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篇1
Key words: surveying and mapping technology; The land development and consolidation; Concepts; Application points
中图分类号：F301.24 文献标识码：A文章编号：
前言:随着经济社会的发展，人们开发环境、利用资源和整合自然的需求层次越来越高，测绘技术在土地开发整理项目中的应用是这一需求在土地工作的具体体现，在土地开发整理过程中合理应用用测绘技术，不但可以有效利用其基础性作用，而且可以规范土地开发整理过程的科学管理，也可以在现实中缓解整个社会对土地粗放型对土地的需求。要想在土地开发整理的过程中做好测绘工作，就应该从相关概念入手，理解测绘技术在土地开发整理的现实意义，并在此基础上有这针对性地提出应用工作的要点
1土地开发整理相关概述
1.1 土地开发整理的定义
土地开发整理是合理开发利用土地资源，确保耕地总量动态平衡的重要举措。土地开发整理是以有效耕地面的增加积并以耕地质量的提高为中心工作，通过对未利用土地、废弃地、中低产田、闲置地等实行田、水、路、林、村及乡镇企业的综合整治开发，改善农业生产条件、居住环境和生态环境。
1.2土地开发整理的意义和现状
土地开发整理是保障各项建设用地，实现耕地总量动态平衡，提高农业产业的效益，实现土地资源的节约集约利用，快农村产业化调整，保障经济建设用地，进农村经济发展、改善生态环境和农民增收致富的一项十分重要的工作。
当前，我国各地土地开发整理工作取得了很大的进展，但是在部分土地开发整理项目中。存在测绘成果质量不符合测量规范要求，甚至伪造测绘成果、虚报测量数据的问题。因此要提高土地开发整理工作水平，促进土地开发整理工作健康发展，尤其是加强土地开发整理项目测绘管理工作。
2测绘工作在土地开发整理项目中的意义
土地开发整理工程的各个时期都会贯穿着测绘技术的应用，土地开发整理工程的前期要对整个整理项目区内的地形地貌测绘、最终形成一张地形图，为规划设计提供准确的底图，保证规划决策的准确性。同时为土地登记、土地统计提供准确的权属界线和各种地类界线的平面位置和面积。在中间施工过程中，需要提供准确的水准网与导线网，提供施工依据。土地开发整理工程后期，在土地利用现状调查成果的基础上，对现场进行补充调查和补测，进行详细的地籍调查和地籍测绘，进行面积权属等变更，让土地所有者、土地使用者签字确认。
3测绘技术在土地开发整理项目中的应用要点
3.1在土地开发整理项目项目的前期阶段应用要点
土地开发整理项目测绘是土地开发整理项目前期工作的基础，测绘成果真实性、准确性直接关系项目区现状分析和项目规划设计方案、投资预算的确定，直接关系项目各项工程的布局。
对项目区地形地貌，老旧村庄、废弃村台复垦、地下管线、道路，土地开发整理中涉及的一些破碎地形地貌的详细数据描述，其范围内的农业基础设施、水系、林网、坟墓的分布、道路交通网面积、界址等方面的信息，在准确性、现势性上有较高的要求。这些涉及工程项目的可行性分析、项目申报的审批、前期工程方案的规划、工程预算的准确性以及施工图的设计。只有提供准确的各属性信息，供各协作部门决策、协调，才能作出合理的规划决策。
3.2在土地开发整理项目施工阶段应用要点
主要提供数据给工程监理部门和施工单位。监理部门以测绘信息为标准对施工进行监督控制，确保农田“灌的上、排的出”、道路、桥梁位置准确实用等。施工单位需要根据专业测绘单位提供的前期测量成果及设置的专门控制点(界)石，对点位进行加密重新布测平差，制定方案报监理部门许可后平差成果即可使用。在施工过程中，施工单位对涉及测绘的每一施工环节进行报批，监理部门审批同意后方可进行下一道工序。
3.3工程项目竣工验收阶段应用要点
此时，需要对完成的工程项目进行测绘，为规划、设计、施工提供佐证，确认设计是否符合规划、施工是否按图施工、计量是否按实际完成的工程量进行支付的。此时的测量成果是工程项目及各管理部门的存档及管理资料。
3.4测绘工作施工中的技术要点
首先，合理确定测量精度。土地开发整理项目对于测量精度要求相对而言不是很高。在地势较平坦地区的测图比例尺1：2000即可;而起伏变化大、通视困难的区域应1：1000就可以满足要求了。对于泵站修建或改造、房屋拆迁处需达到比例尺1：500才可以。并不是比例尺测的越详细越好，只要能满足要求即可，精度太高会形成不必要的浪费。其次，关键点测量必不可少。要加测高程趋势变化点、坎顶、坎脚线的位置和标高，沟、渠等面积及坡比。这样有利于工程量计算、水系高程设计等。其三，合理布设高程网点。平坦地区一般可以60米为网格施测，地貌破碎、地形变化复杂地区施测高程点网格间距一般为40米。其四，测区应埋设足够的标石，注记高程和坐标，以利进行工程施工控制。最后，现状地物要详细。测绘成果图上除反映居民地、林地、 沟、渠、电、管线等现状地物及其使用年限外，对于旧村复垦、废弃村台、旧城改造的地方，还应统计出每户的房屋面积、新旧程度、建筑密度 、林地树木的种类、年龄、面积，坟穴的位置、数量等，为规划设计、概预算提供充分条件。
结束语：
综上所述，测绘是一项工作量大、基础性强、涉及面广的工作，在土地开发整理项目中作用是基础性和测绘工作极为繁琐零碎、涉及面广、工作量大，因此要利用好测绘技术服务土地开发整理项目，在科学决策、节约投资、规范工程行为等方面起到重大的作用。
参考文献：
[1] 黄华明，冯达.解读《湖南省土地开发整理项目测绘技术规范》[J].现代农业.2009，11.
篇2
一、沿线土地开发对地铁建设融资的意义
地铁建设资金主要来源于政府财政拨款、运营收入、土地运作收益以及银行贷款等筹融资方式为地铁工程建设提供资金保障，满足地铁线路建设资金需求。从国外地铁轨道交通建设经验来看，地铁对提升沿线土地价值效果显著，反过来，地铁沿线土地开发能有效解决地铁建设融资难问题，也是保证地铁健康可持续发展的重要方式。沿线土地开发对地铁建设融资的意义主要有：
1、筹集资金
土地作为一种稀缺资源，其资源配置要体现 “谁投资、谁受益”的原则，地铁建设带动沿线土地升值，通过土地运作为地铁筹集建设资金。地铁公司部属开发公司成立土地储备中心，专门负责地铁沿线的一级土地纳入地铁收储范围，通过土地运作获取土地出让收益，土地出让净收益是建设资金的重要来源之一。 目前，南京地铁就采用这一方式来解决地铁建设资金。
2、还本付息
主要是通过“地铁+物业”模式将地铁与沿线土地物业开发联合起来，地铁公司可对沿线土地自行进行商业、居住、办公、酒店等用地的配套设施开发，以土地二级开发为主，长期持有部分优质商业地产，每年都可获得长期稳定的开发收益用于还本付息。目前，我国地铁沿线综合开发工作尚处于起步阶段，南京地铁在车站和停车场上盖物业、线路沿线地块开发等方面就进行了有益的尝试。
3、弥补运营亏损
地铁作为一种新型的交通方式，高昂的运营成本以及设备更新、维保费用导致地铁资金需求量极大，而仅仅靠地铁运营收入远远不能满足地铁建设、运营成本需要，为了协调地铁运营亏损，可以将地铁沿线的地块通过某种运作方式，交由地铁开发公司开发，获取开发收益和租赁费用，以土地运作收益弥补地铁运营亏损，同时地铁沿线土地开发还能够吸引客流，带来客流增长，增加地铁运营收入，提升地铁运营收益。
二、TOD模式与地铁土地开发
1、TOD模式
TOD（Transit oriented development）指“以公共交通为导向的发展模式”，对于TOD很有多定义，比较典型的认为：TOD是一个紧凑布局的、功能混合的社区，以一个公共交通站点为社区中心，通过合理的设计，鼓励人们较少的使用汽车，更多地乘坐公共交通。这样的一个公交社区以公交站点为中心向外延伸大约1/4英里（约400米），相当于步行5分钟的距离，位于社区中心的是公交站点及环绕在其周围的公共设施和公众空间。公交站点充当与周围其他区域联系的枢纽，而公共设施则成为本区域最为重要的核心。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
TOD模式在欧美国家已有很多成功的实践，它提供了一种有别于传统发展模式的新的土地利用模式，在紧凑的土地上为多种层次的人群提供多样性的服务，在区域规划、城市化地区、新建地区、改建地区等多个层面上都具有广泛的适用性，尤其是在区域内发展由多个TOD网络化用地模式，将极大地加强整个区域内公共交通系统的使用效率，增强区域快速公交系统的发展前景。一个典型的TOD由以下几种用地功能结构组成：公交站点、核心商业区、办公区、公共设施、居住区、“次级区域”。
2、地铁土地开发
地铁是一种高效率、大容量的公共交通系统，若能将城市地铁建设与沿线土地开发予以有效结合，将大大提高区域的交通可达性，形成良好的集聚效应，促进经济的快速发展。土地是交通的载体，交通与土地利用是互相制约的动态互动关系，本质上是一个整体，也就是说，在规划阶段，即应该考虑地铁与沿线土地利用的综合规划，只有将二者统一规划才能实现有效的土地利用和满足城市地铁的客流需求，可实现城市地铁建设与土地利用的优化互动发展。
国内地铁沿线土地开发的流程是，地铁公司部属开发公司受政府委托成立土地储备中心，对地铁沿线一定区域范围内的土地进行统一的征地、拆迁、置换、收购，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围的生地、毛地变为
“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的熟地后出让，获取土地开发收益。土地储备分中心可以经过运作土地挂牌上市、规划好存量土地形成有规划、有筹划、有目标的梯度出让方案、落实好沿线收储土地，切实做好土地开发融资工作。目前，国内现行的土地一级开发收益具体由三个过程阶段获取：
1）地铁公司部属开发公司在将生地转熟地的开发阶段完成后，按一定的比例获取土地一级开发收益回报；
2）土地出让阶段，将土地一级开发的总投资本钱计入土地出让价格的计价部分，然后进行“招、拍、挂”。若地铁公司部属开发公司获取土地开发权，则实际支付土地出让费用为土地出让价减去土地一级开发的总投资本钱。获取土地开发权后地铁公司部属开发公司对地块进行二级开发获取物业开发收益；
3）土地出让后，土地的出让价格减去土地一级开发的总投资额，再扣除8%的政府财政收费和2%的土地储备办理费后的净收益专项用于地铁建设。
三、土地TOD开发模式与地铁盈利
传统上地铁运营会使地铁沿线土地价值增值，而地铁本身不能从这种外部性中获益，将TOD思想引入到地铁沿线周围土地开发上，形成地铁沿线土地TOD开发模式，即先进行地铁建设，然后城市开发的重点沿着地铁路线开发，这样地铁公司提前对地铁沿线土地进行储备，并通过适当的土地运作机制将土地升值收益纳入地铁建设。从根本上说，土地TOD开发是一种用地模式，是一种城市规划的新思想，有利于解决城市建设中的许多矛盾。
