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一、房地产在建工程抵押的性质
《城市房地产抵押管理办法》中，在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权及在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。该担保行为在项目主体工程完成之前，并不具有完整意义上的物质形态。抵押权作为一种物权，物权的成立与存在，必须以标的物的存在为前提。因其在建造过程中始终处于变化状态，不能成为抵押物权的标的。但其已具备有物的特征，最终可以成为完整的物质形态。当事人以在建工程作为抵押并登记后，双方此时已经建立了一种债权债务关系，并且被赋予了其物权的性质。
二、在建工程抵押存在的主要风险
（一）法律依据风险
在建工程抵押的法律依据在《担保法》中未作明确，仅在《担保法司法解释》第47条规定，若当事人办理了在建工程抵押物登记，法院可以认定抵押有效。但根据民法物权原理，在建工程虽具备了物的一些特征，但尚不具备完整法律意义上的物及物权的属性，其抵押物权在建工程抵押存在着法律依据不足的风险。
（二）抵押登记的操作风险
在银行审计中发现，银行在办理在建工程抵押登记时，往往只是向当地房管局提交了《在建工程抵押登记申请表》，而房管局并没有给银行发放正式规范的《在建工程抵押他项权证》，也未进行合理的抵押物价值登记，抵押登记手续存在瑕疵。抵押物将可能面临工程承包商、购房人及土地部门等多方当事人经济利益诉求的风险。
（三）价值不确定风险
由于在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围，只包括办理了抵押登记时已建成并登记的部分，不包括登记后继续新增的建筑物和土地使用权。另外，抵押价值应当扣除工程款、税款、工资等，还应扣除公用设施和已预售部分；第三、若涉及拆迁问题，还应扣除拆迁安置费用等。而这些因素往往都存在不确定性，使得在建工程的抵押价值存在估值风险。
（四）建设工程价款优先权风险
《合同法》第286条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。高院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定也明确了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，意味着银行抵押权的优先受偿权排在工程价款之后。在实际中，往往会导致关联企业相互串通虚构建设工程欠款，逃废银行债务的行为。
（五）在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险
最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。意味着即使办理了在建工程抵押贷款登记，银行抵押权的优先受偿权也排在商品房预购者之后。
（六）税收优先权风险
《税法》规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。因此，税收优先权在顺序上优于抵押权。若银行私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。
三、在建工程抵押贷款风险防范对策
（一）从严调查在建工程抵押条件
在建工程抵押必须满足以下条件：全额缴纳土地出让金并取得《国有土地使用权证》；投入开发建设的项目资本金要达到工程建设总投资的25%以上，并明确施工进度和竣工交付日期；在建工程具备合法有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；严格审查工程款、税款及工资是否拖欠。另外，还应特别注意在建工程项目是否有违反审批文件建设施工的情况。
（二）严格界定在建工程抵押范围
在建工程抵押时要尽量以工程整体作为抵押物，对于土地使用权，抵押登记时应将项目整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。
（三）合理确定在建工程抵押的期限
在建工程是否能能够按期建成，往往受其建设过程中各种因素的影响，但抵押所担保的主债权是有确定期限的。这往往会产生工程的竣工期限与主债权的履行期限发生冲突的问题。因此，在实际操作当中，银行在建工程抵押期限确定上必须科学合理。
（四）在建工程抵押权与工程款优先权问题
由于税款、工程款等优先受偿权均先于银行抵押权，并且工程款无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致银行对自己的风险无法预测和控制。银行要重点审查建设工程合同中，工程总造价、支付条件及支付方式的合理性，以及是否存在施工单位垫资建设等情况；抵押价值应将尚欠施工单位的工程款予以剔除；银行也可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
综上所述，在建工程抵押贷款在银行实践中，存在许多法律和操作方面的风险，只要积极采取必要措施予以防控，风险也是可以化解和防范的。
篇2
1.房地产开发贷款信用风险。一是个别达不到银行贷款发放标准、不具还款实力的项目房产商，故意编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目资料，取得银行资金支持；二是房产商由于自身经济实力不强，开发项目资金不足，房屋预售不畅形成资金链断裂造成的违约风险；三是开发商取得贷款后，将贷款挪为它用甚至携款逃走。
2.个人住房贷款信用风险。一是被迫违约，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件而无法继续正常还本付息而产生的信用风险；二是恶意贷款违约，借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款；三是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将此看法付诸实施而产生的信用风险。在当前宏观调控趋紧、银行信贷资金紧缩的背景下，要重点关注房地产开发商资金链断裂和个人理性违约的信用风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式，在房产开发过程中，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2010年后房地产业面临更加严厉的宏观调控，银行收缩信贷，后期投入资金减少，导致有些工程可能无以为继，这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率；个人住房贷款方面，如果在严厉的宏观调控政策影响下，房地产价格大幅下降，贷款利率不断增加，理性违约现象将大幅攀升，特别是在房价峰值购买住房，发生理性违约的可能性较大。
（二）市场风险
1.住房价格风险。近年来，我国住房价格飞速上涨，但随着国家宏观调控力度的不断加大，市场价格理性回归，一旦房价下滑，商业银行存量房贷客户还款意愿可能会出现变化，业务风险随之上升。尤其，在房价高位发放的按揭贷款将面临更大的风险。
2.利率风险。房地产贷款一般期限较长，特别是个人住房贷款，一般在5~20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当房地产贷款业务占资产业务的比率达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规避的风险，特别是当利率进入上升周期，借款人利息支付加重时，不良率将上升。
3.汇率风险。如果市场对人民币进一步升值的预期强化，那么国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及房地产贷款风险都会进一步积聚，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。
（三）操作风险
房地产贷款中最典型、最重大的操作风险就是由于内外部欺诈形成的“假按揭”现象。“假按揭”行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动，另一方面“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。
（四）合规风险
一是外部政策执行情况的合规问题。房地产贷款业务中比较敏感的合规问题包括利率政策、授信条件、用途监管等方面。该类风险主要发生在产品研发以及业务执行环节。各地监管环境不同，监管政策在执行层面的统一性和持续性方面也有差异，加上各商业银行因竞争压力所导致的各类业务创新不断，有的不惜突破政策管制底线，合规风险整体上呈上升趋势。二是内控制度完善落实的合规问题。一方面存在商业银行内控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系统性等问题，另一方面是内控制度执行不力，只重制度建设而轻制度落实，疏于管理、约束乏力，从而造成了有章不循、违章操作，严重影响了内控制度的实施效果。
（五）其他风险
1.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其它相关政策的影响。自1998年实行住房货币化改革至今，我国房地产政策历经了“松—紧—松—紧”的历史变化，给商业银行的房地产贷款业务的发展带来了较大的影响。
2.声誉风险。2010年国家频繁出台房地产市场宏观调控政策，至年底逐步取消房地产贷款优惠政策。各商业银行部分当年已受理但未完成放款的个贷客户，2011年将面临重新核定贷款利率。2011年初，自深圳开始的银行“反价”风波在全国蔓延，各地出现不同程度的房贷客户利率纠纷，很多客户通过向媒体报料、到监管部门上访等措施向银行施压，给银行带来极大的声誉风险。
二、加强房地产贷款风险控制的应对措施
（一）信用风险防控措施
1.房地产开发贷款。一是严格信贷规模，灵活信贷政策。应以对行业发展趋势的科学分析为基础，合理测算授信规模，控制房地产企业信贷规模上限；对房地产企业的授信政策要保持相对的灵活性，不能因加强宏观调控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目应给予连续稳定的资金支持。二是落实贷款新规，建立全程监管制度。要求房地产企业开立项目资金专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督，确保企业前期项目资金投入的真实性；合理确定资金使用计划，严格凭付款合同和支出凭证逐笔转账；当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比率扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款；当银行项目贷款全部收回后，银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。只有开发商按期交房、个人按揭贷款全部办妥分户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。
2.个人住房贷款。一是建立个人信贷内部评级体系和内部评级模型。根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系。二是建立信用风险转移机制。通过和保险业务相结合，建立银行风险转移机制。首先可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，购房人通过购买相应年限的人寿保险来为房屋贷款做担保。其次商业银行可以向保险公司签订履约保险，当购房人出现财务问题而无法正常还款时，商业银行可以从保险公司获得保险金。
（二）市场风险防控措施
1.积极开展房地产贷款压力测试。2010年初，银监会要求全国各级银行进行了一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措施。
2.加强市场风险研判，提高业务主动性。一是应加强人民币贷款利率浮动水平管理，在优化客户结构的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择适合的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。三是提高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在精确化分解贷款进度的基础上，确定合理的贷款定价时机。
（三）操作风险防控措施
1.完善内控制度，规范管理流程。当前，房地产开发贷款“三查”制度和操作流程相对比较完善和规范，而个人住房贷款单笔金额小、笔数多、期限长，在银行信贷产品中发展和起步比较晚，相应的制度设计和流程执行上还存在诸多问题，尤其需要加以规范化、标准化：贷前要加强调查，坚持面签；贷时要独立审批，规范抵押，确保贷款用途的合法性、抵押登记的合规性以及信贷条件的合理性；贷后要分类管理，严密监控，在内控制度和操作流程的设计上要坚持“相互制约、换手监督”的原则，同时兼顾流程的效率和可操作性，提高专业化管理水平，严密防控操作风险。
2.运用适度，有效操作风险防控工具。对于个人住房贷款：一是要提高系统容量，特别是笔数较多的个人住房贷款方面，在相应系统容量设计方面要预留足够大的空间，避免由于业务大批量增长而出现系统滞缓、差错，甚至堵塞和瘫痪；二是要提高系统智能化控制，通过日常统计、参数设置、报警标识、贷后提醒和流程跟踪等方式，增强系统智能管理功能，防范越权、不执行授信标准以及不落实贷后管理要求等操作风险；三是开发专门针对假按揭操作风险的风险核查工具，设定相应特征条件，通过数据扫描和比对及时发现异常风险状况；四是建立群发性风险监测表，防范外部市场环境变化下群体性违约风险。
3.创造良好的房贷风险管理外部环境。一是加大征信报告适用度，建立信息资源库。首先，广泛吸收各个领域的征信数据，丰富征信报告的内容，使得银行通过征信报告可以对借款申请人的信用状况进行全面的判断，提升征信报告的利用效率。第二，商业银行间应加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台互通有无、共同发展。第三，建立个人信用失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者，提高客户违约成本。二是完善房产抵押登记管理。建立之前，商业银行应建立一个与房产登记机关间的信息共享的网络平台，让银行可以即时查询到房产产权和抵押的实时动态状况，减少人为操作环节，防范抵押操作风险。
（四）政策风险防控措施
篇3
一、美国次贷危机成因的再认识
席卷全球的次贷危机至今已有一年多时间了，关于这场1927年大萧条以来最大的金融危机，人们进行了多层面的分析与反思，市场机构和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，随着贝尔斯登倒塌、10余家美国地方银行破产、房利美和房地美被政府接管、美林被收购以及雷曼兄弟的破产，次贷危机所带来的灾难性影响尚远未出清。现在的问题是，究竟是什么导致了次贷危机的爆发，难道这仅仅是经济周期性的宿命?
(一)经济人都是理性的吗?
市场经济是风险经济，但知易行难。现实中，观念上的认知经常难以转化为行为上的理性，人们经常忽视或漠视风险的存在。理论上，每一个市场主体都是趋利避害的“理性经济人”，但是，在市场繁荣的境况下，人们往往会失去理性，只“趋利”而不“避害”，导致市场机制经常会失灵。究其原因，主要源于市场经济难以介入的领域――人性。次贷危机从兴起到崩溃整个过程，将盲目、贪婪以及恐惧等人性最丑恶的一面暴露的淋漓尽致。
其实，从历史维度看，这从来就是市场经济的伴生物。2001～2006年是次级抵押贷款发展的黄金时期，在此期间非理性的市场充分暴露并放大了贪婪、欺诈、无知和恐惧等人的天性。稍加回顾，就会发现：一批又一批无知、资质明显不合格的借款人奋不顾身地投入到“淘金”的行列，以求广厦千万间；越来越多肆无忌惮的经纪商涌现出来，通过修改、隐瞒、欺诈等手段帮助借款人获得贷款，以获得高额的手续费；美林、雷曼、贝尔斯登等以金融创新著称的大型金融机构更是为逐利勇于购买任何抵押贷款并将之证券化，在创造出庞大市场的同时，放大了市场风险，不负责任地抛弃了创新的初衷；一向以公正客观为原则的评级机构在狂热的市场下贪婪地追逐私利，谁出的钱多，谁的债券评级就高，在公司债券评级中注水敷衍，成为这次金融灾难的帮凶；而金融监管机构在狂热的市场中也失去了理性，放任了市场的自发作用，放松了对金融创新可能带来的风险的监管。综观次级抵押贷款的整个流程，在长长的资本链条中，每一个环节都充满了对利润的追求和对风险的漠视。次贷危机告诉我们，在缺乏有效监管的环境下，经济人并不总是理性的。正如马克思所说，如果有300％的利润，就有人铤而走险、敢冒杀头的风险。
(二)金融创新是天使还是魔鬼?
