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篇1
第一，要有风险意识。在社会主义市场经济体制下，企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时，内外部环境的变化，导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。如果在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。因此，必须树立风险意识，即正确承认风险，科学估测风险，预防发生风险，有效应付风险。首先要明确风险是不可避免的，要勇于承担和面对风险，并采取有效措施降低和防范风险。
第二，建立有效的风险防范机制。企业必须立足市场，建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。如通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。应建立财务预警机制，随时监控企业的筹资风险，把风险水平降到最低点。
第三，确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。负债经营能获得财务杠杆利益，同时企业还要承担由负债带来的筹资风险损失。为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，以实现风险与报酬的最优组合。在实际工作中，如何选择最优化的资金结构，是复杂和困难的，对一些生产经营好，产品适销对路，资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想，产销不畅，资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来商业风险的基础上，又增加了筹资风险。根据国家有关部门统计，目前我国企业资产负债率普遍过高，一般在70%左右，有的在80%以上，为了增强抵御外界环境变化的能力，我国企业必须着力于补充自有流动资本，降低资产负债率。
第四，根据企业实际情况，制定负债财务计划。根据企业一定资产数额，按照需要与可能安排适量的负债。同时，还应根据负债的情况制定出还款计划。如果举债不当，经营不善，到了债务偿还日无法偿还，就会影响企业信誉。因此，企业利用负债经营加速发展，就必须从加强管理、加速资金周转上下功夫，努力降低资金占用额，尽力缩短生产周期，提高产销率，降低应收账款，增强对风险的防范意识，使企业在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债。在制定负债计划的同时须制定出还款计划，使其具有一定的还款保证，企业负债后的速动比率不宜低于1：1，流动比率应保持在2：1左右的安全区域。
第五，针对由利率变动带来的筹资风险，应认真研究资金市场的供求情况，根据利率走势，把握其发展趋势，并据此做出相应的筹资安排。在利率处于高水平时期，应尽量少筹资或只筹急需的短期资金。在利率处于由高向低的过渡时期，也应尽量少筹资，不得不筹的资金应采用浮动利率的计息方式。在利率处于低水平时，筹资较为有利。在利率处于由低向高的过渡时期，应积极筹集长期资金，并尽量采用固定利率的计息方式，降低负债利息率。
筹资风险的阶段性控制
1.事前控制
首先，应做好企业的财务预测与计划，作好各种预算工作。在对外部资金的选择上应从具体的投资项目出发，运用销售增长百分比法确定外部筹资需求。可以从以往的经验出发，确定外部资金需求规模；也可以进行财务报表分析，使各项数据直观准确，量化资金数额，由于这种方法比较复杂，需要有较高的分析技能，因而，应在筹资决策存在许多不确定因素的情况下运用。准确的财务预算对于防范和规避企业的筹资风险具有重要作用。企业根据短期的生产经营活动和中长期的企业发展规划，预测出自己对资金的需求，提前做好财务预算工作，安排企业的融资计划，估计可能筹集的资金量。同时企业可以根据预测的筹资情况来确定资金是否能够满足企业资金的需求，并以此安排企业的生产经营活动，从而把企业的生产经营和资金筹集有机地联系在一起，避免由于两者脱节造成企业的资金周转困难，防范企业的筹资风险。在编制具体财务预算过程中，企业可以依据行业特点和宏观经济运行情况，保持适当的负债比率，根据生产经营的需求确定资金需求总量，合理安排筹集资金的时间和数量，使筹资时间、资金的投放运用紧密衔接，及时调度，降低空闲资金占用额，提高资金收益率，避免由于资金不落实或无法偿还到期债务而引发的筹资风险。
其次，因地制宜地确定资本结构，合理安排资本与借入资本的比例，降低资本成本，也就是选择合适的筹资组合。企业在经营过程中，要根据所处的行业特点和企业自身情况，确定合理的资产负债结构。在企业的资产负债结构上，保持适当的短期变现能力（如流动比率和速动比率）和长期偿债能力（如资产负债率和产权比率），可以提高企业的市场竞争力，提高企业抵抗筹资风险的能力。改善企业的资产负债结构，主要应该动态地监控资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业偿债能力的财务指标，确定最佳负债结构。在实际工作中，如何选择最优的资产负债结构，合理确定自有资金和借入资金的比例，是非常复杂和困难的。对一些生产经营好、产品适销对路、资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想、产销不畅、资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来经营风险的基础上，又增加过多的筹资风险。
最后，企业在选择负债筹资的方式中，如果选择银行借款的筹资方式应做出分析，对银行做出选择。应选择那些愿意承担风险，勇于开拓，肯为企业分析潜在的财务问题，有着良好的服务，乐于为具有发展潜力的企业发放贷款，在企业有困难时帮助其度过难关的银行。同时，要关注银行的专业化程度，选择那些拥有丰富专业化贷款经验的银行进行合作；保证所选银行的稳定性，使企业的借款不至于中途发生变故。
2.事中控制
在风险的事中控制中应重点强调资金的使用效率，增强企业使用资金的责任感，只有这样才能从根本上降低筹资风险，提高收益，这是彻底摆脱债务负担的关键。我国大部分企业长期以来缺乏资金使用效率的意识，缺少资金靠借贷，资金投入较少考虑投资回报、投资风险以及投资回收期的长短，以至于企业越借越多，自身造血功能越来越差。因此，企业应加强资金使用意识，把资金管理作为重点，确保投资效益，实现资金结构优化，减少企业收不抵支的可能性和破产风险。要加强对流动资金的动态管理，主要包括：
（1）保持合理的现金储备，确保企业的正常支付和意外所需。现金是企业资产中流动性最强的资产，现金持有量过少而无法保证企业的正常支出，企业就会因资金短缺发生筹资风险；反之，企业持有的现金越多，企业的支付能力就越强。但是现金是收益能力和增值能力较低的资产，如果企业持有过多的现金，必然失去了用这部分现金投资的机会，造成资金的机会成本过大，从而降低企业资产的盈利能力和资产利润率。因此，企业必须合理预测企业经营过程中的现金需求和支付情况，确定合理的现金储备。
