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高校物业的服务对象主要是一个高层次高学历的、以教师和大学生为主的知识群体，高校的这种特殊业主身份使其物业管理在按经济规律运营的同时，还必须符合教育规律，承担“管理育人，服务育人”的责任与义务。因此，高校物业管理具有其自身的特点和难点：
第一，物业管理的阶段性较强。区别于住宅小区的全天候服务工作，学校教学及师生日常生活的作息时间很有规律，同时还有寒暑假，为此就要求物业公司的各项服务工作都要配合师生的作息时间，例如：学生休息时，保洁人员就应该停止手中的工作，以免干扰学生的休息。
第二，人员流动性大，安全管理要求较高。高校公寓不像小区或写字楼，它每天都有大量的学生家长、亲戚及同学来访，这必然给物业公司保安的安全防范工作增加负担，为此物业公司必须制定一套完善的来访人员管理制度，以对这些来访人员进行有效的管理。另外一般教学楼或实验楼里面的设备都价值不菲，总价可达几千万，甚至几亿，而如此大的资产也需要有足够的安全防范措施。此外，物业公司的服务对象是学生，他们年轻又充满活力，行动敏捷又好动，为此也应充分考虑学生的人身安全，比如，可尽量少用玻璃或易碎的东西，各种设施要牢固耐用，以免发生不该发生的事故。
第三，人员密集，保洁工作要求较高。一般来说，一幢一万多平方米的公寓住宿着一千多个学生，这个比率远远高于住宅小区的比率，加上年轻人偏爱吃零食，由此产生的垃圾量是可想而知的。此外，在高校保洁面积占建筑总面积的比例较大。一般学生公寓需要保洁的面积占建筑总面积的比例超过40%，教学楼、实验楼更是高达90%以上，这无疑加大了保洁的工作量，另一方面它的要求也较高，需要较强的技巧性和明确的作业流程。
第四，具有特定的教育属性，服务工作要求人性化。高校是高级知识分子的集中地，他们相对来说对物质生活与精神生活的要求比较高。面对这些高素质高要求的群体，高校住宅物业管理部门既要贯彻“住户至上、服务第一”的服务宗旨，更要突出高校物业管理的文化氛围和艺术品味。此外，学生公寓里住着来自五湖四海、远离父母的学子，他们都处于青春少年期，心理承受力弱而易受伤。为此，对公寓的管理要强调“以人为本”的服务理念，在人性化服务上下功夫。凡事要比学生先想到，先做到，急住户之所急，想住户之所想。
二、高校物业管理存在的主要问题
1、思想观念的滞后
首先，许多教职工对物业管理缺乏正确的认识，尤其对有偿服务不适应。不少职工还习惯于过去的行政型、福利型的封闭式房屋管理模式，对花钱买服务的现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理公司少收费，多办事，办好事。其次，物业管理企业员工思想认识上受“铁饭碗”、“大锅饭”的影响，等靠要思想比较严重，竞争意识、经营理念还远未形成，抱着“大树底下好乘凉”的心态，负盈不负亏，主要对学校负责，因而服务意识差，达不到现代企业发展的要求，市场运作化程度低。
2、高素质人才的缺乏
目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有人员一部分来自于原来的后勤服务单位，另一部分来自于高校附属企业的下岗职工。他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高。尤其是近年来高校职工收入有较大提高，这使得他们对居住环境等方面有了更高的要求，这也对现有物业管理部门的服务意识和管理水平提出了挑战。
3、长期以来的经费短缺
高校房屋维修的资金主要来源于少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源单一，因此常常造成物业管理经费紧张。加之学校住宅的维修工作量很大，所以单凭有限的房屋租金根本就不够用，因而学校每年必须投入大量的资金。再者，长期以来高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障问题，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来随着招生规模的不断扩大，学校建房会不断增加，投资管理的费用也会不断增多，投入产出可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个突出问题。
4、管理机制没有理顺
物业管理作为高校后勤改革内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，因此管理的随意性和盲目性较大。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，签订了相关物业管理协议。但是这种管理往往受到学校行政指令的约束，在服务内容、服务收费等方面有时还是学校说了算，“缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事”，甚至采取行政方式，不干也得干。既不执行行业要求和标准，也不计成本，不讲效益，其运行方式带有的行政命令特点。而在另一些高校，由学校后勤部门、街道派出所及环卫等部门共同承担着高校居住区的物业管理职能，形成了多头管理的混乱局面，容易引起责任不清、各自为政，遇事互相推诿。所有这些都说明目前我国高校物业管理还没有与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理机制没有理顺，运行体制还有待完善。
三、加强高校物业管理的对策
1、转变思想观念，树立物业管理新理念
首先是校领导的观念要转变。高校实行物业管理，不能认为是甩包袱，也不能将物业管理中心直接推向社会，高校领导应高瞻远瞩，以实事求是的精神，将物业管理中心“扶上马”，再“送一程”。其次是物业管理人员观念要转变。物业管理人员要从拿固定工资、端“铁饭碗”转变到个人利益与企业效益挂钩，树立真心实意为业主服务的思想。管理部门领导要对他们关心、引导，使他们愉快地转变观念，努力提高自身素质，以热情周到的服务、娴熟精湛的技术为学校的发展作贡献。再次是住户观念要转变。要福利型住房、无偿服务转变到商品住房、有偿服务的观念。要认识到高校物业管理是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊商品，是一种有偿劳动，就应该依照社会市场标准收费，从而建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。同时物业管理是全体居民的共同责任，关系所有居民的切身利益，这就要求居民提高权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理。
2、切实转换机制，建立高校物业管理新体制
高校物业管理是从原有旧体制模式基础上转换而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此，高校后勤物业管理必须从根本上转换机制，不能搞翻版体制。物业管理机构成立之初就要成为经济实体，坚持走“以收养房、以业养业、自我约束、自我发展”的道路。在物业管理载体选取上应立足于学校自身，力求既能满足需求，又能安置人员；在企业管理上，要尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风；在用人制度上应严格按现代企业的标准和要求，建立相互竞争、赏罚分明的激励机制。在运行机制上，要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，最大限度地降低经营成本。“机制一转天地宽”，机制转换是高校物业管理及社会改革的关键所在，只有按新的机制运作，才能实现真正的物业管理。
3、多渠道筹集资金，不断拓宽经费来源。