金融创新是金融发展的动力。由此，人们总是看到金融创新的积极效应，但对其负面效应估计不足。事实上，在金融监管不当的情况下，以规避风险为目的的金融创新通常会在规避某种风险的同时，又会造成甚至放大另外一些风险。金融创新一半是天使，一半是魔鬼。次贷危机的爆发，在很大程度上是金融创新“魔鬼”面的暴露。
本世纪初高科技股泡沫破裂之后，为稳定市场，美联储启动了一个漫长的降息程序，低利率和充足的资本使得房价一路攀升。在这种情况下，一些大的投行和金融机构积极致力于次级抵押贷款的金融创新――贷款证券化。众所周知，在以证券化为核心的结构金融理念产生后，华尔街的投资银行家便打开了“潘多拉之盒”。经过投行的包装，任何资产(即使是质量很差的资产)都能卖出去，从早期的垃圾债券到现在的次级按揭贷款，都曾经得到了市场的青睐。2001年以来，次级抵押贷款这种质量欠佳的资产，引起了投资巨头们的浓厚兴趣，它们首先买下这些贷款，然后通过复杂的技术和模型将之打包证券化为次债CDO，信用评级后发售给全世界的投资者。笔者认为，无论如何进行包装、打包、重组、过手，次级抵押贷款的质量不会有实质性的改变。如果小规模地以此类资产进行创新，既可以满足那些风险偏好投资者的需求，也不会给市场带来大的风险。但是，如果规模失控，必然会带来“过犹不及”的风险膨胀。这次次贷危机的爆发，充分给予了印证。
第二，贷款证券化这一金融创新在提高房贷资产流动性的同时，也拉长了信用链条，增强了风险辐射，其中最大风险来自于维持“收益链”的流动性风险：对于那些“只放贷，不吸存”的贷款机构，它们必须经常短借头寸以维持周转；而投资银行也必须筹集短期资金“以小博大”；对冲基金则更需要借助信贷杠杆放大资本实力进行投资。在整个资金供应链中，最薄弱的是次贷的借款人，除了已抵押的房产外，他们几乎一无所有。一旦房价和利率发生颠覆性“逆转”，这些“不合格”的借款人就会交钥匙走人，贷款不佳的质量就会暴露，资产支持证券将突遭降级，CDO价值应声缩水，次债市场突然凝固。这时，次债持有者们既不掌控实物资产，又弄不清CDO包中的资产，而且购买CDO的钱还是借的，避险的CDS又索偿无望。在这种情况下，惟一选择是争相抛售债券、赎回基金，危机由此而爆发。
第三，随着技术与模型的复杂化，商业银行和投资银行通过创新创造出数以万计的新型结构产品，目前同时在线交易的银行中间业务交易性产品多达两万余种。这些创新产品不仅让投资者难以理解，而且设计者也说不清其真实的风险收益结构。由于金融创新过于追求产品技术的完美性，脱离了与现实风险收益的联系，很容易引发金融风险的几何式增长。尤其是，现实中大多数交易者对于交易产品隐含的风险并不清楚。它们只是过分信任了那些有着良好市场形象的产品创新者。比如，次贷危机爆发以前，雷曼兄弟公司在固定收益产品的设计、交易和管理领域具有业内公认的权威和垄断地位。雷曼公司的标准就是行业的最高标准，任何复杂的交易结构和产品设计一旦贴上雷曼公司的标识，就成为免检的产品，具有无条件过关的公信力。然而，雷曼兄弟破产了，难道金融创新的神话没有破灭吗?
(三)金融发展模式究竟应如何选择?
理论上讲，金融发展模式主要有二：一是数量扩张型模式；二是风险管理型模式。鉴于银行业的高风险行业本质，数量扩张型模式早已被金融机构所抛弃，风险管理型模式成为主导型的发展模式。在风险管理型发展模式下，金融机构无论开展怎样的业务，无论进行怎样的业务创新，都会将风险的承受度作为首先考虑的因素，而不是业务规模的大小，甚至不是利润的多少。
从这次次贷危机爆发的情况看，大多数金融机构基于对宏观经济向好发展的良好预期，背离了风
险和风险管理的原则，不适当地选择了数量扩张型的发展模式。从次级贷款证券化的流程看，为了创造更多的业务规模和市场需求，每一个环节都倒逼上游环节放松风险标准，以供应更多的产品。如果最终所有的贷款都会被下家收购，那么，借款人的问题、经纪商的问题都将变得不重要，所有人都只有利益，而无需承担风险和责任。在这个过程中，大型金融机构不但没有在让“所有人承担责任”问题上发挥自己的影响力，相反，作为最大的逐利者，它们也放弃了自己的风险原则。那些新创造出来“投资新星”，行为策略更是大胆、激进，在这个高风险的市场上，青出于蓝而胜于蓝。对于素以保守、稳健著称的银行家们来说，贷款证券化的“魔力”太有诱惑力了。因为，只要能够完成贷款，然后将贷款证券化销售出去，就可能获得利润，而且，贷款的风险也会被转移到买家那里，银行不再为贷款能否收回而担心。所以，银行实在没有必要仔细调查借款者的资信能力。
事实上，自从有了贷款证券化以后，银行的风险意识大大下降，银行的经营模式开始由风险管理型向数量扩张型回归。笔者认为，对于数量扩张型模式的弊端，每一个交易主体都是有所认识的，也都知道应该承担风险，但是，在非理性的市场环境中，每个交易环节的利益相关者究竟应该承担多少风险，是不明晰也不透明的。在市场向好的情况下，风险已成为最次要的考虑因素，金融机构更多是考虑赚了多少钱，而不是承担了多少风险。这样，只有发生了系统性风险，人们才发现了财务报表上的亏损。由此可见，无论在何种情况下，金融机构都不能忘记自己所处行业的特质――高风险，都不能选择数量扩张型的发展模式。
(四)如何理解金融全球化的好处?
关于经济金融全球化的好处，素有争论和分歧。但是，毋庸质疑的是，发达国家从金融全球化中得到的好处远远高于落后国家。借助于金融全球化，发达国家既可以从落后国家得到金融资本、金融市场和巨额利润，也可以向落后国家转嫁金融风险，缓解自己的风险压力。特别是对于像美国这样的金融发达国家，金融全球化的好处更不待言。笔者认为，就美国经济金融精英的智慧而言，他们事前完全能够预料到次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果。也正是由于他们对次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果有着充分的认知，所以，通过华尔街的金融创新，通过金融的全球化，将其中的风险转嫁到全世界。最终的结果是，美国生病，全球吃药。次贷危机尽管给美国的金融业带来了巨大的损失，但是，我们也应充分看到，最大的受害者不是美国，而是正在推行金融全球化的新兴市场国家。
理论和已有的金融危机都表明，金融全球化是一个渐进的过程，它必须从各国的经济和金融发展现实出发，任何超越现实的金融自由化，必然会陷入金融危机的深渊。因为，对于新兴市场国家来说，鉴于较低的金融发展水平和落后的风险管理水平，他们总是缺乏应对高风险游戏的本钱和技能。如果他们过早介入发达国家设定的游戏赌局，多半会成事不足而败事有余。对于发达国家来说，在金融全球化进程中，他们不能打着推进金融全球化的旗号来诱骗新兴市场国家，更不能把他们的游戏规则强加给新兴市场国家。如果发达国家要求新兴市场国家以同样的程序、同样的节奏、同样的标准推进金融自由化，既不公平、不负责任，对世界金融体系的稳定也很危险。次贷危机表明，通过这样的方式来推动新兴市场的金融自由化，不符合金融自由化的发展规律，也是非常不安全的。就新兴市场国家的现实而言，金融的全球化主要是直接资本(实业资本)的自由化，而不是虚拟资本(金融资本)。对于这次无故受伤而成为危机埋单者的新兴市场国家来说，对金融全球化是否有了新的认识?
