引论：我们为您整理了13篇房地产经纪法规范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。
此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。
参考文献：
1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．
篇2
房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。
此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。
参考文献：
1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．
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今后，房地产经纪机构应在代售、代租房屋地点悬挂资格证书。
三、对清理后予以保留和今后新批准设立的房地产经纪机构，按其注册资金、经纪人数量、从业年限、经营业绩以及社会信誉等条件评定等级。房地产经纪机构分为一、二、三三个等级。具体条件如下：
（一）一级
（1）注册资金100万元以上（含100万元）；
（2）有15名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务连续四年以上；
（4）近三年成交房屋面积100万平方米以上；
（5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；
（6）以房地产经纪为主营业务。
（二）二级
（1）注册资金50万元以上（含50万元）；
（2）有10名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务连续三年以上；
（4）近三年成交房屋面积50万平方米以上；
（5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；
（6）以房地产经纪为主营业务。
（三）三级
（1）注册资金30万元以上（含30万元）；
（2）有6名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；
（3）从事房地产经纪业务一年以上；
（4）从业以来没有发生损害当事人合法权益的行为。
四、新申请房地产经纪资格，应具有10万元以上注册资金和有3名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员，并暂不定级。开展业务一年后具备条件的可申请晋升资格等级。
五、从事房地产经纪服务的人员，由省建委或市、县房地产管理部门根据当地房地产市场需求情况组织培训考试，考试合格的发给《房地产经纪人资格证》，实行持证上岗制度。
六、房地产经纪机构按其资格等级允许的项目范围如下：
一级经纪机构可允许各类商品房或其它房屋项目；
二级经纪机构允许建筑面积15万平方米以下的商品房或其它房屋项目；
三级经纪机构允许建筑面积8万平方米以下的商品房或其它房屋项目；
篇4
本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。
第三条、县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：
（一）房地产经纪人的注册登记；
（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；
（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；
（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；
（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。
县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：
（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；
（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；
（三）负责房地产经纪人的专业培训；
（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。
第四条、经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。
第五条、本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第二章、申办条件
第六条、从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。
房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。
《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。
第七条、申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；
（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。
国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。
第八条、设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；
（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；
（五）合伙人之间有书面合伙协议。
房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。
第九条、设立房地产经纪公司应当符合下列条件：
（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；
（二）注册资本不少于人民币30万元；
（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）《公司法》规定的其他条件。
房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。
第十条、个体房地产经纪人应具备以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）取得《房地产经纪资格证书》；
（三）登记资金数额不少于人民币3万元。
个体房地产经纪人只能从事房地产居间、经纪业务。
第十一条、房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。
第三章、经纪管理
第十二条、申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个月内，到房地产管理部门备案。
取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。
第十三条、《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。
第十四条、在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。
第十五条、房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：
（一）依法收集、利用房地产商业信息；
（二）要求委托方提供真实的相关材料；
（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十六条、房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：
（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；
（三）按核准的业务范围从事经营活动；
（四）如实介绍房地产交易有关情况；
（五）按约定为当事人保守商业秘密；
（六）按规定收取费用；
（七）依法缴纳税费。
第十七条、房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）经纪事项；
（二）提供经纪服务的要求或者标准；
（三）收费标准、数额、支付方式和时间；
（四）经纪合同的履行期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他事项。
第十八条、房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；
（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；
（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；
（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；
（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；
（七）违反法律、法规、规章的其他行为。
第十九条、房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。
第二十条、房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。
房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。
第二十一条、房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。
第二十二条、工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。
第二十三条、房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。
第二十四条、开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。
第二十五条、房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。
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随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。
1 房地产经纪人诚信缺失表现
1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现
房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。
① 欺诈消费者
欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。
② 设置合同陷阱
在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。
③ 隐瞒真实信息
在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。
④ 对消费者“放鸽子”
这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。
1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现
房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。
① 房地产经纪人无资质
城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。
② 赚取交易差价
在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。
2 房地产经纪人诚信缺失成因分析
2.1 相关法律法规不完善
由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。
2.2 消费者维权意识不强
对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。
另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。
2.3 政府部门监控力度弱
由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:
① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。
② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。
③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。
2.4 房地产经纪信息不对称
由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。
3 房地产经纪人诚信建设的主要内容
① 建立房地产经纪人信用信息征集制度
房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。
② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制
建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。
③ 建立房地产经纪人信用评价制度
房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。
④ 建立房地产经纪人信用公示制度
政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。
4 房地产经纪人诚信建设措施
① 加强政府监管力度
一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。
② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库
房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。
③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理
一是要定期对房地产经纪人进行培训和教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。
参考文献:
[1] 杨有志.刘建明的.试论房地产经纪人素质.中南财经政法大学.2007.
