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所谓“商业综合体”是指将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系而形成的一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。这种大型商业综合体建筑面积较大，人员密集，建筑分隔和商品布置复杂，装修和商品可燃物多，发生火灾时蔓延迅速，给人员疏散和消防扑救带来很大的困难。其火灾危险性主要体现在以下方面：
1.1 空间复杂、火势蔓延速度快、人员疏散难度大
城市大型商业综合体多种功能交叠组合，交通复杂，空间丰富多变，内部层层相通，有的缺乏防火分隔，有的商品和广告悬挂展示，一旦失火就会形成立体燃烧，迅速蔓延。在人流高峰期，建筑内会同时有成千上万人在进行购物、游玩、营业、餐饮等活动，且人员构成也很复杂。发生火灾时，极易产生恐慌情绪。
1.2 经营种类繁多、采用可燃材料装修，火灾荷载大
城市大型商业综合体内经营项目繁多，很多商品由塑料、橡胶、木材、棉、麻、毛、丝等易燃、可燃物质制成，加之部分业户片面追求装修效果，一味采用大量可燃材料进行内部装修以达到表象的豪华效果。一旦发生火灾，燃烧速度快，火焰温度高，燃烧猛烈，并产生大量的浓烟，释放出CO、HCl、HCN等大量有毒和窒息性气体，从而造成人员伤亡。
1.3 建筑体量大、排烟条件差
城市大型商业综合体的建筑规模较其他建筑类型而言往往偏大，有的甚至多达数十万平方米，中庭部分上下贯通，排烟比较困难，地下空间面积大而密闭。部分建筑外窗被大型广告牌或电子显示屏遮挡，很难实现自然排烟，通风及排烟条件较其他类型建筑存在较大弊端。
1.4 消防设施故障率高
城市大型商业综合体往往设有诸如火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、机械防排烟系统等各类消防设施，由于种类数量繁多、设施复杂，一旦日常维护保养不到位，极易发生故障，部分单位消防设施长期处于“带病”工作状态，有的单位消防设施接近瘫痪，消防控制室值班操作人员无证上岗，不能正常操作消防设施，也无法及时排除系统故障，更有个别单位违规将消防设施联动控制开关置于“手动状态”，致使消防设施形同虚设，一旦发生火灾不能及时发挥有效作用。
1.5 消防责任、日常管理不落实
目前，城市大型商业综合体往往存在消防安全管理部门由于内部工作人员流动性大导致责任弱化、消防软件基础薄弱、“户籍化”管理工作不落实、消防安全“四个能力”建设薄弱等问题。在岗工作人员责任落实不到位，防火检查、巡查流于形式，不能及时发现并整改隐患。
1.6 消防疏散通道堵塞
由于城市大型商业综合体内设置的店铺布置密集，货物流通速度快，部分工作人员责任心差，货物随意摆放，有的将大量货物堆放在消防疏散走道，部分单位之间将消防前室作为库房集中堆放货物。更有部分单位违反规定将安全出口上锁，严重影响人员疏散及灭火救援行动的开展。
2 加强商业综合体建筑消防安全工作的措施及建议
城市大型商业综合体的消防工作着重是要协调“人-环境-设备”的相互关系，使其达到良好的“秩序”状态。也就是说一方面要采取有效的技术措施保障“环境-设备”系统的良好运行，另一方面要实现有序管理模式达到“人-设备”的最佳管理效能。简而言之就是城市大型商业综合体的防火安全工作应由技术对策与管理对策共同构成。
2.1 实行严格的消防管理
城市大型商业综合体的火灾防控工作复杂，必须建立完善的消防安全运行体系，从消防技术和消防管理两方面入手，抓好工程的设计、施工、验收。对于规范中没有明确规定的设计要在消防工程设计审核阶段组织专家及建设单位、设计单位对工程进行性能化评估，对其可行性进行评定。建设及施工单位要严格按照专家评审意见进行施工，竣工验收部门要严格对照施工图审批的图纸进行验收，以保证整个建筑主体的“健康”状况。在投入运行后，消防监督机构要严把装修及开业前检查的办理，认真做好日常监督检查，实现一环扣一环，环环不分离。
2.2 落实消防安全责任主体
使用阶段的危机控制、运行过程中防火安全措施的落实与整个城市大型商业综合体的安全息相关。城市大型商业综合体建筑消防安全工作的责任主体是单位本身。目前诸如此类城市大型商业综合体多委托专门的物业管理单位进行日常管理。作为产权单位与物业管理单位、物业管理单位应与入驻的各业户之间应根据各自的职责层层签订消防安全责任书，严格落实消防安全责任制，切实做到任务明确、责任到人。责任及主管部门要建立健全消防安全组织，制定切实可行的灭火应急疏散预案并定期组织演练，与消防设施维保单位共同做好消防设施的维护保养及日常使用，坚持每日防火巡查并做好记录，保障安全出口及疏散通道畅通，及时处理检查发现的火灾隐患，消防部门要认真履责，积极做好监督指导，协助单位及时消除火灾隐患。
2.3 组织开展消防安全培训，大力宣传消防安全知识
篇2
城市综合体就是针对城市当中的商业、办公场所、居住地、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等等城市生活空间中的其中三项甚至更多实行重组，使各个部分之间的关系相互促进，进而打造一个功能齐全、效率高的综合体。
商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。
2小型商业综合体的设计
2.1科学合理的整合设计
商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。
2.2完善合理交通系统
目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。
然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地
势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人
流与车流比较独立的人车分流模式， 具有流线清晰、 干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。
2.3功能空间的设计
商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。
3、商业综合体的设计发展趋势
3.1商业综合体中零售行业的发展趋势
零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。
3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势
中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。
3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势
娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳， 陶冶性情， 丰富生活。 商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。
4 商业综合体的设计与市场需求的展望
4.1扩建空间与市场需求
近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。 对此， 为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。
4.2商业综合体生长与市场需求
最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。
5、总结
总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。
篇3
城市规划需三思后行
“现在每一个城市政府都在希望打造更多的商业综合体，代表一个城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
由于商业地产的复杂性高于住宅，前期定位规划与建筑设计，往往会决定商业物业的经营业态，目标群体，以及项目的主题特色等。早期商业地产开发中，不重视前期定位导致失败案例不少。而商业地产后期的招商及运营管理也是关键因素。
一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。随着越来越多综合体的开发，新奇感觉早已不再。同样的餐饮、同样的电影院、同样的服装品牌……
另一方面，中国的商业本身发展落后，发展历史短导致优质的商业资源特别少，商业的品牌就比较少。一个统计，北京是商业最发达的城市，北京最好只拥有33.2%的商业品牌，僧多粥少，招商同质化现象会非常严重。
“大量的综合体建设，经济支撑力不够。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。”业界不无担忧，随着大批商业地产的出现，可能会出现大量的垃圾大楼，一种是烂尾楼，一种是设计存在缺陷的楼。
“城市综合体一窝蜂，没有自己核心的产品，很多东西是无法复制的，但是商业地产前面有很多不确定因素，谁赢谁输很难说。”
虽然中国的商业地产基本上是一个市场所支配的环境，政府不太干预，但是市场不可能解决所有问题，太多人进去，资源浪费会非常严重。另一方面，商业地产难度大，需要有一个长期经营的心态，普通的开发、投资、退出等不专业性给行业带来隐患。