（2）加强存货管理，提高存货周转率。存货是企业流动资产中变现能力较弱的资产，如果存货在流动资产中比重过大，就会使速动比率很低，从而影响企业的短期变现能力，因此要通过完善企业的内部控制和生产经营流程，使企业存货保持在一个合理的水平上。
（3）加强应收账款的管理，加快货币资金回笼。应收账款是被债务人无偿占用的企业资产。不能及时收回应收账款，不仅影响企业的资金周转和使用效率，还可能造成企业资产无法收回而形成坏账损失。因此，企业应加强对应收账款的管理，通过建立稳定的信用政策、确定客户的资信等级、评估企业的偿债能力、确定合理的应收账款比例、建立销售责任制等措施，积极组织催收，减少在应收账款方面的资金占用，加快货币资金回笼。
篇2
物业管理，又称物业服务或物业管理服务，概括而言，系指“为维持区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合，包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主体（人或组织）管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务，仅指委托管理的后一种情形，即物业小区的业主通过与专业物业管理签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。意义的物业管理一词仅指狭义物业管理，[②]本文如无特别说明，也在此意义上使用该概念。
在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同（实践中也称物业服务合同或物业合同等）为表现形态。在我国，随着物业管理业的兴起，各种因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多，统计资料表明[③]，人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增长，其中在2005年广东省发生的重大群体性事件中，因物业管理纠纷引起的占12%，物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为社会热点问题之一。
然而，人们发现，物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异，甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等基本原则，与传统合同法理论明显相悖。学者指出，契约类型的判断，是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是，这既违背了法治的统一性要求，也对我国现代物业管理行业的和和谐社会的建设带来不利。物业服务合同是公法上的合同还是私法上的合同吗？如果是私法合同，它属于哪一类民事合同？在物业管理服务中，物业公司与业主之间存在哪些法律关系？物业公司行使的物业管理权的权利来源是什么？对这些问题的回答，都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨，以期对物业管理合同的法律适用有所裨益。
一
首先考察第一层次的问题，物业服务合同是行政契约还是私法上契约？
契约本为民法所特有的，行政契约作为一项行政制度能否从民法中独立出来， 各国学者尚有不同的见解。一般认为，行政契约是指行政机关之间、行政机关与公民或法人之间， 为实现国家行政管理的目标而依法签订的协议。行政契约的法律特征在于， 合同的一方必须是行政机关， 行政合同的成立是基于双方业已存在的管理与被管理的不平等关系， 签订行政合同的目的在于实现行政管理和公共利益的目标，而且在行政契约的履行、变更或解除中， 行政机关享有优先权， 关于行政契约的纠纷也要通过行政诉讼的方式解决。
有学者指出，物业服务合同不是私法上的合同，或者至少不是纯私法上的合同，其理由：（1）从物业管理合同的名称就可以看到，双方存在着管理与被管理的关系，双律地位不平等；（2）物业管理关系既涉及公权关系，也涉及私权关系，体现公私权关系的混合特征。物业服务的内容非纯民事活动，涉及对人的管理和公共秩序（城市管理）的维护，属社会公共管理（治安、民政）等行政事务和公共利益；（3）在物业管理中，国家意志占主导地位，合同主要条款内容排除当事人意思自治，如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同对业主自动适用的效力等；（4）物业合同对合同主体的限制也排除当事人的意思自治，如关于小区业主大会和业主委员会的成立，一个物业小区只允许一家物业公司从业；（5）合同效力的强制性和广泛性，如不受签约主体限制、排除合同相对性规则，其效力自动适用购买小区物业的业主及其共同居住人甚至出入小区的人，并排除个体业主的合同解除权等。众所周知，当事人主体地位平等、意思自治、合同自由为私权合同的基本特征，而物业服务合同所具有的上述特征，使其超越了私法的调整范畴。[⑤]笔者认为，上述观点值得商榷：
第一、物业服务合同在我国长期被称为物业管理合同，但“物业管理合同”这一名称本身就表明双方存在管理与被管理关系呢？答案显然是否定的。“管理”一词虽广泛见诸于公法， 但并非公法上的专利，“管理”同时也为私法制度所确认， 如无因管理、失踪人的财产管理、破产财产管理等等，所以，仅仅从合同名称上望文生义站不住脚。
第二、对人的管理非民法调整的范畴？这一命题也很难成立。要回答这一问题，首先必须对物业管理的内容进行界定。物业管理行为涉及对物的管理和对人的管理这两大方面。所谓对物的管理，系指“对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理”，主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为，防止发生坏损，以保持物业的正常使用功能和小区环境的整洁美观，譬如电梯安全检查、自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等等。所谓对人的管理，系指“对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理” .[⑥] “其对象不以居住于区分所有建筑物上之区分所有权人的行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入。”[⑦]管理的内容为监督业主（含非业主使用人，下同） 对物业的专有部分或共用部分的使用方式，制止危害整体利益或妨害他人使用的不当行为。具体而言，主要是对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理，譬如查验居住小区出入人员的证件、维持小区治安秩序、制止业主的滥搭滥建行为等等。对人的管理又可细分为对业主的管理和对其它人的管理两种情形。
在上述两类物业管理行为当中，对物的管理基本上是一种维护和保护行为，并不带有所谓 “管理”的色彩，体现为一种人对物的关系，只有后者才存在管理行为所作用的对象——人，但这种对人的管理，是否属于行政管理意义上的“管理”呢？