[2] 史浩明.中国经纪人立法若干问题研究[J].江苏社会科学.1997(6).
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第四条从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。
第五条市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。
各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。
市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。
各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。
第六条房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。
第七条市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查，并定期向社会公布检查结果。
第八条从事房地产经纪服务活动，应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。
设立房地产经纪服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有不少于十五平方米的固定经营场所；
（三）有规定数量的注册资金和经费；
（四）有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人；
（五）法律、法规规定的其他条件。
房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发，按照国家、省和市的有关规定执行。
第九条设立房地产经纪服务机构，应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后，方可开业。
房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。
第十条房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。
房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的，应当依法向工商行政管理部门办理有关手续，同时向房产行政主管部门备案。
第十一条房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时，应当明示下列事项：
（一）房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况；
（二）涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。
第十二条房地产经纪服务机构开展业务，应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容：
（一）当事人的姓名、名称和住所；
（二）经纪服务项目名称、内容及要求；
（三）合同履行方式、期限；
（四）经纪服务费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定，制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。
第十三条房地产经纪服务机构依法销售各类商品房或其它房屋，应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同，并予以明示。
第十四条房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。
第十五条房地产经纪服务机构未经委托人同意，不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。
第十六条房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费，并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第十七条房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐，建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。
房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开，法律、法规另有规定的除外。
第十八条房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业；不得以个人名义接受委托，收取费用；进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书，并及时向委托人告知委托业务的进展情况。
第十九条房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为：
（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十条违反本办法第九条第二款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上三千元以下罚款。
第二十一条违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告。
第二十二条违反本办法第十八条规定，同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条违反本办法第十九条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
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一、引言