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质量体系定义是：为实施质量管理所需的组织结构、程序、过程和资源，实施质量管理是质量体系的核心，质量体系应当是组织结构、程序过程和资源的集合体，四者缺一不可。物业管理服务质量可细分为技术质量和功能质量，技术质量是指提供给业主什么服务，功能质量是指如何提供服务。物业企业引进实施质量体系，可以提高服务质量和管理水平，改善企业内部管理使企业全部管理活动做到有章可行，有章必行，使服务质量有更可靠的保证，以确保企业方针目标的实现和经营成效的提高。高校物业管理公司制定自己的质量体系时，要从自身实际情况出发，根据公司的规模，特点和服务对象等具体情况，以及自己的发展方向和战略来制定而不是盲从别人的质量管理体系。目前广州，上海等地不少物业管理企业都通过了ISO9000管理体系认证，ISO9000管理体系提供的是一个企业如何通过质量体系因素控制，达到既定的管理方针和目标，以及持续改进产品和服务质量的方法。虽然高校物业管理有其特殊性，但ISO管理体系对其服务质量管理工作具有指导性作用。ISO标准是一系统性的标准，涉及的范围、内容广泛，且强调对各部门的职责权限进行明确划分、计划和协调，使企业能有效地、有秩序地开展各项活动，保证工作顺利进行。高校物业管理企业在根据自身特征情况制定各项规范之外，导入ISO质量体系，必将提高员工素质，提高企业声誉，增强竞争能力。
二、建立流程管理
流程的定义：业务流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动流程。其特点包括：1、目标性；2、内在性；3、整体性；4、动态性；5、层次性；6、结构性。流程管理不等于管理的全部，它和质量管理，瓶颈管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，优异的流程管理能够有力推动企业取得成功，流程和质量体系目标是统一的。它们相互融合促进发展。质量体系强调“做了的一定要写，写了的一定要做”，能够起到一种很好的管理规范作用。在建立流程或优化流程以后，需要将流程落实下去进行规范的运作，同时管理规范平稳运作了一段时间以后，可能已经不再适应内外部环境发展的需要，又需要系统地来梳理一下流程，看看是否有一些盲区或者管理的空白，需要建立流程，还有哪些流程需要进行继续的改进。质量体质与流程管理相互穿插，持续进行，从而实现企业管理的台阶式提升。
三、执行规范化服务要注意几个方面
1、说到、做到、记录：①科学的质量体系要求正确识别所有的质量活动并制定紧密的可操作的控制程序或规定，对所提出的质量体系要考虑是否符合所选定的标准，是否符合企业的实际，可操作性如何，员工是否能正确理解；②对于服务质量规范除要求全体员工严格遵照文件执行外，对文件要按照规定的修改程序进行修改和完善，只有所有规范有效执行才能使科学的质量体系发挥功效，给企业带来利益；③做到的各项工作要有记录，我们日常工作中常常有口头联络，随意性的弊病，没有工作情况的记录，给各项工作的规范提高带来了困难。
2、工作规范流程的编写：工作规程是专业化的操作程序文件，因此工作规程的编写不但要以程序和规范文件作为依据，更要考虑管理人员在操作工作中的实用性。首先要收集现有的运作文件资料，查阅有关技术资料，提出通用的规程文件格式样本，其次在编写中应使文件具有层次性，内容与过程的描述应尽量与实际作业相吻合，最后，试用对照程序文件和流程，不断修改不完善的内容，并补充或合并，使各工作规程之间更具系统性、统一性、操作性。
高校物业管理有其特殊的教育属性，我们在制定各项工作规范和流程时要充分认识到这一特性，在“三服务两育人”的前提下，在培养大学生良好的社会公德和生活习惯方面要考虑到对学生综合素质的培养和提高。
四、设想和尝试
高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则，在制定工作规范和流程时，尽量不影响师生的日常工作学习，对此我们有了些初步的设想并做了尝试：
1、学校的水电设备管理规定的制定
学校水电设备是否运行正常，是否有事故隐患，直接关系到学校正常的教学科研秩序，要全面地制定设备运行情况的台帐和各项检查、维修、保养规范和操作流程，最大限度地预防设备事故发生，杜绝人为事故，延长设备使用年限。
工作要点：按要求实施保养和维护。
管理目标：设备得到正确使用、保养和维护，各项记录齐全，水电工通晓各类设备的保养周期、操作流程、安全操作要求。
检查方法：检查的依据是年度、月度设备维护计划以及相关文件，标准是设施、设备使用说明。
2、服务过程质量规范
在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间，以尽量不影响师生科研学习为指导，在服务态度方面要做到有礼貌，微笑服务，仪态端正。
工作要点：每项服务都有标准，注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程。
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从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[论\文\网LunWenNet\Com]
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
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高校的物业管理工作作为高校工作的重要组成部分，必须符合高校教学工作的计划。高校物业服务的所有工作环节都必须密切配合高校与教育相关的教学活动和科研活动，使高校的物业管理与高校的教学工作有机结合，更好地为高校的学生及教职工服务。
（二）特定服务对象
高校物业管理工作不同于社会上企事业单位和居民小区的物业管理工作，高校的物业管理工作可以对高校家属区的居住环境和学生的宿舍环境带来很大程度的改善。高等学校是高素质人才的聚集场所，因此，高校的物业管理针对的是一群知识储备丰富、专业技能高超的特殊群体。[1]由于高校的教学工作繁忙，家属区的物业服务对高校的教学活动至关重要。高校的家属区大多为高校教育工作者的生活区域，高校的教育工作者是社会的精英群体，改善高校家属区的生活状况，对保障高校教育工作者的生活水平，为高校工作者营造良好的工作氛围具有重要意义。因此，高校物业部门的工作人员必须具备一定程度的文化修养，以便能达到高校家属区物业服务的水平。
（三）校园文化氛围
高等学校在提高国民素质工程中肩负着重要任务，因此，高等学校的物业服务必须结合高等学校特有的校园文化氛围开展工作。高等学校的物业服务部门在为全校师生提供基础的物业服务以外，也要注重对高等学校校园文化氛围的保护。优质的校园文化氛围必须以合格的硬件设施为载体，因此，高校物业部门对高校基础设施的维护与管理，是保障高校文化氛围的重要工作。
二、高校物业管理的关键点
（一）加大房屋设施维护
房屋和其他配套生活设施，是高等学校教师正常工作和学生正常学习的基本保障。高等学校的物业部门必须时刻将高等学校的房屋和基本生活设施的使用情况保持在最好水平，要以专业能力强的物业工作人员，作为高等学校房屋管理维护和基础生活设施管理维护的工作者，严格按照高等学校统一标准执行物业服务。高等学校的物业部门要充分考虑高等学校可能发生的各种情况，对一切可能发生的房屋和基础生活设施问题做好详细的预案，以便房屋设施出现问题时能够及时进行应对。[2]高校的物业部门要对日常工作的具体细节进行科学的制定，使物业工作人员有律可依。高校的物业管理部门还要组建对物业服务工作的监督管理机构，及时掌握高校物业服务尤其是房屋维护和基础生活设施维护工作的具体情况，详细记录并认真考察高校房屋设施维护工作的具体进展，以便寻找工作当中的不足之处加以改正，不断提高高校物业服务水平。
（二）提供多样性的服务
高校的师生与社会人员不同，高校师生往往需要物业部门为其提供多样性的服务。当前我国只有高校物业服务部门具备提供多种服务的能力，这已经成为我国高校物业服务部门独有的优势。由于高校教育工作者工作压力较大，工作任务繁重，高校的物业服务部门必须在高校家属区配备一定数量的健身场所，保证高校的教育工作者能够获得充分的锻炼身体的机会，使高校教育工作者拥有健康的身体和旺盛的工作热情，以便全身心的投入到高等学校的教育工作中。[3]高校的物业服务部门还要注意在校园内和家属区配备一定数量的超市，使高校的教师和学生以及教师家属，能够方便的对生活日用品进行采购，以便将节省下来的时间运用到学习和教学工作当中。高校的物业服务部门还要主动承担起教学活动的配合工作，高校的物业服务部门要在教学用品的引进和运输、保管、发放工作中承担主要任务，要对高等学校体育场馆的维护管理部门提供必要的配合。[4]高等学校的物业服务部门，不仅要做好当前的服务工作，也要在长期的工作实践中总结经验，寻找高等学校广大师生新兴的服务需求，以便为高等学校的师生提供更加多样的服务。