二、国内房地产贷款的风险及其程度
美国房贷危机所导致的严重后果，使许多人士担心国内房地产贷款市场的风险，而房价的持续低迷和一些房地产开发商资金链的不断绷紧，更进一步加重了对房地产贷款风险的忧虑。笔者认为，国内房地产贷款市场整体上是健康的，贷款风险的程度在可容忍的范围内。
(一)国内房地产贷款与美国的次级贷款有着本质区别
首先，国内房地产贷款市场具有良好的市场基础。房地产市场健康发展是房地产贷款市场稳健运行的市场基础，尽管国内房地产市场最近二、三年在发展过程中暴露出一些非理性问题，但市场的基本面及其经济贡献还是不容否认的。(1)在投资拉动型的经济增长模式下，同时基于城市化、工业化和住房体制改革进程的不断加快，国内房地产业在一段时期内保持较快发展是合理的。(2)鉴于中国经济高速增长、居民收入与财富的增长、住房体制改革、城镇化、人民币升值、金融市场发展、银行业务结构转型等众多积极因素的影响，房地产价格频繁发生剧烈变动的可能性不大。值得注意的是，近期某些开发商因资金链紧张而对个别楼盘降价35％，这种短期的价格下跌不是系统性的价格变化，而是开发商现金流暂时困难下的无奈之举。(3)我国房地产市场目前还属于政府主导性市场，政府部门对房地产市场具有较强的调控能力，能够密切跟踪市场发展动向，以稳定房价为基调，及时出台调控政策，确保房地产市场长期稳健发展。近期，各地政府出台了一系列“救市”措施，这意味着房地产价格剧烈下跌非空间并不大。由此可见，我国房地产贷款市场发展的基础是比较稳健的。
其次，相对于美国次级贷款市场，国内住房按揭贷款市场的运作规则比较规范、健全。(1)国内银行对住房按揭贷款制定的条件比较严格。银行在贷款审查时，除了要对贷款申请人(及其配偶)的职业、年龄、信用状况(全国个人征信系统已经联网)进行严格审查外，还要求提供担保和收入证明等资料。而且，按揭成数普遍在7成以下，没有零首付产品。而美国对次级按揭贷款的借款人本身信用质量要求不高，给予的按揭成数高达8.5成。(2)从借款人的还款能力方面看，国内银行按揭贷款客户群体主要是中高收入人群，具有较强的还贷能力，每月还款额在收入中的占比不超过50％，而美国次级按揭贷款的借款人大多为中低收入者，每月还款额占其收入55％以上。(3)在贷款定价方面，国内银行大多以浮动利率定价，还款条件重设的贷款较少；而美国次级按揭贷款大多以浮动利率定价，还款条件可以根据情况进行重新安排，即前几年按较低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮动利率还款，这种制度安排在利率上升期容易引发还款危机。
第三，国内商业银行的风险管理能力显著提高，房地产贷款市场具有良好的技术基础。一般认为，与发达国家的先进银行比，国内商业银行的风险意识、风险管理体制、风险管理方法、风险管理技术都存在较大差距。但是，也应当看到，近些年来，国内商业银行在风险管理特别是信用风险管理的理念和能力方面都有了较大提升，信用风险管理和控制的体制、方法和技术已逐渐成熟。(1)在风险意识方面，目前国内银行的风险理念已经确立起来，传统的
漠视风险、片面追求业务规模增长的粗放式经营理念有了实质性的改观。(2)在风险管理体制方面，近些年国内银行在借鉴国外先进银行经验基础上，都花了很大的代价对风险管理体制、风险管理流程、风险管理系统进行了再造和建设，对贷款审批的权限、贷款审批流程、贷后管理要求以及风险的报告路线进行了清晰界定，从根本上弱化了贷款审批环节道德风险的滋生。(3)在风险管理的方法和技术方面，国内银行都纷纷引进先进的风险管理系统和风险管理技术，贷款审批的定量化、模型化程度大大提升，贷款风险管理的科学性显著提高。当然，在住房按揭贷款方面，许多国内银行的审贷方法还是传统的逐笔审贷方式，离国外先进银行的那种选择群体、排斥个体的批量化审批方式还有一定距离。但是，正是这种劳动密集型的传统审贷方式，保证了对住房按揭贷款真实性的有效审查。
基于以上三个方面的分析，我国房地产市场以及住房按揭市场的运行与美国存在很大不同，这些不同既体现在技术层面，更体现在制度层面，从而决定了我国房地产贷款与美国次级贷款有着本质区别，住房按揭贷款依然是商业银行的优质资产。
(二)国内房地产贷款风险的生成机制
与股票市场一样，房地产市场是一个最容易引发泡沫的市场。无论是发达国家还是发中国家，概莫能外。因此，房地产市场历来就被视为一个高风险的市场，市场的风险属性决定了房地产贷款本身具有较高的风险。当然，分析中国房地产贷款风险，不能仅仅止步于市场的风险特性。造成我国房地产贷款风险的因素是多方面的，其中以下几个方面值得注意。
1 房地产业定位的不适当。自从1998年政府出台政策用房地产业拉动内需以来，房地产业被定位于国民经济的支柱产业。但是，综观世界经济发展史，无论是美国还是日本，只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，才支撑了其现代化发展的故事，目前尚未发现哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。支柱产业是指能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展的产业。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。日本的支柱产业是汽车、电子、光学和计算机产业。我们将房地产业定位于国民经济的“支柱产业”，其危害和风险是比较大的。
首先，房地产业发展带动的只是煤炭、钢铁、建材等行业，而这些行业都属于高能耗的产业，它们的发展将带来巨大的资源、环境问题。其二，将房地产业定位于支柱产业将延缓我国现代化进程。标志一个国家现代化程度的是其产业制造能力和技术研发水平。从国际经验看，那些真正实现了现代化的国家，是依靠工业化奠定的国力基础，如英、法、德、美。而那些只靠倒卖别国原料或产品，以投机致富的国家，很快便退出了历史舞台，如葡萄牙、西班牙。如果我们把房地产业这个仅能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名，那么真正的支柱产业将被忽视，导致支柱产业“空心化”，这样的经济运行模式将影响真正支柱产业的发展和消费结构的升级，难以保证我国的经济实现“可持续发展”。其三，房地产业的支柱定位，将导致腐败的滋生和社会两极分化的加剧，使和谐社会建设面临巨大的政治难题。我国房地产业已经出现的囤积居奇、圈地待涨、捂盘惜售比比皆是。一些地产商、地方官员、专家学者和个别媒体专刊构成了一个特殊利益集团。长此以往，必将造成尖锐的社会对立，埋下不安定的种子。其四，将房地产业定位于国民经济的支柱产业，将导致房地产价格的泡沫化。在土地等资源有限的情况下，“支柱”的定位将导致需求的不适当增长，特别是在经济金融全球化的背景下，国际游资有可能进行投机和恶性介入，进而助长房地产业的失控。
2 房地产发展的泡沫化。银行贷款作为房地产业发展的主要资金来源，其风险的生成主要源于房地产业发展的泡沫化。约翰・卡尔弗利(2006)认为，推动房地产价格上涨的因素包括：从需求角度讲，主要推动因素是低利率、低失业率、上升的收入、增加的移民以及人们对未来价格增值的预期；从供给角度讲，新的建筑物受到规划和区域划分的限制，建筑房屋需要耗费时间，这些因素拉动房价上涨。就我国情况来看，近些年某些地区的确出现了房地产的泡沫化现象，这一现象形成的原因主要包括：城市化进程的加快，居民收入的持续上升，地方政府对土地的支配，银行信贷资金的支持，房地产价格长期的抑制，以及人们对未来价格上涨的预期，等等。
中外经验和教训都表明，房地产泡沫的形成及其破裂对经济金融运行的危害是非常大的。徐滇庆(2006)总结认为，房地产泡沫的危害表现为：破坏稳定的1宏观经济环境，不利于长期投资项目，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系；降低社会生产效率，降低了社会资源尤其是金融资源的配置效率；占用了大量资金导致了工农业生产资金短缺，破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的配置，阻碍工农业的发展；助长地下经济和非法活动；加大贫富差距和国民收入不平等；败坏社会风气，重投机，轻生产；破坏金融秩序，导致银行危机。约翰・卡尔弗利(2006)认为，房价的任何程度的下降都会影响消费者的财富和信心，减缓消费支出，从而削弱经济，导致经济衰退。历史上，无论是日本、中国台湾、泰国、英国和美国的房地产泡沫，还是香港、海南的房地产泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的银行危机。所以，房地产业的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接导因。
3 银行贷款的不审慎。从行业属性看，房地产业和银行信贷具有天然的关联性和互动性。作为资金密集型产业，房地产业的发展需要包括银行业在内的大量的融资支持和推动。另一方面，为追求利润最大化，商业银行往往会将房地产业作为信贷业务的重要拓展领域和利润增长点。从我国房地产市场与银行业发展的历史轨迹看，房地产业与银行业一直保持着紧密的关系，并在互动中保持了快速的发展。然而，每当房地产市场发展中出现了投资过快增长或房价过快上涨等问题，人们就会指责银行系统放贷过多，房地产贷款风险也会成为焦点话题。原则上讲，银行为了获取利润，避免倒闭，是不会过多放贷的。只要银行在自身及管制者可接受的范围内，银行的房地产贷款究竟放多少，应该是无可指责的。但是，银行也会犯错。泡沫期间，银行管理人员在房价快速上涨过程中可能会受到整个经济体系欢欣鼓舞的影响，而没有从严把紧信贷闸门，而被不断吹大的房价泡沫的美丽幻影所迷惑，给予一批急功近利的开发商和投机炒房者过于宽松的贷款，允许一些人去购买他们本来没有能力购买的土地和房屋。现在，国内银行都在进行经营战略转型，纷纷将个人资产业务特别是个人按揭贷款作为业务转型的重点领域。然而，现实中，任何一家银行要获得某一楼盘的按揭贷款，必须首先向开发商提供开发贷款。这样，无形中将开发贷款与按揭贷款捆绑起来，助长了贷款规模的放大，既推动了房价的上涨，也为银行
贷款风险的生成埋下了伏笔。
4 房地产贷款抵押物的高估。商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产抵押价值。传统的做法是由抵押当事人双方协商确定房地产的抵押价值，或者由房地产估价机构评估。目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标，在竞争激烈的市场中，房地产估价机构承受到各方面的压力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师受利益驱动，也都希望估价公司在评估抵押物价值时高估；而银行方面则希望估价机构能够公正客观地确定抵押物的现实价值，以有效防范抵押物估价风险。现实中，以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金。为了不失去客户和受利益驱动，一些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求，随意提高评估价值，形成银行贷款抵押物的价值高估风险。
(三)国内房地产贷款风险程度究竟有多大
2008年年初以来，我国房地产市场发生了较大的调整，各种迹象都暗示着房地产市场风险正在向银行系统传导。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，显示出监管当局对房地产贷款风险的高度关注。笔者认为，目前国内房地产市场的调整尚未对银行的贷款造成较大影响，基本落在银行可承受的范围内。
首先，截至目前，房地产贷款在银行贷款中所占比重并不高，房价下跌尚难以对银行构成太大威胁。据统计，2007年底全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18％(其中，房地产开发贷款和个人住房贷款余额分别占总余额的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额的17.04％。从房地产开发贷款与其投资总额比较来看，该比例在2005年达到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。从购房贷款占房地产销售总额比来看，2008年上半年的比例已经由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622亿元的购房贷款总额进行分析，即使出现所谓的断供现象，对银行的威胁也不会太严重。以上数据说明，银行资金介入到房地产的程度并不像人们想象的那么严重，对于房价下跌，银行短期内仍具备一定的承受能力。
其次，从理论上讲，个人住房按揭贷款的风险程度是与按揭贷款的成数相关的。如果按揭成数为首付比例为30％，那么房价下跌30％后，银行的按揭贷款将受到损失。对于开发商贷款，房价若下跌10％，银行的贷款将可能受到损失。但是，这仅仅是理论意义上的。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，测试结果显示：如果房价下跌20％，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40％，个人房贷不良率将上升约40％。目前，尽管个别城市出现了断供现象，而且一些开发商将个别楼盘的房价降低了35％，但是，从整体上看，特别是前10大城市的房价降幅并不大。尽管在房地产市场萧条的背景下，这些贷款的违约风险有所加大，但经验表明，自主性购房者的贷款非常稳定。对于自住需求的购房者来说，即使房价大跌，有正常收入的购房者一般不会断供而让银行拍卖自己的房产。
第三，房地产贷款风险真正来自于房地产开发贷款。目前房地产贷款风险主要集中在开发商贷款，而不是个人住房按揭贷款。对于开发贷款来讲，只要开发商将房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。但是，如果因资金链断裂无后续资金造成房子未建成形成烂尾楼，此时银行贷款的风险较大。目前的确有些开发商的资金链已绷的较紧，尤其是中小开发商。但是，短期大面积房地产企业破产是不可能的。开发商只要放弃暴利想法，加速销售回笼资金，银行贷款的风险并不是很大。实际上，相对于个贷，开发贷款一般期限较短，随着楼盘落成，开发商通过售房回流资金归还银行贷款，开发贷款由此转变为银行的个人按揭贷款。实现这一步，开发商就可以获得资金，银行贷款就能转危为安。