目前，各大城市的实际情况是地铁造价高昂，政府财力有限，因而地铁融资难就成为不争的事实，而不管地铁采取股权融资还是债权融资，都要求地铁能够盈利。因此为解决地铁融资问题，必须考虑构造地铁盈利模式，使地铁成为盈利性行业，从而达到地铁自建、自营、自还。随着“以地补路”、“以地补桥”的运作方式日渐成熟，政府部门逐渐意识到通过良好的土地运作机制获取土地收益，为地铁盈利提供资金保证。而目前的情况是地铁建设带动了地铁沿线土地升值，获得升值收益的不是地铁公司，而是房产开发商。为了协调地铁运营亏损，可以将地铁沿线的土地通过土地运作方式，交由地铁公司开发，用开发收益弥补地铁经营亏损。
根据TOD土地开发模式，地铁公司在取得地铁沿线土地的开发权后，可以对土地进行综合开发利用，具体可据地理位置、周边环境的具体情况选择不同的组合：1）位于市中心的的区域土地开发已经比较成熟，可利用地铁站点的建设，促进城市中心的改造，建设以站点为中心，集商业、居住、办公空间为一体，形成有活力的、交通便捷的中心区；同时在较大型的换乘中心可采用换乘中心加购物中心的模式，这里交通换乘能力强，客流量大，因此可以带来较大的商机，也可以根据具体情况开发餐饮、娱乐等设施；2）位于新城的区域土地，周围土地开发程度不高，可提前做好规划，提前对地铁沿线的土地纳入土地储备中，集中开发为居住、商业、公建用地的新区中心，塑造新城的活力；3）位于城市郊区的区域土地，周边环境比较复杂，可以建成以车站为中心，形成以地铁为主体，不同交通方式聚集的交通换乘枢纽，以此组织不同方向客流方便到达城市各中心区和主要居住地。
香港地铁在这一方面做得尤为突出，香港地铁之所以能够盈利的主要原因就是香港政府采用“地铁+物业”模式，即在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展，实现土地的集约化利用。具体做法是在为建设地铁融资时采取出售周边物业的方式，将地铁沿线的土地出售给开发商进行开发。由于地铁交通的发展必然导致人们出行方式选择步行，而步行方式又促使开发商在打造TOD的时候注重广场、花园、天桥等公共设施的建设吸引和带动乘客，从而提高地铁的投资回报，随着社区的逐渐成熟，也有利于房产的保值和升值，最终形成良性循环。“地铁+物业”开发模式的精髓是地铁与物业产权的统一，使沿线土地升值的外延收益转为投资者的内部收益；同时，统筹铁路运营与物业开发，也能改善地铁运营效益，使其实现收支平衡并有所盈利，这样做的结果是政府、开发商和城市居民的“多赢”。
广州地铁沿线土地开发的经验是地铁开通带动了沿线商业的发展，提高了沿线房地产的竞争力，形成了独特的“地铁经济带”；而高密度的土地利用反过来又为地铁的正常运营提供了充足的客源保障。因此，在地铁新线的规划建设中，应争取提前把握沿线商机，以尽快获得沿线土地开发权，利用地铁车站设施和通道设置、借口的超前规划安排，引导各类开发商共同在某一节点上迅速形成组团效应，制造具有一定规模的客流发生源，这样既可以增加地铁公司资源开发收益而且可以为增加地铁客运收入，提升地铁盈利空间。
由此可见，在地铁建设规划中采用TOD土地开发模式，可以很好的解决地铁运营的外部性问题，但这种情况多用于新线规划，因此新线地铁建设应超前规划，对拟建地铁线路周围地块，提前进行储备，为地铁将来发展提供新的空间。对已经规划和建设好的城市区域，利用这种模式很难解决外部性问题，国内有学者提出了建立地铁沿线单位有偿受益制度，比如对地铁沿线一定范围内有经营收入的工商企业按其不同的收益和收入情况，确定不同的收费标准，征收一定的费用，用于抵补政府对地铁的财政补贴。
参考文献：
[1]刘颖倩.沿线土地开发模式对地铁建设融资的意义[J].城市建设，2011，（23）.
[2]秦春宝.南京地铁公司盈利模式分析及相关政策研究[D].南京：东南大学，2004.
[3]郑俊.甄峰.南京地铁对房产开发的影响及沿线土地开发策略研究[J].安徽师范大学学报（自然科学版），2007，30（2）：167-171.
[4]樊晓峰.城市地铁开发的房地产增值效益与周边土地开发模式研究—以深圳为例[D].杭州：浙江大学，2008.
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一、土地开发整理相关概述
1、土地开发整理的定义
土地开发整理是合理开发利用土地资源，确保耕地总量动态平衡的重要举措。土地开发整理是以有效耕地面的增加面积并以耕地质量的提高为中心工作，通过对未利用土地、废弃地、中低产田、闲置地等实行田、水、路、林、村及乡镇企业的综合整治开发，改善农业生产条件、居住环境和生态环境。
2、土地开发整理的意义和现状
随着近几年我国对土地资源的重视，土地开发整理工作取得了较快的发展并得到了进一步的完善，但在土地开发整理工作中，部分地区还存在着许多不规范的现象，特别是关于测绘工作的部分，不按标准进行，测量的数据不准确，甚至有些测绘成果是伪造出来，这都在一定程度上影响了土地开发整理工作的进行。 加强测绘管理工作，可以有效的提高土地开发整理工作的水平，使土地开发整理工作走上健康的轨道上来。
二、工程测绘在土地开发整理中的作用
在土地的开发整理工作中，测绘技术的应用需要根据不同土地状况的情况合理采用相关的测绘技术。在土地开发整理过程中，对于测绘工作的展开可以分为两个方面进行探究。根据不同阶段和不同时期的土地开发需求开展工作，将地籍测绘和工程测绘进行合理应用。
1、为土地工程开发整理提供数据支持
在土地开发整理项目的建设中，只有运用科学的决策才能为各项工作的开展提供有力保障，实现对环境、经济和资源的前期工作的信息采集，并与为土地开发整理的工作进行指导。这些要素也是工程测绘的基本内容，使用数据库将各种信息进行管理，可以为工程项目的决策提供决策依据。同时，土地开发整理工作需要耗费大量的资金，做好工程前期的预算也尤为重要，可以加强对工程成本的控制，确保工程方法的全面有效实施，促进预期的经济效益的实现。
2、规范工程的行为
土地开发整理的工作是对国家土地资源进行合理利用的重要建设工程，其操作实施的工程必须符合国家的相关施工标准，制定适合的施工设计方案，对于测绘的基本资料要进行详细的核实，并确保其准确性。土地开发整理的施工设计作为工程前期的重要准备工作，对于土地整理的工作具有很重要的作用。因而，在工程施工的设计中，要加强对测绘工程的详细规划，避免产生一些不避免的麻烦，导致工程的成本增加。所以，在土地开发整理过程中，要进行合理的比例尺设置，一般是 1：2000的比例，来应对土地地势起伏变化不突出的土地特征，而在一些土地结构过于多样的地区，应该适当调整比例尺大小，选用 1：1000 的比例尺。而且，在成图规范的标准要求方面，需要建立统一的测绘平台，发挥网络信息的快捷性和海量性特性，将多种土地开发整理的信息资源进行共享，以促进相关决策的科学执行。
3、节约投资
土地开发整理是个需要巨大投资的工程，其工程在施工的很多环节都需要充足的资金做保障才能进行。因此在施工中，可以采用概算控制预算和预算控制决算的方式来进行，将工程建设的资金应用细化到每一个环节，从工程的初期就注意资金的控制和节约，从而为整个工程的建设打好基础。在这个目标的实行中，需要将工程测绘的成果进行高度把关，使其数据和结果具有一定的准确性，能够反映土地开发区域内的基本现状，促进设计方案的不断优化，进行合理的投资计算和效益分析。
三、测绘工程在土地开发整理中的应用
1、地籍测绘在工程前期的应用
地籍测绘的主要测量对象是无规则性的土地，通过裁弯取直，实现详细而精准的地籍测量，为土地开发整理前期（土地登记、土地统计）提供相关数据资料，进而为图纸的测绘提供相关依据。地籍图是在地籍测绘基础上，进一步加以补充、补测、修测编制而成。地籍图的编制，要让土地使用者、所有者，以及周围邻居都参与其中，并要获得他们的认同、签字，从而避免以后产生不必要的纠纷。 因此，地籍测绘是保障土地开发整理合法性及其使用者合法权益的重要手段。在土地开发的前期及设计阶段，要求评价项目区的地形地貌，评价旧城改造、旧村复垦造成的损失及搬迁人口，使用数据详细地描述旧城镇的道路、地下管道，以及与项目相关的破碎地形地貌。其中林地、农业基础设施、坟墓的面积及分布方面的信息，在实时性、准确性上的要求较高。全面预测、分析整个土地开发整理项目，是确保下一阶段工作顺利开展的重要保障。因此，在土地开发规划阶段，地籍测绘还肩负着为城市规划、环境管理、工程设计提供必要数据支持的重要任务。
2、规划设计阶段的测绘
在土地开发整理规划设计阶段，需对项目区的地形地貌，其范围内的农业基础设施、道路、沟渠等，也即田、水、路、林、村方面的信息在准确性、现势性上进行详细调查测绘，以使决策和设计迅速、准确。这一阶段对测绘的要求最高，内容要求比较详细，是设计单位编制设计的依据，合格的测绘成果能够保证设计的完善与准确，而成功的设计不仅能保证设计的优化、合理计算投资、准确地进行效益分析，还能更好地指导施工作业，也是监理单位进行监理的依据和竣工验收的比照。
具体地说，这一阶段的测绘主要是对项目区范围内的现状进行勘测，并绘制项目区现状图，进而以现状图为基础底图设计编制项目区规划图。首先，要对项目区进行控制测量，分析项目区实际地形地貌状况，合理确定测量选取的投影、坐标系及测图比例尺，依据相应的测量规范，按照设计要求详细测绘项目区的地形地貌、田、水、路、林等现状内容;同时，在测区埋设足够的标石，注记高程和坐标，以便于进行工程施工控制。
3、土地开发整理项目的施工和管理阶段
在整个项目正式实施后，施工单位或业主单位，可以根据测量过程中设置和使用过的控制点( 界) 石，通过技术恢复或者在保护比较完好的情况下，直接可以使用，进入施工。所以这也从另一个侧面提醒我们，土地开发整理项目所需的测绘工作虽然分为多个阶段，而各个阶段的实施人员、单位以及精度要求都不同，但测绘的基础作用是相通的，我们完全可以完善一套技术规范要求，使各阶段的测绘成果可以重复使用，即保证了精度，也节约了工作量、工作时间和费用。工程结束后，在验收过程中，需要提供土地开发整理的项目竣工图件作为验收的基本依据，竣工图是应该和原来的规划设计图相对应的，以便验收和比对。
结束语
测绘在土地开发整理中的作用不言而喻，测绘数据是决策正确的最基本保证，理想的测绘成果应反映开发整理区域的地形、地物、交通、水系、境界、地类等现状信息，无论是组织施工，还是竣工验收，所执行的先决条件是有科学可行的工程设计，要做好符合实际的设计，测绘资料就必须详实，能反映出设计所需要的一切数据;而竣工验收测绘则直接关系到项目的工程量统计和验收结论，需要更加严谨认真。
参考文献
[1]梁梅.浅析地籍测绘在土地开发整理中的应用[J].现代物业(上旬刊).2011，07.