三、提升高校物业管理水平的措施
（一）加大管理力度、丰富管理手段
高校对国家培养高素质、高能力的顶尖人才至关重要，随着我国高校规模的不断扩大，我国高校越来越需要更加高水平的物业服务。因此必须通过加大管理力度和丰富管理手段的方式，提高我国高等学校物业服务水平。高等学校的物业服务部门要增加资本投入，引进科技含量较高的物业服务设施，包括消防设施和安全保护设施。物业部门要探索实行信息化管理，使物业的工作效率大幅度提高。物业服务部门要加强对服务人员的监管力度，积极借鉴世界先进国家的物业管理经验，建立健全科学的高校物业管理奖惩机制，对能够按要求做好高校物业服务的工作人员，要按规定给予一定数额的经济奖励，对不能严格按照规定制定高等学校物业服务的工作人员，物业管理部门要给予相应的惩戒，以严明的奖惩制度，报证高等学校物业服务部门的高水平工作。
（二）优化队伍素质，提升服务水平
高等学校是一个人均素质非常高的区域，因此，高等学校的物业服务工作必须由素质较高的工作人员进行。高等学校物业管理部门，要加强对物业服务部门工作人员素质的培养。高等学校物业服务部门工作人员的素质，不仅仅包括提供高等学校基本生活保障的专业素质，也包括一定程度的文化素质。另外，高等学校的年轻学生普遍具有新时期年轻人对公共服务的更高要求，高等学校的教育工作者大多见多识广，普遍具有世界先进国家对于公共服务的高度要求，因此，高等学校的物业管理部门，必须充分意识到高等学校对物业服务人员文化素养的高度要求，切实加强对物业服务部门工作人员的文化素质培养。高等学校的物业管理部门，要定期组织物业服务人员的培训活动，还要对员工对文化知识的掌握情况和理解情况进行考核，邀请高校的文化工作者，制定一套科学的文化素质考核方案，严格对高校物业服务人员的文化素质进行考核，并将文化素质较高的工作人员分派到较为重要的物业服务工作岗位，使其在更重要的岗位上充分发挥文化素质的优势，更好的为高校广大师生服务。
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高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
1 高校后勤物业管理的现状
高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。
高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分, 十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行，但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系；同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。
2 我国高校后勤物业管理中存在的问题
2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要
高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。
2. 2 管理体制和管理形式不规范
我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。
2.3 管理制度不够健全
高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。
2.4 队伍专业化水平不高
高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。
2.5 服务水平和质量不高
由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。
3 高校后勤物业管理的几点策略
3.1 创新管理体制 加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
3.2 加强人才培养 强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。
3.3 坚持以人为本 提高服务质量
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从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
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1.1管理的育人功能
高校的物业管理工作的内容涉猎很多，包括建筑及道路的物业管理，校园配套设施的管理，校园绿化、美化等等，都属于物业管理的范畴。校园物业是大学生学习和生活依赖的硬件条件，是高校教育体系正常运行的保障。物业管理可以为高校带来一定的经济效益，又具有强大的育人功能。主要体现在物业管理可以规范学校工作人员和学生的行为，进而促使学生提高自身的修养，高校物业管理是高校教育的辅助资源，对学生会产生积极的影响。
1.2服务的育人功能
高校物业管理的服务项目很多，物业员工加强物业管理和服务活动，可以将这种服务精神体现在日常工作中，这种服务形象的确立可以提高学生对于物业管理的认识。物业服务人员积极地态度、优质的服务，对大学生的思想品质有着至关重要的影响，有利于提高学生的思想认识，懂得珍惜别人的劳动成果。
1.3校园环境的育人功能
环境是由人类创造的，同时环境也可以造就人，意思是指优质的环境会影响人的情绪和思想。尤其在高校校园，优质的教学环境和生活环境，可以提高学生的学习质量和生活质量，使学生获得良好的体验。校园加强物业管理，使学校环境得到了提升，有利于陶冶学生的性情，激发学生对学校的喜爱，可以为学生创造良好的学习氛围，进而产生出育人的功能，增强学生的凝聚力和向心力。
1.4校园文化建设对大学生素养的提升
校园文化建设是校园的灵魂，相对社会企业而言，大学校园更简单纯净，校园教育宗旨和大学精神的建设是对学生有着潜移默化的影响的。物业管理工作与校园文化建设是分不开的，二者有着密切的联系。例如，大学校园里的一些标志性建筑和修饰性建筑都是物业管理的对象，一些带有标语的醒目装饰雕塑是校园文化的重要体现，而这些都是物业管理的范畴。校园文化对于学生个体的影响很大，文化作为精神的载体，能够体现一所大学的风格和方向，对于学生的道德思想和能力都有着不可忽视的作用。
2发挥高校物业管理育人功能的有效措施
2.1完善高校物业管理运行机制，提高物业管理的服务质量
目前，我国各地区的高校物业管理不够完善，还没建立起规范的、系统的物业管理体系，考核制度和监督制度有待建立。因此，国家有关部门要加大立法进度，完善高校物业管理的有关法律法规，高校也要建立相应的管理制度，为物业管理工作的开展打下基础。高校要针自身的实际情况和校园特点，慎重地选择合作的物业管理企业，加强对去也管理服务的考核，规范物业服务流程，因地制宜的开展物业管理活动。其次，针对各个岗位的物业管理服务要做好规范，建立岗位职责标准，签订物业服务合同，要求物业管理企业根据学校要求，合理配置人员和物资，创新物业管理模式，充分发挥物业工作的育人功能。
2.2提高物业管理人员的素质
目前，大学生朝着个性化的方向发展，他们对校园环境和教育都有一定的要求，对物业管理工作也不例外，为了满足学校和学生对于物业管理工作的要求，物业管理企业一定要提高员工的综合素质，进而提升物业服务的水平。①物业管理企业要建立规章制度，约束员工的行为；建立员工培训制度，定期为员工开展物业管理的专业培训，提高其物业管理专业知识和技能；运用激励机制，激发员工的工作积极性，使员工注意提升自身的能力和素质，满足高校的物业管理工作的需要。②物业管理企业要加强竞争上岗、岗位比武、量化考核，给员工合理施加压力，将压力转变为动力，促进员工综合素质的提升，进而实现高校物业管理工作的顺利进行，充分发挥其育人作用，为广大教职工和学生提供满意的物业服务。
2.3培育“以人为本”的物业管理文化
