引论：我们为您整理了13篇房屋拆迁法律法规范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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其次，行政法是指调整行政关系的、规范和控制行政权的法律规范系统⑤，拆迁是土地开发主体取得国家政府部门的行政许可。结果导致多数人认为拆迁中所引发的社会关系应当由行政法来调整。土地开发主体取得国家政府部门的行政许可确实属于行政法中的行政许可的范围，但是，这仅是就土地开发主体取得国家政府部门的拆迁许可这一层而言，而真正在拆迁的过程中，涉及到多方的社会关系这也是行政法所触及不到的范围。因此，以经济法为主导全面调整我国拆迁制度中所存在的增量利益关系具有必要性。
二、土地开发主体与被征收主体之间的增量利益关系的存在
土地开发主体，即我们平常所说的土地开发商，而被征收主体，即是指被拆房屋的所有权人。一方面，土地开发主体在房屋拆迁过程中，通常是为了改变该土地的用途，土地用途的转变往往会带来增量利益的实现，土地开发主体追求的是该土地的最大升值空间，希望的是如何利用这片现有的土地资源最大化地实现其经济价值，创造出更多的财富，得到更多的剩余资本，实现最大化的利润和利益，可持续利用该土地资源实现剩余价值的最大化，创造更多的增量利益。另一方面，被拆迁人则是根据自愿达成的拆迁安置补偿协议获得一笔可观的补偿金或者是重新获得安置，即我们所说的获得到的一部分民事补偿，这些弱势居民可能从中能够得到一部分利益，从而实现生活水平的提高，而实质上，对于今后利用该片土地创造出的经济利益价值，被征收主体也有一种期待权，即期望能够分享到这其中一部分增量利益。
三、土地开发主体与国家(政府)之间的增量利益关系的存在
在我国，通常是政府充当拆迁人的角色，拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。我国《土地管理法》规定："城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。" 因此，其实我国大部分土地的所有权人是国家，属国家(政府)所有，而在土地开发和城市化建设与再建设的过程中，国家(政府)经常是有偿让渡一部分权力给土地开发主体，使土地开发主体能够在拆迁过程中得到土地的使用权，对土地进行合理的开发和利用，往往改变土地的用途，创造属于其他自己的剩余价值，获得增量利益。正是因为是有偿让渡土地的使用权，因此，与此同时国家(政府)本身也能够获得一部分权益，扩充其财政收入，用于维持本国经济运行和进行宏观调控，积极进行社会主义现代化建设，抓住国民经济命脉，创造出更多的剩余价值，促进我国经济的良好发展。并且，与此同时，国家(政府)必须要平衡自身与土地使用者之间的关系，以促进土地市场的公平与效率。⑥
四、 国家(政府)与被征收主体之间的增量利益关系的存在
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一、我国房屋拆迁
1.拆迁是一种政府行政行为。根据规定，房屋征收与补偿工作由本行政区域的市、县级人民政府负责。
2.拆迁混合了行政和民事法律关系。政府进行土地征收、拆迁房屋的过程中与被拆迁人之间形成行政法律关系，为了平衡各方利益应当以民事法律关系中的民事主体之间平等交易的原则来衡量。
3.房屋拆迁具有公益性。根据新拆迁条例第八条的规定，房屋的征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
4.拆迁具有有偿性。新拆迁条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。为平衡各方利益，被拆迁人作为利益的受损方必须得到及时充分的补偿，而且这种补偿应该要使被拆迁人得到适当的满足，包括补偿方式和补偿金额。
5.拆迁的合法性。包括拆迁主体、拆迁行为、拆迁程序合法。
二、我国房屋拆迁补偿存在的问题
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一词在我国有关土地征收、管理的法律中频繁出现，但却未对其进行过明确的定义。本文认为“公共利益”既是“公共”的利益，就应当由公众通过民主的方式来界定，即政府征地征房须征求公众意见，特别是拆迁的权利受损者的意见，通过公众投票，支持率达到绝对多数才能进行拆迁，这样更能体现公众的意志、保障公众的利益。公共利益的判断权和决定权，不能由行政长官来行使，作为法律执行机关的行政机关，对如此重大的利益，不应有判断权和决定权，应由权力的原始拥有者―――大众说了算。
（二）拆迁补偿方案的制订
被征收人作为房屋的所有者有权通过民主的投票的方式参与拆迁补偿方案的决策，对于不符合自身利益要求的拆迁补偿方案有权申辩甚至提讼，在行政复议或行政诉讼期间被拆迁人的一切权利应受到严格的保护，中止房屋征收拆迁决定的执行，以防止不公正的强制拆迁出现，《条例》对此未作出规定。
（三）从“行政强拆”到“司法强拆”
拆迁是城市改造中的必然举措，但近几年很多地方的拆迁已陷入野蛮拆迁的怪圈，民众更是闻“拆”色变。在新拆迁条例颁布之前，由于法律法规允许“行政强拆”的存在，各地因“行政强拆”引发了不少暴力、自焚等恶性事件。而《条例》第二十八条规定使得“司法强拆”取代了“行政强拆”，试图解决“行政强拆”引起的社会矛盾，但“行政强拆”与“司法强拆”只是强拆主体由行政机关换成司法机关，程序上由行政机关向司法机关申请强制执行，表面上似乎通过司法机关裁决执行的案件更为公正合法，但“强制拆迁”的本质却并未改变。
（四）“住改非”和无手续房屋补偿间题
1.对“住改非”的处理简单化。很多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳各种税费，但因末及时办理房屋用途变更手续，因而产生了大量的“住改非”。
2.对无手续房屋的定性一刀切。由于我国房地产法律法规出现较晚，以及一些公民法律意识不强等原因，现实中存在不少手续不全、无权属证书的房屋。无权属证书房屋并不等于违章建筑。但是在实际操作中，一些地方对无手续房屋不进行鉴定甄别，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，对无权属证书房屋一律视为违章建筑.实施无偿拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。
（五）房屋拆迁补偿金额有失公平
在房屋征收过程中补偿金额是焦点问题，往往会因补偿金额难以达成一致而阻碍拆迁顺利进行，譬如被拆迁人原有房屋只有一套，被拆迁后想要得到一套面积相同的安置用房就得自己掏腰包补齐差价，原本权利就受到损害，现如今还得自己掏腰包才能弥补之前的损失。
三、我国房屋拆迁补偿法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改进
公众利益一直备受关注，理应得到明确界定，而不能仅以国家制定的法律法规规定为标准，应更多地听取公众意见，由公众来鉴定。本文认为在实体法上，既然新拆迁条例采取列举的方式界定“公共利益”，就应当严格对其进行界定；在程序法上，建议制订周详的“公共利益”鉴定程序，设立民主的“公共利益”认定机制，采取民主投票结合实体规范的方式进行鉴定，让“公共利益”成为名副其实的“公共利益”。
（二）拆迁补偿方案需民主决策
对于政府拟定的拆迁补偿方案应该由被拆迁人通过民主投票的方式参与决策。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，并经全体被征收人投票，支持率达90%以上方为通过”。
（三）“强拆”需限制，法规需完善
“强拆”因由国家强制力保证实施而令人望而生畏，但当这种强制力不合理地侵犯到人们赖以生存的权利的时候，产生的后果及付出的代价也是沉重的，“强拆”从某种程度上反映了社会法律制度缺乏民主，政府权力过于强大以致对公民私权利过度侵犯。在充分保障公民财产权的基础上立法应当给予严格的限制，对行政机关的“强拆”申请，法院必须召开听证会征求公众意见，在得到多数公众支持的情况下裁定执行方可服众。
（四）完善相关政策，妥善解决无手续房和“住改非”问题
妥善处理好“住改非”，允许各地根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，对由于历史原因造成的手续不全房屋，依据现行有关法律法规补办手续后依法补偿；对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决。据此，对“住改非”补偿问题，既要坚持根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质原则，也要根据实际情况，本着尊重现实的精神灵活处理。
（五）补偿需充分、公平
公平合理的补偿是政府诚信的表现，权利受损者不仅应该得到公平的待遇，而且应该受到适当的照顾以体现政府执政为民的理念。新拆迁条例第十九条应当为：“对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。”保证被拆迁人的住房条件不受减损甚至有所提高。
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一、城市房屋拆迁行为的行政立法之缺陷
现行规范城市房屋拆迁行为的规范性法律文件主要包括，国务院颁布粼城市房屋拆迁管理条例》(以下简训拆迁条例》)《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称经营条例)、建设部颁布粼城市房屋拆迁管理规定》(以下简称《规定》)、司法部颁布的《房屋拆迁证据保全公证细则》、最高人民法院粼关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(以下简称《批复》)等。这些规范性法律文件对我国的城市房屋拆迁工作的规范化、法制化，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁行为的规制，维护拆迁当事人的合法权益，保证城市建设的顺利进行，发挥了积极的作用。
但是，随着改革的深化和社会主义市场经济的发展，有关拆迁的不少法规已经明显不适应当前的客观实际。例如，近年来颁布了一大批经济、民事、行政方而的法律、法规，而规范城市房屋拆迁的行政法规大多颁布于20世纪90年代初期，两者之间存在相当大的不一致甚至是矛盾，急待修改和衔接。还有就是我国城市房屋所有制结构发生了很大变化，城镇房屋以公有制为主逐渐转化为非公有制为主。这些因素造成了目前有关城市房屋拆迁的行政法规存在相当大的缺陷，法律法规赋子被拆迁人的权利没有得到应有的实现和保障。
涉及城市房屋拆迁行为的法律规范所表现出来的缺陷，在行政法方而可概括为:
(一)依法行政制约的缺失
根据依法行政原则，从事任何行政活动都必须严格地依照宪法、法律和有关法规进行，不允许超越法定权限范围，也不允许有任何法外特权。可在现行的有关拆迁的规范性法律文件中，存在许多与上位法相冲突问题，甚至在执法中以行政命令代替民主决策、以行政强制手段代替法律手段、滥用行政许可的行为。
例如《拆迁条例》第17条规定，“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者山房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”。这一规定明显与宪法第13条规定的“公民的合法的私有则产不受侵犯”和第39条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相违背。上试拆迁条例》第7条规定是在同一土地上设定了两个不同的所有权，明显与我国民法通则所规定的‘一物一权”的基本原则相矛盾，缺乏民事法律上合法依据。
(二)以法行政制约的缺失
根据以法行政原则，各级行政机关应运用行政法手段来管理经济和各项社会事物，以法的强制性和稳定性，维护行政权威，提高行政效能。
然而，在当前的城市房屋拆迁活动中，县级以上人民政府和房屋拆迁管理部门，往往片而地强调行政相对人即被拆迁人的义务，以行政管理来代替行政法制手段。例如2001年实施粼北京市城市房屋拆迁管理办法》第9条对申请核发房屋拆迁许可证的条件有7条之多，但与拆迁行为息息相关的第三方——被拆迁人的利益诉求却完全没有体现。这明显与《中华人民共和国行政许可法》(以下简称《行政许可法》)第6条“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权;有依法申请行政复议或者提起行政诉讼……”的规定相抵触，造成了城市房屋拆迁行为中的以法行政制约的缺失.直接的后果就是使随意拆迁、非法拆迁等行为有了“合法”的依据。
(三)行政相对人参与行政的缺失
参与行政原则要求行政机关在具体行政行为中应注重保障行政相对人的基本权利，它是基本权利保护原则在行政法中的体现。然而，在现实生活中，野蛮拆迁、强行拆迁等现象时有发生。例如，江苏南京玄武区有的拆迁办组成“拆迁先锋队”，以砸玻璃、扔粪便、掀屋顶等野蛮行为肆意侵害公民的合法权益;有的趁户主不在突击拆房，使其则物埋于瓦砾之下，有的彩电、空调、家具等则产不翼而飞，连12岁的孩子问一句‘你们来干什么”，竟遭一顿攀打。拆迁办之所以如此
‘理直气壮”，是因为根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第20条、21条的规定，只要拆迁人依照裁决已给子被拆迁人货币补偿或者提权调换房屋、周转用房的，如果被拆迁人在裁决决定的搬迁期间内未搬迁的，那么，所在区的人民政府可以责令有关部门强制执行，或山房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。
(四)适当行政原则的缺失
适当行政原则是指行政活动应该按照公平、合理的要求进行，保障依法行政原则和以法行政原则得以全而准确地实施.保障行政相对人参与行政原则得以全面准确地贯彻。它要求行政机关在实施行政行为时，可以自山裁量，采取其认为合乎情理的行政行为，但必须全而权衡有关的公共利益和个人利益，采取对公民权益造成限制或者损害最小的行政行为。
然而在实践中各地拆迁管理部门和有关拆迁中位并没有考虑到被拆迁人的合法权益，也没有采取木来可以造成较小损失的拆迁行为。例如，2003年9月19日，北京海淀区长春桥的拆迁户XX因与拆迁单位就拆迁安置补偿金额问题达不成共识而没有搬走，大约晚11点到12点之间进入梦乡的XX一家人，突然被冲进屋里的五六个手持长木棒的大汉摁倒在地，然后拳打脚踢，最后用毛巾捆住了他们的手脚，并蒙上眼睛，嘴里也塞上毛巾，把他们抬到外面扔在了大门口。黑暗中，轰轰隆隆不到四十分钟，他们的家顷刻间被铲车夷为平地。这起带有黑社会性质的拆迁行为性质非常恶劣，是多年来野蛮拆迁行为中登峰造极之作。
二、城市房屋拆迁行为的行政救济之缺陷
法律法规虽然不完善，若有相应行政部门之监督和救济，恐怕于民众也未必有大虞。然而现实是除了城市房屋拆迁行为存在行政立法上的缺陷之外，对于拆迁行为的行政法救济途径，现行的法律法规也缺乏合法、合理和有效的规定。在拆迁的利益博弈中，其关键的环节是公权的优越性和公权的强制力，拆迁是一种公权力，往往是政府的行为，何况有些地方打着社会公共利益需要的招牌，置被拆迁人的合法权利于不顾，被拆迁人通常也无法得到有效和有力的行政救济，而现行的法律法规对城市房屋拆迁行为的行政救济仅仅局限于申请行政裁决，既没有行政听证，也没有行政复议，甘无救济即无权利”的行政法原则相悖。
例如《拆迁条例》第16条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。…诉讼期间不停止拆迁的执行”。然而无论是人民政府或者拆迁管理部门，在涉及公共利益和社会公益事业的房屋拆迁行为中，都不具有中立性，它们与拆迁行为有直接的利害关系。如果赋子它们对该类拆迁补偿协议有行政裁决的权力，明显违反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保证房屋拆迁补偿协议裁决的公正性、公平性?