篇4
1 引言
众所周知，我国人均占有土地少，耕地面积的数量仅占全部土地面积的10.4%，且耕地资源总体水平差，土地浪费严重，利用率低，而随着人口的不断增加和城市化进程的推进，耕地每年还在以数百万亩的速度递减。随着时间的推移，人地矛盾必将异常尖锐。在科学发展观的指导下，如何实现土地资源的内涵集约化使用和房地产业界的可持续发展是当前国民经济各相关部门应当关注的课题。由于房地产业与金融业之间存在着较高的关联，本文针对金融信贷对房地产业的支持水平与房地产业每年开发的土地规模的相关性进行实证研究，并从金融学的角度提出实现土地集约化使用以及房地产业可持续性发展的政策建议。
2 文献综述
Meir(2001)通过对欧洲工业社会早期数据的研究得出：土地的使用权决定于融资成本以及融资的可得性，而可得性则主要取决于资金需求者（地产者）是否能给予供给者客观的资本利得。Tomas和David（2007）在对美国大部分企业的调查研究后发现：50％的企业拥有自己的土地，他们囤积土地并用于担保抵押获得更多的融资。同时伴随房地产价格的上涨可以获得资本利得，而这些所得则用于获得新的融资。本文认为这种放宽限制的信贷制度是导致美国次贷危机的主要原因之一。周京奎（2006）对中国20个城市的住房价格与土地价格的互动传导机制实证分析后得出：银行贷款的增加可以促进房地产投资，从而推动房价上涨，并导致土地购置面积的增加。也就是说，银行贷款间接推动了房地产业对于土地的购买和开发。易宪容（2007）认为我国房地产市场最大的问题之一是房地产市场的收益市场化与生产要素（如土地、资金）非市场化的矛盾，从而导致了收益为少数人所有，成本则要整个社会承担的局面。房地产业对银行信贷的过分依赖在于国内房地产业的发展的融资不是依照市场本身、依照企业融资法则来进行，而是政府过于频繁、过多的介入所致。对房地产融资体系的改革，仅是金融市场的技术性调整和改革是不够的，应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善与市场运作的效率入手。从尊重企业融资内在法则入手，去除政府对金融的垄断，形成有效的市场竞争机制。
尽管房地产业对土地的开发会受到各种因素的影响，如国民收入的增加，导致对住房的需求的增加，使得房地产业加大了对土地的开发程度，也导致了住房价格的上升，但本文仅从金融业资金供给对房地产业土地开发的影响作出定量分析。
3 研究方法和数据描述
本文将采用计量经济学方法，建立单变量回归模型，对房地产业每年土地开况与银行信贷支持之间的关系进行
实证分析。由于可能产生违回归，因此，首先要对所采用的变量数据进行平稳性检验，然后进行协整检验，以确立金融信贷对房地产发展是否具有稳定的关系。最后，采用误差修正模型分析金融信贷与房地产发展的互动关系。
4 实证分析结果
(1)平稳性检验。在设立模型和对模型进行估计之前，需要先考察数据序列X和Y的平稳性，并且分别记他们对应的差分序列为ΔX和ΔY，2阶差分序列表示为Δ2X和Δ2Y。对于1997年至2006年期间的年度数据，进行单位根后得出的检验结果如表1所示。
表1的结果显示X是2阶单整的，Y是2阶单整的。根据协整的定义，只有当单整的阶数相同时， 才有可能存在长
期稳定的均衡关系。因此，本文根据E-G两步法对房地产土地开发面积和金融贷款支持的关系进行协整检验。首先，应用普通最小二乘法进行回归分析，得到回归方程为：
Y=5489.24+4.50XR2=0.896
(3.65)(8.29)
然后，通过样本观测值与估计值，得到残差，对残差进行平稳性检验，检验结果得到，在5%的显著水平下，残差序列不存在单位根，是平稳序列。检验结果显示房地产土地开发面积和金融贷款支持存在长期稳定的均衡关系。国内银行对于房地产开发的贷款支持每增加1亿元，房地产土地开发面积就增加了4.5万平方米。在统计意义下，贷款支持对房地产土地开发面积影响显著。拟和优度较高，国内房地产业对土地开发的程度有89.6％的变化，可以由银行贷款数量解释。
5 结论和建议
通过实证分析得到，房地产业土地开发程度与银行业信贷对房地产业的支持程度相关。房地产市场是金融市场的服务对象之一，同时房地产也是金融资产的重要组成部分。
因此，本文认为，基于银行信贷对于房地产业土地开发的影响，政府可以通过控制银行对于房地产业的信贷水平，来控制房地产业对于土地这种稀缺资源的开发。
(1)在总量上减缓银行业对于房地产业信贷的幅度，从而在总体上控制房地产商对土地的过度开发。
(2)在结构上进行控制，实行区别对待的激励机制。可以对那些不再占用新的土地尤其是农田的房地产机构实行更优惠和鼓励的信贷供给政策。这样，交给市场自身去实现土地的集约化使用。
(3)采取一定的行政指导方法来解决眼下的土地过度开发的问题也是必要的。当前，要一方面“把好土地、信贷两个闸门”，减少增量供应，盘活土地和房屋存量；另一方面继续“遏制投机、抑制投资”。通过一系列的组合调控，既管好稀缺的土地资源，又能实现房地产业的可持续性发展。
参考文献
篇5
一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？
出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。
最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？
[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。
篇6
通过多年土地开发整理工程的实践，我省已 总结 出一套相对合理、简练的工作机制。然而，土地开发整理工程在国内的进展历程毕竟有限，很多方面的工作仍然需要不断摸索、实践、总结。笔者曾参与多项省内外土地开发整理工程设计，通过自我总结心得，对我省土地开发整理工程建设谈谈个人的一些粗浅见解，希望可以达到“抛砖引玉”的成效。
1 存在问题与隐患
1.1 重点设施无法落实，总体规划缺乏完整性
就土地开发整理项目省内投资的而言，土地整理亩均投资约为2000元，高于国家投资项目的土地整理亩均投资。但是，项目一旦涉及存在安全隐患的中小型水工 建筑 物，就很可能面临资金窘迫的境况，使得项目的总体规划可能存在不同程度的缺陷。例如，2004年省级投资的仙游县大济镇土地整理项目：项目总面积约为4102.98亩，总投资约为824.39万元。项目区地处木兰溪中游和大济溪下游两侧，以省道242线为界，分南、北两个片区。其中南片区位于木兰溪北岸；北片区则有木兰溪支流大济溪自北而南方向。项目区所涉及的木兰溪和大济溪都是径流较大的两条河流，如果将防洪工程和桥梁工程设计纳入该项目的土地整理工程设计范围，投资资金明显存在较大缺口。可如果不予考虑，则必然存在一连串与防洪工程密切相关的安全问题；其次，由于河床宽度较大，如将大跨度农桥纳入投资范围，资金更是捉襟见肘。而如果不纳入投资范围，则必造成项目区 交通 系统总体规划上的不完整。
如果说，仙游县大济镇土地整理项目只是特例，那么对于闽西和闽北的项目，类似问题却是屡见不鲜。原因是这些项目区周边大都为被丘陵山地环绕的盆地，或分布在河流两岸的狭长河流阶地，总面积不大，总投资也不过在400～500万元，可又往往很需要建设占投资相当比例的防洪工程。而防洪问题总是项目区农田建设的大前提，正所谓：皮之不存，毛将焉附。因此，大多数情况下，设计单位只能“委曲求全”，强行压缩其它工程投资，从而造成项目区总体规划由于资金短缺而存在不同程度的缺陷。
1.2 投资重复，规划相异
在省内各县市的土地整理项目规划设计踏勘过程中，经常会碰到在项目区内存在几乎同时或者正在施工，由农发办投资的田间设施，或者由 水利 部门投资的防洪排涝设施，或诸如新 农村 建设、村村通之类的道路设施。于是，某些业主单位为了充分“利用资金”，挖空心思将这些设施“融”入土地整理项目投资范围内，从而造成投资重复。
然而，从规划设计角度考虑，这些“已经存在”的水利设施同样可能给新的规划带来一定的设计麻烦。原因很简单，由于资金渠道不同，投资部门不同，规划理念上必然存在一定的差异性，对项目总体规划要求与标准也就必然不同。比如，省内的土地开发整理工程一般要求排灌分开，而农发项目则大都采用传统的排灌结合设施。因此，如何做到充分利用已有田间设施，合理科学规划，需要设计单位深入项目区，实地认真勘查，实测现有沟渠断面尺寸，才能做到新旧结合，前后一致。
1.3 新增耕地数量斐然可观，耕 地质 量良莠不齐
从我省近五年的土地开发整理项目实施中，针对提高新增耕地质量的工程措施有如凤毛麟角。新增耕地面积不大，而且可能散布在项目区各个角落，更是难为人所重视。我们不妨换个角度来看这个问题，从历年的土地开发整理工程施工费用表上可以直观地看到，列入这方面投资的内容寥寥无几。即使存在，也不过是“蜻蜓点水”，仅仅是一些示意性的、简易的措施，比如客沙或客土之类的。因此，在项目实施过程中，常常会出现“新增耕地”在项目实施前是荒草地，项目竣工后依旧如从前。更有甚者，个别地方的新增耕地完全是为了应付竣工验收，草草翻耕了事。
1.4 预算编制不合要求，投资总额难符实际
2007年5月22日，闽财建[2007]57号文《福建省 财政 厅、国土资源厅关于转发财政部、国土资源部土地开发整理项目预算定额标准的通知》的颁布，标志着福建省土地开发整理预算开始正式采用《土地开发整理项目预算定额标准》（以下简称“国土定额”）。但从笔者近期参加的施工图技术交底会、设计变更会以及2007年省级项目的审查会，许多业主单位、施工单位反应的问题，大都与预算密切相关。现就预算编制过程中存在问题，做一些探讨：
（1）人工预算单价滞后。根据闽建筑[2006]24号文，建筑工程于2006年5月1日起已经对人工预算单价做了调整。以松溪县渭田土地整理项目（总面积3220亩）为例，按照国土定额标准的人工费（六类工资区）计算，总投资约为644万元。如果直接将人工预算单价直接由原来的26.40元（甲类工）、15.89元（乙类工）直接增加到31.40元（甲类工）、20.89元（乙类工），总投资则将增加到678.85万元。前后两者比较，总投资增加5％，亩均投资无形中增加了108元。
（2） 材料 预算单价与项目区实际价格差异较大。土地开发整理项目的材料大都直接采用信息价，而大部分土地开发整理项目往往在比较偏远的地区，材料 运输 方面大都存在二次搬运。
（3）定额与施工组织设计脱节。比如，沟槽土方开挖，按照国土定额，除上口宽度超过16m的渠道及上口面积大于80m2基坑土方工程采用人工与 机械 配合施工外，土方开挖都应采取人工开挖，但实际预算编制过程中大多采用机械与人工配合的施工方法，难以符合预算定额标准。
（4）项目设计过程虽根据设计进展分可行性研究、初步设计、施工图三个阶段，但并没有因为设计阶段的不同，对工程量采用相应的扩大系数，这可能造成后阶段的进一步设计内容的调整压缩。
综上所述，由于预算编制的种种不符合标准现象，极可能给项目施工带来一定的负面影响。众所周知，定额本身就是规定必要劳动消耗量的标准，“标准”一旦“失真”，总投资预算过程的重复性差异叠加，势必造成项目总投资与实际投资的存在大幅度的偏差。再加上某些施工单位为了中标，不顾后果地压缩标底，尤其是某些采取最低价中标的地区，对后期工程实施无形是“雪上加霜”，其后果很可能是降低工程质量、施工单位半途退场、蓄意增加设计变更，等等。
