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一、房地产公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司获取利润的能力，其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低，即公司盈利能力越高，则表明公司一定时期内收益水平越高；反之亦然。同时，对于房地产公司而言，其盈利能力涉及到多项指标，如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等，上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外，非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入，这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题，需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响，从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。
除此之外，现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素，所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作，确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力，即资金现金率、销售现金率越高，则表明房地产公司获取现金的能力越强；反之资金现金率、销售现金率越低，则表明房地产公司获取现金的能力越弱。
二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析
偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力，而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力，其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言，其偿债能力涉及到多项指标，如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。
房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题：（1）存货界定问题。一般而言，房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中，但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本，所以，房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来；（2）待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说，其通常都是以高价获取到土地储备，所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力；（3）预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入，当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算，所以切勿将预收账款确定为一般流动负债，应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。
结合我国当前社会经济背景来看，只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内，便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上，受多方面原因的影响，致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态，与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题，而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响，其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力，当到期债务偿付比率超过1时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息；当到期债务偿付比率小于1，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力，其中利息现金保险倍数越低，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱，从而公司面临的财务风险越大；反之利息现金保险倍数越高，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强，从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸，其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力，其中当短期风险头寸为负数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息；当短期风险头寸为正数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息。
资产的变现能力取决于资产的流动比率，对于房地产公司而言，其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内，房地产公司资产流动比率越高，资产变现能力越强，表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高，将导致机会成本大幅度增加，致使房地产公司资金利用率低下，从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示，流动比率以2：1为最佳。另外，速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力，实践研究显示，速动比率以1:1为最佳。
三、房地产公司营运能力的分析
营运能力是指公司经营运行的能力，其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言，营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等，以存货周转率指标最为突出，即公司存货周转率越高，则表明项目开发周期越短，即项目开发成本越少，致使项目效益越好；另外，应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标，其中应收账款周转率越高，则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多，即公司贷款回收期限越短，越有助于加速公司资产流动，从而推进房地产公司快速发展。
四、房地产公司成长能力的分析
成长能力是指公司扩展经营规模的能力，其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言，成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等，其中主营业务收入增长率越高，则表明公司产品的市场需求量越大，业务扩展能力越强；主营业务利润增长率与净利润增长率越高，则表明公司经营业绩越好，市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高，则表明公司成长越快。除此之外，利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。
五、结论
总之，房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
参考文献：
[1]朱剑川.保利地产财务分析.技术与市场.2010(12).
[2]郑勇杰.某房地产公司楼盘项目财务分析报告.中国房地产金融.2010(03).
[3]王文平.房地产企业财务分析管见.财会月刊.2010(01).
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一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14
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（一）房地产企业项目的筹资风险及特点
1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发
当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。
2、房地产企业再融资困难
由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。
（二）房地产企业项目的投资风险及特点
房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。
（三）房地产企业的项目经营风险及特点
房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。
1、材料采购风险
