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目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。
一、房地产企业税收筹划误区现状
误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。
在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。
误区三：预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。
误区四：不按照合同约定的时间确认收入
以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。
误区五：随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、房地产税收筹划解决方式
近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。
1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。
2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。
“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。
3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。
4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。
5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。
6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
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1房地产当前的税收风险分析
从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。
2房地产企业当前的税收风险内控现状
2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念
房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。
2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全
要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。
2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况
(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。
3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略
3.1成立专门的风险识别体系
针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。
3.2进行有效的税收风险评估
企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。
3.3不断完善风险应对体系
面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。
3.4完善关于税收风险的内控管理机制
很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。
3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势
税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。
3.6针对土地增值税的风险控制
房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。
3.7针对企业所得税的有效管控
房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。
4结语
总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。
参考文献
[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).
[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).
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（一）契税的概念：
契税，是一种行为税，是在土地使用权、房屋所有权转移过程中，对承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
（二）契税的职能定位：
1.筹集财政收入的职能
契税筹集财政收入的职能，首先体现在课税范围的广泛性上。凡土地权属的出让、转让、房屋权属的买卖、赠与和交换，均为契税征税范围。其次，体现在取得收入的及时性上。
2.调控房地产市场的职能
契税与房地产市场联系紧密，是对房地产市场进行调控的重要手段和措施。近年来，针对房价上涨过快，市场发展不平衡等问题，国家连续出台多项调控措施，契税是其中一项重要内容。契税在政策上基本体现了“保护基本居住需求，抑制投资投机性需求”的差别化调控思路，对促进房地产市场健康发展起到了重要作用。
3.调节收入分配的职能
契税对不同类型的房屋适应不同的税率，即对于高档、豪华房屋，适用高税率，且没有减免优惠，对于满足基本居住需要的房屋，适用低税率，且符合条件的还可以享受减免优惠，间接体现了对高收入者多收税，对中低收入者少收税或不收税的思路。
二、契税风险管理及风险分析
税收风险是由于征纳双方信息不对称而引起的税收征管结果的不确定性。税务机关管理资源的有限性和纳税人涉税事项的复杂性加剧了这种不确定性。
（一）契税风险管理：
是指税务机关在纳税人土地、房屋权属转移缴纳契税过程中，通过对纳税人申报、征收机关管理以及相关协税部门配合等诸多方面全过程进行分析，结合契税征管工作中存在的实际问题和不断出现的新情况，判断可能导致契税政策执行偏差、税收收入流失、影响征收机关形象的各种因素，采取相应管控措施规避风险，最大可能减少损失，切实提高契税征管质量和效率的管理过程。
（二）契税风险分析：
契税风险主要来源于：纳税人方面：纳税人提供虚假证明;提供假合同、假发票、更改合同签订日期和发票金额;更改房屋拆迁补偿协议，骗取国家税收优惠。征收机关方面：未按工作职责及流程办理减免税造成执法错误;税收征管人员对税法及相关法律理解偏差，或者执法过程中因主观过失未履行（或未完全履行）职责，造成国家税款及其他财产重大损失。相关协作单位：“先税后证”把关不严、未税先证;出具虚假证明材料或评估报告，帮助纳税人逃避国家税收。
三、海淀地税局契税征管工作基本情况、风险探究与思考
（一）海淀地税局契税征管工作基本情况
北京市地方税务局恢复契税直征是从2005年1月1日开始，当时契税征收只设置一个直征点，隶属于地方税科。随着房地产行业的迅速发展和大众对住房的刚性需求及投资需求加强，房地产交易日益火爆，从2007年开始，为了更好的服务纳税人，直征点变成独立税务所。下面是海淀地税局从2006年到2014年的契税征收情况：
图3-2中可以清晰的看到契税增长的过程，2006年至2013年，增幅达到203.99%，2006年至2014年，增幅达到93.92%。
目前海淀区的契税申报缴纳主要分两种情况：由购房者个人自行申报缴纳契税或由房地产开发企业统一办理缴纳契税。北京市的房地产交易契税是在办理产权证前开始申报，即“先税后证”，有利于发挥契税的“把手”作用，充分体现房地产税收一体化的优势。契税在整个税收体系中的作用越来越突出，在地方财政收入的比重也逐年上升，大概10%左右，在所有税种中，契税是增幅最快、潜力最大的税种。
（二）海淀地税局契税征管业务流程
我局契税征收工作主要按以下流程办理：
收件。采取个人申报和集体申报两种契税申报方式。