笔者认为，物业管理行为中所涉及的对人的管理，其性质不属于行政管理意义上的“管理”，其本质是业主行使物业所有权的延伸，仍应受私法的调整。上文已论及，物业管理分为自治管理和委托管理两大类，为了能说清楚这个问题，让我们先从自治管理这种管理类型谈起。
在自治管理中，物业管理也涉及到对人的管理等内容，但相信没有人会说业主这种自治“管理”属于行政管理的范畴。自治管理中对人的管理同样也分为对业主的管理和对其他人的管理两种情形。其中，对业主的管理表现形式为业主之间的自律“管理”，这种管理与其说是“管理”，倒不如说是业主出于共同生活的需要而进行的自我约束更为恰当，该类“管理”行为之目的其实在于约束物业权利人的使用行为，即对个别业主的不当使用方式予以制止，以确保物业的整体利用秩序，这种“管理”的法律基础是民法关于共有和相邻关系的法律规范。而对其他人的“管理”即对出入物业小区的其他人的管理，其本质上应属于一种排除物上妨害的行为，是物业所有权人（业主） 行使物业所有权的一种具体方式，根据所有权本质上乃是所有人对于所有物为全面支配的权利的原理， [⑧]管理也当然包涵在支配当中。因此，对其他人的所谓“管理”，其法律基础仍然是民法关于所有权不受侵犯的法律规范，是业主对物业享有所有权的必然结果与表现形式，亦即物业归谁所有，谁就是有权管理的主体。因而，自治管理场合的物业管理本质上是一种民事行为，是私法上的行为，当无疑义。
篇3
就物管服务的对象而言，如果业主对物业管理的认知能力与认同程度有限，那么物业管理的规范化发展就会受到极大制约。业主对物业管理的认知能力与认同程度，需要通过多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养和提高。只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。
第二，企业文化建设是物管市场竞争的利器。在市场经济的大环境下，物管企业面临的市场竞争日益激烈。一方面，类似的企业如雨后春笋般不断涌现，但由于行业本身劳动密集性、利润微薄的特点，物管行业也必然面临重新整合、重配资源，向规模化和集约化方向发展的趋势；另一方面，人民生活水平逐步提高，人们对工作生活居住环境的要求不断提高，对其配套服务———物业管理也提出了更高要求。就物业管理企业来说，几乎所有物业管理企业都认识到了提高服务质量的重要性，但如果仅仅想通过技术、质量、价格、服务等竞争手段甩开对手，显然会十分困难。在该种情形下，有着良好品牌和公众形象的物管企业，必然会在激烈的市场竞争中占据主动，先一步抢占市场份额。在企业品牌的创建过程中，企业文化是不可缺少的利器。对物业管理企业而言，加强企业的文化建设就是使全体员工的价值观和企业的价值观一致，变被动的管理为企业自发的个人价值实现，变无形的文化为有形的企业效益，促进企业的经济效益以及社会、环境效益的提高，同时企业的对外形象、竞争力在文化建设过程中也会更好更强。物管企业品牌，实际就是企业文化对外发散力的一种集中体现。
第三，企业文化建设必须建立在良好的服务之上。物业品牌形象的根基最终落在物业管理的基础服务上，而物业管理服务质量，不只是体现在服务的技术水平上，更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为，取决于员工对公司、对业主的认识，这正是价值观范畴，也就是企业文化所倾注的领域。所以良好的服务是企业文化的基础，同时企业文化对提升企业管理服务质量也有着不可替代的作用。
二、社区文化建设是物管企业文化的展示平台
第一，社区文化建设是物业公司应当承担的社会责任。从广义上看，社区文化是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和，是介于社会文化和家庭文化之间的一种文化。一方面，物业公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业公司也不例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安保、维修、绿化、保洁，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。物业管理公司注重社区文化建设，既是物业公司发展的需要，也是社会发展的需要。
第二，关注社区文化建设的根本原因是物业企业自身发展的需求。环境的变化、生活的便利使居民对物业管理由不接受到认可，到离不开物业公司。但随着社会发展，群众生活水平提高，业主对文化生活的需求也越来越高。物业公司在社区服务中的角色和地位，让业主对物业公司在社区文化建设方面抱有极高的期望。同时，物业企业文化建设也必须依托社区文化来谋求自身的发展，所以，物管企业致力于社区文化建设是物管企业应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践证明，那些重视社区文化建设的物业公司，更能为市场所接受。
第三，物管企业在社区文化建设中是可以有所作为的。物业公司作为一个有自身利益的经济实体，为实现自己的发展目标，就必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，起到示范和主导作用。所以物管企业必须积极弘扬社会主旋律，共建小区美好环境的主流文化，将企业文化在社区的延伸与社区文化的个性需求有机结合。此外，从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业公司组织主导的社区文化建设，是企业文化在社区的延伸与外化，社区文化是物业企业文化的载体与表现形式。
篇4
物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程
只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和VODSL等宽带通信技;噩术的应用,利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成。深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。
(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应
三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动
住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。
网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。
(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足
项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等。对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润。