第四，在从紧货币政策格局下，大多数商业银行对房地产贷款采取了“弃劣保优”、“弃小保大”的策略，而且从上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。如招商银行在半年报中表示，从2007年下半年开始，该行对房地产相关贷款实施审慎的放贷原则，房地产开发贷款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相应不良率也从年初的3.78％下降至2.73％。就目前商业银行的风险控制能力而言，商业银行的房地产贷款风险也可以控制。即使开发商贷款收不回来，形成不良贷款，由于开发贷款一般会以相应房地产项目的土地所有权作抵押，银行会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。
第五，从商业银行经营能力和管理能力看，目前有足够的能力化解房地产贷款的风险。一是各家银行的资本充足率都非常高，2007年资本充足率达标银行已经达到161家；二是银行业的整体资产质量都比较高，不良贷款率已下降到8％；三是从风险覆盖上看，各家商业银行目前的拨备覆盖率比较高，大多数银行超过了110％，有的银行超过了200％。所以，现有的拨备水平能够缓冲房地产贷款不良率的升高，能够覆盖未来的信用风险。
第六，房地产市场在我国是由政府所掌控的市场，这与美国等国家有着本质的区别。在房地产市场持续低迷的情况下，近期许多地方政府开始出台政策措施救市，这表明我国的房地产市场不会有大的萎缩，未来房地产市场将持续、健康发展，从而房地产贷款的风险也将得到有效控制。
当然，如果国内房地产市场价格出现全面、持续的大幅度下跌，商业银行的房地产抵押品价值、个人按揭贷款和房地产开发贷款的损失叠加，特别是房地产市场的调整引起其他相关行业发生大幅度逆转，那么，对银行业的贷款的影响是严重的。
三、加强房地产贷款风险管理的政策建议
美国次贷危机及其引致的惨重后果表明，房地产市场是一个易于泡沫化的市场，房地产贷款一旦出现风险，通常会带来系统性的金融风险，不仅对于一国的经济金融体系造成严重影响，而且对世界经济金融运行也会造成巨大影响。因此，加强房地产贷款风险管理，维护经济金融体系稳健运行，是当今世界每个国家面临的重要任务。从我国情况看，加强房地产贷款风险管理不仅需要商业银行自身努力，而且要求我们在外部治理方面，加强房地产贷款市场的环境建设，不断健全和完善房地产融资体系。
(一)加强房地产贷款市场环境建设
房地产贷款风险的大小，在很大程度上取决于房地产市场运行的质量，也取决于相关的货币政策、税收政策，在一定程度上与信用制度环境也有着较
大关系。即是说，房地产贷款市场环境的优劣，决定着房地产贷款风险的大小，加强房地产贷款市场环境建设，是有效防范房地产贷款风险的首要环节。
建议一：准确定位房地产业在国民经济发展中的次序。从国际经验看，国家战略设计是有序的，中国现代化发展到底应该先工业化、信息化还是先城市化?美国的房地产业是二战后才开始发展的，日本房地产的发展源于上世纪90年代。美、日经验表明，房地产业的发展应该在一个国家的制造业发展之后，即在国家工业化完成之后。当国家有充裕的财力，民间有足够的财富后，发展房地产业才能让人民安居乐业，方可实现社会繁荣和稳定。我国现在还远没有完成从农业化向工业化和信息化转型，人民也没有实现普遍富裕，在这种情况下发展房地产业无疑显得太早，属于“抢道”。既不利于传统产业的升级换代和现代产业的建立发展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于国家现代化的实现。
建议二：建立和不断完善住房保障体系。针对我国房地产市场中的供求矛盾，尤其是以大户型和非住宅商品房为主的高端房地产供给与中小户型、商品适用房为主的中低端房地产需求之间的错位供求结构性矛盾，近几年政府陆续出台一系列调控措施，如扩大廉租房和经济适用房建设规模，提供低价位、中小套型普通商品住房等优先满足一些自住需求，有限满足困难群体的住房需求，限制奢侈性需求，促进了供求结构的逐步优化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆盖面小，定位不清等弊端，其保障功能还不能有效发挥。因此，我们应该借鉴国外经验和做法进一步完善我国住房保障体系。
建议三：加强对银行贷款规模的控制。一般而言，没有大量银行贷款的介入，房地产泡沫是不会膨胀的。所以，政府和监管当局加强对银行的管理和监督是非常必要的。在繁荣时期，限制银行放贷速度是一个富有成效的方法，对房地产泡沫而言更是如此。金融监管的核心原则包含两个方面：反周期资本金标准和稳健的准备金提取制度。前者要求银行在经济繁荣时保持较高的资本充足率；当经济脆弱时保持较低的资本充足率。而现实中，银行倾向于采用正周期资本充足率，即在经济繁荣或泡沫时期采用较低的资本充足率，经济衰退和泡沫破裂时采用较高的资本充足率。稳健的准备金提取制度也是以反周期的方式运作，要求银行在经济环境好的时候，提取更大比例的贷款损失准备金，当经济脆弱时，提取较少的准备金。当然，这里涉及到税收问题，需要金融监管当局、商业银行与税收当局进行协调。限制银行放贷速度的一个更直接的方法是对贷款与抵押物价值的比率进行规定，即提高按揭贷款的成数。
建议四：建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制。国外研究表明，个人资信状况是影响个人住房按揭贷款风险的重要因素。我国目前已经初步建立了个人征信系统，并且发挥了一定的作用。但是，由于全国的联网程度和数据录入等方面还存在一些问题，所以，建议借鉴国外经验，建立具有中国特色的个人信用评级制度，为商业银行个人住房按揭贷款风险管理提供信息化支持。
(二)建立和完善房地产金融体系
目前我国房地产金融存在着融资渠道单一、房地产企业对银行贷款具有过高的依存度、房地产信贷风险过于集中等等问题。要有效防范贷款风险，必须借鉴国外有益经验，建立多元化的房地产金融支持体系。
建议五：建立政策性房地产金融支持体系。一是建立住房抵押贷款的政策性担保机构。借鉴国外经验成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对商业银行提供存款保险；另一方面对低收入家庭或特定群体的按揭贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高的住房贷款。二是由政府出资成立专门的证券化机构。该机构的业务包括两方面：一是承担类似于美国抵押银行的角色，购买、持有、组合或转让金融机构的住宅抵押贷款，促进全国住宅金融市场的稳定运行；二是推动抵押贷款证券化创新，提高住宅金融运作效率和资产流动性，解决商业银行住宅抵抗面临的利率、市场和期限匹配风险，间接促进居民住宅福利水平提高。
建议六：深入推进住房公积金制度改革。住房公积金制度是我国模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制，该制度目前运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，沉淀资金达2000多亿元人民币。究其原因，包括覆盖面低，公积金贷款程序复杂，管理机构腐败等方面。由于公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样一个经济社会和人口结构复杂的大国来说，其效果值得深思。
建议七：提高房地产业直接融资比重。长期以来，我国房地产业直接融资比例不超过2％，尤其是通过债券市场和股票市场上进行融资更加困难。只有建立多层次的房地产融资体系，为不同类型房地产企业提供相适合的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖。建立多层次房地产融资体系，一是要大力鼓励和帮助房地产企业通过股票市场融资，加强对房地产企业的引导和规范，使其满足不同层次股票市场的上市要求；二是要完善企业债券市场，开启债券融资的正常渠道，国家要出台鼓励发行公司债券的措施，吸引社会剩余资金投资房地产业，具体包括扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体等；三是借鉴国外经验，积极拓展其他融资渠道，如房地产投资基金、房地产信托、房地产融资租赁、海外融资等等。
建议八：建立房地产金融的风险分担与化解机制。对于房地产业发展，政府最担心的就是房地产金融会出问题，连累整个国民经济的健康发展和社会稳定。从各国经验看，房地产权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。通过改革创新，要使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，使之有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。
(三)完善银行内部风险管理机制，有效防范房地产贷款风险
篇4
投资与销售。2010年以来，海南房地产投资增速保持在30%左右，其中住宅是投资绝对主力。与全国市场2014年二季度商品房成交量下滑的态势相似，海南2014年二季度商品房销售面积同比增速下降至29.03%，但市场并未完全悲观，“旅游+养老”模式依然有广阔市场空间。从销售情况来看，商业地产类销售额同比增长最多，开发商正以价换量。未来一段时间房价上涨动力不足，楼市暂时陷入观望期。照目前销售速度，预计消化完库存商品房需要2-3年时间。
主要问题。一是外向型需求受到冲击。不仅投资性需求受到抑制，享受型的度假旅居性需求也受到较大影响。二是产品同质化较严重。2014年上半年房地产开发投资中，住宅类投资占82%、销售面积占海南省95.47%，与《海南省国际旅游岛建设规划纲要》中积极发展酒店、度假村等经营性房地产思路有一定偏差。三是房屋空置率居高不下，海南二手房市场和租赁市场不发达，大量已售住房并未进入二手房市场和租赁市场。四是机构建设严重滞后，人才培养亟待加强。目前，全省尚无专门的房地产研究机构，对房地产开发的引导和监督乏力，影响房地产业高水准发展。在理论研究、行业规划、规划设计、开发建设、市场营销、评估等方面的市场化人才十分缺乏，行业发展滞后。
（作者单位：农业银行海南省分行）
王宽宇：房地产开发贷款风险防控措施
加强市场判断，防范区域风险。加强对房地产市场的分析和研究力度，及时采集当地房地产市场供应、销售、库存等基础数据，对于市场供过于求、库存高企、价格波动较大、存在风险隐患的重点区域应审慎新发放贷款。
把好贷款投向，防止过度授信。认真厘清企业关联控制关系，严格执行集团授信要求，根据企业实力和经营情况合理控制授信额度。坚持重点投向，落实名单制管理要求，确保客户和项目底线不突破，名单外客户一律不投放，存量信贷限期收回。
优选客户项目，把握投向重点。一是要认真审查企业主市场口碑、经营风格和特点，确保其稳健可靠，还款意识强。二是要确保企业法人治理结构规范，不存在随意扩张等问题，项目经营上不存在误判形势、捂盘惜售等行为。三是企业项目符合市场需求，适销对路，利润率高、抗风险能力强。
加强尽职调查，摸清企业底细。落实贷款“三查”要求，加强对开发企业贷前调查；重点关注是否涉及民间借贷、非法集资行为，是否存在信托、小额贷款等其他融资方式。加强报表真实性审查，对财务报表与真实经营情况进行综合比对，不轻信报表数据。
落实贷款条件，防范操作风险。一是对项目准入和审批时的条件逐一对照，严格审查资本金到位情况。二是核查抵押物法律效力，及时办理有关权证。三是严格评估抵押物价值，根据市场变化对土地等抵押物进行重新估值。四是对于民营房地产开发企业，可追加控股股东个人担保和第三方担保。
审查贷款用途，加强封闭管理。坚决贯彻落实外部监管规定，严格按照“三个办法、一个指引”的要求，进一步加强贷款资金用途管理要求，确保贷款资金实际用于项目建设。严格执行封闭管理要求，加强销售资金回笼和封闭力度。
开展客户排查，增强风险识别能力。定期开展房地产企业的风险排查，客户经理须对所辖客户进行全面清理，核查项目建设进度和销售情况，核实抵质押物和担保情况。将风险排查和监测定期化，采取现场、非现场方式实时监测客户情况。
坚持风险底线，提高处置能力。对已发生的风险事项，要坚持底线，以债权人身份依法争取权利；讲究策略，分步实施，第一时间排查企业资产负债情况，落实抵押担保事项，采取保全措施；做好处置方案，科学论证化解措施，落实风险化解目标、要求、责任和进度。
（作者单位：建设银行海南省分行）
付尤晴：从贷款质量和压力测试看海南房地产信贷风险
房地产开发贷款保持较快增长势头。截至2014年6月末，海南房地产贷款同比增速比各项贷款高6.5个百分点，比全国增速高7.3个百分点，其中新增开发贷款占全部新增房地产贷款的比例将近7成。在市场前景不明朗的情况下，房地产开发贷款仍保持较快增长，反映出海南银行信贷对房地产业的依赖度较高。2014年5月末，海南房地产业贷款已跃升为贷款余额最大的行业，多家商业银行的房地产贷款增量占其上半年各项贷款增量的比例超过50%。
不良贷款出现轻微上升，贷款到期违约的风险比较突出。2014年6月末，海南银行业房地产贷款不良余额、不良率出现轻微上升。由于市场销售进度缓慢，导致开发商资金紧张，未能按时还本付息部分商品住宅项目的开发贷款出现不良，部分项目已经通过转让给资产管理公司等形式收回。
贷款压力测试的主要情况。海南银监局从2011年开始组织辖内主要银行业金融机构以半年为频度的房地产贷款压力测试工作。测试范围包括房地产贷款及相关上下游行业贷款；参加测试机构包括国开行、5家国有商业银行、光大银行、平安银行和海南农信社，覆盖了辖内95%的房地产贷款；测试结果是各机构自身测试结果的汇总，由于各机构采用测试方法不尽相同，存在高估或低估潜在风险的问题，但总体仍能反映辖内房地产贷款在压力情景所设定极端情况下的风险变化趋势；测试情景分轻度压力、中度压力和重度压力三种情景，并假设压力情景持续一年。2014年6月的压力测试结果显示，中、重度压力情景下房地产不良贷款增加较多，轻度压力情景对贷款质量影响较小。多数机构测试结果显示，压力情景对其房地产贷款质量影响较小，贷款风险五级分类下迁不明显。
（作者单位：海南银监局）
刘中森：海南房地产短期内去库存压力明显，但未来发展前景依然看好