是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。
2、存货变现风险
房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。
二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险
（一）通过偿债能力分析，防范财务风险
1、从分析短期偿债能力入手
房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。
2、从分析长期偿债能力入手
长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。
（二）通过支付能力分析，防范财务风险
对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。
1、从分析现实支付能力入手
现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。
2、从分析潜在支付能力入手
潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。
（三）开展成本控制分析
无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。
三、结语
总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。
参考文献：
[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界（下半月），2009；11
[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011；6
[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2009；15
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对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，首先要弄清两个概念，即“公司业绩”和“财政杠杆”分别是什么，明确二者的概念和度量之后，再对本文实证研究的理论基础进行分析和阐述。本文提出了三个可能性的假设：“房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关”、“房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关”和“房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关”，进行了样本的选择、研究和分析，并得出了结论，根据样本分析得出的结论，对当前房地产行业公司业绩的提升提出了几点建设性的合理建议，希望本文的实证研究对房地产公司的财务实践有一定的借鉴作用。
研究的相关概念界定
（一）公司业绩
公司业绩。公司业绩管理是当前所有行业领导者和管理层高度重视的内容之一，公司的运营和战略发展决定其业绩水平，公司的业绩直接影响其未来发展步调和未来发展方向。公司业绩考核是对公司的生产经营成果和运营目的进行相应标准的考核。公司业绩的度量。公司业绩的度量不是单方面的，是通过很多方面进行综合评定和衡量的。从资金的运用、人财物等全部资源的合理配置和充分利用、产品的研发销售等各方面，都需要进行业绩度量，但总的来讲，公司业绩度量，主要是针对公司的资金利用的管理展开。
（二）财务杠杆
财务杠杆的概念。财务杠杆是由固定筹资资本产生的，通常是指公司的负债水平，是用企业债务资本与所有者的权益资本或是公司的资本总额二者之间的比例计算得出来的。财务杠杆的度量。根据财务杠杆的概念，它是公司负债在公司资本结构中的比例，可以采用两种方式进行度量，一是负债与所有者权益的比例，二是负债与资产总额的比例。房地产行业公司与其它行业公司所处的行业、利益增长和负债偿还能力等各方面的不同，财务杠杆也会有很大的区别。财务杠杆作用程度用财务杠杆系数测量，是指资金盈余对利息前和交税前的利润变化的反应灵敏程度，息税前利润变化会对每股盈余产生影响。
研究的理论基础
（一）资本结构理论
资本结构是公司运行的经济基础和支撑，是公司经营管理需要考虑的重点内容。当前对资本结构这一概念有不同的定义和讨论：一种观点认为，资本结构是股权资本各部分的比例数值，或是债券资本各部分之间的比例数值；第二种观点认为,资本结构是股权资本与债券资本之间的比例，也就是指财务结构；第三种观点认为资本结构是指物质资本与人力资本二者之间的比例，其中物质资本包括股权资本和债券资本。
（二）MM理论
MM理论是米勒在研究“负债杠杆与公司价值”二者之间的关系时提出来的，此理论认为公司的负债数额越高，则公司产生的价值也会随之赠大，二者之间呈正比。MM理论对公司所得税加入考虑范围，同时也考虑了个人所得税的因素，个人所得税与个人投资中所获取的利息二者抵消，那么企业在负债背景下进行资金筹措所追求的避税效果根据个人所得税的抵消而消失；在不考虑企业所得税与个人所得税的因素时，无论是否负债，所有企业的价值都是其经营利润和报酬率的比值。
（三）权衡理论
权衡理论在米勒的理论结果加入了财务危机成本的理念，这一观点认为企业在负有较高负债的情况下，不存在财务危机成本，企业价值与负债资金的数额成正比。负债增多，价值也随着上升，这时，企业的风险增大，形成潜在的财务危机的可能增大。当负债达到一定程度之后，负债税额庇护利益与财务危机成本对等，二者可以抵消，这时，企业价值出现最大值，出现最优的资本结构。如果负债继续增加，那么企业财务危机成本就会增加，负债越多，企业的价值也会以同样的速度降低。
（四）信息不对称理论
依据逆向选择理论的观点，Myers认为公司进行融资时采用“啄食”顺序，即首先进行延留收益进行资金筹集，然后通过发行债券和变更股权等形式进行资金筹集，这种理论将公司业绩与资金结构定义为反向关系。依据成本理论，Jensen等人认为公司业绩与资金结构呈现正向关系，因为公司领导和决策者会过多注重私人收入，意在通过公司增加债务的方式改善收益者的行为方式。另外，在1977年的一种观点认为公司的资本结构可以向市场发送信号，所以在此基础上一些投资者就认为公司业绩与资本构成之间是正相关的，因为业绩好的公司通常会存在较高的财务负债。
通过对以上几种理论的阐述，可以看到，对公司业绩与财务杠杆二者之间关系的研究存在很大的不确定性，本文就将对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，探讨二者之间的关系，并得出结论，提出合理建议，促进房地产行业公司业绩的提升，改善公司运营。
房地产行业公司业绩与财务杠杆的实证研究
（一）研究的可能性假设
房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关。首先，第一个假设是房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关，即二者不存在直接的相互影响。在这种假设下，无论财务杠杆发生怎样的变化，公司业绩都不会随着变化或仅产生微弱的变化。在提升公司业绩时，就不必考虑从财务杠杆入手，进行战略和战术的调整。
房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈正相关。在这种假设条件下，房地产行业公司错误运用财务杠杆进行财务管理与干涉，就会减少投资者的收益，增加公司财务风险，降低公司业绩。那么，在提升公司业绩时，就需要考虑通过哪些手段，尽可能规避财务风险，提高企业收益。
房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈负相关。在这种假设下，房地产行业公司合理运用财务杠杆进行公司财务管理和干涉，那么公司的业绩提升，资本利润增加，企业甚至会出现额外的收入。那么在公司经营中，就要考虑如何恰当地运用负债，发挥财务杠杆的效应，提升公司的业绩水平。
（二）研究设计
选择研究样本。本文将2010年我国沪深两市的91家A股上市房地产公司作为研究样本，为了保证研究结构的科学、客观和准确，在选择样本时排除了上市房地产中的ST公司。
研究过程。众所周知，在房地产行业公司中，影响其业绩的因素有多个，在本研究中笔者将重点分析资本构成对公司业绩所产生的变化。公司业绩的考核标准是总资产收益率，影响选择的是净资产规模、主营利润增长率、总资产周转率和资产负债率，其中资产负债率又有流动负债率和长期负债率两项衡量标准。他们之间的关系是：
总资产收益率y等于净利润与总资产之间的比值；流动负债率x1等于流动负债与总资产之间的比值；长期负债率x2等于长期负债与总资产之间的比值；主营利润增长率x3等于本年主营业务利润减去上年主营业务利润再与上年主营业务利润之间的比值；总资产周转率x4等于销售收入与平均总资产之间的比值；净资产规模x5取其对数进行回归分析。
利用SPSS统计软件，对本文研究样本进行线性回归分析，可以得到这一数据：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通过对得到的数据进行分析，可以知道，公司总资产收益率与资产负债率二者之间成反比，与净资产规模、主营利润增长率和总资产周转率之间成正比。然而，由于长期负债率x2、主营利润增长率x3、净资产规模x5无法通过T检验，因此公司长期负债率、主营利润增长率与净资产规模三者对公司总资产收益率的作用不大。流动负债率x1和总资产周转率x4这两个变量可以通过T检验，所以二者对总资产收益率y的影响较大，根据流动负债率x1的变化，总资产收益率y会反向变化；同样，随着总资产周转率x4的变化，总资产收益率y会正向变化。
（三）研究结论
本文对房地产行业上市公司业绩与财务杠杆进行实证分析，因此对公司的流动负债率对总资产收益率的作用、长期负债率对总资产收益率的作用进行了重点分析。依据权衡理论的阐述，公司盈利能力较强时，需要增加负债增强财务杠杆的效应，如果公司盈利能力差，则需降低负债弱化财务杠杆效应，降低财务风险。从以上研究可以得出结论：公司的盈利水平与流动负债之间作用较大，之间成反比，但是长期负债对公司业绩没有太大作用。
