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一、引言
所谓“营改增”，指的是国家于2012年推行的将营业税改为增值税，即对项目统一征收增值税来代替原来征收的营业税的税法改革。增值税是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，其最大的优点是可以明显减少重复收税的问题。随着中国税制改革步伐的逐步推进，增值税变成了中国间接税的首要税种。但因房地产业本身存在的像土地这样的固定资产不能抵扣，涉及业务范围广，项目成本结构复杂，所涉及税种数量多的问题，该行业的税务改革方案迟迟不能出台。直到2016年，国家对房地产业的改革中，其增值税的税率高至11%，一直承受着沉重的税收负担。所以，新的税务制度下就需要新的税务筹划策略，才能使企业得到更好的发展。
二、“营改增”税制对房地产业的影响
1.税收负担增加的税务风险
“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，税率为11%。仅从税率方面看，“营改增”后税率有大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣的情况下，将面临着税负加重的税务风险。
2.房地产业的财务风险加大
从房地产业的经营特点来看：第一，开发经营具有计划性及复杂性。第二，开发建设周期长，投资数额大。第三，因工期影响等因素，经营风险大。以上的经营困难影响着企业能够获得的增值税发票的时间和数量，而房地产业的税负与进项税额的抵扣直接关联，因此，特殊情况下难免出现代开、虚开增值税发票的行为，这样也就容易造成房地产业的税务风险。
3.建安成本现金流出增加的风险
参考建办标[2016]4号文件：工程造价=税前工程造价×（1+11%），从建筑业本身能取得抵扣项来源分析，其税前工程造价相较营改增前变化不大，所以因税率的提高，工程造价也有明显的增加，而增加的部分势必会通过提高建筑施工承包合同总额向房地产开发企业转移，所以建安成本现金流出会有明显增加。
三、房地产业纳税筹划方法的建议（不考虑选择简易征收方式）
1.梳理上游合作企业名单，选择合适的合作方
我国采用的是税款抵扣的办法，用公式表示就是：应纳增值税额=销项税额-进项税额。由此可知，在遵守税法的前提下，想达到控制应纳增值税税额的目的，纳税人一方面可以降低销项税额，另一方面可以增大进项税额。然而，就房地产业而言，不管采取哪种销售方式，销售价格一旦确定，销售税额也随之确定了。那么，房地产业的税收筹划重点就应该放在如何扩大进项抵扣上。因此，房地产业可以在选择合适的合作方上达到扩大进项抵扣的目的。
税法对于正常可抵扣的进项税额有明确规定，即必取得增值税专用发票。出于此种考虑，在报价差异不大的情况下，建议房地产企业选择从一般纳税人处采购物资。因为一般纳税人具备开具增值税专用发票的条件且税率高，房地产业凭借该发票就可以抵扣较多进项税额。相反，小规模纳税人通常情况下只能提供增值税普通发票或者由税务机关代开的3%税率的增值税专用发票，房地产企业要么不能抵扣要么抵扣税额较少。
在确保能取得增值税专用发票的同时还应考虑发票取得的及时性，以保证进项税额能够均衡的参与抵扣。所以有必要对合作的供应商进行梳理分类，从优秀中选择最优的合作方。
总之，从扩大进项税抵扣以减轻房地产业税负的角度看，达此目的的一切方法都系于增值税发票的收集上，而增值税专用发票又必须从上游合作方手里获取，因此，合作方的选择实乃重中之重。
2.开发产品业态的转型应适应市场趋势
根据市场情况，房地产公司还可以通过调整开发业态，开展多元化经营，将普通住宅、非普通住宅和商业办公同步开发，适当增加精装房，统考增值税、土增税、企业所得税整体税负，合理地进行纳税筹划以减轻企业税负。同时，市场需求是不断变化的，房地产公司应当及时预判市场并把握市场脉搏，了解消费者需求，及时调整产品的开发业态和销售模式，提高项目的去化速度，以加快资金回笼，降低企业税负压力。
3.加强对增值税发票的管理工作
“营改增”政策推行后，增值税发票等同于货币资金，同时为应对项目竣工时的增值税清算、土增税清算和企业所得税清算，对发票的管理工作就显得尤为重要。所以，房地产企业应编制企业内部发票管理办法并严格执行。首先是对于购入发票的管理，确保任用专业的财务人员来对增值税发票领钩、开具、保管和核对；其次是对从外部取得发票的管理，加强对业务部门经办人员进行发票知识培训；最后是对发票流转环节做好流程管理，确保发票从房地产企业开具到客户取得和从合作方开出到房地产企业财务部门统一保管整个过程有人负责。
总之，房地产业增值税核算方法既新又杂，既需要财务人员不断提高自己的专业水平，及时掌握税收政策的最新动态，同税务机关和专业培训机构保持密切联系，增进同行业的交流，向他们学习有价值、可借鉴的税收筹划方法；又需要房地产企业内招标部门和合同管理等部门重新设计招标文件和合同中涉税条款，从源头上控制税务风险。
四、结语
房地产业关乎千家万户，很多家庭奋斗一辈子的目的，不过是渴望一套房子的梦想。我国社会经济的发展，推动着税收政策的相继变化，而“营改增”税改政策对房地产业的影响又是广泛而深刻的，正确处理好增值税下的纳税筹划，是房企为顺利过渡并向前发展所要打的一场攻坚战。文章站在“营改增”税改政策对房地产业影响的角度，提出了税务改革的方法，以期房地产业能在新税制下能得到更好的发展。
参考文献：
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随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。
所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。
一、房地产开发企业税务筹划的意义
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。
参考文献：
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房地产业税收筹划案例分析
――兴邦房地产开发公司筹划实务
兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。
通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：
1．资金筹措的纳税筹划
兴邦房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元(120×33%)。
（2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元(150×33%)。
2．收入确认的税收筹划
兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。
3．土地增值税的筹划
兴邦房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，兴邦公司应缴纳土地增值税为：
增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200（万元）。
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：
普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000－8000）×30%=600（万元）；
豪华住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）
应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。
4．闲置房地产投资筹划
兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为400万元。
下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2。
