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篇1
证券市场是一个利益与风险并存的地方,也是一个现代文明的金融竞技场所。每个投资人都是有备而来,必须掌握一定的知识基础和证券投资分析的技术、方法。只有如此,才能了解证券价格变动规律,及时地根据影响证券价格变动的因素或证券价格技术指标变化状况,确定买卖时点。
1 基本分析法
基本分析方法又叫基本面分析,是对上市公司的经营业绩、财务状况,以及影响上市公司经营的客观政治经济环境等要素进行分析,以判定证券(主要是股票)的内在投资价值,衡量其价格是否合理,提供投资者选择证券的依据。详细来讲就是证券分析师根据经济学、金融学、会计学及投资学等基本原理对决定证券价值和价格的基本要素进行分析,评估证券的投资价值,判断证券的合理价位,提出相应的投资建议的一种分析方法。
具体地讲基本分析可从两个方面分析。
(1)宏观因素分析。一般优先考虑分析是：经济周期分析、市场利率分析、经济政策分析和证券市场调控政策分析。
(2)微观因素分析。微观因素分析就是对上市公司本身进行分析,它构成了基本分析的核心。它包括以下三个方面：①公司所属行业性质的分析。②公司素质分析。③财务分析。基本分析方法的优点主要是能够比较全面地把握证券价格的基本走势,适用于波动周期比较长的证券价格预测；缺点是对短线投资者的指导作用比较弱,预测的精度比较低。这些基本走势若能够预测出来,便不能够被轻易左右,没有人可以有实力改变世界商品市场的走势,可见基本分析方法适合于长线投资。
2 证券技术分析法
证券技术分析方法是以证券市场过去和现在的市场行为为分析对象,运用图表、形态、逻辑和数学的方法,探索证券市场已有的一些典型变化规律,并据此预测证券市场的未来变化趋势的技术方法。这种分析方法的基本假定是“历史会重演”。它以证券市场已有的价、量为基础,运用图示分析法,如K线类、切线类、波浪类；指标分析法,如趋向指标(DMI)、能量潮(OBV)及乖离率(BIAS)等；量价关系分析法,如古典量价关系理论、葛兰碧量价关系理论等。
证券技术分析者特别是新手如果按以下思路或步骤来运用证券技术分析,一般而言能够取得较好的收益,证券技术分析能呈现出较高的有效性。
第一,趋势线的考虑。证券技术分析被认为是一种顺势而为的艺术,证券市场上的投资者在进行图表分析时首先应当考虑趋势线,正如Ed.Seykota所说,“除非趋势在最后转变了方向,否则它始终是你的朋友”,趋势分析是证券技术分析绝对的核心。证券技术分析者所使用的全部工具诸如支撑和阻挡水平、形态分析、移动平均线分析,等等,唯一的目的就是帮助投资者判断市场趋势,从而顺应趋势进行交易。在证券投资中,证券技术分析者要掌握各种趋势判定的基本技巧以及判断主要趋势发生反转的信号。第二,盘整区的考虑。盘整区是指包含了一个长时期价格波动的水平走廊。一般说来,市场大部分时间会处在盘整区里。如果考虑到交易成本,在盘整区里进行交易难以获利,事实上当价格长期处于盘整区时,投资者最好的交易策略就是进场次数最少化。考虑盘整区的目的实际上是为了使投资者获得一个进场建仓的较好时机,因此,证券技术分析者应当掌握对盘整区突破的确认方式,如突破的最少比例、突破的最少天数以及突破时成交量的配合等,尽管等待突破后的确认会导致对有效信号的反映较慢,但它也会帮助避免许多“虚假”信号。第三,图表形态的考虑。图表分析中,价格形态主要有两类——反转形态和持续形态。反转形态,意味着趋势正在发生重要的反转,重要的反转形态有头肩形、三重顶(底)、双重顶(底)、V形顶(底)以及圆形顶(底)；相反,持续形态显示市场很可能仅仅是暂时作一段时间的休整,过后现趋势仍将继续发展,持续形态则主要包括三角形、旗形以及矩形。第四,各种技术指标的考虑。技术指标分析是当今金融证券技术分析最重要的内容,通过一定的数学、统计或其他方法将金融市场的原始数据处理成具体的数值,并将这些数值制成图表,这些图表就是技术指标。在证券技术分析过程当中,投资者应当考虑指标的取值范围、指标与价格趋势的背离、指标的交叉、指标的转折以及指标的失效条件。第五,成交量的考虑。美国股市分析家Joseph E.Granville认为,成交量是金融市场的元气,没有成交量的变动,市场价格就不可能变动,证券价格也就无趋势可言。因此,当证券价格发生变动时,投资者在进行证券技术分析时应当考虑到成交量的配合。
3 投资组合分析法
投资组合分析法是根据不同的证券具有不同的风险收益特征,通过构建多种证券的组合投资以达到投资收益和投资风险平衡的分析方法,即通过求解在特定的风险条件下实现收益的最大化或在特定的收益条件下使得风险最低来求得组合内各个证券的组合系数进行组合投资的分析方法。分为传统的证券组合分析方法和现代证券组合分析方法。传统分析方法是根据不同证券对相同的系统性风险的不同反应,来降低非系统性风险；而现代组合分析方法是一种数量化的组合管理方法,以实现投资收益和风险的最佳平衡,如马克维茨的均值方差模型、夏普和林特纳的资本资产定价模型和罗斯的套利定价理论。
投资组合分析方法的优点是在投资分析中对风险进行分类和定量化描述,寻求收益和风险的制衡(trade—off),在理论上证明了组合投资可以有效降低非系统风险的同时,能够运用定量化的方法来求解证券组合中各个证券的最佳比例关系,克服了传统证券组合方法在确定各组合证券比例中的盲目性,来实现投资收益和风险的最佳平衡。缺点是计算复杂模型；对证券市场的假定条件过于苛刻,甚至这些条件与实际市场存在很大差距,如果证券市场的发展不是很成熟的话,一些条件不可能满足；计算组合比例需要大量的数据支撑,而且模型没有考虑到有的证券之间根本无法构建投资组合。投资组合分析方法由于受到市场条件的限制,如交易成本的存在、对多个证券有很透彻的了解不是单个投资者在短时间内能够做到的,因此这种分析方法比较适合于机构投资者,并且在配合基本面分析的情况下进行。由于考虑到了风险和收益的制衡,使证券组合的收益有时较低,但收益较稳定,比较适合于基金公司和社保公司资本的运作。
4 行为金融分析法
行为金融分析法源于20世纪80年代证券市场上不断出现的一些与经典理论相悖而经典理论无法解释的“异象”(anomaly)问题,如周末现象(一些下个周一的信息提前反映到本周五的股票价格上)、假日现象等,一些投资者利用这些“异象”进行投资确实获得了超常收益。因此这种分析方法是以这些“异象”为研究对象,从对标准金融理论的质疑开始,以行为科学为基础研究投资者的心理行为,进行投资决策的分析方法。这种分析方法以古典金融理论的严格假定与现实市场相悖为出发点,如市场无摩擦、投资者是完全理性的,而在证券市场中并不是每一个投资者都会用投资理论中的复杂数学方法来推导所谓的理性与均衡价格来指导自己的投资行为,投资者并不总是根据基本面来进行投资决策,有时会根据噪声来决策,成为所谓的噪声交易者。该方法能够使投资者在证券投资中保持正确的观察视角,特别是在市场重大转折点的心理分析上,往往具有很好的效果；但基于人的不同理和心理假设,很难得到统一的结论用于指导投资者的行为。
5 结 论
四种分析方法的使用都是有条件的,各具优缺点,要想在证券市场中获得稳定的利润,只靠一种方法决策投资是不行的,甚至要冒很大风险,必须综合运用各种分析方法,以最小的损失获得更大的利润。
参考文献:
［1］蒋美云.金融市场证券技术分析［M］.上海：立信会计出版社,2006.