以高校的校园文化为基础，打造相应的物业管理文化，深化物业管理育人内涵，将物业服务作为一项教育事业去完成。用先进的理念指导物业管理工作的开展，创新物业管理模式，为学生打造优质的环境，以文化浸润学生的心灵，更好地体现物业管理的育人功能。通过打造温馨的物质环境，构建积极高尚的精神文化突出“以人为本”的服务理念，进而充分发挥物业管理的育人价值观，提高高校物业管理的效能。
3结语
高校物业管理是高校管理工作的一部分，是带有育人功能的管理工作，通过建立规范的制度、提高员工的素质、打造个性的物业管理文化，这种育人功能会得到充分的发挥，实现其辅助教学的目的，进而提升学生的综合素质，助力高校教育事业的发展。
参考文献:
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经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。
2高校物业发展中存在的主要问题
2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨
学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。
2.2缺乏服务意识，服务水平低下
目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。
2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重
高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。
2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。
以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。
3高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路
4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展
目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。
4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平
后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。
4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力
随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。
4.5走市场化经营道路，提高盈利能力
在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：
（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。
（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。
（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。
5以人为本，共建和谐校园
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随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理这种新的管理模式被引入到学校管理中。专业物业管理模式的引进给学校管理带来新的生机，校园环境更加清新怡人，学校也减轻后勤管理方面的负担，将更多的精力投入教学及科研管理中。由于生活在高校的是以广大教师和学生为主的高级知识群体，高校物业管理服务对象的特殊性，要求我们深刻认识和分析高校物业管理的特点，才能对高校物业管理进行正确的定位，从而确保高校物业管理服务水平的不断提升和发展。
一、高校物业管理承担一定的政治任务
高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就具有公益性质，不完全遵循市场经济的效益原则。如学生吃及住的管理属于学生生活管理的范围，其服务费用价格一般低于市场价格，主要由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
二、高校物业管理的“姓教”特点
高校是国家教育的重要堡垒，高校物业管理不同于社会一般的物业管理，必须服从和服务于教育事业。
校园环境承载着显性与隐性育人功能。学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，有助于大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质。通过物业管理人员的热情文明的服务，对不良行为的纠正和劝导，以及“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯” 等警示标志，有助于培养学生良好道德品质。因此，为高校提供服务的物业服务企业，除了要接受地方行业主管部门的指导外，更重要的是要接受国家教育主管部门和中国高校物业管理专业委员会的指导。
三、存在双重管理机制
不同于一般住宅小区或商厦楼宇的管理，学校里除了物业服务企业进行服务，学校本身也要对师生的生活与学习进行管理。以教室与宿舍管理为例，物业服务企业主要提供安全保障、环境卫生等方面的服务，而学校也要对其秩序进行管理。这两种服务与管理之间存在交叉性，因此高校物业管理存在双重管理机制。这种双重机制，需要双方进行良好的协调与沟通。另一方面，学校也应该注意正确行使学校的管理权，不应该过多的干涉物业服务企业的合理化管理。
四、业主具有单一性，服务对象具有多样性、流动性
业主即物业的所有权人。高校一般都属于国有资产，因此业主具有单一性。高校物管的服务对象并不单是业主本身，更多时候是为校内的师生们服务，而学生与教师之间，教师与职员之间，甚至学生与学生、教师与教师之间也会因隶属于不同的院系学科，对教学、科研、生活上所使用的物业有不同要求。比如为化学与材料学院或环境工程学院的师生服务，可能涉及实验废品的回收、处理；为继续教育学院、外语学院的师生服务，可能会涉及外事接待方面的内容，这就要求物业服务企业在承担高校物业管理时，需要制订相应的服务方案，有针对性的提供服务。另外，高校物业有大量的公共建筑与场所，如教学楼、办公楼、报告厅、会议室、图书馆等，这些公共场所的人流量大，每天进出几千上万人，公共秩序管理及环境卫生的保持有较大的难度。
五、物业费来源单一，测算标准不确定
高校物业管理服务费主要来源于校方支付的物业服务费。这一来源相对单一，但也较为稳定，一般不存在拖欠物业费的现象。
从经营的角度看，追求利润的最大化是一般的物业服务企业最高原则，但由于高校的政治性和育人功能，为高校服务的企业只能追求微利、保利，物业费不能完全按市场化方式进行核算。现在高校物业管理物业费多采用“成本倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修、清洁费用等，这种测算方法与社会上通用的物业费标准存在很大不同，采取这种办法测算的物业费，各地区、各学校之间因各自不同的情况，标准难以统一。
针对以上高校物业管理的突出特点，如何打造成功的高校物业管理，已成为物业管理行业，乃至高等教育业的新课题。各高校情况千差万别，很难采取统一的管理模式，但高校物业管理一定要针对高校的特点进行管理，这是毋庸置疑的。对于高校物业管理工作，我们必须从思想给予重视, 同时将工作条理化、细致化、规范化、专业化，健全各项规章制度,使高校物业管理成为具有教育属性的社会新型服务部，以更好的管理与环境服务于师生员工，适应现代化高等教育事业的发展要求。
作者单位：福建江夏学院
参考文献：
[1]王新华,向安强.高校物业管理的特点刍议[J].企业经济,2004,(9):32-33.
[2]林屹.浅析高校物业管理的特点[J].南昌教育学院学报,2011,26(1):43-44.