房地产具有价值量大、产权多样、交易程序复杂、信息不对称等特性,在交易过程中离不开专业的中介服务。优质的房地产经纪服务有利于住房二级市场的发展、有利于提高房地产市场效率、有利于维护房地产交易安全。近几年来,房地产经纪机构和从业人员队伍迅速壮大,但是仍然出现从业人员素质参差不齐、专业人才匮乏、缺乏必要的理论知识和实践经验、没有经过专门职业道德教育和专业技能培训等问题,这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质,乃至服务意识等方面都与发达国家有着较大的差距。因此,亟需提高房地产经纪行业的服务水平、规范发展房地产经纪行业,以引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件,促进房地产市场持续健康发展。
二、北京房地产经纪行业服务水平现状调查
1. 房地产经纪行业的总体看法
调查显示,有47%的消费者没有接受过房地产经纪服务,有53%的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易,其中35%的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构,由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时,是否会选择房地产经纪机构提供服务时,只有58%的消费者回答“会”。
2.房地产经纪机构的评价
(1)不选择房地产经纪服务的原因
第一,收取佣金高。有61%的消费者认为房地产经纪人收取的费用偏高。目前北京房地产经纪行业的收费标准为:从事房屋租赁的,佣金为一个月的租金;从事房屋买卖的,佣金为房屋价格的1%-3%,多数情况为3%。发达国家除美国的佣金率为5%-7%之外,其他国家佣金率均较低,为1%-2%。但是,北京的房价收入比远远高于发达国家,导致消费者负担的佣金水平相对要高。
第二,服务不完善。有49%的消费者认为房地产经纪行业的服务质量、服务内容不合理,难以满足消费者的需求。与许多国家的房地产经纪人相比,我国房地产经纪人承担的责任和义务相距甚远。例如,我国房地产经纪人仅仅提供居间和代办服务,而美国的房地产经纪人服务内容还包括合理确定房价、住宅勘查、责任保险等许多专业服务,我国房地产经纪人的收费标准与所提供的服务严重不匹配。
第三,缺乏诚信。调查中只有12%的消费者认为房地产经纪机构是讲究诚信的,这主要是由于一些中小型房地产经纪公司常采用虚假信息、收取不合理费用和制造不公平合同等方式获取暴利,致使整体经纪公司在大众心目中口碑不佳,从而影响了整个行业的发展。
(2)选择房地产经纪机构的依据
从调查数据来看,“熟人推荐”和“信用较高”是最重要的选择依据,分别占22.7%和20.9%;其次是“服务质量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距离较近”和“公司规模”,分别占15.9%、10%和9.1%;最后为“广告宣传”和“公司环境”,分别占2.3%和1.8%。
3.房地产经纪人的评价
(1)信息告知
88%的消费者认为房地产经纪人基本能够提供所需信息,其中44%的消费者认为能够提供有用信息但不够全面;70%的消费者认为信息告知是比较及时的;59%的消费者认为所提供的房源信息是令人满意的。
(2)服务态度
73%的消费者认为房地产经纪人的服务态度令人满意,表明目前北京房地产经纪人还是比较积极的为顾客提供服务。39%的消费者认为是在房地产经纪人帮助下安全的完成了交易,14%的消费者认为未能提供满意的服务。
(3)专业水平
70%的消费者认为房地产经纪人的服务热情,但是专业水平不高,有16%的消费者认为服务素质差、职业技能低,只有14%的消费者认为服务热情并专业,比较满意。房地产经纪人的职业道德、业务素质、专业技能等还需要有较大的提高。
三、影响房地产经纪行业服务水平的原因分析
1.法制建设明显滞后
1994年出台的《城市房地产管理法》,明确了房地产中介机构的法律地位,为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。随后,有关部门又先后了《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法规文件,对房地产经纪服务作了原则性规定,但没有突出房地产经纪行业的特殊性,缺乏明确具体的实施细则,可操作性不强。加上专门法律法规的缺失,还没有建立起系统的行业法律法规体系。
2.行政管理职责不明确
房地产业的快速发展带动了经纪业的高速发展,但是市场的调控机制(包括法律体系、管理制度)还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下,政府管理部门除了自行实施许可以外,还承揽了诸多行业自律管理的事务。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称地位,以致管理难以到位、难见成效。
3.行业准入门槛低
由于房地产经纪市场准入条件宽松,北京房地产经纪机构大多规模较小,而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专业资质。难以为客户提供准确、满意的专业服务。整个行业的科技含量较低,影响了客户对经纪行业提品的信赖度。
4.行业监管体系不完善
当前行业监管体系不完善主要表现在:一是各管理部门(工商行政管理部门、房地产管理部门,物价及税务等部门)之间缺少具体的横向联系,政出多头、管理脱节。二是房地产经纪行业组织作用没有充分发挥,自律管理的方式与手段比较落后,目前还没有专门法律法规确立行业组织的地位与作用,也没有明确行政主管部门与行业组织具体管理职责的划分。三是房地产经纪人员职业资格制度的落实不到位。因此,在房地产经纪行业准入门槛低,对房地产经纪机构和房地产经纪人诚信制度建立不完善的情况下,难以对其进行有效的管理。
四、提升房地产经纪行业服务水平的对策建议
1.完善相关法律制度
首先,应尽快出台《房地产经纪管理办法》,确定房地产经纪市场运行规则,规范从业行为,界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任,明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。其次,健全房地产经纪人的市场准入及退出、奖惩、继续教育、个人负责制度,加强房地产从业人员素质建设。再次,完善房地产经纪服务收费管理。按服务种类、内容和阶段制定服务收费标准。最后,制定房地产经纪合同示范文本。房地产经纪人承办经纪业务,应采用房地产管理部门、工商管理部门共同制定的房地产经纪合同示范文本,并附执行该项经纪业务的房地产经纪执行人签名。此外,还应建立营业保证金制度或执业保险制度,保护消费者合法权益。
2.加强房地产经纪行业诚信建设