审理。专管员根据申报资料，确定适用税率，计算应纳税额、实纳金额，并录入系统，打印。对城市拆迁户、出售已购公房初审抵扣税所需资料，出具契税核定通知书。
复核。复核员根据已录入契税申报表，核对原件、核对适用计税政策是否准确（包括地区指导价的查询等）、核对实纳税额、核对缴款单、开票。
归档。各种涉税资料、票据等归档，序时装订。
（三）海淀地税局契税征收风险探究
1.税务机关内部风险
a）日收管理方面：
核心征管系统方面――个人契税减免的核心征管系统存在风险。 契税减免，指国家相继出台的一些契税优惠政策，其中涉及到个人的主要包括拆迁后再购房契税减免、已购公房出售后再购房契税减免的不征契税等减免政策。近年来，随着房地产市场的高速发展和税收政策调整步伐的加快，个人契税减免在录入过程中，逐渐暴露出核心征管系统存在某些与实际脱节的问题，虽然发现问题时已启动了应急措施，但核心征管系统如不改进，会严重影响窗口人员的受理速度，延长纳税人等候时间，导致投诉等纳税服务风险频发，影响整个契税减免电子档案与纸质档案的一致性，也制约了电子化办公的进程。当前个人契税减免录入工作中的突出问题在公房减免契税核定通知书方面。根据文件规定：自2003年3月1日起，居民出售已购公有住房前后一年内，其本人或者直系亲属新购各类商品房的，均可享受按房屋交换差额征收契税的优惠政策。基层税务人员在受理减免契税录入过程中发现不够免且退税， 不够免税且补税的情况下核心征管系统存在不能自动带出核定通知书的问题。
b）税收政策衔接方面：
二手房交易土地增值税有关扣除项目政策规定与契税减免办理程序的衔接问题。实际工作中，若纳税人欲出售非住宅房产，先办理购房环节的契税减免手续，还是先缴纳售房环节的土增税，其缴纳税款截然不同。
第一种办税方法：购房――办理契税减免手续――办产权证――卖房――缴纳土地增值税（不可抵减契税减免金额）――结果多缴纳土地增值税。
第二种办税方法：购房――缴纳契税――办产权证――卖房――缴纳土地增值税（可抵减契税金额）――办理契税减免退税手续――结果可少缴纳土地增值税。
2.税务机关外部风险
特殊商品房地区指导价“项目”界定范围不清晰甚至错误，核定的计税价格有误，急需部门协作，提升征管质效。
许多小区计税软件规定不准确，范围过宽或过窄很难判断是否特殊小区，造成计税价格过高或过低，导致多征或少征税款。
（四）海淀地税局契税风险的措施与对策
为正确处理上述契税风险对征管工作的影响，防止多征少征，化解契税风险，优化税收环境，进一步提高征管质效，工作中主要采取以下措施及对策：
1.措施――自制“契税核定通知书”格式
2.对策：
a）上级完善核心征管系统迫在眉睫：目前只在D盘反复使用自制文书格式，且不能保存于核心征管系统中。凡是公房不够免户，“契税核定通知书”税务机关只有一份打印件在档案中备查，在该户契税申报中查询不到“契税核定通知书”，造成电子档案与纸质档案不一致，反映出契税减免工作不够严谨。
b）系统升级方案的思考
根据以上分析及实际工作情况，系统升级方案是：公免情况下，“计税依据”项目，改系统默认“差额”为“全额”，增加“公房减免金额”，这样，让系统自动带出数据，“应征税额”或有“差额”，或“无差额”即为0.00元。此时“契税核定通知书”系统自动带出。同时增加“公房减免金额”、“已纳税额”、“应补退税额” 等项目，形成一种逻辑关系：
计税依据全额*契税税率-减免金额=应征税额 （3―1）
应征税额-已纳税额=应补（退）税额 （3―2）
这样，无论是公免够免不够免，都为同一种逻辑关系，最好这种逻辑关系能在“契税核定通知书”中体现出来。
C）税收政策的衔接。税收政策的制定，各税种之间要有高度的协调性，不能过于片面，相互脱节。无论先办契税减免，还是先办售房环节土增税，其征税结果应一致。
D）为了更加准确的核定房屋价格，减少人为因素，建议市建委完善市场指导价软件功能，同时准确表达特殊商品房项目名称，将计税价格软件实现和单点系统连接，将核定后的价格带入到系统中计算税款，降低窗口受理人员的执法风险。
四、结论及建议
（一）上级机关加强调研力度，出台合理的税收政策，解决目前突出的问题。
针对目前房地产交易量不断扩大的事实，现有的一些文件政策已经不能完全解决日益凸显的矛盾。因此，上级部门应该多做调研，研究制定出一些符合当前形势和事实的政策，减轻基层人员的工作压力，缓解征纳双方的矛盾，共同构建和谐的征纳关系。
（二）整合资源，优化系统。
针对目前出现的流程设置问题，系统分散问题，应该利用科学的手段，完善系统，整合资源，与相关部门做到信息共享。软件随时更新，随时升级，规范数据，做到逻辑关系对应，减少纳税人排队等候时间，提高办税效率，更好地提高纳税服务质量。
（三）加强各税种之间联动机制，促进房地产税收一体化发展。
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作为中国重要的电力供应商，风力发电企业对中国的经济发展具有非常重要的影响。为了确保风电企业更好地发展，企业需要不断提高内部控制在其运营流程中的重要性，改善其税收筹划职能，并不断降低其运营成本。税收筹划是在企业积极认真研究税收法律法规的基础上，遵守税收法律，充分享受税收优惠政策，合理组织税收事务，以有效降低税收成本并创造企业价值。风电企业有税收筹划的余地，使企业和科学的税收管理标准化，并使财务收益最大化，税收筹划对企业更好的发展具有非常重要的实际意义。
二、税收筹划的概述
税收筹划是在法律允许的范围内预先安排和计划投资、运营、财务控制和其他活动，这将尽可能节省税款并降低企业的成本。税收筹划具有以下特征。超前性：税收筹划是一种领先和预测性的管理活动，是一种企业管理计划。合法性：税收筹划是企业依法在其范围内设法降低成本的方法。税收筹划是一种财务管理活动，其重点是企业税收相关活动，与企业财务决策，财务预测和财务分析密不可分。企业需要为业务活动准备各种纳税项目，而纳税额直接影响企业的重要利润。税收筹划的目标与企业财务管理的目标紧密相关。如果有多种税收方案，则应考虑企业的整体利润和税收的重要性。税收筹划的实质是分析和调查企业与税收有关的活动，并预先计划税收筹划以节省企业的成本。
三、税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在税法范围内的业务、投资、财务管理、组织交易以及其他活动，目的是减轻税负并实现零税收风险提前安排的过程。风力发电企业税收筹划的特殊性：减轻税收负担，通过税收筹划，企业可以实现税负的绝对减少，相对降低税率和延迟纳税；规避税收风险，在税法允许的范围内进行营业税筹划，有效规避税收风险。
四、风力发电企业税收筹划的现状分析
由于国有企业在风电企业中所占比例较大，因此对领导者和财务人员的关注度相对较低。首先，中国有许多针对风电企业的税收优惠政策，因为所涉人员并未明确了解税收筹划中对优惠政策的巧妙运用，不能合理地使用减税或免税政策。其次，中国的税收优惠政策有一定的期限，必须加强企业的领导和管理，以便在特定的时间对特定的行业实行相关政策。风力发电企业投资项目构成如图1所示。另外，优惠税收制度有一定期限，各国在特定时间特定行业内引入相关政策。因此，企业领导和财务人员必须密切注意税收，并合理地使用它们来帮助企业降低成本。税收负担将会减轻，但许多风力发电企业税务人员的粗心大意可能会使得公司错过短期的优惠政策，不能帮助企业减轻税务负担。税收筹划是财务人员以及企业生产和运营的组成部分，尽管许多风力发电企业将其税收筹划工作放在合作部门，并认为税收筹划只是会计师的工作，与企业的整体生产和运营流程无关，实际情况则相反。尽管企业的财务人员在税收筹划方面非常专业，但财务人员的建议是单方面的，因为他们对企业的生产和运营的总体过程不清楚，并且存在一定的风险。尤其是在风电企业内部，处理特定的业务发展目标和税收情况有很大不同，会计处理方法也有很大的不同。企业税收筹划与当地财政收入不一致，在许多当地风电企业的税收筹划过程中，地方政府的财务方面受到影响。如果工作进展不顺利，企业将无法更改良好的税收筹划。由于风力发电企业处于相对落后的环境，其税收来源非常有限，因此，发电企业的税收筹划需要在税收部门中放置指标，前提是税收部门可以完成其任务。这不仅增加了发电企业的现金流量压力，而且还导致对主要业务的税收和附加费有所增加，从而增加了分销商的当前支出。
五、风力发电企业的税收筹划分析
（一）风电企业税制分析中国电力系统的改革随着“发电厂和电网的分离，电网互联招标”的不断深化，电力企业之间的竞争意识逐渐增强。电力企业通过技术、机制和管理创新来提高效率，增强管理并降低成本。电力企业逐渐将税收筹划作为降低企业成本的重要方法。随着中国税制的改革，电力企业的税制得到了调整。如今，电力企业正在逐步形成当前的电力市场税收体系。具体的税收结构如表1所示。
