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篇1
在会计准则中有这样的说明:金融资产满足以下条件之一的,应当划分为交易性金融资产。
1.取得该金融资产的目的,主要是为了近期内出售。
2.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。
3.属于衍生工具,但是,被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
交易性金融资产一个非常显著的计量特征就是:公允价值计量,也就是在期末交易性金融资产都必须根据市场价格以调整日(即期末)的价格进行账务处理,以合理地反映目前的真实市场价格。
企业在进行会计核算时,如果涉及到了会计特殊中期(半年末)及会计年末的时点时,按现行制度规定,必须按当时市价进行交易性金融资产账面价值的调整,通过“公允价值变动损益”科目予以调节,合理反映账户的浮盈、浮亏。
2009年1月1日,某上市公司购入10 000股股票,每股价格10元(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产,所得税率25%。
借:交易性金融资产――成本100 000
贷:其他货币资金――存出投资款 100 000
2009年6月30日,该股票市价13元:
借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000
贷:公允价值变动损益30 000
公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增30 000元,同时导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,净利润最终增加22 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增30 000元。
2009年12月31日,股票市值16元。
借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000
贷:公允价值变动损益 30 000
公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司下半年利润表中导致利润虚增30 000元,导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)再次虚增30 000元。
2010年1月1日,将股票全部售出,出售价格16元(不考虑相关税费)。
借:其他货币资金――存出投资款 160 000
公允价值变动损益 60 000
贷:交易性金融资产――成本 100 000
――公允价值变动 60 000
投资收益60 000
2010年上半年利润表中,公允价值变动损益虚减了利润60 000元,投资收益却使利润增加了60 000元,从利润总额的角度考虑,并没有导致利润的变动,却使所得税费用增加60 000×25%=15 000元。
但其中“投资收益”反映的是真正实现的收益60 000元,从原始的投入成本100 000元及最近售出的价款可以得知,真正收益的确是10 000×(16-10)=60 000元。
从理论上来看,随着时间的推移,“公允价值变动损益”的合计数最终趋于零,对整个企业不会产生任何影响,但新会计准则中,也提醒我们:货币时间价值对企业的资金有着多么重要的影响,因此在不同的经济大环境下进行会计业务的处理时,必须考虑到时间对企业的各项会计要素产生的影响。
在实际工作中,更可能会遇到这样的问题:
在市价上涨时期。
接上例,如果在2009年3月1日,以市价11元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。
借:交易性金融资产――成本55 000
贷:其他货币资金――存出投资款 55 000
2009年4月5日,出售1 000股,市价11.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:
1.加权平均法
加权平均单价=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)
=10.33元
借:其他货币资金――存出投资款11 500
贷:交易性金融资产――成本 10 330
投资收益 1 170
2009年6月30日,该股票市价13元。
借:交易性金融资产――公允价值变动37 300
贷:公允价值变动损益 37 300
在加权平均法下:公允价值变动损益贷方发生了37 300元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 300元,企业所得税费用增加37 300×25%=9 325元,净利润最终虚增9 325元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 300元。
2.先进先出法
借:其他货币资金――存出投资款11 500
贷:交易性金融资产――成本 10 000
投资收益1 500
2009年6月30日,该股票市价13元:
借:交易性金融资产――公允价值变动37 000
贷:公允价值变动损益 37 000
在先进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了37 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 000元,企业所得税费用增加37 000×25%=9 250元,净利润最终虚增9 250元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 000元。
3.后进先出法
借:其他货币资金――存出投资款 11 500
贷:交易性金融资产――成本 11 000
投资收益 500
2009年6月30日,该股票市价13元:
借:交易性金融资产――公允价值变动38 000
贷:公允价值变动损益 38 000
在后进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了38 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增38 000元,企业所得税费用增加38 000×25%=9 500元,净利润最终虚增9 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增38 000元。
通过上述分析,得出:在物价上涨时期,无论采用哪种方法,对于企业而言当期资产、利润要素都会虚增。从货币时间价值的角度去分析,对于企业而言,就可以有相对富足的资金去周转流动,实现货币的增值。
在市价下跌时期:
接上例,如果在2009年3月1日,以市价9元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。
借:交易性金融资产――成本45 000
贷:其他货币资金――存出投资款 45 000
2009年4月5日,出售1 000股,市价8.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:
1.加权平均单价
加权平均单价=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)
=9.67元
借:其他货币资金――存出投资款 8 500
投资收益1 170
贷:交易性金融资产――成本9 670
2.先进先出法
借:其他货币资金――存出投资款 8 500
投资收益1 500
贷:交易性金融资产――成本10 000
3.后进先出法
借:其他货币资金――存出投资款8 500
投资收益 500
贷:交易性金融资产――成本9 000
加权平均法下,交易性金融资产将单位成本予以了平均,对于前后各期不同价格的交易性金融资产来讲,起到了一个价格平衡的关系,因此对于资产、利润、所得税而言,前后各期都相对均衡,差异不大。
先进先出法下,在市价上涨时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。在市价下跌时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。
后进先出法下,在市价上涨时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。在市价下跌时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。
对于一个企业而言,完全可以在合理的范围内进行利润的调控及所得税的调节。每个企业都可以在会计制度允许的范围内粉饰会计报表,因此计价方法显得非常重要。
此外,从企业财务管理的角度分析:对于不附带利息的货币收支,与其晚收不如早收,与其早付不如晚付。也就是说,货币在自己手上,可以立即用于消费而不必等待将来消费,可以投资获利而无损于原来的价值,可以用于预料不到的支付,因此早收、晚付在经济上是有利的。目前在财务估价中,广泛地将货币时间价值运用到了记账方法里面,而不像原先会计记账和财务分析有区分。从最新的会计制度看来,货币有时间价值的理念已不再是管理上要考虑的,而是在进行会计记账时就要考虑的问题。
因此,结合这一理念,笔者总结出一条基本原理:应保留更多的资金,前期是资金相对较少的流出企业。在市价上涨时:应采用后进先出法;在市价下跌时:应采用先进先出法。当然,目前会计制度上已将存货发出计价的后进先出法取消了,所以在许多教材上,我们看到的都是加权平均法,这样做使前后期成本平均,比较好处理,但从实际工作中,本人建议不妨在制度允许的范围内根据企业的实际需要,进行合理的会计要素调节。
篇2
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。
2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2 是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
参考文献
[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).
[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).
[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).
[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).