篇2
房地产投资分析内容包括对房地产投资环境、投资市场的分析，投资项目方案策划，涉及到成本费用及投资收入的估算，以及对房地产投资的风险分析与投资决策，是一项复杂系统的工程。而市场的变化、政策的更新的影响使得房地产投资分析变得更为复杂，这增加了教师的上课的复杂程度，也增加了学生的学习难度，而不断更新教学方法也成了教师的研究课题。
一、现行教学方法存在问题
房地产投资分析由于实践操作性很强，传统的老师讲学生听的教学方法，早已被摒弃。现如今的理论学习与社会实践结合的教学方式，将工作流程分为市场分析、财务分析等模块进行情景学习，虽说与社会接轨，但学生的主动参与积极性仍有待提高。
1.真实项目参与难度大
在理论学习与社会实践相结合的教学方式中，以现实经济活动中真实的出让土地信息让学生进行分析自已选择地块，然后结合出让土地所在区域分析市场情况设计开发方案，虚实结合让学生参与到房地产投资分析的学习当中。然而，在教学过程中却发现，虽然与现实经济活动相关，能使学生在毕业后更快更有效率地参与到工作中，但出让土地远离他们的生活范围，甚至处于他们完全陌生的区域，较大的空间距离使得学生的参与积极性不高，甚至会直接抱怨，地块太远了解数据资料难度太大。
2.市场动态变化需要大量时间跟踪调查
在不同时期、不同的经济环境和政策环境下房地产市场情况也不同，而房地产市场的景气与否直接关系到房地产的投资行为。因此，投资者必须拥有敏锐的市场洞察力和非凡的投资魄力，而这些不是依靠课堂的学习，也不是一次实践就能达到的，这需要长期对市场的关注，收集大量市场信息资料，把握当前房地产市场情况与政策形势再分析预测。而一次的课堂组织，例如让学生事先设计一份调查问卷，再集体参与调查所得到的信息也是短暂的片面的，这就需要学生利用更多的课余时间去完成，如果要求每周都必须完成一次市场调查，学生会大感压力增加而产生抵触情绪，而这在大学中几乎是所有专业都难以解决的问题。
二、教学方法改革构想
真实案例教学无疑是非常有效的能让学生毕业后更快适应工作的一种教学方法，但学生的参与度不高，且真实案例教学学生学习难度更大，如何发挥真实案例教学的优点，又使学生能主动参与到学习中来，则需要研究新的教学方法。
据调查，知识的掌握在工作以后边学边干过程中效率更高，并且知识掌握的速度很大程度上取决于对所从事工作的兴趣和负责程度，自身努力程度，机遇等非智力因素。教育心理学阐释：“只有充分调动学生的学习兴趣，才能使他们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。”因此，如何激发学生兴趣，让学生主动去了解工作流程，并在参与工作过程中发现问题，引发思考去解决问题，则成了新一轮教学方法改革的思考方向。笔者在此进行了一些小小的尝试。
1.游戏的思考方式
在这里得提到一款曾非常流行的益智游戏――大富翁。该游戏主线便是投资买地，加盖房屋，以收取租金来赢得游戏胜利。而房地产投资分析课程则可利用这种方式将课堂枯燥的学习变成一种游戏来完成。首先，必须要选择一个学生熟悉的区域作为进行房地产投资分析的市场，而贴近学生生活的最好区域便是学校；再由学生自己根据平时的生活轨迹将学校分成几块区域，再根据各区域特点确定商业中心，根据人流量划出几块等级差异明显的地块；接下来，便可让学生分组竞争商机最大的地块，并让他们在各不同地块进行商业行为体验，因这直接关系到他们的切身利益，学生都积极参与体验并要求延长体验期。当他们将这种体验行为代入到房地产购房者的行为模式中，以此为兴趣点引发学生的思考，会使得他们更愿意去主动思考问题，从而建立起完整而又严密的逻辑思维方式，然后再将点延伸成线，最终让他们主动走出校门了解市场。而在这一过程中，学生以主动参与的形式进入到房地产投资环境分析、市场分析以及市场定位的学习情景中。
2. 团队合作赚取虚拟资金
在学生通过市场调查了解近期出让土地信息，为使他们能积极参与土地周边区域情况的调查了解，并根据周边市场情况完成开发项目策划任务，则需将学生代入投资者的角色中。首先，学生分组以房地产开发企业形式参与到出让土地的模拟招拍挂行为当中去，再通过平时课堂的团队合作来赚取虚拟资金，进行资本的原始积累以筹集企业的开发资金，而最终累积的虚拟资金将决定能购买到的土地的好坏；再根据各组团的投资方案与自有资金来确定最终所需借贷资金，而借贷资金产生的利息将直接影响他们最终的利润率的高低，在组团相互之间的竞争中就使得学生能主动参与赚取虚拟资金的活动当中去。而在这一过程中，学生体验了竞争中的成本与收入的估算，通过财务分析评价项目的盈利能力。
篇3
（一）创业板的发展状况
为向中小企业提供更方便的融资渠道，为VC/PE营造良好退出机制。创业板于2009年10月开闸，对中小企业融资和风险投资的促进起到了非常积极的作用。大量的PE/VC机构建立，并参与其中。自2009年7月IPO重启至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，触及283家PE机构，累计投资160.2亿元，PE的持股市值尚有约1233.5亿元，两项相加，PE的全体报答为1377.7亿元，浮盈高达760%。截至2012年12月，创业板已经上市355家，总市值8712亿元，限售股占总股本的57.1%，2010和2011年的股息率仅为0.48%和1.06%。
（二）创业板发展中遇到的问题
经过3年多的发展，创业板在发展中遇到了众多问题：
1.“高估值”。数据显示，首批上市的28家创业板公司，平均市盈率为56.7倍，而市盈率最高的宝德股份达到81.67倍，远高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，创业板PE（TTM）为32.29，中小板PE为26.70，沪深300PE为10.44。创业板仍然是沪深300的3倍多PE。
2.“业绩下滑”。截至2012年10月31日，创业板355家公布2012年三季度财报显示，创业板单季净利润延续了二季度的下降态势，同比增长-11.16%，低于二季度的-5.79%，环比增长-14.7%，这表明创业板的盈利在继续恶化。
3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日数据显示，创业板成立三周年来，VC/PE（风险投资/私募股权投资）机构在创业板累计套现37.03亿元，平均账面投资回报7.65倍，截至10月30日平均实际投资回报4.93倍，平均年化收益率42.4%。
4.“高管离职潮”。创业板上市仅一年，28家创业板公司竟然有40多位高管辞职，其中不乏企业创始人，究其原因大部分是由于“纸面财富”后着急套现引起的。
5.“解禁潮”。随着第一批创业板公司满3年，原始大股东都将解禁。总之，究其创业板的目前所遇到的问题，可以看出发行制度的改革是问题的关键。目前还沿用了主板的“审批制”，与国际通行的“注册制”还未接轨，导致了上市公司资源稀缺，小盘股高估值的炒作热潮，而创始人股东缺乏长期经营的信心和压力也导致经营业绩不尽如人意，更有甚者做财务造假、突击业绩等行为，使创业板缺乏长期良性的生态机制。
二、创业板的主要投资分析方法
（一）证券投资分析的概述
证券投资分析是投资者在进行证券投资时，对在资产组合中的证券进行的研究与价值评估。自从1934年格雷厄姆编写了《证券分析》一书，它为投资者树立了“价值投资”的理念；直至今日，国内的基金、证券业发展成熟，各类专业、科学的预测模型与投资评级机制引入，证券投资分析成为了一门比较系统的学科。
证券投资分析的常用步骤：宏观分析、行业分析、公司基本面分析、技术分析、金融工程分析等；但各个步骤不一定按顺序串行。
证券分析从方法论上可以分为四个主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派别。体现了以价值分析理论为基础、以统计方法和现值计算方法为主要分析手段的基本特征。（2）技术分析流派：指以证券的市场价格、成交量、价和量的变化以及完成这些变化所经历的时间等行为，作为投资分析对象与投资决策基础的投资分析流派。（3）心理分析流派：其分析有两个方向：个体心理分析和群体心理分析。（4）学术分析流派：重点是选择价值被低估的股票并长期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃仑巴菲特。
（二）行业分析方法
对于创业板而言，目前最重要的是行业分析和基本面研究。行业分析主要的方法理论包括：（1）需求与供给分析；（2）行业成长阶段分析；（3）行业周期性分析；（4）市场结构分析；（5）市场行为分析。
由于创业板的企业主要都是细分行业的小企业，主要应用以下理论：
1.行业成长阶段理论
按成长阶段可以划分为包括新兴行业（导入，成长）、成熟行业、衰退行业；主要根据需求量的变化及未来趋势来判断、行业结构的演变与行业发展的生命周期密切相关。例如信息技术行业是成长阶段，新材料等行业属于导入阶段。
2.市场结构分析理论