（二）电力企业税收筹划空间电力企业的税收有许多相关的类型，土地使用税、房地产税、印花税、车辆税和船舶税等低税率类型在税收筹划中的弹性较低。因此，制定了针对大型税收的税收筹划，例如企业所得税和增值税。结合薪资激励和税收筹划，以提高电力企业的人才水平，以适应目前电力企业减薪的状态。1.充分利用电力企业的税收优惠政策。电力工业是关系国民经济和人民生活的基础性产业，为了鼓励电力企业的发展，国家给了他们许多税收优惠政策，这些优惠政策是公用事业税收筹划的重要计划空间。2.人事管理税收筹划。降低电力企业员工的工资会导致员工激励降低，通过税收筹划使员工利润损失最小化是税收筹划的另一项重要任务。3.并购税收筹划。自电力体制改革计划出台以来，上市电力企业进行了许多合并、收购和重组。如何合理地计划并购中与税收相关的问题并降低税收成本是税收筹划的主要任务之一。4.固定资产筹划。电力企业的固定资产份额相对较大，中国实施了基于生产的增值税，购买、使用和处置固定资产的所有阶段都包括税收问题，企业固定资产的税收筹划与其利润直接相关。
六、风力发电企业税收筹划存在的问题
（一）未充分重视税收筹划为风电企业实现有效的税收筹划目标的过程要求企业的利益相关者密切注意税收筹划并采取相应的行动。但是实际上，风电企业的利益相关者未能重视税收筹划。
（二）节税意识存在偏差，对税收管理风险意识不足如果风力发电企业实际上履行税收筹划的职责，可以帮助风电企业节省税收。然而，一些风电企业税收失衡和对税收管理风险的认识不足增加了企业的税收负担，并对其长期发展构成了障碍。
（三）各部门对税收筹划的参与度不高尽管税收筹划是在风电业务财务部门的职责下进行的，但它还需要其他部门的积极配合才能达到减轻企业税收负担的目的。但是，实际上，由于一些风电企业的相关部门没有为税务部门的税收筹划提供太多支持，而且各个部门之间缺乏有效的合作，因此我们制定和实施税收筹划方案是不科学的，风电企业的税收筹划水平不高会增加税收风险。
七、风力发电企业具体的税收筹划措施
（一）增值税方案计划增值税的第一步是成为一般纳税人。新成立的企业需要尽快完成企业注册和税务注册流程，及时处理一般纳税人的资格，并有效扣除其获得的增值税发票。根据财政部税务总局关于风力发电增值税政策的通知，风力发电企业目前正在实施的增值税退税政策。因此，为了充分享受现有的税收优惠政策，企业必须提交增值税税收优惠政策，以通过及时的优惠政策防止各种税收对企业的不利影响。
（二）增值税即征即退增值税即征即退，是指对按税法规定缴纳的增值税税款，由税务机关在征税时部分或全部退还纳税人的一种税收优惠。为了帮助企业发展，我国实行了超过税收负担的增值税政策，它不仅对促进重点配套产业的发展和我国税制改革的顺利实施发挥了巨大作用，而且还有效地减少了公司在实际税收负担。公司纳税人的增值税超过规定的税收负担，当月申报纳税后即可办理立即代扣代缴手续。但是，这项优惠政策的实施仍然存在一些问题。为了顺利执行这项优惠政策，我国应该完善公司现行的增值税征收和退税规范。
（三）所得税计划税法规定，优惠年是根据业务完成后获得和经营第一笔收入的纳税年计算的。因此，为充分享受6年的优惠年，应尽早推进风力发电业务的试运行年。根据《财政部和国家税务总局关于享受公共基础设施项目企业所得税优惠政策有关问题的通知》，将分阶段建设国内风力发电企业，可以以首批为单位计算批处理建设项目，并享受“三免三减”的企业所得税。会计核算时，企业根据批次和项目进行计算，单独计算并在此期间合理分摊成本。此外，企业必须提交税收激励记录，在当前减税和分权之后，针对风电企业的“三免三减”税收优惠措施无需征得税务部门的批准，只会在解决年度结算时侧重于优先事项。
（四）土地使用税计划如果要计划土地使用税，则需要明确区分免征土地使用税的土地类型。风力发电企业的免税土地不征收土地税，因此将持续减少企业承担的土地使用税面积，从而可以减轻整个风力发电企业的税收负担。另外，土地使用税有其自己的税收范围，一些地方税务机关了“积分征收”政策。也就是说，税收是根据风力涡轮机实际占用的面积计算的。风电企业必须清楚地区分土地使用的性质，根据各种土地和地区政策缴纳土地使用税，减少企业应缴纳的土地使用税。农村土地不需要交纳土地使用税，农村土地一般属于村集体所有，所以不属于土地使用税的开征范围，相关企业在农村的生产经营用地不用参与征收土地使用税。而根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
（五）房地产税收筹划房地产税主要是与房地产相关的，未分类为房地产的建筑物无需缴纳房地产税。为了确保有效支付房地产税，风电企业在计算房地产税时必须谨慎，以区分企业内哪些建筑物不是房地产。围墙和风力发电场等建筑物不需缴纳房地产税，因此企业需要特别注意税收筹划过程。
（六）印花税筹划印花税筹划主要是根据应税券和免税券来区分印花税，这将使印花税支付更加清晰，并减少风电企业支付的印花税金额。由于中国的印花税暂行规则规定，印花税仅针对税目表征收，因此，风电企业在收购土地时会区分征用土地和租赁土地以及不同的税率。
（七）非税收相关事项的税收筹划非税收事项的计划包括三个主要方面的税收筹划，即风力发电企业的主要法律形式、投资方式和投资地点。关于法人团体的法律形式，一些税收优惠政策需要成为一个独立的法人实体。从投资角度分析，风电企业需要在实物投资过程中努力成为一般纳税人，这样可以减少实物投资增值税，并减轻企业税负。在投资地点方面，风电企业在建立风电场时将考虑地方税收优惠政策，选择税收优惠政策更高的地区，并制定减轻税收负担的国家政策。
八、全面提升风力发电企业税收筹划水平的相关措施
（一）注意实际的税收筹划并开展相应的工作为了保持自己良好的税收工作，并在风力发电业务的生产实践中有效利用税收筹划，有必要在实践中注意税收筹划并开展相应的工作。具体表现如下。1.风电企业管理人员和财务人员在税收执行中要注意合理使用税收筹划，加深对税收职能功能特征的认识，提高税收筹划中管理运作的效率。科学管理要求的应税工作，以满足风力发电企业的需求。2.在重视税收筹划的企业层面，风力发电企业的有关方面将开展相关业务，发挥税收筹划的原始作用，提高生产经营水平。
（二）注重科学节约实际税款，增强税收风险管理意识在有效利用税收筹划的过程中，风电企业和人员将提高他们对有效税收节省的正确理解，并提高对税收风险管理的认识。具体表现如下。1.风电企业结合当前政策变化，注重信息技术和计算机网络的使用，在税收筹划的协助下，详细分析当前税收征管业务的实际情况。为了确保风电企业减税工作的有效性，按计划实施政府部门的税收优惠政策。2.通过信息技术、职业培训活动、薪酬和惩罚机制等各方面的共同支持，风电企业和人员不断增强自身对税收筹划的风险意识，管理人员也逐渐意识到税收征管风险在一定程度上应予以加强。降低了风电企业征税工作的风险，并保持了税收筹划的实际应用。
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房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：
一、建立管理税务风险的专设机构
房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。
二、对税务风险控制活动进行规范
税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。
案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。
税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。
三、重视建立企业税务风险防范管理体系
房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。
又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。
四、加强内部审计与自查
房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。
参考文献：
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二、工作目标