三、城市房屋拆迁决定的司法审查之缺失
对于城市房屋拆迁中的拆迁、补偿、安置等问题的行政裁决行为的司法救济，国务院的《拆迁条例》第16条、最高人民法院的《批复》、建设部《规定》第18条等都规定可以作为行政案件立案、受理。但对于拆迁行为本身的合法性却没有任何司法审查的途径，现实中部分地方政府不顾经济实力，盲目扩大城建和拆迁规模，造成拆迁补偿、安置方案不落实;一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁范围;城市房屋拆迁中存在急功近利、攀比成风等大拆大建现象;许多地方大肆圈地或滥建工业园区，严重剥夺居民的房屋所有权和居住权……，这些都直接导致了拆迁纠纷、上访持续不断的出现日‘愈演愈烈，仅建设部2002年1至8月份，受理来信共4820件、上访1730批次、集体上访123批次，其中反映拆迁的分别占28% , 70% , 83.7% 。
假借满足公共利益而大量地用于商业目的，是拆迁过程中使用得非常普遍的手法，通过大量租用行政权力来谋取个人、小团体的私利。根据《中华人民共和国行政许可法》的规定，公民应该对城市规划建设项目有拆迁知情权和异议权，或者设立代表否决程序，也可以采用听证制度使公权力与私权利达到一定的平衡，防止政府行政行为过多介入私权。司法权不应当为行政权服务，如果司法权为实现行政权的利益而保驾护航，就会使强者愈强，弱者愈弱，从而起不到社会平衡器的作用。司法权的行使应该导致对私权的保护，“法官不得以法律无规定或者法律不明确为理山而拒绝裁判，否则构成不作为”，法院不能将民众应该得到的救济推给行政权去解决。
四、城市房屋拆迁行为的行政法之重建
(一)设立城市拆迁规划建设项目的听证程序
根据《行政许可法》第46,47条的规定，“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利……”，同时根据《立法法》第8条的规定，涉及民事基本权利即则产权利的只能由法律调整，因此城市房屋拆迁的规划、建设、实施等只能山国家以法律的形式规定，并建立相应的听证和监督程序。
(二)设立被拆迁人有
效参与拆迁许可审批的程序
公权力的神秘化，其结果只能是公权力被异化为对法律制度和人民利益的破坏力，而对其进行有效制约的措施之一，就是进行民主监督。大规模的城市改造、拆迁涉及方方面面的重大利益，只有当被拆迁人真正介入行政许可的审批过程，才有可能打破目前的政府作为拆迁人与公民作为被拆迁人的绝对不均衡、不合理的局而，从而使被拆迁人在拆迁审批之初即获得法律的强有力保障。
(三)设立规范、合理、有效的拆迁行为的行政救济途径
拆迁行为是否合法，首先应通过赋予行政相对人即被拆迁人行政救济权利来子以监督。这种救济不仅体现在拆迁补偿协议的订立上、而且还应当包括拆迁安置、拆迁补偿的价格的确定、强制拆迁行为的禁止等诸方面;不仅应当赋子被拆迁人申请行政裁决的权利，而日‘应当规定被拆迁人有向上一级行政机关或者人民政府申请行政复议的权利。非如此，不足以防止城市房屋拆迁行为中的行政不作为、行政违法或者行政越权等行为的出现。
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在经济全球一体化的当今，国家要富强，社会要发展，这就使得建设成为必须。然而，建设要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬迁。也正是这看似简单的道理，也使得这些年的拆迁问题引发了很多令人咋舌的悲剧。尤其是在最近几年的城市化进程实践中，涉及农村集体土地拆迁工作所带来的问题愈发值得关注，特别是在一些区县的城区扩建和经济开发区建设等项目中，向农村索取集体土地已是必然和常态。这其中的问题如果处理不好，就容易引起矛盾的激化，从而给社会带来许多不安定因素。
一、农村征地过程中存在的问题
农村房屋的拆迁工作是与征地工作同时进行的，主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定、国土资源部的一系列规章以及相应的地方法规和政府规章。虽然这些都为农村集体土地的征地拆迁工作和保护被拆迁人的合法权益提供了法律依据，但在拆迁工程中依然存在很多问题。
（一）相关法律法规的空白
如上所述，当前开展农村房屋的拆迁工作主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定。值得强调的是，这些都不是直接针对农村拆迁问题而存在的法律法规。鉴于此，各省、市人民政府通过参照以上所提及的法律法规，并依职权或多或少的出台了一些地方性法规和政府规章，以便农村拆迁工作的实施。然而，由于各地方政府在解决农村拆迁问题至今没有一个统一的规范标准，也就使得这些法律规章在实际问题的面前没有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的规定，加之由于当前农业对于个人来讲是两低一高（低产出、低回报、高风险）的弱质产业而不被重视，越来越多的农民进城务工，因此一些地方政府和官员为了拉动当地GDP和个人政绩，采取征用农民土地后又将土地以出让或出租的方式招商引资用来增加财政收入。以公共利益为借口肆无忌惮地征地用于非公益项目的开发，这种对“公共利益”滥用的结果使得一部分人达到了位高权重或者一夜暴富的目的，同时也使得农民的利益受到了极大的损害。
（三）对农民权利的漠视
现实中，绝大多数征地工作都是由开发商或者是上级政府通过与农村的负责人直接谈判进而签订征地协议，然后由相关部门发文进行公示，拆迁公司进行评估。在征地谈判过程中，罕有村负责人将征地工作和谈判进程向村民汇报或者是与村民共同协商，如此，村民连最基本的知情权都享受不到，更谈何发言权、诉权。在拆迁进行中，一些村民的基本权利更是惨遭践踏，轻则生活上被断水断电，重则人身受到残害、房屋隔三差五遭遇毁损。最终，弱势的村民不得不妥协而签订拆迁协议。
（四）执法有欠公允
在具体拆迁工作中，评估与补偿标准随意性大。对少数强势的拆迁户，征地方情愿以增加补偿的妥协方式来息事宁人，甚至对个别的违建也予以较高的补偿，但对于更多的势力单薄的拆迁户，征地方则通过一定程度的强制力和非法暴力解决。
（五）补偿对象的混乱无根据
在个别地方对农村土地征用后，乡镇或者村委会对能获得补偿的成员范围没有一个法律上或者合理的依据。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落户的情况就得不到补偿或者很少的补偿。
二、农村征地过程中问题的解决途径
（一）制定专门性法律法规
农村拆迁引发的问题之所以频发，就是由于目前我国缺乏专门针对农村拆迁方面的法律规范。因此，制定有关农村拆迁的专门性法律是当务之急。对专门性法律法规的制定和完善，能针对性解决实践中的纠纷、填补拆迁程序的缺失、压制公权力的膨胀、保障私权利的合法权益。
（二）对“公共利益”予以清晰界定
对“公共利益”界定的重视在此是为了更好的保障农村被拆迁人的合法权益。当前，我国农村拆迁所依据的《土地管理法》、《物权法》等都没有对公共利益有一个清晰而具体的界定。参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定的公共利益的六种情形，对于鉴定对农村集体土地的征收，其用途是否是为公共利益有一定的借鉴意义。
（三）对政府予以合理、明确的角色定位和法律责任
对政府角色和责任的明确，表面看为改变其角色错乱的现状，其旨在保障被征收人合法权益的实现。第一，明确政府的主体地位。从做出房屋拆迁、土地征收决定前的组织论证、公告，征求各方意见，到最后做出决定并实施拆迁，并且要对拆迁过程中出现的各种问题负有首要责任。第二，收回政府强制拆迁的权力，改变政府既是“运动员”又是“裁判”的不合理现状。第三，予以政府法律责任约束，保证其权力的正确行使。征地过程中直接负责人和工作人员对其违反任何规定的行为要负相应的行政责任、民事责任，甚至刑事责任。只有这样才能维护被征收人的切身利益，实现征地拆迁利益冲突的平衡，体现公正执法和公正司法。
参考文献：
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一、拆迁矛盾原因分析
1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。
2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。
3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。
二、行政法视野中的拆迁问题
1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题
现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。
2 .《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性
(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。
(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”
(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就，，致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。
3.其它法律法规存在的问题
我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。
三、解决拆迁矛盾之法律构想
要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。
1.树立正确的立法理念
国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。
2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规
(1)规范建设项目的审批程序
对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。
(2)应明确提出听证程序
《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。
(3)确立合理货币补偿机制
公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。
3.就政府而言，应严格依法行政。
依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。
依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过滥用职权停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服起诉的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。
另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。
4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。
现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。
拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。
篇6
在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念，中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么， 如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题。
一、城市房屋强制拆迁的性质及其实行程序中公权力介入概述