根据市场规模经济性与市场集中度，可以分为以下几种市场结构：完全竞争，垄断竞争，寡头垄断，完全垄断（案例：有色金属，移动通信）。在不同市场结构下，企业行为产生的绩效不同、政府管制。主要关注以下几方面：
（1）进入壁垒与推出壁垒。
（2）行业的区域分布与区域评价。
（3）行业的特性分析，主要采用的方法包括：行业能力分析；潜在优势矩阵；成功关键因素分析；波士顿矩阵；SWOT分析；价值链。
3.市场行为分析理论
按照波特5力竞争理论，可以对行业竞争与企业战略之间进行详细具体的分析研究。本文列举了某通信行业公司的波特竞争力分析案例。
公司在行业竞争中，根据企业的定位和行业市场分析，会结合自身情况采取主要三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略、聚焦战略。
（三）基本面分析
基于行业分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市场竞争环境；（2）公司战略；（3）管理层评估；（4）核心竞争优势；（5）潜在发展空间；（6）面临风险；（7）财务状况（杜邦分析法）。
三、创业板公司的行业研究具体实践举例
本文以创业板的计算机软件行业为例，运用具体分析方法来举例行业研究。
（一）行业成长性
软件行业规模和成长速度：2011年约1.8万亿，未来3-5年复合增速约25%。总体来看，中国软件最近十年持续高增长。
软件行业结构性的特点：服务收入增速较快；驱动因素：行业驱动因素丰富：云计算、智慧城市、安防天下、智能手机、移动支付、移动互联网等。
（二）行业产业链关系
按照软件行业内部细分：可分为4类软件公司。
（三）行业内公司的成长逻辑
软件公司的价值有四大驱动核心：客户、ARPU、通用性、粘性。如下表2：
（四）行业动态数据跟踪
举例说明如下表3：
四、创业板投资分析的趋势与创新方向
（一）并购化
创业板公司大多处于成长期、景气度高、盈利好、增速较快的行业。企业普遍规模较小，扩张愿望强烈，且同质性比较高、门槛不太低准入有一定难度，如传媒，地产，电子，生物医药等。从并购的规模排名来看也显示出这种特征，并购的热门行业始终是矿产、房地产、生物、电子等。目前主要有两种并购模式：
蓝色光标的“现金+股权式”并购
博盈投资的“并购基金”模式
（二）价值判断和预测
由于并购公司、业务类型等的数量增多和多元化，利用传统的现金流折现、相对估值等方法来进行价值判断，会容易出现较大的偏差。因此，拆分价值评估、风险预测成为公司价值判断的新方向。
参考文献
[1]中国证券业协会.证券投资分析[M].北京：中国财政经济出版社，2010.
[2]郑方镳.中国证券分析师行业研究：效率、行为与治理[D].厦门：厦门大学， 2009.
[3]戈登·J·亚厉山大，威廉·F·夏普，等.投资学基础[M].北京：电子工业出版社，2003.
[4]王啸.证券分析师选股的投资价值研究[D].上海：复旦大学， 2008 .
[5]徐跃.关于我国证券分析师盈利预测的实证研究[D].厦门：厦门大学， 2007 .
篇4
投资决策是企业运用最完整的一套理论和方法，通过一系列的程序和方案形成可行性的决策分析。企业的投资和决策，在企业的发展中中处于核心的地位，为企业的项目发展带来重大突破、企业如果想要得到发展,就需要相应合理的决策方法，来推动企业的进步。这些方法的诞生，对于企业的财务管理来说，具有革命性的作用。要提出科学性的规划，来完善企业的管理工作。在经济社会不断发展的今天，企业想要扩大生产，就需要采取相应的投资活动。不断拓宽企业的投资资金来源，增强企业发展过程中的经济实力。如果投资决策失误的话，会为企业带来很大的损失。对于企业来说，投资协作是非常重要的，关系到企业发展的命运，因此在企业投资过程中需要进行合理的分析。
2影响企业投资决策的因素
影响企业投资决策因素有很多，这些因素需要进行综合性的分析，才能帮企业提出合理的决策和建议。
2.1总体经济的状况
企业的发展离不开企业经济的变化，总体经济的状况是影响企业决策的重要原因。在企业投资发展中，如果没有相应的风险收益，就不会存在风险率。因此对于企业资金需求和供给，影响着企业整体的发展变化。如果投资的成本过高，就会导致后面企业运行过程中的资金链断裂的现象出现，这种现象在一定程度上会威胁到企业的财产安全，导致企业面临破产的风险。
2.2资本市场的环境影响
企业在发展过程中，投资者对于企业的投资会通过购买债券的方式来投资，这些的发行方可以通过购买证券，来提供投资的机会。中国证券的风险大了，企业的收益也会上升，这样可以增加企业发展过程中的投资成本。如果一个企业的股票流动性好，价格稳定，那么它们的收益就会相对降低，而企业的成本也会不断降低。
2.3融资决策
企业在发展过程中企业的融资决策影响着企业的收益,会为企业带来相应的风险。而这些风险不仅仅是因为企业的经营而产生的，如果企业在资产管理中存在变化，就会导致企业的收益，存在一定的差异。企业的行政风险和财务风险大部分都是由普通的收益率变化引起的，随着企业不断地发展，财务风险的增加和减少会影响企业在投资过程中成本的变化。
2.4投资风险
企业的投资风险会影响着企业整体的变化,投资风险会受到了市场的变化影响。如果企业的投资，不能在市场上获得相应的收益或者是获得了不够成本投资的收益，并没有取得相应的利润,那么企业在投资就会意味着投资失败的风险。而投资失败的企业会很难适应社会发展的需求，容易在发展中面临破产的风险。
3企业投资决策分析的工具
3.1财务信息
企业无论进行任何投资，都需要满足自身企业发展的财务信息，要拥有一定的财务数据，明确财务的安排，将资金合理的分配。在企业进行投资决策时，大量的数据需要进行加工处理，可以使用净现值法，完善企业的收入和支出。在企业管理过程中，财务管理是企业的管理的基础，因此在财务管理的过程中，要做好对于财务的基础工作，确保财务信息符合企业的发展。
3.2配备相应的财务人员
在企业进行决策时，需要有相应的财务人员进行资金的管理和资金的完善。财务人员的水平和素质，决定着企业投资决策的关键。因此在分析企业决策方法的同时，一定要加深对于企业专业的工作人员的素质的提升，对于企业的财务人员要加以培训，不断完善企业的财务人员，在财务管理方面的工作效率。
4投资决策的方法
4.1净现值法
企业在进行投资决策的过程中，要明确企业实施项目之后现金的流量。按照企业自身的收益率为基础，原有的投资现值，投资之后剩下的余额，就是满足企业投资的净现值。在采用净现值法进行企业决策分析的同时，一定要加强对于企业项目投资的可行性分析，要形成一套完善的投资方案。明确投资的目标，再投资开展过程中，要让方案具有一定的可行性。在选择投资时要尽可能地满足投资的要求。如果投资中存在一些缺陷或者意外的现象，要及时地对于投资的过程进行合理的分析。不同的投资方案，净现值的数据不一样，收益也不同，因此要进行直观的投资方法分析，明确投资方案之间的可比性。
4.2静态分析法
企业在进行投资决策时，可以采取静态分析的方法来进行投资决策，但是静态分析法中有回收期法和会计收益法这两种方法。在企业决策过程中，运行的原理非常简单，但是还是存在一定的缺点。比如说，回收期法是投资人对于现金的流入和现金的支出，所需要的时间进行分析。在分析的过程中它反映出来了投资中会存在的风险问题，对于未来的不确定性也会增强。而且回收期法，在一定程度上对于项目来说，并不利于项目的发展，因为它的回收周期长，会存在很大的风险。回收期法最大的问题就是他根本就没有考虑到时间的观念。在财务管理时，时间的观念非常重要。从经济学的角度上来说，今天的一块钱和明天的一块钱的价值是不同的。如果今天的一块钱在一定的情况下，他明天可能会多收益几分钱，因此在不同的时期现金流量是不同的。会计收益法在一定程度上，造成了现金流量的周期太长，投资人鼠目寸光的现象出现，忽视了回收之后价格的影响，而且在投资过程中容易使投资者放弃，期间长，项目大的项目。而相反，计收益率的方法不仅仅体现出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比较符合人们的心理，计算过程中也较为简单。但是这种方法的缺点就是，成本的配比具有明确的分析，但是在未来会计利润的时间价值和原始投资是具有一定差异的。因此在投资过程中，如果不符合实际的情况，那么评价就是不科学、不客观的。
4.3内含报酬率法
为了了解企业在发展过程中，各个投资的投资方案和形成的相应收益。因此有些企业在投资分析决策的过程中，通常使用内含报酬率法来进行分析。虽然仅限值法在一定程度上保证了企业的资金的时间价值，但是但还是存在很大的缺陷。可是内含报酬率法可以改善，仅限值法中的缺陷。内含报酬率法可以在投资决策的相应年限之内，不会给企业带来实际的收益，但是会保证企业不会带来太大的风险。如果项目投资人进行投资过程中不仅仅没有盈利。而且还会导致发生损失，往往在这种情况下，内含报酬率的使用效率就会大于贴现率使用效率。因此我们在内涵报酬率计算时，通常要提高贴现率对于企业方案管理中的测试。
4.4期权评价法