二、物业管理网络化在小区内的实施
(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来
通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。
(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营
在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重。网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益
如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。
目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依*着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。
三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用
在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理
据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。
发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。
(二)减少中间环节,有效降低成本
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在2010年中国上海世界博览会期间，各物业服务保障单位采用严格的团队管理、科学的作业流程、先进的维保工艺、节能的环保技术，创造了中国物业管理史上超大型国际展会物业服务保障的成功范例，尤其是开、闭幕式的礼仪服务、VIP贵宾接待、外语小语种翻译、咨询引导、租借播音、参观讲解、出入口管理、大型停车管理、司机之家服务等，超出了传统物业管理的范围。面对持续超大客流、持续高温、突发应急事件处置、高强度安全标准等考验，锤炼了一大批具有现代服务意识的年轻物业人。虽然以上企业在整个物业管理行业中只占小部分，从事的物业服务建筑面积占全市物业服务的比重不大，但是，其所发挥的引领、示范作用催人奋进，恰似优良的种子，播撒在物业管理这片希望的田野上。我们要珍惜、爱护和使用好这些宝贵的人力资源财富，弘扬、传承世博物业服务的“五敢”精神，期盼着物业管理在现代服务业发展中收获更多成果。
二、加快实现物业管理的历史性跨跃
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一、基本概念介绍
社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。社区业主自治是全体业主通过协商合作等方式实现对共有产权资源的有效治理。社区业主自治的本质是全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。物业管理有狭义和广义之分，本文中的物业管理指的是狭义的物业管理。物业管理是物业公司接受业主委托，对社区公共环境和公共资源进行管理，对业主提供服务的行为。
社区管理与物业管理的比较：
二、社区建设现存问题
（1）缺乏有效的业主自治组织。首先，在于业主自治组织的设立上，政府扮演的角色不当，是该组织无法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意识不强，参与度低，只关注自身利益而忽略了社区的整体发展，这样的意识不利于社区自治组织发挥其功效；再次，业主自治组织相关主体，包括业主委员会等，权责不明晰，地位上没有相关法律做保障，因此运行起来举步维艰。（2）物业管理的合同化性质制约了社区的自我发展。有上述内容可知，物业管理是基于物业公司与社区居民的合同条款之下所作出的管理，其条款是客观的，无法变动的，合同的签订既保障了居民业主的合法权益，同时规范了双方的行为，但是，合同无法规定生活中所有的细节，因此隐藏了很多可能出现的矛盾。（3）社区管理与物业管理的相互独立，降低了社区建设的效率。经过对社区管理和物业管理的比较，二者在运行时是相互独立的，不存在联动促进作用机制，但是，二者的权责分工确实不明确的，这就导致了很多事情发生时，即牵扯到物业管理范畴又与社区管理相关，二者不一致的处理方式会影响到社区的稳定发展，对于有的事情，二者又相互推脱，不积极解决，挫伤了业主对社区管理的信心，降低了参与自治的积极性，同时降低了社区解决问题的效率。
三、物业管理现存问题
（1）业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合，有些工作也未到位。（2）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。
四、建立有效整合机制的探究
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自立社区管理委员会在具体事务方面也重点突出，饶有成效，如：订立社区管理规约，涵盖共性约定及十余项具体的物业管理相关办法，经全体委员审议通过，使社区管理有所遵循；制定社区定期工作实施方案，包括水塔清洗、环境消毒、物业管理费收缴、节假日社区活动等，确保这些例行性事务事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社区重大工作推进计划表，对重大事项依据轻重缓急，排定近、中、长期计划，实施跟踪督促；做好物业顾问公司聘用和监督管理，对于小区安全、电梯管理等事务，聘用不同的专业化顾问公司管理，对于房屋修缮，包括公共部位及居民居家维修，聘用正规的水电及土木工程人员操作；加强社区地下车库、地面停车管理，抓好社区公用舞蹈教室、多功能教室、台球室、电脑图书室、阅报室、文娱中心等的日常使用管理，及时更新购置公共设备和器材。
（二）物业顾问公司相对弱势
物业顾问公司与社区管理委员会为市场化的雇佣关系。社区管理委员会就社区不同管理事务，雇用不同的企业或者有专业资质的人员来实施管理，如：在小区安全管理工作上，雇佣正规的安全顾问公司；小区电梯管理则招标承包给电梯管理公司实施菜单式管理；房屋维修则定期或不定期聘用合格的水电及土木工程人员管理。物业服务专业化、分工细、规模小，其特点是公司运营成本低，有的甚至是由具备资格的个体承接。这些公司型的和个体性的物业管理主体，均独立向社区管理委员会负责。社区管理委员会对其按合同给付佣金。相对而言，上海的物业服务企业则居于强势，有的小区物业办公室就叫管理处,简直像一个机关衙门：门难进，脸难看，事难办。物业服务企业大而全，看似什么都有，其实一样也不行；管理成本高，专业性差，有些服务项目还要外包转包。物业服务企业包揽小区公共区域、经营项目、公共设施等的产权性管理、经营、收益，处置事务过多。上述种种形成一个特点，即物业服务企业与业主、业委会在小区日常管理上矛盾较多，相互对立，处理困难。
