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废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。
1房产继承、赠与强制公证的弊端分析
11缺乏必要的法律依据
我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。
12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则
2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。
2房产继承、赠与不再要求强制公证
21房产继承可以不用办理公证
《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。
22不公证可节省费用
有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。
23新规范更加注重便民服务
《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。
综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。
参考文献：
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税务筹划是纳税人根据企业经营涉及地现行税收法律法规，以遵守税法为前提条件，通过使用法律赋予纳税人的相关权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”等具体法律法规条文内容，按照企业经营管理的实际需要采取的旨在调整纳税时间、优化纳税机构、减少纳税金额，以有利于自身发展的谋划和对策。税务筹划的主要目的是通过经营行为和会计账务处理等方式完成税务行为，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。税收制度是国家实现财富再分配的主要手段，税收法律法规是国家进行财富分配的工具。从税收法律法规的制定主体和实施主体虽有不同，但都具有强制性、无偿性和固定性的特点。作为一个独立经济组织的企业，从开始成立经营之日起就必须要向国家缴纳各种税金，承担纳税人的义务。企业的纳税人身份是不能改变的，因此，在遵守税收法律法规的基础上，做好税收筹划对于企业的健康发展至关重要。很多企业已经认识到，作为合法经营的企业，照章纳税，完成企业的经济和社会责任是必需的、不能选择的。但何时纳税、缴纳多少税金，相当程度上来说却可以由企业的生产经营状况决定，在有些情况下企业缴纳什么税种，企业也都是有很大的选择余地。
一、我国企业税务筹划的现状
1.税务筹收认识不足，缺乏筹划主动性。目前由于国家的财政政策和税收政策的原因，我国存在国家对企业重复课税的现象。据初步统计，我国企业上缴税款占税前利润的70%，收费项目有375种。而我国绝大多数企业，尤其是国有大中型企业，受投资主体和企业管理制度的影响，对企业税务筹划没有紧迫感，缺乏理性认知，企业管理者往往本身具有政府官员的身份概念，将税务筹划和偷漏税行为相互混淆，最终导致对税务筹划采取审慎态度。而对于数量众多的中小微企业来说，同样由于国家政策的影响，在创业和发展初期，盲目地追求减税和免税，同时财务管理制度薄弱，账目混乱，虽有避税意识，但不具备税务筹划意识和理念，最终陷入偷税漏税的结局。
2.税务筹划尚未上升到价值创造的高度。虽然当前我国企业的税收负担十分沉重，但大部分企业很少能够把税务成本作为业务决策的考虑要素。企业在管理上重点考虑的是市场、产品、客户。财务管理虽然也是重要考虑内容，但主要也是考虑生产成本控制及投融资成本和收益。因此，税务筹划的地位依然较低，对税务筹划对控制成本、影响利润的空间认识不足，很多企业过多围绕在税收优惠政策和抵扣标准进行筹划。
3.筹划着眼点错位，引发涉税风险隐患。从当前部分企业的税务筹划行为看：一是税务筹划的具体目标把握不到位。很多企业在税务筹划时不仔细研究相关法律法规，从法理的角度说，并不是什么税种都可以筹划，不是所有税基内容都可以筹划。二是税务筹划呈现很大的随意性和任意性，时机和环节把握不到位。
二、税务筹划的着眼点