流动负债影响总资产收益率，二者成反比。房地产行业公司通常是经过银行进行贷款获取资金，而银行出于自身利益贷出的多为流动性资金，流动资金对于房地产公司来说有着长期负债资金的功效。公司的盈利水平较低的情况，就会对流动资金的依赖程度较高。
长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。公司的长期负债是公司进行常年运营的很重要的稳定的资金来源，长期负债是公司日常运营中的一部分，公司的偿还意识不强。而流动负债是公司筹集的短期贷款或资金，这部分资金需要在短时间内进行偿还，公司就必须利用这部分资金在短时间内进行快速流通，增加收益水平。由于领导者对二者的偿还意识和利用渠道不同，就使得长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。
相关建议
房地产行业公司应当慎重使用财务杠杆。从实证研究中，我们可以分析出资金结构中的某些构成部分可以促进业绩的提升，但这并不代表财务杠杆与公司业绩就成正比。因此，房地产行业公司在利用财务杠杆效应时，要慎重考虑，加强财务风险防范，避免不必要的损失。
房地产行业公司应当适当扩大发展规模。规模化生产可以提高公司的负债水平，增强公司低于财务风险的能力。房地产行业公司根据自身的实际情况，在进行项目的可行性分析基础之上，适度扩大公司经营规模，提高盈利能力，改善公司业绩，完善公司财务体系。
房地产行业公司应当不断提高运营能力。公司领导者和决策层需要强调债务意识，对公司资金和其它资源进行合理配置，对资金结构和财务结构进行优化，并加强对资金利用的监督和审核，提高公司运营能力。
房地产行业公司应当增加自身融资渠道。目前我国市场竞争压力巨大，以银行贷款为主同时拓宽房地产公司的融资渠道，不仅可以降低银行贷款压力，还可以增多公司筹集的资金。一方面，可以发放债券、转让股份等方式进行融资，吸引民间闲散资金进行资金筹措；另一方面，还可以将房地产产品进行证券化，降低融资风险和融资难度。
综上所述，房地产行业公司业绩与财务杠杆之间存在一定的关系，公司领导者在进行财务决策和资金筹集时，要重视二者之间的关系。
参考文献：
1.张欢.基于竞争战略的财务杠杆与企业绩效关系的研究[J].南京理工大学，2010
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（一）房地产企业财务会计管理制度不健全
对于我国房地产企业财务会计管理工作而言，制度的缺失始终是影响企业发展的重要因素。从目前出现财务问题的房地产企业实例来看，大部分房地产企业都未能建立起科学严谨的企业财务管理系统，在财务会计管理工作实践中，管理随意性问题较为明显，虽然一些房地产企业已经初步建立起财务会计管理制度，但是却难以得到有效执行，制度形同虚设，给房地产企业的资金管理带来极大风险，甚至影响到企业的资金安全。
（二）房地产企业财务管理人员素质有待加强
如前文所述，我国房地产企业财务会计管理风险较高，要求企业财务会计人员拥有较为全面的知识结构和能力结构，具备较强的财务管理经验、风险意识以及专业素养。但是，目前我国大部分房地产企业财务管理人员风险管理意识较为薄弱，专业素质能力较低，未能认识到房地产企业持续健康发展必须要有完善的财务会计管理作为基础和后盾，而只是把财务会计管理视为简单的工资发放和记账销账等，在实际工作中也仅仅是凭着主观经验做判断，缺乏财务会计管理的系统规划。
（三）房地产企业成本管理存在不足
对于房地产企业而言，施工成本控制。工程招投标！土地使用权竞夺和项目方案设计，都与其成本直接相关，但是，我国一些房地产企业在土地使用权竞夺过程中存在不理性行为，造成土地实际成本和竞买价格严重偏离，在项目方案设计过程中，未能整体考虑各种成本影响因素。在工程招投标过程中，标价与最终成本差距过大。在工程施工之前，未能进行有效的造价控制，导致工程造价管理各个阶段工作脱节。以上存在的种种问题，直接说明房地产企业财务会计管理不力，直接导致成本管理不足的问题。
（四）租入固定资产和借款购置固定资产的核算方法不一致
《企业单位会计制度》对于未付租金的部分在“其他应付款”中进行了反映，也充分体现了资产与权益的关系，并形成了固定基金。但由于借款购置固定资产和融资租入固定资产在性质上是一样，而处理方法的不同，导致了利用借款购置固定资产和权益的关系不能充分的反映出来，违背了会计信息的一致性原则，不利于会计信息使用者对事业单位会计信息的了解。
三、我国房地产财务会计制度完善对策
针对我国房地产企业财务管理制度中存在的问题，要着力建立健全房地产企业财务会计管理制度，主要从企业内部和外部两个角度入手。
（一）加强房地产企业财务会计管理制度完善的外部环境
从房地产企业的外部环节来看，房地产行业在我国整个国民经济体系中作用十分重要，关系到民生，国家必须要加大对房地产企业的管理和控制，加强对房地产行业的监督！管理和指导，不断优化房地产行业发展的外部环境，为各个房地产企业提供公平公正的外部发展市场环境，特别是要不断完善房地产企业财务会计管理相关规定。
具体而言，首先要建立健全我国房地产企业财务会计管理制度和准则，从国家法律角度来保障财务管理的合法性，让房地产企业财务管理有法可依、有章可循。与国外房地产企业财务会计管理相比，我国房地产企业财务会计管理水平较低，必须不断提高企业财务会计管理工作水平，不断借鉴国外房地产企业财务管理的成熟经验，房地产行业协会也要担负起相应的行业管理责任，引进国外房地产企业财务管理最新方法和最新理念，政府部门要建立和完善房地产企业财务会计信息披露，加强企业财务审计，通过企业内部审计和外部审计有效配合，不断推动我国房地产企业财务会计管理制度完善。
（二）优化房地产企业财务会计管理制度完善的内部环境
要着力完善房地产企业财务管理制度体系，加强资金的统一管理和统一监管，避免多头管理或分散管理；要根据房地产企业实际情况和房地产行业特点，建立相应的资金控制模式，如资金调度模式和资金监控模式，加强资金的安全管理，合理安排、统筹兼顾，不断扩大房地产企业自有资金比例。
（三）提升房地产企业财务会计管理人员的素质能力
从房地产企业的内部环境看，我国房地产企业要更加重视企业财务会计管理的重要性，无论是企业财务人员还是企业管理人员，都必须在思想上真正认识到财务会计管理的重要性，而且要完善岗位责任制，明确企业财务部门。财务管理人员、财务人员的职责，确保责任落实到人。房地产企业财务管理的重要性和对财务会计管理人员素质能力结构的需求，要求房地产企业必须不断加强对财务会计管理人员的培训，通过开展在职学习来提高管理人员的素质能力。
（四）加强固定资产会计核算和监督
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本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。
一、财务风险的概念
（一）财务风险的概念
财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]
（二）财务风险的基本类型及其影响因素
1.财务风险的基本类型
企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。
2.财务风险的影响因素
财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。
（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。
（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。
（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。
二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状
（一）企业背景
陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。
（二）目前房地产行业财务风险现状
2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。
1.资金筹集--融资全面收紧
受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。
2.资金使用--面临土地价格高压
在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。
3.资金回收--楼市交易惨淡
房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。
三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析
（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因
陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。
（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析
本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。
1.从短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]
（1）营运资本的计算与分析
营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。
（2）速动比率的计算与分析
速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。
（3）现金比率的计算与分析