（三）业主的自我管理、自我约束能力强
自立社区定期召开业主大会，成立、更新、监督社区管理委员会，审议小区管理重大事项，如动用管理维修基金等。管理委员会定期向业主大会汇报社区管理运营情况、财务收支情况、重大事项落实情况以及委员会运作情况。业主参与小区自治管理的热情高，不仅体现在不计酬劳志愿参加社区管理委员会工作上，还体现在领养小区绿化、参与小区公共活动等一些事情上。自立社区还订立业主公约，规定业主参与社区管理相关权利、责任和义务，并制定各类社区资源、公共设施、活动场所等使用管理办法。如小区管理费收缴方面发生法律纠纷，该行为法律关系主体是社区管理委员会和业主，而非业主和物业服务企业。
（四）社会文化公共事务成为小区管理的一个重心和亮点
为增强社区凝聚力，丰富社区生活，自立社区大力推进社区文化建设：坚持举办社区文化节活动，包括社区文物展、社区美食竞赛、奇石异树展、手工艺品展、书画展等，得到社区居民一致好评和踊跃参加；积极举办各类讲座、授课、旅游、小型晚会等；请医院专家到小区义诊和举行健康讲座；组织居民到大陆参访旅游，感受祖国大好河山；组织播放优秀影视节目和戏剧舞台演出；开办中医养生班、书法写作班、电脑研习班、舞蹈班、儿童读经班及品格教育营；积极组织各类公益性活动，每年定期举办“防火宣导，高楼社区防纵火组合演练”及有关防灾演练；及时组织各类赈灾募捐活动。这些活动提高了居民文化修养和综合素质，增强了社区凝聚力和亲和力。
（五）社区管理委员会协调力很强
社区管理委员会在与里委以及其他地方行政管理部门、社会组织、经济组织等事务协调中，作用很强，话语权很大。如经自立社区管理委员会协调，在社区安装提款机，福特公司搬迁电机房、减少噪音等，相关部门支援小区绿化苗木等。桃园中枥自立社区管理经验和做法还有很多值得介绍的地方，如运用信息化管理手段，尤其在安保、小区服务等方面，实现24小时全方位与社会联通的全息系统。这些都给我们很大启发。
二、台湾地区物业管理给上海的启示
（一）产权结构是解构台湾地区物业管理体系机制的关键
英国启蒙思想家洛克认为，财产权是人最重要的自然权利。人要有财产权，首先要有财产，进而拥有由这些财产而来的一系列权利，如管理、处置、收益等。有了私产私权，并落实了对私产私权的尊重，人才有尊严、才有动力、才有活力。台湾地区业主主导物业管理的积极性、主动性高，究其原因就在于尊重了物业作为财产权的规定性。正是基于这点，自治成为台湾地区物业的核心，而这又恰恰符合居住社区物业管理的根本属性。从本质上讲，居住社区是居民自治的范畴和领域，充分发挥群众自治作用是实现社区管理内生和不竭的活力。财产与财产权相统一，活力与自治相统一。在这些要素不具备或者相背离的情况下，物业管理上不去也就不足为奇了。
（二）物业领域市场开放度、社会化程度高
台湾地区物业市场体系和构成要素是充分自由、充分开放的，业主、社区管理委员会、委员会的专兼职人员，物业顾问企业，各种服务性的团体个体可自由组合。其市场准入也是开放的，尤其对个体性的经济活动组织，如个体的水电工、维修工以及其他技术劳务人员都纳入其物业市场体系。其社区物业活动、物业管理事务，基本全由社会自我组织、自我调节完成，需要政府介入的地方很少，甚至连这些对应的行政部门都不用设置。这些给我们不少启发，如物业类企业尤其居住社区物业类管理企业是不是一定要有规模，要大、要新、要强，看来还是要形成符合居住物业自身领域特点的企业格局、经营模式、适当规模以及行业准入、经济管理等。再者，启发我们一定要相信市场、相信社会，它们一定会将各类资源有效打理、有效组合，这是一个能产生内生活力、原生动力的源泉。
（三）社区管理委员会及居住社区成为社会活动、历史文化传承的中枢
这主要与台湾地区物业领域的去经济化原则以及社会事业定位相关联。台湾的居住社区物业管理从本质上讲是社会事业范畴，他们的物业管理确定了这么一个基石：物业管理领域不属于经济范畴，属于社会自治范畴，属于社会事业范畴。我们则把物业管理作为经济领域，列入第三产业，是要为社会创造财富的，作为微观的企业而言，是以盈利为主，怎么赚钱快怎么来，怎么赚钱容易怎么来，怎么赚钱多怎么来。难以想象以这样的经营思想为指导的物业服务企业会去设计各种社会文化活动以及增益个人道德、健康、综合素养等的公益活动。
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(二)社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力
社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。
(三)二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作
社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。
(四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出
物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。
二、社区管理与物业管理的融合创新模式
(一)物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书;在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。
(二)物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。
(三)物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分
物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。
三、社区管理与物业管理融合创新的社会价值
(一)通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益
社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。
(二)通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系
物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。
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高职院校中的物业管理是高等院校教育体系改革后的产物，用途就是将学校中的环境、房屋设施维护、卫生问题等由学校管理转变到社会物业管理的形式。以规范、社会性、专业性的物业管理准则。可以保障学校教育工作的顺利研究，给师生们一个良好的校园环境的同时，也提高了社会的经济效益。高职院校中的工作文件种类繁多且复杂，这就给了档案工作加大了难度。那么高职院校中的物业管理需不需要档案管理呢，回答则是必然的。
一、高职院校的物业管理工作
1、物业管理的定义