1.5 框定工程费用比例，约束总体规划内容
根据省内外多场土地开发整理项目审查会经验总结，土地开发整理项目工程施工费的费用组成结构大致是：土地平整约占20％，农田水利约占40％，田间路工程约占30％，其它工程约占10％。有些省份甚至要求农田水利占施工费的比例不得小于40％。如果土地平整工程或田间路工程比例增大，都可能被认为是不合理的投资结构。因为多数人认为只有农田水利工程才是土地整理项目的重要部分，大量投入资金在所不惜。而不为重视的土地平整工程，在有些省份甚至被硬性要求不得超过施工费的10％。否则，设计单位将可能被要求重新优化总体平面布局，重新安排资金投入。
而值得深思的是：如果撇开“土地平整”，规范大田块、合并小田块,“田成方”又从何而言？提高耕作效率，均匀灌溉又从何而言？从长远来看，如果不利用当前大好局势，我们的耕作田块又何时才能规范化，下一步土地整理的工作又将如何推进？笔者认为“土地平整”乃是区别于其它类似工程最独特之处。
2 问题成因分析
2.1 程序尚未成熟， 投资 无法放开
实际上，国内土地开发整理真正开展应该是起始于新
2.2 不同部门步调不一，设计理念有待统一
不同部门对相同项目区投入资金，提出不同的设计理念属正常的现象。首先，投入资金总额的不同，可能就已经定格了不同项目总体规划的思路。根据资金宽裕情况，结合现场实际要求，解决项目区内最紧要的设施，也是每一位设计者、策划者或业主预先考虑的问题。这就基本确定了项目设计方向，局限了总体规划的思路。其次，由于部门职能的不同，对项目建设的出发点不同，或由于不同部门策划者本身对投资项目不同程度的理解，在很大程度上也可能直接影响了项目设计的方向。所以往往形成有的工程内容重复建设，有的倍受冷落或刻意规避。
2.3 重数量，轻质量
由于土地开发整理工程项目是补充耕地、实现耕地占补平衡的有效途径，因此很多地方单位考虑更多的可能是数据上的“一本账”，对于后期土地开发整理项目实施效果不够重视，耕 地质 量问题往往不能顾及。与耕地质量息息相关的一些工程措施，比如：土壤改良、地力改善等措施视觉上大都难以辨别，难以技术 检验 ，工程量审核只能通过签证来体现，效果也是滞后的。因此，为了避免投资资金不落到实处，只能“忍痛割爱”，从而使得耕地质量问题遭受冷落。
2.4 定额标准贯彻力度不够，单价高低人为因素影响大
在“国土定额”未出台之前，省内均采用的福建省 水利 水电厅闽水电[1997]计201号文颁发的《福建省水利水电 建筑 工程预算定额》（以下简称“97水利定额”）。因此，很多设计单位、审查预算专家甚至投资审核部门，对新的定额标准理解可能还不是十分透彻，影响项目投资。
此外，对项目总投资影响较大的因素还有投资审核单位。他们可能依据以往审核项目对送审项目的单价进行人为限制，以达到降低项目总投资的目的。
3 对策与措施
3.1 开拓筹资渠道，汇集多方力量
土地整理资金的充足与否是土地整理能否达到预期效果的必要前提。目前筹集资金的渠道主要来自土地整理专项资金。笔者认为以下几方面的资金渠道还可作进一步拓展，以争取充足的资金：一是组织农民投资、投劳，以及按照“谁整理谁受益”的原则，吸引 社会 资金的投入；二是利用国内 金融 部门贷款；三是积极引用外资、如亚洲 银行 等国际性投资。
为了克服同一项目存在上不同部门投资，不同理念的规划，必须尽快构建起一个将管理行为与跨部门协作联系起来的组织架构，汇集各方有效力量，凝聚各方投资资金，合力攻克诸如项目防洪堤、引水干渠之类涉及项目安全隐患的重点工程，有系统、有保障地全面开展土地开发整理工作，确保项目实施后安全稳定地运行。2006年由国土资源部门与农业综合开发办联合建设土地开发整理项目这一举措，笔者认为是土地开发整理工作里程上具有关键性意义的一步。
3.2 规范定额标准运用，实事求是编制预算
土地开发整理预算定额是土地开发整理项目 经济 核算的基础依据，因此，规范使用预算定额是编制投资预算的根本。从省内的国土定额运行情况，建议从以下三个方面入手，以臻规范运用、实事求是的目的：
（1）邀请预算定额标准编制人员或者预算专家，对设计、施工、审查人员进行强化培训，深刻理解土地开发整理项目预算定额内在含义，掌握预算定额的使用条件，从而提高预算编制水平。
（2）由土地开发整理管理部门组织各设计单位、资深预算审查专家、优秀的施工单位，以技术座谈会的形式，进行技术交流，并形成定期举办的惯例，逐步规范。
（3）以设计单位、施工单位为 调查 对象，广泛征询设计单位、施工单位对土地开发整理项目预算的意见，组织预算专家，通过讨论研究，总结并改进预算定额标准中与省内不相吻合之处，循序渐进，提炼出一套符合福建土地开发整理实情的预算定额。
3.3 结合实际情况，开拓工作思路
从土地开发整理定义出发，土地开发整理就是采用工程或生物措施，将未利用土地资源开发利用与经营或对田、水、路、林、村进行综合治理的活动。因此认为，无论是土方平整、道路工程还是其它工程，均为土地开发整理项目建设中必不可少的一部分，都具有不可忽视的地位，最终的目的都是为了提高土地利用率，故应当一视同仁。
当然，借鉴以往项目投资情况，总结投资各组成比例，也是检验项目规划合理与否的传统手段之一，但如果把它当作一个框框来生搬硬套，则不合理。比如，在一个水利设施完善，道路设施缺乏的项目内，投资重心就应该往田间道路工程倾斜，而不是生硬地套用比例框框。因此，笔者认为不论是哪个分项工程，只要情况属实，项目区内确实需要加大投资，都可以大胆投入资金，真正做到因地制宜，科学设计，合理规划。
3.4 加强资金 财务 管理 ，实现项目“综合治理”
土地开发整理项目资金财务管理的重点是项目资金使用的管理，合理有效地使用资金，控制支出，是项目按时保质完成的根本保证，也是实现项目“综合治理”（本处指对田、水、路、林、村全方位进行治理）的前提条件。以下就如何加强资金管理力度，提一些浅薄的建议：
（1）划清各项费用开支界限，严格遵守资金支出程序；
（2）认真审核支付凭证的真实性、可靠性；
（3）加强资金支出责任人签字制度；
（4）建立完善的 会计 核算工作制度；
（5）加强工程项目的 审计 力度。
4 结语
篇7
农村土地调查数据库综合了我国目前土地利用现状管理的各种实际应用需求,涵盖了土地利用数据库管理、土地利用变更管理、查询统计、报表管理、历史数据管理、图件管理、系统管理等一系列的业务,系统功能强大、使用简单、稳定可靠,具有兼容性、规范化、可扩展性、可操作性、数据的共享应用、数据的一体化管理、影像的高度压缩和快速还原显示等显著特点。建设和维护好县级农村土地调查数据库为各级国土资源部门的土地利用规划修编、土地资源评价、建设用地审批等提供快速、高效、准确、直观地服务。
2 数据库建设
2.1 数据库结构
农村土地调查数据库由主体数据库和元数据库两部分构成。其中主体数据库由空间数据库和非空间数据库组成;元数据库则由矢量数据元数据、DOM元数据、DEM元数据和其他元数据组成。县级农村土地调查数据库逻辑结构如图1所示。
图1 农村土地调查数据库逻辑结构图
2.2 数据库内容
农村土地调查数据库主要存储矢量、栅格、统计表格、报告文本、扫描文件等数据,具体内容有:1)测量控制点、行政区、行政区界线、等高线、高程注记点、坡度图等基础地理信息数据;2)地类图斑、线状地物、零星地物、地类界线等土地利用数据;3)宗地、界址线、界址点等土地权属数据;4)基本农田保护片、基本农田保护块等基本农田数据;5)DOM、DEM、DRG和其他栅格数据;6)矢量数据元数据、DOM元数据、DEM元数据等元数据;7)其他数据。除此之外,建库单位还可根据具体需要,依照《土地利用数据库标准》要求进行数据库的结构设计,对属性数据结构表等内容进行扩充。
2.3 数据库应用功能
农村土地调查数据库应用功能有:信息查询功能、专题图制作、统计汇总、土地利用变化分析、基本农田分析、日常更新与年度变更、历史数据管理等功能。可完成自定义查询、组合查询等多种查询功能,实现日常土地管理有关图件的快速查询及图属互查;不同专题图的制作功能可实现基本农田分布图、耕地坡度分级图等多种专题图制作,并能生成规范所要求的统计汇总表,具有表格的统计、汇总、查询、编辑、打印输出等功能;能对不同区域、不同时间段的基本农田保护区的用地结构和占用基本农田情况进行土地利用结构、土地利用动态分析;具有农村土地调查数据日常更新,年度变更数据批量处理等功能,并生成年度变更上报数据;可完成图形与属性历史信息的存储、查询和追溯等。
3 数据库在县级国土资源管理中的应用
农村土地调查数据库体现了各行业用地的权属、结构、数量和分布，是政府各相关部门提高管理水平、提升办事效率、进行科学决策的重要依据和参考。其在国土资源管理中的应用，主要体现在以下几个方面。
3.1 为新一轮土地利用总体规划修编提供依据
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础，属于宏观土地利用规划，是各级政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。随着“十二五”规划的实施和新一轮产业结构的调整，土地资源的供需矛盾将更为明显，这就需要进行新一轮的土地利用总体规划修编，实现国家对土地的宏观调控和用途管制。土地利用总体规划是否科学、合理将直接影响到“十二五”规划的目标能否顺利实现，而二次土地调查建立的农村土地调查数据库中准确、翔实的土地数据将为新一轮土地利用总体规划修编的科学性和可操作性提供保障。新一轮的土地利用总体规划修编以农村土地调查数据库中的地类为依据，通过对辖区内的农用地、建设用地、未利用地和基本农田等各种图斑的地类、质量、面积和分布等进行分析，合理制定农业与非农业之间的配置以及农业与非农业内部的配置，从而达到严格限制农用地转为建设用地，切实有效保护耕地和实现不同产业之间合理配置的目的，力求辖区内经济的长远发展。
3.2 为年度土地变更调查提供基础数据库
年度土地变更调查是在第2 次全国土地调查基础上，全面查清年度土地利用现状和变化状况，满足国土资源日常管理的需要，为各级政府和相关部门提供准确可靠的土地基础数据和图件等资料，是国土部门对国土资源进行实时、科学、有效管理的一项重要措施。年度土地变更调查数据库的建立以二次土地调查数据库为基础，以前后两个年度的遥感影像和年度土地利用动态遥感监测内业提取的变化图斑为依据，通过外业实地核实调查，确定图斑实地的地类、位置和面积；根据城市建设用地审批资料，确定建设用地的类型；根据土地开发、整理和复垦资料，确定新增耕地来源类型等属性信息，内业再利用土地变更调查软件按要求逐图斑和线状地物进行变更，建立新的土地调查数据库，提取年度土地利用变化信息，汇总输出各种土地利用变更汇总表格和图件，从而可以掌握年度土地利用变更情况及各种地类之间的流向变化信息。
篇8
一、土地整理概述