随着社会的发展，期权评价法跟着时代的发展不断地改变。传统的评价方法存在一定的假设，比如说对于未来的现金的预测并不是完全准确的，而且在未来现金流量发生时，也许并不会发生任何的变动。对于项目的投资有可能只是在特定的时间段内，会取得相应的收益。但是如果一旦推迟，就有可能造成相应的损失。项目在投资过程中，需要按照原先的设定来进行项目的发展，不能中途退出。就目前的市场情况来看，市场中含有的风险性很大，而且如果运用现今的流量波动来加大对于投资的方法，那么对于投资者和实际情况的决策存在很多的问题。实物期权法在一定程度上，对于投资的决策具有相应的权利，而且采用期权的评论法是极其有价值的，因为对于未来具有相应的不确定性，而且投资的时间也是不确定的。这样存在投资的结果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期权评价法的同时，如果存在了坏的结果，那么投资者应该及时避免投入太多的损失。常见的实物期权有扩张期权、选择期权等，我们在进行决策时，需要考虑到决策的时机，市场是瞬息万变的，时机是取得收益的最好保障。股票扩张期权和股票期权较为相似，对于未来的发展来说，股票的未来价格影响着股票的执行价格。实物期权法的运用，在一定程度上具有相当的难度，这种期权的平息方法在很多国家都已经开始运用，并且运用的较为广泛。
5结语
期权发展过程中，为了提高决策的成功率，维持企业的生存和可持续发展。企业会从原先的管理模式变成可持续发展的管理模式，企业在发展过程中对于人才管理的技术成本，可以通过持续发展的程度来进行衡量。站在企业的理财角度上来看，企业的投资的效益影响着企业的生存和发展，因此在激烈的市场环境下要合理地开展企业的投资决策，一步走不好，瞬息万变的市场就容易将企业淘汰。
参考文献
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以往的房地产投资决策方法,如净现值法、投资回收期法及常用的风险型决策和非确定性决策方法,都是单目标决策。而实际上,进行房地产投资时,往往要考虑多个指标,针对这种情况,笔者拟将多目标决策的模糊主成分分析法引入到房地产投资决策中,试图为房地产投资决策者提供一种较为科学的定量与定性相结合的决策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一种较为客观的多指标评价方法。该方法将多指标问题化为较少的新的指标问题。这些新的指标既彼此互不相关，又能综合反映原来多个指标的信息，是原来多个指标的线性组合。综合后的新指标被称为原来指标的主成分。在评价过程中给出了指标包含的信息量的权数，它的评价分值主要依赖各指标间的相关性确定，有助于客观地反映样本间的现实关系。主成分通过原始数据标准化，求相关系数矩阵，求特征值，特征向量，确定主因子个数，得出综合评价值等步骤实现。在确定主因子个数时以累计贡献率≥85%为界限。据此确定主因子的个数，此时，方差之和已经占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的计算步骤
1.设m个变量(指标)的n次观测数据阵，(1)
2.对原始数据标准化，标准化的目的是使单位不同的各项指标值之间具有可比性，具体做法如下：（2）
其中
为了方便起见，标准化后的数仍记为。
3.计算m个变量的相关系数阵,（3）
其中:
4.计算的特征值和特征向量。设求出是的特征值;是相应的特征向量，可得到一组主成分用表示
（4）
5.确定主成分个数。一般称为第个主成分的贡献率，称为第个主成分的累积贡献率。当其时，提取前个主成分就够了，对后面的个主成分可忽略不计。
6.模糊综合评价。将已有文献中取得的隶属度与权重合成投资方案评价水平模型: (5)
若C值最大，则为最优方案。
三、实例计算比较
以潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案为准，通过计算比较判断，选出最优方案。
潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案设为，由初始投资推算出9项指标值（见表1）。
利用Matlabr软件把上述(1)～(4)式编程，计算主要结果显示如下：
计算出H公因子方差（见表2）。
计算Q因子权重（见表3）。
模糊综合评价:
结合文献中所得的隶属度矩阵，应用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面计算结果可知C1>C>2>C3，由此得三个方案中A1最优，按从优到劣排序结果为:A1>A2>A3。
四、结论
本文针对传统的投资项目评价方法的缺陷,提出了一种新的投资项目评价方法。主成分分析法是一种客观的测量方法,能够较其他方法更有效地评价风险。利用该方法不仅简化了计算，同时也很好地处理了评价指标之间的信息重叠，二者结合起来能够很好地评价项目的优劣性。同时，需要注意的是主成分分析法虽然是一种客观的方法，但数据的获取来自广大专家，专家评分不当会造成结果的偏差。因此，在实际综合评价投资中的风险时，尽量找知识渊博、有远见的专家评分，提高评分的准确度，从而可以更准确地确定投资项目的风险。
参考文献：
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前言
监理工作的重要内容之一是工程投资控制。随着我国市场经济的发展和改革开放的不断深入，工程投资从最初的粗放式逐渐向集约型发展，如今大部分的工程投资方式都是集约型，为了应对企业发展中的新情况，适应经济高速发展的新环境，企业需要面临很多新问题。如何能够建立并完善一套行之有效的工程投资控制系统是制约企业发展的关键，亦成为企业的当务之急。实际工作中，可以借鉴国外相关经验，从设计、招标、施工、竣工验收等各个环节加以分析，实行全方位的监理控制。
一 监理在工程投资控制过程中的工作现状分析
据权威部门统计，我国境内进行的建立工程中，很少有按照规定进行相关投资控制的，这也是投资控制没有取得明显进步的显著原因。这从一个侧面揭示了我国工程中监理工作的失位，监理人员只在以下几项工作中发挥了作用：
1、对项目的数据进行收集与整理
监理人员每月或是每个分项工程结束后，要对工程的成本、工期以及其他情况进行结算，进而计算和统计出相关数据，这些数据有利于工程下一步施工计划的制定，也有利于进行施工企业的成本核算，并可以以此为依据要求甲方进行施工款的结算，做好调解工作。
2、对图纸进行审核
监理工程师在对工程进行监理的过程中，要以施工图为重要依据进行成本风险分析，提供科学、有效的防范风险意见。这样可以有效防止出现安全问题或是质量问题时的追责，使施工方尽量减少资金损失，可以转嫁风险，降低成本。
3、对造价给出意见
监理工程师在对工程造价方面会给出意见和建议，并根据工程的实际情况调整造价和功能要求。对于工程质量和工程进度等，也都会在合理的区间内进行把控。此外，还可以与工程施工人员进行交流和沟通，合理确定工程变更价款，并对工程在变更价款后的投资额度进行控制。
二 、设计阶段合理把握投资控制
在设计阶段进行具体情况的分析，并给出较为合理的方案，尽可能不在施工的过程中调整方案，避免发生由于方案变更而使资金周转不到位而影响工期的时间。根据相关资料统计，工程前期进行工程的施工设计，会占施工总体设计的80%以上，起到了举足轻重的作用。因此，工程前期的设计阶段，设计人员必须具有很强的责任心与敬业精神，认真合理计算和分析每一项数据，尽最大可能避免出现投资失控的发生。
我国目前的监理工作都是依据监理规范进行操作，但是在监理规范中并无涉及到工程造价相关问题，所以在我国监理工作对投资的控制一直处于初级阶段，没有大幅度的发展和进步。一些业内专家对此的评价是：工程如果从设计阶段就开始进行成本的考虑和投资的控制，可以排除八成的错误概率，而如果从施工后才开始重视管理成本和控制投资，有效程度就要降低到20%。加强事前管理，集中监理人员的智慧，可以极大程度地提高工程投资的科学性。因此，设计阶段投资的方法是：首先，进行招标方案的设计，在成本方面通过采取现金工艺的方式来创新；其次，对于设计总体方案进行技术指标和设计方案的评估，选择合理的方案；最后，推行限额设计。在设计造价要求范围内，提出对建筑工程的要求，这回使一些工程的造价明显下降，净化房地产市场以及其辅料市场。
三 、工程招标阶段的监理投资控制
在我国目前的施工过程中，施工单位在早期就将合同拟定，并且将报价做出，这样做是为了节省前期的监理费用。在中标进入施工现场后，才与建立公司进行合作，而在监理公司进入之后，会将原来的计划进行调整，一般调整的幅度会很大，结果会使原本签订的施工合同成了一纸空文。行业内部以及国家针对此种情况，降低合同中的风险，根据实际需要，保证监理人员在施工方案初步拟定的过程中进行跟踪监测，并参与到投标的过程中。实践证明，这种做法大大的节约了时间成本，并且使建设单位与中标单位的合同签署更有效力。
四、项目工程变更监理投资控制