城市房屋拆迁， 到底属何种性质的行为? 是民事行为， 还是行政行为， 还是二者兼具? 对此有各种倾向和争论，大部分的观点认为是两者兼具：拆迁人和被拆迁人达成拆迁协议，倾向于是民事，房屋拆迁管理部门在其中的准许、裁决、强制拆迁又是明显的行政行为。一些学者将拆迁定义为: 因城市建设的需要， 经政府有关部门审批， 由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋及其他地上附属物， 并由拆迁人对被拆迁人进行补偿、安置的法律行为⑴。从这个定义看行政色彩居多，因为，拆迁人对被拆迁人房屋的拆除权并不仅仅基于拆迁人和被拆迁人自愿协商达成的民事合意产生的民事权利， 而是基于政府的行政权力。公权力的介入，在其中发挥了关键性的作用。
根据建设部《城市房屋拆迁工作规程》第3条，城市房屋拆迁管理工作程序是：1、拆迁计划管理2、拆迁人从政府处得到土地使用权3、向政府主管部门申请拆迁4、与被拆迁人签订拆迁补偿协议 5、协议不成，请求政府主管部门裁决 6、对裁决不服的可以复议和诉讼7、进入强制拆迁。
这个过程中，从拆迁人取得土地的使用权开始，就有公权力的进入了。被拆迁人虽然对房屋享有所有权 ，但却是在使用国有的土地。由此 ，房屋拆迁包含了国有土地使用权人的改变。这个过程是通过国家先从被拆迁人处收回土地的使用权，然后再转移给拆迁人来完成的，是一种行政征收过程。其次，补偿协议达不成时，政府主管部门可以进行行政裁决，对裁决不服还涉及行政复议，同时，司法机关诉讼裁决后，在强制拆迁的阶段，房屋管理部门，即政府机关又往往是实际拆迁主体⑵，由此看来，政府的公权力几乎贯穿城市房屋强制拆迁的整个过程。
政府的公权力介入，房屋所有人成为实质上的弱者，甚至很容易受到公权力的侵犯，因此，如何从行政法角度对公权力进行规制，维护相对人的合法权益，是显得十分重要的问题。
二、城市房屋强制拆迁的法律依据问题
关于城市强制拆迁具体的法律文件主要有：国务院的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）；建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（自2004年3月1日起施行 ）；建设部的《城市房屋拆迁工作规程》（2005年12月1日起施行）。
从这些法律文件看来，在房屋强制拆迁的立法方面存在两个主要问题：
1、与立法法冲突
《立法法》第8条明确规定，对非国有财产的征收只能制定法律，然而在关于城市房屋强制拆迁法律文件中，最高位阶的也只是国务院的行政法规（《城市房屋拆迁管理条例》）。由此看来，关于房屋强制拆迁方面的法律法规设置，是明显不符合《立法法》的规定的。
2、与上位法冲突
权力来源于法律的授权， 权力的合法性也来源于法律的规定。然而《管理条例》中第16 条和第17 条的规定明显与《民法通则》、《合同法》、新修订的《宪法》的规定相冲突⑷。
首先，我国2004年宪法修正案第22条第3款对征用权作了规定: “国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》也对国家对私有财产进行征收做了相关规定，但是这些规定都严格限制在“为了公共利益”的范围之内，《管理条例》的规定不仅仅限于公共利益⑸，是否又涉嫌对“社会公共利益”的滥用呢
其次，《民法通则》第4 条、《合同法》第4 条都强调了协议中的自愿、平等公平等，任何单位和个人不得非法干预，按照法律效力的等级， 国务院在制定《管理条例》时理应不得与上位的《中华人民共和国宪法》、《民法通则》、《合同法》等相关内容相抵触。但是《管理条例》居然规定给予房屋拆迁管理部门强制拆迁权力，完全背离合同自愿平等，任何单位和个人不得非法干预等相关规定，我们不禁要问，这样的授权，其合法性何在？
三、城市房屋拆迁程序中的公权力介入引发的实际问题
1、城市房屋拆迁中的行政许可—拆迁许可证的核发
整个拆迁程序中，拆迁人从政府部门得到土地使用权之后，接着就是申请领取房屋拆迁许可证，这实质上是一个行政许可行为。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
在这里值得质疑的是，首先，在拆迁人从拿到土地使用权到申请拆迁许可证中，完全没有被拆迁人的参与，仅凭相关文件和资金证明就可以拿到拆迁许可证。由于涉及到被拆迁人的财产权，被拆迁人属于利害关系人，法律制度却剥夺了其参与权，，完全是政府有关部门和拆迁人合议，实在有失公正。同时这又是一个连环套，拆迁人在被拆迁人完全没有参与的情况下拿到拆迁许可证后，才去跟被拆迁人谈判，而此时拆迁人的拆迁许可证已经到手，由此在谈判一开始，拆迁人和被拆迁人的谈判砝码明显悬殊。拆迁人背后有政府公文的支持，被拆迁人实际上处于弱势地位。
2、 城市房屋强制拆迁中的行政裁决、复议和诉讼
拆迁双方对拆迁事宜达不成一致时，当事人可以申请政府主管部门裁决，法律却规定裁决主体是房屋拆迁管理部门。
双方达不成协议，首先要提请“房屋拆迁管理部门裁决”，对裁决不服的才能诉讼，也就是说当拆迁协议达不成，行政裁决是必经的第一步。这第一步就有不公正因素在里面：房屋拆迁管理部门就是颁发拆迁许可证的机关，既然已经给拆迁人颁发了许可，它就不大可能在裁决中做出对拆迁人不利的裁决， 那样的话等于在一定程度上变相否认最初其做出的行政许可行为，严重影响其公信力。所以，房屋拆迁管理部门在裁决中的中立性和公正性令人质疑。
如果对行政裁决不服产生的纠纷，经过此程序就变成行政纠纷，只能提起行政复议或诉讼。这更是一项不合理、不合法的权利救济程序。在这之前的一系列程序中，公权力介入已经给整个过程增加了很多不公正不合理的因素，而在此时，最重要的解决纠纷的的过程中，拆迁人居然得以逃脱出来，取而代之的是强势的政府部门作为一方当事人，出面替拆迁人抵挡。被拆迁人本来在拆迁协议中与拆迁人尚且是平等的协商双方，还有谈判的可能，但是当纠纷的解决意味着拆迁人却要面对强大的行政主体，能得到满意解决的可能性大打折扣。本来是被拆迁人和拆迁人之间的民事纠纷，却变成被拆迁人、拆迁人、政府三方面，不仅仅涉及民事，还包括行政纠纷，实际上对被拆迁人不太有利。
3、 司法权介入，能否真正保护被拆迁人利益？
当房屋拆迁过程存在纠纷已经到了需要司法权介入（即行政诉讼）来进行裁决之时，实际上公民权是否确实遭到侵犯就处于一个不确定的阶段，需要等到司法的裁判结果才能下定论。那么这个时候争议焦点，即房屋所有权也应该处于不确定状态，拆迁行为按理不应该贸然继续进行。但是，对于争议期间，拆迁是否停止执行，《管理条例》却给了我们否定的回答：《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
也就是说，只要拆迁人已经给与拆迁补偿或者安置用房，即使被拆迁人不服、不接受，提起了行政诉讼，房屋强制拆迁这一实质性的行为仍然不停止执行，即“不管最后结果对不对，先执行了再说”，这实在是让房屋拆迁中对被拆迁人利益的保护有走过场之嫌，试想，一个暂且还存在着争议的行为法律却在争议期间给予默许，等于是在一定程度上变相支持这一行为。且不说司法裁判被拆迁人的胜算有多少，即使司法的最后判决是保护被拆迁人的利益的话，其利益实际上已经不能完全保护了，因为房子已经被拆了，只能从经济补偿等其他方式去实现。
司法权往往是社会中公民利益的最后一根稻草，但是，我们在城市房屋强制拆迁制度中却看到，司法权被虚设、被回避了，司法权介入之后拆迁行为依旧我行我素，这最后一道防线也显得十分脆弱，实在是有些悲哀。
4、 房屋拆迁管理部门—城市房屋强制拆迁中的“多面手”？
在整个房屋强制拆迁过程中，我们看到房屋拆迁管理部门是异常地活跃，最开始核发许可证的部门是它，而当拆迁人与被拆迁人拆迁协议达不成要进行行政裁决时，裁决主体是它，房屋所有人在裁决期间没有拆迁，它可以向法院申请强制执行，甚至在实际操作中，其本身就是拆迁主体。用一个比喻形象地说，房屋拆迁管理部门不但是这场“运动会”批准者，而且在操作过程“既当裁判员，又当运动员”。
房屋拆迁管理部门管理部门拥有一个“多面手”的角色是不合适的。在强制拆迁的利益博弈中，公权的享有者和行使者是政府有关部门， 主要是房屋拆迁管理部门。相信政府是“大公无私者”的想法是非常幼稚的， 我们不应该忽视或回避政府的“经济人”特性。以房屋拆迁管理部门为代表的行政机关不仅拥有自己的合法利益， 而且还在积极的谋求种种非法利益， 如寻租和设租利益等⑹。
很明显，房屋拆迁管理部门被赋权过多，权力过于集中，得不到有效监督，被拆迁人的利益难以得到保证。
四、对城市房屋强制拆迁制度的改进及完善的建议
1、严格控制公权，保护私权—对公权力介入进行必要限制
在房屋强制拆迁过程中， 各相关法律条文对公权与私权进行法律上配置实际上倾向于公权。《城市房地产管理法》和《管理条例》等法律法规中均规定了公权的优位权， 对私权的重视和保护完全不够。
行政法的核心是行政权力与公民权利的关系问题，政府权力与公民权利的平衡需要通过“控权”来实现， 即行政法的核心理念是控制行政权力。因此，我们需要对城市房屋强制拆迁方面的公权力介入进行必要的限制。
值得一提的是，建设部颁布的2004 年3 月1 日开始实行的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《规程》) 从程序方面规定了很多有利于被拆迁人的制度规范，很大程度上体现了对被拆迁人权益的关注和保障。这应该是行政法在“控权”，保护公民私权的一个典范，但是，这些规定在调和公权与私权的冲突上是远远不够的， 因为《规程》只是作为《管理条例》的配套法规， 法律效力不强。我们希望在《宪法》、《城市房地产管理法》和《管理条例》等相关法律法规中控制公权， 并对私权提供实在的保护。
我个人认为，法律法规对这方面的公权力介入的调整要考虑的最重要的一点是：要对“公益拆迁”和“私益拆迁”清晰界定，公益拆迁中，公权力的介入是为了公共利益，应该以规范为主，限制为辅，而在私益拆迁中（比如房地产开发），公权力的介入要严格限制，行政主体应该是处于一个协调的中立者的身份，不应该作为一方主体参与进来，更不应该偏重于哪一方，因此，对这方面的公权力介入，要以限制为辅。
2、 修改有关强制拆迁的相互抵触的法律条款
强制拆迁的法律条文，出现了相互抵触，其中，下位法对上位法有所超出，具体表现在我上文已经详细阐释的两方面：一、法律法规配置不合理，发挥实际作用的现行法规位阶太低，不符合《立法法》的规定；二、明显与上位法冲突。现行《城市房屋拆迁管理条例》有两个明显超出上位法的地方：首先是对于宪法修正案中对征用权的规定“限于公共利益”范围有超出，然后对于行政主体在此过程中的赋权违背了《民法通则》、《合同法》等关于“平等、自愿、公平”等相关内容。
有关房屋强制拆迁方面相互矛盾的法律法规需要予以纠正。法律条款之间的相互冲突、法律法规系统本身不相一致，不仅影响了法律效力的发挥， 还给行政权力的非法侵入提供了可乘之机。因此，有必要对这方面的与上位法相互抵触的法律条款做出修改，保证法律系统的一致性。
3、 行政强制拆迁的程序中听证制度的贯彻落实
程序的公正能够保证实体的公正，其独立的价值。城市房屋乃居民安居乐业的根本，属于重大的财产利益，应该保证被拆迁居民在这个过程中的话语权。
程序公正需要对程序法加以深入细致和完善。这方面我认为非常值得探讨的，具有代表性，在现实生活中也很具有操作性的，在于房屋拆迁中的听证制度的贯彻实施，这也是我在完善行政强制拆迁的程序主要想谈的一点。
现行规范性文件中也设置了听证程序，但是这不是一个必经的程序，所以应该在行政法规中规定强制拆迁必须有听证程序，以被拆迁人申请而启动。更为重要的是，保证听证为最后的裁判提供依据，被拆迁人提出的合理意见被政府所接受。而不能只是例行一个程序，对最后的结果不产生丝毫影响。
实际上，在本文开头的重庆“史上最牛钉子户”一案中，当事人也申请过听证，但当事人的说法是“听证会就像过场一样，是为了听证而听证，并没有按照程序来，没有安排我的答辩，后来我抗议后才给了我时间⑻。”由此可见，房屋强制拆迁这一块的听证制度，走过场、当事人提出意见难、听证意见难落实等现象仍然很严重，需要很大程度的完善。
我提出的这方面建议主要有四个方面：
①扩大城市房屋拆迁的听证范围
从目前来看， 中央及各省市的拆迁管理法中主要针对纠纷裁决和强制拆迁这两种行为举行听证， 其他环节中尚未设计听证程序。各地在房屋拆迁立法中应扩大听证范围，注重听证效力，让听证这种各方意见集中地方式更多、更有效地运用在解决问题中来。