在中央持续宏观调控下，我国房地产市场正逐步回归理性，2014年上半年的调控核心是不动产登记制度，未来房地产宏观调控将以分类调控为主，着力通过市场化方式建立长效调控机制。预计未来一段时间内，我国房地产市场还将维持量跌价滞趋势，全行业的去库存仍在持续，过去几年土地出让较多的三四线城市不排除出现供大于求的风险。
自2010年出台国际旅游岛政策以来，海南房地产市场经历了从突变增长到平稳发展的理性回归过程，经过这几年政策调控和市场调整，市场销售均价近年基本持平，销售增速逐渐放缓，特别是2014年上半年出现大幅下滑，市场观望情绪严重。生态环境独特性和土地资源稀缺性是海南房地产发展的核心优势，也是目前房价稳定甚至某些区域略有上涨的主要原因。海南房地产短期内去库存压力明显，“以价换量”可能性增加。但随着开发土地供应和投资增速放缓，新开工住宅面积下降，现有库存压力将逐步消化释放，加之海南房地产市场以岛外人群改善居住条件的刚性需求为主，海南房地产市场未来发展前景依然看好。
（作者单位：国家开发银行海南省分行）
黄成明：海南房地产价格整体而言将长期盘整
海南房地产价格将隐性下跌。海南二手房价格平均在六、七千左右，新开楼盘在九千、一万左右，对于省会城市而言，房价水平并不高，下行空间恐怕不大，但也不能简单认为房价已见底。未来五年内，房地产行业面临不利因素很多，加之海南房地产空置率很高，海南房价难以再现普涨格局。如果房价长期盘整，加之流动性较低，从投资角度来讲，海南房地产价格将呈现隐形下跌的格局，房地产形成的泡沫随时间推移被吸收，实现经济软着陆，这也是政府希望看到的结果。
救市政策提振作用有限。政府政策都是逆周期推出，房地产在未来十年中很难再获得超出正常利润水平的收益，救市政策只能暂时缓解楼市低迷局面，并不能改变其下行趋势，就像当时出台抑制房价政策，房价依然上涨一样。如果房价形成下跌趋势，救市政策也不能从根本影响房地产业，只有短期提振作用。
（作者单位：海南大学经管学院金融系）
符青涛：数据质量会影响商业银行压力测试结果
监管部门组织的压力测试对商业银行提高房地产贷款风险管理的前瞻性有一定的指导作用。但由于政府主管部门对房地产项目的管理有欠规范，商品房销售后不按时进行网签备案的情况普遍存在，银行难以通过第三方渠道准确了解项目的实际可售面积，开展压力测试时只能根据借款人提供的数据进行计算。开发商出于对自身利益的考虑，往往都会夸大可售面积，商业银行据此得出的压力测试结果难免会过于乐观，一旦因为市场出现调整，导致触发“重压力情景”，房地产贷款的不良率将远远高于预期。因此，政府主管部门如能进一步规范对房地产开发项目的管理与监控，提高相关数据的真实性、及时性和可获取性，帮助商业银行提高风险管理能力，将会更好地促进地方经济健康发展。
（作者单位：中国银行海南省分行）
丁磊：房地产系统风险很大程度取决于政府调控力度
海南2014年二手房交易活跃，成交量放大、价格下降，主要由不动产登记、反腐、房地产税几个因素叠加引发原房东愿意降价出售造成的，不能据此信号判断已到谷底。
海南房地产的系统风险很大程度取决于政府调控力度。国际旅游岛建设至今，海南房价和物价上去了，岛民幸福感指数并不高。目前房产库存增加、酒店开房率不高，后续还在开工建设（不建不行，政府要收地），而规划多变、滞后，市场没有培育好。监管部门曾牵头请求政府规范办理在建工程抵押登记，虽然开展了，但各自为政、五花八门，抵押物价值认定也不规范，增大银行风险。因此，政府规划先行、培育市场、规范自身行为，提高进入门槛，有序、高价（稀缺资源，廉租房、廉价房除外）供应土地。现阶段，该收的土地都要收回来，没有报建的项目特别是达不到一定规模的项目，建议就不要再批建，通过政府协调或者以类似“换地权益书”方式补偿、流通。
（作者单位：建设银行海南省分行）
李成材：海南房地产市场进入低迷阶段
受全国房地产行业市场的影响，海南房地产市场进入低迷阶段，这已是共识。目前商业银行房地产信贷政策基本上都处于整体压缩状态，个别银行甚至将房地产信贷业务完全上收总行。从房产买卖方、中介、开发商等市场主体提供的信息看，市场销量大幅下降，成交量极低，价格较前几年大幅下降，这与一些公开的利好数据相差较大。
对于目前各地政府出台的救市政策，以及首套房优惠政策，我个人不看好，理由有三：一是刚需虽存在，但2008年至今的房地产行业非常规上升，主要原因不是刚需，而是投资需求，现存的刚需不足以改变行业形势；二是目前资金成本高企，商业银行经营成本亦明显上升，房贷业务已是微利，首套房贷利率再打七折，可能导致银行亏本；三是过去观点认为房贷业务能长期稳定，但若市场转入明显下行趋势，房贷也会增加银行不良压力。目前房地产呈下行态势，除了库存大以外，与目前各行业产能过剩等因素也有紧密联系，在整体形势不好情况下，房地产不可能独善其身。
（作者单位：光大银行海口分行）
篇5
一、正确识别个人住房贷款的风险点
住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成原因是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，住房信贷风险主要还表现在以下几个方面：
（一）房地产市场供需变化引发的风险
近年来，房地产市场正处于“卖方”市场向“买方”市场转折的时期，市场参与各方都在不断地调整自身经营理念和操作方式，以因应市场变化。
(二)开发商引发的风险
1.开发商或销售商恶意套现风险。在住房贷款中开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现。
2.开发商将购房款入账后,由于经营不善,导致楼盘烂尾,或因地价、建筑材料、施工技术等情况的影响造成不能按时交楼,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。
3.由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
(三)借款人引发的风险
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。
2.购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险。
3.购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料,如个人收入证明、营业执照等带来的风险。
4.由于不可预见的自然灾害以及不可抗力的因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。
(四)银行内控机制不健全引发的操作风险
银行内部控制不严格,操作风险时有发生。具体表现在：一是贷前审查不严。经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严；二是信息不畅通带来的信贷风险。即在审批发放时,对贷款相关资料了解不及时、不全面造成判断错误带来的风险。三是信贷管理规定不健全,形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体的管理方法;制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险。四是贷后管理不到位引发风险。
(五)其他因素引发的风险
1.在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。
2.抵押物引发的风险。抵押物管理不规范,办理抵押物的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。
二、 控制个人住房贷款风险的主要措施
（一）关注市场动向，完善信贷政策
房地产市场是一个不断变化的市场，而且区域市场的差别化很大。我分行相关部门应进一步加强市场调研，强化房地产市场监测，密切关注房地产市场运行情况的变化。通过分析国家和地方政府的宏观调控政策调整对市场、房地产企业、居民住房需求和预期等因素的影响，正确把握形势，及时调整房地产信贷政策和经营策略，把好信贷准入关，前瞻性地管理房地产贷款风险。
1.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系。首先,要根据政策层的要求,继续执行严格的房地产政策，尤其要加强对房地产开发贷款的审核管理,尽力控制开发商通过诸多变通的融资方式使用银行贷款垫资房地产开发项目。其次,要建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法律法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进住房市场经济的健康发展。
2.逐步建立全社会范围的个人征信系统和行之有效的个人信贷资信评价体系。建立科学有效的个人征信体系是银行控制信贷风险的前提保证。目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产,掌握借款人个人负债状况及借款人信用记录状况,从而据以判断借款人还贷能力和还贷意愿。
(二) 加强内部管理,提高抗风险能力
1.完善各项内控制度,正确处理业务发展和风险防范的关系。建立内部个人住房信贷的风险管理体系。建立健全常规检查与专项检查相结合的检查制度,及时纠正不合规的操作,强化内控的再检查和监督。完善审批流程,做到审贷分离,形成平衡制约机制,以便明确职权和责任,防范信贷风险。
2.加强对房开客户资金链和销售情况的监控。进一步完善风险预警机制，建立个人住房贷款风险控制机制密切关注房地产企业资金链状况和项目销售情况，加强对房开贷款的动态监测，特别是对即将到期的房开贷款，要制定一户一策的催收措施。对企业经营正常，因拆迁、销售延期等原因无法按时回收的贷款，在风险可控的前提下，应切实做好项目贷款的转贷、展期工作，避免因转贷不及时而产生新的不良贷款。
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一、平阴县房地产市场现状
2003年至2008年期间，我县房地产市场蓬勃发展，房价一直居高不下，尽管县政府对住宅市场的宏观调控政策逐年调整，但房地产市场似乎陷入了“调控―观望―反弹”的怪圈，节节攀高的房价促使更多的社会资源集中到房地产领域。商业银行作为对市场反应灵敏的金融机构，将大量信贷资金投入了房地产贷款。但是，自2008年以来，房地产市场的波动受国内外经济环境的影响，房地产价格的波动更加复杂。具体来说，2008年，全县住宅平均售价的涨幅为7.5%，涨幅有所下降，但由于遭受金融危机，作为“支柱产业”的房地产行业再次承担拉动经济增长的作用，于是在2009年房价进入了“疯长期”； 2010年，房价仍在上涨，但数据显示涨幅有所缩小，直至2011年末，新建住宅价格指数环比下降，这一趋势延续到了2012年第一季度。综合我县房地产市场价格波动趋势，可见在国家房地产市场调控政策及行业结构调整的大趋势下，房地产价格有小幅下行的趋势，而在房地产市场“疯长期”放贷的银行贷款则面临较大的信用风险。
二、平阴县商业银行信用风险防控
房地产行业在政府房地产调控政策及国内外经济增速放缓的环境下，我县房地产价格确有下降的趋势，自2011年末开始，新建住房环比指数持续下降。房价下降从另一方面也说明我县商业银行面临的信用风险也将有所增加，这对商业银行风险防范有重要警示作用。
我县房地产价格下降确实会增加商业银行贷款的信用风险，此影响作用是综合性的、联动性的。我县房地产价格与商业银行的信用风险呈负相关关系，即房地产价格下降，商业银行的信用风险就越大。
三、对我县商业银行信用风险管理的政策建议
构筑高效、全方位的信用风险管理系统对于商业银行是必不可少的，也必将是长期的、不断积累经验的历程，本文对我县商业银行信用风险防控提供一些政策建议。
（一）要加强银行自身的管理
商业银行能够利用人民银行信贷征信系统来了解企业和个人的信用信息，但也用注重积累自身银行体系内对客户信息的积累，对个人抵押贷款风险的评估要形成统一、规范、有效的标准，着力解决银行在发放住房贷款时面临的信息不对称问题，特别需要注意的是，在房地产市场繁荣时，很容易低估信用风险，在房地产市场低迷时就容易产生大量的不良贷款。房地产信贷征信管理既需要整个金融业整体对全民征信系统的建立，也需要银行自身的努力，从规范每一笔房贷款的房贷做起，提高放贷员素质，在源头上降低银行的信用风险。
（二）积极的进行金融创新、实行融资渠道多元化
房地产行业对我县商业银行的信用风险有显著的影响，因此，我县商业银行应积极进行金融创新，通过多种渠道帮助房地产相关企业融资，可以将单一的银行贷款融资转化成房地产信托、住房资产证券化与银行贷款相结合的方式，通过扩充信贷主体的融资渠道，扩大融资规模。多渠道融资一方面利于房地产开发商和购房者及时有效的融资以及房地产行业的健康发展。目前，我县的房地产融资模式没有形成有效的风险共担的机制，商业银行承担着大部分的风险，由此整个金融行业产生了巨大的金融风险。
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一、当前商业银行信贷风险管理中存在的突出问题
长期以来，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的信贷文化和长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新增风险又不断出现。近年来，随着国家宏观调控政策、市场环境和企业经营的变化，商业银行面临的信贷风险呈现出新特点、新动向。归纳起来，主要存在以下方面的风险：
（一）关联企业贷款黑洞风险。在实际的信贷过程中，一方面由于商业银行对集团性关联企业授信风险认识不足，对集团客户多头授信和过度授信，造成银行授信超过集团客户的承债能力；另一方面，一些集团性客户在自身利益与银行利益发生冲突时，利用其股权结构的特殊性，通过不正常的资产重组、关联交易、产权变动等形式逃废银行债务，形成巨额资金黑洞。近几年，银广夏、达尔曼、上海周正毅关联企业等企业集团或家族关联企业贷款问题相继出现，银行贷款损失惨重，充分暴露了商业银行对这些集团客户授信存在较大的风险。