篇3
二、采用公允价值的成本收益分析
(一)成本分析
与历史成本相比取得公允价值信息会增加信息的收集成本和加工成本，在具备活跃市场的情况下，会增加搜寻现行市价的成本；在需要估计的情况下，会增加估计未来现金流量、贴现利率和事件概率以及其他估价模型所需要数据并进行加工的成本；在税政政策不明确的态势下，会增加纳税现金流支出；由于公允价值计量的相对复杂性，对其审计的成本也会相应提高。因此，认为采用公允价值的成本将大于效益的，就会反对公允价值的运用而依旧采用成本模式计量投资性房地产，具体从以下三个方面进行分析：
1 获取公允价值成本较高
根据新准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场，同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。也就是说，不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《新准则3号》应用指南中“同类或类似房地产”的定义，“对建筑物而言，是批所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。对土地使用权而言，是批同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”可见，要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。因此，公允价值计量模式虽然符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是，由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。
如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。从新准则规范的公允价值的认定方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的估价机构，涉及多个经济环节，国内目前在这方面的建设十分薄弱，缺乏专业机构和人才，评估难度较大。同时对于拥有投资性房地产的上市公司而言，如果采用公允价值模式对其投资性房地产进行计量，需要每年聘请独立的评估师对投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这就大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。
2 税收成本影响
《中华人民共和国企业所得法实施条例》第56条指出“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”新企业所得税法没有投资性房地产的概念，在计算应纳税所得额时，房屋、建筑物适用《企业所得税法》关于固定资产的规定，土地使用权适用《企业所得税法》关于无形资产的规定。财税[2007]80号文件规定：企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。按照目前的税法分析，在成本计量模式下，新准则和税法的处理基本一致，但是采用公允价值后续计量模式时，新准则和税法的处理就有很大的区别：会计确认公允价值变动损益，但税法不确认；税法确认投资性房地产折旧或摊销在税前扣除，但会计不确认，处置投资性房地产时，会计按照当时的公允价值计算处置损益，但税法按照历史成本，加折旧或摊销，加处置成本后计算处置所得，这些差异在企业所得税汇算清缴时都要做纳税调整。用公允价值计量模式，既需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额，同时因将投资性房地产在资产负债表目的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。
第一，因为按照公允价值模式处理的投资性房地产其账面价值与计税基础不一致，需要按照《企业会计准则第18号――所得税》的要求进行递延税款的处理；可见，采用公允价值计量模式，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。
第二，因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定，如果我国对增值部分征收所得税的话，由于资产增值增加的应交所得税，将直接导致企业现金流出量的增长。
3 利润波动较大
采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益，对净利润的影响因素大大增多，波动幅度也会增加。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多的利益相关者，间接影响企业的市场形象。如果在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升；如果我国房地产市场出现较大波动，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，因而引起利润的较大波动，导致企业先盈利后亏损，加大了企业的经营和财务风险。彭数学(2008)认为，由于现行会计下的许多交易事项基本采用历史成本属性予以交易，企业管理者会合理利用会计准则进行利润平滑，通过会计政策选择来构造交易利得或损失，精心安排确认收益和损失的时间来消除利润波动，特别是防止利润下降、减少所披露的收益波动，并控制确认的时机，努力使自已的利润增长更加稳定。
(二)收益分析
新准则采用公允价值计量模式，是从“利润表观”向“资产负债表观”的转变。“资产负债表观”理念的实质是，在分析企业财务状况、考核业绩时，关键是看净资产是否增加，即股东财富是否增加。在资产负债表观下，利润代表净资产的增加，亏损代表净资产的减少。“资产负债表观”从理念角度要求不追求虚假利润，而是将企业的发展落在实处，引导广大投资者将注意力从原来的只关心利润报表及其所反映的每股收益的数据转向更加关注资产负债表及其所反映的股东财富的增加上来。投资性房地产采用公允价值后，企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加了股东财富，公允变动损益能动态地反映净利润的增减。因此，认为公允价值的效益优于成本的企业，就会热衷于采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。具体从资产结构、所有者权益、利润三方面分析采用公允价值给企业带来的收益。
1 影响资产结构
资产负债表中将“投资性房地产”单独列示，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。把个别固定资产重分类到投资性房地产中，如重分类的投资性房地产采用公允价值计量的情况下，会减少折旧，相应地会增加净资产值。
2 影响所有者权益
企业从采用成本模式转为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用公允价值模式的首年，企业会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前投资性房地产的价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产转为公允价值模式计量，其影响结果是，企业上年度的资本公积(其他资本公积)将会得到较大幅度地提升，所有者权益将大幅增加。
3 影响利润
拥有投资性房地产的企业，如果选择公允价值模式计量，今后，投资性房地产的资产价值每年将得到重估，公允价值与原账面价值之间的差额都将计入当期损益，企业当年的利润就会增加或减少，同时又由于在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销，则会相应增加当年的利润。
(三)动因预期
投资性房地产会计准则中适度引入了公允价值计量模式，这样就使企业在会计政策选择上面临一个很大的问题，即准则非强制性地要求采用公允价值时，公允价值和历史成本之间如何抉择?不同企业做出选择时是出于怎样不同的动机就成为一个重要而有趣的问题。综合上述采用公允价值成本和收益的理论分析，可以预期：拥有投资性房地产的上市公司中，大多数公司因为成本高于效益，在实际操作中，还是会按照成本模式计算持有的房地产价值，以保持利润平稳增长，极少数的公司，则会利用公允价值计量模式，大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，提高企业的净资产、净利润和基本每股收益，一举提升未来财务年度的经营业绩和资产规模，达到扭亏、摘牌、融资等盈余管理目的。
三、投资性房地产公允价值实施状况
我国1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，占40.13％。根据2006年和2007年披露的年报和2008年公告，这些拥有众多物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，如陆家嘴、小商品城等。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有18家上市公司，占有此类业务公司数的2.86％，其中金融企业3家：中国银行、深发展、宁波银行；房地产开发企业2家：津滨发展和金融街；非房地产开发企业13家。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61％，占1570家上市公司净利润的0.23％，
根据上述18家上市公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司选择了公允价值计量模式，这些上市公司对2006年、2007年的留存收益进行了追溯调整，投资性房地产公允价值变动损益涉及金额最大的是中国银行。高达331800万元，调整金额最小则是卧龙地产，仅19.99万元。
由于发行外资股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外会计准则编制财务报告，而公允价值模式又是国际财务报告准则中所规定的基准模式，即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此，这些“A+H公司”或“A+B公司”无疑是最有条件采用公允价值模式的企业，但事实上，除中国银行、深发展外，有关上市公司大多还是选择了成本模式。“A+B公司”浦东金桥、“A+H公司”北辰实业、绿城集团等房地产开发企业则是采取两种计量模式，境内采用成本计量，境外采用公允价值模式，从而在投资性房地产的计量上，产生了按境内外会计准则编制的两份财务报告间的差异。
新准则为投资性房地产核算提供了一种新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用这种模式，为什么大多数上市公司的投资性房地产继续选择成本模式，原因何在?极少数的上市公司采用公允价值计量模式，动因是什么?
四、公允价值计量模式选择的影响――以金昌集团为例
一般情况下，投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值，如果采用公允价值计量，拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提升，但是，根据2006年和2007年的年报披露，绝大多数上市公司依然采用历史成本计价，对大多数拥有投资性房地产的上市公司业绩没有产生多大影响。下面通过对金昌集团进行分析，以得到选择历史成本模式计量投资性房地产的动因。
(一)采用公允价值的成本过高
1 有关的“市场体系还不具备”。比如外界对于投资性商铺转让的参照交易体系没有。商铺不像一般房地产，其符合新准则的交易市场在短期内很难形成，目前，很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。虽然金昌集团的投资性房地产所在地都有比较活跃的房地产交易市场，但是根据新准则应用指南的规定，要找到所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近、楼层、朝向完全相同的建筑物，也相当的不容易。
2 评估费较高。为保证公允价值计量结果的质量，对于复杂和专业性要求较高的投资性房地产项目，一般会要求聘
