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(3)标的涉外,主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。
一般来说,涉外房地产主要包括以下二个方面的内容:
1.外向型房地产外向型房地产是指建造商品房向境外人士销售。
它又包括两个方面的内容,一是我们通常所说的外销商品房二是中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。
篇2
深圳是我国的中心城市，该地区一直在不断改革，力争走在其他城市前端。深圳小产权房问题也一直存在，小产权房的数量占城市住房总量的55%，该地区小产权房问题也是多种多样，很具有代表性。深圳小产权房乱建的现象数不胜数，问题日益突显，打乱了市场秩序，阻碍了城市经济的发展。要想实现该地区经济快速发展，就必须在公民权利保障视角下合理的解决小产权房问题，提高房屋的利用率。
二、小产权房的类型
（1）农村集体用地上修建的小产权房。这种类型的小产权房具有以下特点：一是农民会选择在道路两旁修建房屋，交通便利，这种小产权房屋是比较多见的。（2）政府出让的小产权房。目前，政府出让的小产权房数量也不断增多，这部分小产权房在修建的过程中没有按照相关规定进行，房屋不具备任何产权证明。在这样的情况下，政府依旧对外销售此类房屋，导致房屋存在纠纷隐患。
三、公民权利保障视角下解决小产权房问题的必要性
（1）社会发展的需求。事实证明，社会公平公正，人民才能幸福生活，国家才能稳步发展。但是，从人们生活现状来看，很多人根本无力购买房屋。（2）人们生活的需求。对于城市中收入较低的人群来说，因为收入较低，根本无法购买城市住房，只能购买小产权房，如果小产权房可以被法律所认可，这在一定程度维护了购买者的合法权益。
四、公民权利保障视角下小产权房问题解决对策
（1）完善小产权房相关法律法规。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，即便是国家下发相关文件，当地政府也会以各种理由拖延时间。《住宅法》是一部专门解决小产权房问题的法律，1984年，该法律就被归纳到立法部署中，但是该法律至今也没有建立。《住宅法》的核心内容是帮助人们解决小产权房问题，保障人们的合法权利。该法律是从公民权利出发，缓解人们的住房压力，让人们拥有自己的房屋产权。保障公民权利是政府应尽的义务，也是政府必须履行的职责。世界其他国家也在结合实际情况完善本国的法律法规，以保障人们的基本权利。案例：美国是一个民主性国家，美国《住宅法》的核心内容是让所有人都能买得起房子。从1949年至今，美国陆续颁布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解决小产权房问题的对策，更好的保障了人们的住房权。（2）建立并完善小产权房保障体系。社会保障体系也是法律保障的形式之一，只有保障体系不断完善，人们的保障意识才能不断增强。要想完善我国社会保障体系，国家必须结合本国小产权房实际情况合理的制定《保障法》，并认识到加强农村保障体系建设的重要性，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起，推动农村地区经济发展。（3）发挥政府职能。在解决小产权房问题的过程中，政府必须发挥职能，起到一定的引导作用，降低房产纠纷发生的概率。政府应该从公民权利保障视角下来分析问题，解决问题，以更好的保障人民的权利。
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一、房产权、籍管理作用
房产权属、户籍登记管理是行政基础工作，其具体涵盖对经济适用住房的相关审核管理、认定测绘管控、面积审核管理、核查违规行为、推进私房体制、开展房产转让、产权确认、抵押管理、纠纷管理、保障对象审核等工作。由此可见，创设严格审核管理体制，可有效提升房产管理工作准确性，提升服务水平，规避失误现象，体现业务开展的公正合法性，保证群众应享有的合法权益，并降低房产纠纷事件的发生机率。对于房产测绘的相关认定，同中介服务业务有所不同，基于测绘成果会被直接引入衡量权属登记，体现了该项管理内容的重要性。依据测量目标及具体任务，应遵循行政控制及房产经营开发的全面需求，进行细化调查并明确用地单元的具体范畴、座落情况与关系特征，进而依据房产权籍管理标准做好编号工作，令其真正成为房地产档案工作的有效索引。同时应遵循统一编号原则，进而为清晰的整理权属档案、创建房产地理信息现代化体系，科学引入自动化、网络化、计算机技术辅助房产管理营造良好的基础。
二、房产拆迁管理作用
伴随房地产工程建设规模的持续扩充，拆迁任务日益繁重，为提升拆迁管理的科学法制性，我们应通过实践探索，明晰安置补偿标准，做好调节裁定、监督审核，确保资金的应用到位。房产拆迁管理涉及到民事及行政相关法律关系，属于一类交叉融合的工作，增加了实际管理难度，因此相关管理部门与执行人应全面做好良好解释与统筹宣传工作。应明晰拆迁公告相关内容，令其同许可证包含的信息统一一致。同时应符合相关管理条例，对于限定期限内没有搬迁的对象，应由房屋地区政府出面责令相关单位实施强制拆迁，也可由拆迁管理机构向法院提出拆迁申请。
三、经营开发管理作用
伴随我国住房体制的全面改革，集资、合作建房、一体化居住办公格局的开创、房改体制的深化推进，房地产市场实现了快速推进发展。安居工程的开创、经济适用住房的建设，国家税收政策的倾斜，令经济条件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面积显著提升，实现了楼房化的现代居住特征。我国各地域还逐步推行了住宅产业现行发展的策略，令住宅交易相关税收显著下降，并创建经济适用住房，履行货币化分配策略，令商品房积压的市场威胁显著降低，并形成了GDP提升的积极影响。在我国大型城市中房地产行业吸引了较多的经费投资，同工商业相互产生积极影响，令城市提升了经济含量，并加快了城市化建设进程。在这样一种良好的环境支撑下，较大规模的房地产行业开发经营成为其必然的发展结果与趋势。在另一些城市，房地产行业的发展没有同工商业相互呼应，令房产行业变为城市化发展的主体推动力量，该类城市房地产行业的消费支撑主要为周围居住人民，因而形成了其郊区化的住宅管理模式。为此，我们应明晰房地产发展现实特征，制定适宜的经营发展策略，才能适应市场发展，提升核心竞争力。
四、物业管理核心作用
房产管理工作还包括物业服务管理，实践阶段中应全面贯彻相关法规策略，做好企业资质考察、申报批准、科学引导及监督管理。还应全面履行业主大会及委员会管理体制，做好日常管控监督，开展物业招投标管理，做好公共设施、场地的资金筹集应用的管理批复。还应做好物业管理执行相关规范的查处管控，明确服务费用及相关管理标准，并联合有关机构全面落实控制。对物业管理单位的数据应做好相关统计与科学调研，完善房地产住宅的相关装修工作管理。在前期还应做好物管的承接、协调与验查管理，引导物业政务公开，服务区域改造完善，组织开展各项精神文明实践活动，并做好安全事故的应急管理。对于冬季供暖地区，应做好物业管理供暖服务，优化相关工作简报文件的制定、通知下发与相关通报管理。对于物业管理信息、档案、业委会的合同、投标等应做好全面保存管理，并履行必要的法规制度管理执行职能。
五、完善房产档案实践管理