（1）采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1；
城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%Xl＝0.35%X1；
教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1
总体税负Y1＝营业税＋房产税＋城建税＋印花税＋所得税＋教育费附加
＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1
（2）采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；
土地使用税(此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米)，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L；
所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2；
总体税负Y2=房产税税负 + 土地使用税税负 + 所得税税负
=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
（3）寻求税负均衡点
由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：
0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33
在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：
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一、税务筹划的概念及特点
（一） 合法性。
税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
（二） 可筹划性。
经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。
（三） 目的性。
房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
（四） 多维性。
筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节。均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
（5）专业性
税务筹划的专业性很强，其核心是熟练掌握我国的税收政策。税收法规变化频繁，不少税收法规的规定不够明确，这些情况给实际操作带来许多困难。成功的税务筹划方案需要税收专业人士和企业所在行业的专业人士合作完成。
二、房地产企业税务筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其耗点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一） 规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现。
（二） 投资转化技术
房地产开发企业、除了开发、销售房产这—传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
（三） 税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集巾于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四） 实现技术
主营业务收入的筹划，其切人点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
三、房地产企业主要税种的税务筹划
（1）营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。通常来说，我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：
① 价外费用的筹划
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资
费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“”业务。只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取.则房地产公司应交纳营业税300000*5%=1500万元。节约税金250万元。
② 利用税率不同的筹划
因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算。总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司。只签订一份销售合同，则营业税为：
9000*50000*5%=2250万元：如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。节约100万元。
（2）土地增值税的税务筹划。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例））规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
①根据土地增值税的征税范围进行筹划。土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
②利用土地增值税起征点作税收筹划。土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
③选择合适的建房方式，a.合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。b.代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
（3） 房产税筹划
房产税是以房产为征税对象。依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%一30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征.由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少。合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时。往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目。通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
（4） 企业所得税的税务筹划分析
我国自2008年1月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25%。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
①合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
②合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献
[1]张艳纯 企业纳税筹划[M].长沙：湖南大学出版社，2004.
[2]毛夏鸾 企业纳税筹划操作实务[M].北京：首都经贸大学出版社，2004.
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一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.