首先,可以由中国房地产估价师与房地产经纪人学会,建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系,在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。其次,完善房地产经纪机构和经纪人信用档案系统,提供公开查询业务,使房地产经纪机构和经纪人的不良记录公开透明,接受社会监督。最后,加强行业自律,行业组织要制定房地产经纪人执业规则、示范合同文本、服务质量标准、职业道德规范和继续教育制度,全面提高房地产经纪人的业务素质。
3.加强房地产经纪信息管理
房地产管理部门应当建立并完善房地产交易信息系统,充分整合信息资源,通过信息技术手段,提高信息交换、权属查询、合同签订直至产权登记整个流程的交易效率,简化交易程序,实现政府对房地产经纪行业的有效监管。通过该系统实现查询交易房地产的权属状况、统一交易信息平台、网上签订交易合同、网上合同即时备案、自动统计经纪机构和人员的业绩、产权登记部门共享合同数据等。
4.明确相关管理职责
实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度,划清管理职能,理清管理关系。由工商行政管理部门按照对一般企业管理的要求,对房地产经纪机构进行工商登记。房地产经纪机构经营中存在的问题,由房地产管理部门及时发现,并通报工商行政管理部门处理。房地产经纪人资格取得由人事管理部门、房地产管理部门共同负责。房地产经纪人员注册登记管理由房地产经纪行业组织负责,接受主管部门监督。房地产经纪行业组织要发挥在行业诚信建设方面的重要作用,积极探索房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理相结合的管理模式。
5.提高从业人员素质
一是加强从业人员的资质管理,创设执业资格制度,对学历、实践年限、业务知识等都要作具体规定。二是扩充从业人员的专业知识,通过定期和不定期的组织培训,增加从业人员在房地产经纪、房地产估价、房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询等方面的专业知识。三是规范从业人员行为,这就需要充分发挥行业协会的重要作用,建立经纪人管理档案,记录其工作中的重大事件、投诉以及表彰等,以便对从业人员行为进行约束和规范。
我国房地产经纪行业己经有了一个良好的开端,房地产经纪机构须对消费者行为给予高度重视,应该根据消费者的需求特点,致力于高效的专业化服务,建立企业的诚信机制并设计合理的收费标准,注重规模建设、合理布局,全面提高企业的市场竞争力,不断提升整个经纪服务行业的质量。
参考文献:
[1]黄 英 刘洪玉 刘 琳:我国房地产经纪服务定价方法探讨,价格理论与实践,2005(7):40-41
[2]张 戈 苏永玲 张兆弟 高岳阳:谈我国房地产经纪行业的规范与发展,沈阳建筑大学学报社会科学版,2006(7):226-228
篇8
据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。
规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。
（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。
（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。
二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题
（一）法律、法规滞后
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。
（二）不正当竞争普遍存在
一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。
（三）行业监管问题
在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。
（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位
从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。
三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析
（一）行业前景
（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。
（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。
（二）对策分析
（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。
（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。
参考文献：
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住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。
一、房地产经纪服务业的内涵
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。
二、重庆市房地产经纪服务业现状分析
1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。
(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。
(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。
(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷
1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。
2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。
(四)部分经纪机构内部管理混乱
1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。
2.经纪机构合同往往不合规范。
(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度