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2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的，从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距，加之，物业管理兴起的时间也不是很长，所以，工作运作和行为不够规范，基础建设亟待加强。
3、制度不够健全。规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。
4、员工亟待技术培训。物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。
5、投入不足。一方面，由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善，专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费，投入不足的问题日显突出。
6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来，许多高校经过合并、划转等重组改制，有关福利房的遗留问题多，使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下，高校的物业管理投入产出严重失衡，成为学校很重的包袱。此外，在一些高校物业管理的对象复杂，除学生、在职教职工外，在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员，增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。
7、物业管理的内容和范围相对狭窄。高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。
8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。高校物业管理作为新兴行业，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，本文来源：文秘站 同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。
因此，高校物业管理客观上急需加强专业化、规范化建设，形成与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的水平和模式，以此保障高校稳定健康快速发展。
二、高校物业管理发展的对策建议
高校物业管理是保证教学，优化育人环境，提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项极为重要工作。当前，急需做的工作是按照国家政策和行业标准，结合高校特点和实际，从整体上进行规范和改革，形成正规化、全方位管理服务格局。
主要应该做好以下几方面的工作：
1、提升专业化管理和服务的水平。重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业 管理标准，结合实际，加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。
2、实现规范化的管理和服务。首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育，每项管理和服务都有标准，让每一个员工对工作内容、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚，对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。其次，严格按规程标准运作，包括最基本的员工工作时仪态端正，穿工作服，佩戴工号牌;在服务态度方面要做到有礼貌，微笑服务等。第三，要根据服务对象的要求持续改进服务规范，注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程，达到规范的行为、优质的服务、科学的管理、良好的信誉，不断提升物业管理水准。要主动接受学校相关部门和全校师生监督，确保管理和服务质量。
3、加强制度建设。目前高校主管部门应制定高校系统的物业管理条例法规。为保证各项制度得到有效执行，还需建立严格的检查、监督体系。建议引入iso9001：20__质量管理检查监督体系。
4、加强对员工的技术培训，提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划，制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。如对护卫员可进行准军事化训练、应急预案演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准和服务技巧的培训;对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对教室服务人员进行计算机多媒体的培训等等，形成一个自我培训,自我开发人才机制,并逐步实现持证上岗,不断提高技术、技能及管理水平。
5、加强投入，实现科技化。加快自动化、智能化建设，逐步完善自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等，安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统)等。装备专业化工具设备，如保洁方面的保洁车、清洗机、擦窗器等。同时要科学管理、精打细算、严格控制成本。
6、做好教工住宅区的管理服务。高校住宅区的物业管理不能照搬社会上的物业管理模式,应按照专业标准，结合高校自身的特点和实际情况，精心运作。要积极创造条件尽力实行教学区与住宅区分开，自成系统，分别管理的模式，依靠学校的支持,住户的配合,实施规范化的管理与服务。
根据大多数高校原住宅不具备规范的商品房基本条件的情况，对住宅区进行必要的改造，完善相应的设施。在物业管理模式上，根据各高校特点可采取自身管理队伍、招>:请记住我站域名/公司两种模式。前者比较适合历史悠久的老校区，后者适合原后勤职工队伍员工少，但管理又较薄弱的学校，或者是新的校区。
7、进一步拓展管理服务的内容和范围。不仅要做好常规的环境卫生、秩序维护、设备维养等物业服务，还应做好具有高校特色的服务项目，如教学后勤保障和服务、学生特约服务、教育宣传活动等等，并随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断调整和优化。教学后勤保障如协调教室的分配使用、课桌椅的配备和调整、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。为师生服务方面，如为教师布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用品等;为学生提供专门饮水处等等。
在住宅区可拓展如装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务项目,开设服装加工店、粮油销售店等商业网点。通过拓展这些服务，广开资金来源，从而促进良性循环。
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高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一条创新发展之路。
一、高校物业管理工作的概述
1.高校物业管理范畴广泛
高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园绿化，校办工厂的运营等等。
2.高校物业管理的基本要求
（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。
