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一是偿债风险。国家审计署2011年通过对6576家地方融资平台公司的调查发现。有148家存在逾期债务80.04亿元，债务逾期率平均为16.26；有358家存在借新还旧的状况，借新还旧率平均达到55%；有1033家存在注册资本未到位、虚假出资等问题，涉及金额2441.5亿元。这些都导致地方政府融资平台的实际资产负债比例过高。
二是投资收益风险。当前我国地方政府融资平台所筹集资金的主要投向为基础设施建设和公益性项目。而不论是基础设施建设还是公益性项目建设，都有着工期长、投入大、利润率低、资本周转率低的特点。从地方政府融资平台的资金流向不难看出地方政府融资平台所能获得的固定收益比较低。
三是金融市场风险。金融市场的变动将在地方政府融资平台的资金成本，资本收益等方面来影响融资平台的风险。地方政府融资平台所面临的的市场风险主要包括：利率风险、经济周期波动风险和通货膨胀风险。
（二）银行业视角下的地方政府融资平台金融风险
一是信用风险。首先是银行和政府融资平台之间的信息不对称，使银行无法很详细地了解贷款对象的风险状况。其次是在法律上银行处于不利地位。第三是地方政府很可能出现道德风险。
二是流动性风险。商业银行给地方政府融资平台大量贷款，占用了银行可以向其他工商企业发放的贷款，有可能导致商业银行暂时无法向社会投放资金，可能造成商业银行的暂时性的流动性短缺。
三是利率风险。由于地方政府融资平台有着政府背景，银行在放贷时，其本身的议价的能力比较弱，并且，由于大部分银行认为地方政府融资平台贷款比较安全，银行间存在竞争，导致贷款利率进一步降低。
（三）宏观视角下的地方政府融资平台金融风险
一是经济结构失衡的风险。地方政府融资平台在加强基础设施建设、刺激经济发展的方面虽然起到了一定的积极作用。然而这部分资金的使用不是凭空产生的，而是从其他部门挤出的，由此而形成的挤出效应，会对我国经济发展模式产生一定的影响。
二是产能过剩和产业结构失衡的风险。地方政府融资平台所建设的项目由政府自己选择，而政府意志的存在将削弱市场在资源配置中的作用，造成部分行业的过度投资，重复建设，不利于产业结构的调整和产业升级。造成基础设施建设产能过剩，而私人的投资则相对不足。
三是土地价格上涨形成的资产泡沫风险。地方政府对银行的还款方式无论是直接依靠土地出让收入还是地方财政，最终依赖的都是土地。地方政府有足够的动机，来通过提高土地价格，出卖土地来补偿地方政府融资平台的债务支出。许多地方政府成为当地房地产价格飙升的幕后推手。
四是通货膨胀风险。这里的通货膨胀风险是指地方政府融资平台的盲目扩张有可能会绑架中央政府和央行，造成非预期的通货膨胀。当地方政府融资平台到期无法偿还贷款，中央政府将不得不出面干预。方法一般为组建资产管理公司剥离银行的不良贷款和发行债券。其实质都是增加货币的发行。
二、地方政府融资平台金融风险防范
（一）微观视角的对策
一是要对地方政府融资平台的债务风险进行全面的清理，阻断地方政府对地方政府融资平台所承担的无限连带责任。
二是尽量剥离政府融资平台建设项目中的公益类项目。即把完全不产生利润的，不能进行市场化运作的项目，剥离出来，将这部分项目直接由地方财政承担。
三是稳步构建和发展地方债务市场。四是构建平台风险预警机制。完善平台自身的构建，建立平台自身的风险预警和防范措施。
（二）中观视角银行业视角的对策
一是要严格规范地方政府融资平台与银行的关系。应扩大地方中小银行在经营上的自，减少地方政府对银行的行政干预。
二是银行要加强对地方政府融资平台的贷前审核和贷后管理。
三是推行银团贷款。将融资平台的贷款风险共同分担，以把对单个银行的金融风险降到最小。
四是银行要对地方政府融资平台贷款的发放有长期、合理的规划，防止流动性风险。
（三）宏观视角的对策
首先，通过推动城镇化来降低地方政府融资平台的金融风险。将地方政府融资平台的资金投向这些最需要资金的地方，避免与民争利的现象。并且，把地方政府融资平台的主要职能定位在弥补商业性投融资空隙和市场机制的缺陷。
其次，规范地方政府融资平台的投融资行为，建立外部监督机构。本文建议加强地方人大对地方政府和地方政府融资平台行为的监督，把对地方政府融资平台的监督责任也划归到人大的监督职权内。
再次，改革地方政府现有的考核制度。对地方政府的考核制度进行改革，不再以单纯的GDP增长作为评价标准，应考核地方政府对经济结构的优化和可持续发展方面的各种指标，以此来激励地方政府官员更好地实现科学发展。
最后，推行财税制度改革，增加地方政府的偿债能力。地方政府组建地方政府融资平台的原因从根本上来说是因为其支出相对于有限的收入来讲过于庞大了。迫使地方政府不得不想尽办法从各种渠道筹集资金。对此，可以适当加强地方政府的财权，使其有与其事权相匹配的财政支出能力。
参考文献：
[1]巴曙松.地方政府投融资平台的发展及其风险评估[J].西南金融，2009（9）：9―10
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房地产;金融风险;对策;防范
一、房地产金融风险概述
进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。
二、房地产金融风险产生的原因
(一)投资增长过快
众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。
(二)地方政府对地产市场监管不到位
从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。
(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中
一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。
三、加强房地产金融风险防范的对策建议
(一)吸收国际经验教训