商业综合体投资大，一定是要多赢的格局。政府要赢，解决从形象工程到民心工程的一揽子问题；开发商要赢，能够获得长期稳定的现金流保证，取得合理的回报；商家要赢，商业综合体是否能经营成功最重要的还是商家。
普遍短线操作
商业地产与其说是地产问题，不如说是金融问题，根本的就是要获得利润、赚钱。跟西方相比，中国没有相应的金融工具，比如大型的房地产投资基金、房地产投资信托reits等，一般的银行贷款最长期限也仅为三年。
另一方面，商业地产需要进行长线投资，短贷和长投的矛盾长期存在。大型的房地产企业，比如万达是靠快速滚动回款，华润是靠母公司输血，但对于更多的中小型房地产企业，并无可借鉴性。
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文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2014）06-0111-03
1 引言
原有商业模式片面注重产品销售，近年来受到电商冲击，商场沦为试衣间；千店一面，商场无特色；业态单一，无法满足消费人群的多样性体验；不具备强大对外辐射性与造城效应，传统商业设施受周边环境制约大；多地块多开发模式下的相对独立的传统商业地产，难以形成最大化的资源整合与共享。然而，传统单一的销售模式商业在当代城市生活的冲击下难以为继，新的商业地产需要为市民提供被“综合”了的城市生活。从大型商业设施到城市商业综合体，是中国商业地产的新时代。我们应当积极探索新思路、运用新思维，探索出一条符合时展趋势的城市综合体设计思路。
2 新城市商业综合体的发展模式探析
2.1 城市综合体的发展规模分析
城市综合体的红利是否已经用尽，大城市迅速膨胀起来之后，新的商业地产模式值得探讨。
2008年，杭州首次提出建设100个多功能城市综合体计划，掀起一场全新的“城市革命”，至2013年初，已建成过半；2012年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88项；2013年，贵阳为了在5年时间内规划建设好100个城市综合体，推进34个城市综合体试点项目建设；2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿m2！
2.3 城市综合体发展的新模式分析
2.3.1 发展餐饮业，带动商业区的其他消费“民以食为天”，中国人自古好“吃”，当代青年人以当“吃货”为荣。一个具有多样餐饮选择的商业区，将会成为重要的吸引点，市民到商业中心，总要有个理由，能成为理由的，不是随意的闲逛，而是每天的美食。
提法：
2.3.2 发展娱乐业，抵抗电商的；中击力
电商永远代替不了的是现实生活的玩乐体验，“体验经济理论”近年逐渐在我国深入人心。如果把“体验经济”与其针对性强的“体验人群”相结合，将会创造出大放异彩的商业模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小镇，“体验经济”+“寓教于乐的儿童体验”，一个小孩+至少一个成年人（甚至全家消费）的模式带来极大的人气与商业回报。
2.3.3 发展体验型消费，创造新的消费热点
国家“十二五规划”提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，五年实现规模翻番。年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。这么大规模的增长靠什么实现？完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，从而刺激消费更大增长。
消费分为两大类，一类叫提袋型消费，一类叫体验型消费。提袋型消费就是传统的购物。而体验型消费有广义和狭义之分，广义的体验型消费包括文化、旅游、体育、娱乐等。狭义的体验型消费，指发生在商业中心内以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等。体验型消费是生活必需要之外的消费，如看电影、健身、溜冰等，不是非消费不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。与生活必需消费相比，体验型消费层次更高。而体验型消费的人，具备的消费能力也相对较强。
近十年来，中国GDP年均增长超过9%，社会商品零售总额年均增长超过15%，体验型消费也得到了快速增长，且增速大大快于前两项增速。比如中国电影消费，5年年均增长超过40%；餐饮10年年均增长超过25%，餐饮行业年收入超过3万亿，比汽车、造船行业都大。
与传统的消费市场相比，体验型消费最不易受到网购的冲击。近年来网上购物流行，美国20年前就有人认为，网购的流行意味着终端渠道的灭亡，现在中国也有这样的观点。这些人恰恰不懂消费市场，他们把消费理解为仅仅是购物。首先，网购永远无法替代终端。美国20多年前就出现网购，但直到现在，美国每年近十万亿美元的消费总额中，网购仍然不是主流。体验型消费更是网购不能替代的。点点鼠标就代替吃饭吗？网上看不到最新的电影，更无法体验数字电影和IMAX带来的视听享受。健身、K歌等也都是网购无法实现的。
如何发展体验型消费呢？在商场的设计规范上，需要给予体验型消费更多比重。尤其是餐饮方面，例如每个万达广场都有美食街，餐饮商家超过30家。“民以食为天”，商业中心不是买出来的，而是吃出来的，哪个商业中心注重餐饮，人气就旺。
体验型消费虽然带来旺盛人气，但也有缺点。商家租金承受力较低，所以要对体验型消费进行合理规划。要把体验型消费的商家安排在商业楼的顶层，因为楼层越高租金越低，商家就能承受。这种设计还利用了商业的瀑布理论，把水抽到高处然后形成瀑布流下来。体验型消费先把人流吸引到顶楼，一层层往下逛，顾客逗留时间长、消费机会多。
3 新城市综合体的设计原则分析
在城市综合体的新型发展模式下，考虑到商业地产被多种业态“综合”，本节将对这其设计思路进行探析与论述。
3.1 遵循城市综合体商业化的原则，实现业态定位维度上的互补
商业是城市综合体的灵魂，是项目的活力核心与人流驱动核心，是综合体项目的发动机，是城市生命力的催化剂。
酒店是城市综合体的品质，是项目标志性物业，定义项目的整体档次，办公是城市综合体的价值标杆，树立项目的高端形象，公寓与住宅是城市综合体的现金流来源，会展为超大型、特色型城市综合体提供多样性可能，轨道交通为城市综合体带来大量稳定的人流量、购买力支撑。
3.2 坚持业态空间价值最大化的原则，实现物理空间维度上的互补
商业空间越接近地面处价值越高、需要城市展示面，酒店、办公、公寓越接近高处价值越高、需要开阔视野与景观。
3.3 满足市民需求多样化的原则，实现“被综合的城市生活”
对于具有多样城市生活体验需求的城市人群而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于创造了被“综合”的城市生活，而不仅仅是“建筑体”本身的视觉冲击――在满足基本生存需求之后的当代城市人群，需要体验城市生活更为丰富的多样性与可能性。
4 城市综合体的设计思路分析
4.1 利用城市热核理论，获得对外辐射性与造城效应“城市热核理论”作为城市复兴的强心剂，是城市管理者的法宝，具有强大的对外辐射性与造城效应。对于城市管理者而言，城市综合体的魅力所在，不仅仅在于项目来带的持续财政收入、地价升值等种种利好，更重要的是城市综合体项目“画龙点睛”般地快速提升了城市品质与城市价值，立足于刷新城市升级配套建设、形成“聚合效应”、拉动消费内需增长、促进区域经济繁荣发展的强大复合功能的同时也必然吸引更多的外来资金和人力资源，形成城市建设的“良性循环”。无疑，一座座崭新的“城中之城”在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。
4.2 采用商业地产与融资平台对接模式，实现城市综合体利益的最大化
多地块单开发模式的新城市商业综合体能够实现最大化的资源整合与共享。对于追求利益最大化的开发商而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于更加有利于地产商与融资平台的对接，有利于未来其资产打包的融资操作。毫无疑问，作为商业地产的最高阶段，城市综合体的开发通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在短期资金回流与中长期现金流之间找到新的平衡。
4.3 将商业文化渗透到城市公共空间
不可否认，新的城市商业空间已经成了我们新的公共空间，比如，这一巨大的转变在美国已成为现实。以前很多公共活动，包括文化、宗教性的公共活动是在城市中心进行，现在更多的是发生在购物中心里，小孩放学以后，他们很多情况下是去购物中心，他过生日可能也要去购物中心。从城市形态来说，很多文化性的城市中心非常萎缩了，演变到一个商业环境里。在上海，我们也能切身感受到，文化商业的结合，“新天地”、“田子坊”这样的文化产业+商业地产模式大获成功。
4.4 采用主题化设计手法
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商业综合体将成为城市建筑发展进步的标志，同时这也是城市发展的需求。商业综合体的高速发展，带来了新的景观思考方向。建筑结构和景观绿化的良好结合，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，充分发挥出地标性和艺术性特色。通过标志物、小品、特色家具、植物、铺装、灯光等手段形成丰富的景观与宜人的综合性空间环境。