在2012年6月30日前应用房地产批量估价技术确定各地标准房基准价格。自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对纳税人交易的存量房进行评估时，以评估值下浮一定比例作为计税参考值，与纳税人申报的成交价格进行比对。对纳税人的申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税依据；对申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。在评估初期，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。
三、工作原则
（一）合法原则。存量房评估工作严格按照国家法律、法规规定实行，评估所依据的数据必须真实、合法、有效，评估方法必须符合国家有关规定。
（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。
（三）效率原则。将房地产评估方法与计算机技术相结合，使存量房评估工作标准化、批量化和快捷化。
四、工作步骤及时间安排
按照省地税局、省财政厅统一部署，存量房评估工作分前期准备、工作实施、推广应用、总结提高四个阶段。
（一）前期准备阶段
1、成立组织机构。成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。。领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅。
各成员单位职责分别为：市房产管理处负责提供房屋权属登记和交易等相关数据信息；市城乡建设局负责提供建设工程定额等相关数据信息；市国土资源局负责提供最新土地分类分级图及说明，最新基准地价表、基准地价容积率修正系数表，最新基准地价行业用途修正系数表、商业路线地价表、地价指数等；市城乡规划局负责提供最新行政区域图、规划图和住宅小区、商品房详细分布图；市统计局负责提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数；市财政局负责经费保障；市地税局负责组织开展评估业务培训，开展交易价格评估调研论证，制定评估技术标准，整理各部门提供的房地产相关数据信息，运用评估软件评估存量房交易价格。
各地也要参照市里成立相应机构，确定成员，明确职责，建立部门沟通合作的长效机制。
2、制定工作方案。各地财税部门要制定符合本地实际的存量房评估工作实施方案，明确指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及各阶段安排，拟定工作时间表，按照方案要求开展工作。各地财税部门应于2012年3月10日前将工作实施方案报市领导小组办公室。
3、确定评估机构。为统一评估标准，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，各地地税部门要在2月中旬前将相关技术工作委托当地专业评估机构承担。要严格按照招投标程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保受托单位根据地税部门需求按时完成所承担的技术工作。
4、组织工作培训。待全省存量房评估技术模型确定后，省地税部门将统一对地税部门及评估机构开展培训，重点讲解存量房评估基本知识和数据信息采集方法。市地税部门要结合实际，组织好对本地区相关人员培训。
（二）工作实施阶段
1、开展信息采集。各级房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门要在2012年3月30日前，按照地税部门要求的数据采集范围、内容和数据格式及时予以提供，数据信息以2011年12月31日为时点。各地地税部门要会同专业评估机构，按照各部门提供的存量房基础数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。要确保采集的信息完整、准确，符合工作需要，要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。
2、制定标准房基准价格。各地地税部门要会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。各地要认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在专家指导下建立本地区标准房价格体系；要严格对评估机构制定的标准房基准价格进行审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。
3、软件测试及评估结果检验。各地地税部门将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数，应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。各地可邀请有关专家、估价机构和房屋中介机构参与，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。对软件运行中发现的问题，要及时上报市地税部门后统一汇总到省地税部门予以解决。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，申请市地税部门组织评定验收。
（三）推广应用阶段
1、全面实施评估。2012年7月1日起，各地地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。各地应以存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低，评估值下浮比例为20%。
2、定期维护更新。各地地税部门要定期对评估系统进行维护更新。对日管中发现存在遗漏“小区”或“楼幢”的，要及时补充完善相关信息；对新建住宅小区的相关信息，要定期采集更新。各地原则上应按年对本地区标准房基准价格进行维护更新，当存量房价格受市场影响波动较大时，也可根据市场实际情况及时调整。
3、建立争议处理机制。为保障纳税人合法权益，纳税人对申报价格低于计税参考值有异议提出重新评估申请的，可要求纳税人陈述、举证，如果提出理由正当，由地税部门与资产评估部门重新对其存量房交易价格进行评估，按照重新评估的交易价格计征税款；如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。争议解决工作要在受理申请之日起20日内处理完毕，各地地税部门要根据本地实际情况细化具体处理工作流程。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，有关地税部门应认真受理，耐心解答，争取高效、公平、合理地解决争议。
（四）总结提高阶段
1、总结工作经验。各地地税部门要切实抓好存量房评估推广工作，及时向市地税部门报告工作开展情况，提出工作意见，做好总结分析。市地税部门将适时召开专业会议，总结工作经验，交流工作情况，推动全市存量房评估工作深入开展。
2、积极研究探索。各地地税部门要按照市地税部门的统一部署，结合本地实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围。要以开展存量房评估工作为契机，积极研究房地产税收征管问题，进一步推进房地产税收一体化管理。
五、工作要求
（一）提高思想认识。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，促进房地产市场健康发展的重要举措，是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关规定问题的通知》精神的一项重要工作，也是综合治税的一项重要内容。各地、各职能部门要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，认真贯彻落实。
（二）强化部门配合。存量房评估工作政策性强、涉及面广、信息采集量大、工作要求高，由地税、财政、房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门建立合作机制是存量房评估工作顺利开展的组织保证，也是取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。在推广应用工作中，各相关部门要加强配合协作，共同做好存量房交易评估工作。各级地税部门要围绕中心工作、统一部署，研究制定存量房评估工作实施方案，完善内部工作机制，与政府和相关部门积极协调，面向社会广泛宣传，要确定专门机构负责存量房评估工作，配齐配强人员，确保相关工作有序推进。