物业这两个词多在企业单位跟家庭小区中出现，在高职院校中出现还是最近刚刚兴起。物业的含义是拥有的财产和拥有物以及房地产等资产，它的范畴特别广泛。物业是指已建造完成和已经被使用的建筑类和相关的配套设备以及场地。而物业管理是指招聘物业服务方，业主和物业服务方制定物业合同，对指定的财务资产、房屋以及指定场地进行维护，以及对业主拥有的房屋、资产、设备进行的管理工作。
2、高职院校中的物业管理
高职院校中的物业管理工作形式繁多、内容丰富。简单的说就是对学生公寓、图书馆、体育场、食堂、教学楼、办公楼等场所进行维护管理化，以及学校的生态环境也要定期进行维护。高职院校中的物业管理工作必须要结合学校的基本情况，而不是完全效仿社会中的物业管理，应该在社会中物业管理的基础上，结合院校的自身情况，优化院校物业管理工作，目的是维护校园环境及秩序，以市场效益为本，集中管理、经营和服务为一体，使其具有市场性和专业性、社会化三者为一体的物业管理新体系。
由于高职院校中的物业管理工作范围广泛且复杂，物业管理人员数过多难管理，于是物业管理中的档案工作的开展就有了意义，这样可以规范整个物业管理工作。对每一处设施的维修和学校需要的支出都做好档案记录工作，优化物业管理工作的质量，开拓一个档案服务新趋势。
二、档案管理的重要性
1、物业档案
物业档案就是在物业服务中体现物业状况的媒介，以体现物业部门对业主的服务情况，对服务的内容进行有价值的记录。物业档案可以体现某一项物业服务的综合情况，是物业服务的基础及凭证。
物业档案的内容包括物业部门自己的档案，以及发展构建的成果和对接管的物业进行的服务、管理、维护记录的档案。物业档案的形式具有多样性，随着信息技术的发展，信息技术也走进了档案工作中来，利用信息技术更加系统的进行档案工作。可以避免档案繁多，查找不便且容易弄乱的缺点。
档案管理与其他管理工作一样都是高职院中的重要组成部分，是高职院发展不可缺少的重要部门。近年来我国开始大力发展高校教育事业，而高职院校每年的学生、教师职工的档案数据都会有很大的变动。且随着高职院校物业管理的发展，物业管理开始扎根在高职院校中，成为了院校中必不可缺少的重要环节。
2、物业档案管理中出现的问题
通过深入了解一些高职院校中的物业档案管理工作，我们不难发现其中还有很多显见的共性问题，有一部分的档案管理工作不够规范，物业档案工作的质量也没有达到一定的要求。主要体现在以下几个方面：1、档案资料有缺漏，资料不完整，档案内容没有及时更新。2、档案资料的存放没有科学依据，有些档案只是被随意简单的放在档案袋中，没有按时间以及内容进行合理的排序和归档，在查找档案时耗时又费力。3、档案资料管理中，进行交接工作时由于交接手续不健全会造成档案缺失的问题，这就是档案管理工作不规范的体现，当档案资料缺失后，无法追究个人责任。
3、加强档案管理工作的措施
（1）物业管理中的职工对于档案管理工作没有一定的认识度，所以要加强职工们的档案管理意识。可以采取组织培训的方法，将档案管理工作与物业质量联系到一起，培养职工对档案管理工作的参与性与积极性。
（2）可以建立一个档案管理制度，通过规范、检查、监督三者为一体的方式来完善这个制度，并且要结合实际情况采取相应的管理措施。
（3）做好物业档案管理工作是一个长期的任务，随着高职院校的不断发展，物业档案管理工作也要与时俱进。档案管理人员要清晰认识，有一个长远的思路和规划。
4、物业档案的作用
随着高职院校中物业管理工作的深入，物业档案的作用越来越明显起来，也越来越受到更多物业管理人士的关注。城市化建设发展迅速，不但学校外界对物业管理的需求越来越大，高校对物业管理的需要也愈来愈明显，作为物业管理中的重要组成部分，物业档案是对这些工程技术以及设备维护的一个凭证，可避免不必要麻烦的发生，如果物业管理中出现了数据错误，就可以利用档案及时找到解决的良策。通过档案，物业可以清楚的了解学校最近的物业需要，起到省时省力的效果。同时，当学校与物业方有不必要的合同纠纷时，档案就可以做一个调解师，来解决学校与物业之间的矛盾纠纷，从而使物业管理工作正常有序的进行。
结语： 高职院校物业管理工作的开展表明着经济探索迈出的重要一步，物业管理中的档案工作给物业管理带来了更多的便利条件。笔者认为高职院校中的物业档案工作还需要进一步的探索及研究，高校与物业部门应积极的探讨其中的共性问题，并找出解决的对策，发挥其全部的效益，建立一个新的物业管理体系和新工作机制，开拓服务新领域，以推进物业管理中档案工作的良好发展。
参考文献：
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物业管理法规与体制滞后。尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
开发商遗留问题。从大多数的物业管理投诉中也可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于历史遗留问题造成，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的油田住宅小区80%以上是油田房地产开发企业开发的，是事实上的油田一家人，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来了后患。
业主缺乏自我约束。由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强了物业管理的难度。
油田矿区住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展，构建和谐小区是十分重要和必要的。
制定完善的物业管理相关配套法规
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。
积极开展招投标机制。在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此矿区主管部门应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
建立物业管理信用档案。矿区主管部门应委派建立物业管理信用档案体系，为公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。
严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准。在物业接管时，以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程，它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此，承接查验时应注意：在承接查验前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
承接查验不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。
对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