防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。
(二)实行房地产企业融资多元化
目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。
(三)建立房地产市场平稳健康发展机制
自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。
(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管
应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。
四、结论
本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。
参考文献:
[1]高波等.转型期中国房地产市场成长：1978-2008[M].北京：经济科学出版社,2009
[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87
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1．2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8．76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1．3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀．
1．4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业．因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2．1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险．
2．2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2．3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
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1房地产金融风险形成的原因
1.1房地产业融资结构不合理
我国房地产开发资金构成与国外相比，呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
1.2房地产金融创新缓慢
目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。
1.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
1.4房地产金融运作效率低, 资金投向结构不合理
由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。中国房地产市场近二十年的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。
2防范房地产金融风险的建议
2.1拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。
2.2加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境
建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。
2.3加强风险防范制度的环境建设
房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。
2.4建立个人及企业信用制度
我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
综上所述，我国一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
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房地产开发投资增长过于快速。有关研究表示，近十年来，我国房地产开发投资额年均增长率和全社会固定资产年均增长率都维持在一个相对较高的水平，前者为25%，后者为25.88%。同时，虽然这期间金融危机等对此有所影响，但是除了这期间部分年份出现调整现象之外，我国房地产投资和全社会固定资产投资比例总体维持稳定水平，并呈现出逐年上升的趋势。
房地产销售量上升较快。相似地，我国房地产市场销售情况一路唱红，近十年来房地产销售量稳中有涨，在美国次贷危机出现之前房地产销售量幅度相对较高，之后由于受金融危机影响，房地产行业进行自身调整，销售增长率下降，直至2009年房地产行业的销售增长率才呈现了一个相对较大的涨幅，目前虽然全国商品房市场出现轻微下行的趋势，但总体来说我国房地产行业在这近十年以来还是有相对较大幅度的增加的。普遍认为原因有如下：城镇化进程加快，大规模的人口迁徙产生了巨大的房屋住宅需求，按国人传统观念来说，迁徙人口有着较为强烈的工作地定居意愿，所以房地产行业有着较大的刚性需求；人口年龄结构变化，我国劳动年龄人口比重较大，使得储蓄率和社会劳动生产率维持在一个较高的水平，这二者又反过来推动了房地产市场销售量的大幅上升；房地产行业的投资需求有所增加，由于房地产行业的高额回报率，使其成为了众多投资者的热门投资对象，我国闲置资金较多，相比于高风险的股票市场和难以辨别真假的古董玉器投资收藏，人们更倾向于选择住房、黄金等保值产品，因此大量的民间资本涌入房地产市场，必然促使房地产市场销售量的大幅上升。