房产档案产生于相关行政管理单位实施的产权查验、登录、变更、转移阶段中，具有显著的保存价值，可为后续的调查管控提供历史资料。具体涵盖文字、计算资料、表格图纸、视频视像、电子资料等媒介形式。存储内容则涵盖审批文件、登记票据、产权、证书、申请文件、协议资料、国土使用凭证、证明存根等资料。由产权资料的收入、汇总、整理、查找应用阶段中，应确保各项工作环节的良好对接，促进房产档案权籍管理工作的顺畅实施，令其发挥良好的服务应用效能。再者应参考其管理应用的实际状况，全面推行房产权、籍资料档案技术业务相关操作标准，进而提升管控科学性。规范管理阶段中应做好资料产权的整理归档、合理编号与集成分类，明确各项档案的管理期限，全面掌握存储档案设施的相关标准要求，进而做好库房管控，完善协调房产档案的应用查阅管理及保密工作，实行科学研究统计，确保数据登录工作准确、科学、流程规范。还应完善做好整理档案与资料装订工作。实施该类科学的管理工作，可为房产档案管理与系统升级打下良好的条件基础。因此我们应由根本入手，完善管理制度，科学履行法规法律政策，引入现代化、信息化管理手段，创建完善系统的房产资料数据库，扩充纸质档案信息，填补电子数据资料，做好双重存储管理，实施序列化保管、规范化存储、完整化管理、清晰化、高效化服务，进而为房产管理的高效、规范、现代化开展提供完善保障。
六、结语
总之，房产管理作用显著，承担重要的服务职能。我们只有明晰其作用内涵，强化管理，优化服务，才能提升管理水平，创设显著效益，并推进房地产行业实现优质、高效、科学、现代化的持续发展。
参考文献：
[1]高新民.正确处理好住宅产业的作用[J].住宅与房地产，2009（01）.
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在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。
一、案情简介
（一） 案件概况
原告：上海中原物业顾问有限公司
被告：陶德华
原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
（二） 法院判决
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
二、争议焦点
在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：
第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效？
第二，被告陶德华有没有构成“跳单”，即构成违约？
卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，这样做是否构成“跳单”违约？
三、案件相关法律问题分析
（一） 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力
1.居间合同和格式条款的法律概念引入
对于居间合同和格式条款的概念，《合同法》均有明确规定：
《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性
根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中，居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，而不属于合同等其他合同。
3.禁止“跳单”格式条款有效
根据《合同法》第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。
（二）被告陶德华有没有构成“跳单”
1.客户构成“跳单”的要素分析
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：
第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。
第二，房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。
第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当，此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。
第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的中介公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。
2.本案中被告陶德华并无违约
该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。
四、本案带来的一些思考——房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范
在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈，面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。
第一，房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员，应该认真学习和分析最高人民法院的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。
第二，房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向
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随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，加强依法管档的法制观念。
房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。
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民行交叉案件,是指在案件的审理过程中,同时存在需要解决的行政争议和民事争议,两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。因房地产登记行为而产生的纠纷是引发民行交叉诉讼的主要类型。目前,在处类该类型纠纷时,由于立法的欠缺,加上理论研究的不足及法官审判技能的缺失等原因,导致不同法院在审理此类民行交叉案件中,在审判程序、适用法律、审判结果上均大相径庭,甚至出现不同法院、不同法庭相互推诿、案件久拖不决、行政与民事裁决相互矛盾的情形,严重损害了司法权威和司法公正,也造成了司法资源的极大浪费。在此背景下,引入合理的民行交叉案件审理机制成为司法实务中亟待解决的一个重大课题。
对民、行交叉案件的处理方式,现在大致有以下几种模式:一是先行政后民事。二是民事与行政同时进行。三是行政附带民事或民事附带行政。四是合并审理。五是区别对待。但是,由于这些模式缺乏立法支持,理论研究依据也不足,尚无一公认的解决民行交叉案件的方案。
二、冲突根源:房地产登记行为的多重属性
(一)房地产登记行为产生行政与民事双重法律效果
房地产登记,是指房地产主管部门将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度,是依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记行为是行政登记行为的一种,属于具体行政行为。当事人认为该具体行政行为违法的,可以提起行政诉讼。