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自党的十六届四中全会提出“构建社会主义和谐社会”的目标以来,构建“和谐社会”已经成为党和政府工作的重心。社会主义和谐社会,应该是以人为本、民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。随着我国城市建设和社会经济的快速发展,广大群众的居住环境和生活水平不断提高,物业管理己经成为社会各界和广大居民关注的焦点。近年来,政府职能部门不断加强行业监管,注重行风建设和专项治理工作,全社会的物业管理水平得到了进一步提高,这为维护良好的社区环境和广大群众的安居乐业做出了积极贡献,为构建社会主义和谐社会发挥了重要作用
社区物业管理目标是以服务为宗旨,以管理为手段,以效益为目的,通过有效的服务,充分合理地使用现有房屋,提高物业的使用率和经济效益,使之保值、增值,达到社会收益和福利的最大化;为社区居民提供一个安全方便、优美舒适、干净整洁、和谐相处的工作和生活环境;提高物业管理公司的声誉和构建良好的品牌形象;为创建一个和谐的社区提供保障,使家庭、经济、社会协调发展,提高城市的现代文明程度,实现人与自然的和谐、人与物的和谐、人与他人的和谐。
物业管理与和谐社会的建设相互依存,相互联系,相互影响,互为因果。物业管理要在社会中进行,没有和谐的社会环境,物业管理工作就难以有效率地实施;同样,和谐社区建设也离不开物业管理,没有高质量的物业管理服务,和谐社会的建设也根本无从谈起。
一、提高物业管理水平,是构建和谐社会的重要基础
物业管理是社区建设的重要组成部分,物业管理满足居民日常生活客观上存在的对居住房屋及环境、设备的服务需求。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作,正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时,物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动,不仅有利于丰富居民的精神文化生活,而且有助于促进邻里和睦,增强业主的认同感和归属感。
二、社区物业管理是构建和谐社会的重要途径
社区和谐既是社会和谐的载体,也是社会和谐的传播器,社区和谐必将贯穿于各个社区居民和社区组织,并在社区活动中得到体现和检验,形成群体效应。培植丰富多样的社区文化,形成整体社区文化氛围,使社区人得到充满关爱和便于接近的文化熏陶,满足人们精神的愉悦。在具体实践中,把握构建和谐社会与社区物业管理的联系,实现两者之间良性互动,推动形成良好的物业管理和谐秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。
(一)社区物业管理的发展有助于推动社会各阶层人员素质的提高
通过提高物业管理水平,建设文明社区,可以促进居民整体文明素质的提高,陶冶居民情操。文明社区的特征,表现在居住同一地区人们具备良好的人际关系、社会纪律、社会公德。通过文明社区建设,在社区广泛提倡文明、科学的生活方式,使社区成为培养居民正确思维方式、行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。社区物业管理倡导社区居民在社区内建设环保社区,在社区外积极参与有益社会的环保活动,建设公共资源,享受公共资源。无数小家的祥和与安康也就构成大社区大家的和谐乃至社会的和谐。
(二)社区物业管理的发展有利于良好社会风尚的形成
在现代社会的变革发展中,由于发展的不平衡,必然在一定程度上引发各部分利益群体的利益纷争与矛盾,当一些分歧与矛盾不能解决又缺乏沟通时,常常导致分歧的扩大和矛盾的激化。而物业管理公司“以人为本”的管理服务理念,不仅要求员工做好自己的日常服务工作,而且要身体力行,以诚心、爱心和谦恭礼让的服务,将管理
寓于服务之中,主动及时地协调各方关系,虽然分歧与矛盾在所难免,但往往能达成共识,化干戈为玉帛。
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具体而言，高校物业管理可分为教职工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理。就其管理服务的内容而言，包括房屋及基础设施、公共设施的管理及房屋维护与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等管理与维修；综合服务包括辖区内的治安、环境卫生、生活服务等。另外还可以根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。
（二）高校物业管理与社会物业管理的区别
高校的物业具有物业的普遍性，同时又具有其特殊性，决定了高校的物业管理与社会物业管理具有相同之处，又有所区别。
首先，机构设置不同。高校物业管理机构通常是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，只提供常规性的公共服务；社会物业管理则跟房地产公司挂钩，服务范围更宽，服务对象更广。
其次，企业行为性质不同。除少数高校是通过竞标获得物业管理经营权外，大部分是以契约方式委托后勤总公司管理，更为重要的是管理体制正由行政福利性管理转向市场化、专业化、社会化的现代物业管理。而社会物业管理是企业行为，商业活动。
最后，资金来源不同。高校物业管理经费基本上是学校按照社会物业管理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨；而社会物业管理是按照物业管理条例规定的管理标准，结合行业和物价因素直接向业主收取。
（三）高校物业管理的特点
高校物业管理在遵从物业管理普遍原则和要求下，具有自身的特点：
1.高校物业管理是基于《物权法》和《物业管理条例》规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类型之一。
2.高校物业管理必须服务于教育主体在教书育人中的目标要求，满足物业本身相关联的不同主体在教学、科研、学习、生活中的权利需求。通过服务性互动促进教学科研的发展，进而提高经济效益。
3.依据不同的物权，建立不同物业管理体制和模式，实现分类管理，细化管理和服务目标。明确私有产权和公有产权物业管理范围，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明晰。
4.高校物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，制定和规范高校物业管理服务内容和收费标准。物业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设计和机制建立及运行中，要发挥不同主体在物业管理中积极的监督作用。
二、高校物业管理现状
高校物业管理现已初步形成，有了专门的机构、专业的队伍，也有一定的服务范围，初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上，各高校又并不相同。现存的高校物业管理主要有以下形式：
（一）沿袭事业管理的物管企业