（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。
（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。
二、高校物业管理现存的主要问题
高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、费用偏低、职责权限不明确等方面。
1.管理体制没有理顺
我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。
2.物业管理方与被管理方责权不清晰
首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。
其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。
3.缺乏高素质的物业管理人才
目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高。
长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服务质量提出了新的标准。
4.长期以来物业管理经费短
由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个无法回避的问题。
三、完善高校物业管理的对策与建议
1.建立新的管理模式、完善新的管理体制
逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。
2.完善高校物业管理制度
规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责任感。
3.提高和纠正认识上的偏差
只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。
4.坚持低碳物业管理的原则
物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。
5.吸收高学历的物业管理人才
物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一个有效的监管反馈机制
没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之处。
参考文献：
[1]尹成志,崔逸山.浅谈高校物业管理的模式和体制[J].高校后勤研究,2007(2).
[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).
篇12
管理区域；物业管理；安全保卫
近年来，我国教育体制改革，高校扩招，办学规模扩大，学生数量逐年增长，办学方式也由单一制办学模式发展为多层次办学。以笔者所在的中国药科大学为例,在扩招后,全日制在校生已发展到近1.5万人,有本专科生、研究生，还有成人教育等多种层次。伴随学生数量增多，原有的校舍面积已不能满足教学需求，因而很多高校开展了大规模的校区建设，建筑物数量急剧增多。为了便于管理，大多高校对各楼宇配备了物业管理人员直接管理辖区内的各方面工作，因此，物业管理工作的好坏直接关系到管理区域内的安全，做好物业管理中的安全工作也是当前形势下安全保卫工作的需要。
1校园物业管理在高校保卫工作中的重要性及原因
从校园物业管理的内容来看，安全保卫是其中主要职能，从管理层级上说，物业管理公司也需接受学校保卫部门的监督和管理，但物业管理公司只负责其管辖区域内的安全，校保卫部门负责全校安全保卫工作。然而，在安全工作机制运行方面，大多高校物业管理部门都过于依赖学校安保部门，缺乏安全责任意识，对安全问题基本都是通知保卫处，却不采取应急处理措施。例如，2010年国庆节假期间，江苏某所大学发生一起涉案金额较大的盗窃案件，案犯采用翻趴宿舍围墙、撬锁等手段，在该校男、女学生宿舍楼共窃取8台笔记本电脑，台式电脑主板和硬盘等配件以及若干现金，共计约8万元。放假期间，案犯前后三次来该校作案，作案时间长达4天，期间未被宿管部门、保卫处发觉。事后，公安部门经与学校共同剖析，得出案件发生的主要原因之一为学校的安保工作机制运行不流畅。案发当时学生宿舍楼只有2名物业值班人员，并且值班人员未巡查区域内各楼宇建筑，工作出现严重疏忽。正是物管人员的麻痹松懈情绪才使得案犯得手。类似这样的管理薄弱环节，在其他高校也很多。那么如何解决这一问题，也正是接下来本文所要探讨的重点。
2物业管理在安全工作方面存在的不足
现如今，各大高校为了减轻负担，将物业管理工作由传统的校后勤部门统管转变为学校后勤部门分管下的物业管理公司专业化承包管理。由于高校物业管理起步较晚，加上本身是由后勤转型过来的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了诸多安全问题。
2.1安全制度不够健全
规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业管理辖区的管理制度。各高校的物业管理部门虽然也建立了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规划等相关制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，且与安全相关的制度未明确、未上墙的现象普遍存在。由于制度不完善，物业管理人员在面对管理区域内的安全隐患及安全事件时往往以置之不理，以任其发展的态度对待，致使事件未得到及时处理，隐患未得到及时排除，造成严重损失。
2.2人员构成复杂，专业化水平不高
物业管理公司承包管理模式下的物业管理人员多为劳务派遣，由于工资待遇低、工作性质等因素，从事物业工作的人员构成往往参差不齐、成分复杂，同时人员年纪较大、学历层次较低，大多为退休人员再就业，虽然组成了物业管理的各个岗位，看似形成了专业化的队伍，其实各个岗位的专业化水平亟待提高。
2.3部门分工不明确，交叉环节存在盲区
物业管理区域内的安全工作是后勤部门与保卫部门管理工作上的交叉环节，同时也是工作漏洞之一。在高校，物业合同签订的双方多为后勤部门与物业公司，原则上物业管理工作受后勤部门统管，同时在某些工作内容方面学校有关部门也具备监督管理权。例如：安全保卫工作方面，保卫处就应该享有监督权；学生管理工作方面，学工处应享有监督权等等。然而，事实上，在大多数高校，物业管理公司的所有工作仅仅受后勤部门监管，其他部门无权过问。这就形成了物业管理责任区域内的安全工作由其本部门负责，即使在保卫部门发现物业人员有脱岗、迟到早退现象的情况下，保卫部门对物业管理人员的管理和考核无权过问的局面，致使盗窃等案件频发。
2.4员工技术有待提高
为满足新形势下安全保卫工作要求，近几年，高校技防水平不断提高，技防设施不断增加。为发挥各项技防设施的实时报警、实时监控等作用，在建设技防工程时，有少数安全平台系统安装在各物管站点。然而，大多物业管理人员都无消防、安防特殊职业上岗证，对这些技防设施不熟悉，对平台操作不熟练，甚至连平台系统的“复位”、“输入密码”等较为简单的步骤也无法完成。设备一旦出现报警信息，往往不是第一时间去现场确认，而是通知校保卫部门，从而错失了处理事件的最佳时间。因此，物业管理人员在掌握保洁、绿化、维修等技术的同时也需提高计算机应用、安全技能等多方面的专业技术知识。
3解决目前物业管理中保卫工作面临问题的对策
为营造良好的校园环境，保障师生的人身财产安全，急需解决目前物业管理中保卫工作面临的问题，主要应该做好以下几点工作：
3.1建立并完善物业管理中的保卫工作制度