同时,登记机构在对房地产进行登记过程中,又会涉及到房地产权属变动的原因行为。所以,该行为又会产生广泛的民事法律效果。主要表现在以下方面:一是房地产登记行为是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记,登记后才能生效。二是登记行为具有推定力。房地产登记具有推定登记内容为正确的效力。即使登记是错误的,但对于信赖该登记而从事交易的善意第三人,法律仍承认其与真实物权相同的法律效果。三是房地产证在民事诉讼中的证据效力。房地产证作为国家行政机关发放的确认房地产归属的权证,在民事诉讼中可以成为确定房地产权属的证据。
由此可见,房地产登记涉及到两个法律关系,一个是作为登记基础的房地产所有权民事法律关系,另一个是登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。这些法律关系相互交叉,错综复杂,使得由此引发的纠纷也出现民事与行政纠纷交织在一起,“剪不断,理还乱”的情形。
(二)登记的形式审查与登记的公定力脱节
房地产登记系对既有法律关系的记载,是一种非赋权性的具体行政行为。根据我国法律法规的规定,登记机构的审查是形式审查,即只要程序合法、主体资格合法、证明材料齐全、有关产权的权属清楚,登记机构就予以登记。至于引起变动的原因行为是否真实合法,具有法律效力,登记机构无需也无法进行实质意义上的审查。所以,基于登记行为审查范围的有限性(不对房地产变动的原因行为进行实质性审查)及登记机构审查能力的有限性,可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。
房地产登记行为作为一种具体行政行为,依法具有公定力。登记行为一经成立,即具有推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。房地产登记标志着国家房地产行政主管机关依据法律对房地产所有权归属的认可和公示,也是对民事法律关系中所有权取得法律行为的认可。第三人基于该信赖而从事的交易应依法受到保护。基于此,对房地产登记行为进行实质审查是登记行为公定力的必然要求。
可见,房地产登记行为作为行政确认类登记,行政机关只负责对其进行形式审查。而登记行为在私法领域的公定力、公信力则要求对产生变动的原因行为进行实质审查,两者相互脱节。当房地产权属变动的原因行为无效、不合法,导致登记机构对房地产的权属登记错误时,对登记机构的错误登记可提起行政诉讼,对权属变动是否有效及第三人基于信赖而从事的交易是否受到保护则会引发民事诉讼,行政与民事争议的交叉成为必然。
三、解决之道:民事优先原则
(一)基本思路:维护法的稳定性与发挥法官的审判技能
稳定性是法律权威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但随着时代的发展,法律又不可避免地会出现滞后性。所以,当现实生活中新出现的问题无法在已颁布的法律中找到明确的解决依据时,从理论上为引进新的法律机制进行探讨虽属必要,但更重要和当务之急的则是在现行法律框架下为司法实务中新问题的解决提供可供操作的具体程序及对之进行合理性论证,以便在新的法律或司法解释颁布前实务界不致于一筹莫展。
虽然现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定,但并不表示法官对此种情况就无所作为,束手无策。司法实践的现实困境,实际上对现代法官发现法律和解释法律的职业审判技能提出了更高更新的要求。“面对存在漏洞的法律条文和存在歧义的证言,法官需要发挥其主观能动性,凭着自己的法律素养来解决实践中纷繁复杂的纠纷。在法律适用中,法官通过权衡和解释相关法律,发掘法律的原则和精神,进而弥补法律的缺陷。”房地产登记中民行交叉诉讼的法律适用难题需要法官在现行法律框架下,充分运用自由裁量权,根据立法的精神和法的原则来解释法律,为冲突的解决提供合理性论证。只有这样,才能真正破解民行交叉案件的审理难题。
(二)现行法律框架下的审理原则
在房地产登记中,登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查,登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以,原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正,登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销,即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见,房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为,房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此,在房地产登记案件中,当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议,只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效,导致登记行为被卷入到诉讼中,呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力,如果原因行为的效力没有认定,即便提起行政诉讼,也不能解决问题。所以,应当建立民事诉讼优先的法律原则。
在民事优先的原则下,处理房地产登记行为引发的民刑交叉案件时,还应澄清以下几个问题:(1)由于房地产登记行为引发的诉讼可能不仅是一个行政诉讼和一个民事诉讼,也有可能是一个行政诉讼和多个民事诉讼。民事诉讼优先指的是引起房地产权属登记变更的民事法律行为引发的诉讼优先,而并非所有的民事诉讼优先。(2)在房地产证作为证据出现的民事纠纷中,是否需中止民事诉讼,行政优先?根据证据法的规定,房产证属于公文书证,其证明力一般大于其他证据。但是,房产证的证明力并不是绝对的,其只是一种优势证据。如果一方当事人提供的其他证据足以房产证登记的内容,则法院完全可以根据证据规则,对房产证不予采信,而无需等待当事人提起行政诉讼。(3)因善意取得而引发的民事诉讼,是否需要行政诉讼优先呢?经审查,如果符合法律规定的善意取得的条件,即便引起权属变动的原因行为有瑕疵,也不影响善意第三人对该房产的取得。所以,该类民事诉讼无需等待行政诉讼或原因行为的民事诉讼的判决而可迳行判决。
注释:
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求助人：李先生
A：李先生，你好。
首先要回答你的是：若你对于房屋买卖中的相关事宜需要和开发商做特别约定或对于《商品房预售合同》的相关条款进行变更的，只要不违反法律禁止性规定，你完全有权与开发商进行协商，并就协商一致的内容，在《商品房预售合同》的补充条款中予以明确。
根据《合同法》第十二条规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”我们说示范文本一般是由权威性的政府机关或是第三方拟定的，具有专业性、公正性、全面性等特点。此外，根据《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