成立了物业公司或物业管理中心，但完全还是事业型管理，这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到业者的头脑尚未形成物业管理概念，这类物管企业往往涉及了一定的物业管理职能，但还没有物业管理合同，也没有业主公约和业主委员会；在管理上，学校对其也是按照一个处室来对待。
（二）半企业化的物业管理
同时具备企业和事业“双重性格”，这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已是一个企业，取得了独立法人资格，但只能像原来的后勤处，学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，因此物业管理企业还不健全。学校对物业管理的收费进行贴补，这种带有福利性质、价格很低、只能勉强维持基本运转的物管方式，达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般不具备走向市场的条件。
（三）完全企业化的物业管理，走出高校，占领校外市场
这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵，往往成立较早，学校给予足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和市场开拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保护”政策，这种模式较少。
（四）引进社会专业物业公司，部分实行标准化物业管理
学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司，实行较为规范的物业管理，保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一，主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行，物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额，而且呈逐步上升趋势。
三、高校物业管理存在的问题
高校物业管理由于起步较晚，加上本身是由后勤转型而来，因此，在体制、管理模式和管理过程中还存在不足。
（一）物业管理实体的法人地位不明确，物业管理体制转变不完全
高校物业管理现行的管理体制和运行机制仍然存在政企不分、责权不明的现象，在资产占用、受益分配和行政决策等方面依然带有长官意志和行政色彩。后勤资产界定不明晰、固定资产存在形式模糊，物业管理实体只有使用权、经营权，没有所有权，因而也就无从谈起进入市场和真正的自负盈亏，也就无法实行真正意义上的物业管理市场化、社会化、专业化与规范化。
（二）管理服务观念落后，管理人员知识老化
由于高校物业管理大部分是由原来的后勤转型而来，很多管理人员还停留在原有的行政管理上，“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄，其市场知识、市场运行经验和方法不足。无论是由物业管理公司，还是高校后勤集团实体参与的高校物业管理运行机制，都存在着重效益、轻管理和服务的现象，淡化了高校物业育人的特殊要求。
（三）物业管理服务价格体系不完善
随着物业管理社会化改革的不断深入，逐渐出现了许多深层次问题，物业管理的服务价格问题就是其一。首先，市场交易原则难以确定物业管理服务收费价格，而采用行政办法制定了更多的价格，学校与物业管理实体通过讨价还价后，指定的物业收费标准依据不充分，标准不科学。其次，学校与物业管理实体在定价依据的认识上存在很大的差异。学校没有真正意义上资产剥离，物业管理实体也就没有履行资产保值增值义务，双方认同合理价格很难形成。其三，在师生员工的头脑中长期存在的福利性质的物业管理服务意识，是调整合理物业管理服务价格的强大压力。物业管理费标准低、收缴难度大，使社会化物业管理资金缺乏足够的资金支持。
四、加强和完善高校物业管理对策
国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于减轻学校在后勤上的负担，提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为规范的实体办后勤。在市场经济体制下，物业的管理、修缮、服务的唯一出路就是改革。
（一）理顺物业管理体制和运行机制
高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会，由业委会代表业主与物业管理公司商谈具体的服务要求、内容和标准及应交纳的物业管理费并签订合同。最后，学校的其他区域也要按区分所有权交纳专项维修资金或签订维修合同，并支付相应的物业管理费。而学校应将主要精力放在如何加强监督服务质量上。
物业管理公司应严格按照企业化管理，提高运行机制，建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，主动接受校方和师生员工的监督，并以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一；坚持以服务为本，根据师生员工的消费层次，开展多元化、多层次的有偿服务，弥补物业管理经费的不足，充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。
（二）培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平
高校物业管理作为一个新兴行业，对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身体心理素质的要求越来越高，需要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式来培养一批懂专业、会经营、善管理的管理人才，并投入资金从校外引进专业人才，提高从业人员的专业水平和服务意思，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，打造优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。
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石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。
（一）咨询服务
作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。
（二）保洁保安
无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。
（三）设备维修
石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。
三、培养石油企业物业管理的专业化人才
纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。