房价地价高位运行。房地产销售价格不断攀升，主要是因为我国地价的上涨，由于我国土地供应基本上是由政府垄断的，而土地供应十分紧张，因此政府卖地均是由价高者得，房地产商之间竞争激烈，导致地价被推得较高。在地价高位运行的同时，房价也在快速上涨，自2004年开始房地产价格上涨速度就已经开始加快，除了受次贷危机影响之外，我国近十年来经常出现地区性的房地产热的势头。
2.目前我国房地产市场的金融风险
区域性房地产泡沫风险。研究指出，近十年来我国房屋销售价格指数年增长率已经超过城镇居民收入水平的年均增长率，就理论角度而言，房地产上升较快的价格很容易引起房地产泡沫，因为它的价格已经远远偏离了它的真实价值，而一旦房地产泡沫破裂，房地产价格必然下跌，导致房屋贬值或者价值严重缩水，而银行也难以避免地会遭遇抵押物严重贬值的系统性风险。但是，在泡沫还没有破裂之前，房地产市场的一路飘红，使得投资者们纷纷将目光对准房地产，进而开发商继续盲目投资，极易造成房屋空置、投机者倒买倒卖房屋以赚取利润差价的现象。
房价高位运行情况下房价下跌的风险。房地产的发展具有周期性的特点，因此在房地产繁荣之后应当进入转变期，如果以1998年的住房制度改革为房地产繁荣的起点，按照国外十年一个繁荣周期来对房地产进行计算的话，目前应当是周期尾声，更容易存在房地产价格下跌和金融风险爆发的风险。这些风险的发生也并非偶然，首先是我国经济减速，在经历了举世瞩目的经济快速增长30年之后，我国经济增长放缓，必然同时降低家庭收入的增长速度，以史为鉴，房地产泡沫在扩张之后更容易发生破裂；其次，我国经济由于资源不足，环境承载力有限，因此处于面临转型升级的情况，而房地产经济对于转型升级而言意义非凡，只有住宅价格回归正常，才能有效地降低房地产行业的高额投资回报，促使资金顺利流向其他行业，进而为我国经济转型升级提供了资金和利润支持；然后，关于房地产行业的宏观政策调控，如不断加息、颁布“限购令”和房产税征收等，将会有效地遏制快速上涨的房价，对房地产信贷进行有效约束，所以房价下跌的风险就更容易发生。
银行房地产信贷风险。银行房地产信贷所存在的风险主要是：房地产贷款过于集中，房地产开发贷款与房地产市场发展是同步增长的，而银行总贷款中房地产贷款所占比例较高，但是我国央行并没有有效的手段来制约信贷，对房地产信贷市场的科学指导和监管更是奇缺，因此如果随着房地产市场的虚热，房地产信贷维持非理性增长，将势必加剧房地产泡沫风险的发生；不良的房地产贷款所引发的资产质量风险，比如参与投资性买房等，将会直接影响到银行等金融机构的资产质量；土地储备贷款隐性风险较大，虽然土地储备机构收购储备土地的资金是来源于银行贷款，但是由于没有考虑到市场的实际需求，盲目进行储备土地收购，导致最后难以偿还贷款而引起贷款风险。
3.关于房地产金融风险的防范措施
稳定房价，抑制房地产投机投资。政府应当合理运用税收政策、信贷政策等来抑制投资性的需求，进而稳定房价。首先，就房地产信贷政策方面而言，对于已经在本市拥有一套住房的非常住消费者，在当其申请购买第二套住房等，对其采取本地银行不再予以贷款的政策，避免其进行投机炒房，而对于已经用用两套住房的多购房消费者应当对其采取提高贷款利率或者适当减少抵押贷款成数等方法加以限制，尤其是对于那些在短时间内频繁倒买倒卖房屋的消费者，政府应当提高其个人所得税的征收税率。其次，应当开征房屋空置税、物业税等来提高投机者的各项成本，解决房屋空置率问题，在有效降低具有真正购房需求的消费者的购房成本的同时稳定了房价。
落实存款保险制度，处理好不良资产。存款保险资金即金融机构在投保时的所缴保费，落实存款保险制度不仅保障了存款人的利益，也避免了银行存款挤兑现象的出现，使得风险被控制在某一家银行之中，避免了房地产金融风险的无限制扩散，有利于维持金融体系的稳定。对于不良资产的处理，可将国家四大行的不良资产处理方法作为典范，成立专门的金融资产管理公司，使之在对相应银行的金融资产管理公司从银行剥离出来的不良资产进行收购、管理和处置。
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随着房地产成为我国经济的支柱型产业，其繁荣与发展对带动我国经济进步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年来，由于房地产业发展过热，大大小小的房企犹如雨后春笋般迅速出现，我国的房地产业出现了一定程度的泡沫，尤其是今年来，一线城市的房价出现增长停滞，二三线城市房价崩盘现象隐现，我国的房地产金融市场面临着巨大的风险与压力，如何解决这些问题，成为当前我们业内人士十分关注的话题。
一、当前我国房地产金融市场的主要问题
目前，我国的房地产经济效益增长已到了一个瓶颈，从短期来看，房地产业面临着销售停滞、产能过剩、利润下降的不利局面。在这一过程中，房地产金融市场所面临的风险不断加剧，出现了许多急需解决的问题，这些问题总结起来主要有以下三个方面：
（一）融资结构不合理，过度依赖银行信贷
由于资本的逐利性，近年来，许多企业都争先恐后的进入高利润率的房地产业，在一个缺乏规范与创新的市场中，银行信贷几乎成为各房企融资的全部来源，据统计，目前我国的房企对银行信贷的依赖程度已上升至百分之五十左右，一些一线城市房企对银行贷款的依赖度甚至超过百分之八十，这表明，支撑着我国房地产金融业的是单一的银行体系。因此房地产业各个环节的风险实际上都转嫁为银行的风险。一旦房地产业出现问题，势必将造成银行大量的贷款逾期、甚至是坏账的出现，严重影响我国的经济平稳运行。因此为了防止房地产业过热、防止房企的投机热潮，我国央行近年来采取了加息和稳健的货币政策，在这种情况下，融资结构过于单一的众多房地产开发商就面临着资金链紧张甚至是断裂的风险，这也将影响银行信贷资产的效益与质量，增加信贷的风险。造成这种银行“放也不是、收也不是”的局面的正是我国房地产金融融资结构不合理的现状。
（二）行业政策不健全导致缺乏法律有效保障