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文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）20019502
1 房地产行业“营改增”的背景和必要性
2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点改革，拉开营改增的改革大幕，同年8月营改增试点分批扩大。
“营改增”政策出台的初衷，主要是消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时，从总体上减轻生产业相关产业链的税负。“营改增”能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。
而房地产行业具有基础性，先导性，协调性等特点，关系国计民生，其实施的必要性如下：
（1）从企业层面看，“营改增”后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型，可能导致虚开发票的，给后续税收征管带来困难，无法规范行业市场经济行为，对行业内公平竞争形成了阻碍。
（2）从行业层面看，有利于提高房地产行业竞争能力。营改增后，房地产业营业税改征增值税，有助于提高行业的分工与专业化，如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。
（3）从消费者层面看，利于房价回归合理平稳。“营改增”可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，有利于房价稳定。另外，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额。
（4）从社会层面看，有利于减轻社会税务负，担消除重复征税。房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。
2 房地产行业“营改增”后将带来的影响
改革总有两面性，由于现在房地产行业仍然实行营业税，“营改增”势必会对房企的经营成果、资产、企业发展能力、管理能力等产生一定的影响。
2.1 对经营成果影响
房地产行业“营改增”对企业经营成果与现金流的影响主要表现在对收入、成本两个方面。
（1）收入将会将会相对减少。“营改增”后，销售额中不包括向购买方收取的增值税销项税额。收入比含税收入下降的百分比=[1-1/（1+房地产业增值税税率）]，假定房地产企业增值税税率为17%，由此可得，依据公式可以算出，A=含税A/1.17，即表明收入减少14.5%。
（2）成本相应降低。“营改增”后企业在外购原材料等方面的进项税额在取得增值税专用发票后可以抵扣，而以前是将这项支出计入成本核算的。
2.2 对企业固定资产的影响
在“营改增”前，由于增值税进项税额不能抵扣，所以这部分费用计入固定资产的原值；“营改增”后，可抵扣增值税进项税就不计入原值，因此使得固定资产的原值降低，资金的占用减少，并且固定资产的折旧将会相应降低。因此，“营改增”后，固定资产进项税额可当期抵扣，节约了固定资产投资成本，减少了资金的占用。
2.3 对企业发展能力的影响
公司生产经营活动的根本目的就是生存和发展。本文选取营业收入增长率、净利润增长率和资本保值增值率三个指标。
营业收入增长率是本年收入增长额与上年营业收入总额的比值；净利润增长率是本年净利润增长额与上年净利润的比值；资本保值增值率是年末所有者权益与年初所有者权益的比值。三个指标值越高表明公司发展能力越好。据上文分析可知，改革后，可能会刺激公司增加固定资产投资，长期来看，随着固定资产的投入运行，公司规模会逐渐扩大，进而带来营业收入的增加，加上税负的减轻，会增加公司的净利润。这样，公司的营业收入增长率、净利润增长率及资本保值增值率都会出现增加的趋势。总体看来，公司的发展能力是有所增强的。
2.4 对企业管理水平的影响
“营改增”后企业管理也将发生变化，其中发票和成本变化比较显著。
（1）对发票管理的影响。
房地产企业“营改增”后，建筑业也纳入了增值税抵扣链条，各企业应当严格管理增值税专用发票。由于此前房地产企业是按营业额全额计征营业税，所以营业税发票的计税作用相对较小，因此企业对其的管理也较为松散，不太规范。房地产企业“营改增”后，许多经办人员也不是很熟悉增值税抵扣的原理，对发票管理的意识也较薄弱，以至税负增加。因此各企业相应人员应管理好已有的发票，在购进时应尽可能选择能够提供进项抵扣的企业。
（2）对成本控制的影响。
成本控制是企业财务管理的重要组成部分。改征增值税后，房地产企业成本可以按照是否属于增值税进项税额抵扣范围，区分为属于增值税进项抵扣范围的成本与不属于增值税进项抵扣范围的成本，对属于增值税进项抵扣范围的成本，还需要根据适用税率以及取得增值税专用发票情况做出进一步细分，明确每一笔成本支出的实际数额大小、有无进项税额抵扣以及金额的大小，分门别类地做好相应的会计记录核算与实物盘点清查工作，因此，房地产企业必须不断提升企业成本核算与管理水平，使增值税进项税额抵扣机制在房地产企业中得到充分发挥。
3 房企应对“营改增”的措施
针对房地产行业“营改增”带来的上述影响，本文基于企业的角度分别从税率确定、税票抵扣、会计核算、税务机构、税收政策和税负风险预警等五个方面阐述应对“营改增”的措施。
3.1 确定合理的增值税税率
“营改增”确定了17%的标准税率和13%低税率，虽然另外增有11%和6%两档低税率。若实行“营改增”后，整个房地产企业可以完全取得增值税专用发票，抵扣链无缺口，税负无疑是可以大大降低的。而中国建筑会计学会综合分析研究也认为，企业“营改增”后若以11%的税率，会使建筑施工企业的税负增加，不少建筑业的相关人士认为“营改增”后税率定在5%-6%之间才不增加或降低企业税负。
此外，由于抵扣困难的原因和制度不够完善等问题，不同地区经济发展状况不同，对税率的适应程度也不同，因此不同地区适用一定差异的税率可能才会是适应我国地区发展不平衡的良策，待改革趋于成熟，再统一规范相关税率。
3.2 解决税票抵扣问题
“营改增”后，企业要想抵扣进项税就必须严格取得正规的增值税专用发票，所以企业要选择合作商时考虑成本的同时必须考虑增值税发票的取得，尽可能选择能开具增值税发票的一般纳税人企业，尽可能取得大份额可抵扣进项税额成本，为增值税的抵扣提供保障，切勿为了取得较低的价钱而舍弃发票。当一般纳税人和小规模纳税人处于同等地位时，选择一般纳税人可以取得按17%抵扣的增值税发票，而从小规模纳税人，取得的发票不能抵扣，所以应优先选择一般纳税人企业。
3.3 加强与税务机构的联系，关注“营改增”新动态
企业要时刻关注中央及地方“营改增”的相关文件，充分了解“营改增”要求，避免出现不必要的失误和损失。另一方面，“营改增”初期，国家政策会根据企业税负的高低情况给予一定的优惠政策和补贴，企业加强与税务机关的联系有利于企业全面了解相关的优惠政策及申报流程，方便企业根据自身的符合条件申请纳税补贴，降低税负。
3.4 充分利用税收政策的“洼地效应”为企业服务
税收政策的“洼地效应”是指税收政策试点地区由于税收政策的利好而使众多资源流向试点地区形成优势的现象。若企业已处在“营改增”地区，应该充分利用“洼地效应”带来的众多资源为企业服务，使企业在税改中占据先机。若企业所在地区未纳入“营改增”范围或只部分分公司在“营改增”地区，可以在合作企业的选择上优先考虑处于“营改增”的企业，以更加方便取得增值税发票，或重点发展“营改增”地区的业务，充分利用政策减轻税负，使企业在营改增中获得更多机遇。
3.5建立完善的税收风险预警机制
“营改增”之初，由于各行业“营改增”步调不一致，可能会导致一些企业面临着税负有增无减的问题。所以，企业应该提高意识，提前做好应对的措施，对纳税情况进行评估，对比“营改增”前后税负和税率的变化，建立完善的税收风险预警机制。根据企业生产和销售设定合理的税负预警线，并据实际的税负和税负率数据，做出实时的决策改变，把风险降到最小。
4 结语
综合上述，房地产行业“营改增”或将到来，对房企的影响不可小觑，企业必须高度重视，并及时分析“营改增”对自身可能带来的影响，制定相应的应对方案和应急机制。本文仅从财务管理相关要素角度探索房地产行业“营改增”给房企带来的影响，通过实地探访、查阅大量文献等方式进行分析和研究，得出一些应对此次税制改革的建议，可为房企提供宝贵的参考资料。
参考文献
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[3]张伦.房地产业营业税改征增值税的税负效应分析[D].杭州：浙江大学，2014.