（二）明星企业泡沫破裂风险。在现实发放贷款过程中存在一个怪圈：企业规模越大、资金越宽裕、贷款银行越多，越是众多银行争抢的对象，即使这些企业不能提供财务报表，很多商业银行也会因为其他银行的抢"贷"行为而打消这一疑虑，这使得银行处于一种非理性的盲目跟进状态，而忽略了对整体市场特性和风险的客观判断。比如，现在普遍存在的崇拜上市公司、明星企业现象，一些银行往往就是凭借企业上市和名牌的光环，不惜降低授信门槛，动辄就给予上亿元的授信，对企业在市场运行中存在的风险考虑较少。企业经营中的泡沫越吹越大，最终导致爆裂。近年来一批上市公司摘牌退市，诸多明星企业泡沫破裂、黯然倒闭，给银行带来了巨大损失，就是很好的例证。
（三）企业资金链断裂风险。不少企业在追求规模的持续扩张和利润增长的同时，忽视了其背后不断扩大的资金缺口和债务规模，尽管技术、产品和服务在市场上依然有竞争力，但由于超负债经营，资金链条日趋紧张，财务基础脆弱问题突出，一旦遇到波折，就会影响到现金流的平稳运行，导致资金链断裂。如："德隆"、"托普"、"三九"等多家上市企业相继出现资金链断裂、正常经营难以为继的困境，并爆发债务危机，银行为此遭到严重的损失。
（四）产能过剩行业贷款沉淀风险。低水平重复建设和盲目投资的背后，是大量的银行信贷投入。目前已出现产能过剩的行业，由于以往盈利能力较强，往往是商业银行追逐的对象，商业银行已经投入了大量信贷资金，造成信贷资金的过度集中与沉淀。而产能过剩行业作为当前国家宏观调控的重点，相关行业的企业在结构调整中很可能出现严重的资金缺口，经营将面临严峻的考验，一些企业很可能因此破产。从"铁本事件"看，该项目不仅违规，而且属产能过剩行业，被查处后项目下马，致使6家银行43亿元巨额贷款成为新的不良资产。分析表明，我国银行业有10％左右的不良资产来自于国家主导的产业结构调整，信贷政策与产业政策脱节所带来的后果由此可见一斑。
（五）房地产过热转嫁风险。近几年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央及时采取一系列调控措施，严把土地、信贷“闸门”，房地产市场调控取得初步成效。但是，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决，不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行。而一些银行由于没有认真研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，也未能科学把握房地产贷款的成本和风险变化，出现了盲目跟进和过度授信现象，致使房地产贷款风险增大。据国家公布的统计数据显示，2006年前7个月，全国房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。到6月末，全国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%，房屋空置率仍居高不下。
二、商业银行信贷风险管理问题产生的原因
（一）信贷营销理念偏差，导致贷款“垒大户”
审慎经营、风险控制优先始终是商业银行信贷管理必须坚持的基本理念，但是我国商业银行的信贷经营理念僵化，管理手段高度行政化，导致各商业银行信贷政策导向和营销理念趋同，稳健经营理念不能贯彻始终，表现在：各行在市场定位上贪大求全，对信贷客户的选择缺乏科学的标准。尤其是普遍缺乏深入细致的政策分析和具体量化的市场分析，不是根据自身的特点、经营管理水平和风险控制能力来选择最适合自己的客户，而是一味地追求规模大、排名前、实力强的客户，各家商业银行常常在少数目标客户上"扎堆"。 从西安市信贷统计数据看，前20户贷款在全市各项贷款中的占比呈现出逐年走高的态势，2003年末为27.5％，2004年末为34％，2005年末为43.85％，说明各行的贷款投向高度集中。这种“垒大户”现象在一定程度上助长了大客户的盲目融资行为，增大了银行的信贷风险，同时也使一大批市场前景好、未来盈利能力强的中小企业的贷款需求难以得到满足。
（二）风险识别和管理技术手段落后，导致防控风险滞后
与国外先进的商业银行相比，国内商业银行的风险识别和管理技术手段落后，致使不能及时有效地识别和防控企业存在的早期预警风险。主要表现在：一是判断客户贷款风险的手段比较单一，通常仅依赖于客户提供的会计报表、账户信息和授信信息等因素，而由于多种原因，有些企业通常会向银行提供虚假的会计报表误导银行，导致银行无法掌握客户真实的经营及财务状况，贷款从受理审查之日就处在高风险之中。二是缺乏现金流量的分析和预测，难以反映企业未来的真实偿债能力。因而在具体贷款操作中普遍存在重抵押担保，不重第一还款来源倾向。三是缺乏行业研究和信贷组合管理。对如何科学搭配、合理运用信贷资产，将资产风险降到最低缺乏全盘考虑，造成了近几年基层商业银行不能识别“大户”风险，新增贷款大量涌入交通、能源、教育、房地产等行业和少数贷款大户。从长远看，贷款投向的高度集中，一旦发生贷款损失，对贷款行甚至整个银行业都将产生难以预计的系统性风险。
（三）盲目迷信企业集团，"羊群效应"导致银行非理性盲目跟进
一是对集团性客户的认识存在误区。对集团性客户的经营风险、投资风险以及关联交易风险认识不足，盲目迷信企业集团，把集团性客户简单等同于优良客户。二是放款把关不严，非理性盲目跟进。受“羊群效应”影响，商业银行为争抢大集团客户，纷纷争相向集团客户多头授信、过度授信、放宽贷款条件，从而导致一些集团性客户身价倍增，助长了部分集团性客户恶意逃避银行监督。而银行则为保住客户资源，过分迁就，有的甚至先做出授信决定，后补办评估论证资料。对企业资信真实情况和信贷资金运行状况不甚了解，致使信贷监督处于真空。另外，集团性客户多头开户现象普遍，客观上为企业集团转移资金用途、逃废银行债务提供了便利条件。
（四）对国家经济、行业及产业政策研究欠缺，导致政策和合规风险加大
在我国经济快速发展，经济热点切换快，产业结构变动剧烈的新形势下，近几年商业银行之所以向钢铁、电解铝、水泥等产能过剩行业和房地产企业投放过多贷款，一个重要原因是缺乏对国家宏观调控政策和国家行业及产业政策深入研究，再加上我国条块分割现象严重等现实国情，部分银行信贷资金未能遵从产业政策的有效引导，盲目跟风严重，造成信贷资金的过度集中与投入，加剧这些行业的产能过剩和产业结构进一步失衡。结果使得国民经济中快速增长的行业往往没有成为银行利润的增长点，反而成为新增不良贷款的集中领域，直接构成金融风险隐患，进而威胁到国家的经济安全。
三、完善商业银行信贷风险管理的对策
（一）培育健康的信贷文化。健康的信贷文化，对银行的信贷质量具有决定性的作用。当前要通过确立先进的风险管理理念，强化信贷从业人员的责任约束，逐步建立以风险防范为核心的信贷文化和长效机制。一是要通过广泛的信贷风险教育，培养信贷人员的责任意识和对信贷风险的敏感性，将风险意识贯穿于所有信贷人员的自觉行动中去。二是要建立健全风险控制制度和奖惩制度，强化责任约束，促使信贷人员自觉遵守制度，认真履行职责，形成防范风险的第一道防线。三是要树立良好的经营理念，改变重抵押担保，不重第一还款来源倾向。在具体贷款操作中，要高度重视企业主营业务及其发展前景。不仅在判断选择贷款客户时，要看企业的主营业务收入，而且在贷后监测企业经营情况变化时，也要关注这一指标。同时也要关注企业现金流量。在贷前、贷中、贷后都要十分关注企业的现金流量，将其作为贷款管理的一个重要指标，并能熟练地测算、分析和运用，避免传统的信贷管理往往过分注重第二还款来源，忽视企业的现金流量，导致对客户的评价判断发生偏差。
（二）加强对国家宏观经济政策和行业政策的研究，密切关注产业政策走势。当前要密切关注压缩过剩产能的动向，及时调整信贷结构，防范信贷风险。一是要及时了解、准确解读国家经济金融调整政策。密切关注国家产业政策的变化，加强行业及其信贷投放的跟踪分析，强化行业信贷授信的总量控制。二是有效运用分析工具，加强风险监测。为确保银行有足够的前瞻性，将“压力测试”引入风险管理，尤其要将政策环境变化纳入测试范围，未雨绸缪，制定应对危机的策略。三是要高度重视对产能过剩行业已授信客户授后管理，及时跟踪了解政策、市场和企业经营的变化，有效识别和衡量信用风险，研究制定积极的防范化解方案，尽早采取相关措施，规避过剩产能调整带来的风险隐患。
（三）建立快速的风险识别预警机制。一是加快风险管理的信息化建设。借鉴国际先进商业银行风险管理信息系统的经验，结合辖内市场环境，利用现有客户资源和历史数据，构建风险管理信息系统，涵盖风险监测、风险分析和不良资产处置等风险管理环节，构建全过程风险管理网络体系，为风险管理提供技术支撑。二是在风险管理信息系统的基础上，研究、开发易于量化、可操作的风险控制与管理方法，探索建立、使用信用风险计量模型，在规范风险管理和操作流程的基础上完成风险管理信息系统与风险计量系统的集成，真正发挥风险监测的预警功能，全面提升银行业的风险管理能力。三是针对目前市场信用环境差、企业存在较多贷款欺诈行为问题，开发具有反欺诈功能的风险监测系统，通过量化和建模的方法，甄别虚假的财务数据，保证数据的真实性，前移风险管理关口。
（四）规范贷款行为，避免盲目跟风。一是转变营销理念，坚持贷款准则，不要被大集团、大企业和所谓的名牌企业光环所迷惑，避免盲目跟风。要彻底摒弃“大则优”的错误思想。“大则优”、“大则无忧”不是一成不变，有的情况下，越是大客户风险越大，大客户的大额授信甚至可能引发银行流动性风险、集中性风险、系统风险。二是要加强信贷组合管理，针对不同客户的需求，实行多元化的信贷策略。在信贷客户的选择上，要按照央行出台的中小企业贷款指导意见，在严格对大企业和集团客户授信管理的同时，进一步加大对有市场、有效益、有信用的中小企业的信贷支持力度，促进信贷结构的调整和优化，防止贷款集中性风险的蔓延。
（五）加强集团性关联企业风险控制。要按照银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》要求，构建与集团客户授信业务风险管理特点相适应的信贷管理机制，确保对集团客户信息进行追踪、收集、授信额度控制、授信管理和风险监测预警的有效性。当前要针对集团性关联企业风险形成的机制，切实做好风险防控工作。一是要重点加强对集团客户内部架构、资金运作模式、内部关联交易、关联企业互保、对外投资扩张、主营业务前景等方面的深入调查和分析，采取针对性风险防控措施，避免因多头授信、过度授信而引发集中性授信风险。二是要强化授后管理，尤其要强化对产能过剩行业集团客户、关联客户授信监控和管理，落实各项授信条件，跟踪贷款资金流向，动态反映客户授后实际经营情况和抵质押等担保代偿能力变动情况，必要时果断采取有效措施，调整授信方案，确保信贷资产安全。
篇8
一、当前信用风险的新特点
（一）系统性
宏观经济正处于“三期叠加”阶段，加之世界经济还处于深度调整中，这种经济运行中的周期性、结构性和政策性因素交互作用，消费不足、投资周期、货币因素等将对企业的经营风险、投资风险和筹资风险造成区域性、系统性的冲击，进而导致商业银行将面临区域性、系统性的信用风险。
（二）突发性
随经济增速放缓，以及经历行业结构调整和产业转型升级阵痛，企业经营运行的难度增大，资金链面临紧张。加之前期高速扩张、盲目举债投资留下的后遗症，民间借贷危机的爆发，企业高管涉案、跑路失踪，企业“猝死”增多，信用风险突发性增强。在2014年爆发的一系列违约事件中，不乏一些大型集团企业，这些“光环”企业突发风险让商业银行防不胜防。
（三）传染性
一方面体现在信贷风险的传染。部分领域、行业、客户的信用风险通过契约连、担保链、贸易链和产业链蔓延渗透。这些链条上任一环节出现问题，就会产生一系列的连锁反应。另一方面体现在非信贷风险的传染。民间借贷、互联网金融、表外业务等非信贷业务风险，有向信贷风险传染之势。
二、当前信用风险的新趋势
（一）行业角度
1. 制造业贷款风险需引起关注，尤其是产能过剩和高污染行业。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3490.67亿元，其中制造业1341.42亿元、占比达38.4%，行业风险显现。一是经济下行、产业调整和产业链风险传导，致制造业整体疲软。如煤炭行业步入需求不足、价格持续下跌的长周期，风险沿产业链由煤炭采选业蔓延到煤化工、炼铁等领域；钢贸行业风险也沿产业链蔓延到金属制品领域。二是制造业贷款风险主要集中在造船、钢铁、水泥等严重产能过剩和纺织、造纸、化工等高污染领域。
2. 商贸类贷款风险需引起关注，尤其是大宗商品交易领域。根据对上市银行2013年年报的统计，批发零售业不良贷款余额826.4亿元，占全部不良贷款的23.7%，也存在较大的行业风险。一是钢贸、铜贸类客户互保、联保普遍，易造成单一客户风险通过担保圈蔓延传染，不良贷款集中暴露。2013年上海法院共受理涉钢贸案件约3700件，同比增长5.5倍，标的金额达230亿元，占金融商事纠纷案件标的总金额的51.4%。二是商贸类贷款风险向信用卡领域转移。不少钢贸商在银行贷款收紧、民间借贷等途径筹资也出现困难时，通过信用卡套现，偿还银行贷款和民间拆借的贷款本息。三是在银行收紧房地产贷款的情况下，部分企业利用商贸企业尤其是建筑、建材类贸易企业作为融资平台，为其提供担保，通过小企业简式快速贷款等方式套取银行贷款，投入房地产领域，规避银行信贷政策和贷款准入门槛。
3. 房地产业贷款风险需引起关注，尤其是房价虚高地区。虽目前不良率低于同期全部贷款不良率，银监会已多次警示房地产贷款风险，其潜在风险不容忽视。随着宏观经济下行和调控措施的作用，房地产市场由“过热”转而“冷却”，新建商品住宅环比价格下跌城市逐月增加，导致开发商资产缩水、资金回笼难度增大。同时，需要注意的是，房地产贷款风险不仅局限于房地产开发贷款，还应关注占贷款总量14%的个人住房贷款，尤其是部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款；以房地产抵押担保的其他贷款，由于房地产价格下跌、交易量减少导致贷款第二还款来源的保障度降低。
（二）区域角度
在前期经济刺激政策下信贷投放过大，以及经济较为活跃、发达的区域，贷款风险更需引起关注。2008年国务院出台的4万亿经济刺激计划，其中配套的银行贷款占了较大份额。前期信贷规模大量投放的“后遗症”已开始显现。一方面在经济运行层面，刺激政策在一定程度上加剧了产能过剩和经济失衡，信贷资金也并未全部用于实体经济、技术升级等。尤其是一些民营经济较为活跃的区域，在经济下行周期受到的冲击将更大。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3360.06亿元，包括长三角、珠三角、环渤海等在内的东部沿海地区占比达63.18%，显著高于中部和西部地区占比25.99%，信用风险更大。另一方面在银行信贷管理层面，在信贷规模过快、过多投放的过程中，部分存在降低准入门槛、疏于风险管理的问题，进一步加大了现阶段信用风险防控压力。