1.税务筹划的重点。在税务筹划前，企业要根据自己的性质和规模准确定位，然后对照国家的相关政策做到对号入座，找准适合自己的“如何享受最低的税率，怎样使税基最小”的税务筹划的思路。要知道，不同企业、不同税种对应的筹划重点是存在较大差别的。比如2012年国家将继续落实提高增值税、营业税起征点等减轻小微企业税费负担的各项政策。实施对小微企业的所得税优惠政策，对年应纳税所得额低于6万元的小微企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。针对这一政策导向，符合条件的企业就应该及时筹划，将企业的财务处理方式和制度向政策对接，合理合法地享受国家的优惠政策，实现减负增收的目的。房产税的筹划思路重点在于税基减少，筹划重点在于可辨认和可识别的固定资产或各类代垫费用在同一经济事务中要实现最大限度的分离，达到降低自有房产入账价值或账面租金收入。另外，税务筹划的重点不宜沉迷优惠政策和抵扣标准等条款。很多企业过度地减少税费的缴交，虽然获得了短期的利益，但这种行为掩盖了企业发展的真实情况，不能体现企业的综合实力，在以后获得政府政策扶持、金融机构融资方面将大受影响，失去发展壮大的机会，反而得不偿失。
2.税务筹划的时机和环节。事先筹划、事中安排、事后总结，最终达到筹划目的。税务筹划是一项应当全面考虑、周密安排和布置的系统性工作。如果没有事先筹划好，经济业务发生、应税收人已经确定、纳税义务已经形成，那么任何试图改变纳税义务、减轻税收负担的努力最终都可能被认定为偷逃税，是不足取的。因而，对纳税义务的超前筹划是税务筹划的关键所在，进行税务筹划应该在纳税义务发生之前或是尚未形成纳税义务的时候进行，必须在经营业务未发生时、收人未取得时先做好筹好安排。诸如，项目可行性研究分析时、预算编制时、业务谈判时、费用先批后用审批时等经济事项执行之前筹划安排。
三、税务筹划的成功基础
一个成功的税务筹划案例必然有许多的成功因子，诸如时间、空间、筹划思路和筹划技巧等等，但都离不开税务筹划人员的丰富知识、信息的敏感触觉以及部门协调有序的合作。因而，信息知识、部门协作是税务筹划成功的先决影响因子，是成功的必要基础。
1.审时度势，深入研究国家的税收政策。税务筹划必须建立在对筹划期对国家相关政策的把握上。例如，2011年闭幕的中央经济工作会议提出，2012年要继续完善结构性减税政策。这一主题已经确定了2012年国家财政政策和税收政策总体方向，作为企业就应该敏锐地把握2012年国家的政策方向。财政部随后宣布，从2012年1月1日起，对我国进出口关税进行部分调整，将对730多种商品实施较低的进口暂定税率，平均税率为4.4%，比最惠国税率低50%以上。针对这种形势，企业在实施税务筹划时可以根据自身的经营产业、经营规模作出顺应政策形势的相应方案，这样就有更大的主动性，取得筹划的效果。
2.加强法律、税务知识信息的积累和研究。税务筹划涉及企业经营的全过程，因此需要多方面的理论知识和实践经验，应该把税务筹划当作一门交叉性、前瞻性学科来对待。企业在税务筹划立项时，首先要使用统计学的原理和方法，对要筹划的税务内容进行分析，确定具体筹划方向。还要运用数学方法和管理学的理论制定筹划过程。在筹划具体实施过程中运用税收知识、会计知识等其他方面的知识，以确保税务筹划的过程管理。不仅要搜集现实的、已经发生的或正在发生的、与进行税务筹划有关的、确切的信息资料，还要搜集未来经济运行过程中可能发生的或将要发生的、与进行税务筹划有关的、不确切的信息资料。因此，丰富的税收、会计和管理知识以及准确、及时的内外部各类信息是税务筹划的成功保障。为此，财务人员要不断丰富并强化自身财会、税务、企管等知识，要主动了解宏观形势、外部市场、法律环境和自身经营状况，增强形势和信息的敏感性。
3.部门协作是成功关键。众所周知，一家企业都是由生产、销售、管理、保障等多部门组成的，成本费用是企业运行每一个环节都必须考虑的，企业各组织部门则都担当着费用的承载主体。税务筹划最终都要落实到费用上，体现在成本中，因此不能离开费用活动而孤立地运作。企业必须使各部门明确，他们都是税收筹划的参与者，部门之间只有密切协作才能保证企业税务筹划活动的正常运行。在企业中，往往是财务部门对部门协作配合的重要意义认识的比较透彻，而非财务部门则往往把税务筹划但做是财务部门的事情，与自己部门无关。为此，财务人员要加强税务筹划的价值创造意义和税务风险的价值损失概念宣传，灌输税务筹划的部门协作重要性；还要加强费用先批后用制、库存物资管理办法、资本性支出管理办法等费用作业的流程化、标准化制度建设，引导部门主动协作并配合税务筹划。