当前，我国的房地产金融业存在着许多法律政策方面的问题，这些问题的存在也为我国房地产金融的整体运行增加的风险隐患，主要体现在以下几个方面：1.缺乏明确的立法。近年来房地产业迅速发展繁荣，但有关房地产业明确的法律依据却不够完善，目前我国只有《城市房地产管理法》、《民法》等涉及到房地产抵押贷款，但比起房地产金融行业的不断变化与创新速度来说这些法律法规还远远跟不上时代。2.缺乏系统科学的监管体系。目前我国还没有一个专门的政府性金融监管机构对房地产金融进行监管，这使得部分房企运用不正当的手段进行非法融资，造成金融风险。3.土地出让制度不完善。一些地方由于土地出让制度不完善导致房地产金融出现风险的问题层出不穷，部分地方政府对土地出让有暗箱操作的行为，部分房企不通过公开招标而直接与政府签订相应的合同，然后以此向银行贷款，在这其中就存在着巨大的法律风险。
（三）过于依赖市场与担保导致信用风险加剧
当前，我国房地产金融所面临的最大风险便是信用风险，这种风险随着房地产业的不断发展还在不断加剧之中，具体体现在以下三个方面：1.市场需求减少导致信用风险。由于我国房企的投资力度不断提高，加之土地成本不断增长，使得目前房价超过了普通人的承受范围，而中产阶级是房产消费的市场主体，由于房价过高导致这一阶层的房产消费需求降低，这使得我国房屋的空置面积迅速增大，资金难以回收而出现信用危机。2.抵押担保过于依赖房产，缺乏信用体系。当前无论是个人还是企业都以房屋抵押贷款作为主要筹资渠道，一旦房屋的市场价格预期跌破至抵押额以下，那么抵押品将很难短期变现，蕴含着巨大的风险，造成这个问题的原因之一便是我国地产金融还未有健全的信用体系来替代实体抵押。3.个人住房贷款信用机制不健全。当前我国央行对个人信用的评价机制尚不健全，银行在给个人进行贷款时，难以对个人资金与信用情况作准确的判断，导致风险的产生。
二、防范我国房地产金融风险的对策分析
我国的房地产金融的稳定关系到房地产市场乃至整个国家经济的平稳运行，因此对房地产金融市场的风险防范尤为关键。笔者认为，要解决当前房地产金融所存在的问题，应该从以下四个方面着手：
（一）建立多元化的房地产融资体系
改变当前融资结构单一的困境，建立多元化的房地产融资体系时解决房企融资困难问题的关键，多远化的融资体系应从以下几个方面着手建构：1.建立住房抵押二级市场。通过建立住房抵押二级市场，探索房屋抵押的证券化交易，证券化交易能够扩大银行与房企的房地产融资范围，并且加强银行资金的流动性。2.建立健全房地产信托基金体系。房地产信托基金能够稳定房屋公积金贷款，并且在引入国外资本进入国内房地产市场的同时，降低风险，这也拓宽了房企融资渠道。3.创新房企上市融资思路。当前房企想要在股票证券市场上市融资门槛非常高，这使得大部分房企通过股票市场融资的可能性非常之小，但股票证券市场毕竟是企业融资的主要方向，因此，采取“借壳上市”的方式上市对房企是一个不错的方案，同时“借壳上市”也可以隐藏起被银行“冷落”的标签，对房企融资是一个非常大的帮助。
（二）努力提高房企自身资金利用率
在注重构建多元化融资渠道的同时，房企也应该通过加强自身的管理，提高自身的资金利用率，以此来减少融资的压力。面对当前的房地产市场企业资金流转速度缓慢的现状，房企应该不断的提升自身的管理能力，加大对于其资金的管理力度。将资金管理的方式进行制度化规范化设计，确保资金的每一个环节都在企业的掌控之中。同时，要加强对于房地产企业财务人员的培训力度，提高其财务管理水平，确保能够及时发现资金使用中存在的问题，减少预支透支现象的出现。最后要努力的控制企业的运营成本，防止企业的资金出现浪费的现象，将每一分钱都用在创造企业的价值上。另一方面，房企资金利用率的提高也依赖于银行系统的内部控制。银行通过建立一整套房地产市场的预测及监控体系，对每一个房企在经营中的实际情况作及时的汇总分析，并对企业提出运营要求与目标，以此来提高房企的资金利用率，盘活资金。
（三）强化国家的宏观政策指导
在国家的层面上考量，房地产金融市场的稳定对于国家经济的发展具有十分重要的促进作用，因此政府要不断的加强对房地产市场与房地产金融的宏观调控，这主要体现在以下几个方面：1.不断完善房地产行业市场信息系统。通过对房地产市场信息系统的完善，加强对房地产金融与市场的统计工作，全面掌握房地产行业的相关真实数据，以此作为加强宏观调控的重要依据。2.加强房地产金融行业的法律制度建设。通过加强房地产金融行业的法律制度建设，为房地产金融业的各方提供法律依据，明确融资各方的权责，并建立问责追查机制，确保房地产金融行业透明运营。3.通过措施减少对土地的过分投资。要减少对土地的过分投资，首先要转变当前地方政府的土地财政收入模式，这样可以由于行政手段而导致的土地过分升值。其次要引导土地所有人努力提高土地的综合利用效率，可以通过对闲置土地进行征税等方式刺激人们积极开发土地。最后可以建立科学的房产税机制，减少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地产信用评价体系
我国房地产金融业要创新，首先要建立完善的房地产信用评价体系，这主要体现在以下两个方面：1.建立统一的国家银行征信系统。在目前虽然我国已经初步建立了关于个人的征信系统，但是总体而言不够完善，在实际操作中，银行中存在着通过变通甚至违规的手段来减少审查的步骤进行放贷，这对信贷安全形成了严重的隐患，因此我国央行应该根据实际情况，建立全国统一的征信系统，并对个人及房企的信贷行为进行约束，防范我国房地产的信贷风险。2.建立信用分级制度。信用分级制度可以将不同的借款人进行等级区分，同时，通过对于个人或者企业的就业、运营、收入情况作实际的考察对其信用等级做一个科学的评定，通过信用等级评定，可以对信贷的风险类型进行科学的预测，防止违规行为的发生，将违约行为从审查阶段杜绝。
三、结束语
房地产市场与房地产金融对我国的经济发展起了至关重要的作用，但随着我国房价的不断提升，以及房屋空置率的不断增大，我国房地产金融所面临的风险不断加剧，因此房地产市场的各部门要增强沟通，创新融资思路，完善相应的法律法规，同时政府部门要加强对于房地产市场的引导与调控，各方协同，共同促进我国房地产金融市场科学健康发展。
参考文献：
[1]高金艳.试析我国房地产金融风险[J].金融视线，2014（04）：123-124.