现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。
2.从长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。
（1）资产负债率的计算与分析
资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。
（2）净资产负债率的计算与分析
净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。
（3）长期负债率的计算与分析
长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。
四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施
基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：
（一）要合理调节融资结构
陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。
（二）进行战略性转移
陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。
（三）合理开发土地以及加大营销的力度
每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。
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篇7
一、房地产开发公司加强财务管理必要性
房地产开发公司作为资本密集型企业，资金链是一个决定企业生死的要素。资金的流动存在于企业的投资、筹资、生产经营的各个环节，任一环节资金链的断裂都有可能导致企业的生存危机。而且，企业的资金又不是越多越好，这会降低企业资金的使用效率。尤其是房地产开发公司，其开发周期长，资金的投入和回收是不断交叉的，因此需要开发公司了解开发整个项目的每个环节，以便对资金进行有效管理。另外，成本和质量的制衡是房地产公司的另一主题，如何在保证质量的基础上进行成本控制，对房地产公司及其重要。因此，做好企业的成本控制和成本管理，对房地产企业有很大的重要性和必要性。
二、房地产开发公司财务管理中存在的问题
当前我国房地产开发公司、尤其是中小型开发公司，财务管理都存在着一些问题。
（一）对财务管理的重视性不高
我国房地产开发公司将管理工作的重点集中在经济效益上，对财务管理的重视性不够，尤其是忽视了财务管理工作在长期规划中的作用。一些房地产开发公司仅仅将财务管理定位为记账等会计类工作，对财务管理认识不够。另外，一些公司对开发项目的可行性研究重视度不够，有的甚至不进行可行性研究，项目安排随意性大，没有对资金投入、资金回收、期限等进行详细安排，导致整个财务管理过程的混乱。
（二）财务管理的制度缺乏规范性
我国房地产开发公司没有建立清晰的财务目标，制定的制度也缺乏实际操作性，没有起到有效的指导作用。有的公司的制度形同虚设，没有得到有效的实施。
（三）财务管理人员的素质不高，财务管理水平低
当前我国一些房地产公司的财务管理人员财务管理意识淡薄，对财务管理的认识不够，且文化程度不高，因此，业务技能也不高，他们缺乏系统财务管理知识，在实际工作中只是凭经验和直觉进行管理，这一问题会影响房地产企业财务运行的安全性和效率。
（四）财务风险大，融资渠道单一
房地产企业作为资金密集型企业，资金链的保证对其及其重要，资金流动的周期很长，且前后期的资金流量很不平衡，所以保持资金的安全流通是很重要的工作。但是，随着我国对房地产企业的管控越来越严格，加上其本来的风险，房地产企业融资也越来越困难。
三、应对房地产开发公司财务管理问题的对策
（一）加强对财务管理的重视程度
房地产公司的领导者需要转变经营管理理念，加强对财务管理的重视程度，并将这种重视落到实处，同时将重视程度传递给财务管理人员，严格财务管理人员的招聘，加强对财务管理人员的培训，为财务管理工作的顺利进行打下坚实的基础，营造良好的氛围。另外，保证在项目开发前期做好可行性分析，运用财务管理中项目投资分析的知识，对项目开发的周期、投入、收益等进行详细分析，以保证后期开发过程中资金的可控性。
（二）制定科学规范的财务管理制度，并严格落到实处
房地产企业管理者要充分了解本企业项目运行和管理程序，参照本行业的标杆企业，建立一套科学规范且适用的财务管理制度。在建立规范的财务管理制度的基础上，加强财务人员对管理制度的学习和应用，并在实际应用过程中加强监督，保证财务管理制度的顺利实施，起到应有的作用。同时，在运行的过程中不断进行反馈，以及时解决出现的问题，不断完善这一制度。
（三）加强对财务管理人员的培训，提高企业的财务管理水平
房地产企业既要严格财务管理人员的招聘，又要注重后期对财务管理人员的培训，无论是认识上还是技能上。财务管理人员技能的提高，有助于企业财务管理水平的提高，进而可以顺利推进企业的财务管理工作，这对整个工程项目的顺利进行都很重要。
（四）加强对资金的管理，多元化融资渠道，以降低企业的财务风险
房地产企业的财务人员要加强对资金管理的重视，整体上把握资金的流入和流出，对项目不同时期资金的流动有整体上的认识，并提前做好准备，防止出现资金流断裂的问题。有关现金流管理的具体措施有：编制现金预算，加强对应收账款的管理、加快资金回收期，合理利用现金浮游量、充分利用商业信用，加强对投融资的管理等。对于融资问题，企业要优化融资方式，进行多元化融资。企业集团还可以在整个企业建立资金池，将各个项目的资金进行统一管理，对各个项目的资金进行调剂使用，从而保证整体的稳定。
四、结束语
总之，房地产企业的财务管理非常重要，认识并解决这些问题，对房地产企业的持续发展有着重要的意义。
参考文献：
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随着我国国民经济的发展，房地产行业发展势头尤为迅速，由于我国房地产行业基础差、起步晚，各种行为都不规范等原因，致使房地产公司存在着巨大的财务风险隐患。目前房地产企业如何合理有效地避免财务危机对保证房地产行业长久稳定发展，乃至全民经济发展都具有非常重要的意义。
1房地产行业的财务风险成因分析
11宏观因素分析
房地产行业的外部环境包括政治因素、法律因素、经济因素、社会文化因素、自然环境因素和技术发展因素等，所以房地产行业的外部环境不受自己控制，当国家和地区经济情况发展变化时（经济全球化加快等），首先受到影响的就是房地产行业。目前国家对房地产开展的调控政策如：财政政策、货币政策、税收政策等，也影响房地产行业的发展。因此房地产行业很难控制未来发展的走势。同时又由于房地产开发项目具有周期长、回收期长、投资大等特点，导致公司发展也存在一定的缺陷，具体表现如下。
111市场不成熟
我国房地产是20世纪90年代初新兴产业，相对世界其他国家房地产行业来说，起步比较晚，发展速度猛烈，无论发展过程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产发展过程中没有重心，盲目前进。出现一些企业将闲置资金投入到没有进行前期市场调查的房地产项目，导致房屋销售不畅，资金无法正常收回。
112政府政策影响
我国房地产行业发展速度过快，根基不稳，为了适应国民经济发展需要，政府多次出台宏观调控政策。当房价上涨趋势过快时，国家严格控制开发商贷款条件和利率，从而削弱房地产发展势头。当房地产行业发展进入低谷时，采取贷款放款优惠政策，鼓励国民购买，维持国民经济平衡发展。
113风险意识淡薄
由于房地产快速发展，使得房地产投资者在近二十年获得了高利润的回收，他们被胜利冲昏了头脑，忽略了风险意识。同时，房地产公司在规避风险意识方面缺乏相应的控制制度，没有实现按照制度进行风险控制。
12微观因素分析
121缺乏财务预算和财务管理意识
在房地产行业发展过程中，有将近四成的房地产公司在经营过程中仅停留在会计核算，而缺乏财务预算和事后财务分析，没有有效的发挥财务管理的职能。甚至有的房地产公司外聘会计公司做，由于会计对公司情况和业务不了解，不能做到日常财务数据的有效控制。
122盲目举债，资本结构不当
一些公司被刚开始的高利润冲昏了头脑，不计后果的将资金投入到房地产开发过程中，而缺乏开发项目的全盘考虑和长期规划，导致房地产项目开发后期资金运作困难，不得不向银行大量贷款，由于仅靠银行贷款，其借款渠道单一，导致负债成本过大。
123成本费用控制不严
由于目前房地产市场投资过热，房价过高，房地产暴利，使得房地产企业忽视了成本费用控制，主要表现在三方面：首先，不重视建设项目的规划阶段，经常出现项目方案还没有确定下来就着急开工进行建设，致使在项目建设过程中对项目方案反复修改，项目成本也随之增加；其次，招投标环节走过场，部分开发企业不愿搞公开招标；再次，普遍重视对施工阶段的成本控制，而忽视了设计阶段的成本控制。
2房地产行业财务风险特点
21财务杠杆使用过度
大多数房地产公司以向银行贷款的方式应对房地产开发所需要的大量资金，但是过度贷款会导致资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆使用过度意味着资金流动风险增高，稍有不慎公司就面临着巨大的还款压力。
22资金周转率偏低
由于房地产项目开发所需资源多，资金投入大，征地、土地开发、房屋开发都属于资金严重消耗部分。虽然房地产通过房屋预售、现房销售和物业管理等方式将资金收回，但周期比较长。
23资产期限不匹配
由于房地产的资金投入大，资产比较多，其流动资产主要是存货（包括原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品）。由于房地产存货流动性差，属于不易变现的资产，导致房地产公司流动资产和流动负债率不匹配，致使资金偿还压力过大。
24现金流入期限不均衡
由于房地产公司大部分资金采取外部资金投入并在项目开展期进行房屋预售等方式获得资金流入，致使房地产现金流入不可控，一年高一年低，现金流入期限出现严重的不均衡。使得现金流入较少的一年要面临资金短缺的流动性风险，现金流入较多的一年又会产生大量的资金冗余。