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二、进一步加强对全区建设市场管理的组织领导
为切实加强对全区建设市场管理的组织领导，区政府对原*区建设市场综合管理领导小组成员作进一步调整，由区政府主要领导任组长，各镇街、园区及区有关职能部门负责人为成员，实行目标管理责任制，并落实领导责任。各镇政府、街道办、园区也要成立相应的领导小组，由镇长、街道办主任、园区主要领导任组长，分管城建的副镇长、街道办副主任、园区副总为副组长，健全组织领导机构。镇、街道办、园区的主要领导思想上要高度重视，分管的同志要亲自抓，确保认真履行职责，层层落实工作责任。
三、进一步明确各镇街、园区及区有关职能部门管理职责和责任
（一）按照“属地管理”的原则，进一步明确各镇街、园区的建设市场管理责任
1．各镇街、园区应建立健全工程项目申报制度，严格按照工程建设程序办事。凡镇街、园区直接投资建设的工程项目，按照“谁投资、谁负责”的原则，必须严格按照国家相关法律法规规定的建设程序到区有关职能部门（如：发改局、国土局、规划局、建设局、建工局、房产局等）办理各项工程建设手续。各镇政府（街道办）、园区的建设管理机构具体负责该工程项目的开工立项报告、土地、规划、施工图审查、招投标、质监、安监、施工许可、竣工备案等手续的上报和办理工作。
2．各镇街、园区辖区内由业主投资建设的工程项目，各镇街、园区的建设管理机构要切实履行督查、督办的责任，指导、帮助并督促相关建设、施工等单位办理、完善各项建设手续，在办理土地手续时就应告知其按照国家相关法律法规规定的程序到区有关职能部门办理各项工程建设手续。
3．各镇街、园区的建设管理机构承担对本镇街、园区辖区内违反国家建设程序、工程手续办理不完善、不齐全的违章建设项目的巡查、上报责任，加大巡查、督查力度，发现违章建设应及时作出停工整改通知，并上报区有关职能部门，协助、配合区有关职能部门进行查处，完善应办的各项工程手续。对严重的违章建筑应采取立即停建和强行拆除的措施。
4．各镇街、园区要认真按照“双清”工作“属地管理负责制”的要求，认真督促本辖区内工程项目建设主体做好工程款和民工工资支付，若发生拖欠工程款和民工工资事件，不论投资主体是谁，必须就地解决，不得将矛盾上交。
（二）按照部门的工作职责，进一步明确区有关职能部门的管理责任
1．涉及办理工程建设手续的区发改局、国土局、规划局、建设局、建工局、房产局等部门负责各镇街、园区工程建设项目各项手续（如：项目立项、土地、规划、施工图审查、招投标、质监、安监、施工许可、竣工验收备案等）的审批和办理工作，做到既服务好全区经济建设大局，又要按照国家法规政策严格审查、把关。区发改局负责工程项目立项的批准，对无立项批准的工程项目进行严肃查处；区国土局负责工程项目用地手续的审批，对土地手续不完善的工程项目进行查处；区规划局负责工程项目规划许可的审批，城市行政执法大队负责对规划手续不完善的工程项目进行严肃查处；区建设局要加强对各镇街城建管理所的管理，做好镇、村规划，负责对镇（街）建设工程项目的巡查、督查，对违规工程项目实施查处，同时要加强对施工图的审查，强化对勘察、设计市场的监管，规范勘察、设计单位的市场行为，从源头确保工程质量，负责对勘察、设计单位出卖资质、挂靠等违法违规行为的查处；区建工局负责工程项目的招投标、施工许可证发放及工程项目的质监、安监督查和工程竣工验收及竣工验收备案的管理，负责对各镇街、园区辖区内未办招投标、质监、安监、施工许可等手续的建设工程项目进行查处；区建工局质监站、安监站负责对工程项目施工中工程质量、安全生产的监督；公安消防、人防（民防）、水利、林业、交通等部门按照各自权限做好前置审批和工程竣工验收备案工作。
2．区属各部门、各企事业单位直接投资建设的工程项目，按照“谁投资、谁负责”的原则，必须严格按照国家相关法律法规规定的程序到区有关职能部门办理各项工程建设手续。
3．各有关行业主管部门按照“双清”工作“行业归口负责制”的要求，实行分口管理。有关部门直接投资的工程以及交通、水利、市政、教育、卫生等行业的工程由所投资或管理的部门负责，将矛盾消化在行业内部。区劳动局要加强对建筑工地劳动用工管理，认真审查劳动用工合同及劳动保险，对没有签订劳动用工合同的要予以查处。