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3.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善 目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。 4、我国房地产金融风险防范措施
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1.1商业银行信用风险分析
1.1.1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结构发生较大变化。
1.1.2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。
1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。
1.2 法律风险分析
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。
法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。
房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
2. 防范房地产金融风险的措施及建议
仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融风险。
2.1选择符合企业发展的融资渠道
企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案，对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同，对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行，在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。
2.2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统
房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变化。
当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有制定相关法律来规定对其房地产基金的发起、设立等，因此，必须推出相关法律，以建立长期的投资基金组织。
2.3扶持房地产企业证券化发展
资产证券化也是解决房地产企业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产企业融资资产流通市场的前提条件，巨额的房地资产经过证券化之后，就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富，主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等，但并非所有品种都适合我国的国情，因此应根据我国现实情况，加快金融体制的改革和创新，尽快建立多层次的市场体系。此外，政府应对房地产证券化予以扶持，一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易，为债权的流动提供担保；另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持，如免征投资者房地产证券利息所得税，政府可给予政策支持，从税收和法规制度等多方面入手，推动房地产证券化的发展。
参考文献：
[1] 周俊、朱新蓉等.中国金融风险的管理与控制〔M]. 2009.
[2] 张宗新.金融资产价格波动与风险控制[M].复旦大学出版社.2008.
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1.金融企业的经营风险
（1）流动性风险
流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。
（2）操作风险
操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。
（3）市场风险
市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。在我国，由于经济转型尚未完成，利率市场化进程刚刚起步，利率风险问题方才显露。虽然以存贷利率为标志的利率市场化进程已经推进，但是目前我国基准利率市场化还没有开始，影响利率的市场因素仍不明朗。房地产市场的发展随着利率的不断调节而发生变化，受利率的影响，住房贷款将随利率的上升而增加，例如2010年末房贷利率为6.40%，而2011年二月房贷利率上调到6.60%，个人还贷负担随着利率的上调而有所加重，对经济状况比较差的房贷者来说这无疑是一种沉重的负担，购房者会因为房贷利息的增长而还不了房贷，从而提高了违约的比例而引发违约风险。
2.个人住房消费信贷的违约风险
完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系，将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。目前，我国个人征信系统还不完善，不能够完全通过该系统反映个人的全部信用信息，银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的调查监控，因此个人住房消费信贷违约风险的防控难度加大。
3.宏观调控引发的政策性风险
首先就全国而言， 国家有关部门在不同的时期根据国民经济发展情况会制订和出台一些具体政策和规定，而这些政策和规定会通过影响房地产业的发展来影响房地产金融业务的发展。房地产业的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的占用周期长及资金运动固定等特点，致使房地产业的融资不容易实现供求平衡。最近国六条及国八条的出台，使本来就渠道单一的房地产融资被收紧，房地产业通过信贷融资受到了很大的限制，而且没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血，加重了房地产企业的融资压力。
二、房地产金融风险防范措施分析
1.实行融资渠道多元化，推动房贷证券化
（1）继续推动房地产企业直接融资
随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。同时，鼓励法人治理结构完善且经营业绩好的企业发行公司债券融资。
（2）大力发展房地产投资信托基金（REITs）
从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出，REITs则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要，它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定小股东更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。
（3）积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）
这不仅是金融创新领域的一项成果，而且展示着一个重要的开端。通过房地产抵押贷款证券化（MBS）的办法进行风险转移，将商业银行长期贷款转换成流动性高的证券资产，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾，防范银行等金融机构的系统风险。MBS的运作模式分为德国模式与美国模式，以美国模式运作MBS需要商业银行、证券公司、政府性质的特设机构（SPV）、政府性质的信用担保机构等通力合作，而且需要相关证券发行和保护投资者利益的法律法规的制订，目前在我国不具备运作该模式的条件。因此可以考虑以德国模式运作MBS，即依据房地产信贷资产的现金流量、年限、违约率、提前偿还率等指标，将各类指标相近的房地产信贷资产打包出售给商业银行内部成立的一个专门收储房地产信贷资产的机构，并由其进行后续处理。
2.银行应加强管理，提高风险防范能力