可喜的是，建设部 2005年 的《城市房屋拆迁工作规程》就对房屋拆迁工作中的听证制度做出了比较合理而详细的规定⑼，是在房屋拆迁听证制度上的一个重大突破和探索。
②代表产生制度的完善
参与听证会的代表身份是听证会能否发挥作用的关键。因为“ 听” 证，主要是听取利害关系人的“ 声音” ，利害关系人能否参与到听证程序中来并充分发表其意见与建议是实现听证制度价值的核心问题。
我国现行的法律、法规仅规定了参加听证会的代表要具有广泛性和代表性。然而规范性文件中的这种粗略规定， 在实践中就很难操作，甚至会给不法分子以可乘之机，使听证会流于形式。因此，对于听证会代表选拔制度，需要加以细致规定，尤其是应具体规定相应代表的数量、标准和比例， 在此基础上将自愿报名的产生方式扩大化， 同时提高参加代表的基本知识和技术常识⑽。
③听证意见的落实，防止听证流于形式
听证程序流于形式， “ 听而不证”的现象非常严重。这几年， 为了纠正这个问题， 建设部颁布了城市房屋拆迁听证办法， 规定城市房屋拆迁都必须听取利害关系人的意见。这种明确规定听取利害关系人意见的规定和过去那种暗箱操作相比，引人听证程序无疑是一大进步。但是如何保证听证会上能平等地收集各利益方的意见，经过合法的听证程序取得的听证笔录应怎样被赋予相应的效力，听证过程和后续意见处理的监督仍需要具体法规加以详细规定。
④听证信息的透明、公开及信息的平等性
在拆迁听证中信息的披露也是影响听证制度能否取得成效的关键。现行的问题一方面是信息不够完全，真实，另一方面是听证会上拆迁人、被拆迁人、政府的信息不对等。
因此要完善信息披露制度，一是信息要真实、完全， 材料要易于理解和掌握。二是信息资料应提前发给代表并通过相关的媒体予以公开， 以便与会代表能够提前做好准备， 为其维护合法权益提供一种比较周全的制度安排。
总之，强制拆迁在现实生活中纠纷较多的重要原因之一是没有正确处理好公权力介入的问题，对适用行政强制程序进行拆迁的公权力使用过多过滥，因此常常会损害被拆迁人的利益。同时，一方面大量本该通过司法程序解决的问题都以行政方式解决，弱化了司法功能，增加了行政机关的压力。另一方面，行政权在拆迁中适用过广，行政强制的适用不合理增加了腐败和投机，容易损害被拆迁人的利益。因此，有必要加强对强制拆迁中行政行为的研究，严格廓清和限制其适用条件和范围，落实在立法和执法方面，应该进行精微的制度设计，杜绝现实生活中假借公权力介入侵害私人利益的情形。
限制行政权力的最终目的是为了使公权力和公民权利两者平衡，具体在房屋强制拆迁中，对公权力的介入加以行政法上的规制，让被拆迁人有话语权，其个人利益能得以保护，达到公权力、公共利益和被拆迁人公民权利的平衡，才是城市房屋强制拆迁方面的行政法规所要追求的目标。
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[10] 在城市房屋强制拆迁中贯彻以人为本-闵凡群-《法制与社会》2007年09期
注释
⑴ 赵红梅. 房地产法论[M ]. 北京: 中国政法大学出版社， 1995， 143页
⑵《城市房屋拆迁管理条例》第17条：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
⑷参见《管理条例》第16 条规定“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的， 由房屋拆迁管理部门决”; 第17 条规定“被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的， 由房屋所在地市、县政府责成有关部门强制拆迁。”
⑸参见《管理规定》第2条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
⑹城市房屋强制拆迁中“公权”与“私权”的冲突与和谐，刘任平，湖南公安高等专科学校学报，中图分类号: D922. 181 文献标识码: A 文章编号: 100827575 (2005) 01-01 01-04
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所谓的城市拆迁，指的就是在城市建设过程中，为了顺利完成项目建设，拆迁人对那些在城市规划区内国有土地上的房屋进行拆除，并且要给予被拆迁人合理的补偿。对于拆迁人和被拆迁人的定义，《城市房屋拆迁管理条例》作了明确界定：拆迁人，指的就是已经获得拆迁许可证的单位，给予被拆迁人合理补偿和安置是拆迁人的基本义务；被拆迁人，指的就是所拆房屋的所有人，在规定期限内进行并完成搬迁是被拆迁人的基本义务。有关城市拆迁的具体要求，国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》也作了明确的规定：首先，必须有利于城市规划；其次，有利于改善城市环境；最后，不能损毁相关文物古迹。
二、城市拆迁的重要性
城市拆迁的重要性主要体现在以下几个方面：（1）可以推动城市经济的发展，拆除那些已经废弃、影响城市美观的房屋，不仅仅有利于基础设施建设，提高城市功能，而且还可以吸引更多的投资，优化城市产业结构，进而提高企业经济效益；（2）可以大大改善城市环境，在立国之初，我国对环境问题还没有深刻的认识，城市规划欠合理，导致在城市市区内出现大量的重污染型企业，它们大多设备落后、技术水平较低，不但对环境造成了严重污染，而且能够赢得的利润极少，严重阻碍了城市的发展，把这些企业拆除或者外迁，可以改善城市的生态环境；（3）大幅度的提高人们的生活质量，落后的城市建房，服务功能差，已经无法满足人们的生活需求，例如，老居民房很多都没有独立的卫生间、厨房、暖气等，拆除旧房，可以为建设新房提供重要的空间资源，进而为人们提供良好的居住条件；（4）土地资源利用合理化，我国人口众多，人口总数不断增加，但是土地面积是不变的，进行城市建设的时候，如果不把这些旧房拆除，那就只能占用耕地，耕地面积的减少，直接会威胁到人们的生存，所以，拆迁是实现可持续发展的有效途径。
三、房屋拆迁的问题
（一）在城市拆迁中，政府职能错位、缺位。一直以来，在城市建设中，政府都占据着极为重要的位置。政府职能出现错位，指的就是部分地方政府为了吸引更多的投资，无限度的给予开发商优惠和特权，完全忽视广大群众的利益。政府职能出现越位，指的就是有些地方政府越过权限直接参与城市拆迁工作中，和拆迁机构以及评估单位混为一团，过分介入拆迁补偿工作。政府职能出现缺位，指的就是有些地方政府对城市拆迁进行管理的时候，缺乏规范性和公开性，在对城市拆迁进行规划的时候，也没有公示相关内容，侵犯了被拆迁人的知情权。特别是最近几年，城市拆迁问题日益突出，其中最为严重的就是拆迁补偿、拆迁方式的问题。
（二）缺乏完善的法律、法规。拆迁法律法规不完善主要体现在以下几点：（1）没有制定明确的城市拆迁补偿标准，导致实际补偿太低，严重损害被拆迁人的利益，《城市房屋拆迁管理条例》中只是说要适当补偿，到底补偿多少没有明确规定；（2）没有对强制拆迁行为进行明确的定位，也没有具体的操作流程，导致地方政府的权利过大；（3）在实际拆迁过程中，有些人被拆迁人利用《物权法》提出过高的补偿要求，不满足他，就不拆迁。
（三）城市房屋拆迁补偿不够公开透明，隐秘性太强。补偿一直是拆迁问题的重心，然而我国相关法律没有对此作明确规定。城市房屋拆迁补偿缺乏公开性和透明性主要体现在以下几点：（1）对城市违章建筑难以进行明确的界定，拆除工作难度大，进而影响补偿的执行；（2）为了降低延期拆迁带来的损失，拆迁人给予“难缠户”过高的补偿，结果导致其他被拆迁人心理不平衡，进而引发各种纠纷。
四、解决拆迁问题的对策
（一）不断完善法律法规，制定健全的拆拆制度。当下，我国的城市拆迁问题突出，现有的拆迁法律法规已经没有办法将其有效的解决。所以完全有必要制定一部专门的拆迁法律，如《拆迁法》，这部法律要对各方的利益、权限、义务等进行明确的规定，制定城市拆迁的具体操作规范，规定出现违法行为需要承担的责任，对被拆迁人的正当利益进行保护。
（二）对政府职能进行准确定位。我国市场经济发展迅速，市场经济体制已初步建立，在这样的时代背景下，政府只需管理属于自己职能范围之内的公共领域，对公民社会领域只有行使宏观调控的权利，因为市场契约才是管理公民社会的主要手段。在城市拆迁过程中，监督和调节才是政府的主要职能，要履行好这一职能，政府需要使用各种有效的办法来调节自身与拆迁单位、被拆迁人、评估机构、拆迁中的具体操作人员的关系。
（三）在拆迁过程中，坚持以人为本，重视思想工作。城市拆迁改造要以“人本化、人情化、人性化”为原则，以广大人民的意愿为依据，加强人民的凝聚力。在拆迁过程中，要重视拆迁思想和拆迁政策的宣传，把拆迁工作做到“深入、细致、实际”，真正维护广大群众的利益。拆迁工作一定要注重方式，通过各种方式把拆迁的目的和相关政策详细的告之群众，以赢得群众的支持。除此之外，还可以开通咨询热线和网络平台，为群众解除疑惑，解决他们的后顾之忧。
五、结语
所以，在城市建设中，城市拆迁是一项非常重要的基础性工作，相关部门一定要高度重视，切实履行自己的职责，保护人民的根本利益，只有这样才能彻底解决城市拆迁问题。
参考文献
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国土资源部2016年的“十三五”规划纲要中，对我国国土资源的形势做了介绍也提出了相关要求。表示目前征地拆迁等矛盾日益突出，必须从解决人民最关心最直接最现实的利益问题入手，切实维护群众合法权益，倾情倾力使资源惠民利民，使人民群众共享发展成果。
二、我国农村房屋拆迁现在解析
鉴于农村房屋拆迁工作的政策性、实效性和群众性都很强，因此拆迁工作涉及的范围广、难度大，致使我国的农村房屋拆迁工作面临较大的问题。这些问题主要体现在以下几个方面：首先，缺乏健全的法律法规，相关行政管理程序不完善，没有相应的司法保障，导致政府职能错位、监管不到位；其次，一些地区没有结合当地实际情况制定补偿标准，因而补偿款较低，不能满足农民需求；再次，拆迁安置过程中，存在较大的盲目性，另外，关于非住宅类的房屋拆迁其补偿标准不够健全、完善。种种问题，导致农民切身利益受到损失，引发了农民群众的不满，严重阻碍农村房屋拆迁工作的稳定开展。
当前，在我国农村房屋拆迁安置过程中以下几个问题成为拆迁工作难以开展的矛盾焦点：
首先，拆迁项目的开展存在较大的随意性。为响应国家政策，很多地方在开展农村房屋拆迁项目时并没有经过严格考察审核，各地方政府为加快本地经济增长，未做好相关准备工作就盲目实施拆迁项目，造成后期工作难以进行。
其次，我国农村房屋不能按照市场价格给予补偿，导致拆迁过程中对房屋进行补偿时只能以当地政府的“重置价”计算。这就导致政府规定的补偿价跟农民所能接受的补偿价存在较大差异，造成农民利益受损现象的发生。
再次，缺乏健全、完善的农村房屋拆迁法律法规做保障，导致政府在实施拆迁工作时没有规章制度可以遵循，容易滋生不合理、不规范行为的发生，工作流程缺乏科学合理性，一些上级部门监管不到位，农民合法权益受到侵害。
最后，就是历史遗留问题，由于农村房屋管理混乱，很多农村房屋在拆迁时无法确认产权所有人，或者测量问题导致安置面积不能确定。
三、加快农村房屋拆迁补偿立法的必要性分析
对于房屋拆迁相关事宜，我国于2011年1月，由国务院最新颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其为城市房屋拆迁活动提供了规范的依据，解决了城市房屋拆迁中的矛盾和问题。但是并未就农村集体土地上房屋拆迁补偿做出相应的规定。要想拆迁项目顺利进行，切实维护被征收人的正当权益，应给予被拆迁农民公平合理的补偿。
目前，集体土地征收中的房屋拆迁补偿可依据的法律有：《物权法》第42条规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用.安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；《土地管理法》第47条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿.征收耕地的补偿采用年产值倍数法确定补偿金额，征收其他土地的由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。