篇8
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
篇9
一、财税改革背景下出现税务风险的原因
由于我国正在进行财税改革工作，基于此，企业出现税务风险的原因有以下三点：
(一)我国目前正在不断完善企业的税收体系、税收制度以及税收的征管制度与税法相关法律。在进行纳税工作时，如果企业没有应用新的税收制度，仍然根据传统税收方法进行纳税工作，那么很有可能做出违法操作，增加企业税收风险出现的可能。
(二)我国社会市场的主体是企业，由于目前企业市场的交易方式日益增多，在经营过程中，企业有更多的项目涉及税收工作，因此企业在进行税收工作时需要考虑的事情也在不断增加，增加企业税收风险出现的可能。
(三)虽然企业在进行税收工作时会根据税收法律去计算税款，但是企业通过这种方式计算出来的应缴纳的所得税、增值税都与实际存在一定差距，如果按照计算数值去缴纳税款，那么企业需要时刻准备好承担企业税收风险。
二、财税改革简介
我国财税改革分为三个方面，即税收制度改革、税收征管制度改革与税收系统改革。每个方面的整改方面都存在一定差别。
(一)税收制度改革我国税收制度进行改革是2007年开始的，到目前都没有结束。具体改革措施有这几点：2007年相关部门宣布合并内外企业所得税政策的；2009年相关部门对增值税暂行条例进行修改；2012年建立营业税改征增值税试点，2016年全面推行，至此使用了66年的营业税彻底废除，成为了历史；在2017年至2019年，我国财政相关部门对增税税率进行调整，推出加计抵减、增量留抵与税额退还等政策，同时完善了个人所得税、车船税、资源税等相关税收政策，将房地产税政策也加入改革制度中。
(二)税收征管制度改革税收征管制度改革发展历史比较短，具体发展历史如下：2015年颁布了《深化国税、地税征管体制改革方案》，也正是这一税法的颁布，使得我国税收征管制度改革拉开序幕；2018年我国相关部门颁布并开始实施《改革方案》，其中指出，税收征管制度改革应从县乡开始开展，合并其国税、地税等税收工作，然后在逐渐完成省市国税、地税等税收工作的合并任务。
(三)税收系统改革截至目前，我国税收系统改革分为两个阶段，具体如下：第一阶段：2016年金税三期建设工作竣工，使得税收系统的运行更为稳定，并且其中包含了所有税收种类与各个环节。第二阶段：自2017年开始至2018年结束，各乡、县、市完成了税收征管制度省集中化任务，完成了自然人征管系统的建设，使得民众可以通过系统查看个人收入与财产信息需要进行的纳税工作。
三、税务风险的类型
企业需要面临的税务风险有很多，具体可以分为以下几类。
(一)根据税务风险产生方式进行划分，即企业没有按照相关要求缴纳税款，导致税收相关部门对企业进行检查工作，如果确实存在问题，那么还会要求企业进行税款补交以及缴纳税收滞纳金；企业出现税款缴纳过多的情况，降低企业受益[1]。
(二)根据税收方式进行划分，即税收种类以及纳税方式都存在税收风险，如基于增值税以及附加税、企业所得税、印花税等税收种类产生的税收风险；再如由于企业在登记申请表格时出现信息填写错误，属于因为纳税方式产生的税收风险。
(三)根据税收过失程度进行划分，即企业在税收方面存在过失但影响较小的税务风险，或企业故意做出偷税漏税举动所产生的税务风险。
四、财税改革下企业税务风险管理存在的问题
(一)新制度与旧制度更替带来的税务风险由于财税改革工作正在进行中，因此很多企业目前还无法适应新的财税政策，在工作中经常出现问题。比如企业在进行“营改增”工作时对未完成的项目可以选择继续使用旧制度，也可以选择新制度。而且企业在经营过程中，新制度与旧制度之间存在很多交叉部分，税收工作比较混乱，很容易出现缴纳税款不及时的情况。
(二)税款缴纳过多带来的税务风险企业在财税改革过程中，“营改增”改革是非常重要的一项，这项工作在改革过程中涉及很多的财税优惠政策，比如包括退税政策、免收增值税政策以及其他具有特殊要求的税收政策。这一情况也在侧面表达了在财税改革过程中会出现新的税收政策。因此，企业一定要及时调整税收工作方面的工作计划。
(三)抵扣进项税收带来的税务风险开展财税改革工作之后，企业需要处理更多的进项税抵扣工作，财会人员要熟悉部分进项税不能抵扣的有关政策，比如企业用于简易征收项目的投入不能进行抵扣，如果企业取得的进项税发票既涉及增值税一般纳税征收项目，又涉及到简易征收项目，则这部分项目的进项税款首先要将简易征收项目的进项税按比例拆分出去，然后再进行税款抵扣工作。而且此项目实施进项税抵扣操作会提高企业税务风险，在后期企业需要进行补救措施，补缴税款并缴纳滞纳金，更严重者可能会影响企业声誉[2]。
(四)未全面掌握税收政策带来的税务风险在财税改革工作开始之后我国的税收减免政策也发生了一些改变，由传统的批准制改为了备案制，这就提高了企业需要承担的税务风险。因此如果企业税务工作人员未能及时全面地掌握最新的税收政策，在进行税收工作时未按照最新的减免政策进行实施，受备案制度影响，企业无法及时发现这些问题，在发现后需要缴纳滞纳金，同时承担这种情况给企业到来的后果。
五、企业面对税务风险管理制定的政策
(一)建立并完善相关制度企业应建立税务风险管理部门与税务风险管理制度，同时根据企业自身实际情况完善税务风险管理制度，以便于企业在经营过程中遇到税务问题时可以有处理依据。企业财会部门人员在处理税收工作时要学会识别，识别项目需要承担的税务风险有什么，发生风险可能会造成哪些影响。然后根据分析内容制定应急措施，尽可能减少企业损失。因此企业需要制定相关制度，比如财务风险预警制度、发票管理制度，税收预算制度与税务风险自查制度等。企业通过这些规定降低出现税务风险的可能性，以便于企业的未来发展[3]。