4．对区重点产业项目，各有关职能部门要按照职能分工，超前服务，主动服务，在手续办理、工程质量监督、安全监督等方面做好与重点产业项目的对接，并拟定出在合法的前提下提前介入的工作措施和方案。
四、进一步强化对建设市场各方责任主体的监管，规范市场行为
（一）建设单位监管
1．建设单位应自觉遵守《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等国家相关法律法规条例的规定，在办理招投标手续前，必须具备：立项批复、有资质的设计院出具的正规设计图纸、资金到位证明（工期不超过一年的工程项目资金到位率不低于50%，跨年度工程项目资金到位率不低于30%）。
2．建设单位应按照《招标投标法》等国家相关法律、法规规定，所有应招标或直接发包的工程项目必须进入*区建设工程交易中心进行发包，接受区招标办的监管。需进入区建设工程交易中心发包的具体范围如下：
（1）工程监理发包。
（2）工程施工发包包括土方工程、地基处理工程、市政道路桥梁工程、土建及水电安装工程、装饰装璜工程、设备（含消防、空调、电梯、综合布线等）安装工程、附属（区内道路、管线）设施工程、园林绿化工程等。
（3）工程重要设备和材料采购发包包括消防设备采购、空调设备采购、电梯设备采购、强弱电设备采购、大宗建材以及装饰材料采购等。
（4）房屋建筑工程施工发包，除基坑支护、桩基、综合布线、高档内外装修、消防、网架、钢结构等专业性强的工程可单独招标发包外，一般分部分项工程不得单独发包；尤其不得将门窗、防水、水电安装等工程单独发包；分部分项工程不得以暂估独立费方式进入投标报价，不得指定分包。
3．所有建设项目必须严格按照国家相关法律法规规定，根据工程项目性质和投资资金来源的不同性质及其比例，确定工程发包方式。属于招标范围的项目必须招标发包，属于公开招标范围的必须公开招标：全部使用国（公）有资金或者国（公）有资金投资占控股或者主导地位的，必须公开招标；使用国（公）有资金不占主导地位（使用公有资金小于50%）的项目可以采用邀请招标方式；国（公）有资金投资低于苏政发〔20*〕48号文规定的招标规模标准的小型建设工程项目，按照*市建委、市监察局《*市国有资金投资小型建设工程发包管理规定》（宁建招字〔20*〕410号），可以采用竞争性谈判、询价等方式进行发包；工程项目投资总额在50万元人民币以下的或不涉及社会公共利益、公众安全，且不使用国有资金、国家融资、国际组织或者外国政府贷款的，可以采用直接发包方式。
4．建设单位应按照与施工企业签订的《施工合同》条款约定按时向施工单位支付工程款，不得另签定“黑白合同”、“阴阳合同”；并督促施工单位按时支付民工工资，负责协调解决工程款和民工工资支付过程中发生的矛盾和纠纷。
5．建设单位应督促施工企业在本区依法属地纳税，并只接收在本区属地纳税的税务发票。
6．建设单位在工程项目建设过程中应强化对施工、监理企业的监督管理，督促施工、监理单位抓好工程质量和安全生产管理，自觉接受区行业主管部门的监督。不出现商业贿赂行为。
7．建设单位应当按照《江苏省建设工程现场文明施工措施费计价管理办法》的规定及合同约定及时向施工单位支付现场安全文明施工措施费，不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，不得随意压缩中标的合理工期。
8．建设单位在办理竣工验收备案之前必须完成工程决算，并在区造价办登记。建设单位凭决算证明、属地纳税证明和施工单位出具不拖欠工程款和民工工资的证明，方可到行业主管部门办理竣工验收备案手续。
9．建设单位因未严格履行职责，导致工程项目应招标而未招标、施工总承包工程和专业承包工程未进入*区建设工程交易中心交易或在施工期间出现违法分包、非法转包造成拖欠民工工资、发生工程质量、安全生产事故的，对建设单位按照国家、有关法律、法规和省、市有关规定进行处罚。建设单位恶意拖欠工程款的，给予全区通报批评，对其在建工程暂停办理竣工验收备案，对其新建项目暂不办理发包方案登记、招标手续。
（二）施工企业监管
1．施工企业应自觉遵守国家、省、市相关法律法规条例的规定，在工程建设过程中不得出现非法转包、违法分包、挂靠、私招乱雇、商业贿赂等违法违规行为；强化工程质量、安全生产管理，不发生工程质量、安全生产责任事故；不拖欠分包工程款和民工工资；依法在本区属地纳税。