请外部的独立评估人员来进行。根据浙江省物价局《关于调整资产评估收费标准的通知》(浙价服[2005]6号)文件规定，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度，工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20％，进行评估收费。也就是房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.35％，100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.25％，500万元到2000万元的收取评估总价的0.1％，2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.05％，5000万元以上的收取评估总价的0.01％，最高收费分别为0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集团的投资性房地产的资产价值相比账面价值已有大幅提升，如果只按现在的账面价值计算，每年的评估费也在10万元以上。
3 财务人员素质不够。金昌集团对公允价值计量结果也有验证的要求，这就要求集团能够及时收集和应用具有相同特征的市场交易价格，熟练运用理财学方面的知识和评估技术。目前，我国多数的公允价值计量工作仍由企业财务人员承担，这不仅需要企业增加人员等方面的支出，而且，企业财务人员的整体水平还达不到上述要求。这在一定程度上也制约了公允价值在运用中的效果和质量。
(二)纳税成本增加
1 按照我国现在的税法，投资性房地产是按实际成本确定其账面价值，并不确认公允价值变化产生的所得。根据浙江上市公司金昌集团的2007年、2008年财务报表，金昌集团采用公允价值计量模式，以2007年9月30日为基准点，不再计提2688万元的折旧，占利润总额的3.35％，2007年所得税税率按33％核算，就需要多缴纳887万元所得税，占所得税本年累计数的6％；以2008年9月30日为基准点，不再计提3944万元的折旧，占利润总额的7.23％，2008年所得税税率按25％核算，就需要多缴纳986万元所得税，占3.58％。由于“公允价值变动损益”属于损益类账户，因此会对当期损益产生影响，增加当年度利润，而按税法规定，不涉及应纳税所得额的计算，因此当年度需在利润的基础上纳税调减，同时考虑到在公允价值模式计量下，该资产不再计提折旧，而税法允许公司在本年度计算应纳税所得额时允许扣除折旧，需纳税调减。而所得税纳税义务在当期，已经预缴了所得税，导致大量的现金流出，当汇算清缴时，再进行相应的调增和调减工作，增加所得税纳税调整的工作量及复杂性、增加金昌集团会计人员的工作量。
2 根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件)规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税?因资产增值而增加的利润是否要交所得税?因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可以利润分配?这些问题在现有的法规中没有相应规定，纳税细节也需要有新的税法与之配套。
3 金昌尚有84540万元的土地储备留在存货科目，这些土地储备都是持有并准备增值，用以转让的土地使用权，尚未转到投资性房地产。如果将这部分土地储备转到投资性房地产，按照公允价值计量，那么，如果集团将来转变投资策略，需要开发产品时，土地成本价是按公允价值计量还是历史成本计量?如果按公允价值计量，那么，因公允价值变动损益而多缴纳的所得税能否进入开发成本?如果因地价下调，那多缴纳的所得税能不能从开发成本中扣除?新企业会计准则和税法都未对这些细则进行详细地解答。
(三)稳健目的
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前言
中国近几年的发展实践表明，房地产业是中国国民经济的支柱产业，而其在国民经济发展中所扮演的角色也越来越重要。作为房地产业主体的房地产企业，其绩效直接决定着房地产业的发展，间接地影响社会资源的优化配置，而房地产企业之间的竞争也日趋激烈，因此房地产企业的绩效问题成为社会关注的一个热点问题。
一、文献综述
企业绩效问题是企业理论研究的重点之一。从工业革命以来企业绩效问题的研究与实践从来没有停止过，研究先后从传统企业财务评价到以财务为主结合非财务指标的评价，再到以战略为导向的关键绩效指标评价，这些研究都获得了极大的发展[1]。
（一）传统财务评价方面的研究
韩芳艳、张孝友（2009）选取了重庆市21家上市公司2007年的财务报表数据，以11个传统财务指标（流动比率、速动比率、资产负债率、销售利润率、净值报酬率、ROA、EPS、每股净资产、总资产周转率、现金流量与销售收入的比率、每股经营活动产生的现金流量净额等）组成指标体系，运用因子分析法，对这21家上市公司的综合业绩进行了因子得分计算和排名[2]。
岳蕾（2009）在其硕士论文中对中国上市银行的经营绩效进行了评价，她将评价指标分为盈利能力指标、经营能力指标、偿债能力指标、成长性指标和安全性指标等五类，每类指标下都有不同的细分指标，例如盈利能力指标下有ROE、ROA和净利润率等三个细分指标 [3]。
（二）财务为主结合非财务指标评价方面的研究
王敏（2005）在定性分析的基础上，不仅选取了传统的财务指标，如投资收益率、主营业务收入增长率等，还选取了研发费用比例、主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标[4]。同样地，江斌（2008）的研究也采用了财务为主结合非财务指标的绩效评价体系，他从顾客角度、内部运作流程角度和学习与成长角度考虑了非财务指标体系的设计，采用的非财务指标有市场占有率、顾客满意度、全员劳动生产率、返工率、受培训人员比率和研发投入强度等 [5]。他们的研究均取得了较理想的效果。
（三）战略导向的关键绩效指标评价方面的研究
目前企业战略绩效评价的主流方法主要是关键绩效指标法（KPI）和平衡计分卡（BSC）。杨成炎（2006）在评价EVA和BSC的优缺点基础上，对两者进行整合。以 BSC为载体，以EVA为导向，将BSC在企业长期战略中的作用和EVA评价系统的导向作用相结合，构建新的BSC体系。较之以前的研究是一个较大的突破。
综上所述，随着企业绩效评价研究的发展，学者们对于客户需求、企业内部管理、员工态度以及员工成长等因素越来越重视，采用因子分析等定量方法的研究也逐渐普及开来，但是，这两方面在房地产企业绩效评价的研究中却还不多见，因此，本文拟借鉴BSC模式和前人的研究成果，建立一套较完善的绩效评价指标体系，并采用因子分析法进行定量分析，以科学地对中国房地产上市公司绩效进行评价。
二、实证分析
（一）指标体系的确定
借鉴BSC模式，综合前人的研究成果，本文拟建立如下的房地产上市公司绩效评价指标体系：
1.财务角度：（1）盈利能力指标：总资产收益率（X1）、净资产收益率（X2）、每股收益（X3）、净利润（X4）；（2）营运能力指标：存货周转率（X5）、流动资产周转率（X6）、固定资产周转率（X7）、总资产周转率（X8）、应收账款周转率（X9）；（3）市场价值指标：市盈率（X10）、市净率（X11）；（4）企业规模指标：总资产自然对数（X12）、主营业务收入自然对数（X13）；（5）现金流指标：经营净现金比率（X14）、每股现金净流量（X15）、利润现金含量（X16）、销售商品收到的现金（X17）、现金净流量（X18）、经营活动现金净流量（X19）。
2.顾客角度：房地产业务市场占有率（X20）。
3.内部运作角度：房地产业务销售增长率（X21）。
4.学习成长角度：高学历人员比率（X22）、净利润增长率（X23）、净资产增长率（X24）。
（二）样本选择与数据预处理
1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的企业有73家。
2．数据收集与预处理。本文使用的是样本企业2009年度的数据，数据主要来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。
（三）因子分析
1．指标筛选。根据所有公共因子对某个原指标解释的方差不小于0.7的原则对指标进行筛选，即剔除变量共同度
0.917）、现金净流量（X18，0.805）、经营活动现金净流量（X19，0.799）、房地产业务市场占有率（X20，0.893），共有16个，括号中的数值为变量共同度。
2．KMO和Bartlett球形检验。运用主成分分析法在SSPS中进行分析，结果显示KMO值为0.619，Bartlett球形检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.01，因此拒绝Bartlett球形检验的零假设，根据以上两项检验，我们认为，本文选取的指标及其数据适合于因子分析。
3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原则进行因子萃取，满足条件的因子共有5个，表1列出了经旋转后满足条件的因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。
表1 特征值、方差贡献率与累计方差贡献率
从表1还可以看出，前5个因子的累计方差贡献率达到84.06%，说明因子萃取的效果较佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有较大的载荷；F2在X5、X6、X8上有较大的载荷；F3在X1、X2、X3上有较大的载荷；F4在X15、X16、X18上有较大的载荷；F5在X14、X19上有较大的载荷。
4．因子得分与排名。以每个主因子的方差贡献率占5个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：
F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5
限于篇幅，本文只将总因子得分排名前十位的房地产上市公司列出（见表2）：
表2总因子得分排名前十位的房地产上市公司
从表2可以看出，传统的“招保万金”四大豪门房企均进入这份榜单，特别是万科和保利地产分别排名第一和第二，并且在总因子得分上遥遥领先于其他房地产上市公司，这说明本研究设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。
结论
本文以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴BSC模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了73家样本企业2009年的财务及非财务数据，研究发现本文设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。
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nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit
s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。
（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：
有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。
二、房地产上市公司融资效率实证研究
（一）样本选取 本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。
（二）指标选取 本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。
（三）模型构建 由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令
（四）实证结果分析 本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。
（五）研究结论 根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。
由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。