高校安全保卫工作是保证高校教学秩序正常进行的首要前提，建立并完善物业管理中的保卫工作新制度是进一步做好高校安全保卫工作的重要组成部分。首先，在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理公司和学校对双方的权利和义务有详尽的了解。之后，物业管理公司应根据管辖区域的实际情况，对安全保卫工作制定完善详尽的规章制度，以此促进管理过程中保卫工作的科学化、规范化、制度化，同时通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，并做到及时修订、完善，最后制定出最符合实际的规章制度。其次还要明确各区域安全责任人，实行责、权结合，层层落实，形成有效的部门管理体制。
3.2明确管理部门，层层落实责任
学校必须明确物业管理公司的直接管理部门，并依照“谁管理，谁负责”原则，层层落实责任。一直以来，后勤部门大多为物业管理公司的直接分管部门，但有的高校签订物业合同的为招标办或基建等部门，在未明确物业直接管理部门的情况下，一旦发生事故后易产生推诿、踢皮球等现象，从而无法追究责任。所以，明确物业管理公司的直接管理部门显得尤其重要。在明确分管物业具体部门的同时，保卫部门应与该直接分管物业的部门签订安全责任书，进一步明确安全责任。分管物业具体部门再与物业管理公司签订安全责任书，物业管理公司再与各分站点签订，以此类推，层层落实，将安全工作细化到每个员工的岗位上。这样若发生安全事故，是谁的管理区域，谁的工作内容，谁的责任，一目了然，更便于事故发生后的责任追究，同时也间接提高了学校有关部门、物业管理公司以及物业管理人员的安全责任意识，减少了保卫部门的压力，大大提升物业管理区域内的安全。
3.3加强人员培训，建立专业化物业管理队伍
首先，要把好合同关，学校在与物业管理公司签订合同时，应将人员具备一定消防、安防专业技能纳入在内，甚至在某些特殊岗位必须要求具备专业证书，持证上岗。其次，要求物业管理公司定期开展员工安全知识培训与实战演练，同时也需加强法律知识的培训，提高专业知识和技能水平。再者，组织物业管理人员认真学习计算机等新技术，做到会使用安保器材，会操作安全平台。最后，作为物业管理人员也应维护好管辖区内的各种安保设备，如灭火器、消防水带、监控设备等,定期进行检查、试验、维修、更新,确保它们始终处于完好状态。
3.4加大监督力度，建立奖惩制度
安全保卫工作做得好与否，很大层面上取决于监督以及奖惩的力度。首先，学校保卫和分管物业工作等有关部门应加大对物业公司的监督力度，采取定期巡查与不定期抽查相结合的方式，对物业管理工作进行有效监督，主要包括：对各类值班台账的检查，进行现场专业技术技能的操作考查，以及应对突发事件的应急能力考查等等，确保各类人员各司其职，担起责任。其次，建立奖惩制度，分管物业工作部门要求物业公司可按月、按季度、按年度组织“安全员工”评比，以现金、奖品等方式奖励荣誉称号获得者，当然，对于造成安全事故的人员，也可通过扣工资、通报批评等方式处罚。通过奖励与惩罚相结合的方式，逐步提高物业管理人员参与安全工作的积极性。针对物业管理公司，学校可以每年组织一次对物业管理公司的专项评比，评委由学校有关部门、学生、教师等组成，评比内容为物业管理区域内的员工服务意识、安全保障能力等各项相关内容，并根据评比结果，决定是否在与该物业公司续签合同。
4结语
学校安全保卫工作不仅仅是保卫部门的工作，也是学校各部门、单位以及为学校提供服务的外界单位一项重要任务之一，同时也需广大师生员工极力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重视安全，人人关心安全，才能人人都安全。
作者：金鹤龄 夏锦鉴 单位：中国药科大学保卫处
参考文献
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一、学生公寓物业管理的特点
学生公寓的物业管理既不同于传统的行政管理，又不同于一般意义上的居民小区的物业管理。高校后勤实现社会化后，学生公寓开始呈现委托物业公司代管的趋势，进驻学生公寓的物业管理公司与社会上其他物业管理公司相比较，它们在本质上并无太大的差别。但由于服务对象的不同和物业本身属性的特殊性，使得学生公寓的物业管理在实际运作上和管理要求上必然有别于一般的住宅物业管理。
1、学生社区的同质性强，对服务的需求意识高
同质性即指社区居民在年龄大小、文化知识层次、思想觉悟水平、社会地位、经济状况等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小区相对来说异质性强。而高校的学生，虽然来自不同的地区，但是他们的文化层次、思想观念等并无明显的差异性。同时，学生社区成员整体素质高，对服务的需求意识更为强烈，要求服务的内容体现高层次，具有既重视物质又重精神的特点。
2、学生社区和一般居民社区功能有明显差异
一般居民小区主要以生活、居住为主；而学生社区除了要营造干净、整洁、有序的生活环境外，还要提供完备的服务体系和服务网络，营造出良好的育人氛围。学生对知识、情感、信息、文化和精神生活充满强烈的欲望，决定他们需要有更高层次的服务内容和服务设施来满足，与一般居民更多渴望得到基础性保障和福利性照顾的日常生活需求是明显不同的。
3、学生社区必须有更为安全有序的服务保障
由于学生们社会阅历缺乏，再加上安全意识和自我防护意识十分淡薄，更需要学生公寓的物业管理部门充分发挥服务与育人的功能，强化安全管理，利用科技手段加强学生社区的安全管理，保障社区居民的人身和财产安全。
二、学生公寓物业管理的侧重点
1、管理的内容
学生公寓的物业管理主要涵盖两方面内容：
一是对硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有线电视、网络、电话等与学生生活密切相关的设备设施的管理。在物的管理上，要确保环境幽雅，设备齐全，交通便捷，卫生清洁，生活便利。更具体的体现在小区绿化、卫生、设施、安全系统、生活超市等维修服务网点的建设上。这是物业管理部门为同学们提供的较低层次的也是最基本的服务。
二是对软件――人的管理与服务。主要体现在身心安全服务、生活需求服务、知识信息服务、心理咨询、文明教育及思想政治教育等，同时也包括对违反规章制度和不尽责任义务的学生的监督、约束和教育。
2、管理的侧重点
美国在上世纪80年代提出了基于马斯洛需要层次论（生理需要、安全需要、归属和爱的需要、自尊需要、自我实现的需要）的高校学生住房管理总体目的的五级连续体，第一级：提供令人满意的物理环境；第二级：提供适当的设施管理和维护；第三级：为建立和保证相容的和合作生活环境制订规章制度；第四级：培养代表责任公民和学习气氛的人际交往环境；第五级：为学生的成长和发展提供机会。
首先，高校学生公寓管理是物业管理的组成部分，本身具有服务行业的一般特性和物业管理的基本功能。其次，学生公寓还具有别的物业所不具备的特殊性，管理者和服务人员肩负着第二老师的职责，在给同学们提供优质服务的同时，还要通过严格的管理，耐心的授教、积极的引导，让学生们在生活中学会做人。基于以上分析，学生公寓的物业管理主要是通过对物的管理和为人的服务，管理与服务结合，才能真正实现育人的目标。
学生公寓不仅是学生日常生活与学习的重要场所，更是课堂之外对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地。众多高校都把公寓作为对大学生进行思想教育的重要基地之一，当前高校学生管理的一个趋势就是学生管理的基点从班级逐渐转到宿舍（公寓）。改进和加强学生公寓管理，是高等学校后勤社会化改革的一项重要任务。
综上所述，高校物业管理企业在创建“和谐校园”的过程中有着重要的作用，学生公寓物业管理企业的侧重点在于育人。学生作为服务对象这一特殊的群体，就决定了学生公寓的物业管理要强化服务育人功能，弱化经营目的；强化以人为本，以教育为本的管理服务理念。
三、学生公寓物业管理实现育人功能的主要途径
“服务育人”是学生公寓物业管理所制定的出发点。学生公寓管理是学校教育的延伸、素质教育的重要阵地！因此，作为物业管理公司，必须深入到学生生活的方方面面，必须为学生的日常学习和生活提供全方位的综合服务。让学生满意，让家长满意，让学校满意。物业管理部门只有通过优质服务才能赢得同学们的满意，进而才能达到育人的目的，实现育人功能的主要途径如下：
1、加强员工培训，提高服务水平，保证服务质量