可见现有规定虽基于各地采取因地制宜的方式：各地农村房屋拆迁适用各级地方政府部门、地方人大的政府规章和部门文件以及地方性法规。但却导致了拆迁补偿政策混乱、各地做法不一且补偿标准较低，宅基地上的房屋仅作为附着物进行补偿。导致由于没有直接的国家层面法律做依据，无法给被拆迁人合理的补偿和充分的保护，拆迁双方难以对拆迁补偿标准达成一致，引发大量的拆迁纠纷，成为突出的社会矛盾之一。
因此应订立关于我国农村房屋拆迁的相关条例，让拆迁有法可依。因为集体土地上房屋拆迁工作事关被拆迁人的切身利益，只有严格依法阳光拆迁、公平拆迁，才能保护被拆迁人合法私权。与此同时，制定对于农村房屋拆迁补偿的规定还具有重大的社会意义。
首先，它有利于提高拆迁效率，促进经济的发展。一旦拆迁补偿中存在随意性，则很可能导致拆迁补偿出现不公平现象。一些被拆迁人极可能因为执法的随意对拆迁工作产生非常强烈的抵触情绪，使得拆迁难以进行。规范拆迁补偿安置工作，保障被拆迁人利益可以为顺利拆迁提供保障。
其次，有利于保证社会的稳定，促进和谐社会的建设。集体土地上房屋拆迁只有平衡了各方当事人利益，充分尊重保障被拆迁农民的权利，加强对财产权的法律保护，才能减少矛盾纠纷的产生，维持社会发展的正常秩序，保证社会稳定。
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城市房屋拆迁是社会经济发展过程中的一个必然现象，伴随着城市建设迅猛发展，拆迁纠纷也越来越多，这些问题不仅严重侵害城市居民的合法权益，引发群众大量上访，而且影响社会稳定，也造成一些地区和行业的过度投资。近年来不断出现的拆迁矛盾和拆迁纠纷已经表明，拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面，特别是应更多关注城市房屋拆迁中私人财产权益的法律保护，保护被拆迁人的合法权益，完善城市房屋拆迁制度和相关的法律法规建设，以确保城市化建设顺利进行和和谐社会的构建。
一、城市房屋拆迁中私人财产权益的法律保护与现状
宪法修正案规定：“公民的合法私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了社会公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿”。这一条款将对公民财产权利的保护明确列为宪法权利，并确立了公民财产权利不受侵犯的宪法原则。
《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁人应当依照本条例，对被拆迁人给予补偿。”“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”这一条款的规定体现了当公民的私有财产受到侵害时，应当享有的待遇和可以选择的救济途径。但因《城市房屋拆迁管理条例》规定的法律制度不健全，法律效力层级太低，仅为行政法规和地方性法规、规章，体系也很不完善，无力承担起私人财产权法律保护的重任。
《物权法》中唯一涉及房屋拆迁问题的条款是第42条，该条款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”根据以上法律规定可以看出，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不动产可以被依法征收，但是要给予相应的拆迁补偿，同时还要保障被征收人的居住条件。与《宪法》和《城市房屋拆迁管理条例》相比，《物权法》更进一步加强了对被拆迁人合法权益的保护。
拆迁补偿是城市房屋拆迁中的核心问题，直接关系到被拆迁人的利益，因而也成为拆迁纠纷的焦点。拆迁补偿对被拆迁人的财产权保护不够，主要表现在以下几个方面：
1.补偿范围过于狭窄。2001年《城市房屋拆迁管理条例》规定我国拆迁补偿的范围包括房屋及其附属物、房屋收益以及搬迁费用四个部分，却未提及对被拆迁人的土地使用权的补偿，而土地现在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面积的数倍。
2.补偿价格评估方法存在缺陷。按照2001年《条例》规定，价格评估“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。但在实践中，地方政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远，被拆迁人遭受巨大经济损失。
3.评估机构缺乏独立性。在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。
城市房屋拆迁过程中涉及到的程序性问题主要有拆迁许可证的批准、拆迁范围的确定、补偿标准的确定等。当前拆迁纠纷不断，很大程度上是由于拆迁各方缺乏沟通，拆迁程序不够透明，拆迁法律规范不健全导致不能有效地解决拆迁矛盾和纠纷。
二、城市房屋拆迁中私人财产权益保护的对策
（一）拟定《城市房屋拆迁法》
“法治首先是一种社会精神；其次是对法的综合检验。”作为拆迁依据的《城市房屋拆迁管理条例》无论是从法律角度分析，还是在拆迁实践中，都已经经不起法治精神的严格考究，在效力上和实施上远远不及制定出的法律，不能适应现代法制社会发展的需要。因此，本文建议废除国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，制定一部特别法，即《城市房屋拆迁法》。通过对《城市房屋拆迁法》的实施，保证对被拆迁人的补偿能够及时发放，补偿到位，切实维护被拆迁人的合法权益。
（二）建立公平的拆迁补偿制度
公益拆迁中，拆迁补偿属于行政征收补偿。在拆迁过程中，被拆迁人无法与强大的政府相抗衡，因此，公平补偿被拆迁人的损失就显得尤为重要，而建立公平的拆迁补偿制度是城市房屋拆迁中私人财产权法律保护的必然要求。在以市场价格为主导评估房屋价格的原则被确立之前，在房屋拆迁领域是以房屋的重置成新价格为主结合区位补偿价格对房屋价值进行评估。这样，房屋的价值基本上就是房屋的建筑成本价格加折旧后的价格，即使加上当地政府制定标准的区位补偿价格，离房屋实际的市场价格差距仍非常大，往往是十几平方米的补偿款才能在附近买到一平方米的商品房。这种价格补偿标准非常不公平。因此，必须适当提高拆迁补偿标准，以进一步维护被拆迁人的合法权益。
（三）设立正当的拆迁法律程序
无论是公益拆迁还是商业拆迁，正当法律程序都是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提，也是私人财产权法律保护的根本途径。在城市房屋拆迁法还难以出台的情况下，应当在相关的法律或专门的行政法规中确立正当的拆迁法律程序：
1.建立拆迁许可和拆迁裁决听证制度。如果被拆迁方对于拆迁行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府应当在听证会上说明拆迁行为的必要性和合理性。建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。听证制度的意义在于充分保障被拆迁人对拆迁程序的参与权，在全面协商、真诚对话的过程中消除和化解被拆迁人对拆迁决定的潜在不满情绪，达到各方利益的最大化和相互平衡。
2.建立公开、公平选择拆迁评估机构的机制和确立科学的评估标准。由拆迁人和被拆迁人共同协商选择拆迁评估机构或由政府聘请专业的房地产评估机构对拆迁房屋进行评估，提出科学合理的补偿标准。被拆迁方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出自己的标准。对于达成补偿安置协议或达成补偿安置协议户数较多或比例较高的情况下，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。
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一、服装城的建造及出售
奉化市“奉帮服装城”是由奉化市人民政府主办、市工商局承办的一个项目，于91年8月12日正式动工兴建。92年3月经奉化市人民政府第三次常务会议讨论，会议同意奉化市工商局提出的《奉帮服装城出售方案》（内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对所购摊位拥有所有权，一层出售给个体户，二层出售给市各企业单位等）。随后，奉帮服装城筹建办于92年4月1日了“关于欢迎认购奉帮服装城摊位的公告”，并于92年4月11日在宁波日报头版头条上刊登销售广告。1992年9月广大个体工商户与奉化市工商局签订了《奉帮服装城摊位买卖协议书》并办理了公证，92年10月市工商局向购摊位的个体户颁发了《奉帮服装城摊位所有权证》。自此，个体户们就一直在服装城一层摊位经营个体服装、鞋帽等批零生意或将摊位出租他人经营。
二、服装城拆迁过程
2002年2月6日奉化市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日；
2002年2月26日奉化市房地产管理中心“关于服装城房屋拆迁公告”；
2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未与个体工商户达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）
2002年4月11日奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心、奉化市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。
第二部分：服装城拆迁争议及行政裁决、诉讼过程
一、奉化市规划与建设局行政裁决
2002年3月4日拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室受奉化市市场中心委托，发出《告摊主用户书》，主要为：拆迁单位接受所有权人奉化市市场发展服务中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户们认为：一服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心、二拆迁安置补偿方案不符合申请人购实（即拥有摊位所有权、摊位建筑面积约11平方等）及违反法律法规规定。双方发生争议，未能签署协议。
2002年4月12日奉化市市场发展中心以“申请人”身份、以奉化市土地流转中心、个体户为被申请人向奉化市规划与建设局申请行政裁决，要求依法对拆迁补偿事项进行裁决；申诉人接到通知后及时向建设局提交了答辩状及相关证据（包括：服装城摊位出售方案、出售服装城摊位的公告、广告、买卖协议书、公证书、摊位所有权证、购摊位收款收据）；
2002年5月15日奉化市规划与建设局作出行政裁决：申请人奉化市市场发展中心按奉化市国资局批复给予被申请人（即个体户）实行货币补偿，金额为每平方10500元，摊位面积4平方，合计 ×× 元。
二、一审行政诉讼
2002年6月28日共58位个体工商户以奉化市规划与建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误为由，依法向奉化市人民法院提起行政诉讼（被告：奉化市规划与建设局、第三人：奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心）。个体户在一审诉状中提出：1、奉化市规划与建设局认定个体户对所购奉帮服装城固定摊位享有的权利是永久性使有权，没有事实与法律依据，并且基于这一认定，裁决的内容也与法不符，包括主体、补偿形式、金额(应以经房产评估的价格为准，是本案中无评估报告)、面积（因摊位无房产证，应以91年的出售方案及市场价格为准，摊位建筑面积约为11平方，使用面积为4平方）等；2、对个体户的拆迁补偿方式、补偿金额的确定违反国务院和浙江省城市房屋拆迁条例的有关规定；3、拆迁人拆迁行为违法，属超期无证违法拆迁，奉化市市场发展中心申请行政裁决的程序违法，建设局作出行政裁决违反法定程序。