3房地产行业降低财务风险的对策
31加强财务活动过程管理
311筹资风险的管理
向银行贷款是房地产行业目前采取的主要融资方式。经过行业分析，房地产公司过度贷款会造成负债率过高。所以房地产公司融资方式应该采取以银行贷款为主，吸引外部投资等创新融资方式为辅，形成组合性融资，从而改变因负债率过高导致房地产行业财务风险，确保项目资金顺利流通，股东权益具有稳定的收益率。
312投资风险的管理
房地产开发项目属于高投资项目，其最重要工作的就是项目前期的需求分析和可行性调研，应充分了解国家政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应信息以及房地产市场需求等。如果城市规划信息不准确，导致开发商选址的错误判断，最终会导致开发房屋出现滞销。
313现金流量风险管理
房地产公司从开始融资就承担着财务风险，所以在公司资金回收环节最为重要，而应收账款的及时回收是影响资金回收风险的重要因素。所以应加强对应收款项的管理，首先建立稳定的信用政策；其次客户购买房时确定客户的资信等级，评估购买用房公司的偿债能力；最后，确定合理的应收款方式和比例。
32建立完善的风险预警系统
如果房地产公司没有建立和完善财务风险预警管理系统，不能有效地避免财务风险，将会使财务危机扩大化，所以建立完善的财务预警系统至关重要。
321及时编制现金流量预算，建立短期财务风险预警系统
房地产财务短期内的主要工作是现金流量预算的编制，为了保证现金流量得到有效管理，房地产公司应该建立完善的预算及预测系统，以周、月、季、半年、年为阶段将具体项目汇总，分析预期收益、现金流量和财务状况等。
322建立财务风险预警模型，确定长期财务分析指标体系
财务预警指标一般包含反映企业负债偿还能力、盈利能力和资产运营能力等。房地产公司应该参照房地产特点，并根据自己公司的实际情况，具有侧重的对企业财务指标进行调整，从而建立适合企业长期发展的财务风险预警模型。
4结论
综上所述，只有不断提升房地产的财务管理水平，加强财务风险管理，才能保障房地产公司长久稳定发展，才能实现国民经济的科学合理发展。
参考文献：
篇9
（二）财务管理对推动房地产企业快速发展具有促进作用
由于财务管理内容及其在这类企业资金管理的实际作用，财务管理工作被视为是推动这类企业迅速发展的重要因素。经过深刻了解掌握房地产企业运营情况得出，权衡房地产企业运营效能的一个主要标志是看其财务管理工作做得是否足够深入全面到位。因此，我们应该认识到财务管理对房地产企业的发展起到的作用。
（三）财务管理可以保证房地产企业有序地经营
在如此激烈的竞争中，如果想要有序地经营房地产企业，并且提升它的业绩，就要足够地重视财务管理等工作。联系房地产企业运营管理实例我们不难发现，财务管理品质在评估房地产企业运营管理方面扮演着重要角色，怎样处理好财务管理工作是房地产企业运营管理的关键内容。
（四）财务管理就是房地产企业体现高效化管理的主要措施
思考到房地产公司的特殊性，现款周转频繁是公司的最大特点。能够在保障安全的首要基础上高效的使用公司现有资金进行企业的扩大发展已经成为了房地产行业至关重要的课题。毫无疑问财务管理是保证这一目标能够实现的重要手段。可以看出，房地产企业的高效管理需要科学的财务管理，财务管理对于房地产企业发展具有举足轻重的作用。
二、房地产企业财务管理的现状及存在问题
虽然财务管理是促进房地产企业的重要措施和有效的影响手段，但是由于企业经营管理环境和员工素质等各方面原因，房地产企业在管理财务的过程中，在以下几个方面还是存在一定的问题。
（一）项目的可行性研究不到位
现在中国的房地产企业财务管理中的一项最严峻的问题，就是对房地产企业开发的一些项目的可行性分析不到位，有可能引发企业在该项目上的亏损，甚至会影响整个公司的发展。所以，项目的可行性研究制约了财务管理取得预期效果。
（二）财务管理意识淡薄
目前我们国家许多有关房地产的公司对于财务处理的问题的解决控制方面还很轻视，缺少足够的理解思想，这种差距都会对财务管理整体有着巨大的影响与改变。目前，从经营房地产企业的情况来看，我们必须要改变财务管理意识淡薄的局面。
（三）财务管理方式不规范统一
人们都知道，因房地产企业可以同时开发多个工程项目，建立不同的项目公司，甚至在一个大型的房地产企业会存有多个分公司或子公司，正是因为这种分项目开发的多类化，而各个项目的财务管理形式都有差异，所使用软件、成本费用、会计类别、核算方式等也不统一，如不能使用统一的财务管理方式，一定会造成财务管理工作进入被动局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地产企业财务人员成本掌控能力低，因财务人员不是工程造价人员，对项目的成本造价缺少专业知识，很难判断成本的价格是否合理。由于人们缺少管理成本的能力，所以房地产企业的财务管理的效果就不理想。
（五）资金管理能力较差
现今在我国的房地产企业的资金筹集、回收、投资、支出都有着投入太大且周期太长，资金很难形成健康的流动模式，企业资金也缺乏相应的管理观念。资金管理不善，是房地产企业在财务管理方面的薄弱环节，这在很大程度上制约着企业的全面有效发展。
三、房地产企业提高财务管理质量的具体措施
提升对于财务管理的整体效果需要在公司财务管理问题的基础上，再从下面的几个角度进行深入。
（一）提高项目的可行性研究质量
现阶段我国房地产企业在进行项目开发的时候，一般对可行性的研究程度不够，这样会增加企业经营的风险，给企业带来潜在的危害，为此各房产企业在审核项目的时候应该加强对可行性的分析力度，同时还要与财务部门合作，结合财务分析，有效的得出项目可行性的真实情况。
（二）加强财务管理意识
目前财务管理意识不强降低了房地产企业管理的效率，要想让这些企业的管理水平整体提升，就必须重视财务管理的地位，注重提高企业财务管理的意识，通过增强意识带动管理水平提高，进而使整个企业的管理水平都得到提高，保证企业的健康发展。
（三）采取规范统一的财务管理方式
现阶段房地产业内还没有建立统一的财务管理体制，各项规章还不规范，导致财务管理得不到有效的规范。因此，要想让财务工作更好的为房地产企业服务，就必须从房地产公司的实际情况出发，建立规范的财务制度。为此，我们应优化财务管理手段，统一财务管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是关乎整个财务管理系统效果好坏的重要因素。因此，我们需看重成本管理工作，仔细研究房地产企业营销管理形势，把成本管理当作财务管理中的重要工作，不断提升成本管理技能，让成本管理成果可以满足现实需要，从而达到现实的房地产企业进步的目标。
（五）加强对资金的管控
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Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
现如今，我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业，但是在金融危机的一次洗礼之后，房地产已经不再有过去的高增长和高利润。在多次的波动中，房地产行业的营运资金管理也备受关注。
1. 营运资金管理理论
1.1营运资金
本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析。狭义上的营运资金是指营运资金的净额，即是流动资产与流动负债的差。公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率 等来衡量。
1.2营运资金管理
营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理。一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持。公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产。营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理，公司可以通过内部的资金转换机制，使两者达到最优组合。在管理中，我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度。
1.3房地产行业营运资金管理
房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心，是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制。房地产开发，如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设，都需要有大量资金的投入。在前期的开发和建设阶段，公司需要的资金最多，支出资金的回收期也很长。
房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性。房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长，因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节。
2. 地产行业营运资金管理现状
在此，我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司，并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、现金流量表等做了分析。这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰。在资产、负债结构分析中，我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况。
2.1营运资金流动性分析
2.1.1流动资产结构分析
流动资产和非流动资产相比，它具有盈利能力差、风险小的特点。如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大，说明公司的财务风险较小，盈利能力较低。