我国土地整理一般定义为：在一定的区域内，按照土地利用总体规划或城市规划确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用现状进行调整改造，综合整治，提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程[1]。其实质是通过对土地利用环境的建设，消除土地利用中的制约或限制因素，促进土地利用的有序化和集约化，保证土地资源可持续利用，从而满足社会经济可持续发展对土地资源的要求。
土地整理本质是不断提高土地资源的经济供给能力。如提高土地经济能力和数量，从而服务于经济社会的发展。土地整理应追求生态、社会、经济效益的统一，做到生态上平衡，经济上有效，社会上可行[2]。其根本任务是形成合理、高效、集约的土地利用结构，提高土地利用效率，适应社会经济发展对土地的需求。从现阶段社会经济发展对土地的需求层面来看，土地整理尤其是农地整理工作有以下五方面任务和目标：
1）增加耕地有效面积。通过土地整理的多种方法和手段来增加有效耕地面积，以弥补建设用地对耕地的占用，促进耕地总量动态平衡目标的实现。
2）加快城乡一体化步伐。土地整理要实现以建制镇为单位，与小城镇建设结合起来，有计划、有步骤地推进农民居住向城镇集中，工业向工业园区集中，耕地向集约化集中的目标。
3）调整人地对应关系。按照社会生产力的要求，通过土地开发整理对土地利用中产生的人与地及人与人的关系，予以调整和适度组织重配，使人们对土地开发、利用和保护更趋合理。
二、土地整理项目区基本情况
清镇市属上杨子地台褶带的中部，黔南古陷褶断束黔西山字型构造体系前面弧顶及其东翼，属华南台块黔中台凸的一部分。碳酸盐类岩分布广，面积大，岩溶发育强烈，地貌类型多样。项目区位于清镇市王庄布依族苗族乡花围村，为高中山丘陵地，地势平缓，地形坡度在5-8o 之间。其建设资金主要为自筹。项目区土地总面积5.17hm2，裸岩石砾地5.11hm2，占总面积的98.84%。经过实地勘察了解到，项目区主要的受限因素是，裸岩石砾地所占比例大，有土壤的地方土层薄，面积较少且依附于石盘之上，水土流失严重，无田间道路及农田水利设施，因此项目区一直被荒废。
项目区土地项目整理前土地利用现状如下表1：
表1：项目区土地项目整理前土地利用现状统计表一级地类
二级地类
三级地类
开发前
名称
编号
面积（公顷）
比例
农用地
耕地
旱地
114
0.00
0.00%
菜地
115
0.00
0.00%
小计
0.00
0.00%
其他农用地
农村道路
153
0.06
1.16%
农田水利用地
156
0.00
0.00%
小计
0.06
1.16%
合计
0.06
1.16%
未利用地
未利用地
裸岩石砾地
316
5.11
98.84%
小计
5.11
98.84%
合计
5.11
98.84%
总计
5.17
100.00%
数据来源：实地测量计算。
三、项目区土地整理项目完成后土地利用情况
根据项目区内的土层情况，水源条件，确定土地利用方向为，对坡度在5-80的土地进行开发规划成旱地。开发后耕地面积为4.98hm2，占总面积的96.30%，农村道路0.1 hm2，占总面积的1.91%，农田水利用地0.09hm2，占总面积的1.80%；项目区开发前后土地利用结构对比见下表2 ：
表2：土地利用结构变化表 单位：hm2一级地类
二级地类
三级地类
开发前
开发后
增减
名称
编号
面积
比例
面积
比例
面积
比例
农用地
耕地
旱地
114
0.00
0.00%
4.98
96.30%
4.98
96.30%
菜地
115
0.00
0.00%
0.00
0.00%
0.00
0.00%
小计
0.00
0.00%
4.98
96.30%
4.98
96.30%
其他农用地
农村道路
153
0.06
1.16%
0.10
1.91%
0.04
0.75%
农田水利用地
156
0.00
0.00%
0.09
1.80%
0.09
1.80%
小计
0.06
1.16%
0.19
3.70%
0.13
2.54%
合计
0.06
1.16%
5.17
100.00%
篇9
按照《辞海》中的定义，自然资源一般指“天然存在并有利用价值的自然物，如土地、矿藏、气候、水利、生物、海洋等资源，是生产的原料来源和布局场所”。自然资源具有两重性，既是人类生存和发展的基础，又是环境要素。自然资源具有以下三个特征：有限性，即资源的数量；区域性，即指资源分布的不平衡；整体性，每个地区的自然资源要素彼此有生态上的联系，形成一个整体。自然资源的定义、特征决定了自然资源绩效审计不仅仅具有绩效审计的一般性，更具有其本身的特殊性。所以自然资源绩效审计是政府审计机关为了实现可持续发展，根据法律法规和人们认知的共同标准，对政府和企事业单位有关自然资源的配置、管理、利用等活动的经济性、效率性、效果性和可持续性进行监督、评价和鉴证工作，促进国家良性治理和可持续发展。
二、自然资源绩效审计的目标
自然资源绩效审计的目标可以分为：最终目标、基本目标和具体目标。自然资源绩效审计的最终目标是发挥其“免疫系统”功能，实现国家良性治理目标。自然资源绩效审计的基本目标是促进自然资源的配置、管理和利用的经济性、效率性、效果性和可持续性。基本目标规定了审计的目标和方向，寓于具体目标之中；具体目标则表明审计的具体职责和任务，是审计目标的具体实现，自然资源绩效审计的具体目标要根据不同的审计资源的类型来确定。
三、自然资源绩效审计的内容
自然资源绩效审计的对象是自然资源的一系列的管理活动，其管理活动主要包括有关自然资源的资金的收支、管理和利用，自然资源开发、保护、利用的，自然资源政策的执行情况等。因此自然资源绩效审计的内容应当包括自然资源的配置、管理和利用的一系列活动，具体分为自然资源政策执行绩效审计、自然资源资金使用绩效审计、自然资源开发绩效审计、自然资源利用绩效审计、自然资源保护绩效审计。其中政策执行贯穿于自然资源资金使用、开发、利用、保护的全过程。
四、自然资源绩效审计评价指标框架
目前已有许多学者从单项资源出发来构建资源审计，但是还没有一个统一的自然资源绩效审计评价指标框架。如，徐泓和曲婧在《自然资源绩效审计的目标、内容和评价指标体系初探》中认为应该从政策、资金、自然资源的开发保护、利用和收益这五个方面来构建指标体系。这些研究为我们在自然资源绩效审计评价指标体系的构建提供了思路。自然资源绩效审计指标框架建立的一个难点就是自然资源种类繁多，特点不一，高度概括自然资源的共性实属不易，其次自然资源的特点不同导致其管理的部门设置不同，自然资源绩效审计最终落脚点在责任。
（一）自然资源绩效审计指标框架构建方法
绩效审计评价指标体系的构建方法主要有：根据审计的程序或者内容构建、借助平衡计分卡及其应用原理构建、围绕“三E”、“五E”构建等。自然资源绩效审计指标框架的构建应该根据审计的内容来建立。首先，按内容构建符合自然资源多样性特征。自然资源种类繁多，包括土地资源、矿产资源、水资源、森林资源、空气资源等，每种资源的特征都不一样，导致资源的具体开发、利用、保护情况也不一样；其次，按内容构建符合资源的管理要求。
（二）自然资源绩效审计指标体系构建原则
自然资源绩效审计评价指标体系构建原则分为整体性原则和单个指标选取原则。整体性原则包括系统性原则和层次性原则。系统性是指要将资源和环境看成人与自然这个大系统中的子系统，指标的构建要反应自然资源对系统内各因素的影响，各指标的设计要体现关联性和整体性；层次性是指要在系统的指标的基础上根据各指标之间因果联系，从多维度来反应自然资源绩效审计的目的。单个指标的选取应该考虑自然资源有限性、区域性和整体性的特征，采用科学性、区域性和可操作性原则。科学性是指指标的建立应当遵循自然资源的特征和发展规律，坚持科学发展的态度选取指标，把握科学发展规律，使评价的指标能够科学的反映自然资源的开发、利用、保护的经济性、效率性、效果性和可持续性；区域性是指具体指标应该体现区域间自然资源的差异，反应区域间的特色，发挥各地区的优势，达到资源节约集约利用，和可持续发展；可操作性是指指标的设计应该遵循理论与实践相结合的原则，指标的选取要考虑数据的可获取性，指标的代表性，避免指标指标体系的臃肿。
（三）自然资源绩效审计指标框架的构建
自然资源绩效审计指标框架是根据自然资源审计的内容，按照系统性、层次性、科学性、区域性和可操作性的原则，评价自然资源开发、利用、保护的经济性、效率性、效果性和可持续性而构建的。自然资源绩效审计评价指标框架如图1所示：
图1 自然资源绩效审计指标框架
图2 自然资源绩效审计属性层与一级指标之间的关系
从图1中可以看出，该评价指标框架包括两个指标层、一个属性层和一个标准层。属性层即为自然资源绩效审计所围绕的内容，即经济性、效率性、效果性和可持续性。一级指标是自然资源绩效审计的重点内容，二级指标中的政策执行情况和
资金使用情况始终贯穿于自然资源的开发、利用和保护的全过程，因此将这两项作为审计重点内容的子块。二级指标中应当还包括还应当包括与资源开发、利用、保护的经济性、效率性、效果性和可持续性有关的其它指标，具体指标的设计应该根据具体资源的开发、利用、保护的内容来定。自然资源评价标准分为定性标准和定量标准。定性标准主要包括国家制定的方针政策、法律法规和地方性法规，定量标准包括预先确定好的标准或预算标准、历史标准和外部标准。
从图2中可以看出，经济性、效率性、效果性和可持续性始终贯穿于自然资源开发、利用、保护审计的全过程，且自然资源的开发、利用、保护之间是相互关联的，三者构成自然资源管理的统一体。
（四）以土地资源为例构建自然资源绩效审计指标
对土地资源进行绩效审计有利于落实耕地保护和节约资源的基本国策。对土地资源进行绩效审计的第一步是必须了解所审计土地范围的基本情况，例如各土地类型的面积。在此基础上再进行土地开发、利用、保护的绩效审计。
从广义上来说土地开发是指采用一定的经济技术手段，扩大土地有效利用范围的活动，土地开发是实现补充耕地、增加建设用地，实现占补平衡的一种有效途径。土地开发形式主要包括对尚未利用土地的开垦和利用（狭义上的土地开发）、对已利用土地的整治（土地整理）和对已利用土地的复垦（土地复垦）三种。土地开发活动一般由基层政府组织作为建设项目实施，评价指标的设定可分为四个子项：资金使用情况、政策执行情况、项目完成情况、开发成效情况。
土地利用是人类为经济和社会目的，通过各种使用活动对土地长期性或周期性的经营，土地利用分为农用地、建设用地和未利用地。评价指标的设定可分为四个个子项：资金使用情况、政策执行情况、农用地利用情况、建设用地利用情况。土地保护是指对已批准的土地利用总体规划所确定各类土地资源用途、范围（面积）、布局，依据国家有关规定、法律、法规、办法、规章实行行政的、经济的、法律的管理与保护，确保各类土地资源得到合理的永续利用。
土地保护是指对已批准的土地利用总体规划所确定各类土地资源用途、范围（面积）、布局，依据国家有关规定、法律、法规、办法、规章实行行政的、经济的、法律的管理与保护，确保各类土地资源得到合理的永续利用。对土地保护情况绩效评价的指标设定主要分为耕地保护和违法违规用地查处四个子项：资金使用情况、政策执行情况、耕地质量情况、地力提升情况。