商业综合体在发达国家的出现至今已有50多年，中国的综合体发展正处于一个蒸蒸日上的蓬勃发展时期，各大城市都结合自身特点踊跃的建设综合体，为老百姓的工作、生活、休闲带来极大便利【2】。
随着城市综合体的日益发展，中国城市的发展也显现出更加和谐、有序的特征。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都、沈阳等城市已经开始大力开发商业综合体，并日趋成熟。
设计实例
沈阳龙之梦亚太中心成为沈阳最新商业地标。它代表了新都市主义生活全新高度，堪称沈阳乃至中国商业综合体典范。按照规划，沈阳龙之梦亚太中心将是全国乃至世界单体建筑体量最大的一站式购物中心，它也是沈阳市迄今为止投资规模最大、设施功能最完善、经营模式全新的大型商业地产项目。该项目选址在中捷和沈矿原厂区，是沈阳市坚持老城区改造与企业搬迁相结合，优化城市发展格局的又一个成功范例【3】。
一、 项目概况
项目地点：辽宁沈阳
占地面积：557447.5平方米
设计日期：2007年
项目进展：已建成
获得奖项：沈阳龙之梦亚太城”设计方案在“2010第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛”中被评为最佳景观设计综合金奖。
二、 设计理念
公共空间是商业综合体的外部灵魂，是真正对公众开放的区域。来这里的人目的各异、行为特点各异、需求也不同。景观设计根据人的行为特点给予合理的功能设计，同时还可以根据需要做好空间的引导作用，使空间功能合理，景观合宜。简约、时尚的现代主义风格诠释了项目的景观设计思想。通过对环境的精心设计，将简约主义风格、时尚元素和现代城市美感融入其中，使之突现出独具区域性特色、独特标志性的景观。
三、 景观构成要素
1、特色铺装
（1）集散广场铺装
在商场的几个主要入口处都有几何形式的铺装，采用黄锈石花岗岩打底，与黑白灰三色的大面积总体铺装的色调对比强烈。大块面的直线形式的铺装具有鲜明的导向性，把人流引向商场方向。铺装上还镶嵌了具有方向指示性的灯带，指向商场。
红星美凯龙商场前的入口处用了红色、黑色和黄色的花岗岩涂鸦了一副几何形树杈图案，形式与美凯龙的建筑外表皮相呼应。
（2）铺装排水
每条通道的两侧均设有整齐统一的黑色卵石排水沟，很好的解决通道排水问题。
几何图案铺装及水景的周边设有线型排水沟，与石材收边一起，勾勒出它的几何线条，解决了场地的排水问题。
2、景观小品
（1）水景
三个造型独特、设计新颖的景观水景：
办公楼入口水景：由毛石、玻璃和涌泉组成的LOGO水景墙，粗犷中透露出细腻。两边的植物色块和矮墙灯箱与铺装相融合。
红星美凯龙广场上的几何水景：镜面花岗岩、玻璃、和不锈钢小品组成了一个现代感强烈的跌水水景，与广场上的几何铺装交相辉映。
酒店广场的万马奔腾大型水景：水景中央的大型喷泉边上围绕着姿态各异的铜马，变化万千。水景一侧采用了跌水墙和阶梯花坛的形式来消化场地与城市主干道的高差。这组水景休眠时就是一组大型雕塑，水景开启时万马奔腾、气势磅礴。
（2）室外家具
在商业项目的传统大面积功能性铺装上，设计一组组造型独特的景观小品与室外家具，点缀在铺装节点上。把铺装化整为零，既不影响功能性，又做到场地空而不旷。
小品和家具设计中材料的使用与建筑相呼应，细部体现为玻璃、金属材料、光面石材和植物的巧妙组合和衔接。
挑空的流线型坐凳与地面铺装相结合，坐凳下的镜面花岗岩内镶嵌着暖黄色地埋灯，夜间闪闪发光。几何形通道的两侧设计了通长的黑色光面花岗岩坐凳，表面做了叶蔓形式图案的喷砂处理，精致而唯美。坐凳下方单侧安装了LED灯带，到了夜晚几何线条感十足。拉丝不锈钢的圆锥形坐凳，放置在休闲区的环形铺装内。到了夜晚，坐凳就会被一圈圈暖黄色的光环围绕着。一组大小不等的大型雕花镂空不锈钢光球，散落在广场的角落里。
两条放射形通道的两侧设计了休闲空间。可参与性的景观，步道、挡墙、条石坐凳和灌木色块构成横向景观带，舒适宜人。这不仅是一个放松的花园，更是一个户外聚会的好场所。
（3）指示系统及广告牌
整个商业区都特别设计了统一的、具有现代感、线条感十足的指示系统标志。
在交通节点、视觉交点等明显位置设置了广告灯箱、流水牌、大型广告牌、三角精神堡垒等标志性性小品。
3、夜间灯光
整个商业区的夜间灯光系统，除了满足必要的功能需求，还对夜间景观效果的一个补充，同时也更好的更好的烘托了龙之梦的夜间商业氛围。
沈阳龙之梦的整个灯光设计也是非常丰富的，灯带、地灯、特色草坪灯、灯柱以及各种发光的雕塑小品等……结合建筑内部的灯光和LED广告屏，可以用“绚烂”二字来形容整个灯光设计。暖色光源让着冰冷的夜里，加入了这无比温暖的情怀和全新的视觉体验。
4、植物配置
绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。在繁忙的都市中，为市民提供一片令人心灵舒畅的“绿洲”，脱离现代都市的喧嚣与嘈杂。龙之梦的植物设计以灌木色块为主，简洁明快，多变的颜色也丰富了商业的氛围。商业外侧靠近主干道区域种植了高大乔木用以遮挡车行道的烟尘与噪音。常绿树种以当地的松柏类为主，再配以色叶树银杏等丰富色彩。不求紧密而是用合理的种植间距，利于植物生长。
高大乔木和低矮灌木组成的植物配置，独留下中层空间这个间隙，为了便于人流的视线穿透，让商业广告信息一览无遗。
结 论
如今，商业综合体的规划与设计将成为重点方向之一。设计注重将艺术、人文、自然与景观设计融为一体。
这些商业综合体在融入现代商业特征、符合都市发展的同时，更能体现出对人文、环境、心灵与美的洗礼与焕发，让人们在紧张的都市节奏之余生活得更舒适、自在与放松。让城市更宜居、让生活更美好――为此付诸持之以恒的努力。
用朴实的材质和设计独特的小品充实和装点我们的环境，购物的激情和身心的放松在此碰撞，人们的精神和需求得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。
参考文献
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1.商业综合体
“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
2.绿色建筑
对于绿色建筑的理解有两方面的认识比较一致：一是要求绿色建筑关注对全球生态环境、地区生态环境及自身室内外环境的影响；二是要求绿色建筑关注建筑在整个生命周期内（即从材料开采、加工运输、建造、使用维修、更新改造直到最后拆除）各个阶段对生态环境的影响。从技术的角度来分析绿色建筑，它主要关注三个方面：能源的节约、人类的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，这样的建筑既适合人居住使用，又减少了对自然的破坏。
二、绿色商业综合建筑体的设计理念
结合绿色建筑设计理念，商业综合建筑体与城市建设发展和居民生活密切相关，它的合理布置和设置将影响居民生活和城市环境，针对目前我国商业综合建筑体的现状，其设计应遵循以下理念：
1.以人为本
商业建筑及其环境的创造，“以人为本”应该是其设计构思的出发点，也是最终检验商业环境优劣的标准“商业建筑设计并非消极被动地应付居民需求，而是要积极主动地去发现更多的可能性需求，使用者可以从设计者提供的可能性需求中去满足他们的真正需求”。
2.具有综合性与专业
按照方便生活！提高生活质量的要求，商业的建设要大中小相结合，提高单个点的面积，发展超市和大型综合商场，形成集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心行业结构要吃、穿、用、玩相结合，综合与专业相结合，尤其要开拓一些新兴的服务性行业。
3.注重商业区的空间秩序
在中国传统空间意识中，采取有层次、有发展的手法把人们从开头引导到末尾，在中实现富于戏剧的结束，具有强烈的空间秩序"在以通行为主的线状商店街面上都有一定的节奏感，使街道具有整体统一性。
4.合理的商业点布局模式
商业点布局模式根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量，地理位置可安排在商业集中区和各个商业服务点“在建筑样式上既要富于变化，又要有机联系，以形成优美的建筑景观。
5.重点利用原有的商业群体以及周围的商业气氛
按照绿色商业综合建筑设计的标准，进行改造或扩建，从根本上达到节能、节地、节水、节材。
三、暖通空调在商业综合体绿色建筑的技术应用
由于暖通空调的主要功能包括：采暖、通风和空气调节这三个方面，缩写HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取这三个功能的综合简称，即为暖通空调。
1.采用蓄冷技术