表1中，我们可以看出，我国的房地产行业的资产总额呈上升态势。在房地产公司的资产中，流动资产的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流动资产是房地产公司的血液。而在流动资产中，存货占比最大，在70%左右，而且比重有上升的态势。由于房地产行业的特殊性，存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的销售，房屋的价值高，许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款。进入到后金融危机时代，为了减少行业内的泡沫，政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施，这使得房地产公司的存货的周转更困难。公司积压的存货越多，资产整体的流动性就会变差。在流动资产中，应收款项也占了一定比重，大约在10%左右。而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定。对于房地产公司来说，存货和应收款项的流动性更类似于长期资产。可见，房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性。
2.1.2流动负债结构分析
流动负债也称短期负债，是指公司需在一个营业周期内偿还的债务。流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力。
由表2，我们可以看出，房地产行业的负债规模很大。房地产是一个高投入，周转慢的行业，一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金，所以必须要采取负债的方式。而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高，在70%左右，而且比重呈上涨趋势。之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债。进一步分析表2中的数据，我们可以看出，房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%。房地产公司先预收顾客的购房首付款，再对这些资金进行有效利用。预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定，只有当公司销售很景气的时候，公司才会有可能收到大量的预付款，从而盘活现金。一旦房地产行业呈现下滑趋势，公司的流动资产筹集将会受到影响。
2.1.3短期偿债能力分析
速动比率是速冻资产与流动负债的比值，它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小。速冻资产是流动资产减去存货的差额。
不同的行业存在不同的速动比率，所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案。房地产行业具有存货占比大的特点，存货又存在销售及压价的风险，因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值。
经验认为，理想的速动比率应该是l。如果公司的速动比率低于1，则会被认为短期偿债能力偏低，但这也仅是一般的观点。
我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温，销售比较顺畅，量价齐升，大量现金回流，速动比例较2008年有大幅度的上升。根据前几年的财务数据可知，像万科的速冻比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月开始，市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降。2011年5家公司的速动比率都有所下降，大概维持在0.4。
2.2营运资金营运能力分析
2.2.1现金管理分析
狭义的现金仅指库存现金。广义的现金则还包括各种现金等价物，如有价证券、银行存款和在途资金。如果没有足量的现金作为保证，就很可能使得公司资金周转困难，无法继续经营。但是，如果持有的现金过量，公司也会受到损失，因为现金是一种产生极少收益的资产，过多的持有货币，会存在机会成本的问题。在此我们选择广义上的现金含义。
由表4可以看出，保利和荣盛的现金周转天数逐年降低，说明这两家公司的现金的管理有好转。而其余三家公司的货币资金周转天数有波动，说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控，不定因素还会影响公司的管理，其中，金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右，说明它们的资金的周转比较缓慢。
2.2.2应收账款管理分析
应收账款是企业在经营中，由于销售、提供劳务等原因，应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等。公司提供信用业务，虽然可以为公司带来一定的收益，但同时也会付出代价，如出现拖欠货款，应收账款回收难的风险等。在房地产行业，应收账款相对资产而言比较少，这是由行业的特点决定的。房地产行业为现金交易，预收款项是他们主要的收入来源。
由表5可以看出，金地对应收账款的管理比较好，其应收账款的周转天数维持在40天以内，而且周转速度逐年加快，2011年其周转天数只有12天，这个数据让许多公司都望尘莫及。而其他四家公司应收账款的周转天数都较大，且呈逐年递增状态。万科在2011年应收账款的周转天数达到780，超过了两年。可见，万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题。保利也有类似的状况。为了提高资产的流动性，公司应加快应收账款的回收。虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强，但是这一指标也应该控制在一定限度内。
2.2.3存货管理分析
房地产行业中，占流动资产比例最大的即为存货。而存货中，除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外，很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地产行业的存货周转速度比较慢，存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金。最高的北辰，在2011年，存货周转天数为3000，即8.2年，说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想。普遍来看，存货周转都需要4年多，而且周转的速度逐年减慢，也说明了房地产行业竞争的激烈性。存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现，影响到公司的盈利和还贷能力。
3. 地产企业营运资金管理问题
通过以上数据的分析，再结合房地产行业的整体背景，我们可以看出，房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：
3.1存货多
通过上面的数据分析，我们可以看出，房地产行业公司普遍存在存货较多的问题。在房地产行业，存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋。存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响。由于从2009年底开始，房地产市场一直呈下调趋势，销售的不畅直接导致公司存货的堆积，再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备，又加重了这种情况。对于房地产公司来说，存货是公司未来发展的保障，但也是风险的主要来源。
3.2负债比例高
通过对负债结构的分析，我们可看出，房地产行业的资产负债率较高。由于我国对房地产企业进行股权融资和IP0的条件较多、较严，而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展，因此许多企业都选择从银行进行融资，这便导致了房地产行业过高的负债率。而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险。
3.3偿债能力弱
房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降，资产的流动性不断降低，速冻比率大幅下降，这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的。公司的销售环节出了问题，资金被套，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售，盘活现金，从而逐步增强公司的偿债能力。
3.4资产营运效率低
通过对营运资金营运能力的分析，我们看出房地产行业资金的营运效率较低，周转时间较长。在交易过程中，对于公司出现的应收款项的收回，许多公司还存在问题。赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题。而对于资产中占比最大的存货来说，随着房地产行业市场的下调，销售的不通畅，存货的周转变得更慢，有的企业存货周转达到7、8年的时间，这有点令人毛骨悚然，所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题。
结束语