（1）提高分析预测能力
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(一)房地产业金融发展的现状分析
目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。
(二)房地产金融发展的特点
1 发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。
2 融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
3 融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。
二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险
(一)个人贷款风险
近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。
(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险
我国2004―2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。
(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险
“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。
(四)银行管理风险
如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。
三、房地产金融发展中的风险形成因素分析
(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款
估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。
(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全
缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。
四、房地产金融风险的防范
(一)构建房地产业多元融资体系
可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。
(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关
银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
(三)改革商业银行风险管理制度
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随着银行经营环境的不断变化和银行间竞争的日益激烈，我国银行业面临的风险日趋多样化，特别是会计风险问题，受到银行业内高度重视。近几年金融系统案件频繁发生，大多源于会计监督乏力。因此，加强银行会计风险的防范是我国当前金融风险防范的重中之重。
一、银行业会计风险产生的原因分析
（一）外部政策环境不完善
实行新会计制度后，银行记账原则由“收付实现制”变成“权责发生制”，权责发生制未将会计谨慎性原则贯穿于业务发展的始终。谨慎性原则作为企业对不确定事项采取稳妥谨慎态度的一种必要的反映，是企业在市场经济环境下，为应付复杂多变的外界环境，将风险损失尽量减少到最低限度的一项会计政策，是风险控制在会计核算上的具体运用。它体现了会计实践的一般规律。在银行会计的核算中，采用符合谨慎性原则的会计处理与报告方法，可以有效地防范与抵御银行风险，而不采用会计谨慎原则来指导银行经营行为，小则事关银行自身的厉害得失，大则事关整个金融业的安危和整个社会经济的稳定与否。所以，只重视权责发生制而忽略谨慎性原则对防范经营风险极为不利，甚至直接导致风险。另外国家对金融机构监管缺少经验，监控力度不够，措施没有及时到位，因而很难在风险处于萌芽状态时进行有效的防范和控制。再则，金融改革后，对金融会计在金融机构中的作用认识不够，有关法规不够健全，管理制度滞后，直接制约着会计职能的发挥，会计仅限于记账、算账、报账，而忽略了事前预测、事中参与决策、事后分析评价的管理功能。
（二）内部稽核不力
虽然近几年来我国银行界对内控制度的建设空前关注，然而各银行却没有根据经营环境的变化对内控制度资源进行合理的配置，使之系统化、程序化。一方面，银行会计内部控制目前仍作为一个个被分解的单元分散在各项管理制度之中，如会计内控制度规定了不同岗位的职责，不相容业务的分离，业务程序的先后制约，却未形成一套生产流水线式的防范风险程序（一般应由目标系统、决策系统、执行系统和监督系统组成），难以及时发现和处理存在的问题；另一方面，相互制约机制不健全，一些重要职责和岗位没有严格分离，混岗或集多职于一身的现象时有发生，一些银行分支机构缺乏有效的内部管理部门，对主要负责人和决策管理层的权力缺乏必要的监督制约措施，常常出现“控下不控上”的局面，使内控制度形同虚设，留下事故隐患。
（三）银行从业人员素质偏低
近年来，国有独资银行在快速商业化的变革中，为抢占市场份额，实行外延式急速扩张的策略，真正精通银行会计业务的专门人才严重不足，一些新手未经岗位培训，对于各项规章制度，操作规程没有很好的掌握，缺乏风险防范意识和能力，致使会计核算的随意性较大；另外，在会计队伍趋向年轻化的同时，也容易受社会上拜金主义思潮的影响，从而在会计业务操作中违规甚至违法。
二、防范银行业会计风险的对策建议
（一）健全适应银行经营要求的会计监管体制
加强银行业的会计监管，不仅需要规范监管标准、统一监管规则、完善监管政策，而且要求银行业与银行监管部门的分工进一步明确，使银行业把更多的精力投身于风险管理工作。
银行业的监管应该保证透明化和市场化。监管项目应该以银行业最基本的指标，如：资本充足率、股权结构、储户的资金安全性等为准绳，监管标准对任何银行都应该一视同仁。就目前来看，银监会正致力于不断提高监管水平，把精力主要放在具体政策和规定的制定上，这与当前国内银行业的发展阶段与管理水平直接相关。但从长远来看，有些具体的规定可以交给银行自己来做，不需要强求统一。因为银行业的发展水平不同，有些银行可以把规则制定得更细一些，而有些银行可以把规定做得相对简单一些，这有利于大幅度提升银行业在金融市场上运作的独立性，强化其风险意识，增强国内银行业的整体抗风险能力。
银行业的研发分工需要进一步优化。目前，我国的银行业除本行工作以外，还作了一些宏观金融研究。在国外，这些研究往往不是由银行来做的，而是通过国家宏观经济监管部门来提供数据，由其他各种学术性或非学术性机构来进行宏观研究，银行所关注的只是在这种宏观背景之下，如何提升自身的风险管理能力的问题。因此，优化国内银行业与宏观监管部门的分工，使银行业把更多的人力、物力、财力放在风险管理上，这对提高两个部门的工作效率，提升银行业的风险管理水平都大有裨益。
（二）构建防范银行风险的监督保障系统全会计内部控制制度，重点应遵循以下几个原则：真实性原则。内控制度建立应该从银行的实际情况出发，根据机构规模和业务特点，制订切实可行、便于实施的会计内控制度，以保证会计核算和结算的准确及时，防范银行经营风险；规范性原则。各项会计业务流程按照会计内控要求予以规范，加强重要环节的控制，做到会计核算、财务核算、会计处理方法和会计信息的规范化，提高操作透明度；谨慎性原则。谨慎性原则是处理会计业务的基本原则，也是深化内控机制应严格遵循的准则。对会计业务处理必须实行交易授权，不得私自处理未经授权的事务。对重大会计事项实行审批制度，防止发生舞弊行为。
建立科学合理的内控机制，包括三个相对独立的控制层次。第一个层次是在一线会计核算全过程中融入相互牵制、相互制约作用的制度，建立双人、双职、双责为基础的以防为主的监控防线。会计人员处理业务必须事前建立授权分责的记录，以明确业务处理权限和应承担的责任，对一般业务或直接接触客户的业务，均要经过复核，重要业务必须实行双签有效的制度，禁止一个人独立处理业务的全过程。第二个层次是设立事后监督，事后监督是指通过完善各种现场、非现场的财务检查制度，对会计部门各个岗位、各项业务进行日常性、周期性核查，建立以堵为主的监控防线。事后监督可以根据业务量状况，设置相应的机构，组织一批业务素质高、思想品德好的人员，在规定时间内将全部会计业务重新进行一次复核性操作，以便及时发现和消除潜在的风险隐患。同时，对监督的过程和结果以及反馈要纳入程序化、规范化管理。第三个层次是以现有的稽核审计为基础，通过内部常规稽核、离岗审计、落实举报等方法和手段，对会计部门实施内部最后控制。以上三个层次构筑的内控体系，对于及时发现问题，防范和化解会计风险，将具有基础性的作用。