2．对外地进入*的建筑企业实行登记制和市场行为年度考核制度。在办理登记手续时，除提供企业资质证书、营业执照、《安全生产许可证》等材料外，还必须提供专业分包企业资质（劳务分包资质）证书、营业执照等以及所有用工的劳动合同、社会保险证明材料，不能提供相关手续的不得参加招投标活动。对《信用管理手册》中有拖欠民工工资及工程质量、安全生产事故等不良记录的企业，不得在我区参与工程项目投标、从事工程建设活动。对存在有商业贿赂等不良行为的施工企业坚决清出*建设市场。具体监管和考评工作由区建工局负责。
3．外地进入本区的施工企业须提供民工工资担保保函或交纳民工工资保障金，不能出具保函或不交纳保障金的企业不给予签发中标通知书，视为该企业放弃中标资格。
4．施工单位在投标报价时，未按《江苏省建设工程现场文明施工措施费计价管理办法》（苏建价〔20*〕349号）的规定单列现场安全文明施工费用或计取费用低于现场规定标准的，不得推荐为中标候选人。施工单位挪用现场安全文明施工措施费或安全生产、文明施工措施不落实的，由区建工局依据《建设工程安全生产管理条例》进行处罚。
5．建筑施工企业的大型施工机械（如：塔机、井架等）在安装前实行申报登记制度。无资质或资质、信誉不符合条件的拆装队伍不得进行拆装工作。未经检测合格的施工机械不得使用。
6、施工单位应切实强化工程质量和安全生产管理，区建工局应加大对建筑施工企业的质量、安全措施、安全防护情况督查、巡查，发现隐患要求立即整改，对拒不整改和限期整改不到位的，要加大处罚力度，责令其停业整顿（停止在*承接新的工程业务）。
7．施工企业中标的项目经理与施工现场组织施工的项目经理应相一致，不得随意变更现场项目经理，如遇特殊情况，项目经理必须变更的，需经建设单位和项目总监同意批准并到区建工局备案。施工单位负责组织施工的项目经理不到岗到位，或变更未备案或现场项目经理与施工单位无劳动合同的，区建工局依据相关法律、法规、规定作出处罚。
8．施工单位不得超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他施工企业名义承揽工程，不得以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书承揽工程，不得将工程违法分包、层层转包给其他施工企业或个人。对施工企业转让、出借企业资质证书或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程的或非法转包、违法分包的，区建工局依据有关法律、法规、条例的有关规定进行处罚。
9．施工企业未履行管理职责，导致承接的工程项目发生工程质量、安全生产责任性事故的，实行“一票否决制”，给予公开曝光，同时清出本区建设市场；施工企业管理混乱或恶意拖欠民工工资，导致发生群体性上访、越级上访、妨害公共秩序等影响社会稳定事件的，视情节轻重予以通报批评、记入不良记录、暂停在本区投标、清出本区建设市场等处罚。
10．施工企业应当依法诚信经营，应严格执行与建设单位签订的《施工合同》中的条款内容，诚实守信，对市场信誉差、违反施工合同条款约定恶意讨要工程款、扰乱建设市场秩序、失信的施工企业清出本区建设市场。
（三）监理企业监管
1．对外地进入*的监理企业实行登记制和项目考核考评制，未在区建工局登记的监理企业不得在我区从事监理业务。监理企业在登记时，应具备与所监理的建设工程项目相应的资质等级，必须配备与工程建设规模相应的总监理工程师和主要专业的监理工程师，须出具《诚信自律承诺书》，违反承诺内容的，主动退出*建设市场。对监理企业以项目为单位进行考核考评，考核考评不合格的监理企业取消在*区域内承接监理业务的资格。
2．区建工局应加强对监理合同的审查，主要审查合同中有关内容是否符合相关法律、法规的规定，相关条款是否与中标通知书中相一致。审点是：监理企业的资质是否与承担的监理项目相适应；项目监理部总监、监理工程师和技术人员资质条件、专业是否与承担的项目相符；监理收费标准是否符合国家收费规定。
3．监理单位应当认真审查施工企业的分包行为，督促施工企业依法分包，足额支付民工工资，监理单位所监理的工程项目如发生违法分包、非法转包，既制止不了，又没有及时向主管部门汇报而导致拖欠民工工资或发生工程质量、安全生产责任事故的，责令其停业整顿（停止在*承接新的工程业务）。