奉化市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告（即个体户）购入奉帮服装城摊位，并持有奉化市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人奉化市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人奉化市市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决维持被告奉化市规划与建设局所作的行政裁决书。”
三、二审行政诉讼
个体户（即二审上诉人）不服一审判决，向宁波中院提起上诉，主要理由为：
（一）、一审判决对上诉人在拆迁过程中的身份未依法作出认定，从而导致模糊判决，并否定了上诉人应享有的权利。
1、依《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用权人不在此五类拆迁当事人之列。
2、被上诉人在庭审中辩称：“与拆迁有关的人即为拆迁当事人”。那么，与上诉人一样购买了摊位的个体户，有的租了其他人的摊位经营，有的把摊位租给他人经营，这些摊位的承租人及出租人均与本次拆迁有关，也应是拆迁当事人了，但裁决显然遗漏了这些与拆迁行为紧密相联的当事人。
（二） 、未正确适用法律、法规。
被上诉人奉化市规划与建设局作出的行政裁决适用了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，这二条均是关于被上诉人有作出行政裁决的行政职权的规定，而不是有关拆迁、补偿方面实体规定的条款。一审判决认为被上诉人作出的具体行政行为适用法律法规正确，是故意遗漏拆迁条例的相关实体规定，对被上诉人的违法之处不作评判。
1、 拆迁补偿方式的确定违反拆迁条例的规定。
上诉人对摊位享有比承租人更多的权利，因而在拆迁中至少享有拆迁条例所规定的承租人的权利，但被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请，作出进行货币补偿的裁决。依国务院《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定：“被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换”，行政裁决认为上诉拥有摊位永久性使用权，却连承租人都享有的权利也不予保障，剥夺了上诉人在权利。补偿方式的确定违法。
2、 补偿金额的确定。
被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请、奉化市国资局的一批复，裁决确定了对上诉人补偿的金额，违反了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第31条的规定。
对于面积的认定同样无事实依据，与法相悖。一审判决认为“摊位所有权证”不是合法产权证明，却以“摊位所权证”记载的面积确定摊位面积，前后相矛盾。混淆使用面积与建筑面积概念，对摊位出售方案、购买价格等历史事实视而不见。
3、 行政裁决的程序。
行政裁决是实施强制拆迁的法律依据。进行行政裁决的目的是为了完成拆迁，拆迁条例规定拆迁人应在拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，所以行政裁决应当在拆迁期限内进行。而本案中，拆迁许可规定的拆迁期限至2002年3月20日，强行拆迁的时间是4月2日，奉化市市场发展中心申请行政裁决的时间是4月18日。是先违法强行拆后申请行政裁决，行政裁决解决的是拆迁过程中的补偿安置问题，进行裁决的前提是拆迁行为合法，而本案中这一前提不存在（即超期违法无证拆迁），被上诉人理应依法行使职权对违法拆迁行为进行管理，对违法的裁决申请不予受理，但被上诉人却违反程序进行受理并作出了错误的裁决。
4、拆迁补偿安置发生在拆迁人与其他拆迁当事人之间。奉化市市场发展中心不是拆迁人，奉化市市场发展中心与上诉人间也无任何合同法律关系存在，双方间不存在拆迁补偿安置关系。而本案中，对上诉人的补偿形式及金额、裁决申请均是市场发展中心提出的，不是拆迁人土地流转中心提出的，被上诉人依市场发展中心的申请及补偿方案作出裁决，不符合拆迁条例的规定。
（三）、一审判决书未对被上诉人提交并经庭审质证的证据进行完全的罗列和认定，对案件事实的认定存在遗漏，致使判决认定事实不清。从而无法纠正：裁决所列拆迁当事人主体错误、拆迁项目未完成补偿安置即违法转让等违法之处，判决结果错误。
被上诉人在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相关证据。
第一次：提交了9份证据，其中证据三是奉化市计委“关于同意宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司新建奉化商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是奉化市规划局发给宁波大榭开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；
第二次：提交了五份证据，证据一是奉化市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。
对被上诉人在一审中提交的上述证据，上诉人认为：
1、第二次提交的关于土地流转中心的批复、建设用地规划许可证属逾期提交，且无法定可延期提交的事由，违反了行政诉讼法关于被告举证期限的强制性规定，应不予认定，一审判决认为逾期提交的证据有效与法无据。
2、一审判决遗漏了对被上诉人不利的证据，单列了对被上诉人有利的证据。
3、奉化市计委、规划部门先后二次分别对奉化市土地流转中心和宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司立项、发证，被上诉人在庭审中答辩称是项目转让即土地流转中心将未完成拆迁补偿安置的项目转让给恒业房地产开发公司，但被上诉人在行政裁决中、一审法院在判决中均未对此进行陈述，也未适用拆迁条例（即国务院条例第19条、浙江省条例第25条）的相关规定进行审查评判。导致判决认定事实与实际存在出入，未能对裁决所列当事人主体错误（即由项目受让人继承原拆迁人的权利义务）的事实进行认定，从而对裁决违法之处予以纠正。 宁波市中级人民法院于2003年2月13日开庭审理了本案，二审中各方当事人围绕本案被上诉人奉化市规划与建设局所作拆迁裁决程序是否合法、是否具有法定职权、裁决书中所列主体是否正确、认定上诉人摊位面积是否有事实依据、补偿标准的制订是否具有规范性文件依据、裁决适用法律是否正确等争议进行质证、辩论。二审判决认为：“一、上诉人不是服装城拆迁活动中的被拆迁人，但可以认定是拆迁当事人。二、被上诉人受理裁决申请并启动裁决程序符合法律规定。三、被上诉人根据上诉人拥有的摊位所有权，确认被拆迁人自愿补偿上诉人
不违反法律规定，并无不当。”判决：驳回上诉，维持原判。
第三部分：个体户认为拆迁存在违法，个体工商户的权利未得到保护。
一、个体户的身份及在拆迁中享有的权利
本案中个体户购置了固定摊位，取得奉化市工商局颁发的摊位所有权证后安心经营个体生意，现在才发现7年之后（即98年）整个服装城的房产证办到了奉化市市场发展中心名下。于是，奉化市市场发展中心名正言顺地以被拆迁人自居，拆迁人也以个体户不是被拆迁人为由，创造出一个《拆迁条例》没有规定的“永久性使用权人”概念，不评估、不安置，通过政府部门的红头文件（如国资局批复）来定了一个价格进行补偿。于是，规划与建设局又以准司法机关的身份为理由，来了一个根据民法公平合理的原则，并作出了一个自认为“公平合理”的裁决。
个体户购置服装城固定摊位是一个历史事实，享有摊位的所有权，连承租人都应受到法律保护的权利，拥有所有权、经营权的个体户却不能享有，违背事实与法律法规规定。制造一个个体户在拆迁中的“身份”（即永久性使用权人），进而以法无名文为由，从程序、实体上进行自由的裁量，导致申诉人的合法权利无法保障。
二、行政裁决的程序要求。
拆迁期限过了，并且强行拆迁完了，再申请裁决，符合程序吗？对此，《杭州市拆迁条例》作出明确规定，裁决申请必须在拆迁期限内提出。国务院及浙江省《拆迁条例》虽未有明确的条款规定时间限定，但仍可得出行政裁决必须在拆迁期限内进行的结论。
1、裁决是为了完成拆迁，而拆迁又必须在拆迁期限内完成。本案中，申请人市场发展中心是在拆迁期限之后申请裁决的，显然违反了法定的行政程序，裁决的程序违法。
2、拆迁许可证的有效期即拆迁期限，一旦超过拆迁期限而拆迁人又未提出延期申请，拆迁人的行为实际已构成无证拆迁，是一种违法行为。行政裁决是解决合法拆迁补偿争议，对无证拆迁引起的争议无权裁决，而应行使行政管理职责予以纠正。
三、拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，再由被拆迁人对个体户（摊主）进行补偿没有法律法规依据。
本案中，拆迁人先与被拆迁人签订了“非住宅拆迁补偿协议”，协议中约定：对被拆迁人的补偿金额已包含了对固定摊位摊主的补偿，再由被拆迁人提出补偿方案。这样，拆迁人就不再于个体户发生拆迁关系了，而改成被拆迁人与申诉人进行补偿。
1、对于租赁房屋而言，拆迁要兼顾被拆迁人和承租人权益，拆迁人与被拆迁人、承租人均为拆迁当事人。国务院和浙江省《拆迁条例》规定：拆迁协议应由三方签署，在被拆迁人与承租人间达不成解除租赁关系协议时，要实行产权调换。
2、本案中，个体户不是承租人，而是享有摊位的所有权。而且，个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，何来补偿之由。
本案中，拆迁人的这种做法不合法，首先是剥夺了个体户的权利，其次是个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，补偿一说无事实与法律依据。
四、摊位的建筑面积未进行正确认定
摊位无房产证，建筑面积如何确定？以买卖协议还是以出售方案来确定？个体户认为：房产证是确定房屋建筑面积的直观证据，但本案中，出售方奉化市工商局一直未给购买摊位的个体户办理房产证；所以，以奉化市工商局的出售方案来确定摊位是最为直接与正确的，该方案明确了服装城摊位价格的构成（与当时的市场价相符），个体户所购摊位的建筑面积与使用面积大小，而且是由建设单位奉化市工商局制定、经市常务会议讨论通过的。以摊位所有权证所载的使用面积来认定摊位建筑面积，违背了客观事实，直接导致对申诉人权利的侵害，致使判决结果错误。
五、遗漏关键事实，认定事实及适用法律法规错误
奉化市规划与建设局在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相关证据。第一次提交了9份证据，其中证据三是奉化市计委“关于同意宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司新建奉化商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是奉化市规划局发给宁波大榭开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；第二次提交了五份证据，证据一是奉化市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。
上述证据经过庭审质证，一审判决故意遗漏，未作表述。二审判决同样故意遗漏，对个体户在上诉状中提出的该事实不作评判。是对拆迁行为违法性的遗漏，导致所列拆迁当事人主体错误判决结果违背事实、违反法律法规规定。
篇11
2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位东海市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）
2002年4月11日东海市土地流转中心、东海市市场发展中心、东海市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。
三、服装城拆迁争议及行政裁决、诉讼过程2002年3月4日拆迁单位东海市房屋拆迁办公室受东海市市场中心委托，发出“告摊主用户书”，称：接受所有权人东海市市场发展服务中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户认为：一服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心、二拆迁安置补偿方案不符合法律法规规定。双方发生争议，未能签署拆迁安置补偿协议。