重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议
借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。
(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。
参考文献：
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附件河南省城市房地产中介服务管理办法
第一章、总则
第一条、为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条、在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条、省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章、中介服务人员资格管理
第四条、从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条、从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条、国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条、严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条、房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章、中介服务机构管理
第十条、房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条、设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条、房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条、房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条、房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条、设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条、房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条、房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章、中介业务管理
第十八条、房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条、房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条、房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条、房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条、房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条、由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条、房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章、附则
第二十七条、省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
篇11
一、区域规划对地方房地产经济的影响
区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。
（一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。
2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。
2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。
（二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进转自省略入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。
（三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。
包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。
二、房地产业对经济发展的作用
房地产业在经济系统中所起的作用，不仅包含自身所承载的基本作用，同时还包括在经济链中带动相关产业、联结生产与生活的作用，促进产业结构调整的作用、影响公共投资和个人消费倾向的作用，以及拉动城市基础设施建设，改善城市生产、生活环境等方面作用。
1、房地产业增加值对GDP的贡献率
房地产业对经济增长起到了巨大的拉动作用，从1997年之后，房地产业对经济增长的贡献率首先呈攀升趋势，03年达到27.7％，随后批发零售业，金融业，商务服务业，信息传输、计算机服务和软件业等几大行业相继进入了更为快速的发展时期，迅速占领了第三产业的大部分空间，而房地产在宏观政策的控制下，快速增长的势头相对放缓，贡献率随之回落，但是05年仍达到了22％以上。所以从近几年来的贡献指标分析，房地产对我区经济增长起到了极为关键的作用。
2、房地产业促进城市经济发展，有利于区域价值的提高
各种房屋建筑是城市经济存在和发展的主要空间条件，也是一个城市形象的展现。房地产业可以为城市提供基础设施、生活设施以及各行各业和居民的用地用房，从而对城市进行综合开发利用，这也是房地产业在旁侧效应方面发挥的重要作用。如北京朝阳区CBD、燕莎、朝外、亚运村等多个经济热点区域都是以率先发展起来的房地产业为基础，而逐渐发展壮大的。随着这些区域的集聚效益不断发挥，将吸引更多的企业和人才，聚集更多的技术和资金，进一步促进经济的发展。
3、对经济可持续发展的影响