房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业，它的兴衰也能预示出宏观经济的走向。而房地产行业的营运资金之于房地产行业，就好像房地产行业之于宏观经济，营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势。因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发，才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上。
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随着我国市场经济体制的建立和发展，企业的规模越来越大，功能越来越强，分工越来越细，协作越来越多，这就对现代企业管理提出挑战，加强对企业的财务控制就是其中一个经久不衰的话题，也是当今企业需要解决的重要问题。许多企业因为财务控制薄弱导致经济效益低下，甚至导致企业破产。财务控制是财务管理的重要环节或基本职能，与财务预测、财务决策、财务分析与评价成为财务管理的系统或全部职能。
二、财务控制的含义
要了解财务控制的含义，首先要理解内部控制的含义。我国独立审计准则中将内部控制定义为:企业为了保证业务活动的有效进行，保证资产的安全和完整，防止、发现、纠正错误与舞弊，保证会计资料的真实、合法、完整而制定和实施的政策与程序。资金筹集、资金投放、资金营运和收入分配是财务管理的整个资金运动过程。从管理环节来看，它包括财务预测、财务决策、财务控制和财务分析等。其中最核心的部分是财务控制，其含义就是通过调节、沟通和合作，对企业各个层次上的财务活动进行约束和监督，使个别、分散的财务活动整合起来，对企业财务管理目标的实现和企业财务的安全有着直接的影响。财务控制的综合性最终表现为资产、成本、利润这些综合指标上。
三、房地产公司的财务控制
随着企业的发展，开发项目的增多，集团公司己经无法有效地直接管理各项目开发公司。设立总公司后，对项目开发公司按开发项目的性质进行了归口管理。随着管理层级的增加，集团公司只能对项目开发公司进行间接地控制。在财务控制领域，企业集团必须建立有效的财务制度，通过为成员企业确定基本财务制度、财务工作流程，来规范成员企业的财务管理活动。集团公司对成员企业的财务控制主要体现在资金控制、成本控制、财务人员管理、财务信息控制等方面，在这些控制领域中建立了符合企业集团管理要求的制度，以助于完成对成员企业的有效监督与控制。
1.资金控制。资金是企业的血脉，所有管理活动都需要有足够的资金作为物资基础，资金管理的效率高低和效果的好坏，将直接关系到企业经营的总体效益的优劣。房地产行业是资本密集型行业，需要大量的资金投入，在日后销售中又会收回大量资金。房地产行业这种大量资金的经常性收入、支出，更突出了对资金的管理的重要性。由于房地产建设项目需要资金的大量投入，而投资者自有资金相对有限，仅靠房地产开发企业的自有资金往往难以将这种再生产进行下去。所以，在正确确定项目总投资额的基础上，还需要分析比较，以较少的成本、较高的效益、较安全的管理，筹措到必要的资金，为投资计划的实施，投资目标的实现提供资金保障。资金来源控制房地产企业的资金来源渠道主要有内部筹措资金、外部筹措资金以及销售收入。
(1)内部筹措资金。内部筹措的资金一般包括股东投入资金、自有资金积累和内部公司借入。
(2)外部筹措资金。外部筹措资金包括银行贷款、基金信托、发行股票、债券、财政拨款、承包商带资承包等。
2.成本费用控制。房地产建设项目成本费用主要包括土地及工程建设支出、开发费用支出、税金及基金支出等。在整个建设项目开发中，土地和工程建设投资所占比重较大，属于控制的主要对象。开发费用支出虽然所占比重较低，但易受主观因素影响，也是控制的重要对象。税金及基金主要包括土地增值税、营业税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,以及由地方政府决定征收的各种基金。由于这些税率或基金收取比例基本固定，所以产生偏差的可能性较小，且受主观因素影响也小，所以不是控制的主要对象。因此，集团公司将成本、开发费用作为建设项目控制的主要对象。
(1)成本控制。成本控制是房地产开发企业财务控制的核心内容，企业利润目标能否实现，很大程度上取决于成本目标能否完成。成本控制主要由以下几个阶段构成:成本标准(目标)的制定、目标的执行与调整、执行结果评价。
(2)费用控制。对房地产开发企业的费用控制主要指对销售费用、管理费用、财务费用的控制。费用总额占建设项目投资总额的比例虽然不多，但是由于销售费用、管理费用的支出易受主观因素控制，所以也是重要的控制对象。房地产开发的财务费用主要是因融资而支付的利息费用。因此，财务费用的多少主要受融资规模的直接影响，只要控制好融资规模，就无须对财务费用进行更多的控制。集团公司对销售费用、管理费用、财务费用实行的是目标控制，即在项目开发前即制定了相关指标，并将实际完成情况纳入奖金考核体系中
(3)税金控制。房地产企业的税金主要有营业税、所得税、土地增值税、契税,以及一些地方性基金等。由于税率在税法中已经规定，所以税金中的可控因素很少。可操作的税金控制主要表现在两个方面: 第一，税收优惠政策。第二，利用合法、合理方式减少或延缓税金的缴付。
3.财务人员管理。财务人员的管理模式。①全员委派、集中管理；②自主选用、资格管理、例外核批；③财务负责人委派、其他财务人员自主管理财务负责人一般有两种管理模式:总会计师制。总会计师是为了满足企业经营管理的需要，完成企业总经理在目标责任方面开展的企业内部财务管理等活动，工作重点是提高企业的经济效益，完成董事会下达的多项经济指标，参与本企业重要经济问题的分析与决策。财务总监制。财务总监是为了保护投资者权益，保证企业总经理任期目标、责任实现而开展的投资者财务监督活动，工作重点是对企业总经理行为和企业行为实务监督，防止企业背离投资者要求，弄虚作假，侵犯投资者合法权益。
4.财务信息控制。作为一个集团性公司建立有效的财务信息系统，是进行科学决策的需要，也是集团公司了解下属公司经营状况的需要。建立良好的财务信息系统，需要对四个环节进行控制:信息内容、信息渠道、信息发送环节以及信息接收环节。
总之，有效的财务控制，是保障集团企业平稳运行的前提。通过建立资金控制、成本费用控制、财务人员管理、财务信息控制等，使房地产公司建立了较为完善的财务控制体系，降低了企业运营中的风险，提高了财务控制能力。
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一、职业技能的构成
从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。
房地产开发企业
房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业
房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部
房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司
土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]
二、核心课程与专业技能的构建
根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。
表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求
[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]
三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现
1.房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学
房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。
具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。
房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。
2.关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学
房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：
一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。
二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。
三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。
四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。
以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。
信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。
3.关于房地产市场调研课程的软件辅助教学
针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。
4.关于房地产市场营销课程的软件辅助教学
学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。
市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。
5.关于房地产估价课程的软件辅助教学
例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。
高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。
参考文献：
[1]肖艳.房地产经营与管理课程沙盘实验教学探索[J].高等建筑教育，2013（1）.