三、结论及建议
（一）结论 我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。
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Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中图分类号：F426；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人类早期的社会活动中就开始孕育的朴素的可持续发展思想，《吕氏春秋・义赏》中讲到了“竭泽而渔，岂不得鱼，而明年无鱼；焚薮而得田，岂不获得，而明年无兽”，其暗含的思想便是要持续地利用资源；但在以后的历史发展进程中，人们将更多的注意力放在了提高生产力上，而忽略了持续发展的必要性。20世纪60年代末期，工业化经济在世界范围内开始迅速增长，并随之出现全球性的人炸、生态环境恶化、资源过度消耗、能源枯竭和地球表层严重污染等危机。20世纪作为人类物质生产和物质文明高度发达的时代，人类社会虽然实现了经济快速增长的目的，但是这些发展成果却是以各种资源，特别是不可再生资源的巨大耗费与环境的大范围污染、生态系统严重失衡为代价的。继单纯经济增长的发展阶段后，人类开始重新认识发展的含义。各国政府在如何有效地保护环境、节约资源，最终实现可持续发展这一问题上，逐步达成共识。可持续发展思想得到了世界上越来越多的国家和组织的承认和接受。可持续发展就是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。“可持续发展”的概念提出后，它的思想渗透到经济、社会发展的各个领域。
1 矿产资源可持续力的内涵
在我们的生产、生活中，能源、工业原料以及农业生产资料等，都来源于矿产资源，人们将矿产资源比喻为工业的“粮食”和“血液”；而矿业，作为我国的基础产业，对整个国民经济持续、稳定地协调发展有着重大影响，是决定国家经济实力、发展潜力和综合国力的重要因素。那什么是矿产资源可持续力？矿产资源可持续力，英文Mineral Resources Sustainable Power缩写为MRSP，指的是矿产资源可持续发展的能力。也就是说，在一定的科学技术与自然环境条件下，人类同矿产资源协调发展的过程中，对矿产资源进行时间和空间上的合理配置与替代，使得矿产资源被开发利用的质量和数量不降低而有所提高，从而满足人类社会发展需要的能力。矿产资源可持续力，是矿产资源可持续发展的目标，也是一个过程，反映出矿产资源的勘查、开发、利用和保护，是作为基本生产要素的矿产资源在质和量上对社会进步、经济发展和环境保护的支持保证能力。
2 承德市卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价研究
矿产资源可持续力本身是一个复杂的、特定的系统。矿产资源可持续力作为研究对象，是指由矿产资源、经济、社会、环境和管理所构成的反映矿产资源可持续发展的状态、水平、能力和动态趋势的复杂系统，是一个反映矿产资源可持续发展水平和能力的有机整体，而非仅仅指其中各个孤立的子要素。对内表现为系统内部的状态和结构，对外则表现为一定的功能，结构决定功能，功能反作用于结构。因此，矿产资源可持续力的大小取决于矿产资源可持续力系统的功能，这种功能由矿产资源、经济、社会（含人口）、环境和管理所构成的复杂系统内部各个组成部分的状态、结构以及各组成部分相互联系、相互作用的状况决定。从可持续发展理论入手，以“发展力”和“协调力”为两大功能作为支撑，建立了表征矿产资源可持续发展能力的评价指标体系框架，如图1所示。
根据矿产资源可持续力评价指标体系的框架设计，矿产资源可持续力作为目标层，其下设置了“发展力”准则层和“协调力”准则层。“发展力”准则层下设立了五个基本要素，分别为资源禀赋与开发条件、经济发展与效益、社会发展与生活质量、环境影响与管理水平，反映了矿产资源可持续力各组成要素自身的状况；相应地，“协调力”准则层下也设立了五个基本要素，分别为资源转化效率、经济协调度、社会协调度、环境协调度和管理协调度，反映矿产资源可持续力系统各个组成要素自身的协调以及它们相互之间的协调。
卧牛山铁矿区在行政上隶属于滦平县虎什哈镇卧牛山村，地理坐标为北纬40°51′00″至40°52′15″；东经116°49′00″至116°50′00″，面积3.25平方公里。矿区距滦平县城260°方向43.5公里，西距延庆―滦平公路卧牛山站1.5公里，东距京通铁路虎什哈站15公里，交通便利。
根据构建的矿产资源可持续力评价指标体系，同时结合研究区资源、社会、经济、环境和管理等方面的实际状况，建立了卧牛山铁矿区矿产资源可持续力的指标体系，对其进行评价的时候，将各项评价指标分为“很强、较强、中等、较弱、很弱”五个等级。结合实际，也就是说，卧牛山铁矿资源可持续力“很强”、“较强”、“中等”、“较弱”、“很弱”五个等级的隶属度分别为0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究区矿产资源可持续力处于较强的水平。根据以上综合评价的结果，承德市卧牛山铁矿区矿产资源具有较强的可持续能力。就承德市范围内来看，其发展力水平中等，协调力水平较强。
在准则层发展力下设的五个要素中，发展力很强的要素是资源禀赋与开发条件，主要表现在地质勘查程度较高以及优越的矿产资源开发条件上。管理水平要素的“较强”、“中等”等级隶属度均为0.4，主要是因为矿产资源管理水平较承德市平均水平相比处于中等偏上。发展力中等的要素包括经济发展与效益、社会发展和生活质量。经济发展与效益方面，矿业产值投资弹性、人均固定资产净值居较弱水平，人均GDP年增长率和百元矿业总产值实现利税居较强水平，而人均GDP基本处于中等水平；社会发展和生活质量方面，除人口自然增长率优于承德市平均水平外，其余指标均略低于全市平均水平。发展力较弱的要素是环境影响，尽管采取了环境保护措施，但由于大规模的矿山生产活动，导致“三废”污染指数较高。若能进一步改善环境，将有助于发展力的提高。
在准则层协调力下设的五个要素中，协调力较强的是资源转化效率和管理协调度上。前者主要表现在“三率”和共伴生矿产资源综合利用率比较高；后者表现在较高的矿业管理水平和政策法规体系执行程度上。协调力中等的要素是社会协调度，体现在矿业就业率和社会保障覆盖率较低，均低于全市平均水平。协调力较弱的有经济协调度和环境协调度，前者的非矿业增加值比重较低；后者表现在“三废”综合处理率和土地复垦率均处于中等偏下水平。
3 结语
矿产资源作为不可再生的可耗竭资源，随着开采的进行，一个地区可开采的矿产会被采空，资源将会枯竭。而且，开发矿产资源的同时对环境也产生了一定程度的破坏，必须引起我们足够的重视。因此，这就要求我们要以长远的眼光，从持续发展的角度来规划矿业的未来。通过卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价的实证研究，现对承德市矿产资源可持续发展提出以下几点建议：规划先行，做好各种前期规划、强化矿山产业化建设、加强矿产资源勘查工作、大力推进矿产资源整合、加快矿区土地复垦工作、优化调整矿业产业结构、积极发展矿产资源深加工、进一步鼓励科技。
参考文献：
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对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
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[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.
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（一）实物期权的涵义
期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。
（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类
1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。
2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。
3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。
（三）房地产投资项目的实物期权特点分析
1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。
2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。
3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。
二、房地产投资项目的实物期权定价模型
（一）B-S实物期权定价模型
B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。
（二）房地产投资项目实物期权参数的修正
1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。
2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。
3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。
4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。
5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。
三、“盛世华庭”投资项目分析
（一）案例背景介绍
M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。
（二）NPV法评估该项目价值
根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。
用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。
（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值
选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：
未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。
选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。
用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。
四、结论
通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。
对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。
参 考 文 献
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[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012
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（1）活跃的房地产交易市场必须存在于投资性房地产的所在地。这里的所在地一般是指投资性房地产所处的城市，对于一些大中城市而言，应当具体化为其所在的城区。
（2）企业能够从该活跃房地产交易市场上取得相同或相似的房地产的市场价格和其他有关信息，从而运用科学的估算方法与模型估计出投资性房地产的公允价值。相同或相似的房地产，就建筑物来说，是指所处地理位置、周边环境、性质、结构种类、新旧的程度、可使用条件相同或相近的建筑物；对土地使用权来说，是指其区域、地理环境相同或相近、可使用条件相类似的土地。
二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