(二)企业财会人员要主动学习税务知识企业要提高财会人员的专业知识，可以通过培训的方式帮助财会人员掌握税收知识，这种做法的优点有以下两点。1.通过培训，让企业财会人员掌握最新的税收制度，提高各位财会人员的税收风险意识。2.避免企业财会人员在进行税收工作时，因不了解相关税收政策，而导致企业承担税务风险的可能性。
篇10
夯实业务建设，进一步提高地税管理水平。深化《税友龙版》应用，完成省局到市局的数据下行工作，提高数据质量和深化数据分析利用，加强信息系统运维和需求管理，保障信息系统安全高效运行。推动地税法制建设，加强规范性文件管理。强化执法监督，深化工作流管理，通过对工作环节的限时设定和全程监控，进一步规范执法行为。
夯实作风建设，进一步优化服务环境。深入开展了以“为民务实清廉”为主要内容的党的群众路线教育实践活动。坚持把整改落实贯穿活动始终，并将整改落实与建章立制结合起来，努力将教育实践活动成果制度化、长效化。积极推进行政审批制度改革，全面清理涉税审批管理事项。全省地税系统行政许可事项由4项减少为3项；非行政许可审批事项由122项减少为16项，省地税局实现“零审批”。办税服务再提速，单笔业务平均办理时间由6？郾5分钟压缩到3分钟，纳税人平均等候时间由8？郾7分钟缩短为6分钟，窗口评价满意率由95？郾5%提高到98？郾4%。创新服务载体，开展纳税服务志愿者、“纳税人之家”等税收主题活动。搭建并完善12366语音服务、税企通等税企交流平台，提供全方位服务。开展“走基层访企业活动”，坚持省市县上下联动，重点走访省级产业园区、重大税源企业和浙商回归企业，了解企业需求，帮助解决实际问题。推动普法，做好税收政策的宣传和培训，维护好人民群众的知情权和参与权。
夯实制度建设，进一步增强地税队伍的凝聚力和战斗力。坚持以财税文化为引领，不断完善干部队伍建设和党风廉政建设的各项制度，以制度管人管事，约束权力运行，营造风清气正的干事创业氛围，增强干部队伍的凝聚力和战斗力。坚持“德才兼备、以德为先”的用人导向，完善干部培养使用机制。加强分层分类培训，探索业务处（科）室与综合处（科）室结对互帮互学机制，总结推广“花钱少、效果好、可复制”的在岗培训模式。加大对年轻干部的培养力度。推进廉政风险防控与税收业务工作互促互进，借助《税友龙版》等信息化手段，构建“科技+制度”的防控模式。加强对重点部位和关键环节的监督，以公开促廉洁。加强廉政宣传教育，提升干部“廉商”。
下一步，全省地税系统将按照省委、省政府的统一部署，深入实施“八八战略”，遵循“促进发展、保障民生、科学理财、加强监管”的理财观，坚持“稳中求进”工作总基调，以改革创新为主线，牢固树立“五大理念”，努力做好“生财、聚财、用财”三篇文章，以更加扎实的工作推动浙江经济社会持续健康较快发展。
一是牢固树立市场理念。要厘清政府与市场、社会的边界，要善于用市场观念和契约精神来统筹地税工作。尊重企业的市场主体地位，尽量减少行政干预，营造公平竞争的市场环境。充分发挥税收政策“四两拨千斤”的引导带动作用，
二是牢固树立法治理念。要进一步强化依法行政、依法治税的理念，将法治思维拓展到税收改革的整个过程和各个方面。要落实税收法定原则，按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的要求，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范清理，避免将税收政策作为招商引资、发展地方经济的“招牌”和“筹码”，刻意打造税收“洼地”，搞恶性竞争；要提高依法治税能力，绝不能为完成任务去收“过头税”。要强化执行和监督，树立规矩意识，将行政权力用制度、信息化技术等手段加以固化，压缩自由裁量空间，增加违法违规成本，提高法律法规的权威性和威慑力。
三是牢固树立发展理念。要用发展的眼光来看待这场变革，要认识到转型成效和改革红利的释放是长期的、必然的，暂时的“阵痛”，是为了夯实做优税收长期可持续增长的基础。既要保持定力，注重税收政策的稳定性和延续性；更要突出政策的精准发力，通过税收杠杆的撬动，切实改变浙江产业结构“低、小、散”的状况，发挥好产业集聚区的功能，推动产业向“高、新、特、优”方向发展。
四是牢固树立底线理念。守牢政策底线，确保税收平稳健康运行。制定出台税收政策，既要尽力而为，更要量力而行，不要把胃口一下子吊得太高；要把可能遇到的情形都考虑进去，不仅要看当前的可支付能力，还要看长远的可支付能力；不仅要测算直接的支出，还要评估因“羊群效应”可能带来的隐性支出压力。
五是牢固树立绩效理念。利用税收杠杆充分调动促进经济发展的各种积极因素，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。把监管触角延伸到税收运行的细节末梢，同时，要注重加强内部绩效管理，以内促外，提升效率。
重点做好以下四项工作：
一是深化各项改革措施，再创体制机制新优势。落实中央深化财税体制改革的各项部署和举措，研究谋划我省的应对之策和改革思路。加强税制改革宏观研究，对中央和地方的税种划分提出合理化建议；密切关注“营改增”、消费税、房地产税、环境保护税等重大税制改革，认真研究改革内容、制度设计、征管配套措施及对地方可用财力的影响，及时为党委政府提供决策参考。深化行政审批制度改革，建立权力清单制度，从法律依据、市场规律、现实意义等方面梳理地税行政权力。推进干部人事制度和组织机构改革，强化机构编制管理，优化机构设置和职能配置；积极推进市、县地税局领导异地任职，加强系统“三师”等专业人才建设和培养。切实做好国家税务总局绩效管理在我省地税的试点工作。