由此可见，合同的签订应为合同双方自愿，且协商一致的结果，只要合同内容不违反法律禁止性规定，那么就可以与对方进行协商。我们说，政府提供的《商品房预售合同》示范文本，仅是起到了一个示范作用，推荐各方使用，而不是强制使用，限制当事人自主决定合同的内容和条款，所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的，并不存在开发商告知你们不能修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议，我们说合同签订是 双方合意的结果，一方不得将自己的意志强加给另一方。
若开发商将上述合同及文件确定为不能修改，那么作为购房人就更应当谨慎审核购房合同及其相关文件的内容，在可能的情况下可以请专业的律师陪同，就购房合同及相关文件的内容进行审核。
就本律师以往的经验，开发商为了保障自己的投资收益和最大限度地维护自身利益，会在购房合同及相关文件中做出有利于自己的描述和约定，可能在一些购房人眼里，购房合同及文件中这些都属于霸王条款。反观购房人，或许用个人或家庭很大一部分的积蓄来购买房屋，因此对于如此大宗的交易，还是应当谨慎对待，对于内容可能产生歧义或意思含糊不清的条款要让开发商解释清楚，对于一些可能产生对自己不利后果的条款，要有底线，并据理力争！虽然很多情况下，开发商较为强势，若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款，购房人应认真考虑，慎重地做出决定。
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园等房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大、财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点问题进行讲解，受到了广大观众和读者的好评。
Q2：王律师，您好！
今年1月底，我看中了某新开的楼盘，并与该楼盘的开发商就购买其中一套期房签订了《商品房预售合同》，本人按照预售合同的约定支付了首期款，并办理了贷款手续。但前两天单位体检，我查出身体存在问题，需要进行治疗。这一突如其来的变故，对于刚刚买房的我，是一个很大的打击，第一治疗需要用钱，第二如果因病休息，我的收入来源将无法得到保障，那么我也将无法及时足额的偿还贷款。这让我非常头疼，也非常着急，就此，我咨询了一些朋友，有些朋友说：“只要你和开发商签订的《商品房预售合同》还没有到房产交易中心进行登记备案，就说明你们签订的《商品房预售合同》还没有生效，你有权向开发商告知终止上述《商品房预售合同》的履行。同时，要求开发商返还已支付的购房款。我不知道上述说法是否正确，是否有依据，请您帮我解答一下，非常感谢。
求助人：小刘
A：小刘，你好。
我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题，我们应该具体问题具体分析。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
此外，根据《上海市房地产转让办法》规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但有下列情形除外：
1.转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。
2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。
根据上述规定，我们首先要对你已经签订的《商品房预售合同》中的相关生效条款进行审核，明确你所签订的购房合同中对于合同生效条款是如何约定的。如果约定合同经双方当事人签订之日起生效的，那么毫无疑问你所签订的购房合同已经生效。第二，若合同约定了生效条件的，你要看看该生效条件是否已经得到满足，如果满足了，那么该合同生效；若未满足，那么该合同可能尚未生效。第三，即使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件，但是合同的一方已经履行了主要义务，而另一方也接受的，那么该合同也视为生效。因此，购房合同的登记备案并非是合同生效的前提条件。
此外，依据小刘的介绍，我了解到，你和开发商在《商品房预售合同》签订后，已经支付了所购房屋的首期款，开发商也已经接受，且你也按照购房合同的约定，办理了相关的贷款手续。从上述情况看，无论你所签订的《商品房预售合同》的生效条件是签订后生效还是登记备案后生效，其实，你履行了购房合同的主要义务，开发商也予以接受，因此你和开发商签订的购房合同已经生效。
那么对于你目前的实际情况，我建议你可以先前往医院开具你的体检证明，并带上你的病历、医院的相关化验报告与开发商进行友好协商，妥善处理所购房屋合同的解除事宜。根据本律师以往的经验，如果你的病情非常严重，可能失去经济来源的，那么你可以按照情势变更原则与开发商解除所购房屋的《商品房预售合同》。
如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的，开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定；若你执意要解除，那么将根据合同违约条款的约定进行处理。
法律小常识
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，使合同难以履行，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外，重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获得的利益和风险，情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。
情势变更原则的适用条件：
1.有客观情势发生异常变化的事实。
2.发生在合同成立以后，履行完毕之前。
篇8
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
篇9
A：刘先生，你好！
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十二条的规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
根据上述规定，1997年你和妻子在婚姻关系存续期间，你们双方用夫妻共同财产出资购买了以你父亲名义参加房改的房屋，并将该房屋的产权登记在你父亲一人的名下。那么现在你和妻子决定结束婚姻关系，离婚时你妻子主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割，人民法院将不予支持。
那么该套房屋根据产权证上权利人的显示，其权属应归你父亲所有。你妻子可以向你父亲主张购买该房屋时的出资。该出资可作为夫妻共同财产进行划分。当然，基于公平原则，除了上述购房款的本金外，你妻子还可以就该笔款项的银行利息部分一并要求你父亲予以归还。但需要注意的是，该购房款的主张并非是对该房屋产权的主张，而只是基于该部分借款债权的主张。