（三）客户角度
1. 大型民营集团客户贷款风险需引起关注。部分大型民营集团客户通过化整为零、过度用信，在经济上行阶段偏离主营业务、过度扩张规模，经济进入下行周期后，更易出现资金链断裂风险。同时，较国有企业而言，民营企业治理架构不完善，经营和财务管理欠规范；经营发展与其高管人员的个人素质、经营理念和人格魅力直接相关；信息披露相对不完整，银行难以掌握全面、真实的经营情况，民营企业贷款风险相对较大。
2. 中小企业贷款风险需引起关注。一方面，中小企业自身抗风险能力较弱，受经济波动影响更为明显。同时，区域风险、行业风险、产品风险都更易在其身上产生叠加效应，进一步造成信用风险扩大。另一方面，信贷市场上的融资困难、民间借贷的高额成本等都成为加剧中小企业资金链断裂的因素。据浙江省经信委统计，2014年上半年小企业利息净支出增长45.5%，超规模以上企业11.1个百分点；56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年；80%的小企业依靠民间借贷维持经营，年息最高达180%。
3. 涉案涉诉企业贷款风险需引起关注。随反腐倡廉力度加大，2015年以来，企业及其高管涉案涉诉信息频频曝光，甚至存在由于涉案涉诉直接导致贷款形成不良的情况。企业或高管涉案涉诉，目前已成为新发生法人不良贷款的主要风险问题之一。仅以四川为例，2014年上半年就先后多达20余户企业高管涉案，涉及贷款上百亿元。
4. 担保圈客户贷款风险需引起关注。2014年7月末，银监会下发《关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知》，明确风险防范的相关要求。担保圈使原本不相连的公司变得息息相关，且往往涉及银行众多、债权债务关系复杂，单体客户的风险将被放大并蔓延至整个担保圈，导致风险的集群式爆发。如河南长葛某担保圈涉及近百家企业、20家金融机构，圈内担保金额逾20亿元。目前，多个关键担保节点企业已形成不良，风险不断蔓延扩散。
（四）产品角度
1. 通过贸易融资业务套利风险需引起关注。套利空间的存在、操作的便利性以及国内融资环境的恶化催生部分企业通过贸易融资套利，其背后积聚的资金链风险爆发的可能增大。一是通过虚假贸易背景套利，且资金多流入高风险领域。部分企业通过与境外关联公司虚构贸易背景，套取银行资金及利差汇差，并将资金投入房地产开发、民间借贷等高风险、高收益领域。二是仓单重复质押，操作风险引发信用风险。进口商与仓储企业合谋，采取修改仓单编号、日期，同一货物辗转多家仓库等手段，重复开具仓单，而银行未对货物进行实地调查，导致贷款失去货权，丧失担保保障。
2. 通过信用卡套现风险需引起关注。近年来，部分信用卡客户滚动套现风险不断扩大，成为信用风险凸显的又一产品领域。一是部分信用卡客户以即还即透、卡中介代还代刷的方式，频繁在他行商户或第三方支付商户实施滚动套现，一方面，持卡人通过滚动套现长期高额占用银行资金；另一方面，卡中介与商户联手，协助持卡人代垫资金还款再套现，并视垫资时间长短收取手续费。二是银行内部放松管理，员工参与套现，加剧了信用卡套现风险。一方面，部分商业银行在信用卡业务办理和管理过程中，存在准入审核不严、未执行“三亲见”，授信管理存在漏洞，套现管理不到位等问题；另一方面，银行内部员工协助、参与套现，甚至套现用于资本市场投资或通过出借资金牟利，加剧了套现行为。
三、当前信用风险的新对策
商业银行应结合新形势下信用风险的新特点和新趋势，从以下四个方面入手，提高风险应对措施的针对性和有效性。
（一）树立稳健经营理念，夯实风险管理基础
部分信用风险的发生，与银行在经营管理中重发展轻风控、重眼前轻长远、重形式轻规范，甚至为完成指标任务不惜违规违纪有关。商业银行应树立科学的发展观和业绩观，正确认识发展效率和风险防范的辩证关系，杜绝以违规换业务增长、以风险换短期利益。提高全面风险管理和整体合规意识，夯实业务发展基础，实现可持续健康发展。
（二）把握宏观经济形势，动态调整信贷策略
1. 前瞻预判，调整行业信贷结构。商业银行要主动适应经济转型和结构调整的新形势，通过前瞻分析和预判，把握信贷结构调整的方向和重点，将先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业等作为支持的重点，如高端装备制造、旅游、文化产业、生态环保等。
2. 综合分析，实施差异化区域政策。主动对接当前的区域发展政策，结合信用风险现状，采取差异化的区域信贷政策。防范信用风险从东部沿海地区向中西部地区蔓延，以及前期信贷投放过大区域信用风险的集中爆发。同时，围绕国家重点区域规划，积极支持京津冀、长江经济带、“一带一路”的重大项目和自贸区离岸业务、金融市场等业务。
（三）提高风险识别能力，强化重点领域治理
1. 提高识别能力，摸清风险底数。要改进调查、审查的技术和方法，提高风险识别的主动性和技术能力，重点围绕客户生产经营、担保有效性、信贷资金用途以及还款来源，及时识别风险信号。同时，加大风险排查力度，摸清客户经营、财务、对外投资和担保的全貌，真正做到“早发现、早反映、早处置”。
2. 做好应对预案，科学治理风险。要在准确识别风险领域、风险程度和风险效应的基础上，针对重点风险行业、区域、客户和产品领域，提前制定应对预案，做到信用风险的提前防控、及时发现和快速响应。同时，要讲究治理措施的科学性、渐进性，避免“一刀切”式的抽贷、停贷、压贷，造成企业资金链断裂。
（四）切断风险传递链条，化解风险叠加隐患
篇9
1.金融企业的经营风险
（1）流动性风险
流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。
（2）操作风险
操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。
（3）市场风险
市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。在我国，由于经济转型尚未完成，利率市场化进程刚刚起步，利率风险问题方才显露。虽然以存贷利率为标志的利率市场化进程已经推进，但是目前我国基准利率市场化还没有开始，影响利率的市场因素仍不明朗。房地产市场的发展随着利率的不断调节而发生变化，受利率的影响，住房贷款将随利率的上升而增加，例如2010年末房贷利率为6.40%，而2011年二月房贷利率上调到6.60%，个人还贷负担随着利率的上调而有所加重，对经济状况比较差的房贷者来说这无疑是一种沉重的负担，购房者会因为房贷利息的增长而还不了房贷，从而提高了违约的比例而引发违约风险。
2.个人住房消费信贷的违约风险
完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系，将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。目前，我国个人征信系统还不完善，不能够完全通过该系统反映个人的全部信用信息，银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的调查监控，因此个人住房消费信贷违约风险的防控难度加大。
3.宏观调控引发的政策性风险
首先就全国而言， 国家有关部门在不同的时期根据国民经济发展情况会制订和出台一些具体政策和规定，而这些政策和规定会通过影响房地产业的发展来影响房地产金融业务的发展。房地产业的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的占用周期长及资金运动固定等特点，致使房地产业的融资不容易实现供求平衡。最近国六条及国八条的出台，使本来就渠道单一的房地产融资被收紧，房地产业通过信贷融资受到了很大的限制，而且没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血，加重了房地产企业的融资压力。
二、房地产金融风险防范措施分析
1.实行融资渠道多元化，推动房贷证券化
（1）继续推动房地产企业直接融资
随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。同时，鼓励法人治理结构完善且经营业绩好的企业发行公司债券融资。
（2）大力发展房地产投资信托基金（REITs）
从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出，REITs则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要，它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定小股东更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。
（3）积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）
这不仅是金融创新领域的一项成果，而且展示着一个重要的开端。通过房地产抵押贷款证券化（MBS）的办法进行风险转移，将商业银行长期贷款转换成流动性高的证券资产，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾，防范银行等金融机构的系统风险。MBS的运作模式分为德国模式与美国模式，以美国模式运作MBS需要商业银行、证券公司、政府性质的特设机构（SPV）、政府性质的信用担保机构等通力合作，而且需要相关证券发行和保护投资者利益的法律法规的制订，目前在我国不具备运作该模式的条件。因此可以考虑以德国模式运作MBS，即依据房地产信贷资产的现金流量、年限、违约率、提前偿还率等指标，将各类指标相近的房地产信贷资产打包出售给商业银行内部成立的一个专门收储房地产信贷资产的机构，并由其进行后续处理。
2.银行应加强管理，提高风险防范能力
（1）提高分析预测能力
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――证券日报
中煤协：煤炭行业面临四大风险
近日，中国煤炭工业协会会长王显政透露说，全国煤炭年产量由2005年的23.5亿吨增加到2010年的32.4亿吨，每年以1.8亿吨的幅度激增，今年上半年全国煤产量达到17.7亿吨，同比增长12.7％。
不过，王显政提醒说，当前煤炭工业还面临着问题比较突出的四大风险与挑战：煤炭资源的保障能力减弱，供应难度加大；从煤炭生产布局来看，煤炭资源越来越向晋陕蒙3个地区集中；生产环境的约束加大；转变发展方式的任务依然艰巨。
――中国经济信息网
统计局：经济增速快速回落风险较小
国家统计局副局长谢鸿光日前撰文指出，经济增速在一定范围波动是正常现象，目前我国经济增长的动力仍然强劲，预计经济增速快速回落的风险比较小。
“经济增速在一定范围波动是正常的经济现象。”谢鸿光表示，尽管经济增速有所回落，但总体上看，国民经济继续运行在平稳较快增长区间，增长动力逐步从政策刺激向自主增长有序转变，运行态势总体良好。 他认为，部分经济指标增速适度回落，是主动调控和部分刺激政策退出的结果。房地产市场的调控力度进一步加大，各项调控措施的实施对工业和消费等走势产生了一定影响。部分应对危机的刺激政策逐步退出，使得汽车等相关产品的生产和销售增速大幅回落。
―― 上海证券报
银监会：下半年做好融资平台和房地产贷款等风险防控
中国银监会主席刘明康近日表示，下半年要深入推进平台贷款风险防控。对“新拆迁条例”带来的土地抵押落实难、工程建设成本增加和周期延长等问题，要积极通过财政预算或市场化的合法合规方式解决。完善原有平台续建项目的规范工作，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。
他还强调，要紧抓房地产贷款风险。严格落实房地产开发企业“名单式”管理；要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。对中央明令禁止以及明文要求暂停并进行检查的项目，不得继续投入信贷资金；不得贷款和还款期限超长，中长期贷款合同不得采用固定利率。
――中国经济信息网
工信部：下半年进一步推进企业兼并重组
工业和信息化部党组书记、部长苗圩近日提出，下半年要抓好淘汰落后产能、节能减排和企业兼并重组的工作，进一步完善促进企业兼并重组的政策体系，争取到今年年底基本完成《国务院关于促进企业兼并重组的意见》确定的各项任务。
苗圩表示，进一步落实淘汰落后产能的各项政策措施，加强督促检查和指导；继续加强工业节能减排工作，抓紧完善出台工业固定资产投资项目节能评估和审查办法等政策法规；坚决抑制电解铝、平板玻璃、煤制甲醇等行业产能过剩，严格控制高耗能、高污染以及产能过剩行业的过快发展。
――中证网
祝宝良：目前是“调结构”最佳时机
“今年我国GDP增速应该在9％以上，就业压力不大，下半年物价涨幅可能会回落一些。”国家信息中心经济预测部副主任祝宝良日前接受采访时表示，从宏观经济环境上看，当前是一个很好地推进经济结构调整的机会。
具体而言，“调结构”可以分为7个领域，即需求结构、产业结构、要素投入结构、城乡结构、区域结构、收入分配结构以及企业结构。这些结构之间是相互联系的，目前最关键的是需求结构的调整，把过快的投资增速压下来，同时把消费需求拉上去，不过多地依靠外需。
祝宝良强调，下半年应当在加快“三农”发展、资源产品价格改革以及收入分配调整等方面继续发力。
――中国证券报
夏斌：紧货币 松财政
央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌近日撰文指出，今后一个时期，适度偏紧或者稳健的货币政策，既有利于周期性矛盾的解决，也有利于经济结构的调整。同时，财政政策应该采取更加“积极” 的态度，并且加快财政自身支出结构的改革。
夏斌表示，观察经济是否“硬着陆”，关键看当采取宏观紧缩政策后经济增速放缓是否直接影响社会稳定，以及是否直接影响了整个金融体系的稳定。只要整个金融体系是基本稳定的（个别小金融机构经营困难是自然的市场现象）、社会是基本稳定的，就不必担心“硬着陆”。
――中国证券报
巴曙松：政策难以放松 倾向价格工具