2002年4月12日东海市市场发展中心以申请人身份、以东海市土地流转中心、个体户为被申请人向东海市建设局申请行政裁决，要求依法对个体户的拆迁补偿安置费用进行裁决；个体户向建设局提交了答辩状及相关证据（包括：出售服装城摊位的公告、广告、买卖协议书、公证书、摊位所有权证、购摊位收款收据）；
2002年5月15日东海市建设局作出行政裁决：申请人东海市市场发展中心按国资局批复给予被申请人（即个体户）实行货币补偿，金额为===. 2002年6月28日共有45位个体户认为东海市建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误，依法向东海市人民法院提起行政诉讼（被告：东海市建设局、第三人：东海市土地流转中心、东海市市场发展中心）。个体户在一审诉状中提出：1、东海市建设局认定个体户对所购服装城固定摊位享有的权利是永久性使有权，没有事实与法律依据，并且基于这一认定，裁决的内容也与法不符，包括主体、补偿形式、金额（应以经房产评估的价格为准，是本案中无评估报告）、面积（因摊位无房产证，应以91年的出售方案及市场价格为准，摊位建筑面积约为11平方，使用面积为4平方）等；2、对个体户的拆迁补偿形式、补偿金额的确定违反国务院拆迁条例的有关规定；3、拆迁人拆迁行为违法，属超期无证违法拆迁，东海市市场发展中心申请行政裁决的程序违法，建设局作出行政裁决违反法定程序。
东海市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告（即个体户）购入服装城摊位，并持有东海市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人东海市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人东海市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持久。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决：维持被告东海市建设局于2002年5月15日作出的行政裁决书。”
上面所述的是服装城从建造、拆迁、发生争议进行行政裁决、一审行政诉讼的全过程。
第二部分：对本案处理的个人意见现其中的30位个体户不服一审判决，已向东海地区中院提起上诉。
一、对上诉人在拆迁过程中的身份未依法作出认定，从而导致模糊判决。
一审判决认为：上诉人不是房屋的所有权人，但可视为拆迁房屋的当事人。上诉人认为，一审判决的这一认定缺乏法律依据，与事实也不符。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定了5种拆迁当事人：拆迁人、被拆迁人、承租人、（公房）代管人、（公房）房屋使用人，个体户是哪一种呢，一审判决没有认定；一审判决认为是个体户是拆迁当事人，那么又享有哪些权利呢，没有说明。而是模糊地认为是当事人，但不归类，没有列明能否适用《拆迁条例》所规定当事人权利。而事实上，个体户对所购摊位是有处分权（如出租、出售）的，不仅仅享有使用权，其权利比承租人的权利要大的多。
比如：国务院《拆迁条例》明确规定：“拆迁租赁房屋的，被拆迁人与承租人达不成解除租赁关系协议的，实行产权调换”，本案中个体户没有这种权利吗。
二、未正确适用法律、法规。
被上诉人东海市建设局作出的行政裁决适用了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，这二条均是关于被上诉人有作出行政裁决的行政职权的规定，而不是有关拆迁、补偿方面实体规定的条款。一审判决认为被上诉人作出的具体行政行为适用法律法规正确，是故意遗漏拆迁条例的相关实体规定，对被上诉人的违法之处不作评判。
1、拆迁补偿形式的确定违反拆迁条例的规定。
上诉人对摊位享有比承租人更多的权利，因而在拆迁中至少享有拆迁条例所规定的承租人的权利，被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请，作出进行货币补偿的裁决。违反国务院《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定，剥夺了上诉人在权利。
2、补偿金额的确定。
被上诉人依据东海市市场发展中心的单方申请、东海市国资局的一批复，裁决确定了对上诉人补偿的金额，违反了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第31条关于要求进行评估确定的法律规定。
3、裁决的程序。
行政裁决是实施强制拆迁的法律依据。进行行政裁决的目的是为了完成拆迁，拆迁条例规定拆迁人应在拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，所以行政裁决应当在拆迁期限内进行。而本案中，拆迁许可规定的拆迁期限至2002年3月20日，强行拆迁的时间是4月2日，东海市市场发展中心申请行政裁决的时间是4月18日。是先违法强行拆后申请行政裁决，行政裁决解决的是拆迁过程中的补偿安置问题，进行裁决的前提是拆迁行为合法，而本案中这一前提不存在（超期违法无证拆迁），被上诉人理应依法行使职权对违法拆迁行为进行管理，对违法的裁决申请不予受理，但被上诉人却违反程序进行受理并作出了错误的裁决。
4、拆迁补偿安置发生在拆迁人与其他拆迁当事人之间。东海市市场发展中心不是拆迁人，东海市市场发展中心与上诉人间也无任何合同法律关系存在，双方间不存在拆迁补偿安置关系。而本案中，对上诉人的补偿形式及金额、裁决申请均是市场发展中心提出的，不是拆迁人土地流转中心提出的，被上诉人依市场发展中心的申请及补偿方案作出裁决，不符合拆迁条例的规定。
三、一审判决书未对被上诉人提交并经庭审质证的证据进行完全的罗列和认定。
在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相关证据。第一次提交了9份证据，其中证据三是东海市计委“关于同意东海市经济开发区恒业房地产开发有限公司新建东海商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是东海市规划局发给东海市经济开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；第二次提交了五份证据，证据一是东海市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。
对被上诉人在一审中提交的上述证据，上诉人认为：
1、逾期提交且无法定可延期提交的事由，违反了行政诉讼法的强制性规定，应不予认定，一审判决认为逾期提交的证据有效与法无据。
2、一审判决遗漏了对被上诉人不利的证据，单列了对被上诉人有利的证据。
3、东海市计委、规划部门先后二次分别对东海市土地流转中心和东海市经济开发区恒业房地产开发有限公司立项、发证，被上诉人在庭审中答辩称是项目转让即土地流转中心将未完成拆迁补偿安置的项目转让给恒业房地产开发公司，但被上诉人在行政裁决中、一审法院在判决中均未对此进行陈述，也未适用拆迁条例的相关规定进行审查评判。导致判决认定事实与实际存在出入。
综观本案拆迁人、“被拆迁人”、市规划与建设局的所作所为，东海法院二次向省高院申请延长审理期限，在过了近5个月时间后下达了一审判决书。30位个体户现已提起上诉，等待二审法院开庭审理判决，但本案中出现的几个问题，确是值得大家讨论的，同时也希望各位朋友能发表自已的宝贵意见。
问题一：摊主的身份及在拆迁中享有的权利。
本案中个体户购置了固定摊位，但至今无房产证，7年之后整个服装城的房产证办到了东海市市场发展中心名下。于是，东海市市场发展中心名正言顺地以被拆迁人自居，拆迁人也以个体户不是被拆迁人为由，创造出一个《拆迁条例》没有规定的“永久性使用权人”概念，不评估、不安置，通过政府部门的红头文件（如国资局批复）来定了一个价格进行补偿。于是，建设局又以准司法机关的身份为理由，来了一个根据民法公平合理的原则，并作出了一个自认为“公平合理”的裁决。
我认为：个体户虽无房产证，但其是固定摊位的购买者，又实际使用经营该摊位，承租人的权利总享有吧？，更何况对摊位是有“永久性使用权”呢？一审法院认为：摊位复杂，且法律没有明确规定，以国资局批文加上评估计算表和说明就可以定补偿价格了，不评估不违法，而且是较公平合理的。实际是不确定个体户的身份，进而以无法律可适用为由，大胆“自由裁量”了一回。对个体户的权利、要进行评估的规定都视而不见了。
问题二：行政裁决的程序要求。
拆迁期限过了，再申请裁决，符合程序吗？对此，《杭州市拆迁条例》作出明确规定，裁决申请必须在拆迁期限内提出。国务院及浙江省《拆迁条例》虽未有明确的条款规定时间限定，但我认为仍可得出行政裁决必须在拆迁期限内进行的结论，因为裁决是为了完成拆迁，而拆迁又必须在拆迁期限内完成。本案中，申请人市场发展中心是在拆迁期限之后申请裁决的。
问题三：拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，再由被拆迁人对个体户（摊主）进行补偿正确吗？
本案中，拆迁人先与被拆迁人签订了“非住宅拆迁补偿协议”，协议中约定：对被拆迁人的补偿金额已包含了对固定摊位摊主的补偿，再由被拆迁人提出补偿方案。这样，拆迁人就不再于个体户发生拆迁关系了。
1、对于租赁房屋，拆迁要兼顾被拆迁人和承租人权益，拆迁人与被拆迁人、承租人均为拆迁当事人。《拆迁条例》规定：拆迁协议应由三方签署，在被拆迁人与承租人间达不成解除租赁关系协议时，要实行产权调换。
2、本案中，个体户不是承租人，但享有比承租人更多的权利内容。而且，个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在。
本案中，拆迁人的这种做法合法吗？我认为不合法，一是剥夺了个体户的权利，二是个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在。
四、超过了拆迁许可证规定的拆迁期限后，拆迁人未经行政裁决/法院判决非法强行拆迁，后又提出行政裁决申请，房屋拆迁管理部门应如何处理？
本案中，拆迁人在拆迁期限届满后，未经行政裁决/法院判决非法强行拆迁，后又提出行政裁决申请，东海市建设局受理并作出了裁决。《拆迁条例》对无证拆迁的处罚作了规定，本案中的情况如何处理呢？
篇12
（一）安置政策不完善
目前，我国的城市房屋拆迁补偿费用主要包括房屋的区位价和房屋的重置价。房屋的拆迁补偿费用主要以房屋的建筑面积和房屋的市场评估价格来确定，但是目前我国农村房屋拆迁只按照房屋的重置价格进行补偿，房屋的重置价格以农村房屋的实际情况来确定。这使得我国农村的房屋补偿政策表现出一定的滞后性，不能体现出农村房屋的区位价格，特别是国有土地和公用土地的区位价格。
（二）安置方式单一
我国农村的房屋拆迁安置主要以自建房屋为主，这种方式不但可以满足农村居民对传统居住形式的需要，而且可以解决安置资金不足的问题，有助于缓解房屋拆迁中的矛盾。但是，由于这种安置方式过于单一，在拆迁过程中带来了一些新的矛盾。在自建房屋用地方面，自建房屋需要占用较多土地，而且安置房屋建造地点靠近城区或居民集聚区。但城市化的快速发展使得城区周围土地数量减少，不能满足农村房屋拆迁补偿安置的需要
（三）安置占用耕地多
目前，我国在房屋拆迁政策方面缺乏统一性，尚没有一个完善的拆迁补偿机制，在拆迁过程中存在较多的不规范现象。在农村房屋拆迁过程中，由于拆迁数量较多，很多拆迁项目和安置项目并没有获得相关部门的批准，因此在拆迁补偿工作中使得大量耕地被占用。大量的耕地被占用不但不利于耕地资源的保护，也不利于土地的集约利用。大量耕地被占用对工业等其他用地造成了挤占，对土地资源的综合利用和社会的发展造成了一定的影响。
（四）用地手续不健全
在房屋拆迁过程中，因为拆迁进程较为紧张，导致一些安置用地并没有办理相应的手续，造成一些农民的合法权益不能得到良好的保障。具体来看，我国农村房屋拆迁补偿安置工作过程中存在的问题主要有：部分安置用地不符合国家相关规定，挤占了工业等其他用地；安置用地复耕之后大部分用于经济建设项目，不能达到计划的复耕复垦目的等