蓄冷技术是人类在面对能源危机时优化资源配置、保护生态环境的一项技术革新，能产生良好的社会效应和经济效益。其工作原理并不复杂：利用夜间电力低谷时段制冷，将冷量以冰或水的形式储存在蓄冷设备中；在电力高峰时段，将储存的冷量释放出来供给空调使用，达到电网的移峰填谷、节省运行电费、节能环保的目的。然而，时至今日，蓄冷技术在全国尚未得到普遍推广，笔者深感遗憾。冰蓄冷和区域供冷除了节能环保外，更有利于社会资源的优化利用。首先，我国现在主要以火力发电为主，发电机的可调配性不强，所以很难随意控制或改变它的发电量。使用冰蓄冷技术，就可以让电厂的发电机组夜间在高效率区运行，这样就降低了它的单位煤耗。从这一点来说，冰蓄冷夜间用电提高了电厂发电机的效率。其次，冰蓄冷和区域供冷技术避开用电高峰后，其对电力资源占有率也随之降低。这就相当于把社会资源放大了，在同等的电力资源条件下我们可以供给更多的项目。反推回来，这还可以缓解国家对电力建设投入紧张的局面。既然冰蓄冷、区域供冷技术对电力企业、国家有这么多益处，但为何得不到推广呢？主要是国家、电力企业对采用这项技术的单位鼓励、支持政策还是不够，这在一定程度上阻碍了其大面积的推广和使用。所以，国家和电力企业应该给予这项技术更优惠的政策和更大的经济支持力度。
2.大量采用太阳能暖通节能技术
开发利用太阳能不会污染环境，它是最清洁的能源之一，在环境污染越来越严重的今天，这一点是极其宝贵的。到达地球表面上的太阳辐射能约相当于130万亿吨标煤，其总量属现今世界上可以开发的最大能源。据目前太阳产生的核能速率估算，氢的贮量足够维持上百亿年，而地球的寿命也约为几十亿年，从这个意义上讲，可以说太阳的能量是用之不竭的。太阳能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、风能、生物能）之母，人类利用太阳能的历史几乎与其本身的历史一样悠久。太阳能供暖工程的寿命可达20年以上，一般5年内就可收回成本，长达15年以上的免费享用尽显它的经济节能本色。系统组成：太阳能集热器；换热水箱；燃气锅炉（或者其他加热设施）；循环控制中心；温度控制器；地板采暖系统；生活热水系统。
3.地源热泵勿盲目规模化
在使用或推广一些节能技术时，一定要慎重，要做好相关的技术经济论证，不能盲目规模化，否则一些原本可以节能的技术或项目反而变得不节能。这也是我对当前我国一些节能技术发展方向的最大担忧。以地源热泵技术为例，不可否认，该技术如果使用正确、合理，的确节能，也比较清洁。但如果不分场合、地点，不分项目、规模、性质，盲目地去运用这项技术或者规定使用这项技术，就有失偏颇。地源热泵技术，包括水源、空气源热泵技术都有它的运用范围，有使用条件限制，而并不适用于全国任何一个地方，任何一个工程项目。简单地说，地源热泵技术就是把土壤作为一个蓄热体，利用它来储存和释放热能。如果一个项目太大，不仅需要大面积地下空间来蓄能，更为重要的是，一旦冷热取存不平衡，付出的电力能耗将非常巨大。
篇7
一、 电子商务可信交易环境综合标准化背景
电子商务高速发展的同时，也出现了诸多市场自身难以解决的基础性问题，缺乏安全交易环境是其中的重点问题，已成为影响电子商务发展的重大瓶颈。由于缺乏安全可信的交易环境，市场主体不明确、产品信息真假难辨、信用信息不充分、投诉维权难以解决，电子商务市场表现出市场主体模糊化、市场秩序混乱化的特点，大量的虚假信息、无效信息掩埋了真实信息、有效信息，“劣币驱逐良币”现象十分严重，市场推广成为电子商务企业面临的最大困难。
健全的电子商务标准体系是规范电子商务市场秩序、优化市场环境的重要环节。但与高速发展的产业相比，我国的电子商务标准化工作相对滞后，从1990年EDI标准的采用推广开始起步，2003年后开始着手研究基于cnXML的电子商务标准体系。截止目前，我国已制修订百余个电子商务相关国家标准，但由于电子商务变化较快、标准制定与市场需求的协调性较差、多头管理等因素，造成目前我国电子商务标准体系存在大部分标准老化、标准内容交叉重复、国际化程度较低、市场适应性差等诸多问题，而且与电子商务市场主体、客体、交易、维权等与电子商务交易环境相关的重要领域标准空缺现象较严重。另外一方面电子商务属于新兴产业，尚处在发展阶段，具有发展快、更新快等特点，这就使得电子商务相关标准的制定和执行，既要遵从标准规范行业行为、促进技术进步等的一般发展要求，又要摆脱传统标准化满足一般需求而建立、经验成果积累、对象和目标较为宏观等观念的束缚和标准化编制速度慢、申报上升程序繁琐的限制，为最大的发挥标准推动产业发展升级的作用，要求电子商务标准工作模式具有创新性、引领性、可操作性，使电子商务标准化向更加灵活的方向发展。
综合标准化是随着现代科学技术高度发展而出现的一种先进的标准化方法，是指在项目的初期设计过程中，采用通用化、系列化和模块化的标准化方法，运用系统工程理论和方法缩短开发周期，提高经济效益的一项基础工作。全程电子商务涉及的产业链较长、专业面较宽，所以运用综合标准化的理论分析提炼全程电子商务的综合标准化要素，构建全程电子商务标准综合体，就显得尤为重要。
二、 构建电子商务可信交易环境标准综合体的意义
构建电子商务可信交易环境标准综合体，可客观梳理电子商务交易前中后各环节，重点突出影响电子商务交易全过程关键要素，以标准规范行业行为、引导行业有序发展，为传统产业转型升级提供依据，为协助电子商务相关政策法规落地执行提供技术支持；为企业开展电子商务业务、了解行业特性提供参考；对其它电子商务服务机构提供高效、优秀的电子商务服务提供指导。开展全程电子商务标准综合体建设，是满足快速发展的电子商务市场的迫切需要；是落实我国经济发展若干重大规划的重要举措；也是引导传统产业电子商务化转型升级客观依据。
三、 电子商务可信交易环境综合标准化要素构成
以电子商务可信交易环境作为综合标准化对象，涉及到电子商务市场主体、电子商务市场客体、交易、在线支付、配送、纠纷处理等。为实现综合标准化的目标，将标准化要素分为交易前要素、交易中要素和交易后要素。
交易前要素的标准指电子商务交易中的可信主体和可信客体标准。其中可信主体标准应包含主体基础信息、信用描述、信息安全、主体监管等规范内容。可信客体要素标准应包含客体基础信息、展示描述、信息安全、可信检测、客体监管等规范内容。
交易中要素的标准指交易主体进行交易活动过程中所需的标准，主要包含交易流程、信息安全、售后服务、交易评价、交易凭证、交易支付、物流配送等部分的规范内容。
交易后要素的标准主要指电子商务交易完成后对产生的纠纷进行处理的标准，主要包括维权规范、维权流程、维权结果三部分的规范内容。
四、电子商务可信交易环境标准综合体构建
国家标准中对标准综合体的定义是：综合标准化对象及其相关要素按其内在联系或功能要求形成的相关指标协调优化、互相配合的成套标准（引自GB/T12366-2009《综合标准化工作指南》）。从定义就可以看出标准综合体是一整套标准，是一个有机的整体，具有鲜明的统筹规划性特征。
根据上述对电子商务可信交易环境现状的分析，提出构建电子商务可信交易环境标准综合体的目标为：基本形成电子商务可信交易环境，最大限度地提高电子商务市场主体、市场客体、交易过程可信度；减少非法市场主体、虚假市场信息及非法交易现象，并建立有效的纠纷处理机制。
以目标导向为原则，根据前述的电子商务可信交易环境综合标准化要素，初步提出构建电子商务可信交易环境标准综合体的思路，共包含可信主体、可信客体、可信交易、纠纷处理四类标准综合体，使整个电子商务可信交易形成完整的链条。
（1）可信主体标准综合体
电子商务交易主体是指在市场上从事电子商务活动，享有权利和承担义务的个人和组织体。可信主体标准综合体由主体信息标准综合体和主体监管标准综合体两部分构成。其中主体信息标准综合体包含电子商务交易主体的基础信息、信用描述和信息安全三部分规范内容。主体监管标准综合体包含对电子商务交易主体进行监督管理的一系列标准规范。
（2）可信客体标准综合体
电子商务交易客体是指用于电子商务活动交换的物品和劳务。可信客体标准综合体由客体信息标准综合体、产品检测标准综合体、客体监管标准综合体三部分构成。其中客体信息标准综合体包含客体的基础信息、展示描述和信息安全三部分规范内容。产品检测标准综合体包含产品检测机构准入与管理规范、服装产品检测内容规范、珠宝产品检测内容规范、3C产品检测内容规范、产品检测流程规范、产品检测结果展示规范等标准。客体监管标准综合体包含电子商务产品检测监管规范、电子商务禁止销售产品过滤管理规范等对电子商务交易客体进行监管的标准规范。
（3）可信交易标准综合体
可信交易标准综合体由交易过程标准综合体和支撑服务标准综合体两部分构成。其中交易过程标准综合体包含电子商务交易的交易流程、信息安全、售后服务和交易评价四部分的规范内容。支撑服务标准综合体包含电子商务交易的交易凭证、交易支付、物流配送三部分的规范内容。
（4）纠纷处理标准综合体
纠纷处理标准综合体由电子商务交易的维权规范、维权流程、维权结果三部分规范内容构成。其中：维权规范主要包含电子商务在线非诉讼纠纷解决规范、电子商务在线维权服务系统建设规范、电子商务在线非诉讼纠纷解决人员管理等。维权流程标准主要包含电子商务在线非诉讼纠纷解决规范化流程、电子商务在线非诉讼纠纷解决在线注册服务协议规范、网络纠纷机制的基本功能和流程规范等。维权结果标准主要包含电子商务在线非诉讼纠纷解决先行赔付协议规范、电子商务交易投诉纠纷处理监督与惩罚规定等。
五、 结语
通过对电子商务交易现状的分析，确定了标准综合体要素，结合目标导向，初步提出了构建电子商务可信交易环境标准综合体的思路，为下一步构建完整的电子商务可信交易环境标准综合体奠定了基础。
由于电子商务仍在快速发展，电子商务可信交易环境标准综合体的实践也处于起步阶段，只有让电子商务企业更充分地认识和理解标准综合体并将其应用实践，才能够使标准综合体更加完善，为电子商务交易提供强有力的保障。
参考文献：
[1] 李春田.综合标准化的特点[J].品牌与标准化.2011（16）.