为更好地普及法律常识，同时为广大读者提供法律服务，本刊联合北京大成（上海）律师事务所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之一，曾连续三年被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“亚洲规模50强第一名”。本刊联手大成律师事务所开设“法律服务”专栏，除定期向读者介绍相关法律专业知识外，还为广大的普通民众提供法律支持和服务。如你在生活中碰到困惑的法律问题，或有法律纠纷需要咨询，都可把相关情况发至邮箱：，我们将请大成律师事务所的相关专业律师来作解答。
本期主持：王栋律师
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，在公司法律服务领域，担任了众多国内外知名企业的常年法律顾问，为企业日常运营中的风险识别和防控，以及经营中遇到的各种法律问题提供法律服务。在房地产法律业务领域，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。并就高档住宅、写字楼、商铺、工业园区等各类房地产项目的租赁、销售、物业管理等提供专项法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解。在十多年的执业过程中，成功办理了众多数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀电视台法治栏目及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
法律小常识
对于协议离婚，在实践中通常以两种方式解除婚姻关系，第一种是双方签署《自愿离婚协议书》，并共同前往民政局办理离婚手续。第二种是双方前往法院，就离婚及财产分割事宜达成协议，并由法院居中出具《民事调解书》。
虽然《自愿离婚协议书》对于男女双方具有法律约束力，但因履行上述协议发生纠纷的，可以依法向法院提讼，由法院认定其效力，由此可见，《自愿离婚协议书》并不具有强制执行的效力。而法院出具的《民事调解书》却具备强制执行力。因此，为了避免离婚财产分割在执行中可能存在的问题，本律师建议男女双方即便就离婚财产分割达成一致的，也可以前往有管辖权的法院走调解程序，同时男女双方可以要求法院在调解书中明确双方对于上述协议以及一方违反协议或调解书应当承担一切法律责任。
Q2：王律师，你好！
本人与现在的丈夫于2009年认识，2010年年初我发现自己怀孕，我现在的丈夫和家人得知这一情况，要求我们立刻结婚。我丈夫当时还许诺将自己2004年购买的一套一百多平方米的商品房过户到我的名下，为此他还写了一份赠与说明。2010年3月，我和我现在的丈夫领取了结婚证书，并举行了婚礼。但时至今日我丈夫也没有兑现自己的承诺，一直拖延并找各种借口拒绝履行将其婚前的一套商品房过户到我名下的承诺。其父母也对此置若罔闻。结婚后本人也发现我丈夫的脾气古怪，我们两个的性格不合，我一直纠结着是否要结束这段婚姻关系。在此，我想请教一下王律师，我是否可以通过打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承诺，并判令其将自己所确认的那套婚前购买的房屋过户到本人的名下？谢谢！
求助人：万小姐
A：万小姐，你好！
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第六条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
依据上述两条规定，除了根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款规定的情形外，你丈夫在婚前许诺将自己婚前所购买的一套商品房过户到你的名下，即使你丈夫写了赠与说明，但其在将该商品房的产权转移之前，即该商品房的产权变更登记到你名下之前，你丈夫还是可以撤销赠与行为。若你就此请求法院判令你丈夫继续履行赠与的，法院将不予支持。
Q3：王律师，你好！
我和我妻子结婚已经四年了，前段时间有朋友告诉我，我的妻子和她的上司有暧昧关系，让我注意。后来通过了解，问题比自己想象的还严重。就此我和我妻子进行了沟通，她主动地承认自己与上司有不正当的男女关系，并提出离婚。为了尽快与我离婚，我妻子提出放弃一切夫妻共同财产份额中属于她自己的部分，净身出户，并就此与我签署了离婚协议书。但到了要共同前往民政局办理离婚手续的时候，我妻子突然不同意解除婚姻关系。从一定途径我了解到，我妻子不同意离婚的主要原因，是其上司并没有就她离婚后，他们在一起给予她承诺。但对于我来说，妻子的行为是我不能容忍的，因此，我决定向法院提出离婚诉讼。我想问问王律师，我是否可以依据我和我妻子签订的离婚协议中所约定的财产分配事宜，来请求法院判令离婚并依照该协议的约定要求妻子履行净身出户的承诺？
求助人：孙先生
篇10
一、婚前按揭房的定性问题
离婚案件中，涉及到房产的分割，首先要先定性房子的权属问题，房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产？如果是个人财产那么就不存在分割问题，归婚前所有一方，如果是婚后共同财产就应当分割。离婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么处理此类财产分割的关键就是对该按揭房如何认定确定它的性质问题，即应定性为婚后夫妻共同所有财产还是个人婚前所有财产的问题。针对此类财产纠纷，不同的法官出于对法律不同的理解，也就是说法官在处理此类纠纷时，个人自由裁量权的行使不同，就会得出不同的结论。
有一种观点认为，按揭房的性质应该以房子的房产证登记的时间作为区分婚前、婚后财产的分水岭。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，依照《物权法》的规定，只要按揭房的房产证的登记在婚前，该按揭房就是婚前个人财产；如按揭房的房产证在结婚后登记取得，那么该按揭房产就是夫妻婚后共同财产，离婚时可以分割。
有另一种观点认为，婚前按揭房应以房屋买卖合同订立时间并结合首付款交付的时间来划分其房屋产权性质，进而确定按揭房是婚前个人财产和婚后共同财产。如果按揭房的买卖合同在夫妻双方结婚前签订而且首付款也是在夫妻双方结婚前交付的，根据我国《合同法》的规定，该房屋买卖合同已经生效。按照《合同法》规定的合同权利义务应当由签订合同的主体来承受，所以，该按揭房应为交夫妻双方结婚前首付一方的婚前个人财产。依照这种观点，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同并交付了首付款的，房屋产权证登记在首付方名下的，无论房产证的取得在婚前还是婚后获得，均认为是夫妻关系中婚前首付方的婚前个人财产。
另还有第三种情况：夫妻婚前一方签订商品房买卖合同，但是结婚后夫妻双方共同支付首付及共同贷，房屋的产权证也是夫妻结婚后登记取得。此类按揭房在实际生活中我认为，虽然商品房买卖合同签订是在双方婚前，即原因行为是在婚前，但是商品按揭房买卖合同的履行即交付首付和还贷均是在夫妻双方结婚后。也就是说，次按揭房是用夫妻共同财产来交的首付和还贷，且实际情况也是夫妻双方共同履行了商品房买卖合同中买受人的义务。因此，此类按揭房不论产权证的取得是在婚后还是在婚后，都应当认定为夫妻财产，离婚分割是按照夫妻共有财产进行分割。同时，按揭贷款也应当作为夫妻共同债务，进行明确由谁承担。一般此类情况下，该按揭房认定为夫妻共同财产是无争议的。