在工程的前期设计中，由于一些具体条件还不是十分明确，因此在实际施工中会出现局部与设计文件不符的情况，这些情况要求设计部门以及监理部门及时进行沟通并对相关参数进行修改，以达到设计要求水平，这样就产生了工艺或是流程上的变更，继而会导致造价变更，造成一部分投资失效。为了解决此问题，需要监理部门与设计部门在施工前对施工区域进行严格细致的分析，再由设计部门出具设计方案，监理部门以及施工部门进行审核，最终得到合格设计方案。此外，一些工程有着极大的不可预见性，项目前期设计也不会投入很长时间，这就使一部分投资失效成为必然，针对这种投资失效现象，对后期造价的变更需严格审核，规模较大的公司可以成立造价变更小组，对于每次造价的变更都要进行严格审核，以确定其合理性。同时要求监理部门对造价变更进行备案，归入工程信息档案。
五、严格把控施工过程中的投资控制
在施工阶段的工程造价，可以达到工程总体造价的80%左右，对工程的成本控制以及投资控制有着很大的影响。为了避免浪费、保证工期并保证质量，施工人员、监理人员和设计人员在工程进行中需要做到以下几点：
第一，完善投资控制系统。在进行投资控制操作时，需要工作人员各尽其职，明确管理制度，并且在施工中严格用制度来管事管人，做到制度高于一切。只有这样，工作才能够有条不紊的展开。
第二，注重计量工作。在工程施工中，计量工作主要任务是审计工程的完成程度以及审计付款清单。工程需要严格按照计量要求进行，这样才能够保证质量合格并且不误工期。需要着重注意，在计量的过程中避免重复计量。
第三，重视现场变更签证。在工程产生变更项目时，要对变更项目进行严格检验，并且必须经过监理部门统一方可进行方案变更。引起变更的因素很多，一般会出现以下一些情况：工程设计出现问题，实际施工情况与原设计图纸存在较大差距；工程业主提出了更高的要求或是改变建筑物的性能；购进材料与图纸的规格不符且材料不能够更换；工程设备不适合图纸要求的施工方式等。遇到上述情况，工作人员可以要求进行造价变更，但是需要严格审查、严格把关。需要经过监理工程师、施工代表等多方签字确认，明确增减的额度，并在结算时提供给造价审查人员，防止只计算费用增加，不计算减少的情况发生。了变更一旦发生就及时签证，及时确认，及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。签证的内容必须详细说明签证原因、工程数量变化，必要时应配备详图说明。在签证时，对于预算定额中已含有的项目不能重复签证。
（4）处理好工程费用的索赔。在索赔环节，监理工程师要从实际出发，以数据作为依据是基本原则，并且在监理日志重要说明该项变更。一旦发生了索赔事件，监理部门需要将材料进行备案，并且将甲方和乙方的意见汇总，制作合同，请两方面签字确认。在合同中，需要夹带具有法律效力的文件，如初始合同、中标书等。
（5）做好投资分析。工程在进行的过程中，监理人员需要不断对新情况进行分析，以保证对工程的造价心中有数，并且对每个分项目的造价都要进行审核，对一些不合理的投资需要及时纠正，在发现问题后要及时上报，并在监理日志中标明情况和问题，使监理工作成为投资质量控制的防火墙。
六、竣工阶段严格审核工程结算
工程在核算阶段通常会由总工程师以及监理工程师认真核对数据，进行质量的检验，并且对于一些必要项目要进行实验室检测，这是十分重要的环节，也是工程质量的最后一关，所以一切程序必须严格执行。在竣工检验结束后，要有施工方、监理方以及设计方在工程验收单上进行签字确认，并将工艺变更所涉及到的成本变更进行说明，同时也要签字确认，以便日后出现问题进行追责。
小结
投资控制是关系到工程能够盈利的关键，做好投资控制是建设单位、中标单位和建立单位共同努力而达成的，必须在保证工程质量的前提下对工程的成本进行严格控制，并要求工程在规定的期限内完工。这就要求建设单位做好设计检验关，中标单位做好成本核算关、监理部门做好检查验收和质量工作。各部门加强配合，这样才能够有效控制投资成本，使工程更好的为企业盈利，为社会服务。
参考文献
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1.案例教学法概述
所谓案例教学法，是指教师在教学过程中，把教学内容编成案例形式，吸引学生积极参与、主动思考，通过师生共同探讨，学生撰写案例分析报告，教师归纳总结的过程，激发学生的创造性思维，从而提高学生发现问题、分析问题和解决问题能力的一种教学方法。
案例教学法是20世纪初，由美国哈佛大学创造的，并经过后人不断总结和完善，形成的一种独特的教学方法，在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。我国于20世纪90年代开始引入案例教学，并已在医学、法律和工商管理等专业得到普及。
案例教学法有一个基本的假设前提，即学生能够通过对案例过程的研究与发现来进行学习，在必要的时候回忆出并应用这些知识与技能。因此，案例教学法非常适合于开发分析、综合及评估能力等高技能，提高学生承担具有不确定结果风险的能力。
案例教学的特点，1）鼓励学生积极参与、主动思考，充分调动学生的学习积极性和创造性。学生通过课前对案例内容的充分准备、课堂讨论的积极投入以及课后练习的认真完成，养成了自我学习的习惯，锻炼了理解能力和判断能力。
2）引导学生变注重知识学习为注重能力培养。案例教学，通过撰写案例分析报告，要求学生去寻找解决问题的可行方法。使学生懂得，现实生活中，那些复杂、重大问题的解决方法，往往没有“标准答案”，只有可行方案的优劣。从而使学生在学习过程中，提高了解决问题的实际能力。
3）更加重视双向交流。在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识．这无形中加深了对知识的理解，而且是主动进行的。捕捉这些理论知识后，他还要经过缜密地思考，提出解决问题的方案，同时，要求教师给予引导，促使教师加深思考，根据不同学生的不同理解补充新的教学内容。双向的教学形式对教师也提出了更高的要求。
2.房地产投资分析课程应用案例教学法的可行性
房地产业作为国民经济支柱产业，越来越得到高校的重视，房地产投资分析课程是高职院校房地产类和工程管理类等专业的核心课程之一，也是其他专业很好的拓展课程。
所谓房地产投资分析，就是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。
房地产投资分析过程一般包括：1）房地产市场调研与预测；2）房地产投资项目建设方案的选择；3）基础数据的估算；4）资金筹措和融资方案的选择；5）财务分析；6）不确定性分析和风险分析；7）决策分析。这就要求分析人员对分析项目要采用定性分析与定量分析相结合、统计分析与预测分析相结合、静态分析与动态分析相结合的分析方法来进行。
房地产投资分析的特点就是分析、判断、综合决策的过程，房地产投资分析的成果，就是投资分析报告。实际的房地产投资分析报告编制，都是借助计算机软件系统计算完成。因此，房地产投资分析课程虽然具有很强的理论性，但具有更强的综合性和实践性，其课程教学只有与具体实践案例相结合，才能达到理想的教学目标。
在传统的教学方法中，教师通过讲授的方式，将认为重要的房地产投资分析知识传授给学生。要知道，房地产开发、置业投资具有的复杂性，决定了房地产投资分析需要多学科的专门知识非常多。讲授大量的知识，学生在短时间内难以消化吸收。相互独立的学科知识，也使学生难以激发学习兴趣，从而使房地产投资分析课程可能成为空洞的理论知识，进一步影响学生的分析能力、判断能力和决策能力的培养与提高。
与传统教学方式不同，在房地产投资分析课程中运用案例教学法，可大大激发学生的创造性思维、 提高学生学习的领悟力。通过真实案例的分析、判断和撰写过程，不仅提高了学生分析问题、解决问题能力，而且，在解决问题过程中，增强了学生对学科知识的理解和具体运用。
当前，房地产行业成为全社会关注的热点，国家对房地产投资的调控，也使得房地产投资分析变得更加复杂。通过将社会热点中真实案例引入的教学中去，不仅能激发学生强烈的学习兴趣，培养学生独立判断房地产发展趋势的基本能力，而且，在学习过程中，可将案例所涉及到的相关政策知识、规划设计知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、市场营销知识、财政税收知识、法律知识等各学科知识融会贯通，达到了举一反三的效果。
房地产投资分析课程的章节内容，大部分是按能力应用的过程编排，可以形成相应的案例。因此，在课程教学中使用案例教学法是可行的。
3.案例教学法的具体应用
一般而言，案例教学法的应用策略是灵活的，只要遵循教学目标就行。实际教学过程，要搞好房地产投资分析课程的案例教学，则应注意几个环节
1)案例准备