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我国商业地产的趋势分析
（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年
需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。
投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。
（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇
目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。
（三）商业地产如果持续过热可能会被调控
多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存
出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。
（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切
商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。
保险资金投资商业地产的可行性分析
根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。
目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。
保险资金投资商业地产的路径探讨
（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益
二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。
第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。
第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。
第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。
基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。
（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择
我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。
2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。
3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。
（三）适时抓住机会发展REITs
商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。
保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。
REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。
REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。
结论
本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。
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一、国内城市综合体的发展现状
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
1、融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
2、品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
3、缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
4、第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、项目概况
该工程项目位于某市会展中心北片区，项目总用地面积为41518.999m2，容积率5.184，建筑密度60%，绿化率15%。工程地下3层，建筑面积108541.3m2；地上建筑面积217399.76m2，总建筑面积325941.06m2。项目用地（沿环岛路）东面有A、B两栋41层的超高层甲级写字楼，屋面建筑高度194m；中部为一栋20层的超五星级酒店塔楼，屋面建筑高度79.6m，4层酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面为5层大型集中商业，屋面建筑高度32.1m；用地西南侧为由2～3层的岛式建筑组成商业街。
1、工程施工技术管理及施工难点统一明确
工程的施工难点，是底板大体积混凝土施工、超高层钢结构精确安装、框筒结构的外框钢管混凝土施工、框筒结构的钢筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑节能和环保应用技术、新型建筑防水材料施工等。
1.1土建工程
底板大体积混凝土施工，大体积混凝土施工前，宜对施工阶段混凝土浇筑体的温度、温度应力及收缩应力进行计算。确定工程施工阶段混凝土浇筑体的温升峰值，里表温差及降温速率的控制指标，制定相应的温控的技术措施。结构或构件混凝土的里表温差大于25℃、混凝土表面与大气温差大于20℃时不宜拆模。大风或气温急剧变化时不宜拆模。在炎热和大风干燥季节，应采取逐段拆模、边拆边盖的拆模工艺。
超高层钢结构精确安装，超高层办公楼为钢骨混凝土核心筒+筒外钢管混凝土柱及钢梁框架结构。其中，钢管柱截面为φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到顶共4次变截面。本工程钢结构总用量为18000t。
钢结构的安装：采用现场塔吊对钢构件进行施工安装，钢管柱按照二层一节进行深化及制作分节。外框钢结构钢柱与钢梁同步安装，落后竖向混凝土核心筒2～3层，不等高同步攀升组织流水施工。塔楼楼层平面内竖向投影点控制网闭合内控法钢柱柱顶标高测量，定相对标高控制值超偏处理超平结果与下节柱预检数据综合处理安装钢柱，确定错位值进行比较分许测量数据钢柱垂直度校正会审安装测量记录，指定对称焊接顺序，确定特殊部位处理方案施焊，测量跟踪观测柱焊接检验验收标准竖向投点控制的闭合提供下节钢柱预控数据图。
钢管混凝土柱混凝土施工，工程超高层写字楼全高采用钢管混凝土。钢管混凝土应用减少了竖向结构件截面尺寸，增加了建筑使用面积，减轻了结构自重。
钢管混凝土柱内混凝土为高抛防离析混凝土。浇筑采用高位抛落法，并用12m长振动棒全部振捣。当振动泵在钢管柱内进行逐层振捣，每层振捣至混凝土表面平齐不再明显下降，不再出现气泡，表面泛出灰浆为止。振捣棒需垂直插入混凝土内，快插慢拔，振捣棒应插入下一层混凝土中5～10cm。振捣棒插点按梅花形布置，逐点移动，按顺序进行，不得漏振。管外配合人工木槌敲击，根据声音判断混凝土是否密实。
除最后一节钢柱外，每节钢管柱浇筑完，应清掉上面的浮浆，待混凝土初凝后浇水养护，用塑料布将管口封住，并防止异物掉入。安装上一节钢柱前，应将管内的积水、浮浆、松动的石子及杂物清除干净。
当最后一节浇注完毕后，喷涂混凝土养护液。采用塑料布将管口封住，待管内混凝土强度达到要求后，用与混凝土强度等级相同砂浆进行抹平，盖上端板并焊好。
浇注过程中，派专人对混凝土质量进行监控。及时做好坍落度检测，对有和易性，坍落度不达标等现象混凝土坚决不准施工。浇筑时留置同条件试块及标养护试块，按相关规定留置。
整体提升钢爬模的应用，本工程超高层办公楼是单元式玻璃幕墙。超高层写字楼塔楼地上共41层，标准层高为4.2m，核心筒高度达到192.6m。核心筒模板工程采用电动整体提升钢模板工程技术，在保证防护安全的情况下节省大量钢管和安全网。既提高了超高层塔楼核心筒剪力墙施工质量，又提升了塔楼的施工速度。
高支模施工，保证模板支撑架搭设的强度、刚度、稳定性是本工程模板支撑系统的重点。施工过程中高支模模板支撑体系的搭设严格按照《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》和《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求，编制专项施工方案和技术交底，采用PKPM软件进行支撑系统的计算，施工过程中认真落实了模板支撑体系的搭设、验收工作，系统可靠。在模板安装及拆除过程中，对各部位实施全面检查验收，在混凝土浇筑前，组织相关人员进行联合检查验收，认真填写模板检查验收记录，各项均验收合格进入下道工序。
建筑节能和环保应用技术，本工程屋面保温采用新型聚苯乙烯隔热板，是以聚苯乙烯为原料。采用挤塑式压出成型，规格厚度50～60m m，具有独立的密闭式气泡结构。因此，有良好的隔热保温性能和防水性能，无毒、无味不变质，具有防水、隔热、保温等多种功能，是当今国内外最先进的保温材料。适用于建筑物的隔热、防潮工程。同时，它切割容易，固定简单，双面胶、铁片、铁网与专业塑胶接着剂皆可粘着固定。可减少原有屋面施工工艺中的保温层、找平层和隔热砖的施工，具有明显的经济效益。
建筑防水新技术，工程地下室底板、外墙和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技术。高分子防水卷材属于硫化橡胶型合成高分子卷材，其强度高、延伸性大、耐低温好、耐老化等特点。同时，它改变了过去多叠层（如三毡四油等）和热施工的传统沥青油毡防水作法，既简化了施工工序，提高了施工效率，也减少了环境污染，改善了劳动条件。
1.2项目机电工程管理
机电工程详实考虑系统多且复杂的特点。机电工程分为以下几大系统：供热通风系统，采暖系统、防排烟系统、给排水系统、消防报警系统、强电系统、智能弱电系统等。本项目采用系统单独招标模式，从而造成机电工程施工单位众多的现象。因此，在施工前期若不进行系统周密的施工准备，势必在以后的施工过程中“各自为政”及大量拆改的现象。施工中期若不进行细化的有效管理，则必然对施工进度、生产成本、质量控制、安全控制等产生较大的影响。
施工图纸深化。本项目采用先进的BIM系统软件。各专业图纸深化后，再通过BIM系统转化成三维图形进行核对，最后形成综合管线施工图。有了高质量的专业施工图和综合管线图，可以对施工进度、机电施工质量进行控制。为整个项目的成本控制、进度控制奠定了基础。
施工材料的管理、垂直运输。由于超高层建筑具有楼层高、施工场地小、工程量大、机电施工周期短等特点，从而导致材料的堆放及垂直运输成了施工过程中的一个比较突出的难点。由总包单位主导，各家施工单位的材料采用“分区、分楼层堆放”。建立严格的运输管理制度，采取分段分时使用、晚上不间断使用、常用的设备或大件材料提前运至施工楼层。施工质量的预控及过程管理。由于机电工程施工周期比较短，
“抢工期”的现象比比皆是，如何实现质量的控制是一个难点。施工单位应建立一套完整的质量管理体系，同时使整个质量体系在施工过程中要积极的发挥相应的作用。具体来说，由于超高层建筑的楼层多、施工人员参差不齐及分散的特点，采取分区设立样板房工程的管理办法。根据楼层的不同特点，在大面积施工之前先进行分区样板房的施工，而后在分区设立质量监督人员，并使质量管理、质量监督落实责任，对质量的优劣采取适当的奖惩措施，使质量创优意识深入人心。
2、装修工程
2.1高层建筑装饰的施工程序
对于超高层综合体建筑装饰工程，由于工期紧，面积大，宜根据工程进度情况分单体、分部位、分楼层安排几个施工单位和足够的施工队伍同时进场施工。例如，地下室公共空间、设备用房、酒店后勤、各单体裙房和主体可以单独部署、根据进度及早跟进装修作业，主体部分分栋、分2～3楼段同时施工。同时，应防止空间立体交叉流水作业过程中，互相干扰和污染。
2.2高层建筑的装修施工的管理措施
编制一份完整的、各方面都认同，并遵照执行的装修施工计划是达到“有序”的前提。关键的问题是施工交叉配合，明确在某个阶段以哪个工种为主。在几项工程中，装修施工常常以安装工程为主，以其为先导。
要互相了解有关专业的设计和技术要求。实践证明，图纸不清、图纸矛盾是影响后期施工的主要因素。因此，必须花大力气，把问题解决在施工之前。
为使装修施工处于“有序”、“受控”状态，需施工管理各方重视下述工作：总包提供统一的标高、轴线；控制好施工队伍工作面；做好成品保护和设备保管；结构开洞、开槽要有审批；合理安排垂直运输机械的使用；文明施工管理为重点难点需要有具体措施。消防、保卫均须统筹安排；设小便桶，工完料净场地清；材料堆放规整等，设专人动态管理。
样板开路。高层建筑标准层多，房间数量多，特别是内装饰标准高的房间，应组织有经验的工程技术人员和熟练工人，在现场楼层上仍需由各选定的进场施工队伍，根据前述样板房，确定装修方案和图纸施工样板间，验收合格后，方可大面积展开施工。
结束语
本工程建设，运用科学管理与工程专业理论知识，提出本项目不同实施阶段的重点管理内容与方法。其工程管理措施井然有序，具有较强的可操作性，工程项目建设最终获得较好的完成。该工程实现了施工项目的全过程动态控制与管理，在本项目施工管理过程中，取得了良好的效果和成绩，是一项值得借鉴与推广的建筑工程施工生产管理经验。
参考文献
1]黄忠英.对城市综合体建筑消防的思考[J].广东科技,2014,08:134+131.