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(一)房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税收,它是国家参与企业利润分配的重要手段。我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业,其中居民企业是指依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象,包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得,以及利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下,按照税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。
(二)房地产企业所得税税务筹划的意义
房地产企业所得税的税务筹划是以符合税收政策导向为前提的,无论对于起,还是对于国家来说,它都有重大的意义。首先,它有利于实现企业财务目标。房地产企业经营的重要财务目标就是实现税后利润最大化,而企业所得税的多少将直接影响着税后利润的大小。如果房地产企业能够作好税务筹划工作,就可以使企业在当期或未来一定时期内少缴纳企业所得税,增大税后利润。其次,它有利于企业竞争力的提高。企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的所得税税务筹划有利于规范其行为,使整个企业的经营管理更为合理和合法,实现财务活动健康有序的运行。再次它有利于优化产业结构,合理配置资源。房地产企业根据税法中税基与税率的差别,根据税收的各项优惠、鼓励政策,进行有关税务筹划活动,虽然在主观上是为了企业价值最大化目标的实现,但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下,沿着国家宏观调控的目标,逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路,体现了国家的产业政策,有利于促进资源的合理配置。
二、企业所得税法的相关规定
(一)对准予扣除项目的规定
应纳税所得额是企业所得税的计税依据,按照企业所得税法的规定,应纳税所得额为企业每一个纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除,以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。基本公式为:应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。由此可见,扣除项目对于应纳税所得额的确定就至关重要,因此,我国企业所得税法对扣除项目作出了明确的规定,主要体现在扣除项目的范围和扣除标准上。在范围上,我国企业所得税法规定企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项,企业所得税税款,税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出,未经核定的准备金支出,企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费,以及非银行企业内营业机构之间支付的利息等,不允许税前扣除。在扣除标准上,工资、薪金支出,汇兑损失等可按照实际发生额扣除,但有些项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除。
(二)对税收优惠的规定
税收优惠,是指国家运用税收政策在税收法律、行政法规中规定对某一部分特定企业和课税对象给予减轻或免除税收负担的一种措施。我国企业所得税法规定了包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等一系列税收优惠方法。具体包括以下十项:一是免征与减征优惠主要体现在从事农、林、牧、渔业项目的所得和国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得等;二是国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的所得税税率征收企业所得税;三是小型微利企业减按20%的所得税税率征收企业所得税;四是对研究开发费、企业安置残疾人员所支付的工资加计扣除优惠;五是创投企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资,可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;六是企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法;七是企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,可以在计算应纳税所得额时减计收入;八是指企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;九是民族自治地方的自治机关可以决定减征或者免征企业所得税中属于地方分享的部分;十是非居民企业减按10%的所得税税率征收企业所得税。
(三)对防止企业避税的规定
税务筹划是在国家在符合国家法律及税收法规的前提下进行的,而有的企业在利益驱动下,可能会采取一些避税措施,这与税务筹划是不同的。我国新企业所得税法对防止企业避税做出的规定,主要是针对企业与其关联方之间可能发生的避税行为。这里的关联方是指与企业存在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系,直接或者间接地同为第三者控制或在利益上具有相关联的其他关系等关联关系之一的企业、其他组织或者个人。企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。税务机关依照规定进行特别纳税调整后,除了应当补征税款外,并按照国务院规定加收利息。而且税务机关有权在关联方交易发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。所以,企业在进行税务筹划的过程中,应该符合国家法律及税收法规的前提下进行,避免误用关联方交易等避税方法,因为这些方法不仅不能正确地给企业进行税务筹划,还可能适得其反,给企业带来损失。