高校后勤社会化改革使得物业管理企业逐步从学校行政管理体系中分离出来，但是很多人的思想并没完全分离。随着时代的发展，学生对宿舍物业管理工作的要求也越来越高，光靠经验型的管理是远远不够的，必须引进规范化管理（ISO管理体系），实施人性化管理、目标管理等科学管理模式，提高服务水平。目前大多数学生物业管理人员的文化素质普遍偏低，年龄偏大，而且多数人没有受过正规的专业培训，缺乏服务管理的意识和能力，只充当了“看门人”的角色，远远不能达到管理育人、服务育人的要求。
因此，提高管理人员的素质，是保证服务质量的前提和根本。一方面要积极引进高素质的宿管人员；另一方面加大对现有管理人员的培训工作，挖掘老员工的潜力，加强培训和再教育工作。宿舍管理服务一线的员工是直接与学生打交道的，他们的思想意识、工作水平、服务态度直接决定了物业企业在学生眼中的服务质量。能与同学们进行心灵的沟通，满足他们一些生活需要、心理指导等更高层次的需求，是现代学生公寓物业管理人员必须具备的能力，这样才能达到育人的目的。
2、了解顾客需求，扩充服务内容，提高服务层次
只有针对客户的要求，“投其所好”，物业管理的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。要改变生硬的工作思路、工作方式，与学生真正建立良性互动的关系。可以通过设立意见箱、举办恳谈会、开辟宿管论坛等形式，多渠道多途径地了解学生的意见与建议，然后针对性地制定管理服务方案。
目前物业管理服务内容单一，层次不高。物业管理有限的服务仅仅体现在楼内值班、设备的小修、零修等小范围内。这些简单的服务内容已不能满足同学们的需求，他们需要更方便的生活服务，如生活超市或自动售货机，代送报纸、信件、牛奶、饮用水等；需要更快捷的信息交流，如网络建设、通讯设备等；需要更多的心理和生活指导，如心理咨询、就业咨询、良好生活习惯的培养等，这些都是物业管理部门需要提供但又未能提供的更高层次的服务。因此，物业管理企业应该多途径和多渠道的提供服务。
3、加强制度建设，规范管理与服务
学生公寓物业管理的管理服务育人工作，其中首要的一点是制度育人。只有制度建设和执行得好，物业管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好习惯的养成，一靠思想引导和组织活动；二靠严格管理，制度建设不可少。规章的执行需要有相应的配套措施，在学生公寓的管理制度中可以增加一些粗细搭配、长短互补、刚柔相济的规则与方案。如：《学生公寓管理条例》、《公寓管理手册》、《遵守规章积分制》、《住宿协议书》、《学生公寓委员会（民主管理委员会）章程》、《设立“心理咨询日”实施方案》、《公寓制度》、《书刊交流活动管理办法》等等。规定中有奖励、有督导，管理中更有爱护和帮助。
各项管理制度应及时公开，严格遵守。还要充分发挥广大学生的主人翁意识、参与民主管理监督的权力。《学生公寓管理条例》是规范学生公寓管理的纲领性文件，《住宿协议书》的签订，则要体现物业管理部门和住宿学生权利的对等性。在制度执行方面，各级管理人员应熟悉各项规章制度，对公寓管理人员和学生要进行制度培训，用制度来规范物业管理人员和学生的行为。另外，用ISO9000全面质量管理体系来规范管理，加强服务过程控制，保持服务质量的一致性。
4、学校与物业管理公司之间应加强沟通与协调
当下高校公寓物业管理企业往往会处在“孤军奋战”的尴尬境地。有些时候，有些部门、院系忽视学生的宿舍生活管理，把担子撂给物业就不怎么管了，对物业的工作也不是全力支持。这给物业管理工作带来了不小的困难。只有彻底转变工作态度，变被动为主动，多向院系、有关部门通报工作情况，把学生宿舍的情况通过一定渠道告知他们，以引起重视，配合物业的工作。
学校可以设置统一的管理协调机构，成立学生公寓管理委员会。该机构及时协调学校组织部、宣传部、学工部、保卫处、团委、后勤物业管理服务部门、网络管理部门、各学院等相关单位之间的关系，妥善处理好教育、管理、服务等之间的关系，明确各单位之间的责、权、利。学生公寓的物业管理与服务由专门的物业管理企业来承担，学生思想政治教育和管理由学校专门职能部门承担。学生公寓按学生的人数比例配置专职辅导员，具体负责学生的思想政治教育、日常行为规范、法律法规与爱国主义、集体主义、社会主义教育，以及学生德育考评、突发性事件处理、心理健康知识辅导、党团学组织建设、文化建设、文明建设等。以学生公寓、楼、层、寝室为单位建立相应党团学组织，在公寓辅导员的具体指导下围绕学生公寓有关工作的总体部署开展工作。
5、加强科技创安工作，确保学生社区安全
高校学生社区成员的特点，决定了物业管理服务必须提供更为安全有序的生活环境。为保证住宿学生的安全，物业管理部门要加大投入，加快学生社区科技创安工作的开展。如安装门禁系统，社区内统一由保安24小时值班，自行车统一存放，在适宜的时机安装监控系统等。总之，学生社区的安全工作是重中之重，保证住宿学生的人身和财产安全，也是实现育人工作的基础。
安全是学生宿舍管理的首要工作，由于少数学生为自己一时方便，使用违章电器、明火、蚊香等，极易引起火灾，造成人员伤亡财产损失。如果安全工作得不到保障，育人工作的开展实施更是无从谈起的。在创建安全校园的过程中，物业管理企业要注意“管理育人、服务育人”，但是往往在物业管理的过程中，安全检查与学生利益会发生直接矛盾。后勤事情多、杂、繁，又是直接跟学生打交道的，稍有不慎就会给学生留下不好的印象。
所以物业管理服务要尽量给学生提供安全、舒适的学习、生活环境，加强沟通理解，使他们信赖物业管理，共建和谐校园。要注意张贴检查公告，多表扬先进宿舍，同时对存在安全隐患的宿舍进行通报批评。要充分利用学生自律委员会、利用勤工俭学学生、通过学院辅导员等参加安全检查活动，组织学生相互参观，及时化解物业管理行为中的矛盾和意见。
6、加强学生社区的文化建设，创造良好的育人环境
公寓文化是在学生公寓特定的时空条件下，为公寓所住的大学生们参与其中的各类文化活动所表现和各类文化形态所表征的思想观念、价值取向、心理活动和行为方式的总和。作为大学生校园生活的三大支点（教室、餐厅、公寓）之一，公寓既是大学生学习、生活、娱乐、交往的重要场所，又是大学生思想、精神交流沟通的会合地。
学生公寓的文化活动能够切实加强学生公寓的思想政治教育和管理，推进校园文化建设向学生公寓延伸，营造良好的学生公寓文化环境，充分发挥文化的导向、陶冶、制约、促进等育人功能。开展社区内的体育比赛，可增强同学们的集体价值观念和竞争意识；开展书法、绘画、摄影比赛，可增强同学们的审美观念和对生活、对大自然的热爱；开展读书活动，可开拓同学们的视野，激发同学们对知识的渴望。学生能在公寓文化活动的参与过程中，陶冶情操、培养兴趣、开发潜能、丰富文化知识、增强能力。同时，也促进学生把自我价值的实现同集体奋斗目标和社会要求相统一，从而起到促进学生素质全面提高的作用。文化建设使得物业管理要从单纯的管理到“治理”到“善治”，真正达到“管理育人、服务育人”的目的。
7、引导学生自我管理、发挥学生组织力量
现在的大学生个性强、要求高，在进行管理育人的时候不宜采用简单的批评教育，要善于引导他们进行自我管理、自我教育。大学阶段是学生完成社会化的主要时段，其良好的成熟发展也是物业管理服务的重要职责。物业管理企业应该以高度的责任感积极帮助他们进行自我管理。这里所谓的“管理育人、服务育人”，不是简单地教会他们叠被子、打扫卫生、不使用热特快之类，而是要通过言传身教培养学生学会生活、学会相处、健康成长。这才是判断物业管理深层意义上是否取得了“育人”成功的标准。
在实际工作中，可以通过学生党团组织进社区、通过组建学生自律委员会、开展“雅室评比”、“宿舍文化节”等文化活动等促进学生自我管理。定期倾听同学们的意见，做到有访必录，有信必复，件件有回音，事事有着落。对同学提出的一些好的建设性意见与建议，除了立即采纳外，还给予相应的奖励，鼓励学生自我管理，做公寓的主人。物业管理服务人员要多做一些引导，多创造一些条件，多搭建几个平台给学生。学生做到有效自我管理也一定程度上减轻了物业企业的一些管理难点，公寓逐步由静态管理变为动态管理，由日常管理发展为长效管理，达到企业和学校的双赢。