篇10
【abstract】"One-stop urban context" is the city's commercial, office, residence, catering, entertainment and transport of urban living space such as the three above are combined，form a complex of multi-function, high efficiency, enable people to enjoy one-stop business service, so as to adapt to the requirements of modern fast rhythm, high efficiency. Shawan "new world" project to follow people-oriented, adjust measures to local conditions, and the principles of sustainable development, aimed at making shawan landmarks.
【key words】urban context；multi-function；development
一、项目概况
1、规划背景
该项目位于沙湾县中北区，北接伊宁东路，西临团结路。沙湾县位于新疆维吾尔自治区西北部，东距自治区首府乌鲁木齐185公里，沙湾地处北疆要冲，古丝绸之路4处驿站在沙湾境内。欧亚第二大陆桥北疆铁路和国防、乌伊、呼克公路自东向西横穿全县南、中、北，为乌鲁木齐通往伊犁、塔城、阿勒泰的交通要道，是新疆通往欧洲的必经之地。
图1区域分析图
图2现状分析图
2、现状条件
用地接近于方形，基地南侧为现状高层住宅、西侧为现状多层住宅，北临伊宁东路。基地现状内部有一些零散的厂房和一个沿伊宁东路的两层小办公楼，整个用地无复杂建筑，
拆迁量较小。用地内无复杂地形，场地较为平整，整个地势呈西南高、东北低，平均坡度为0.52%左右坡度平缓，有利
于开发建设。
基地周边现状基础设施较为完善，给水、排水及采暖管网就近于伊宁东路，对项目的开发奠定了基础。
二、规划目标
规划力求营造一个绿色、生态、生活配套设施齐全、交通便捷、文明高雅的新型便民城市综合区。实现沙湾“城东新区”城市总体发展理念，打造“大美沙湾”城市名片；构造强力的，富有生机的都市环境，丰富城市生活的多样化、多元化。
三、指导思想和设计思路
1、指导思想
规划坚持社会效益、经济效益与环境效益的统一，将近期开发与城市长远发展目标结合起来，实现可持续发展的战略目标。 营造一个具有现代化气息和地方化特色的新中心商业区形象，提高城市品位，改善城市形象，增强城市竞争力。 贯彻“以人为本”原则，为本地市民和游客创造一个休闲购物、娱乐游憩的现代化场所；改善该地块的城市窗口形象，增强沙湾人民的自豪感。 规划力求可操作性，要求既具有整体控制的刚性原则，统一规划，集中管理，分期实施；又肯有适应性，应对不确定开发需求。步行商业为人们提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感，有利于培养居民一种维护、关心市容的自觉性、促进城市社区经济繁荣。
2、设计思路
依据项目有利区域及场地地形的语言作为设计的源泉，协调布局、充分结合当地特色和地形,合理安排楼房的位置和朝向。
图3内部节点透视
四、构思要点
1、在设计中通过对该地块地理环境及规划原理入手，使项目的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到规划区内部，加以丰富，构筑一种和协美满的空间形式。
2、通过商业的中心广场、中心景观轴线和贯穿商业的景观步行街与住区绿地相结合，以达到创造优美的居住、购物环境，提高市民的生活质量的目的。
图4道路交通与静态交通分析
五、规划内容
1、规划结构
整个规划体现“两心、三轴、五片区”布局模式。
两心：地块北侧商业广场中心和小区公共绿化中心。
三轴：商业广场景观轴，贯穿商业南北的两条步行商业景观轴和贯穿居住区南北向的主要景观轴线。
五片区：休闲广场片区、商业片区、居住片区、商务办公区及星级酒店区。
2、规划布局
项目设置有住宅、商业配套、商务办公及星级酒店等几大功能区，以及相应的社区用房、物业管理等公共设施配套。
（1）住宅区：本方案内住宅主要以南北向的布局采用小高层布置方式。住宅间距较大，提供了较大的公共空间，创造独特的景观环境，展示自然与人文景观魅力，营造高质量的公共开放空间，充分将城市居民和到访者的活动与自然人文景观资源开发结合起来。
图5功能分区图
住宅单体的造型和空间布局，结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联组团空间，创造空间丰富且具有人情味的居住环境。为人们提供生活舒适、出行方便、环境优美的居住小区。
（2）综合商业片区：规划区内的商业主要是以沿街的方式布置，以商业步行街及大型商超为主，各种商业卖场分布其中，适当引进休闲娱乐活动，加强步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延长其逗留时间。休闲娱乐活动和设施所吸
引的人流，也将部分转化为步行街的购物及餐饮消费人流。
步行街的繁荣又将促进上述行业兴旺，起到多种物业相互促进，共同发展的效果，成为沙湾最具吸引力的商业及文化娱乐场所。商业布置充分考虑人流的行进路线，在平面和空间层次上保持人流行进的连贯性。打造一个购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的综合商业街区。
（3）商务办公：中央广场16层写字楼地处沙湾黄金地段，是沙湾未来高端CBD之一。周边环境优美，交通便利，区域位置极其优越，是一座办公、商业于一体的城市生态综合性楼宇。
图6 景观分析图
（4）星级酒店：16层的星级酒店，给宾客提供歇宿和饮食、娱乐的场所，同时对城市提升品质。
（5）休闲广场片区：位于地块北端，主入口位置，是整个街区的“核”，空间组织的最。广场集功能性与休闲性
图8整体鸟瞰图
于一体，从交通上缓解人流集散的压力，同时地下停车也保证了周边正常运转的需要。休闲广场设在人流集散中心地，
形式结合地方特色和建筑风格。广场上保证了大部分面积有日照和遮风条件。周边则种植了适量观赏树并设置了休息座椅，为居民提供休息、活动、交流的场所，而且给城市增添色彩。
（6）小区公共服务设施布局：区位性与方便性——小区公共服务设施的设置，结合整个居住小区建设的情况，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，将社区服务中心、物业管理等公建设施布置在南边的居住区内。换热站、设备用房等配套设施结合地下车库布置在地下。
图7公建配套图
篇11
一、大型商业综合体的暖通空调设计应遵循的原则
（一）安全性原则
大型商业综合体暖通空调系统的安全性的提高是通过对设备多方面改善来达到的。笔者认为，应当从“设计―研发―管理―规范”的过程入手，从五个方面来提高安全性：人员环境安全、系统设备运行安全、物品摆放安全、物品防火环境安全、重要设备防火环境安全。在一些易燃易爆工程中，通风空调系统必须严格按照安全标准设计，设计人员不仅要考虑实用性，最重要的是要考虑其安全性。否则暖通空调在运行中，一旦发生可燃性气体、液体泄漏，后果将不堪设想。应按照有关防火设计规范来考虑防火安全问题，设备安全运行的问题主要包括制冷系统的安全等。因此，在设计一些燃油燃气锅炉房过程中，应采取科学严谨的防爆技术。其次，报警系统也是设计方案中的必要部分。
（二）生态指令的首要目标
生态指令希望通过推动能效产品的使用而减少 CO2 整体排放。由于对全球暖通空调行业的高效和安全制冷剂的使用采取了无必要的和未经证实的限制措施，这个目标的实现可能会受到影响。我们都知道，暖通空调产品包括制冷剂的环保性能都应该在初步研究的基础上进行评估，但是，我们并不支持将制冷剂的类型作为生态设计的基本需求。
（三）能效和安全