（三）加强银行会计信息的披露与揭示
离开了来自银行内部及时、可靠、完整的会计信息，金融风险的防范与控制就根本无从谈起。为此，对来自银行外部借款单位的会计信息应就其真实性、全面性和相关性提出相应要求。首先，考虑到目前我国企业虚假会计报表满天飞、会计信息严重失真的现实情况，银行在接受贷款申请时，应强制要求其报送经由注册会计师审计验证后的会计报表，并要求出具审计报告的会计师事务所承担无限连带责任。其次，银行在接受企业贷款申请时，应要求所有的贷款企业必须提供现金流量表，并应将原先着重对企业利润指标和静态财务比率的考核，转变为对现金流量指标以及与现金流量表有关的财务比率的考核上来。第三，鉴于我国企业编制与提供的会计报表过于简化、信息含量低的情况，银行在接受企业超过一定数额的贷款申请时，除要求企业报送主要会计报表以外，还应要求企业提供能详细披露其偿债能力的补充会计信息。
从银行内部来看，要进一步修订现行银行定期编制的会计报表，要充分反映银行表内业务的会计信息，同时要充分反映披露与银行风险有关的会计信息，如风险资产总额及资本充足率、逾期贷款平额及资本风险比率、备付金及备付金比率、贷款风险集中度、贷款结构及不良贷款资产状况以及对外投资可能发生的损失等。要全面推行现金流量表，以弥补目前报表难以反映的相关信息，即能够向使用者提供银行在会计期间内现金流量的情况，特别是能充分披露银行在实行权责发生制时，收入、利润中含有的应收未收部分所造成的收入与支出在实际收付上不对称的有关信息。要充分披露表外业务信息，改变表外业务仅以会计报表附注的形式予以反映的现状，应要求银行编制一张表外业务情况表，增强表外业务的透明度，以全面反映表外业务的潜在风险。2006年公布的新会计准则对此已有所完善，这对防止行业风险，提升社会诚信度，促进行业的健康发展，提高与国外金融企业会计信息的可比性都将发挥重要作用。
（四）创建重视知识和人才的机制
当今社会，知识是创新的必备条件，人才是创新的主体。德才兼备的人才不仅是现代企业赖以生存和发展的根基，而且是构建企业管理体系，推动企业管理创新的中间力量。因此，重视知识和人才，造就优秀的人才，创建重视知识和人才的机制，是当前银行业所面临的一项迫在眉睫的、势在必行的战略任务。
首先，改革企业用人制度。在引入竞争机制，实行平等、公开的竞聘上岗的制度的基础上，进一步完善企业人才等级制度。管理者要知人善任，创造让优秀创新人才脱颖而出人才机制，让相应才能的人才处于相应的能级岗位，注意发现和使用那些具有信息意识、竞争意识、风险意识、创新能力、管理能力和公关能力的一批人，要扬长避短，量才为用，使人才配备尽量合理化，这是留住人才的有效措施之一，也是优化人才配置，提高银行业风险防范水平的必备条件。
篇12
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03
近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。
一、三亚市房地产发展的特征
三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]
1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万、50.7万、74.6万、52.59万和70.55万。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。
2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/、3600元/、4210元/、5156元/和5135元/，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。
3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。
4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]
二、三亚市房地产金融需求趋势分析
三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。
目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。
1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。
2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。
3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。
三、三亚市房地产金融存在的风险
1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。
2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。
3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。
4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。
四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议
1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]
2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。
3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]
4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。
5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。
6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。
参考文献：
[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].，2007年5月10日.
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房地产个贷金融业务即个人住房贷款是指借款人以自己或第三人所购或其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。我国的房地产个贷金融业务起步于是20世纪90年代，经过了多年的发展，个人购房已成为社会发展的主要潮流。
自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》，允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信 贷的风险。数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。可是发展的同时问题也存在着。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为"金边债券"的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。近几年的中国，经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。如果缺乏风险意识，个人房贷风险的到来将给经济发展造成极大的负面影响。
三、房地产个贷金融的风险成因
1.房地产个贷的特点及风险特征
房地产个贷，亦称个人住房贷款指贷款人向借款人发放的购买自用普通住房的贷款，区别于企业经营性贷款，具有贷款对象特殊、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款贷款期限较长、偿还方式特殊等特点，因此个人住房贷款风险也呈现出分散性、隐蔽性、和滞后性等特征，在一定程度这种特征会妨碍该项业务的进一步发展，所以很有必要加强对房地产个贷风险隐患的分析研究。