篇10
目前中国高速的城市化发展，城市土地越来越不能满足发展的需要，在城市不断向外扩张的同时，城市自身也不断进行更新和土地再利用。另外，我国现阶段正处于由工业化社会向后工业化社会转型的特殊历史时期，同时由于城市物质生活，精神生活水平的提高，也要求传统工业搬出城区，向其他区域发展。这就使得中国城市开始进入一个以更新再开发为主的发展阶段，城市内在19世纪束20世纪以及建国初期大量兴建的传统工业逐渐衰退。本论文研究范围主要是工业遗产边缘区域的土地利用模式，针对工业搬迁，工业遗产场地更新保护等不做研究。
相关研究
针对工业遗产的概念，2003年7月国际工业遗产保护协会所通过的保护工业遗产的《下塔吉尔》中是如此定义的：工业遗产由工业文化遗存组成，这些遗存拥有历史的技术的社会的、建筑的或者是科学上的价值。这些遗存由建筑物构筑物和机器设备、车间、工厂、矿山、仓库和储藏室、能源生产、传送、使用和运输以及所有的地下构筑物及所在的场所组成与工业相联系的社会活动场所(如住宅、宗教朝拜地教育机构)也包含在工业遗产范畴之内。
工业遗产周边区域主要是指在围绕工业遗产紧邻周边区域的在城市总体规划中有明确规划功能的土地区域。
上个世纪，全球范围内的工业化和城市化发展都处于加速时期，大工业在城市地区集聚发展，人口向大中城市涌入等等最终导致了城市结构的深刻变化，产生了更多了城市问题和社会问题，城市更新逐渐被更多人所关注，从而成为城市规划实践和研究的热点问题。
工业遗产有着历史价值、美学价值、稀缺价值、教育价值、经济价值、社会价值等多种价值因素更应该加大对工业遗产的保护。针对工业遗产周边土地利用模式的研究不仅能够提升是周边环境的协调，更能带来更大的经济效益和社会效益。
作者采用现场问卷调查、文献查阅、分析研究等多种方法对北京地区多个工业遗产以及其周边的情况进行调研，分析研究现状问题，总结可利用的经验，对以后更多工业遗产的保护与更新提供参考。
现状分析
对于作者所调研的北京地区工业遗产调研情况分析，现状部分可以分为两个部分：（1）工业遗产自身保护更新开发模式现状分析；（2）工业遗产周边土地利用模式现状分析。
2.1工业遗产自身保护更新开发模式现状分析
目前工业遗产自身保护更新开发模式主要有以下几种情况：
（1）作为城市的开放空间，城市公园
首钢工业遗产公园就是这种模式的典型案例之一，将原来场区中的炼钢炉等工业设备保留，改造原来场区设备，运用景观设计、行为设计等处理收受，展现产业美学特点，同时保留原来的植物，扩大植物栽培和绿地面积供居民游憩，休闲充分体现了，社会和谐共生，自然生态的场地特征。
（2）更新为展览馆或者博物馆
将有着悠久历史的工业企业旧址保留，并改造成为具有地域特色的专业博物馆向市民开放，如北京首云铁矿博物馆厂房和设备形态，作为铁矿的博物馆，通过图片、文字、实物等形式向观展者展现企业自59年以来的发展历程以及国内外矿山勘察开采的过程。
（3）开发为创意产业园
每一个来北京的人都想去798艺术街区游览，感受艺术气息。798艺术街区利用1951年建立的电子厂遗址，采用包豪斯校舍的设计理念，利用厂房改造成为雕塑工作间或者画廊，展现艺术特色。
（4）商、旅、文联合开发发展模式
垡头工业区内的部分场地和建筑被重新规划后，北京最时髦的游乐园——欢乐谷拔地而起，其东面高耸的七个大烟囱，就是工厂搬迁后，在被当作固体垃圾拆除的最后一刻才保留下来的工业遗产，游览者可以在欢乐谷内尽情的游玩，同时也能感受北京工业文化、购得心意趣味商品。
2.2工业遗产周边土地利用模式现状分析
目前工业遗产周边的土地利用模式，与原来工业性质有很大的联系。主要可以分为以下几种模式：
（1）以林地为主要功能的土地开发模式
针对北京地区的一些工业遗产项目调研，发现原来的工业性质是第三类工业，或者需要设置防护林地的工业遗产地，其周边一点距离范围内目前仍然保留着原来的防护林地，或者已经改造成为休闲绿地。比如北京的首钢工业遗产地的周边，目前仍然是林地加绿地的土地开发模式。这种土地利用模式，目前主要应用于北京郊区周边的工业遗产地区。
（2）以居住功能为主的土地开发模式
以居住功能为主的周边土地开发模式，主要是延续工业遗产地原来的建筑功能进行开发。原来工业遗产地周边地区是场区的住宅或者其他的一些后勤用地，随着城市发展，以及周边土地的开发作用，周边的土地的利用就延续了原来场区的用地功能，更新保护原来的基础设施。
（3）以商业服务为主要功能的土地开发模式
由于工业遗产地开发的较早，目前具有一定的知名度，或者已经开发成为了北京的旅游景点，这种工业遗产周边的土地利用就以服务遗迹开发为主了。北京的798艺术区，目前在国际、国内都具有了一定的知名度，其周边的土地开发了商业市场、酒店等以商业服务性质为主的土地利用模式。
（4）周边土地混合使用和土地利用多样化
土地的混合使用和土地利用的多样化主要指多种城市功能相互混合的土地利用开发模式。北京的欢乐谷公园的开发建设，带动了周边多种产业的发展，围绕欢乐谷周边，新建了商业中心，居住片区，教育基地等等，不但提升了周边的土地经济价值，更激活了城市片区化发展的模式。
工业遗产周边土地利用模式影响因素探究
北京地区的工业遗产周边的土地利用模式的开发，不仅仅是对工业遗产功能上的补充和辅助，更是对工业遗产的保护和更新提供有利条件，对提升城市特色，延续城市生命力提供基础。
工业遗产周边土地利用模式主要受以下几个方面的影响：
（1）功能
与工业遗产本身的开发利用功能相配合，激发区域活力，增加区域影响力。提高区域竞争力是使得区域得以发展的前提，这需要更多功能的复合。功能的互补，功能的相互协调同时能够提高区域的生态效应。比如在一个已经开发为博物馆的工业遗产周围，开发商业服务中心，居住，教育等功能，能够给区域带来人气同时，也能够带来经济效益和社会效益。
（2）建筑形体
为了保持区域整体环境的协调，周边的土地开发建筑需要在建筑的色彩、建筑体量、建筑结构等方面与工业遗产内部建筑保持某种归属。这对于增加城市特色，提高区域在城市中的认知有重大的作用。
（3）区域条件
工业遗产所处的区域环境条件对其周边土地利用的模式有很大影响。如果工业遗产处于郊区，则其周边的土地就可以开发成公园绿地等一些低密度的功能模式，如果工业遗产处于市区或者市区中心区，就要求其周边土地开发成为高密度土地利用模式。同时区域条件包括整体的气候，水文，地质地貌等多种因素，区域条件的不同，对工业遗产周边土地利用的模式也会有很大的影响。
（4）环境容量
环境容量不单单是对工业遗产的影响，对整个城市的土地利用也适用。工业遗产周边土地的环境容量主要包括人口容量、建筑容量、生态容量等几个方面。
小结
本文主要针对北京地区几个典型的工业遗产改造及其周边土地利用先转进行分析，从中得出影响工业遗产周边土地利用开发模式的因素。探讨工业遗产周边土地利用模式有利于其保护和更新工作的进行，有利于从客观角度看待遗产保护问题，使其产生更大的经济价值和社会价值。由于研究者的水平及客观条件有限，本文从较浅的层面进行表皮层次的研究，在以后的工作过程中希望起到抛砖引玉的作用。
篇11
为了规范城市控制性详细规划编制的内容和技术深度，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城市控制性详细规划管理办法(试行)》及有关技术规范，河北省住房与城乡建设厅于2009年颁布了《河北省城市控制性详细规划编制导则（试行）》。该导则中提出“在现状调查的基础上，结合综合承载力分析，研究确定规划控制单元内住宅、商业、工业等可开发建设用地的开发强度，明确建筑容积率、建筑密度、绿地率等主要控制指标。”综合承载力中一个重要内容是交通承载力，是确定土地适宜开发强度的重要依据之一。本文以河北藁城为例，从交通承载力的角度，重点探讨交通影响评价方法在控规容积率确定方面的具体应用与实践。
1 现行控规容积率确定方法及其局限性
1.1现行控规容积率确定方法
从控规编制技术层面，容积率的确定主要是以下三种方法：
（1）空间形态模拟法：根据城市设计理念，结合规划区域的建设方案布局，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，再加入社会、经济、环境等因素的评价，反推出明确的控制指标。
（2）调查分析对比法：通过调查，了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供参考的指标数据，再同目标地块进行对比分析，从而制定出控制指标。
（3）经验归纳统计法：对以规划和付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标进行统计分析，总结出经验指标数据，并进行推广[1]。
1.2现行控规容积率确定方法的局限性
（1）容积率的确定缺乏定量依据，其权威性受到质疑
由于容积率受到社会、经济、技术等众多复杂条件的影响，在不同时期、不同城市、城市内不同功能分区，合理的容积率取值区间都有着较大的变化。在单元控规中，控制的是相同类型用地的初始容积率，再根据各地块所处的区位条件进行微调。但是，城市是一个复杂的社会经济系统，单单依靠规划师的经验和个人认知决定的土地开发强度，其合理性不得而知，亟需客观的定量评价方法加以论证。土地作为不可再生资源，不同的城市群体(政府、开发商、城市居民等)对城市土地开发过程中产生的经济价值、社会价值和环境价值有着不同的诉求。容积率缺少了定量的分析和科学依据，其权威性和科学性很难维护。
（2）容积率的确定往往忽略城市土地开发与交通之间的关系
土地的开发强度与城市交通承载力息息相关。现阶段控规层面的交通专项规划更受制于编制单位的交通研究能力，大多以规范指标为主，并未探究容积率方案与规划后的交通承载力以及城市居民出行特征等深层次的关系。在现实社会中作为矛盾统一体两个方面的城市土地开发与城市交通，在规划制定阶段却成了相对独立的个体，从而导致控规在实际操作过程中经常出现地块开发强度与其周边城市交通系统不匹配的现象，造成了城市局部交通的拥堵，给人们的生活带来了许多本可以避免的麻烦。
2控规容积率交通影响评价
2.1控规容积率交通影响评价的必要性
（1）在单元控规阶段，针对控规容积率方案开展交通影响评价，可避免“土地出让或征用在前、交通影响评价工作在后”所带来的规划条件与评价结果的矛盾，而这种矛盾往往难以解决，并形成了程序合法、技术条件不合理的“既成事实”。这种情况在现阶段城市开发建设中相当普遍，问题比较突出，给城市建设管理工作带来了很多困扰。将交通影响评价工作前置到控制性详细规划阶段，解决了土地出让或征用时规划条件的交通合理性问题，避免了用地出让或征用后再论证交通合理性、确定交通规划条件的倒置问题，避免了程序的不科学性，提高了对规划不确定性的预判，降低了社会成本[2]。
（2）进行控规容积率交通影响评价为控规容积率方案的优劣提供给定量评价指标，有助于规划师在控规编制阶段进行规划方案合理性论证和滚动调整。
2.2基本原理和评价方法
2.2.1 基本原理