[2]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.
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二、财务管理与控制：及时掌握国家相关财务政策并反馈总经理及相关部门，规划、组织、实施公司财务管理工作。通过组织各种措施的实施，进行财务分析、资金管理，确保公司保持良好的财务状况。并根据集团的要求，执行并完善财务监控体系，进行有效的财务内部控制；协助集团各关联公司，对集团内运营所需资金进行及时、安全调拨，检查公司重大资金的使用计划及安全流向；对公司各项开支、成本费用进行日常的申请、审核、确认；加强预算资金管理、控制工作。组织编制财务预算，检查、实施、跟踪和分析执行情况；
三、工程决算与收益管理：理解并坚决执行******公司、******公司的发展战略及盈利模式并进行房地产开发项目、公建项目的各月、各期有关工程决算的审核、支付，确保投资回报的有效实现和及时进行风险预警、控制，分析财务风险的各项因素并能及时提出建议，实现企业投资者的权益最大化。落实公司财务战略，以保证公司的整体战略实现，为公司的经营运作、业务发展及对外投资等事项提供决策依据；
四、筹资管理：按照董事长对公司发展的要求，及时进行融资申请资料的起草、收集、报送，配合金融部门对公建项目、房地产项目的贷款评估及抵押等手续办理，协助总经理顺利完成筹融资3000万元的任务；
五、销售管控：负责销售合同的审核、销售收款的审核工作。根据我公司房地产销售流程，设计严密的销售收入财务管控程序，实行销售审核、收款岗位分离和多套销售台账互相牵制。至今已销售***户，审核合同***多套（户），涉及合同金额1.13亿元，总回款6200余万元，实现合同零投诉、收款零失误。确保销售回款资金的安全，有效防止、杜绝因工作失误的差错和挪用公款现象的发生。确保销售收入当日及时解款入账。及时结算、支付业绩。
同时，在房地产销售行情不景气的情况下，对公司产品充满十足的信心，努力向亲友、老同事推介本公司楼盘，目前已经推荐成交*户，登记存量客户*户。为公司楼盘销售尽一份应尽的绵薄之力。
六、外联工作：加强与税务、财政、
工商、金融、中介机构等的沟通和联系，确保公建工程垫资款及工程资金顺利拨付。协助总经理加强与税务部门的沟通，使地税局今年7月对201*年度房地产公司稽查结果的充分理解，顺利结案。做好公安解释沟通工作，保证投资公司年检顺利通过，确保我公司利益得到最大保障。
七、行政后勤：根据集团一系列制度规定，结合******公司的实际情况，两年来逐步制定出台了一系列岗位职责和涉及公司对人、财、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各项事务的良好局面。
总之，作为公司综合部经理，我深知我的工作职责，积极协助总经理的工作，积极协调好部门之间的工作，完善公司制度，促进公司营运良性循环，确保企业各方面的运作顺利进行，保证公司利益最大化目标和发展战略的顺利实现。同时也深感任务沉重，责任重大，也正是基于这样的压力，才给了我努力工作的动力，时时刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的时间里让自己能够了解公司情况，以便顺利地开展各项工作。非常感谢公司董事长、总经理对我的信任，为我提供了一个施展技能的平台。为了更好的回报公司及同仁的关爱，我在努力做好公司各项工作的同时，不断追求业务上的知识更新和工作质量的提高，工作之余，报名参加房地产经济师的学习、考试，以提高自己的房地产理论水平和业务管理能力。本职自入职两年来，只求全心付出，不求个人利益，想的最多的是如何在自己的本职岗位上做好工作，来报答公司对我的的恩情，从未申请加薪或转正。随着******公司第二期工程、******公司贸易业务的启动，将面临更加繁重的工作。今斗胆向总经理、董事长一并递交转正、加薪申请，恳请总经理、董事长予以考虑，薪资能否按2010年公司制定的岗位薪酬标准，将本人薪资水平按综合部经理月薪****元的标准，自2012年10月1日起执行。如能得到转正并加薪，我会继续用谦虚的态度和饱满的工作热情做好我的本职工作，从更高的层次来理解、看待、处理公司各项事务，以更高的工作业绩标准要求自己，以此为新的起点，愿承担更多的责任、义务，以更好地为公司发展服务，为公司创造更多的价值，与公司及各位同仁一起共同创造美好的未来！如公司不予考虑，说明自己的工作离公司及领导的要求还存在差距，我会比以前更加努力，用更加积极的、更加负责的、更加担当的态度去做好每一件事务。
恭祝公司发展前程似锦、财源滚滚。
加薪不是目的，只是希望让我们做得更好！
期待您的答复。
此致
敬礼！