2.房地产个贷的风险隐患分析
房地产个贷存在的风险包括系统风险和非系统风险。这些潜在的风险都给银行在收回贷款本息时添加了很大的不确定因素，乃至带来严重的损失。
（1）房地产个贷系统风险：是指由于某种全局性的共同因素的影响，使所有个人住房贷款业务遭受损失的可能性。系统风险包括政策风险、利率风险、法律风险、通货膨胀风险等。此类风险相对不可控，无法通过购买保险的方式进行风险规避，需要靠新的金融创新工具来解决。
①政策风险：指国家相关政策调整变化给贷款带来风险的可能性。由于相关政策调整使整个市场发生变化，进一步影响到房地产行业的发展，使关联的房贷业务出现较大的风险。
②利率风险：指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期值偏差的可能性。
③法律风险：指交易合同无法受到法律保护而导致损失的可能性。目前而言法律风险是中国住房信贷的突出和普遍风险。如受法律制度等大因素所限，在借款人出现无法偿还抵押贷款情况时， 对抵押房产的处置会因为司法等方面的制约，导致无法执行而遭受损失。
④通货膨胀风险：是由于物价上涨，货币贬值而使投资者遭受损失的可能性。通货膨胀对固定收益的优秀投资影响很大，投资者的实际 购买力下降，还要承受资本价值降低的损失。
（2）房地产个贷非系统性风险：是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性，包括信用风险、开发商经营风险、操作风险、流动性风险 、抵押物风险等。非系统风险是相对可控的，是由某一市场局部因素所引发的，与整个大市场没有关联的，可以通过购买保险等方式来规避。
①信用风险：亦称违约风险，指的是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还个贷本息，从而造成银行信贷资金无法回收的可能性。应该说信用风险是个贷风险中最基本最直接的风险，首先信用风险具有综合性，是其他各种风险最终体现形式。 其次，信用风险具有积累性，其传递性会引起总风险增大。另外，信用风险还具用隐蔽性和突发性。跟美国等发达国家相比，目前我国个人信用制度还很不健全， 对个人的信用评估也无法有效进行。由于银行与客户及银行与银行之间的信息不对称， 导致银行较难把握借款人的还贷能力。房地产个贷最长达几十年，银行对借款人未来的经济状况很难全部掌握清楚，因此产生信用风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。
②开发商经营风险：指的是由于开发商原因导致所开发经营的项目出现状况引发按揭贷款出现风险的情况，一是所选择的房地产开发项目本身存在严重问题， 包括规划报建手续不完整等， 容易造成购房纠纷，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目开发动工前没有作好充分市场调查， 项目定位不明确导致该项目没有销售潜力，市场前途黯淡；三是开发商自有经营资金不足，或者开发商本身没有开发经验，管理人员素质不高，管理运营上出现问题。上述情况都有可能造成楼盘项目能按约定准时将楼房交付使用，个人住房按揭贷款业务就面临成为呆坏帐的可能。
③操作性风险：是指银行在处理个人住房贷款业务时由于决策不当或人为操作失误造成贷款损失的可能性，是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。与个人住房贷款业务突飞猛进不相适应的是银行的内控机制还不完善、风险控制能力不足等情形，这直接导致银行操作风险上升。此外在操作性风险中还包含道德风险，主要包括：银行从业人员发放人情贷款或为关系人贷款甚至内外勾结违规放款、合谋骗取银行贷款等。
④流动性风险：是指金融机构无力为负债的减少或资产的增加提供融资，在流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得 足够的资金，引起自身信用的不稳定，从而形成的风险。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。由于流动性风险的存在，使得银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，商业银行资金短缺的压力驱之不去，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。
⑤抵押物风险：抵押物风险是指在借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。在实际操作过程中， 以房屋产权作为贷款抵押会因为某些情形导致风险出现，一是抵押物法律产权不清晰，或者发现存在产权纠纷的问题，无法确定抵押物的归属 ；二是抵押物价值失真，实际价值往往远低于房产权的评估价值，使得银行在实现抵押权时无法完全收回债权；三是抵押物的处置难，抵押物的住房存在难以变现的风险。 由于不可预期的因素存在，抵押住房本身也可能存在风险，如可能因各种灾害或者因周边经济、交通环境、城市规划等因素的变化而贬值，使贷款银行债权利益受损。
⑥档案管理风险。个人住房贷款业务的档案包括借款人的基本材料、催讨记录、收回凭证等等重要信息，其保管工作繁琐但相当重要，由于借款周期相对较长， 银行经办人员及相关领导肯定会产生变动，一定要防范因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，做好相关交接工作，防止个人住房贷款业务档案的失真、失实，避免出现银行的贷款由于档案丢失所带来的极大风险。
四、房地产个贷金融风险的防范
通过以上的分析可以看出，房地产个贷业务存在的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素特别是非系统风险相对可控的，可以通过完善内控制度建设、加强信贷管理工作防范来进一步防范的。加强防范房地产个贷风险可以采取如下措施：
1.建立和完善个人住房信用制度。个人信用制度是指为掌握个人资信，约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。只有建立起公开、 透明的个人信用制度，才能在商业银行、 开发商和购房者之间形成互惠、 互利、 互相制约的机制，才能有效地防范风险。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面，个人信用体系的建立能引起大家重视自身资信状况，能使违约者及时曝光，降低个人住房抵押贷款风险。 采取的具体措施有包括建立个人信用档案制度、建立多层次个人信用调查与评估制度、建立和扩展个人基本账户制度、建立个人信用信息调查和资源共享系统、建立个人信用监控体系等等。
2.加强贷款前期调查。指的是针对开放商的项目风险进行评估，要重视个人住房贷款的前期调查工作，通过调查分析选定看好的项目放款，以有效避免后期出现的项目选择风险、销售价格不实风险、资本价值风险等等。个人住房贷款前期调查评估工作主要有：⑴贷款项目评估；⑵对期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数。
3.要加快建章立制，建立长效内控机制，对现行不相适应容易出现风险点的经营管理体制进行相应的改革。同时要通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律相关法律制度，确保个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上实现完备、简明， 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。
4.加强个贷业务档案的管理。要加强宣传，对加强个贷档案管理一起足够的重视。要专人负责管理个贷业务档案，同时实现纸质材料原件和电子文档的双重管理，完善内部监督和牵制，以确保业务档案真实性和安全性。
5.完善住房贷款担保制度。应制定和完善相关的住房贷款担保制度包括财产保险制度，以确保抵押贷款在遇到风险时能够得到补偿，以分担和转移个贷风险。进行担保方式的创新，包括建立政府支持的国家专业担保公司，以国家信用作为担保的支撑力量，同时降低门槛支持社会力量成立典当担保公司，其中成立专业的住房抵押贷款担保公司尤为必要。