暖通空调产品的性能和能效不单单与所充灌制冷剂的 GWP 值有关，也与设计参数有着千丝万缕的联系，因此仅对其中的某个因素进行限制势必将影响产品的优化性能。另外，对于低 GWP 值制冷剂的任何激励措施都可能促使该类制冷剂的应用，但也可能增加了设备的能耗。以 CO2 制冷剂在商用制冷设备中的应用为例，在北欧和中欧将看到非常好的能效性能，但在气候比较热的南欧，这可能导致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷剂的物理化学特性，该类制冷剂在整个生命周期的使用，包括维护和报废等，可能产生一些安全风险。
二、大型商业综合体暖通空调设计要点
（一）工程概况
某大型商业综合体建筑分为五个组成部分，包括:1 栋39层高达201m的办公楼（下称办公楼一）；1栋28 层高达150m的办公楼( 下称办公楼二)，其中最顶上的 8 层为一精品酒店；一座28 层高达127m的五星级酒店(下称酒店 A) ；以及一座 8 层的文化中心。各组成部份分别位于用地的四角，利用裙楼商场将
各部份联合在一起。裙楼商场包括地上两层，地下两层，还有两层地下车库及装卸货区/机电房。三层裙楼天面为一公众文化广场。属于一类高层建筑。
（二）新风供给方式
1、依靠无组织的窗缝渗透或开小气窗进入新鲜空气来达到换气的目的
这种方式存在以下问题：
（1）新风量很难保证，时有时无，时多时少；
（2）破坏了客房温度的均匀性，并且湿度很不好控制；
（3）室外大气污染严重时，不经过滤而渗入室内的新风，影响室内空气洁净度。
2、每层楼设一新风机组
新鲜空气经过新风机组进行处理，有组织不间断地进入客房，大多数商业综合体的高层饭店、宾馆都采用这种方式，其好处如下:
（1）保证室内一定的正压，防止室外空气渗入而破坏室内温度的均匀性，并可以保证室内的卫生条件；
（2）通过不断向室内送入新风，可使前一批旅客的气味不至于影响到下一批；
（3）新风可以负担一定的冷量。
3、空调风系统设置
（1）办公楼
办公楼一、办公楼二的办公层、电梯大堂、走道及公众区域等采用单风道变风量 VAV 系统，新鲜空气由室外引入，经过置于避难层的带转轮式热交换器的中央变风量新风处理机处理后配送至各层，并于每层设置变风量空气处理机组，新风与回风混合处理后，送至环形主送风管。经各支干管送至变风量末端设备。
（2）裙楼
裙楼商场的公共回廊、主力店等采用定风量全空气系统；小商铺采用风机盘管加新风系统。为降低空气处理机组的噪声和振动对人员及租户的影响，以及争取商业价值的利益最大化，所有商场裙楼的空调机房设于地下四层。
（3）酒店
酒店裙楼的大空间采用定风量全空气系统；电梯前室及客房、服务房等采用风机盘管加新风系统，新风处理机组设置于设备层及避难层。
（4）机房通风
机房一般不需空调，只需通风换气降温即可。但一些有水管的机房冬天为防冻需对室外空气进行加热，一些发热量较大的机房夏季靠未经过处理的新风消除余热需要的风量较大，至使风机和风道过大，因此有必要为一些机房设置热盘管或冷盘管进行空气处理。
变配电、热力、制冷机房发热量较大，为减少通风量和风道尺寸，夏季设置了冷却盘管降温，房间温度设置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新风系统也不存在冷量损失。如冬季不将冷盘管内的水放空，室外新风直接经过盘管送入室内，冷盘管有冻结危险，寒冷的送风对人员和设备也都不利；热力机房若冬季小负荷或停止运行时仍通风，机房内水系统也有冻结危险；因此空气处理机组设置了回风机，冬季利用温暖的回风与寒冷的新风混合至 5℃以上送入室内，夏季和过渡季采用全新风，比冬季设置加热盘管的方案节省了能量。
（三）消防正压送风与排烟设计
大型商业综合体防排烟的设计原则是根据建筑平面，防烟楼梯、消防电梯及其前室的布局，全面考虑系统的布置，楼梯间、电梯间及其前室为正压区（机械增压区），走道为负压区（排烟区）。楼梯间压力＞ 前室压力＞走道压力。不管楼梯间及其前室是否靠外墙或有无外窗，非敞开式楼梯不能作为自然或机械排烟通道，而应设置正压送风系统，以使疏散通道不被烟气污染。
1、正压值的确定
正压值的取值是沿着着火房间、走道、前室、防烟楼梯间顺次递增，当着火间及走道采用负压排烟，而前室、防烟楼梯间采用机械加压送风时，正压值走道为8Pa，前室内维持25Pa，防烟楼梯间内维持50Pa，以保证烟气不致侵入上述疏散通道。火灾发生时着火层应立即疏散，其上、下两个邻层也须及时疏散，送风系统的送风量应按同时开启3 层门时门断面的总面积计算，这也是选择风机风量的依据。但有外窗的疏散楼梯间及前室，因漏风缝隙增多，故选风机时风量应乘以1.2～1.3的漏风系数。
2、正压送风口的设置
楼梯间根据总风量每1～2层设置一个敞开的多叶送风口，前室设常闭风口，即每层设置一个电动开启、手动或电动复位的多叶送风口，接至消防控制中心。风口断面风速按7m/s 确定。
（四）空调冷热源
1、空调系统
本项目采用集中制冷系统，制冷机房位于地下四层，负担办公楼一、办公楼二、酒店A以及裙楼商业部分的空调负荷，总冷负荷为52700kW。共设置6台 2000 冷吨，4台700冷吨水冷离心式制冷机。冷冻水供/回水温度为7℃/14℃。另安装两台1758kW 的水－水热泵，将制冷机组冷凝器排出的部分冷凝热量回收，作为酒店A生活热水系统预热用。
2、采暖系统
办公楼一、二以及裙楼商业部分冬季不设采暖系统。五星级酒店的总热负荷为 1463kW，由位于酒店 A 屋顶锅炉房的蒸气锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。冬季热水供回水温度为 60℃ /50℃。
位于办公楼二顶层的精品酒店热总热负荷为483kW，空调热源由位于酒店屋顶锅炉房的常压热水锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。
（五）空调水系统
冷冻水采用两管制及一次泵变流量系统，在供回水总管设置流量旁通装置，并按裙楼、办公、酒店等功能分区分了多个供回水分支路，在各支路的回水管上设平衡阀，保证其流量满足设计要求。其中办公楼一存在设备承压问题，在其 29 层设置板式热交换器进行上下分区。酒店空调水系统除酒店后勤区采用两管制外，其余均为四管制系统。空调供热水系统利用顶层膨胀水箱作补水、定压用。
结语
综上，能够满足大型商业综合体通风采暖的使用要求是方案可行性应考虑的首要问题。设计方案应符合国家和当地政府有关和规范的要求，包括有关环境保护的要求。本设计中，贯穿以人为本、节能环保、节约用地的理念，可供今后同类商业综合体设计参考和借鉴。
参考文献
篇12
2.文化地产的商业模式
主要的文化地产商业模式：(1)将企业作为文化主题标志的商业模式。这种模式的主要方式是将企业作为发展的文化标志，企业的商标蕴含了丰富的文化内涵，象征着优秀品质、优质服务等一系列受到消费者认可的潜在价值。(2)产业链式的商业模式。这种模式展现出丰富的经营领域，表现为一个企业同时经营多领域的产业，而这些产业之间又存在某种联系，实现一环带动一环的局面，从而实现多点收益的模式。(3)多种行业“混搭”的商业模式。这种模式是指文化产业和其它相近的产业融合，共同注入文化地产中的发展模式。(4)高度专业化的发展模式。这种模式简单的说，就是“以专取胜”的模式。通常表现为，在某一领域取得卓越的成绩，并将这一成果注入文化地产中，从而实现具有自身鲜明特色的卖点的一种模式。(5)对地产原有的属性进行重新定位、文化改造、文化升级的商业模式。例如北京的798文化创意街区。总而言之，文化地产的商业模式可以从多角度入手进行开发，但必须符合国情，符合消费者的文化属性，这就要求开发者有很好的把握能力，同时对可行性要有严格、全面的考虑。
二、文化地产与旅游地产的关系
旅游地产在进行开发的过程中，应注重文化产业对旅游地产开发的促进和制约作用。目前旅游地产的发展中，越来越重视旅游文化元素的融入。开发商注重打造旅游地产的地区文化氛围，在旅游地产的开发中最大限度的发挥文化与旅游地产的良性互动作用。
1.文化地产与旅游地产的共生共荣关系。随着旅游业从单一的景点观光发展成为旅游休闲度假区，旅游地产中的文化诉求日益加深。旅游地产的开发中，文化元素已经成为新的开发引擎，成为旅游地产吸引消费者的一项重要工具。对于文化地产来说，当地的旅游文化可以作为很好的开发思路应用在文化地产开放中。