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（一）多项业务的资源共享和综合应用。“五位一体”的信息系统，是以标准体系的运行维护机制为基础，以税源管理为核心，以各类基础信息库为支撑，涵盖了税收征收管理和税务内部事务管理的多项地税业务工作门户。信息系统采用全省统一的认证与授权方式，重组__省地方税收内、外部信息，实现与税收征管系统的税费业务模块、行政管理系统的文书流转模块的自动衔接，实现不同模块之间的数据和功能的互联，实现地税业务与国税、工商、财政等部门业务的数据互联和功能互通，建立了统一的与纳税人及外部门的政务公开、纳税服务等信息交换渠道，保证多种业务之间的资源共享和综合应用，提高了工作效率。
（二）多个层级的资源共享和综合应用。“五位一体”的信息系统，运用身份认证和角色控制访问加强系统的安全管理，运用工作流模式控制行政办公与业务流程，以省级—市级—县级—分局级为纵轴，以决策层面—管理层面—业务层面—采集层面为横轴，以工作流为驱动，以待办事宜为驱动界面。信息系统采用的工作流机制，既能保证政令畅通，又极大地提高了地税系统的行政执行力。同时，工作流机制使基层能够及时、准确地向上级反映税收管理过程中遇到的问题或困难，使基层处理问题和化解矛盾的能力大大提高，有利于构建和谐的征纳关系。
（三）多种功能的资源共享和综合应用。“五位一体”的信息系统，集成了行政管理、税收征管、政务公开等功能，为各级领导的决策提供科学依据。实现资源整合共享后，税收管理系统更加稳定，数据分析功能更强，管理决策力度更大，对各类信息的收集处理、纳税服务、机构人员管理、税收业务梳理、流程再造等方面都产生了革命性影响。
二、依托信息技术强化税收征管，实现了多个行业、多种税费、多个环节的严格控制和科学管理。
税收征管是税收业务工作的核心，是税收信息化服务的对象和工作的目的。我们以业务需求为导向，以信息技术为支撑，通过资源整合，将管理、征收、检查、评估、处罚、执行和救济纳入税费征管信息系统，与其他业务实现资源共享和综合应用，实现多个行业、多种税费、多个环节的严格控制和科学管理，促进了税费征管质效的显著提升。
（一）多个行业的严格控制和科学管理。“五位一体”信息系统的税费征管系统，搭建了精确规范的数据采集平台，建立了纳税人户籍监控、纳税评估、行业管理等应用系统，引进地理信息系统等手段，构建立体税源管理体系，全面、实时掌控各个行业的税源现状。信息系统通过网上报税等电子手段采集申报数据，通过税控设备采集发票数据，通过与代征单位联网导入委托征收数据，通过横向联网导入相关部门的信息比对数据等，狠抓征管基础信息采集、录入和应用。充分运用__省电子政务网络资源，推进与相关部门的信息资源共享，取得了税源管理的突破，实现对各个行业税源的严格控制和科学管理。仅在20__年进行的第三方（工商）信息比对工作中，全省就登录、完善各类企业征管基础信息1300多万条。
（二）多种税费的严格控制和科学管理。我省地税系统负责征收的各种税费，包括15个税种、17个规费及5种社会保险费，具有数量庞杂、种类繁多、零星分散的特点。针对这一特点，我们在信息系统开发中采用新一代税收管理思路构建整体业
务框架，建立了全面、准确的数据采集体系和规范、统一的数据平台，使之很好地满足全省各种地方税费征管的需要。同时，采用开放系统架构和基于组件的技术，如果发生税费开征停征、种类增减等业务变化，仅需对有关组件进行升级即可。基于这一信息技术的优势，在与相关部门实行完整的数据交换基础上，辅之以房地产税收一体化管理、重点税源监控、双定户电子定税、土地使用税和耕地占用税的税源册籍、个人所得税全员全额扣缴等软件模块，提高分税（费）种的税源监控能力，保证了对各种税费的严格控管。
（三）多个环节的严格控制和科学管理。“五位一体”的信息系统，通过财政、税务、国库、银行等部门之间的计算机联网，实现对每一笔税款的全程监控和管理；通过税源管理平台，实现对每一个纳税人的全过程控制和管理；通过工作流机制，对每个业务在工作流中的状态都能实时监控。在征管信息系统内，针对税收管理员的电子工作日志，以税务人员岗位工作行为、执法行为和征管质量等工作流数据为考核基础数据支撑，建立绩效考核体系，利用软件进行绩效评估，按照规定实施问责追究，实现了手工考核向微机考核的转变。通过对税款、纳税人、业务等工作流的跟踪和监控，能够多环节、全方位地严格控制和科学管理，使税收征管质量和效率得到有效保证。
三、依托信息技术改善纳税服务，实现纳税前多途径告知、纳税中多形式服务、纳税后多措施维权的良性互动和长效机制。
搞好纳税服务，是税务部门的基本职责，是税收工作的永恒主题。我们依托信息技术，整合各种资源，通过完善为纳税人服务系统，拓展和凸显税务互联网网站、12366纳税服务系统、短信平台和多元化申报四部分的功能，不断拓宽征纳之间的沟通渠道，将服务贯穿于纳税前、中、后整个过程，为广大纳税人提供更加优质、便捷、全方位的服务。
（一）纳税前多途径告知。“五位一体”的信息系统，能够为纳税人提供多种途径的税前宣传、咨询。纳税服务平台提供了纳税客户端软件、税务网站、税务短信、电子邮箱、12366纳税服务热线等；与纳税服务平台对接的__地税门户互联网站，采取实时在线沟通的方式，使纳税人能在线咨询税收政策、税收优惠、发票防伪等事项；纳税服务平台与税务短信平台对接，能实现及时纳税提醒等事项，为纳税人提供登记办理、税负核定、税款催缴等各类涉税信息。通过多种途径的告知，帮助纳税人熟悉有关财会、税法知识，全面准确理解税收政策，避免各种非主观故意造成的延期缴税等情况。
（二）纳税中多形式服务。