对于有争议的前两种观点，笔者同意第一种观点。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭房的房产性质做出明确的规定，其本质认为是抵押贷款合同。不动产权即房屋产权证书是权利人（即房屋所有权人）享有该不动产物权即该房子的对外宣布及公示，也包括夫妻双方的关系。笔者认为，在离婚诉讼中，财产分割虽在夫妻之间进行，但分割的是夫妻共同财产。按照我国《婚姻法》的规定，应是夫妻二人结婚登记后，双方合法取得财产。因此，对于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋产权登记应归为夫妻共同财产。
在婚姻案件中遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，既符合《婚姻法》的规定，也符合《物权法》的基本精神。因此，笔者比较赞同第一种观点。但也有人担心按揭房一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人，若以后离婚还须分到房产的一半，这样会不公平。笔者不这样认为，房屋产权对于普通公民来讲，是财产中最重大的财产，是家里最值钱的物品，也许是几代人的心血，若婚前首付一方在意自己的财产，注意保护自己权利，就会积极地在婚姻登记前办理好房屋的产权登记。或者婚姻登记时没办好权属登记，也可以结婚时进行夫妻财产约定。若首付一方，不积极行使自己该权利，就是对该房屋产权婚后共有的默认。但是，为了保护公民经济的安全，维护市场经济秩序的稳定，结合我国《婚姻法》的立法精神，对按揭房婚后登记产权，婚前首付的那部分金钱，应从夫妻共有价值中划分出来，首付的金钱应视为婚前首付个人一方的婚前财产。
二、婚前按揭房产的增值部分实际生活中应如何解决
房价市场在我国，一直是上升趋势，只是多少问题，一般的离婚案件中，若涉及离婚时分割房屋价值的纠纷，一般情况下，离婚时房屋价格跟最初购房时价格相比一般都有所上涨。因此，夫妻双方离婚时，婚前争议的按揭房都存在不同程度的增值情况，我国房屋增值的原因很多，如有的增值是对房屋进行了豪华装修、修缮使其增值；有的增值是由于市场房子紧缺，房子的刚性需求，导致房价不断上涨等原因所致。有的房子增值是因在学区好地段等原因导致增值等。笔者认为，关于离婚时，夫妻双方就一方在婚前贷款购买房屋的增值部分如何处理纠纷，应该按照当事人对房屋增值所做贡献大小、不同应做出不同处理。
如果夫妻双方结婚后共同对房屋进行精心装修、修缮而使婚前房屋价值有所增加的，依据我国民法及物权法理论的相关规定，应认为是物的添附，添附之物应该归属于不动产的所有权人，但不动产所有人应把因添附而增值的部分给对方也就是夫妻另一方一定的经济补偿，只有这样才符合我国民法通则的规定。因此，离婚时，婚前按揭房所有权人即房产证登记人，应该把添附增加的价值部分折价补偿给离婚时的有房产纠纷的夫妻双方另一方一半的经济补偿。
由于房屋市场商家的炒房，以及由于通胀通缩、房地产市场行情的变化等因素，形成购买按揭房时的合同价格往往和离婚时的房屋市场价格有较大的差别。一般来讲，大部分情况都是离婚时按揭房屋价格高于购买时价格很多。针对该增值如何定性、处理是此类案件争议的焦点，但是现行婚姻法及其司法解释并没有做出明确规定。笔者认为，对于婚前按揭房屋并在婚前已经取得房产证产权登记的，是一方的婚前个人财产。因此，在离婚时按揭房涨价升值时，其升值部分也应属于夫妻一方婚前个人财产的升值；如果婚后按揭房屋的市场价格下跌，也不视为夫妻共同财产的减少。也就是说，婚前办理房产登记且在一方名下按揭房产，因其增值或下跌不属于夫妻共同财产的变化，不存在增值部分的分割争议。但对于婚前办理按揭，婚后办理房屋产权登记的认定为是夫妻共同财产，随着房产市场行情的变化，无论是涨还是跌，都是夫妻共同财产的变化。其增值或下跌部分都是夫妻财产的共同变化，不影响其权利归属，但是离婚时有权要求分割增值部分。
现实生活中，其实房屋增值并非房屋实际增值，大多是房价波动、物价上涨、炒房原因导致，是一种虚拟的增值，在房子所有权没有变动即房子没有进行实际买卖的情况下，婚前按揭房的增值部分一直处于一种虚拟不存在的状态，因为房屋产权没有变动就没有带来实际上的房屋价值增值。因而对于婚前按揭房婚后办理产权登记的，在离婚时，进行财产分割，增值部分应按市场价格，减去折旧部分，酌情考虑其增值是因婚前按揭方首付而购买房屋的前提下产生，给没有占有房屋的另一方一定的适当的经济补偿。
三、婚姻关系存续期间归还贷款的性质及分割
根据我国《物权法》的规定，对于夫妻双方一方婚前按揭房并在婚前办理房屋产权登记的，视为夫妻双方中一方结婚前个人所有财产。夫妻双方中婚前按揭并且属于个人所有的一方，即婚前取得房屋所有权一方，为了个人贷款而将其按揭房的产权权益抵押给银行，房屋个人所有权的一方跟银行之间形成法律上债权债务关系，此债权债务关系是夫妻一方在婚姻登记之前与银行之间发生的抵押合同关系，因此该债务应属于按揭房所有人一方婚前的个人债务。因而，贷款银行也只能向特定的债务人即按揭房屋所有权一方主张自己的债权权利，而不能向务人结婚后的配偶主张其债权权利。因此，针对此类按揭房还贷款情况，应认定为实际上是以夫妻共同财产偿还了按揭房房产所有人一方的婚前个人债务，因为还银行的贷款而在夫妻之间产生了民法上的债权债务关系。所以，在夫妻双方离婚时，婚前按揭房所有权人一方应当予以返还夫妻关系存续期间共同偿还贷款的配偶一方已支付的房款。离婚后没有偿还的按揭债务仍为房屋所有人个人债务。考虑到在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还一方的婚前个人所负按揭贷款债务，是基于双方存在婚姻关系的基础上，无偿帮助另一方偿还婚前个人债务。因此，夫妻离婚时，如果只是简单地返还已经归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，对夫妻另一方明显的有些不公平，还应当偿还其利息，才能符合我国《物权法》的基本精神。
参考文献：
[1] 宋安成.夫妻房产共有与否的认定及法理分析――从《婚姻法》解释三相关规定谈起[J].中国房地产，2011，（10）.
[2] 刘俊海，尹红强.《婚姻法解释（三）》体现若干制度创新[N].人民法院报，2011-08-19.
篇11
婚姻法是私法，婚姻关系为私法法律关系。人们可以通过各种方式，妥当地安排自己的生活。当事人可以选择、处分自己的私权利。可以选择婚姻中的财产(包括房产)为一方或另一方购置，也可以选择共同出资购置。可以选择虽一方购置但通过明示的方式确定为夫妻共有，或者通过赠与的方式为另一方所有。这一立法意旨在“婚姻法解释三”第十条体现得更加明显。对于一方婚前按揭的房产，原则上双方协商。而在协商无果，达不成协议的情形下，“谁按揭，房产归谁”。试图调控或改变具有深厚底蕴的社会传统，法律恐怕力有未逮。美国的“禁酒令”，北京“禁放烟花爆竹”的地方性法规的未成就预期立法效果，即是明证。“唯有进入社会生活的规范，才是活的规范”，“法律规则至少被人普遍地承认并加以遵行，它们才创造团体的秩序”［3］，法律规定不可能轻而易举地改变生活的逻辑。“在当代以及任何其他时代，法的发展重心既不在于立法，也不在于法学或司法判决，而在于社会本身。”［3］现实中已经看见，另一方要求在房产证上加自己的名字，房产“共名”将会成为一种趋势。甚或可能出现以房产“共名”作为双方婚姻成立的一个条件。作为一种规避，现实婚姻中的彩礼转移到婚房上去了。以前是要房子，现在改要彩礼，而且要求涨彩礼的标准。