三、房地产企业所得税税务筹划方法
(一)利用准予扣除项目进行税务筹划
把握好税法在准予扣除项目的相关规定,选择适当的会计处理方法,是所得税税务筹划的关键环节。首先,我国企业所得税法规定企业实际发生的准予在计算应纳税所得额时扣除的合理的支出包括成本、费用税金、损失和其他支出,而税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出。因此,房地产企业应该尽量避免发生该类支出,因为这些支出要面临多重的损失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得税上扣除的损失。其次,企业发生的有些支出项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除,所以房地产企业需要把握好这些项目的扣除标准。例如职工福利费不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除;工会经费不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除;职工教育经费不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除;业务招待费按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰; 广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除,超过部分,准予结转以后纳税年度扣除;企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分,准予扣除。
(二)利用税收优惠进行税务筹划
利用税收优惠进行税务筹划,是一种简单易行的措施,值得房地产企业将税法灵活运用。因为税收优惠税法的导向,可以使纳税人获得合法的节税利益,对整个国家的经济建设也是非常有利的。同时国家也是鼓励企业这么做,因为税务筹划不仅减轻了企业的税收负担,同时它也促进了国家的宏观调控。与房地产企业所得税税收优惠有关的包括以下两点。首先,关于安排残疾人员加计扣除优惠,企业安排的残疾职工,按实际支付给残疾职工工资100%加计扣除。企业安排国家鼓励安置的其他就业人员,按实际支付给该职工工资的50%加计扣除。房地产企业可以利用企业所得税法关于这一点的税收优惠条件,在合适的岗位聘用一些残疾人和国家鼓励的其他就业人员,这样一方面可以给社会做出更大的贡献,另一方面,也可以帮助企业减少企业所得税。其次,企业所得税法规定购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备的,其设备投资额的10%可从企业当年的应缴纳所得税额中抵免,当年不足抵免的,可在以后5年内逐年延续抵免。房地产企业如果在经营过程中如果需要购买机器设备的话,可以考虑是否购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备,这样既保护了环境,也可以少交纳企业所得税。
(三)利用会计核算进行税务筹划
在我国现行所得税法下,房地产企业除了利用准予扣除项目和税收进行税务筹划外,还可以利用会计核算中的不同处理方面进行税务筹划。这种方法可能没法减少企业的纳税总额,但能将纳税的时间递延到下一年或未来几年,而由于货币具有时间价值,因此,纳税时间的递延也会给房地产企业带来收益。首先,房地产企业可以通过对收入确认时间的控制进行税务筹划。在每一个纳税年度,房地产企业应纳税所得额为它的收入总额,在进行所得税筹划时,企业应特别关注临近年终发生的收入的确认,因为这类业务最容易对收入确认时点进行筹划,如果房地产企业当年的收入大大超过可扣除项目的话,可以考虑能否使原先计划下一年确认的收入符合当年确认收入的条件。其次,房地产企业可以利用固定资产的折旧方法及年限的不同进行税务筹划。固定资产折旧是房地产企业成本的重要组成部分,运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上是不一致的,则分摊到各期的固定资产的成本也存在差异,这最终会影响到企业税负的大小。现行企业所得税法规定,企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限,或者采取加速折旧的方法,房地产企业可以利用这些规定进行企业所得税税务筹划。
参考文献:
[1]陈焕平.浅谈房地产企业的税务筹划.河北企业,2009年04期
[2]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2008
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（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
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二、房地产开发企业税务筹划存在的问题
我国房地产开发企业在近些年获得了长足的发展，但是在税务筹划方面存在一些不足，具体体现在以下几点：
1.税务筹划理念不够先进
从目前来看，我国不少房地产开发企业常常是在出现税务问题后才想办法采取相应的解决措施，这就导致企业存在税务管理制度缺乏，正式纳税筹划方案不足的问题，进而造成企业难以实施有效的纳税筹划工作。这种情况直接说明房地产开发企业的税务管理理念还不够先进，仍旧停留在事后解决的层面，事前预防的意识还不够扎实。由于税务筹划理念不够先进，所以房地产开发企业难以进行有效的纳税风险评估，在一定程度上增加了企业的税务风险。