“从宏观层面来看总体流动性仍然充足，主要是结构性问题，微观上没有进入实体经济渠道，局部出现流动性偏紧，因此政策短期内不会像市场预期的那样放松。” 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前表示，从近期情况看，经济政策不会很快放松。因为在决策的惯性中，物价所占的权重一直相当大，按以前的决策惯性要CPI稳定回落3、4个月后才会认为宏观调控在物价方面取得确定性的成效。
对于未来的调控方式，巴曙松判断，货币政策倾向于动用价格工具。他表示，现在货币政策的回旋余地减少，实际上收紧资金后市场利率已经上升，加息往往只能算是追认的问题。现在看来，下一步要进行结构调整，在政策工具偏好上不得不平衡动用价格工具和数量工具。
――经济参考报
光：通胀形势不乐观全年CPI或破5
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一、我国商业银行房地产信贷的现状
近几年在居住方面,国内城乡人均住房面积以每年4%以上的速度增长,带动建材、装饰市场以每年20%的速度增长。国家统计局数据显示,2008年1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下,房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长,房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。
(一)房地产信贷业务爆发性增长
房地产业对关联产业具有很强的带动效应,对短期经济增长指标也有明显的促动作用,因此,我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下,房地产投资增幅很快,大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据,2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元,个人住房贷款余额为8253亿元,而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元,年均增速分别为22.2%和29.4%。
(二)房地产信贷业务危机重重
随着房价不断的上涨,泡沫危机也日益笼罩,商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来,我国房地产信贷业务得到了快速发展,社会各界看好其未来的发展,使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行,甚至不惜突破规则限制,让那些没有资质的贷款者进入市场,以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识,不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大,也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”,最近几年由于国内股市价格暴涨,证券市场赚钱效应,诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场,这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。
二、我国商业银行房地产信贷的主要风险
第一,金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业,每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标,进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张,一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来,国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩,调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为,甚至信贷行为的判断做出的,存在滞后性,预测性不强,无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。
第二,房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一直维持在25%-33%左右,房地产开发贷款约占18%-23%,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房,按揭贷款以首付20%-30%计算,其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一,导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,要承受伴随着各个环节的市场风险。
第三,投资性买房诱发价格泡沫导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中,抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。如果抵押品价格严重超出市场预期,抵押品处置会变得十分困难,抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱,借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。
第四,银行内部风险防控意识不足,操作不规范。我国的银行业过去长期处于计划经济体制中,其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够。在实际业务中,银行内部人员的违规操作也常常会导致房地产信贷风险出现的机率上升。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不热,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,没有科学、完整的风险度量指标体系,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,放款后就对借款人不管不问,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查。这样马虎的审查过程放出的贷款,常常隐藏着巨大的信贷危机。
三、对我国商业银行房地产信贷风险管理的建议
(一)把握国家宏观调控的方向,保持敏锐的金融嗅觉
宏观经济走势,对产业关联度大的行业影响力十分明显,尤其是关系到民居民生的房地产业。房地产在自由竞争市场条件下运行时,就必然会经历产业周期的波动,随之引起房地产信贷周期性波动。银行要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,关注国家宏观经济走势,关注国家经济、金融政策的变化,如住房开发、居民购房、贷款利率等政策,适时调整内部的房地产信贷政策,使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务、进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,努力转变经营观念,优先满足区位优势明显,产品结构合理,得到国家政策扶持的地区的房地产开发项目,要从源头努力防范行业风险。
(二)拓宽房地产企业融资渠道,创新房地产金融产品
长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险。因此,在我国金融体制加人改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。2008年房地产企业协会指出,应当支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金。对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业,给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场,吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域,以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。
(三)缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称
信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,要解决两者之间的信息不对称主要是要强化银行对开发商的披露信息、约束和激励机制。银行应采取一定的措施使开发商经过成本收益分析后放弃机会主义行为,对银行传递真实的信号和自觉信守信誉行为的同时要完善房地产贷款的抵押担保制度,以通过第三人或其自有财产显示开发商的真实信息有效的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠措施,这样就可以缩小与开发商之间的信息不对称程度。
(四)健全和完善银行内部风险防控体系
加强贷款管理、严格贷前审查,杜绝违规操作、明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系如果借款人出现的经济恶化情况,要第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售同笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化,充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程。
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2013年以来，一些潜在的银行风险隐患有所抬头，并呈现出较强的系统性、传染性、交叉性、复杂性等新的风险特征。年初伊始，监管部门和各银行机构便将守住风险底线作为2013年重点工作之一，在进一步推进信贷结构调整力度、加快退出产能过剩行业的同时，银行业不断改进系统性区域性风险的防范措施，加大不良贷款处置，坚守重点领域风险底线，取得了积极成效。
全力严防信用违约风险。今年以来，银行机构对平台贷款风险继续按照“总量控制、分类管理、区别对待、逐步化解”政策，控制总量、优化结构，支持符合条件的地方政府融资平台和国家重点在建续建项目的合理融资需求；严格执行国家房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试；对企业集群风险也加强监测，分门别类采取措施进行防范；对产能过剩行业风险，坚持有保有压，确保风险可控。
数据显示，在地方政府融资平台、房地产、“两高一剩”行业等重点风险领域，2013年银行业新增贷款规模、贷款余额占比分别比2012年有所下降。截至今年6月末，地方政府融资平台贷款余额9.7万亿元，同比增速为6.2%，低于各项贷款平均增速9个百分点；新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。
严控表外业务关联风险。按照监管部门今年出台的《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（即“8号文”）和《关于排查农村中小金融机构违规票据业务的通知》（即“135号文”）各项要求，银行业严格监管理财产品设计、销售和资金投向，停止销售未经授权产品和私募股权基金产品，严格杜绝误导消费者购买的行为，实行固定收益和浮动收益理财产品分账经营、分类管理。
此外，银行机构还严管外部风险传染。禁止员工参与民间融资和银行客户转借贷款资金行为，进一步防范民间融资和非法集资等外部风险向银行传染渗透。在加强重点领域、行业和地区风险防控的同时，银行业继续保持对社会合理融资需求的满足，进一步贯彻“有保有压”、“有扶有控”的信贷投放原则，以确保信贷资金投入到实体经济中去，在支持实体经济健康发展的同时，提高银行发展的质量和效益。
新老风险交织出现
2014年，随着市场环境的变化，银行面对的风险总量和性质都在不断演变，并呈现出一些新的趋势和特点，从而给银行业的风险管理带来更为严峻、复杂的挑战。
从今后风险防控的重点来看，银行业高度关注的地方融资平台债务风险、产能过剩行业债务风险、商业银行表外理财及同业业务和票据业务风险、准金融机构和民间借贷风险、国际经济金融风险对我国的溢出效应风险、金融信息安全风险等，与以往相比，明显呈现出新老风险交织的复杂局面。
事实上，随银行机构业务规模的持续扩大，业务结构的不断演变，金融风险总体水平也随之上升。最明显的表现是，2013年6月以来连续出现的市场流动性紧张状况，暴露了银行流动性状况的脆弱，而流动性紧张呈常态化的趋势，更给银行流动性风险管理提出了新的挑战。
近年来，各类理财业务、资产管理业务等发展迅速，有数据显示，理财业务以及汇率、利率衍生品等规模以年均20%-30%的速度增长。此类业务的资金大多通过银行集中流入流出，给商业银行的流动性管理带来新困难。当外部流动性发生改变的情况下，风险会迅速在不同市场蔓延和传递，对整个系统流动性形成冲击。
值得注意的还有互联网金融可能存在的风险隐患。互联网金融的快速崛起，有效地解决了对小微企业的信息不对称问题，提高了支付的便捷性，对传统金融业的运营模式发生了深刻的影响。但是，其潜在风险，如网络贷款平台接连倒闭以及虚拟货币乱象问题等也不容忽视，也需要高度关注。
新年面临新任务
毋庸置疑，继2013年后，“守住风险底线”仍将是2014年银行业的一项重点工作。
不过与此前相比，银行所承担的“守住风险底线”任务内容既有相同也有不同。这是因为，中央经济工作会议已明确提出，做好2014年经济工作，最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。并首次将“要着力防控债务风险，要把控制和化解地方政府性债务风险”作为经济工作的重要任务。
以平台债务风险为例。信贷资金投入规模的继续扩大，财政风险与银行风险之间的关联性必然上升，这将是明年银行业遭遇的棘手问题。