经济可持续发展是区域可持续发展的核心内容，区域可持续发展首先是经济发展，只有经济发展才能使人类脱离贫困，并解决资源和环境问题。经济发展可以为环境保护和资源开发提供资金和技术，是社会可持续发展的根本前提。宏观经济是房地产投资的基础，其发展水平和发展趋势直接决定房地产投资的发展方向和投资方式。房地产投资能够促进宏观经济的增长，推进经济和社会的繁荣发展。
同时，不同区域的经济发展定位也在一定程度上决定房地产投资行为，区域经济的性质、功能。特点和发展水平都会对房地产投资方向和投资方式产生影响。当不同区域根据自身特点和发展状况确定发展战略和城市定位时，对于房地产投资结构有不同的要求。商业城市、工业城市和旅游城市需要不同比重的房地产投资构成，在同一城市定位下，发展阶段不同也会产生房地产投资需求比例的不同。只有根据实际情况，确定适当的房地产投资结构，才能与宏观经济发展相协调。
4、对社会可持续发展的影响
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1问题提出
早在1970年，人们就开始着手研究胜任力的问题，总体上经历了概念提出、概念拓展及实证研究三个阶段。随着胜任力理论研究的不断深入，胜任力模型大量应用到实际当中，其研究对象、范围、适用群体也在逐步扩大。如今，胜任力理论、模型的应用已经不仅仅局限于外国企业，国内企业也在大量应用胜任力模型来帮助企业找到最适合企业的人才，不仅应用于民企，也应用于国企、事业单位，甚至非盈利性组织也多有涉及。相对而言，国内对胜任力的研究比国外迟一些，我们在胜任力概念及模型构建等理论上的研究可以借鉴或参照外国的相关书籍或文献，在已有的研究基础上进行更深层次的探讨，但针对我国各行业、领域、具体职位的岗位胜任力研究亟待深入，需要结合国情、行情、企业真实、具体的现状进行研究，并且还有待于进一步应用到具体的实践中去。
同时，从宏观的角度分析，住房是城镇居民安居乐业，社会和谐发展的根本。只有结合国情处理好住房交易问题，才能让人们有家可归，有所可居，才能使社会生活更加融洽，实现国泰民安，进而实现社会主义和谐社会的伟大构想。在现实生活中，各种买房需求充斥着房地产市场：改善性需求、投资性需求、也有刚性需求如结婚用房，需求方如果仅依靠自己的能力，往往由于信息不畅、专业性不强等诸多原因导致没有闲暇时间，无法满足购房的愿望，买卖房屋的交易不能顺利完成，造成供需双方浪费了大量时间、精力，资源得不到优化配置。
房地产经纪人这一角色正是适应市场需求的产物，是调节供需矛盾、为满足居民对房屋这一特殊商品的交易需求的产物。房地产经纪人在国家法律法规及政策的引导下，缓解或解决了居民买卖房屋的矛盾，使房屋这一资源在买卖与租赁中实现了优化配置。同时，在这一领域专业化分工的出现，降低了买卖双方的交易成本，为双方节省了大量的时间、精力、金钱。而第三方的介入与担保行为，对交易安全也起到了保障作用。房地产中介行业的良性发展，意味着更多的资源能够得到更多的机会重新匹配，达到资源优化配置的目的，在买卖双方能够承受的范围之内，达成交易，实现了双方利益最大化。
所以，结合我国国情研究房地产经纪人的胜任力模型，从中提炼出作为优秀房地产经纪人的必备能力，对房地产行业、从事房地产中介的企业的下一步优化发展必然有一定的指导意义。
2房地产经纪人的界定及其特殊性
房地产经纪是指在房地产市场中专门提供房地产信息、技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估和业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续，从而收取佣金的自然人和法人1。他们的工作具备一个特殊点，这个特殊点在行业中被称为“一手托两家”。也就是说，房地产经纪人不同于一般的销售人员――隶属于某一特定公司，以销售该公司特有的产品并与其他公司竞争的人员。由于信息的相对公开，往往多家公司都掌握同一信息，这就导致了作为一名房地产经纪人，不仅在与其他公司的房地产经纪人竞争，甚至也在与自己公司内部的同事竞争，不仅在竞争买房客户，也在竞争卖房业主即房屋这一特定商品的拥有者。
土地资源的稀缺性，导致房产资源的稀缺，各种需求不断膨胀，供需矛盾逐渐突出。由于房产产品具有排他性和唯一性，即任何一座房产由于地理位置、楼层、布局以及价格等等具有唯一性；在合法的范畴内，没有任何两家客户可以同时买到或租到同一处房产，具有排他性。同时，房地产经纪人交易的目的只在提供服务、搜集信息进行匹配，最终促成双方交易。他们起到了沟通桥梁的作用，直接实现了房产买卖或租赁双方的利益，间接实现了房地产公司、经纪人的利益。这些都造就了房地产经纪人工作方式的独特性。
3房地产经纪人胜任力调查问卷
3.1 房地产经纪人胜任力调查问卷的设计
本调查问卷的主要目的在于搜集胜任力数据进行分析、构建胜任力素质模型，所以将此前总结整理出的34个胜任力特征词条分别用一句话来描述，形成了房地产经纪人胜任力模型调查问卷的主要部分。
本调查问卷分为两大部分，第一部分为背景信息，主要包括：性别、年龄、学历、婚姻状况、在本行业的工作年限、在本单位的工作年限及职级。第二部分为胜任素质问题，由43个胜任力特征词条所形成的描述性语句组成。
3.2 房地产经纪人胜任力调查问卷的发放与回收
本次调查问卷的调查对象为某房地产公司的北京地区的房地产经纪人，职级从见习经纪人至主任，采取随机抽取的形式进行调查。
本次调查问卷共发放了258份，收回212份，回收率为82.17%。此次调查问卷是否有效的判别标准为：如果一份问卷有某题没有作答，或者所有题目的做答均为同一个答案的，则此份调查问卷为无效。根据以上的标准，在收回的调查问卷中，无效问卷为56份，有效问卷为156。调查问卷回收的有效率为73.58%。
3.3 数据的录入
舍去56份无效问卷，将剩余的156份有效问卷逐条录入EXCEL表格《房地产经纪人胜任力模型调查问卷数据》中，并最终导入SPSS文件《房地产经纪人胜任力模型调查问卷数据分析》。
3.4 信度分析
在数据真实、准确、完整录入的基础上，本研究使用SPSS软件“scale”中的Reliability Analysis命令来进行Cronbach’s Alpha信度分析，分析显示Cronbach’s Alpha系数为.936（≥.8），说明通过《房地产经纪人胜任力模型调查问卷》整理所得的问卷达到了可接受的水平，即该测量达到了足够的信度。
4房地产经纪人胜任力模型构建流程概述
房地产经纪人胜任力模型的构建将大体分为两个部分：房地产经纪人胜任力数据t检验分析及房地产经纪人胜任力数据因子分析。前者目的在于，在所有的胜任素质词条中，排除对胜任力无显著影响的胜任素质词条，精简胜任素质词条，使整体研究更加科学、合理。后者目的在于，把精简后的胜任素质词条根据因子进行分类，形成房地产经纪人胜任力维度，从而构建房地产经纪人胜任力模型。