使用公允价值模式进行后续计量的时候，不用对投资性房地产计提折旧或摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，公允价值与原账面价值两者的差额计入到当期损益。投资性房地产取得的租金收入，则应当确认为其他业务收入。
运用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，必须遵循以下会计处理规定：
（1）企业自行建造或外购取得的投资性房地产，按照其实际成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”和“在建工程”等科目。
（2）不须对投资性房地产进行计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，公允价值与原账面价值两者的差额计入当期损益。资产负债表日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”等科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面价值的差作相反的会计分录。
（3）取得的租金收入，要借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入科目”
三、有关投资性房地产后续计量模式变更的注意事项
为了确保会计信息具有可比性，企业对投资性房地产的计量模式一旦确定采用上述两种模式的一种，则不能随意改变。如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续并且可靠地取得，与此同时，其必须满足采用公允价值计量模式的条件，应当采用公允价值模式计量；在其他情况下，则采用成本模式计量。投资性房地产后续计量模式的变更，变更前和变更后的做法都必须符合会计准则的要求，变更过程必须要有充分的理由来证明其合理性。从成本模式变更为公允价值模式的应当为会计政策变更处理，进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（未分配利润）。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，则不得从公允价值模式变更为成本模式。
当企业变更投资性房地产后续计量模式时，要依据计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按原账面价值，贷记“投资性房地产科目”，按照公允价值与账面价值的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。
四、公允价值模式对企业的影响
（1）公允价值模式影响企业资产结构。公允价值模式虽不会使企业的资产总量发生变化，但在核算过程中，原来计入到存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会被放到“投资性房地产”科目中去核算，且单独列报在资产负债表上，这样对拥有大量投资性房地产的企业而言，其固定资产和无形资产的总量会下降，相反，投资性房地产的总量会增加，进而影响到企业的资产结构。
（2）公允价值模式影响企业的利润。由于公允价值模式对投资性房地产不进行计提折旧或摊销，而企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，把公允价值与原账面价值间的差额计入到当期损益，今后每年企业要重估投资性房地产的资产价值，如果以后增值，则公允价值与原账面的价值就会计入到当期损益，这样对企业当期的利润是有利的。但投资性房地产资产价值出现贬值，则会在今后确认更多的减值损失，这就加大了企业的财务风险。
（3）公允价值模式影响所有者权益。在成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整为留存收益。当目前房地产价格高于历史成本时，企业的所有者权益就会增加。如果企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产且转换日公允价值大于原账面价值时，则差额计入资本公积，就会增加所有者权益。
五、公允价值模式存在的问题
（1）我国并不像西方有着发达的交易市场，公允价值难以取得。由于新准则对投资性房地产公允价值计量模式的使用有一定的限制性条件，企业不能估算投资性房地产的公允价值，所以公允价值的确认仍然是公允价值模式的使用难题。
（2）采用公允价值模式计量后，企业的利润会随着公允价值的上下波动而受影响。近几年，房地产市场虽迅速发展，但还是存在着诸多不稳定因素，因此，投资性房地产公允价值的波动会直接影响到企业的利润。
（3）公允价值模式没被普遍运用，还透露了该种模式的可操作性不强。如果投资性房地产没有活跃的交易市场作为定价的基础，那么就需要专业人士采用可靠的评估方式进行预测和判断。由于我国尚未建立庞大的信息网络，高素质的专业人士也相对匮乏，这就导致了公允价值模式的操作性不够。
六、总结
虽然，公允价值模式的运用在当下存在一定的局限，但是随着房地产市场的不断发展成熟优化以及相关政策的完善和信息网的健全，公允价值模式必然有着更好的运用前景。
参考文献：
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0 前言
近几年，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国国民经济的支柱产业，成为我国经济发展的主要推动力量和我国国民经济新的增长点。
本文选取了2007年我国沪深上市的44 家房地产类上市公司有关数据，采用14个指标，利用统计软件SPSS15.0， 采用根据各指标实际观察值所提供的信息量大小来确定各指标权重的客观赋权法――因子分析法来进行实证研究, 对房地产上市公司的综合能力进行评价。
1 研究样本的确定
本文将中国证监会《上市公司行业分类指引》中的房地产上市公司作为样本基础。以2007年我国房地产上市公司为研究样本，剔除B股上市公司、ST公司以及在评价指标上存在异常值的公司，最后选取了44家房地产上市公司为研究对象,对房地产上市公司的综合进行评价和分析。由于篇幅所限，此处不详细说明。
2 评价指标的确定与数据来源
2.1 评价指标的确定
参与综合评价指标选择直接影响评价结果。本文本着综合性、系统性、全面性、科学性、目的性、关联性的原则,在指标可获得性的基础上，从短期偿债能力、长期偿债能力、股东获利能力、经营能力、成长能力、盈利能力、发展能力等七方面建立房地产上市公司综合能力评价指标。并通过以下步骤对指标进行了筛选：首先，剔除了缺失值比较多的指标；其次，运用选择典型指标方法和主分量分析的方法进行筛选。最终选取了14个指标，分别为：流动比率（X1）、速动比率（X2）、资产负债率（X3）、净资产比率（X4）、存货周转率（X5）、总资产周转率（X6）、净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）、净资产收益率（X9）、每股收益（X10）、每股净资产（X11）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）、总资产增长率（X14）。
2.2 数据来源
本文所涉及的房地产上市公司数据均来自于金融界网站和巨潮资讯网。
3 因子分析
3.1 原始数据的预处理
上市公司综合评价数据在收集到后是不能直接进行综合评价的, 必须对数据进行处理, 剔除异常值, 变适度指标和逆指标为正指标, 同时消除极端值和量纲的影响, 才能使综合评价结果趋于合理。根据以上选取的14个指标, 利用标准差标准化方法对数据进行处理。
3.2 因子提取
根据主成分分析法, 先将原指标标准化并计算标准化后指标间的相关矩阵, 其次计算该矩阵特征根和特征相量。并由大到小排列, 分别计算其对应主成分。前六个因子的特征值均符合大于1的标准。根据因子的累计方差贡献率方法, 运行包含18个变量的基本模型, 可得到5个因子, 这5个因子使累计解释的方差比例为78.102 %,即前5个公共因子可以反映原指标78.102%的信息量。见表1。
3.3 因子的经济意义解释
经过因子分析得到的公因子F1 , F2 , F3 , F4 , F5是对原变量的综合。本文采用最常用的方差极大法进行因子旋转, 它使得每个因子上具有最高载荷的变量数目最小, 可以简化对因子的解释。从旋转后的因子载荷矩阵中可以看到：
（1）公因子F1在存货周转率（X3）、总资产周转率（X6）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）上有较高的载荷，这些变量反映了企业的盈利能力和成长能力，因此将其命名为盈利成长因子。（2）公因子F2在资产负债率（X3）和净资产比率（X4）上有较高的载荷，这两个变量反映了企业的长期偿债能力，因此将其命名为长期偿债因子。（3）公因子F3在净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）和净资产收益率（X9）上有较高的载荷，这三个指标反映的是企业的盈利能力，因此将其命名为盈利因子。（4）公因子F4在每股收益（X10）、每股净资产（X11）和总资产增长率（X14）上有较高的载荷，这三个指标反映了企业的股东获利能力和发展能力，因此将其命名为股东获利发展因子。（5）公因子F5在流动比率（X1）和速动比率（X2）上有较高的载荷，这两个指标反映了企业的短期偿债能力，因此将其命名为短期偿债因子。
3.4 因子得分
因子变量确定后, 因子得分是原样本数据在不同因子上的具体数据值, 它和原变量的得分相对应。根据计算可求出因子得分函数的系数, 从而可以写出因子得分函数。然后，再以方差贡献率为权重对各个因子得分进行求和，得到总的因子得分。由于篇幅有限，本文仅列出综合得分，而各个因子得分没有列出。见表2。
4 基于因子分析的实证结果分析
通过对五个公共因子的合理解释, 并结合上市公司在各个公共因子上的单项得分和综合得分, 就可以对44家房地产类上市公司综合能力进行评价。
（1）对综合得分进行分析。
从综合得分上面，我们可以看到不同公司的排名情况。排在前三位的依次是鼎立股份、海鸟发展、名流置业，而我们通常所认为的房地产龙头万科却排在了第15位。这是由本文所选择的分析指标决定的，不同的分析指标势必会得出不同的分析结果。从结果可以看到，万科在各个因子的排名上都不是十分靠前，而前三名的公司在第一、二各因子上的得分几乎都是排名前几位的，而前两个因子得分的权数又比较大，所以才导致了这样的结果。
由于本文在进行因子分析时对数据进行了标准化处理, 各主因子得分与综合得分的均值均为零, 因此我们以0为参考基准, 认为综合得分大于0的公司的综合能力相对强一些, 并且数值越大, 实力越强； 综合得分小于0的相对差一些, 数值的绝对值越大, 实力越弱。依此可对样本公司的综合能力有一个基本的判断。从得分来看，有21家公司的综合得分为正值，23家公司的综合得分为负值，也就是说，综合能力好的公司与差的公司差不多是各占半壁江山。
（2）单项因子得分分析。
从44家房地产类上市公司综合能力单项因子得分及排序表中可以看出, 不同的公司在盈利发展能力、长期偿债能力、营运和现金流量能力、短期偿债能力、风险能力方面各不相同, 决策者可以从不同的侧重点做出不同决策。
结合综合得分也可以发现，并不是综合能力强在各个单项能力上就强，反之则反；也就是说，并不是一好百好，一差百差。每个公司都有各自的优点和不足，没有十全十美的。
（3）地区差异分析。
由于参与分析的44家房地产上市公司来自各个地区，结合各个公司的综合能力得分情况，可以分析其地区差异。为了检验各地区房地产上市公司综合能力之间的差异是否具有显著性，本文采用Kruskal－Wa11is H方法对其进行检验，卡方检验值为10.612，P值为0.643，说明各地区房地产上市公司综合能力之间没有显著差异。
参考文献
［1］邱东.多指标综合评价方法的系统分析［M］.北京:中国统计出版社，1991.
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一、我国投资性房地产会计准则引入公允价值的必要性
（一）有利于投资性房地产企业依靠会计信息相关性进行决策
与历史成本计量属性相比较，公允价值具有显而易见的优势。比如能够全面、及时地体现当前和未来市场的变化情况，更真实地反映企业财务状况；对企业决策具有更优越的有效性，向相关信息使用者提供即时的、更关键的信息。