2.税收风险管理意识不足
房地产开发企业是社会经济发展的重要产物。但从目前来看，有些房地产开发企业的政企定位不够清晰，企业的领导层基本是政府统一任命的，企业法人代表几乎都在地方党委和相关部门中担任要职，企业的资金和利润依旧由国家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依旧发挥着决定性作用，这就导致企业的管理模式中有着强烈的政府行政色彩。从掌控经济资源的角度来看，房地产开发企业的利润和税收都是国家的经济资源，企业的所得税和增值税都是国家收入，所以企业领导层认为企业纳税和上缴利润都是属于国家的，这从心理上就降低了对税法的崇拜感。企业在生产经营中也很少有意识地防范税务风险，如果企业出现税务危机，领导层一般会采取托关系、找熟人的方式去解决。而税务部门又基于面子考虑，不对房地产开发企业的税收违法行为进行强烈曝光，这就导致房地产开发企业的税收风险管理意识严重不足。
3.税企之间沟通不顺畅
房地产开发企业的税务筹划工作不到位，还有一部分原因是税企双方沟通不畅造成的，由于税企交流不畅，双方对税收政策的理解不尽相同，容易造成信息不对称情况。毫无疑问，良好的沟通和交流能够有效减少征纳双方对税收政策理解的偏差，减少企业由于理解偏差而导致的税收风险。
三、房地产开发企业优化税务筹划的策略
针对存在的问题，房地产开发企业应该从以下几点入手来优化税务筹划：
1.优化税务风险管理部门的设置
房地产开发企业要加强税务筹划工作，要优化税务风险管理部门的设置，要与企业的整体发展战略相衔接。房地产开发企业要想适应市场经济的发展，必须设置专门的税务风险管理部门，由总经理领头，赋予税务部门的部长一定的决策权，使其参与到企业决策过程中，还要尊重税务部门的独立性和自主性，发挥其在税务管理工作中的应有价值。具体而言，房地产开发企业要使税务部与财务部处于同等的地位上，由总经理直接领导，利用领导层的高度关注，使税务部门与其他业务部门进行密切合作，税务部还要招聘能力过硬、业务熟练的税务专业管理人员。
2.提升办税人员的综合素质
我们都知道我国的税收法律比较复杂，如果办税人员综合素质不高，可能会导致企业产生偷税漏税的不良心理。要想获得长远发展，房地产开发企业必须提高办税人员的综合素质。首先，企业要完善现有的人员结构，面向社会招聘财务总监、职业经理人、税务部总经理等高级人才；其次，企业要主动引进专业的税务人员，为企业的办税人员队伍注入新鲜血液，要选拔出真正优秀的税务高级管理人员，并为其提供良好的发展条件，使其尽情发挥才能；再次，企业还要加强税务业务培训，促使税务人员加强税法学习，提高法律意识，格尽职守，专心工作；最后，企业还要构建有效的奖惩机制，对于在税务筹划工作中表现出色的工作人员，要及时给予奖励和表彰，激发起工作积极性。对于在税务筹划工作中表现不佳，给企业造成税务损失的工作人员，要严惩不贷、以儆效尤。
3.建设税务风险防控机制
诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯曾经做过一项研究，研究结果显示，税务风险管理工作做得好的企业，每年可以为企业多创造高达38%的经济利润。企业进行税务风险管理，旨在规避税务风险，并为企业创造更多的利润。要加强税务风险防控，企业一般要重点关注企业的发展战略、对外投资计划、重要经营活动、跨国经?I业务方案和战略执行等方面可能存在的风险点。对于房地产开发企业来说，要从企业的筹资、融资、投资、生产经营、利益分配等各个涉税业务环节加强事前、事中和事后的科学筹划。具体而言，房地产开发企业要做到以下几点工作：
一是加强风险意识，企业领导层要认识到税务筹划和税务管理不一定能完全获得经济利益，如果筹划方案没有生效，反而会对企业带来税收损失。二是企业要强化合法性原则。房地产开发企业的税务部门要熟练、正确地应用税收法律法规，在税法的准许范围内加强税务筹划，坚决摒弃偷税漏税的违法违规行为。三是企业要提前制定应对税务筹划风险的计划和方案，在筹划税务之前，要全面评估各种方案，对于各种意外情况，要尽量做到未雨绸缪，防患于未然。一旦发生意外，房地产开发企业要将损失降低到最低程度。三是可以聘请专业的税务机构转移税务风险。针对房地产开发企业当前的发展情况，可以考虑将部分税务事项外包具有专业知识和专业技能的税务师事务所等中介机构，这样不仅能转嫁风险，同时还能提高税务管理工作的效率。
4.加强内外税务信息沟通
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一、关于税务筹划
1.税务筹划的合法性：税务筹划，只能在税收法律许可的范围内进行。其中有两层含义：一是必须要遵守税法。二是不能违反税法。合法是税务筹划的前提，当存在了多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化的选择。对于违反税收法律规定，逃避纳税责任，以降低税收负担的行为，属于偷税、逃税，要坚决加以反对和制止。
2.税务筹划的筹划性：在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这在另一个方面为纳税人提供了可选择较低税负决策的机会。
3.税务筹划的目的性：税务筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里面包含两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间，获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。
4.税务筹划的风险性：对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。