基于“四阶段法”的控规容积率交通影响评价假设土地开发强度的上限是由规划路网的交通承载能力决定的。规划用地布局和初始容积率方案确定后，根据规划区内各种性质用地高峰小时出行产生吸引强度和居民出行结构，运用交通规划“四阶段法”定量模拟规划方案的路网交通运行状态，以此反馈调整规划用地布局和初始容积率方案，最终得到规划区土地开发强度与城市规划交通承载力之间的匹配关系。
2.2.2 评价方法
本文提出的控规容积率交通影响评价方法首先在规划城市用地布局及初始容积率既定的条件下，采用交通规划四阶段法这一静态预测模型得到城市各主要路段的交通服务水平，以此为评价指标反馈城市各规划控制单元用地开发强度。具体分析步骤如下：
(1) 以一定规模的交通小区为研究对象，根据交通小区内居住用地、各产业用地的开发强度（控规初始容积率方案）及调查统计得到的出行率指标计算各小区内高峰时段交通产生、吸引的强度。
(2) 根据现状OD分布数据，总体规划确定的城市交通发展战略和城市客运交通结构等内容，进行交通分布预测和交通方式划分预测；求出规划年各交通小区之间各种方式的出行交换量。
(3) 将各种出行方式的OD矩阵按照一定的路径选择原则分配到规划交通网络中的各条道路上，求出各路段上的流量及相关交通指标。
(4) 以规划年各主要路段交通服务水平为定量评价指标，对控规初始方案制定的规划城市用地布局和初始容积率提出调整建议。
2.3应用实例
《河北省城市控制性详细规划编制导则（试行）》将控制单元作为编制城市控制性详细规划的基本单位，初始容积率体现的是控制单元中某一类用地的开发强度。根据导则要求，《藁城市中心城区控制性详细规划》按照1-2平方公里、3-5万人街道办事处的管辖范围将藁城市中心城区划分为11个控制单元。为与控规分析单元相统一，控规容积率交通影响评价以规划控制单元为依据划分交通小区。
图1 交通小区划分
2.3.1交通生成
交通生成预测是交通规划“四阶段法”的第一步，其目的是求出对象区域未来年各小区的出行产生量和吸引量。本次研究首先根据控规制定的城市用地布局和初始容积率方案，对各类规划用地进行细分，预估各类用地可能承载的建设项目类型。针对每一类建设项目，在规划区域内选取3个以上现状存在的相似项目进行出行率调查，统计得出研究区域内细分后的各类用地高峰小时出行率指标。进而采用类别生成率法计算得到各交通小区的高峰小时交通发生吸引量。
表1 各类用地高峰小时出行率指标
大类 中类 影响指标
(万平方米) 高峰小时生成率(人/影响指标) 方向系数
产生(%) 吸引(%)
居住 一类居住 建筑面积 46.40 53 47
二类居住 建筑面积 84.76 70 30
公共管理与公共服务设施 行政办公 建筑面积 78.84 29 71
文化设施 建筑面积 81.54 24 76
高等院校 建筑面积 53.16 42 58
中等专业学校 建筑面积 166.44 14 86
中小学 建筑面积 632.28 5 95
体育用地 建筑面积 502.74 46 54
医疗卫生 建筑面积 653.4 42 58
文物古迹 用地面积 76.08 43 57
商业服务于设施 商业 建筑面积 1876.86 48 52
商务 建筑面积 323.28 21 79
娱乐康体 建筑面积 247.5 60 40
公用设施营业网点 建筑面积 785.94 14 86
工业 一类工业 建筑面积 270.96 22 78
仓储物流 一类仓储物流 用地面积 49.26 38 62
绿地与广场 公园绿地 用地面积 76.08 43 57
广场 用地面积 76.08 43 57
图2 规划年各交通小区高峰小时交通发生量、吸引量分布图
2.3.2交通分布
交通分布预测的目的是求出对象区域未来年各小区之间的出行交换量。由于规划年藁城城市规模的拓展，OD交通量将发生巨大变化，本次评价利用OD反推技术，采用重力模型法预测研究区域在规划年的交通分布特征。
图3 规划年各交通小区间机动车出行期望线
2.3.3交通方式划分
城市居民的出行最终是以某种特定的交通方式来实现的。交通方式划分就是确定城市居民采用某种交通方式出行的比例，通过交通方式划分可将各交通小区间全方式OD分解为不同出行方式的OD量。交通方式的选择主要受到出行距离、出行时间、出行舒适程度和安全度等因素的影响。
城市出行结构反映了一个城市的交通特点和发展水平。根据《藁城市城乡总体规划》（2010-2030）制定的交通发展战略，综合考虑城市规模、社会经济发展水平、交通方式特性等因素，确定规划年藁城出行结构如下。
表2 规划年出行结构
交通方式 公交车 小汽车 出租车 电动车 自行车 步行
所占比例 12% 18% 3% 22% 25% 20%
2.3.4交通分配
交通分配用于估算路网上的交通流量。分配算法以表示起迄点之间交通流量的O-D矩阵作为输入文件。根据可选路径的出行时间或阻抗，将每个O-D点对间的流量分配到路网上。本次交通分配采用随机用户均衡模型(SUE)计算规划区内各路段的分配交通量，以模拟规划年城市路网交通运行状态。
图4 规划年路网交通流量分配图
2.3.5控规容积率交通影响分析
根据调查掌握的藁城市城市交通管理水平，本次评价认为路段服务水平V/C>0.75，道路交通呈现不稳定交通流，相应路段定义为敏感路段，需严格控制敏感路段周边用地开发强度。V/C>1，相应路段定义为拥堵路段，表明路段所在区域规划路网不足以支撑初始容积率方案对拥堵路段周边用地的开发要求。
针对敏感路段和拥堵路段，本次容积率交通影响分析从规划用地布局、土地开发强度、路网承载能力、出行方式影响、交通仿真算法设计等多个方面逐一分析了交通分配结果中敏感路段和拥堵路段的产生原因，并分类别提出了具体的改善建议。
表3 交通影响分析表
类别编号 拥堵原因 改善建议 典型路段
1 结构通主干道 、严格控制道路两侧单位出入口数量，提高道路使用效率。
、布设公交线路、完善城市慢行设施，对该路段影响范围内居民出行方式进行引导。 ⑥
2 道路周边土地开发强度偏高 、适当降低道路两侧土地开发强度。
、加强交通管理，完善道路交通设施，实施机非分隔，提高道路使用效率。
、布设公交线路、完善城市慢行设施，对该路段影响范围内居民出行方式进行引导。 ②、③
3 区域通承载力不足 、在拥堵区域内加密支路网
、考虑拓宽区域通干道 ⑤
4 路段通行能力不足 修改规划断面形式、提高路段通行能力 ④
5 交通预测模型缺陷（交通小区划分相对粗略） 以规划控制单元为依托，对交通小区进行更细致的划分。 ①
3结语
基于“四阶段法”的控规容积率交通影响评价方法从规划路网交通承载力与土地开发强度的关系出发，为控规编制过程中容积率的确定和规划方案的滚动调整提供了一种比较科学的定量分析方法。主要有以下3个方面的优点：
（1）本文提出的控规容积率交通影响评价方法，以交通规划“四阶段法”为理论基础，包含科学的预测模型和交通规划工作中大量的应用实例，理论基础完善，可操作性强。
（2）评价过程所产生的各种分析、计算、评价结果，可以借助交通规划软件进行直观的可视化表达，易于被不同专业规划人员和决策者、公众所理解和接受。
（3）为控规初始容积率方案提供了定量评价依据，在控规方案制定阶段提供了建立动态反馈调整机制的可能性。
受到基础理论、交通量基础资料、控规容积率数据条件等诸多因素的限制，控规容积率交通影响评价方法在研究范围、交通小区与规划控制单元对应关系、评价结论对控规初始容积率方案的反馈调整等方面仍然存在一定的不足，方法的设计需要进一步深入的研究。
参考文献
1 刘纲，冷兆华.基于交通影响分析的容积率确定及应用[J].城市规划，2011,2,(27):93-98
2 郑连勇.城市交通影响评价[M].北京：中国建筑工业出版社，2006
篇12
一、土地发展权的概念
关于土地发展权的概念，国内学术界大致有狭义和广义两种理解。狭义的土地发展权，主张它是土地所有权人将自己拥有的土地变更用途或在土地上兴建建筑改良物(包括建筑物与工事)而获利的权利。沈守愚较早从法学的角度将农地发展权界定为“将农地变更为非农用地的变更利用权”。杜业明认为，土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收益的权利。而农村土地发展权是特指农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利。周建春认为，农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将农地改为最佳利用方向的权利，也可狭义地定义为农(耕)地改为建设用地的权利。
广义的土地发展权涉及土地利用和再开发的用途转变和利用强度的提高而获利的权利。胡兰玲认为，土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途之权，可将其分为两类：空间(高空，地下)建筑权和土地开发权。侯华丽认为，土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利，应包括：农地变更为非农用地的发展权即农地发展权；未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权；在建设用地上进行建设的发展权。很明显．学术界对土地发展权的具体概念有不同的看法，但比较一致的观点是，土地发展权的基本观念，是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。土地发展权的概念和范围的界定是深入研究土地发展权制度的基础和前提，所以应明确界定土地发展权的涵义和范围。
二、土地发展权的归属
土地发展权的归属问题属于土地发展权研究的热点问题，学术界主要有三种观点。第一种观点是土地发展权应该借鉴英、法等为代表的国家的做法，归国家所有，即涨价归公。沈守愚认为，土地的空间权和土地发展权是独立的财产权，它的权源是国家。使用方为非公益主体的，除给集体和农户以应有的补偿外，还要向国家购买发展权。张友安等认为土地发展权归国家所有有利于土地供应参与宏观经济调控，有利于实施土地利用总体规划，有利于实现“五个统筹发展”。胡兰玲从公共利益分享的角度，认为将土地发展权归属于国家比较合适。第二种观点是主张借鉴美国的做法，土地发展权归属于原土地所有人，即涨价归私。张安录主张将农地发展权归农地所有者所有，发展权可像其他普通商品一样在市场上自由交易，强调市场在资源配置中的作用。廖喜生等认为我国农村土地发展权应归属于其所有者，也即为拥有农地的各农民集体。雷寰从保障失地农民合法权益的角度分析，认为农村土地发展权应该归属于农民。第三种观点是主张中国土地发展权的权利主体至少应该有两个，即国家和农村集体(农民)。刘国臻认为由于城市土地归国家所有，因此不管从归公与归私的角度进行分析，发展权都归国家所有，但是简单将发展权归属国家，会造成现有土地用途管制制度与土地发展权国家所有的制度建设在功能上重叠，其结果是公权利与公权利的冲突，也与我国市场化经济的运行机制不符，按照“发展权的实质在于对人类社会的经济资源进行合理的配置”的原则，朱启臻主张新增建设用地的发展权由国家和失地农民分享，农地发展权应从“涨价归公”转变为“涨价分享”。土地发展权的权利主体问题涉及政府、土地所有者、土地使用入等各方对土地增值收益的分割。所以对于土地发展权的归属问题，既要借鉴西方国家的相关制度，更要结合我国的具体国情。同时，也要考虑土地发展权不同归属所带来的正、负面效应。