教师在选择案例时，一定要精心准备，合理设计教案。房地产投资分析的案例非常多，能够引起学生兴趣的是贴近生活，新颖的案例。而房地产投资由于受时间和地域的限制。书本上的案例和外地的案例没有多上分析的价值。因此，选择所在地刚刚发生的典型案例，能够首先吸引住学生的兴趣。只要学生感兴趣，就会主动寻找案例所要解决问题的途径和方法。如房地产交易章节税费的内容，如按传统教学方法讲解，房地产交易过程涉及的税费有10多个，各种税费的适用条件和计费标准各不相同，且学生没有感性认识，讲解起来非常枯燥，学生不愿意听，达不到教学目的。设计为案例教学法后，可以让学生上网搜索近期网上交易的案例，并模拟进行成交。学生就会兴趣大增，主动搜索成交后实际应缴纳的各种税费。
2）案例问题的设计
案例给出的问题，应紧扣教学主要目标，结合学生的认知水平设计。问题太难，学生现有能力解决不了，就会产生厌恶情绪。但又不能太简单，学生不需要讨论和教师引导，就可以完成，同样会降低学生兴趣，从而失去对知识的渴望和最求。所以，提出的问题，应能给学生思考的空间，并利用书本的知识，经过努力探索，相互交流，并在老师的引导下得到解决。这样，有助于训练学生的辐射思维能力。同样以交易税费案例为例，如果不加区别的选择案例，在交易过程中商铺的案例就有可能会发生土地增值税缴纳项目。由于土地增值税的计算非常复杂，让对税收还不太了解的同学通过一个案例来掌握，有些困难。所以，应选择免缴增值税的案例。案例也不能规定的太死。如纳税基数的确定，由学生根据市场状况，判断成交价格。这样学生对当地房地产市场价格就会有更深刻的认识，增强对房地产市场的判断能力。至于成交价格能否作为纳税基数，则由教师在讨论中引导。
3）案例讨论
案例讨论是一种有效的的学习方式。案例教学法所给的案例大都没有标准答案，而只有可行或优劣之分。通过讨论，激发学生的想象力。但由于受教学课时限制和班级人数较多的影响，讨论应分组开展。各组应选出负责人，负责组织本组的讨论。由于不同组员对于同一个问题有着不同的意见和看法，通过小组协商、讨论，就可以使原来多种相互矛盾的意见逐渐变得一致。小组成员在共享集体思维成果的基础上达到对所学理论知识更深一层的理解。小组讨论的成果，应形成案例报告。如在房地产开发投资一章的案例中，可选择近期拍卖出让的土地作为案例。政府会给出待出让用地规划的规划指标和建设条件。实际工作中，潜在购地着都是要经过房地产投资分析来确定可以接受的最高土地出让价。学生对这类案例可以充分想象，只有通过讨论才能探讨出未来的建设方案，并对容积率指标、建筑密度指标等有更深刻的认识。而配套配建公共租赁住房的要求，是教材中所没有的，又是影响房地产投资分析的总要因素。
4）总结
案例教学中，总结是非常总要的。案例讨论结束后， 每个小组派代表将自己的案例成果报告向全班汇报，这样有利于各组之间的学习交流。汇报后，教师应对讨论中出现的普遍问题和重点问题进行总结，并发表自己的意见，对有异议的问题，鼓励学生课后深入思考，求得新知。对发表错误意见的同学，也应给予鼓励，并加以引导。
4.结语
案例教学法是房地产投资分析课程教学的一种可行方法，但并不是说，它就没有缺点，其他教学法就不合适。研究编制一个好的案例有时需要较长时间，并且需要教师具有较高的技能和经验，使得案例教学法受到一定限制。教学方法的改革，是为了更好地培养社会需要的具有创新精神和能够解决问题的实际实践性能力的人才。教学方法应该与教师的特长相结合。围绕教学大纲，只要能够达到教学目的，教学效果好的方法，都应该鼓励。教师应在教学实践中努力探索，勇于改革，不断创新和完善各种教学方法，取长补短，只有这样，才能不断提高教学质量，为祖国社会主义现代化建设事业培养更过优秀的建设人才。
参考文献
【1】蓝兴洲.房地产投资分析［M］，武汉理工大学出版社，2011年3月
【2】朱文.案例教学方法研究[J]. 西南民族大学学报(人文社科版). 2003(10)
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一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
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Keywords: real estate; Investment decision; Real option
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，因为其高风险、高收益的特性,就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息，采用科学合理的投资决策方法，以达到规避风险，获取效益的目的[1]。本文通过对传统净现值方法与实物期权分析方法进行对比分析得出两者的优越性与缺陷，使得其在房地产项目投资决策上更为合理。
1净现值方法的基本理论
传统的净现值法（）评估房地产投资时，假定：(1)对于一个投资项目，决策者只有两种选择，一种是立即投资，一种是拒绝投资并且永远拒绝投资。投资者只是采用刚性的投资策略，而不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响。(2)一旦投资后，项目在可预期的寿命中将一直经营下去，投资外部环境不会发生预期外的改变，忽略将可能出现的各种情况的可能性。(3)投资成本是可撤回的。在市场不利的情况下，可以收回投资。(4)未来的收益可以预测，可以确定。投资者能够准确的估计出项目寿命周期内各年所产生的净现金流量，并且能够确定风险调整值和风险之后的收益率。
净现值是利用项目方案所期望的基准收益率，将各年的净现金量折算到建设初期（即现值），从而得到历年现值的代数和。其表达式为
(1)
其中，为第年的现金流入量；为第年的现金流出量；为第年的净现金流量；为项目的寿命期；为项目的基准收益率。
当时，表示该项目在经济上是可行的；当时，表示该投资项目不可行。
2实物期权方法的基本理论
实物期权[2]是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸，标的资产为非金融资产的期权被称为实物期权。一个房地产项目的价值可以被视为其用传统方法计算的净现值与一些期权的价值之和，即项目价值=净现值（NPV）+期权价值。实物期权方法主要采取Black-Scholes期权模型，该模型可简单表述为：
(2)
(3)
(4)
式中：C为期权价格；S为标的股票现行价格；X为执行价格；T为到期时间；r为无风险收益率；σ2为标的股票价格的波动性；N(d)为标准正态分布函数N(x)当x=d的值。
实物期权的输入变量与金融期权输入变量的对应关系如表1所示。
3对比分析
从理论上分析，净现值法和实物期权法两者的主要区别有以下三点：
(1)不确定性与投资价值之间的关系。当房地产投资者面临未来市场条件的不确定性时，法则仍然是先算出新投资将产生的预期利润流的现值；再算出新投资所需的支出流的现值；最后算出两者之间的差是否大于零。若大于零，则认为可以进行投资。法则有一个假定：可以预测到未来以现金流度量的收益，即未来收益是确定的。如果出现不确定性，则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值越小。
(2)投资的可逆性与灵活性、新信息的价值。规则的另一个假设是：如果认为投资是可逆的，即无论何种原因，如果市场结果比预期条件差，就可撤消投资且收回支出；如果认为投资是不可延迟的，它是一种勿失良机的建议，即如果企业现在不进行投资，将来也不会投资。显然，法对投资既可逆又不可延迟的假设否认了“灵活性”的价值。而且，按照规则，无论是“现在就投资”还是“永远不投资”的决策，都是一种当期的决策，而与决策后可能出现的新信息无关。实物期权法认为，尽管一些决策符合这些条件，但大多数房地产投资并不符合。实物期权法假设大多数投资是不可逆转的。一旦投资，便会有部分投资转化为沉没成本；但是，一旦接受某些投资项目后，这些项目也不一定非要固定下来。投资人员能够经常做出一些改变来影响后面的现金流量和项目寿命。原因在于拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨期权的“选择权”。当投资者做出不可逆投资支出时，它就执行或者“消灭”了投资的期权，放弃了等待以获得可能会影响到支出意愿或时机的新信息的可能。一旦市场条件逆转，它不能停止投资。失去的期权价值是一种机会成本，它必须包括在投资成本中。 (3)折现率的主观性与客观性。法则一直假定一个资本预算项目的现金流量在某种可以预见的范围内发生，然后被贴现成它们的价值。问题是，如何确定合理的贴现率。法则用加权平均资本成本或由资本资产定价模型计算出风险报酬率，而且会随着不确定性增加而调整贴现水平，具有一定的主观性。
4结论
本文对传统净现值方法与实物期权分析两种方法进行对比分析得出两者的优点与缺陷，为房地产项目投资方面提供更为合理的决策，使得房地产项目投资评估更趋于实际。
参考文献
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1房地产投资风险的概述
1.1房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。