5.税务筹划的专业性：专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且只面临社会化大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大，仅靠纳税人自身进行税收筹划显得力不从心。因此，税务、税务咨询作为第三产业便向专业化的方向发展。
二、税务筹划的切入点
税务筹划是利用税法客观存在的政策空间来进行的，这些空间体现在不同的税种上、不同的税收优惠政策上、不同的纳税人身份上及影响纳税数额的基本税制要素上等等，因此应该以这些税法客观存在的空间为切入点。
1.选择空间大的税种
从原则上说，税务筹划可以针对一切税种，但由于不同税种的性质不同，税务筹划的途径、方法及其收益也不同。实际操作中，要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。一般说来，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。因此，税务筹划自然要瞄准主要税种。另外税负弹性还取决于税种的要素构成。这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基越宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。
2.以税收优惠政策
税收优惠是税制设计中的一个重要要素，也是贯彻一定时期一国或地区税收政策的重要手段。国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。因此，用好、用足税收优惠政策本身就是税务筹划的过程。选择税收优惠政策作为税务筹划突破口时，应注意两个问题：一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠，以欺骗手段骗取税收优惠；二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按规定程序进行申请，避免因程序不当而失去应有权益。
3.以纳税人构成
按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，就不需缴纳该项税收。因此，企业理财进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某税种纳税人，从而从根本上解决减轻税收负担问题。如在1994 年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为，营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负较增值税小规模纳税人的总体税负轻。当然，这不是绝对的，在实践中，要做全面综合的考虑，进行利弊分析。
以影响应纳税额的几个基本因素为切入点，影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小。因此，进行税务筹划，无非是从这两个因素人手，找到合理、合法的办法来降低应纳税额。
4.以不同财务管理环节和阶段
企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以有税务筹划的工作可做。投资管理阶段，选择投资地点时，选择在低税率地区如实施新企业所得税法以前可以选择沿海开发区、高新技术开发区、国家鼓励的西部等地区，会享受到税收优惠选择投资项目时，国家鼓励的投资项目和国家限制的投资项目，两者之间在税收支出上有很大的差异；在企业组织形式的选择上，尤其在两税合并以前内资与中外合资、联营企业与合伙企业、分公司与子公司，不同的组织形式所适用的税率是不同的。
经营管理阶段，不同的固定资产折旧方法影响纳税。不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额相等，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳税所得额；不同的存货计价方法的选择，一般来说，在物价持续下降时，采用先进先出法计算的成本较高，利润相对减少，反之，如能采用后进先出法，则可相对降低企业的所得税负担；采购时，采购对象是不是一般纳税人也有很大的影响。
三、建议对策
（一）营业税的税务筹划分析
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。
（二）企业所得税的税务筹划分析
我国自2008 年1 月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25％。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
总结：
房地产开发是中国当前和今后的经济增长点，在中国经济中发挥着重要作用，本文从投资活动和经营活动等方面对房地产开发企业税务筹划进行了详细的分析和探讨，涉及到了营业税、企业所得税的税务筹划分析，以期达到合理避税，使法人利益最大化的目的。
参考文献：
[1]王丽.房地产开发企业税务筹划探析.财会通讯，2014（1）.
篇10
一、企业税务筹划必要性
众所周知，税收筹划对企业具有极为重要的作用。它影响着企业的经营利润，在特定的税收政策和环境下，合理的税收筹划，不仅可以减轻企业的税负，节约开支，还可以提高企业的利润和可用资金，从而大大提高了企业的竞争力，并在此基础上实现企业价值的最大化和企业发展的良性循环。而对房地产企业来说，由于具有投资规模大，资金密集，建设周期长等的特点，从设立项目到中期施工再到最后的销售过程中，会涉及一系列税种，比如营业税、房产税、所得税以及土地增值税等。这些税种现金流支出巨大，如果能够对其进行合理的税务筹划，便可以大大提高资金使用价值、降低项目总体成本，同时也使企业建立正确的依法纳税的税收法制观念，促进了税收制度的进一步完善。如果不能够合理的进行税务筹划，那么对于房地产企业的财务状况和经营成果产生一系列负面效应：成本无法有效控制，利润潜力未能充分挖掘，企业经营目标与理念无法实现，同样也不能对税收制度的建设和完善产生助推影响。
二、房地产开发企业税收筹划技术