4.1定义总体标识的标识变量
根据之前的优秀绩效组与普通绩效组的分类标准，定义一个标识变量为绩效，如为优秀绩效组则标识“1”，如为普通绩效组则标识为“2”，以区分样本组别。
4.2房地产经纪人胜任力模型的统计软件分析
4.2.1 房地产经纪人胜任力数据t检验分析
本研究采用t检验分析中的两独立样本t检验分析，以确定34个胜任素质词条是否对优秀绩效组样本及普通绩效组样本有显著影响。
经过两独立样本t检验分析，共有5个检验变量不能显著区别两独立样本的检验变量，分别为责任感、适应能力、灵活性、冲突管理、主动性、余下29个变量。如表1所示，能够显著区别两独立样本的变量为信息挖掘与获取、焦点引导、细节分析、果断力、突发事件处理、服务意识、协调能力、需求导向、倾听能力、影响力、进程引导、心理素质、应变能力、追求卓越、成功欲、热切激情、自我发展能力、获取信任、关系建立与维系、人际敏感、自我信任、诚实守信、房地产政策法规、营销知识与技能、房地产产品知识、房地产金融知识、理解力、预见力、判断力。
4.2.2 房地产经纪人胜任力数据因子分析
对得到的29个胜任力素质词条进行因子分析，目的在于将29个胜任力素质词条进一步分类，形成房地产经纪人胜任力素质维度，搭建胜任力框架，构建胜任力模型。
旋转后的因子分析结果如表1所示：
表1旋转后的因子分析结果表
如表所示，通过对29个胜任力素质进行因子分析，共提取出6个公因子，结合各公因子中所包含的胜任力素质，分别命名为问题解决能力、沟通能力、成就欲、人际能力、知识技能及洞察力。所以，房地产经纪人胜任力模型由问题解决能力、沟通能力、成就欲、人际能力、知识技能及洞察力这6个维度构成，各维度又由若干胜任力素质组成，具体如下：
(1) 问题解决能力包括信息挖掘与获取、焦点引导、细节分析、果断力、突发事件处理、服务意识、协调能力、需求导向；
(2) 沟通能力包括倾听能力、说服力、进程引导、心理素质及应变能力；
(3) 成就欲包括追求卓越、成功欲、热切激情及自我发展能力；
(4) 人际能力包括获取信任、关系建立与维系、人际敏感、自我信任及诚实守信；
(5) 知识技能包括房地产政策法规、营销知识与技能、房地产产品知识、房地产金融知识；
(6) 洞察力包括理解力、预见力及判断力。
篇13
二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。
一、房地产中介服务的主要功能
1. 咨询服务
房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。
2. 价格评估
房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。
3. 经纪
房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。
4. 法律服务
各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。
二、我国房地产经纪市场发展现状
据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。
根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。
在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③
简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。
从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。
三、房地产经纪行业现实存在的问题
（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。
（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。
（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。
我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。
（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。
我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤
四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策
那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：
（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。
（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。
建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：
1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；
2. 建立房地产经纪人保证金制度；
3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；
4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；
5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥
（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制
房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。
五、结论
随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。
注释：
①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。
②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.
③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.