二、农村房屋拆迁补偿安置的完善
（一）加快立法
要想做好农村房屋拆迁补偿安置工作，首先需要健全相关法律法规。农村房屋拆迁补偿安置相关部门应参照我国已出台的《土地管理法》《物权法》等法律，借鉴其他地区关于农村房屋拆迁补偿安置的法规，结合当地的实际情况出台一系列专门性法律法规。地方政府应根据当地经济和社会发展的实际情况，详细地研究和分析当地农村房屋拆迁补偿安置过程中出现的实际问题，制定和出台一系列操作性较强、符合民意的规定，进一步提高我国农村房屋拆迁和安置用地规划的合理性。政府相关部门应出台一套统一的拆迁补偿安置标准和安置程序，并使其不断完善，逐步形成一套完备的农村房屋拆迁补偿安置法律体系。
（二）规范公共权力
规范公共权力是农村房屋拆迁工作顺利落实的关键。首先，要完善监管体系。相关部门应加强对下级部门拆迁工作的监督，防止权力滥用，使广大农民的合法权益得到保障，使我国的拆迁补偿政策得到公平、公开、公正的执行。加强社会监督，平级部门、人民群众、中介机构可以加强对拆迁安置部门的监督力度，遏制权力滥用行为。其次，要健全拆迁安置的联审制度。农村拆迁补偿安置工作应对城建部门、拆迁部门、村民的意见进行综合考虑，防止出现由于某一部门的错误决策导致的安置不当。再次，要对拆迁补偿安置工作的各项信息进行及时公示，相关部门应在报纸、电视、网络等媒体对拆迁工作的各项部署进行公告，对拆迁补偿安置的结果进行公示，使广大农民及时掌握拆迁安置过程中的各项信息，使相关部门主动接受广大人民群众的监督。
（三）健全迁后保障体系
目前，我国社会保障体系尚不完善，农民很容易因为拆迁而失去原有的生活保障，因此政府应给予拆迁安置居民应有的生活帮助和生活保障。首先，政府应建立一套健全的农民生活保障制度，包括拆迁安置居民的医疗保障制度、最低生活保障制度等。其次，政府应出台有力的政策支持当地经济的发展，既有利于完善当地土地流转市场，又有利于解决拆迁安置居民的生活问题。再次，政府应完善农村就业培训制度，根据市场的需求情况和农民的实际情况加强对农民的创业和就业培训，提高农民的劳动和就业能力。
（四）强化组织管理
地方政府应该成立一个负责农村拆迁补偿安置工作的领导机构，统筹农村房屋拆迁补偿安置工作并加强管理，使拆迁补偿安置工作具有系统性。相关部门应从为人民服务和公平公正的角度出发，通过完善拆迁补偿安置工作制度，进一步明确自身的职责，通过与其他部门的协调合作完成农村拆迁工作。政府应通过依法行政，使拆迁工作更加统一规范，使政府与市场的关系得到认知。相关部门应切实承担起拆迁工作的责任与义务，明确拆迁过程中每块土地的用途，使林地耕地、工业用地、交通用地、工程用地用到实处，通过市场化的运作方式把一些权力交给市场，使农民的合法权益得到维护和保障。
（五）统一安置标准，丰富安置方式
目前，我国的农村房屋拆迁补偿安置标准并不统一，补偿标准具有一定的随意性，所以政府相关部门应尽快制定一套统一的补偿安置标准，使各项拆迁补偿安置工作统一化、规范化。相关部门应参照城市房屋拆迁补偿安置办法，按照农村房屋的区位、面积、用途进行补偿和安置。此外，政府应不断丰富拆迁安置的方式，采取资金奖励、房屋安置、自建安置等拆迁补偿安置办法，对农村房屋拆迁居民进行补偿和安置，避免由于安置方式过于单一而带来的种种矛盾。
篇13
近年来，我国的社会经济飞速发展，城市化进程也不断地加快，为解决城市建设所需土地不足的问题，城市扩张成为了我国各个地区的热门工作，土地征收和房屋拆迁也成为了热门话题。在这种潮流背景下，青海省海东地区于2011年2月23日下发了《关于开展“土地管理年”活动》的文件，青海省海东地区互助土族自治县威远镇（以下简称威远镇）的土地征收及房屋拆迁工作正式大面积展开。
对于城市拆迁的概念，我国现有的法律法规没有做出具体的规定，学术界也没有统一的定义，因此众多研究者对房屋拆迁的概念给出了不同的界定。综合不同学者的论述，笔者认为城市拆迁是指拆迁人因城市建设和扩张的需要，根据城市国有土地使用规划，依法拆除建设用地范围内的房屋等建筑物及其他附着物，并给予被拆除房屋的所有人或者使用人相应的经济补偿和合理的迁移安置，从而重新利用土地，变更土地用途的行为及过程。
城市拆迁行为要符合相应的原则：符合城市规划；遵循现有法规；注重公平交易；保证社会效益。但是政府作为法律规定的拆迁主体负责人，存在自己的逐利性。政府在拆迁过程中的目标是出卖及开发土地获取经济利益以维持政府及地方的正常运转，并通过开发来促进城市的发展。在这个目标的利益驱使下，政府往往会为了达到这一目标而忽略对社会稳定与公平的维持。在拆迁过程中，政府占有绝对的优势，它在参与拆迁的利益分配时无法站在中立的立场，也无法自动放弃种种利益诱惑，这样一来，就很容易产生一些社会矛盾与冲突。
目前，笔者在威远镇房屋拆迁过程中发现，拆迁主要存在以下问题：1.资源浪费。拆迁文件下发后，拆迁需要按部就班的进行，因此拆迁进度并不快。并且由于拆迁赔偿金额是拆迁方对原来房屋的价值进行评估之后再和被拆迁方进行谈判商议决定的，很多被拆迁人在拆迁工作还没进行到自己家之前对房屋进行翻修、加筑等行为以提高自己房屋的评估价值。但这种房屋在评估后很快就会被拆迁方拆除。这种行为耗费了大量的人力物力财力，造成了对社会资源极大地浪费，同时也使国家财政对赔偿安置的支出增加，一定程度上影响了拆迁工作的顺利进行。2.社会治安问题增加。拆迁过后，许多人在得到大量赔偿款的同时，也失去了原本作为其生产生活来源依靠的土地，这就相对地增加了社会无业闲散人员的数量。在这种情况下，人们无所事事，寻衅滋事的事件时有发生，社会治安状况便随之有所恶化。另外，拆迁进行中被拆迁人由于对拆迁人的工作不满或其他相关原因，再加上缺少法律知识，往往会采取比较偏激的行为来对抗拆迁活动，这种情况同样也引起了社会治安问题的增加。3.社会不公平的问题。拆迁引起的社会不公平问题体现在两个方面：一是被拆迁方群体中原本就存在的贫富差距进一步拉大。另一方面是拆迁方与被拆迁方之间存在的不平等关系。由于拆迁方基本上与政府联系非常紧密，并且拆迁活动具有强制性，因此在拆迁过程中，被拆迁方属于相对比较弱势的一方。在利益的驱动下，被拆迁人的权益有可能受到侵害，无法得到相应的补偿和合理的安置，不公平现象难免会发生。
城市拆迁所引发的社会问题拥有多样性和复杂性的特征，带来的消极影响也非常严重。因此，认真分析城市拆迁所引发社会问题的成因是妥善处理和解决各种问题和矛盾的基础。其成因主要有以下几方面：
第一，政府对于房屋拆迁制度的制定并不完善。首先，拆迁立法复杂且无序，却无统一的法律规定。地方各级政府在立法过程中各自为政，拆迁立法的统一性和科学性得不到保障。其次，对房产的评估办法需要进一步改善。现存的评估办法中规定如当事人对评估结果有异议，可申请复核，仍不满意还可再次申请鉴定。这项规定看似严谨，实则缺乏实际的监督与制约。因为许多评估机构由地方政府聘请，与行政机关藕断丝连，缺乏真正的独立性。再次，拆迁中的补偿规定不全面。一个是现存房屋拆迁制度仅仅针对被拆迁人房屋的所有权，而没有对被拆迁人的房屋所属土地的使用权进行补偿，违背了市场经济的公平性。最后，被拆迁人缺乏应有的利益诉求机制。被拆迁人在拆迁活动中属于被动的一方，几乎没有发言权。而且由于拆迁活动的强制性，被拆迁人的利益要完全服从于公共利益，若坚持自己的意愿成为“钉子户”，还可能面临强拆的风险。
第二，政府和拆迁方在房屋拆迁过程中法律执行不严格。按照相关法律的规定，要求房屋拆迁程序要严格按照法律规定执行。但是在实际情况下，拆迁当事人的知情权和参与决策权并没有得到保障，拆迁与否的决策往往都在被拆迁人完全不知情的情况下做出。另外相关法规中还规定，在拆迁中发生争议和纠纷时应执行听证、行政裁决、证据保全等工作，但现实中并没有严格按照这套程序执行。造成民众因拆迁而利益受损。
第三，政府对房屋拆迁的监督不到位。我国现今的拆迁评估市场比较混乱。而且，政府本应承担拆迁补偿标准的制定等工作，大部分情况下却是让开发商来制定实施的，这种监管的不到位极大地阻碍城市拆迁的依法运行，也使被拆迁人所受到的利益损害大大增加。
第四，城市拆迁中存在的问题也不能一味的责怪于政府和拆迁方，处于弱势的被拆迁方也有一定的责任。部分群众只顾眼前利益，不能正确和理性地对待拆迁活动。如：大肆盖房以期获得更多的赔偿，造成资源的浪费；或对赔偿的期望太高，当实际的赔偿金额达不到期望值时，便采取极端手段反抗，产生“钉子户”问题；还有获得赔偿金额后不懂节制有效地利用，挥霍浪费，使自己生活水平下降等等。
分析了城市拆迁中引发社会问题的各项因素后，我们可以发现，要想改善或解决这些社会问题，就要在健全完善法律制度、转变政府职能等方面加大力度，使拆迁活动真正改善人民的居住环境，切实维护人民的利益和公共利益。
一、针对政府提出的对策
（一）调整政策结构，完善制度内容
1.统一立法，完善拆迁制度。尽快制定一部关于征地拆迁的专门性法律来完善立法，使拆迁工作有法可循有法可依，就可以改变现行拆迁工作时中央与地方规定不同甚至相左的情况，也有利于群众对拆迁工作的认识和理解，能够以积极合作的态度来对待拆迁工作。
2.中立公正，完善评估制度。首先要改变评估人员选任制度，摆脱人际关系的妨碍，使没有利益牵扯的中立机构或人员来进行评估工作；其次应加强评估机构的自律管理，健全评估制度，将评估主体的信息公开，使被拆迁方随时了解评估的详细过程及评估人员的工作情况，若发现评估人员徇私现象，即可进行投诉等等，这样才能保障被拆迁人的合法权益。
3.公平合理，完善补偿制度。补偿应包括被拆迁人的房屋财产在未来增值的部分，同时，房屋所在土地的使用权的未来增值也应被纳入赔偿部分。此外，当因拆迁而不得不离开那里时，被拆迁人将会遭受精神和情感上的损失。所以，对这一部分损失进行补偿也很有必要。
（二）明确责任机制，严格依法行政
1.政府科学决策。科学决策是做好工作的基本前提，政府可以在前期工作中调查市民对于拆迁工作的想法和建议，经过研究讨论，谨慎地做出关于拆迁活动的工作意见，报请人大会议审议，通过后才能真正开始施行。这样根据广大人民意见而形成的决策才能体现人民的真正意愿，体现了以人为本的思想观念。通过各方意见汇总而制定的决策确保了拆迁工作的正确性和可行性，在一定程度上减少了拆迁进行中的争议纠纷，为拆迁工作的顺利进行打好了坚实的基础。
2.准确定位职能。首先，要准确定位政府在拆迁工作中的地位和作用，转变政府职能，在政府应作为公共权力的执行者以及公共利益的代言人，必须制定适合本管理层次的拆迁管理条例和办法，并做到公平、公正、透明和完善。其次，政府不应直接参与拆迁工作。最后，拆迁主管部门应做好本职工作，不做越位的工作。
3.严格执行管理。政府在城市建设中负有不可或缺的管理职能，城市拆迁同样离不开政府的规划管理。政府应当在职权范围内，代表着公共利益，严格依据法律法规及相关程序，做出合法合理的拆迁决策，并对拆迁中涉及的利益主体进行监督和管理。
（三）加强监管力度，严惩腐败行为
1.确保拆迁程序的合法性。政府应切实履行监督职能，严格控制拆迁工作按法定程序进行，从而保障拆迁的合法性，保障公共利益和公民利益不受损，使拆迁工作合理开展。
2.加强对拆迁市场的管理。政府要加强对拆迁市场的监管工作，严格审查拆迁公司和建筑公司的资质，确保拆迁工作顺利完成。同时要加强对拆迁公司的定期审查，坚决取缔审查出的违规拆迁、强制拆迁等非法行为。并且，政府还要建立评估制度，对拆迁公司实行信用监督，对失信行为进行惩戒。另外，政府要保持中立性，坚决杜绝和拆迁方的挂钩行为，规范拆迁市场秩序。
3.对违法行为的责任追究。首先，政府应该为达到向群众提供公平公正的利益评定的目标而建立拆迁中的利益纠纷协商机制。在确认拆迁活动中出现违反拆迁法定程序、私自挪用拆迁专款、收受贿赂不公地评估等等行为时，要采取相应的合法手段对其进行取缔或惩戒，同时要追究违法行为的责任。
总之，要想改善或解决城市拆迁引发的社会问题，首要的任务是不断完善与之相关的法律法规。现存的行政法规仍有许多不足和缺陷，对其的完善和健全是一个长期而艰巨的任务，需要国家进一步根据以人为本的科学发展观，从立法上不断革新。它的工作将如何进展，城市拆迁能不能真正地实现实质性的转变，这些问题都需要时间的验证才能得到解答。城市拆迁作为一个全社会广泛关注和讨论的话题，在未来一段时间内仍将继续，让我们期待它更好更完善的未来。
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