怎么样才能降低纳税成本，从而降低房地产开发企业的税负，用合理的、最低的成本实现企业利益最大化，这是很多房地产经营者都在思考的问题。
房地产开发企业因其行业特点，业务涉及领域范围广泛，经营活动和方式也较为灵活，所以采取的筹划技术手段相应地也应该是多样的，根据筹划技术的特点和业务领域的不同，将其归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
对于土地增值税来说，它适用于四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。因为我们可以选择规避平台筹划规律对其进行税务筹划，在这个筹划的技术过程中，最关键的一点是要争取调节销售价格、扣除额等来实现对增长率的有效控制，进而实现合理避税，争取企业税后收益最大化。
（二）投资转化技术
除了传统的开发、销售房产的模式，房地产开发企业还可以采用更加多样的经营模式，比如出租、投资联营等，这样的投资转化技术，更好的对房地产开发企业税务进行筹划。
（三）税基筹划技术
因为房地产开发企业投资额巨大，要保持其持续经营能力，就必须不断筹措资金，不同的筹资方式对税基的影响也不同，税基的降低也是合理避税的有效手段之一。例如就具体的融资方式而言，企业可以采取银行贷款筹资、发行债券等职权融资，也可以采取股权融资；但就对税基的意向来说，债权融资存在利息抵税效应。股权融资则不能降低税基，因为其属于权益资金模式，利润分配是在税后进行。
（四）收入实现技术
基于实现技术，对市场销售和收入的结转进度进行合理筹划控制，通过把控收入的确认进度来降低税负。具体到房地产企业来说，国家相关税收政策对于其收入确认条件等方面的约束总体来说是很严格的，企业所得税的预缴要按照预售收入的预计利润率进行纳税，营业税的缴纳要把房产销售定金、预收房产款包括在内，但不并意味着没有筹划空间。
三、房地产税务筹划具体方式
（一）利用临界点进行税收筹划
在房地产开发中土地增值税的筹划中，最常用的方法就是纳税临界点筹划法，它是指纳税人在经营中遇到税收的临界点时，通过对收入和支出进行调控，以合理降低税负。例如土地增值税税法相关条例规定，纳税人在出售普通的住宅时，如果增值额不及扣除项目金额的百分之二十，则不需要征收土地增值税；如果超过了百分之二十，那么其全部的增值额都应该按照相关税法规定进行征税。这里的百分之二十就是临界点，在税收的筹划过程中，充分注意和把握临界点的税负效应。作为开发主体，可以综合市场、税收等各种因素，制订科学的定价机制，控制临界增值率；同时也可以从提升产品品质的角度入手，提高成本投入从而使增值税扣除项目增加，从而控制收税临界增值率。
（二）利用不同的投资方式进行税收筹划
一般来说，房地产企业有两种物业经营方式：一种是出租物业取得租金；还有一种就是房地产联营按占股比例分取利润。投资方式的不同，将导致不同的税收筹划方式。针对目前房地产行业普遍经营现状，下面举例进行对比分析。
1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承担的税负主要为：
（1）营业税。严格来说，房屋租赁属于服务业的范畴，那么营业税就要按照租金收入的5%进行计税征税。
（2）房产税。租金收入的12%进行计征税。
（3）城建税。位于市区的房地产开发企业，城建税税率为营业税的百分之7%（视地区差异不同，其中市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，现以市区为例），也就是说，为租金收入的（5%×7%）0.35%进行计税征税。
（4）教育费附加。租金收入的0.15%进行计税征税。
（5）印花税。根据国家相关法律法规规定，在订立合同的时候，企业必须缴纳印花税，具体金额为租金收入的0.1%。
（6）所得税。城建税、教育费附加和营业税可以在税前去除，那么企业应该缴纳的所得税应该为租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即为租金收入的23.62%。
综上所述，把六种税负相加便可以计算出物业出租企业总体税负为租金收入的41.22%。
2.如果是按照联营方式，那么需要承担的税负主要为：
（1）房产税。按照相关税法规定，房产税应该在扣除房产原值的10%-30%之后进行1.2%的计税，假设房产原值为A，并且按照30%计算，那么应该缴纳的房产税为（1-30%）×1.2%，即为0.84%A。
（2）土地使用税。土地使用税的税负各地不一，我们假设城区的单位税额为B元/平方米，面积为C，则土地使用税为BC。
（3）所得税。假设联营利润为D，则所得税为25%D。
综上所述，三种税负相加便可以计算出总体税负为（0.84%A+BC+25%D）。
无论是哪一种方式，我们都可以找到税负的均衡点。一般来说，租金是前期可初步确定，故而我们可以利用租金来预测联营收入利润，即当41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D时，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
资金是房地产开发企业的命脉，作为资金密集型行业，采取什么样的资金筹措方式，对企业经营成果容易产生长远影响。从税收的角度来说，不同的资金筹措模式对企业税收的影响是显著而深远的，可以充分地利用房地产开发企业对资金需求规模大的特点，结合公司自身特点，对税收进行筹划。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业在确认收入的时候，在税法规定的原则范围内，充分利用会计的谨慎性原则，用客观实际的标准进行收入确认评估，对能够确定收回的部分确认为收入。
综上所述，对于房地产企业的税收筹划有多种技术和方案，且每一个税种的筹划并非独立，它们之间存在着紧密的联系。在实际的操作中，需要根据自身经营环境并结合企业自身特点，我们对某一种税种进行筹划的时候，要充分考虑到其他税种的影响，对企业整体影响进行充分评估， 最终实现对企业整体税负进行降低的目的。
参考文献：
[1]谢翠.税务筹划在房地产开发企业中的应用.经营管理者.2010（04）.