1.2房地产投资风险因素分析
影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。
2房地产投资风险评价体系
2.1指标体系建立的原则
指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。
2.2评价指标体系的构建
在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。
3房地产投资风险评价
3.1层次分析法概述
层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:
B =A*R
3.2层次结构模型的建立
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。
3. 3层次分析法计算步骤
层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。
4实例研究
深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。
(1)确定评语集。
评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)确定因素集。
主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)确定权重集。
由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)确定评判隶属矩阵。
采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。
(6)评价结果。
规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。
5结论
房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。
参考文献
［1］(美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场［M］.北京：机械工业出版社，2001.
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［4］ 赵世强.房地产开发风险管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2003.
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一、假设条件
对于投资者来说，因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照，所以不影响研究的结果，为了方便研究，假设投资者都是从市场上租赁商铺。对不同的投资者，融资渠道不一样，资金的机会成本就会不同。现假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金，即都是通过银行贷款的方式，所以他们都具有相同的机会成本。假如自主经营的话，不同的投资者经营情况千差万别，而且投入资金的多少，经营项目的选择，投入的人力资本都会不一样，假设投资者购买商铺都是用于租赁，不存在自主经营的问题，投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金。
二、资金成本分析法
资金成本分析法，就是寻找相似市场，考察资金在这个相似市场上的成本，相似市场对于目标市场具有参考作用。相似市场主要是以下几方面相似：首先是地理位置大致相同，投资者可以通过地图或者实地考察确定；其次是人流量大致相等，可以实地计算，有可能的话还要分析人口的结构与特点，如每个年龄段的数量，他们的消费习惯又各是怎样；最后是发展前景大致类似，投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。了解相似市场每月的租金后，再把他们平均分配到每平方米，可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金。投资者需要对银行贷款进行还贷，不同的贷款利率下每月的还贷金额不同，根据目前几次利率调整的实际情况，我们假设每次利率的调整幅度为0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款。例如，假如投资者购买100平方米的商铺投资，每平方米的价格是1.5万元，则总价为150万元，表1是不同贷款利率的情况下，每月每平方米应付的银行贷款。
在对应的贷款利率下，只有相似市场每月每平方米的租金大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款，商铺投资才是可行的；否则具有很大的风险。以上分析的是静态市场，商铺的购买价格是固定的，但是现实中的商铺市场是一个动态的市场，商铺价格容易受到市场因素的影响，所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的价格；另一方面投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期，不能只看中当前的利益，否则有可能当前达到了预期，但以后的预期却不易达到。
三、场景分析法
投资者的收入预测取决于两个假设：一是不同估计情况下的概率，二是商铺每月每平方米的单位租金。假设银行贷款的利率为6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，对商铺投资的不同情况下的估计如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，对应方差的标准差δ=25.1%。
从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本，其形状就像一口钟，如图1所示，这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布，没有偏斜。收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为68%，收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近95%。根据我们计算所得到的，悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1%。如果商铺投资的年收益率趋于正态分布，则商铺投资的收益率围绕其平均收益率（22.1%）左右一个标准差（25.1%）这一范围内波动的概率约为，即有大约68%的收益率将落在-3%（22.1%-25.1%）与+47.2%（22.1%+25.1%）之间。收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为95%，即有大约95%的概率将落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）与+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之间。
四、跨期市场分析法
跨期市场分析法可以分为两大类，跨期纵向分析法和跨期横向分析法，其中跨期纵向分析法是假设在一个时间点上可能出现的情况，进而计算各种情况下对应的收益率情况。跨期横向分析法是假定经过一段时间后市场租金发展到另外一个阶段，从而计算增长率。
1、跨期纵向分析法
假设一个商铺在某一个时间点市场的租金价格有5种情况，每月每平方米的租金价格分别为80，100，120，140，160。商铺的购买价格是1.5万元每平方米，市场利率为6.82%，则每月每平方米应偿还的银行贷款为85.2元，对应每种情况的收益率如表3所示。
当市场租金是80时，投资者的净收益率是-6.1%，当市场租金是100时，投资者的净收益率是-17.4%，当市场租金是120时，投资者的净收益率是40.8%，当市场租金是140时，投资者的净收益率是64.3%，当市场租金是160时，投资者的净收益率是87.8%。不同的投资者都有不同的投资预期，投资者可以通过预计市场租金的情况计算净收益率，也可以根据自己期望所得的收益率反推出对应的市场租金价格，再把资金成本法和纵向分析法结合起来，把当前市场的租金与目标市场进行对比，如果相似市场的租金收入大于预期市场的租金，则投资商铺具有可行性，否则投资商铺具有较大风险。
2、跨期横向分析法
假设经过5年的时间，商铺发展到一个更高的水平，即达到每月每平方米的租金是400元，再经过5年的时间，达到每月每平方米500元。假如所对应的市场利率仍然是6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，那么每年的平均增长率的计算方法是用期末的价格除以期初的价格，开五次幂，再减1，具体在本文例子中的计算结果如表4所示。