谢诗芬教授（2010）曾在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中指出，公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。因此，企业的会计政策选择是应该坚持采用公允价值的。国际会计界的前沿领域中，公允价值的研究早不在于是否应该得到采用，而是应该如何在投资性房地产市场把公允价值的作用发挥到最大最好。
（二）有利于投资性房地产市场会计准则与国际趋同
公允价值计量模式的引入，反映出了我国正在努力尝试与国际会计准则进行趋同的积极态度，以进一步满足会计计量与国际接轨的需要。在发达国家市场中，公允价值计量模式已被普遍采用。如果我国企业依旧只是采用历史成本模式计量，这对我国会计业以及市场的发展是很不利的。实际上，市场经济在本质上来说就是“公允经济”，发现并遵守市场价格机制是对市场经济规则的最好遵守。对市场公允价格机制的偏离，必然会给整个资本市场带来不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给目前资本市场尚不发达的地区留以适应的时间，待其房地产市场和评估行业发展成熟后再与国际接轨”。
（三）有利于投资性房地产企业满足国际投资者的需求
国际发达国家的资本市场所采用的大部分都是公允价值的计量方法，当国际投资者比较本国和我国企业的业绩状况时，缺少了市场经济资本的力量，我国企业将很难与国际上的其他企业进行竞争；而采取公允价值计量模式对金融资产进行后续计量，我国企业在国际资本市场的筹资成本将会大大降低，竞争力将会得到很大的提升，相应的企业抵抗危机的能力势必也会大大增强。
二、投资性房地产企业运用公允价值计量实际情况
2007年以来，上市公司房地产计量模式的选择情况如表1所示。事实表明，大部分上市公司依旧沿用历史成本模式对投资性房地产进行后续计量，会计专业人员所预料的资本市场中的巨大波澜更是无从谈起。甚至可以说，投资性房地产市场中的企业对新会计计量模式的反映是冷淡的。是什么原因导致理论预期和实际情况的巨大分歧？
三、上市公司放弃对投资性房地产进行公允价值计量的原因分析
（一）企业外部环境影响
1.会计准则中关于公允价值计量的条件要求。根据我国会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量时，应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
从表面上来看，企业若想转换为公允价值计量并不困难。按照会计准则要求，可以按照市场上目前的公开报价来取得投资性房地产的公允价值；无法取得的，可以参照市场上最近交易情况，如日期、所在区域等因素来获取。可在实际操作上，会计准则提出的条件要求对我国目前的企业来说是非常严格的。
一方面，我国的资本市场目前还很不完善，如果市场中没有可靠的公允价值，企业就需要对相关交易的房地产的具体信息做出详细的解释，比如相似环境、用途、新旧程度等。企业自身需要承担一个完善的市场应有的整合并提供交易信息的职能，这显然是不可能完成的任务。与传统的成本模式相比较，公允价值计量模式获取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。这也就限制了其在我国的推广应用。
此外，我国会计准则还规定，一旦转换为公允价值计量后，将不再能够转换为历史成本计量。在这一规定面前，企业不得不对会计政策的转换与否进行审慎周详的考虑，分析结果或预期的失当，都将会给企业带来巨大的负面影响。
2.我国新兴的资本市场还很不完善。发达国家的投资性房地产市场中的制度和准则十分健全完善，所有生产要素的交易来往十分活跃，所以每一种要素的公允价值自然非常利于取得。在我国，投资性房地产市场还处于发展的初级阶段，市场运作机制还有很大的局限性。甚至市场中会存在着许多不成熟的表现，如产权和生产要素市场不很活跃、相关中介机构公信度低、制度准则缺失或不合理、从业会计人员素质普遍较低等。市场的流动性、市场化的定价机制以及信息的披露方面都还达不到成熟资本市场的要求。此时市场的定价职能也得不到充分的显现，致使我国资本市场某些生产要素的公允价值均难以取得，于是这些生产要素最具公允性的市场报价就成为了空白，实务中运用的难度也就显而易见。
（二）企业内部成本收益影响
1.对成本方面的影响。
（1）信息取得成本。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量的关键。CAS 3规定了投资性房地产后续计量采用公允价值模式应当同时满足的两个条件。但由于我国目前的房地产市场仍然不够完善，还不能准确、可靠地衡量房地产的公允价值；此外，我国资本市场规模及容量比较小，新兴的房地产市场更是如此，导致市场价格等信息交易系统的不活跃，从而影响公允价值在投资性房地产后续计量领域的运用。这时企业就需要采用其他方式对房地产进行评估来取得公允价值。
根据《财政部关于我国上市公司执行企业会计准则情况的分析报告》提供的数据， 上市公司对其持有的投资性房地产主要采用房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等方法来确定其公允价值。2010年我国上市公司投资性房地产公允价值的取得方法详见表2。
为保证公允价值的公允性，企业需要聘请外部独立的专业评估人员对所持有的房地产项目进行重新评估。国家发改委、财政部关于《资产评估收费管理办法》的通知要求各地要根据《办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20%进行评估收费。以山东省为例，其具体评估收费标准如表3所示。
从表3中不难看出，采取公允价值计量模式，每年投资性房地产评估费将会成为企业额外的一笔不可忽视的数目，企业进行会计政策转换的积极性将会受到很大的影响。所以，信息成本取得的增加使得上市公司对投资性房地产的公允价值后续计量模式的运用会有所顾忌。
（2）税收成本。如果采用成本法对投资性房地产进行后续计量，现行企业会计准则和税法上的处理是一致的。即便有所差异，在之后的调整中只要对折旧额进行会计处理，就能达到税法和会计的一致口径。一旦采用公允价值计量后，那么税务和会计的处理之间存在差异就不是那么明确了，需要对会计利润进行调整。
目前税法规定，不确认为投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理。而公允价值和账面价值之间的差额要计入当期损益，并且不计提折旧或摊销。
例如，某上市公司2009年，用2 000万元购买一处楼房作为投资性房地产，2009年12月31日，该楼的公允价值为2 100万元，除去投资性房地产相关计算的利润总额为 2 400万元，如果投资性房地产采用计提折旧的方法，在会计和税务的处理上是一致的，每年计提60万元。
采用成本法计算可以得到：
2009年应纳税所得额=利润总额=2 400-60=2 340（万元）
应交税所得额=2 340×25%=585（万元）
此时财务处理如下：
借：所得税费用 5 850 000
贷：应交税费――应交所得税 5 850 000
若采用公允价值计量模式计算，则有：
2009年企业利润总额=2 400+100=2 500（万元）
2009年企业应纳税所得额=2 500-100-60=2 340（万元）
应交所得税=2 340×25%=585（万元）
递延所得税：该企业的大楼账面价值为2 000万元。而税法的计税基础是1 840万元。产生应纳税暂时性差异，所以递延所得税负债=（2 000-1 840）×25%=40（万元）。所以此时所得税费用=当期所得税+递延所得税=585+40=625（万元）。
账务处理如下：
借：所得税费用 5 250 000
贷：应交税费――应交所得税 4 875 000
递延所得税负债 375 000
从上面的例子可以看出，虽然该上市公司在2009年上交所得税的金额在两种计量方法上是一致的，但是在采用公允价值计量模式的情况下，2009年该企业的所得税费用和递延所得税负债增加，同时也需要对企业所得税额进行相应的增加或减少的调整，这就增加了纳税调整的工作量和复杂性，增加了企业会计人员的工作量。
另外，采用公允价值后续计量后，虽然不计提折旧或摊销可以减少企业的当期费用，起到期间提高账面会计利润的作用。但在成本计量时可以通过计提折旧或摊销来达到抵税效果的优点也就消失了，从这个角度看仍然也会得到企业税收负担加重的结论。由上述分析看来，企业对后续计量模式的转换的积极性也不会很强烈。
2.对收益方面的影响。
（1）对利润波动的影响。采用公允价值计量核算，企业不再对该投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额可以直接计入当期公允价值变动损益。公允价值变动损益其实是企业尚未实现的损益，但直接计入当期损益，必将会影响企业的经营业绩，企业利润波动幅度会更大。一方面，频繁剧烈的波动会增大企业的投资风险，充满了不稳定性；另一方面，巨幅波动所引起的异常、非常规的变化将会使相关信息使用者产生疑惑，尤其是企业的利益相关者，如投资者、债权人等，从而间接影响到企业的市场形象。欧洲的研究机构曾对有关后续计量的会计政策选择行为进行实证研究，其中一个结论表明，如果企业想要通过内部政策来降低报告期利润总额的不稳定波动性，就会倾向于选择成本模式计量投资性房地产。因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。显而易见，在我国的市场中，企业同样希望内部利润能够平滑地、可预期地变动。对于上市公司来说，公允价值变动形成的利得或损失会更直接地反映在财务报表上，不可预期的波动将可能打乱企业近期的销售能力，进而影响到企业的当期或进一步的发展规划。很多企业是不愿意承担这些由利润波动所带来的额外的风险的，尤其是对近几年来业绩良好且发展稳定的上市公司来说，更是如此。
（2）对主要财务比率的影响。每股收益、每股净资产和净资产收益率等财务比率，是外界用来判断上市公司企业价值高低的主要依据之一。而它们的波动又往往是与公允价值的使用紧密相关的。其中，净资产收益率更是其中的重要指标，经常用于企业实施再融资和股权政策考量的计算中。上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后，将会对企业的资产结构、所有者权益、利润总额等方面均产生巨大影响。我国的资本市场正在逐步发展至成熟的过程中，财务数据分析的理念也正在从“利润表观”向“资产负债表观”转变。“资产负债表观”理念的实质是，相关财务数据使用者在通过分析企业财务状况考核业绩时，其着重点放在看净资产是否增加上，即企业净财富的增减变动情况。净资产的增加才意味着盈利，而净资产的减少就会意味着企业可能已经发生亏损。所以企业若对投资性房地产采用公允价值计量，虽然在一方面能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而在另一方面这也将会影响到企业其他的财务比率数据。 分析不难得出，采用公允价值模式会计政策的转换对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，对企业的影响也是正反两方面的。如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，这就对公司的真实的经营业绩提出了很高的要求。由此可见，公允价值变动对企业的许多财务指标所引起的变化也是难以预计的，这把“双刃剑”也将会给企业带来新的压力。所以，企业在考虑是否引入公允价值模式时，这方面的因素也是必须要进行斟酌的。
四、结束语
我国投资性房地产的市场正处于刚刚起步状态，市场准则制度的建设还相对落后，尤其是对公允价值信息起监控作用的规范准则尚不完善，给企业留下了许多违规操作的真空地带。若放宽限制，将可能会滋生大批企业利用公允价值操纵利润的恶劣结果。事实上市场中就已经发生过类似的事件，一些上市公司为完成在二级市场的增发股、配股等类似计划，对企业利润进行恶意的操控。
对投资性房地产使用公允价值严格的限制条件是必不可缺的。不可否认，在新兴的市场搭配新兴的准则面前，公允价值的运用应该得到鼓励，但是更应该注意正确的引导，否则将与市场改革初衷背离。J
参考文献：
1.谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB 和IASB 有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，（5）.
2.刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[D].东北财经大学中国内部控制研究中心，2011.