篇11
除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。
接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。
二、房地产开发企业税务筹划的相关原则
（一）合法性原则
合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。
（二）筹划要考虑综合性原则
综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。
现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。
我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。
（三）筹划要考虑风险均衡原则
篇12
1.随着房地产行业的兴起，许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同，使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉，经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业，这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念，房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分，在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合，更需要得到企业领导管理层的高度重视。
2.有些房地产企业出于对成本的考虑，没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算，他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作，通过这种方式，虽然可以有效的节约成本，但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。
3.随着房地产行业的极速发展，伴随着的潜在的经营风险不断增大，目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。
（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题
1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说，具有一定的局限性，具体表现在：在我国，流转税是我国税收体系中的重要组成部分，而营业税又是流转税，是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税，具有可转嫁性，是确认发生了就要征缴的税种，在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识，进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。
2.从国家的整体税务发展层面来看，我国房地产企业的税务及咨询业务虽然已经发展了一段时间，但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异，更重要的是税务机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长，在一定的利益驱动下，部分税务机构在内部人员还没有达到一定业务水平及能力的情况下，就接下了很多房地产企业的税务业务。另一方面，有些税务机构的业务职能相对比较单一，主要集中在为房地产企业税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务，而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。
二、房地产企业税务筹划的大致分类
房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税，本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：
（一）房地产企业的营业税筹划
目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务，会先代收客户的物业维修基金、契税等，到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费，则应在收款时记“其他应付款”，在实际需要缴纳的时候，从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务，应该明确区分客户所缴纳的款项的分类，不可模糊地统一计入营业收入中，这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入，所以在这方面企业一定要细化数据，财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分，做好营业税的筹划工作。
（二）房地产企业的所得税筹划
依据我国相关的税法规定，企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候，需要大量的资金投入，与一般的企业不同的是，房地产企业前期投入很多，在楼盘拿到预售证之前，不可以对外销售的期间，整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税，就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限，因为根据税法规定，企业的所得税只可弥补五年内的亏损，这就要求企业的建设周期最好控制在五年之内，这样才可以最大程度的帮助企业合理规避企业所得税。
（三）房地产企业的土地增值税的筹划
房地产企业的土地增值税的征收实行的是四级超率累进税率，最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。即房地产企业所发生的增值率越高，所适用的税率也越高。如果一个企业的项目分期进行开发，那么选择按整个项目进行土地增值税的清缴还是分期进行清缴，将会在所需缴纳的税额上产生差异。根据房地产企业的发展来看，一般来说企业在早期取得的土地的成本会比较低，早期的房地产的销售额也会相对比较便宜。而近几年随着房地产的兴起，房价节节攀高。那么在计算土地增值税的时候，越早期开发的房产，所取得的增值就会越低，需要缴纳的土增税也越少；越到近期，随着房价的提升，土地增值税中的收入也相应增加，最后的增值额也会跨到比（下转第页）（上接第页）较高一些的税率档，对土地增值税的缴纳也将会有很大的影响。所以企业在初期规划的时候，向税务机关提出申请的时候就要将企业的规划情况说明清楚，避免在后期产生巨大的土地增值税额。
三、浅析完善我国房地产企业税务筹划的方法和策略
第一，对于房地产企业而言，首先要将税务筹划的理念放在企业的经营管理中的重要位置，这个是做好企业整体税务筹划的重要步骤。这其中又包括了以下几点：一是企业前期开发阶段的税收筹划。在这个阶段需要企业对整个项目投资的来源、企业自身的经营模式以及整个项目开发的方式等诸多方面进行详细周到的规划，综合考虑各项因素。二是项目工程建设期内的纳税筹划。在整个项目成本核算过程中影响企业所得税、应纳税额以及企业的土地增值税的计算。在这个时间期间需要处理好筹划工作，关于企业融资利息计提时间的划定、借款费用资本化等这些关键问题，需要及时做好费用及建筑合同的预提工作。三是需要房地产企业建立一整套有效的税务筹划风险预警机制。根据企业财务报表的编制要求、重大涉税风险节点以及及时更新的税收政策变动等建立一整套动态的信息资料库，完善企业税收筹划中的抗风险管理机制，以便企业可以及时进行风险识别，并针对出现的风险苗头制定出有效的应对方案。
第二，房地产企业加强与税务机关的沟通。特别是在税法和新会计准则存在差异，实施各业务环节的税务筹划时，要经常向主管的税务机关专管人员进行咨询并做沟通工作。同时也要重视与专业的第三方中介服务机构（税务机构）的合作，这些专业机构的工作人员都能掌握最新的税务资讯。
篇13
（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。
（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。
（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。
（二）项目建设阶段的企业税务筹划
（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。
（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。
（三）销售阶段企业的税务筹划
（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。
（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。
（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。
（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。
（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。
二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策
（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。
（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。
（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。
（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行
三、实例应用
（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。
（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。
参考文献：