当五年后每月每平方米市场租金为400元时，每年租金的平均增长率为36.2%，再经过五年市场的租金为500元时，每年租金的平均增长率为19.4%。投资者可以把他们与目前市场上其他的投资项目相比较，如果其他项目每年的增长率大于预期商铺每年收益的增长率，那么就应当选择其他的项目投资，否则根据预期可以选择商铺进行投资。
五、总结
本文从不同的角度考虑了商铺投资的财务方法，从成本的角度运用了资金成本法；从风险和收益的角度运用了场景分析法；从市场预期的角度运用了跨期市场分析法。在实际运用中这些方法既可以单独运用，也可以综合起来多角度考虑。使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。
【参考文献】
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1 房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析
1.1 房地产开发项目的投资组成
房地产开发项目投资大体上可以分成两种：一种是动态的投资部分，另一种是静态的投资部分。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成；动态投资部分是房地产开发项目的建设期内，由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策（建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动）带来的建筑资金增加的部分共同构成。
1.2 影响房地产开发项目投资的因素
影响房地产开发项目投资的因素有很多，例如资源耗用量以及价格方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求，进行的两个方面的工作，这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗，产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资.资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素，资源价格可以通过物资采购来控制。
2 房地产开发项目投资控制的策略初探
2.1 可行性研究阶段
房地产可行性研究阶段有土地评价以及市场分析两个阶段。市场分析的方式是委托专业市场部门分析或者开发商进行自主分析，它的流程有市场预测、市场调查、营销战略，这些都可以影响房地产开发项目的功能、规模、定位情况。土地评价阶段需要开发商考虑到产品的投资估算以及销售价格，测算出土地的最大化成本，然后进行决策投资，在这个阶段里进行房地产开发投资项目的估算控制需要保持15%左右的估算误差，使房地产开发商能够根据现有的工程编制来完成指标的估算工作，打造项目造价的信息数据平台，让有丰富经验的估算人员对项目进行估算，保持项目投资估算有个正确的值。
2.2 决策阶段的投资控制策略
决策阶段，需要把握客观性、科学性，加强投资方案研究，根据项目实际情况，进行多个方案的比选，利用博弈论思想DEA方法、AHP方法来促进项目的投资决策。例如，在项目的规模进行确定或者在项目的最优产量进行确定时，不能仅仅靠定性的分析，还可以建立一个博弈模型，提高决策的质量，使投资得到客观控制效果。优化方案，简化建设流程，合理选用设备，给项目节约大量资金。
2.3 设计阶段的投资控制策略
在房地产设计阶段的投资控制主要有四个阶段的设计：施工图纸设计、初步设计、方案设计、总体规划设计，然后对施工图预算、总概算进行初步设计。在设计阶段需把项目的投资估算当成控制依据，当初步设计的总概算大于项目的投资估算时，需要对原因进行分析，评价。在项目的初步设计完成后，需要对整个房产地开发项目的总概算进行编制，然后审定出投资概算标准。①需要根据招标方式选择设计单位以及设计方案，在设计单位这一块需要优先考虑到设计质量，然后再去考虑设计成本；②要根据合同条款里面所需的设备材料消耗量，推广限额设计以及标准设计；③要借助于动态费用计算法、多指标对比法，评选出总体的规划设计方案，结合好价值工程优化设计选定的方案计划；④需要创新设计理念，提高产品的附加值，增大房地产楼盘的卖点；⑤需要有审图中心和成本控制中心，对房地产设计深度进行严格控制，评审设计出符合质量要求的项目策划方案，尽量减少在施工阶段的变更设计。
2.4 采购阶段的投资控制
项目在采购阶段的投资控制需要在施工图纸完成后，在咨询服务采办过程。土建工程采办过程，对项目投资进行控制，把施工图纸的预算当成上限来控制。考虑到设计阶段既定的材料消耗量，对采购阶段采用以下控制策略：①要合理的编制计划，划分好招标批次以及招标批量，使项目的财务成本得到有效降低。②进一步完善招标制度，做到公平性、公正性的原则，制定出合理的评标方法。③控制好采购价格，培养合同谈判的能力，优化房地产项目的合同条款，使合同风险得到有效转移。④建立动态的符号市场价格的数据库，对材料的市场价格进行长期的预测研究，使合同谈判有个充足的力量支持。
2.5 合同实施阶段的投资控制策略
当项目产生变更时，就会带来工程投资的变化，有些工程项目可以还会影响到工期目标、质量目标，以及项目功能目标的调整。①是预测成本以及评价经济效益，然后进行设计方面的变更；②需要建立严格的变更审批程序，避免设计变更变的很随意，让不需要的设计变更变的更加合法化、合理化、在这个过程中还要加强工程变更文档的管理工作以及工程变更的监督跟踪工作；③需要把工程监理单位的应有效用发挥出来，考虑到房地产开发项目施工的实际情况，正确估计出房地产开发项目的工期以及费用，然后协调好房地产开发项目变更带来的相关事项，跟踪监督房地产开发项目的变更情况，进行有效的控制掌握；④房地产开发商需要对工程的签证索赔做到既定的标准，防止签证代表情况的发生，还要根据合同的判决情况进行承包商的索赔工作。
2.6 竣工验收时的投资控制策略
当项目到了竣工验收阶段时，需要把“项目结算”当成房地产投资控制的核心内容，即根据房地产开发项目签订的合同来结算审核房地产项目。房地产项目的合同双方根据合同既定的约定，结合好工程变更、竣工图纸、签证等一系列竣工资料，复核、计算出房地产开发项目产生变动的工程量，、根据有关文件规定以及合同来核实综合单价以及材料价格。然后计算出房地产开发项目的投资，对房地产工程结算文件的数据信息进行结算核对。虽然竣工验收时的投资控制不会对房地产开发项目投资方面带来很大的影响，但竣工验收时的投资控制可以给房地产开发商以后进行相似项目开发时带来有效的数据信息支持。
3 结束语
房地产属于资金比较密集的产业，对房地产开发项目进行投资控制，需要在房地产开发项目的投资决策阶段、发包阶、段设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段分别进行投资限额管理控制，使投资限额出现的偏差能够得到及时有效的纠正，保证房地产开发项目投.资控制既定目标的实现，本文先是论述了房地产开发项目投资的组成以及影响房地产开发项目投资控制的几个因素，然后从几个方面提出了房地产开发项目投资控制的策略。
参考文献
[l]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑，2009（06）.
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1、北京房地产开发投资发展现状
近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地产开发投资总量变化情况
2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。
从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。
1.2 房地产开发投资结构变化情况
按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。
2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。
从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。
2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议
根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。
20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。