三、土地发展权的流转
土地的发展权的巨大收益的实现还必须通过有序的流转，利用市场这只无形的手来促进土地的集约利用。张安录认为，可转移发展权允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者，进行额外土地开发。它有两种作法：一种是设立一个发展权市场，让发展权在市场上公平交易；另一种是通过公共权力购买而获得土地发展权，并提出在中国城乡生态交错区建立可转移发展权制度来控制农地城市流转的构想。张俊等认为在我国，可以利用发展权移转来保护耕地和农民集体土地所有权权益，促使城市土地的集约使用和优化配置，控制城市的蔓延增长。张友安等认为土地发展权的公平、合理配置，是其高效交易与流转的基础。结合中国的政府层级安排，土地发展权应按照一定机制分别在宏观、中观和微观三个层次以一、二、三级土地发展权形式配置和流转。刘明明通过分析英国和美国的土地发展权，提出我国土地发展权应当仿照美国实行土地发展权转移和国家购买土地发展权相结合的制度，并且结合我国国情实现土地发展权的本土化。
廖喜生等也认为为了更好地保护农田，国家甚至可以购买基本农田的土地发展权，严格限制其转为非农用途。集体土地所有者之间土地发展权的流转主要体现在农用地转让指标的转移，而集体所有者之间、集体土地使用者之间以及集体土地所有者与集体土地使用者之间可以进行容积率转移。土地发展权的流转是各种综合规划的结果，是一项复杂的系统工程。目前，国内对此的研究还十分薄弱，有待研究的内容还非常广阔。
四、土地发展权设立的可行性与必要性
关于设立土地发展权的必要性、可行性或意义等，国内学者作了大量的探讨和论述。沈守愚较早论述了设立农地发展权对于理顺集体土地的产权关系、有效保护耕地以及为国家提供稳定的财政收入等方面的意义。刘国臻将设置土地发展权的必要性提升到基本人权建设的高度来认识，并从耕地保护、完善双层经营体制和防止国有资产流失等方面论述我国设置土地发展权的必要性。科学发展观为土地发展权的设置提供了理论指导，国外设置土地发展权的经验和学者关于土地发展权的论著为我国设置土地发展权提供了可资借鉴的经验和必要的理论铺垫。汤志林从规范政府和土地开发商的行为、保护失地农民和城市居民的合法权益、优化土地开发管理流程和方式、增强市场调节作用等方面探讨了构建和完善土地发展权的意义。李世平从解决严重的土地资源浪费和不合理利用、落实政府对土地用途管理和规划的需要、保障农民耕作和收益的必要手段、解决我国现阶段人地矛盾的要求、维护国家利益、协调与土地有联系的相关法律等发面分析了设立土地发展权的必要性和可行性。刘明明从土地发展权的缺位导致农地保护成效差、土地征用中土地增值利益分配不公以及土地资源配置效率低下和土地规划难以执行等角度，分析了土地发展权设立了的必要性，同时从土地所有权结构、土地用途管制制度等方面分析了土地发展权设立的可行性。刘芳和许恒周从产权完善的角度分析了设立农地发展权的必要性。中国当前正处于城市化快速推进时期，城市土地开发与农地和生态环境资源保护的矛盾突出，形势十分严峻，空间权的缺位使得土地发展权的创设更加凸显其重要性和迫切性。我国法律中至今尚无土地发展权的规定。因此，土地发展权的配置，对于完善土地立法和改善土地管理无疑是具有十分重要的意义。
五、总结与展望
土地权利是土地法律制度的核心内容之一。中国土地权利的配置尚处于探索阶段，需要总结十多年来土地制度改革的成果，借鉴国外土地权利立法的经验，立足现实，面向未来，探索和解决我国土地法制建设所面临的一系列理论和实践问题。根据国外土地发展权理论研究的发展路径和我国土地发展权理论研究的现状，国内学术界对土地发展权制度的研究应朝几个方向发展：明确土地发展权的内涵，广泛研究中国土地用途的转换带来的土地收益变化；设立土地发展权时，既要借鉴西方国家的相关制度，更要结合我国的具体国情，要考虑土地发展权不同归属所带来的正、负面效，尽量兼顾效率与公平。对于土地发展权的流转问题要深入加强研究，增强其可操作性；广泛探讨配置土地发展权对中国政治经济发展的推动进步作用。
参考文献
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篇13
1. 城市土地储备资金运作分析
土地储备资金短缺涉及到土地储备制度的多个方面，问题复杂，须结合土地储备实际工作，才能有效解决此问题。
我国地方政府在建立土地储备时，设定的土地储备目标、模式等存在差异，造成了土地储备定义存在多种形式的现象。其中，最具权威的应当是2001年国土资源部颁布的《土地储备管理办法》，指出土地储备是指市、县人民政府土地资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。根据上述定义，我国土地储备模式可分为三类：市场主导的上海模式、政府主导的杭州模式、市场政府混合型的南通模式。无论哪种模式，土地储备的运行机制是基本一致的，包括土地收购、开发、储备和出让四个环节（见图1）。
土地储备资金运作包括资金筹集和投向二个方面。土地储备资金投向是土地储备制度中的核心问题。[[]黄志斌.从哪来 怎么用 如何管——略谈土地收购储备制度运行中的资金问题[J].中国土地,2006,(3):30-31.]根据上述土地储备运行机制，土地储备资金循环过程就显而易见了（见图2）[[] 朱寅传,贾生华.城市土地储备制度：理论、实践、政策[M].杭州：浙江大学出版社,2001:116.]。可以看出，城市土地储备资金投向有：土地收购过程中的征地补偿费用和购买支出等；土地开发过程中的开发费用；土地储备过程中储备土地所占资金的银行贷款利息；土地出让过程中的各项手续费用等。其中占主要部分的是土地收购费用、开发费用和占用费用。如能合理地减少这三项资金的需求就能有效缓解土地储备资金压力。
图1 城市土地储备运行机制
Fig.1 The operating mechanism of urban land reserve
目前土地储备资金主要来源于财政拨款和银行贷款。其中，财政拨款一般做为储备机构的启动资金一次性拨付，且金额有限。银行贷款是土地储备资金的主要来源，已占到了土地储备总资金的60%甚至80%以上了。即便如此，单一的银行贷款模式也很难满足土地储备的需求。以北京市为例，根据北京市土地供应计划，2006年北京市各金融机构需要扩大300%的土地贷款规模才能满足城市土地储备开发融资的需求，融资难度可想而知。[[]郎理英.北京市土地储备和一级开发融资问题研究[C].银行与投资——中国投资学会2005—2006年度获奖科研课题选编。北京:中国金融出版社,2005:199-233.]可以说，当前我国土地储备尚未形成稳定可持续的资金来源渠道和运作机制。
图2 城市土地储备资金运作体系图
Fig.2 The capital operating system of urban land reserve
2. 城市土地储备资金短缺原因分析
资金短缺是一个相对概念，分析储备资金短缺可从资金需求和供给二个方面进行。
（1）土地储备收购价格标准不统一，影响土地收购的顺利实施，增加储备资金的额外支出。目前，我国土地收购的性质、收购双方的关系、收购价格的内涵等一系列问题都没有明确的法律规定，使得不同地区操作方式不一，收购双方对于收购价格确定存在较大分歧，导致征地拆迁难度加大，提高了资金占用成本。此外，土地收购过程中，土地征地补偿形式基本就货币补偿一种形式，补偿方式单一，短期行为严重，这无形也加重了资金需求压力。
（2）土地一级开发制度不完善，开发成本控制还需加强。土地开发整理一般由政府通过招标的形式委托土地一级开发商进行土地开发，在这个过程中，开发成本项中很多无具体量化标准，一级开发成本准确测算的难度很大。而各地政府出台的一级开发政策对开发企业利润的规定又各不相同，如北京市的政策是：如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%；杭州市的政策是：开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定。再加上信息不对称及土地一级开发企业可能存在的道德风险和逆向选择，一级开发商为了获取更多利润或在二级土地市场上“曲线拿地”，就会虚增土地一级开发成本，增加土地储备资金需求。
（3）土地储备规模不合理，即增加了土地的购置成本，也增加了土地的持有成本。一般而言，土地储备量越少，用于土地储备的资金也就越少，土地储备中心储备的土地也就相应越少，政府对土地一级市场的调控能力也越小；反之亦然。如何确定合理的土地储备规模是土地储备的一个难点。在实际工作中，各地的土地储备都是凭借对未来土地需求的一种预测和主观判断来确定土地储备量的，土地储备尚缺乏具体和系统的计划和适当的规模范围。土地储备量的大小具有一定的随机性和盲目性，且有盲目扩大的趋势，盲目的储备造成储备资金的浪费。
从土地储备资金供给也就是资金筹集来看，我国土地储备资金筹集渠道单一。土地储备的资金来源主要有财政拨款和银行贷款。财政拨款数额受到政府财力的限制，很难满足土地储备需要。而主要通过银行贷款筹集土地储备资金的方式也存在很多不足。首先银行贷款的期限与土地储备周期不匹配，其次银行贷款金额不稳定。同时，银行贷款的利息负担重，增加储备成本。
3. 城市土地储备资金短缺解决思路分析
通过分析土地储备资金短缺产生的原因，我们可以发现土地储备系统不完善和融资渠道单一是造成城市土地储备资金短缺的主要原因。要解决土地储备资金短缺问题，即要“开源”也要“节流”，在拓宽融资渠道的同时也要优化土地储备系统。
首先，明确土地收购性质，收购价格标准要统一。土地收购性质的定位直接影响着土地收购价格标准的确定。结合我国土地储备的运作情况，笔者认为将土地 收购性质定位为“强制性的买卖”关系比较合适。关于土地收购价格，最核心的问题就是土地收购价格包不包含发展权价格。关于这个问题应当从土地产权理论和土地增值机理等方面进行研究。土地收购价格内涵明确后，土地收购价格的标准制定就迎刃而解了。除此之外，在土地征用补偿形式方面，可探索除货币补偿外的其他补偿形式，如实物补偿等。
其次，加强政府对一级开发成本的控制管理。土地一级开发的实质就是政府委托开发企业进行土地开发整理，二者之间存在着委托关系。在土地一级开发市场化过程中，土地储备机构和开发企业的期望效用函数不一致。为此，应以委托理论为指导，建立有效的激励机制，抑制费用，扩大效果，并降低成本，增加人风险。
再其次，制定详细合理的土地储备计划，对土地储备进行定量分析，找出最佳土地储备订购点和储备量。土地储备的最优规模点应该是由土地购置成本和土地持有成本构成的土地储备成本的最低点。现代管理理论认为，处于闲置状态的资源就是库存。土地储备中心收购的土地类似于企业的库存。可考虑利用库存理论，建立土地储备决策模型来确定最佳土地储备订购点。引入应用于企业确定最佳存货量的存货经济批量模型，来研究土地储备规模，找出最佳储备量。