女方要那么多彩礼其实也是买房子，只不过是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解决婚房在一定程度上会成为趋势。“婚姻法解释三”在房产权属上把所有权与出资联系在一起，这在一定程度上可能改变男方提供住房，女方准备生活用品的基本格局。尽管，从夫居仍然是多数人的婚居方式，女方购置房产作为婚房，数量还不是很大。而且，在短期内，预计也不会很大。在“婚姻法解释三”对房产权属作了明确的界分之后，一个可能的趋向是:对于一些经济条件较好的女方也会考虑到购置房产，或者双方共同承担首付，甚至女性承担更多。也可能先租房，经济能力许可时再购房。女性可能更多地走出家庭。传统意义上的女性婚后操劳家务、赡养父母、抚育孩子，男方在家庭劳动中付出较少，这可能也是性别角色的一种必然。然而，财产过分清晰化的一个结果，则是女方要更多地考虑自己的未来。“在现实生活中，夫妻双方共同生活多年之后，承担家务劳动较多的一方，其职业发展和其他方面可能会受到较大的牵制，经济基础和谋生能力相对较弱;而配偶他方则基于对方的奉献和牺牲而获得较大的利益，如学业的进步、事业的发展以及经济地位的提高。”［4］一种假设是:这种与生理或心理相适应的家庭分工，可能会因此而有所改变。
“婚姻法解释三”房产权属条款的真正使命
1．家庭纠纷案件呈逐年增多，离婚率不断攀升。我国第一代独生子女开始进入婚姻期，而随着逐步加快的城市化进程，社会聚合力的弱化，婚姻观念的变化，离婚程序的简化等，离婚率的持续上升成为中国离婚状况发展的大势。在众多离婚者中，年轻人所占的比率越来越大。而且，婚姻不稳定，持续时间较短，有些结婚仅一年左右。闪结闪离的情况增多。民政部2010年社会服务发展统计报告显示:2006年粗离婚率为1．46‰，比上年增加0．09个千分点。2007年粗离婚率为1．59‰，比上年增加了0．13个千分点。2008年粗离婚率为1．71‰，比上年增加0．12个千分点。2009年粗离婚率为1．85‰，比上年增加0．14个千分点。2010年粗离婚率为2．0‰，比上年增加0．15个千分点。从近五年情况看，离婚人数逐年上升，年平均增幅为7．0%［5］。2．离婚财产纠纷的主要指向是房产，高房价是“婚姻法解释三”出台的另一个重要原因之一。自1998年以来，尤其是2003年至2008年的6年间，我国商品住宅销售价格指数呈快速上涨态势。同比指数分别为104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房价指数回落为101．5%，2010年房价同比指数却高为110%［6］。尤其在一线城市，房价与人均收入比远不协调，畸高房价已经成为婚姻不能承受之重。许多人一辈子就围绕一套房子在转，或者说买一套房成为一生的追求。由于子女的经济条件有限，很多父母往往可能倾其毕生的积蓄为自己的子女购买了婚房。不难理解，婚姻中房产的出资者理所当然担心因可能的离异而使其房产流失一半。3．离婚案件中的房产分割，不同程度存在“同案不同判”现象。案件的基本情况、司法中不同标准或习惯，法官的素质，没有努力追求案件处理结果确定性义务等，都可能成为“同案不同判”的重要原因。但不可忽视的一个重要方面是相关法律规定的不明确，操作性不强，或者根本不具备操作性。“同案不同判”无疑会导致司法不确定，有损司法权威，影响司法公信力。“婚姻法解释三”有关房产权属的规定，尤其是第十条关于婚前购置房产的权属分配，为法院离婚中的房产纠纷提供了可操作性的法律依据，有益于规范、统一司法裁断，保障司法公正。4．“婚姻法解释三”还有着着眼未来，有一定的前瞻性的考虑，意图适应市场化或国际化情势下婚姻的可能发展。因为，随着市场经济的发展，自由、平等理念的传播与接纳，权利意识尤其是物权理念的提升与强化将成为不可避免。而且，事实上，对于已经接受了“婚前财产公证”“夫妻AA制”人们而言，“婚姻法解释三”第七条、第十条是他们乐于接受的。“婚姻法解释三”对房产权属的配置无非是财产AA制在房产上的一个具体体现而已。
篇12
求助人：小岑
A：小岑，你好！
根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
依据上述规定，夫妻离婚对于双方财产的分割，一般而言，有约定从约定，也就是说，夫妻双方就夫妻共同财产或是夫妻一方的财产分割或补偿有约定的，按照彼此已达成的约定办理。若小岑你同意你妻子的要求，给予上述房产所对应市场价格的一半作为对她的补偿，这不违反法律的规定。
但若双方协议不成，诉至法院的话，就当前的司法实践而言，人民法院一般将该房产判归房产的产权登记一方也就是小岑的名下，对于尚未归还的贷款也应由作为产权登记一方的小岑独自承担。
根据小岑的介绍，婚后该房屋的贷款仍由小岑支付，但根据《婚姻法》第十七条的规定，在夫妻双方未对夫妻共同财产有所约定的前提下，仍属于以夫妻共同财产还贷。
离婚时由产权登记一方的小岑对妻子进行补偿。法院补偿的标准一般为：以双方婚后共同还贷支付的款项及该部分贷款所相对应该房产的增值部分为限，并根据照顾子女和女方权益的原则按一定比例进行划分。
其次，关于婚前购房，且房屋的产权仅为购房人的前提下，只要婚姻存续八年，就自动转成夫妻共同财产的问题，也经常有人向我咨询。根据《婚姻法解释一》第十九条的规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。由此可见，除夫妻双方对该财产有约定外，夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系延续时间的长短转化为夫妻共同财产。因此，上述说法是不正确的。
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
Q2：王律师，您好！
我的儿子和儿媳妇于2010年3月登记结婚，婚后与我和老伴同住，但由于我们与儿子儿媳的生活习惯不同，经常出现矛盾。现在我和亲家商量，同意共同出资给孩子们买一套房，让他们小夫妻俩独立生活。但对方要求在产证上只写我儿媳妇一个人的名字，我想咨询一下，像这种情况，该房产是属于他们小两口的夫妻共同财产，还是我儿媳妇的个人财产？谢谢。
求助人： 徐先生
A：徐老先生，你好。
根据《婚姻法司法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
依据上述规定，若婚后由你的亲家一方出资为你儿媳妇购买房屋，且产权登记在你儿媳妇名下的，视为你亲家对于你儿媳妇一方的赠与，该房产应认定为你儿媳妇的个人财产。
但若按照您的介绍，是由你们两家老人共同出资购买房屋的，除你们两家对该房产有约定（例如，该房产确定归谁所有）外，该房产无论登记在你儿子名下还是你儿媳妇名下，该房产均可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
但为了避免日后不必要的矛盾和纠纷，本律师建议徐老先生在支付购房款时，最好用银行转账的方式，并保留相应的转账凭证、收条等能证明由您支付购房款的付款凭证。
Q3：王律师，您好！
我和我丈夫婚后买了一套房，并对外出租，该房屋的权利人仅写了我丈夫一个人的名字。但他未经我允许擅自将该房屋卖予他人，并已经办理了产权登记过户手续，我想咨询一下，我能否撤销他们的房屋买卖合同，追回该房屋？
求助人：李女士
A：李女士，你好！
根据《婚姻法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