篇12
一、公允价值计量在投资性房地产中应用的现实意义
首先，其使用目的以及产生的现金流量非常类似于交易性的债券投资。而交易性的债券投资采用公允价值计量，且只有公允价值计量模式才能为投资者提供决策相关的信息。因此根据经济实质重于形式的原则，投资性房地产的计量模式，应采用公允价值计量模式。投资性房地产的市场价值往往高于其账面净值，按其成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
其次，投资性房地产所产生的现金流量在很大程度上独立于主体持有的其他资产。对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响到对企业资产总体价值的衡量。成本计量会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
最后，允价值能够向财务报表使用者提供更有用的信息。投资者的利益无法通过成本计量模式得到更好的体现。我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。
二、公允价值计量在投资性房地产中的应用现状
1.上市公司采用公允价值计量投资性房地产积极性不高
与金融工具中交易性金融资产等资产必需采用公允价值计量不同，投资性房地产引入公允价值模式是谨慎和适度的，允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间进行选择，并且规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值计量模式。目前在上市公司的应用并没有之前所想象的那样广泛和深入。根据上市公司年报披露信息的统计数据，投资性房地产准则实施几年来，上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式的积极性并不高，以2007年为例，有630家上市公司持有投资性房地产，但只有18家采用公允价值进行后续计量，所占比例为2.86%，以后几年中所占的比例也都不到5%。
2.确认公允价值的方法不统一
以2010年的27家采用公允价值计量模式的上市公司为例，在确定投资性房地产公允价值上主要采用评估报告、参考第三方调查报告以及董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，其中有14家公司采用评估报告的方法，10家公司采用董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，只有3家公司采用参考第三方调查报告的方法。可见，上述公司并没有统一的确定公允价值的标准，这也会在一定程度上影响企业是否能真实反映投资性房地产的真实价值。
三、公允价值计量在投资性房地产中应用的原因分析
1.房地产市场价格体系不完善，准则限制条件严格
（1）我国的市场经济环境与国际上较成熟的市场经济环境比，还存在着一定的差距。目前我国房地产市场发展还不成熟和完善，难以通过市场获取有关公允价值的完备信息。如果不顾条件地运用公允价值计量投资性房地产，必然会带来公允价值的滥用，并最终导致会计信息的失真。尤其应当注意的是，在我国，作为活跃市场事后证据的市场价格等交易信息系统还不够完善，难以为公允价值会计信息的鉴证提供可资依赖的、必不可少的证据。
（2）CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息”。CAS3第12条强调：“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。
2.投资性房地产公允价值信息披露制度和审计制度不完善
（1）对投资性房地产信息披露的要求不够全面
篇13
1.国外企业绩效评价研究。20世纪50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM资本结构理论，首次把资本结构与企业价值的关系用严格和科学的方法研究出来。自此之后对企业绩效的评价和研究慢慢增多。
对企业绩效评价的研究中可以根据评价角度的不同将其划分为不同的发展阶段，例如从其发展的本身可将企业绩效评价划分为：第一阶段是形成时期，绩效评价仅限于财务评价；第二阶段为完善时期，企业的绩效评价体系被人们系统地加入决策以及创新学习能力等非财务指标；第三阶段为创新发展时期。
20世纪70年代以来，以德玛赛兹（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等为代表的一些法学家和经济学家整体性地批判了哈佛学派的产业组织理论，并发展成了芝加哥学派。他们更多地以企业行为作出发点，研究市场结构和绩效问题，继承自由市场经济中竞争机制作用的思想，认为所谓市场竞争过程就是能够自由发挥的市场力量。由斯蒂格勒作出的《产业组织》标志了芝加哥学派理论的成熟。该书中反映的理论主要特点是：反对哈佛学派的只进行经验实证分析，提倡运用更为严格的经济理论和经验实证共同分析；反对哈佛学派强调的结构决定行为、行为影响绩效的单向因果关系，而是强调三者之间的双向互动关系。利用某一产业中企业的创新与效率完全可以创造出企业的利益最大化。
由于房地产业在西方被划为第三产业，所以对房地产业的产业组织研究相对较少。西方对于房地产业的研究主要侧重于房地产金融、房地产市场分析与地产投资等。房地产产品的差别化与广告行为在有些文献中也有所提及。
而有关企业绩效的理论实证研究大部分都集中在所有权结构与公司绩效的相关性上。皮德森和托马森经过多次实证调查研究后得出公司的产权集中度与公司的净资产收益率呈显著正相关的关系。
2.国内企业绩效评价研究。到20世纪80年代中期以后，我国经济学者才开始引入西方产业组织理论，使得对产业组织理论的研究起步较晚，进而对房地产业的产业组织研究较晚。目前来说，针对中国房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证研究的研究文献还比较少，而房地产业方面的研究成果大多运用产业组织的相关理论从市场结构、企业行为、市场绩效对房地产业的绩效进行分析，多以某一地区或城市为例，具有一定的局限性。我国自上世纪90年代开始财政部逐步发展了一套以评价主体为政府国有资产监管部门的企业绩效评价方法，以国有企业为评价客体，因而具有一定特殊性。随着社会主义市场经济的发展，以一般投资者为评价主体，以上市公司、民营企业等为评价客体的企业绩效评价方法越来越受到人们的重视。国内在企业层面上运用因子分析法评测房地产公司的绩效水平比较多一些，且局限于上市公司，很少直接运用因子分析对宏观房地产业资产监管部门绩效进行系统的研究。
3.研究现状评述。从国内外的研究中得知，绩效评价对企业的发展起着至关重要的作用，而且学者们也已经陆续弥补绩效评价系统信息存在的不足。
随着绩效评价理论的完善，越来越多的注意力开始集中在此理论上，无论是社会消费群体、投资管理者还是政府部门，通过对企业绩效评价，可以及时了解到定量的信息并以此推测自身利益的得失。绩效评价满足了不同群体的统一需求。
国内外分析者们使用了多种适用于分析企业绩效的方法，其中典型相关分析法、因子分析法和平衡计分法适用范围尤为广泛。从财务绩效角度出发，指标的建立也大都从盈利、运营、偿债和发展等能力重点分析。此外，一些学者认为很多非财务指标也是衡量企业综合素质的重要标准，应该同财务指标一起研究。企业内部人员管理、运营流程、外部环境保障都可以算作非财务指标，但是这些指标的可用性需要通过多方考证。
二、房地产上市公司绩效评价指标研究
1.评价方法概述。因子分析法多元统计方法的一种，其主旨是用少数几个因子去描述多个指标或者因素之间的联系，即把比较密切的几个变量归在一类中，每一类变量就成为一个因子，以较少的几个因子反映原资料的大部分信息。
研究变量的相关系数矩阵后即可找出几个随机变量能影响所有变量并去解释多个变量之间的关系。我们称这几个不可观测的随机变量为因子。因子变量有以下几个特点：第一，因子变量不是在原变量的基础上简单提取，而是对所有原变量重新组合，它们能反映出原变量中的大部分信息，提高对数据的利用率。第二，因子变量数量小于甚至远小于原变量数量，分析因子变量会使分析工作量大大减少。第三，因子变量之间相关性不高。因子分析法可以消除指标间信息的重叠，综合反映对数据产生影响的主要因素。
把原始数据进行标准化，统一数量级是运用因子分析法所需要注意的地方。研究中选取的指标单位可能不同，这样会造成不同变量之间量纲和数字大小差异造成的误差，为了消除此误差，使数据可以互相比较，减小研究结果的误差，首先需要对原始数据标准化处理。
2.步骤与方法。
（1）因子相关性的检验包括：相关系数矩阵、巴特利特球度检验、反映像相关矩阵、KMO检验。
（2）因子提取和求解因子载荷矩阵。基于因子分析模型的主轴因子法、基于主成分模型的主成分分析法、极大似然法、影响分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析结果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋转。在因子载荷矩阵中分为两种情况，一种是多行情况，是指遇到某个变量与多个因子都有较大的相关关系，即此变量需要多个因子共同解释；第二种是多列情况，指一个因子可以同时解释多个变量，说明一个因子不能单独代表原有的一个变量，因子模糊不清，而实际情况是对因子有清醒认识，所以必须要进行因子旋转。
（4）计算因子得分。因子分析的最终体现就是因子得分，因子得分就是计算各因子在每个样本上的具体数值，形成的变量成为因子变量，在接下来的分析中因子变量可替代原有的变量进行数据建模，对问题降维或简化处理。
三、评价指标的选取及数据说明
杜邦公司曾在20世纪初运用净资产收益率为指标进行绩效评价，复杂的经济现象使评价指标呈现出多样性的趋势，只靠一个指标不能整体反映出一个公司的经营绩效，因此，多重指标综合评价的方法逐渐发展开来。在评价绩效的过程中，我们构建评价指标体系作为核心，但是目前还从未统一。目前我国流行三种评价指标体系：国有资本金绩效评价体系、上市公司评价体系和诚信证券评价体系。