2.文化、旅游地产的相互促进作用。地产品牌的建设包括很多方面的工作，运用独特的文化元素与旅游业巧妙的结合，对旅游地产的开发具有重要的意义。这样做既能增加旅游旅游产业的附加值，也能更好的为客户带来很好的体验感。文化地产更多的蕴含着地区的风土人情和城市韵味，旅游产业为文化地产带来了更加深厚的底蕴，使得文化地产获得了更多的正相关效应。
三、城市文化旅游中心区实践——UCTC商业模型
1.XA市商业地产发展情况
XA市目前处于综合性商业发展阶段，消费需求呈现鲜明的多元化特征，主要倾向于休闲娱乐，商业业态和居民消费意识逐步提升，传统的商业形态已不能满足消费者日益丰富的需求，针对这种现状，开发商正努力进行将都市MALL向更高级形式升级的探索，开发更人性化的商业体验。综合体项目逐步入市并得到市场认可，文化与商业结合的模式逐步成为主流。。
2.UCTC商业模型的定位
(1)区域文化主题鲜明，与其他综合体形成差异化发展。(2)充分利用旅游资源优势。将项目打造为城市旅游景点。(3)利用国际最新商业地产模型，构造全新商业体验。(4)合理分配产品业态，适度加大餐饮、娱乐比例，摆脱单纯购物的桎梏。(5)订单式开发模式，确定主力店、次主力店后，再进行建筑设计，将商业与建筑融合。
3.UCTC模型解析。UCTC(UrbanCultureTourismCommercial)：特有的城市、文化、旅游、商业四大要素组成的新型综合体模型。它倡导以文化为项目灵魂，以城市旅游景点为项目地标，以体验为商业主功能。通过摆脱传统商业的桎梏，体现商业、生活与时俱进的完美融合。UCTC模式用文化作为项目特质，以实现与众多商业项目的差异化，旅游是项目的直接目标，也是运营成功的保障、资源优势的体现，商业核心为HOPSCA，城市新型群落的商业价值是终极目标，继承HOSPCA的六大构成内容和不夜特质，并加重突出文化、旅游特性。UCTC由四大要素构成：
3.1地域特质文化主题。UCTC模型将文化放在首位，深入挖掘不同地域的特色文化，形成各具风格的城市文化主题。UCTC系列项目，不仅仅将文化铭刻于建筑之上，更加注重项目整体的文化渗透，其独特的文化氛围有别于如今市场上绝大多数的地产项目。
篇13
龙岩市通称闽西，位于福建省西部，地处闽粤赣三省交界，东临厦门、漳州、泉州，南邻广东梅州，西连江西赣州，北接三明。现辖新罗区、永定区、漳平市和上杭、武平、长汀、连城四县，总人口302.55万人，其中龙岩中心城市（新罗区）常住人口70.6万人。龙岩也是著名的革命老区，1929年12月，同志在上杭县古田镇主持召开著名的红四军第九次党代会，形成了《决议》这一建党建军的光辉历史文献，是我党我军建设史上的重要里程碑。2015年全市地区生产总值1739亿元，城镇居民人均可支配收入31049元，农民人均可支配收入12939元。
二、龙岩中心城市（新罗区）商品房库存现状
（一）库存量巨大，消化周期长
1.商品房销售去化周期长。据公开统计数据显示，截至2015年12月底，龙岩中心城市（新罗区）已批准预售未售出的商品房面积高达351.69万m2，按年均销售面积计算库存去化期限高达36个月，其中商业住房的库存去化期限更是高达60个月。
2.商品房土地供应及开发面积巨大。2012至2015年，龙岩中心城市（新罗区）共出让供应商品房用地面积6033亩，规划新增商品房建筑面积将近1000万平方米（人均14.1m2），如果加上同期建设的保障性住房和拆迁安置用房，按照商品房与保障房1.5：1的比例计算的话，则4年来新增住房面积高达1600万平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市场，那将是毁灭性的灾难。
（二）商业比例高、库存企高不下
2012至2015年供应的商业建筑面积高达400万平方米，占同期商品住房面积的40%，人均5.7m2，远高于我国一线城市标准。光在城区龙岩大道大约二公里的路段，就有商务板块、金融中心、京华中心、万达广场等8个大型城市综合体，每个综合体都建设甲级写字楼、大型商场和五星级酒店，另外龙岩市区几乎每一栋商品房底层都有商店。由于阿里巴巴和京东等电子商务的迅猛发展，近年来商业地产受到巨大冲击，供大于求。2015年全年，商业地产销售面积仅占1.8%，使龙岩商业地产库存达到高峰，再以龙岩中心城市2016年5月最后一周的销售数据来看，商业仅成交3套，成交面积302.5平方米，商业地产已陷于卖不动的泥沼。
（三）消费者购房意愿低迷
与前几年商品住房井喷式的开发供应相反，近两年龙岩消费者的购房意愿却持续低迷。一是由于当前房价还企高不下；二是受整个宏观经济持续走低的影响，一般消费者的收入仍然无法承受高额的房价；三是因外来务工人员少，刚性需求群体数量不如沿海发达城市；四是因为靠近二线城市厦门、受厦门楼市火爆的影响，许多有余钱的龙岩人都跑去厦门投资购房。
三、商品住房“去库存”建议
（一）政府严格控制商品住房供地规模
政府要下大力气，敢于走出土地财政的怪圈，真正从源头上控制商品房供给增量，今后中心城市供应商品房用地每年不应超过500亩，而且针对目前商业地产基本卖不动的实际，中心城市五年内要坚决不再新增城市综合体等商业地产的土地供应。龙岩2015年商品房供地面积796亩，仅为顶峰时2013年2827亩供地面积的28%，通过减少供地既增强了开发商的信心又有效缓解了市场的担心。
（二）充分发挥信贷和税收政策的积极作用
针对当前的严竣形势，立即取消商品房的限购和二套房的利差政策，降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款的额度，让刚需族和改善性需求族享受同等待遇，切实降低购房门槛、提高购房能力，增加购房需求。同时政府要主动帮助企业降低成本，降低各种税费、融资成本和社会保障成本等。龙岩中心城市近3年房价逐年下降，2013年新建住房均价7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年进一步下降到6202元/平方米，这充分说明政府通过出台信贷和税收政策下大力气为企业减负、降低企业成本是降房价的关键。
（三）房企主动作为，提高商品住房“性价比”
房地产开发商要切实提升软硬件实力，一是要积极提高房屋的设计和建设品质并完善小区配套，打造高品质楼盘的硬实力；二是要下大力气提高物业管理水平和小区文明的软实力；三是要适当调低销售价格，挤掉房价虚高的泡沫。做到了这三点，房屋性价比高了，理性的消费者还是愿意上门的。龙岩住宅库存量虽大，但2015年龙岩中心城区还是出现了几个逆势而上的“日光盘”。这说明龙岩房地产并非没有需求，关键还是性价比。
（四）打通保障性住房和商品住房的转换渠道
政府应减少安置房和经济适用房的建设，鼓励以货币方式补偿拆迁安置农民和棚改安置居民，出台优惠政策对选择货币购买普通商品房的安置户进行奖励和补助，同时由政府出资购买普通商品房作为公共租赁房和安置房。龙岩市这一方面已走在全国前列，2015年龙岩市政府出台了《龙岩中心城区购买商品房作为公租房、安置房的实施意见》，通过这一办法一是减少了住房的增量，二是增加了商品房的消费需求，有效缓解了商品住房的库存压力。
（五）以市场导向，促进房地产项目转型
以房地产市场需求为导向，允许房地产企业申请土地用途和规划条件变更，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；鉴于城市综合体等商业住房严重过剩的现状，允许商业住房通过整体或部分转型为商品住宅，允许集中式大商场和大酒店等自持面积进行合理分割便于出售，允许商业住房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游文化地产。
四、结语
我国的三四线城市楼房库存量过大，消化周期长，这是不理性的房地产建设导致，也是我国前些年投资过热的经济大环境造成的，要扭转这一趋势不仅需要中央财政和信贷政策上的改变与支持，同时也需要当地政府和开发商的共同努力，龙岩这个山区三四线城市采取的以上做法和措施，对缓解商品房库存压力起到了明显的积极作用，相信对其它城市也能起到借鉴和参考的作用。