依据上述规定，若该购房人并不知道该房屋是你和你丈夫的共同财产，且已经支付了该房产合理的对价并办理了房屋过户登记手续的，你再向法院主张追回该房屋，人民法院将不予支持。但是，若你丈夫擅自处分你们共同共有房屋造成你损失的，离婚时你可以向你丈夫请求赔偿，该赔偿请求，法院应予支持。
此外，若你丈夫有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为，你也可以在你们婚姻关系存续期间，向人民法院提出分割夫妻共同财产的请求。
夫妻财产约定
《婚姻法》第十九条，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
篇13
1 房屋测量的意义
房产测量是房地产管理工作的基础。准确的进行房主的测量是保证产权合法利益的有利依据。房产测量的最主要内容就是房屋面积的测量，它不仅要为房产管理部门提供依据，还是保障房产所有者的切身利益。进行房屋面积的重要意义主要从以下几个方面体现：
1.1 房产面积测量可以维护房产所有者合法权益的重要依据。房屋面积的测量经过相关部分的确认，并体现在房屋所有权证件上，就具备了一定的法律效力，任何单位与个人涉及到房产纠纷之类的相关问题时，都要以房产证件上记录的房屋面积为依据。
1.2 房产测量是进行城市建设与城市规划的重要依据。国家有关部门会从房产测量中对城市建设进行整体的分析，房屋的自然状况与权属情况都是进行城市建设的重要参考依据。
1.3 房产测量是防止房产开发单位进行商业欺诈的有效手段。近些年的房地产热，着实让房地产的开发商们大赚了一笔，但是，在房地产开发的过程中，受经济利益的趋使，房地产开发单位开发的建筑面积缩水现象在一定范围内还是存在的，因此，进行房产测量也是对商品房建设、销售的一种监督，也是防止房产开发单位侵吞购房者利益的一种有效手段。
2 传统的房屋测量的方法
2.1 房屋面积直接测量法
这个办法是使用最为普遍的方法，也是最容易实行的方法。它是根据房屋的形状，进行计算得出的面积。然而，在实际的测量过程中，如果房屋面积是矩形、梯形或其他规则图形，则测量难度不大，但是，有很多房屋的地面并非规则图形，这时就需要将其划分成多个图形分别计算再相加，得出最后的面积。
2.1.2 图纸测量法
房屋的建设是根据建筑图纸实施，因此，可以借助于图纸进行房屋面积的测量。常用的测量方法主要有求积仪法和方格网法两种。求积仪法首先是在光滑的水平图板铺放一张图纸，采用求积仪测量出房屋面积大小。如果测量的面积较大，可以将图纸分开，先单独测量再进行合算。方格网法是在需要测量的图形上面铺盖一层具有透明毫米小方格的纸张，之后对占据的小方格数量进行计算，根据小方格代表的实际面积，求出整个房屋图形的面积。
2.2 数字测量方法
这种方法是先根据数字测绘技术测量出房屋的平面图，之后根据坐标计算出房屋的实际面积。
2.3 对房屋建筑面积进行实际测量
在房屋测量中使用非常普遍的测算方法就是实地量距法以及坐标解析法，这两种是在现如今测量方面精度最高的测量方法。
3 房产测量的先进技术
3.1 房产数字化测图技术
随着计算机技术和电子技术的发展，房产数字化技术的在房产测量中得到广泛的应用与普及。数字化测图技术是传统测图技术的升级，它不但具有成图质量高，出图速度快等优点，而且其还具有劳动强度低，图载信息量大等特点。数字化测图技术已经发展为房产测绘技术的主要技术，有效的促进了房产信息管理数字化。
数字化测图技术是通过多种手段，对数据信息进行收集，并输入到计算机内部，计算机的相关软件对其数据进行整合处理，最终输出房产图。数字化测图技术是以采集的房产有关数据为依据进行输图的，因此，房产信息的采集要房产测量工作中就变得尤其重要了。进行房产信息采集的方法主要有三种：第一种是全野外数据采集，主要是通过常用测距与测角设备，采集距离与角度等有效信息，再将这些几何信息存入到计算机内进行房产的测量。第二种是利用原有的房产图形文件进行信息采集，例如房产开发图纸、房产地形图等通过扫描仪或者是数据采集仪将这些图形转换为计算机数据，进行处理。第三种是利用航拍相片进行数据的采集，从航拍的图像上进行房产信息数据的采集。
3.2 运用房产解析法测量房屋面积
房屋销售面积测算是一个十分复杂的问题，其主要包括房屋面积测量和用地面积测量两个部分。而房屋面积测量又包括房屋建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、房屋共摊面积等几个方面。由于房屋面积产生的经济纠纷是比较多的，因此，严谨、科学、合理的测量方法将是房屋销售的有力保证。
解析法是测量房屋面积最常用的方法，最为简单易行。它是根据房屋用地界址与边界点的坐标计算出来的房屋面积。也可以使用房角点的坐标计算房屋面积。
3.3 GIS技术在房产测量中的应用
提高房产测量的效率与质量的有效措施就是使用先进的技术。GIS技术能够在最短的时间内帮助工作人员绘制出房屋的分层分房的平面图，并根据国家房屋规定的相关标准对房屋的总面积及共摊面积进行计算，最终得了精确的测量结果。
4 房屋面积计算有关问题
在涉及房屋面积计算的问题上，常与房屋预售登记、产权证以及购房合同中，登记的建筑面积数据不唯一而纠纷不断。所以，要想合理得出房屋面积的计算，就要先掌握以下几个知识。
4.1 套内使用面积
“套内使用面积”，也称之为“使用面积”以及“实用面积”。从总的技术层面分析，它是按水平投影所得面积来进行运算的，具体计算规则按是否为住宅区别对待。
4.2 套内建筑面积
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积为套内占有范围的维护或承重墙体或其他承重支撑物所占的面积，其中各套之间的分隔墙与套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均据水平投影面积的一半计入墙体面积，其中一般把山墙归类为外墙所属范围。而套内自有墙体面积全部按水平投影面积计入套内墙体面积。对于套内阳台建筑面积，则均按阳台和房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中没有封闭的阳台以水平投影面积的一半当做建筑面积来处理；而已经封闭的阳台则为水平投影面积和建筑面积为一对一关系。
4.3 房屋共有建筑面积
为若干个产权业主公共拥有或集体使用的建筑面积，一般依据协议或文件对应比例匹配给每个业主。
4.4 房屋产权面积
房屋产权面积就是我们俗称的“建筑面积”，也就是我们在居住地的房产政府机构所得到的房屋产权证上所描述的面积它为产权主根据相关法律享有的房屋所有权的房屋建筑面积。
4.5 它们之间的关系
从上面几个都涉及到房屋面积计算概念的给出，我么就达到下面一个简单的公式：套内使用面积+套内墙体面积+阳台面=积套内建筑面积；套内建筑面积+共有建筑面积中的分摊给本户的面积=房屋产权面积。
4.6 问题的说明
只要我们清楚地掌握了上述几个面积的计算，就可以防止开发商混淆视听，打球，以大充小，做到心里有数。
5 结束语
正如我们所知道的，房屋测量及房屋面积计算有关问题与人民群众日常息息相关，是关系到人民群众能否安居乐业、幸福生活的的大事，所以，我们在进行测量和计算工作，一定不要出现哪怕是一星半点的纰漏。因为倘若因测量和计算不当或错误出现这样、那样的问题，必将会给房产测绘有关部门的威信带来冲击，也给人民群众带来困扰，严重时可能会付诸于法律。正因为如此，我们在进行房屋测量及房屋面积计算时，一定要严格操作、规范计算，认真履行自己的职责，才能取得企业、政府以及群众的共同拥戴。
参考文献：