本文以已有的学术文献为基础，依据可获得性、全面性和可比较性三个原则选取数据，选择了能反映上市公司盈利、经营、偿债能力等10个指标，构建房地产上市公司绩效评价指标体系。其中包括代表盈利能力的数值指标：每股收益、净资产收益率、总资产报酬率；代表经营能力的数值指标：存货周转率、固定资产周转率、应收账款周转率、总资产周转率；代表偿债能力的数值指标：速动比率、流动比率、资产负荷比率。
本文所用数据均为上海证券交易所和深圳证券交易所两市A股房地产行业的上市公司2014前三季度的数据，由于有些公司的数据无法获取或难以比较，笔者选取了其中39家上市公司作为研究样本。
（一）房地产上市公司绩效分析实证研究
借助SPSS软件对这39家上市房地产公司的绩效进行分析，得到评价指标的相关系数矩阵如下图。
以上相关矩阵显示出，各个绩效评价指标之间相关性较大，反映出的绩效不准确且有重叠。为了消除指标间的重叠，可以采用降维的方法，从原来的相关矩阵中找出几个综合指标，使其与原来的变量线性组合，利用较少的数据研究问题。
数据标准化。由于各项原始数据的性质和量纲不同，首先需要通过SPSS软件对相关原始数据进行标准化处理X=（x-μ）/σ，再进行KMO和Bartlett球度检验，根据KMO验值和Bartlett球度检验来判断因子分析的适用性，KMO检验变量间的偏相关是否较小，KMO球形检验是判断相关阵是否是单位阵，检验结果：
从图3中可以看到KMO值为0.482，当KMO检验值大于0.6时的检验结果较好，同时Bartlett球度检验值也较大，从以上指标，说明各变量间信息的重叠程度可能不是特别的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但还是值得一试的。
（二）因子分析
1.共同度。原始变量总方差被全部公共因子的贡献，显示出原始变量信息的比例是由公共因子反映出来的，下图中右边一栏的数字即为公共因子对各个变量方差的贡献，基本上是比较大的贡献，提取的公因子对各变量有较强的解释能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地产上市公司绩效的途径是正确的。
2.解释的总方差。总方差分解显示出有四个因子旋转后特征值大于1，他们的方差贡献分别为26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。从中可以看出，这四个因子对原数据做了74.631%的概括，也就是说，只用这四个因子概括原始数据是可行的。因此采用这四个主成分进行研究是合适的。
3.未旋转的因子矩阵。从成分矩阵可以看出，结果并不理想，所以要对因子进行旋转，之后得到的因子载荷矩阵才能更清楚地反映样本信息。
4.旋转因子矩阵。设FAC1_1，FAC2_1，FAC3_1，FAC4_1分别为我们所提取的4个公共因子，如图5、6，旋转后的成分矩阵显示出，净资产收益率、总资产报酬率、每股收益、总资产周转率、固定资产周转率为第一主因子FAC1_1，他们的载荷值分别为0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速动比率、流动比率、资产负荷率为第二主因子FAC2_1，载荷值为0.811、0.737和-0.809；应收账款周转率为第三主因子FAC3_1，载荷值为0.841；存货周转率为第四主因子FAC4_1，载荷值为0.930。
5.因子得分系数矩阵。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分协方差矩阵。从图中成分得分协方差矩阵可以看出，各主因子之间是不相关的，所以可以说通过因子分析法得到的4个因子所包含的信息互相之间无相关性。
8.综合经营绩效的计算。通过因子得分可以定量的看出上市地产公司的经营绩效水平，还可以利用因子得分对各公司进行横向比较。为了便于对上市公司进行绩效评价，我利用因子得分计算综合经营绩效得分。其计算公式如下：
综合经营绩效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）绩效评价结果
通过因子分析法对选取的39家房地产上市公司的经营绩效评价后，从经营绩效综合得分中我们可以看出，中国国贸得分最高，而且得分超过1分的只有两家，为中国国贸和上实发展，这个分数体现了这两家公司很强的盈利能力、偿债能力和经营能力，这与一些得分为负分的公司形成了鲜明对比。其中得分前五的企业按顺序依次是中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展。直到排名第10的来自大连的海港投资，经营绩效综合得分仅为0.12，以趋近于零，这说明大多数房地产上市公司经营绩效不是很理想。从第16名开始都是负数得分了，得分最后五名依次是阳光股份、美好集团、中华企业、苏州高新、京蓝科技。
企业想及时地了解自身发展情况，需要定期地对绩效进行评估，从而做到把握当前状况，扬长避短，进而采取有效的方法改善不良状况。
四、结论与建议
（一）结论与分析
通过学习评述国内外文献对房地产企业绩效评价的研究现状和利用因子分析法对我国主要房地产上市公司的绩效评价，得出以下几个结论：
1.辅助企业盈利的因素至关重要。从绩效得分前五名的公司共性来看，中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展都是由一些具备雄厚财力的银行在背后支持，并且都会在金融和股票市场中有着较高的收益区间，在财产上最大限度地保障公司的资金流，而房地产企业经常会面对不确定的风险因素，没有一个好的资金控制就会失去在困难时期的“救命稻草”。而这些公司的盈利性决策是由企业的管理者所共同制定的，为实现企业利益最大化，前五名上市公司的管理层也是睿智而具备成熟经验的，有的甚至借助外资股东的帮助去维持公司整个地产业的发展。
从绩效得分后五名的共同弱势来看，公司的收益并不能够达到很好的态势，时盈时亏的情况居多，也有甚者一直在亏损，并且从规模上看也都是一些新兴的小企业，公司内的管理者和员工也是比较年轻而缺乏经验的，能够得到的社会各界的支持力度也是不够充足的。
2.房地产上市公司经营绩效差别较大。从实证分析的结果可以清楚地看出，不同公司绩效差别很大，即使在同一城市，不同公司绩效仍存在明显差距。在我选取的39个上市公司中，得分最高的中国国贸分数达到了1.90，而最低的京蓝科技仅有-0.81分，这两家公司之间就存在巨大差距。虽然这其中存在地域原因和消费者购买力等其他因素，但企业各方面能力和提升竞争力过程中所采取的措施也很大程度地造成了这个差距。
3.地区分布不均衡。这39家房地产上市公司中，大多数公司集中在北京、上海、广东三个地区，江苏、河北、东北等地也有一些分布，但数量远不及“北上广”三地，至于中、西部地区，几乎没有分布。这其实决定于当地人的购买力和行业发展前景。“北上广”三地经济发达，人民收入较高，相对于其他地区来讲购买力更强。这样的地区会更吸引企业来此发展，越来越多的企业涌入这些地区，造成了房地产公司在地区分布上的存在着极大的不平衡。
4.资产负荷率偏高。资产负荷率是并不是越高越好，而是一个适度指标，这个指标对于经营者、投资者和债权人有不同的意义。过高的资产负荷率对经营者来说代表手中的流动资金大大减少，很不利于维持公司正常业务发展；对投资者来说可能无法按时得到原本应有的高额利润；对债权人来说却难以按时收回本金和利息。资产负荷率低，债权人提供的资金所占企业资本总额比例小，企业能偿债的可能性高，这样一来企业的风险主要由股东承担，这是债权人愿意看到的情况。
从笔者收集的39家上市公司2014前三季度财务数据中可以看出，资产负荷率率超过50%的公司有35家，仅有4家公司负荷率低于50%，这四家公司及其比率分别是万业企业48.67%、大龙地产36.31%、绿景控股19.97%、中国国贸47.74%。过高的资产负荷率会带来公司资金周转的压力，一旦资金链断裂，公司会受到巨大影响。而且过高的资产负荷率意味着公司面临很大的偿债风险，如果经济危机再次出现，或者国内外经济形势、产品结构、产品价格等出现大幅变动，会极大干扰公司资金周转。尽管房地产行业经营模式就是负债经营，但他本身就是一个需要大量资金投入的行业，负债率过高会导致规模较小的公司随时倒闭，因此一定要采取有效措施控制资产负荷率。
（二）改进的建议
1.改善公司管理，改进政府的宏观调控。房地产业是一个门槛相对较高的行业，是一个资金密集型行业，而且我国房地产上市公司经济规模相对较小，资产负荷率较高，企业财务风险较大。而这种风险越来越大使得整个行业的风险在无形之中膨胀。政府作为市场规划的制定者，应建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保证企业之间公平竞争，互相激励不断提高经营绩效水平。与此同时，为了把房地产行业引向一个健康的发展方向，要采取适当措施，遏制房价大幅变动，规避房地产业迅速发展可能遇到的风险，加快行业结构调整。保证“北上广”三地房地产业稳步发展的前提下，政府帮助企业积极开拓中、西部市场，促进全国房地产行业发展。
房地产上市公司对自身的管理也要有所改善，并在财务机制上做出预警措施，不要只是疯狂地扩张规模导致资金不足，还要制定合理的发展战略，保证合理的开发节奏和速度，平衡各个项目的资金需求，保证资金快速回笼。
2.加强企业品牌、文化意识和员工素质的培养。除了对数据的分析之外，一些企业现状值得注意。有些企业品牌价值意识不强。品牌是企业的基石，是企业塑造形象的根本，更是一种无形资产。其所包含的价值、品质等特征都能给企业创造巨大价值，房地产上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企业的产品质量、产品保障度。
在知识科技时代，知识意味着发展，意味着公司能否摆脱陈旧的模式以迈向更高的台阶，很多企业里高学历的尖端人才比例不高，可能会让分析者们觉得这样的企业发展潜力不会很好，但其实从低学历的员工中走出了很多优秀人才，因为高学历并不意味着全部，更重要的是对员工的培养，员工的学习成长能力才更大程度地决定企业的未来发展高度。因此要建立规范的员工培养制度，聘请专门的培训人员制定切实可行的培训计划，避免员工盲目学习。而且不同的岗位应有不同的培训课程，包括专业知识、沟通技巧、人力管理、财务管理等。让员工在科学的培训与评价体系中得到全面提升。企业可以不期望新来的员工能马上带来多大利益，但必须要求经过系统培训后的员工能在企业长远的发展计划中贡献力量。