4．监理单位应当把建设工程安全生产、工程质量监管作为重要控制环节，项目总监应在岗在位，对项目业主负责，对安全生产、工程质量事故承担责任。如现场项目总监与备案登记的人员不一致，又无合法变更手续，予以通报批评，责令限期整改，拒不整改的，责令其停业整顿；区建工局应加强对监理企业履行安全、质量监督管理职责的检查、督查，如发现监理单位对安全、质量措施监管不到位造成事故隐患的，责令限期整改，拒不整改的，责令其停业整顿。
5．监理企业未履行管理职责，导致所监理的工程发生工程质量、安全生产责任事故的，实行“一票否决制”，清出本区建设市场。
（四）招标机构监管
1．区外进入本区的招标机构实行登记制和项目考评制，招标机构的登记、监督、考评由区建工局负责。未登记的招标机构不得在本区从事招标业务。
2．受建设单位委托或授权的招标机构在资格预审中，应严格审查施工企业的资质及信誉，审查项目经理、安全、质量负责人及专业技术人员的资格、信誉情况，对相关资质、资格不符合规定的或有不良记录的企业和项目经理及专业技术管理人员不得通过资格预审。
3．招标机构在招标文件中应当明确：“施工企业不得进行违法分包、非法转包，不得拖欠民工工资，依法属地纳税，并落实各项安全、质量控制措施，强化工程质量、安全生产管理”等规定。
4．招标机构要按照《江苏省建设工程现场文明施工措施费计价管理办法》（苏建价〔20*〕349号）的规定，将现场安全文明施工措施费在招标文件中单独计取，费用取费标准要符合苏建价〔20*〕349号文件规定。对招标机构不按规定在招标文件中单独计取现场安全文明施工措施费或费用取费标准不符合规定的，责令其限期整改，逾期不整改的，对招标文件不予以备案。
5．招标机构应依法诚信经营，对建设单位负责，自觉接受行业主管部门的监督管理，在公告、资格预审、招投标活动中应做到公开、公平、公正，严禁与建设、施工、监理单位串通，私下交易，如在活动中存在有违法违规行为，取消该企业在本区的招标资格。
6．招标机构因未严格履行职责，导致工程项目出现违法分包、非法转包、克扣施工企业的安全设施费用而造成拖欠民工工资、发生工程质量、安全生产事故的，是招标机构的责任，取消该招标机构在*地区1年以上的招标资格。
7．区建工局加强对招标机构各项业务活动的监督考评，实施动态管理。对考核不合格的招标机构，取消该单位在*承接业务的资格或上报资质管理机关作出相应的处理。
（五）预拌砼企业监管
1．对在*行政区域内从事预拌砼经营和生产的企业实行企业登记和项目考核考评制度，未登记的企业不得在*行政区域内从事预拌砼生产及相关业务活动。具体登记和项目考核考评工作由区建工局负责。
2．预拌砼企业的产品生产、使用、检验、检查应符合国家、省、市有关法律、法规规定。
3．区建工局在开展建筑工程质量监督抽查中，应加强对施工现场预拌砼质量保证资料、实体砼质量的监督抽查，对有质疑或不合格砼，坚决予以查处。
4．各施工单位或建设单位在预订或签订预拌砼施工合同时，应选用经在区建工局登记的预拌砼生产企业，否则不得进行合同签订和对预拌砼的使用。
5．建设、监理单位要切实加强对工程中所使用的预拌砼质量的监督和管理，对于使用没有在区建工局登记的预拌砼生产企业提供的预拌砼应予以制止。
6．区建工局应通过对施工现场预拌砼的质量监督，加强对区内从事预拌砼生产企业的监督管理和考核考评，对每一家企业均要建立考核考评台帐，健全考核考评机制。考核考评不合格的企业，要求其限期整改，整改期间，不得在*行政区域内承接预拌砼业务。对在生产、运输、使用、检验等环节上存有弄虚作假行为的预拌砼生产企业，应按照《建设工程质量管理条例》及市建工局《关于进一步加强我市预拌砼、砼预制构件质量监督管理的通知》等有关规定，对其进行处罚，除要求其承担造成的一切经济损失、取消其在*行政区域内承接预拌砼业务外，情节严重的，移送司法机关依法追究法律责任。
（六）建设工程分包行为监管
1．全区建设工程分包工作的监督与管理由*市建筑工程分包管理服务中心*分中心负责，所有建设工程的分包均在*区建设工程交易中心内进行承发包。严禁承发包双方进行场外交易。
2．建设工程分包是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。分包分为专业工程分包和劳务作业分包。分包工程承包人必须具有相应的资质，并在其资质等级许可的范围内承揽业务。严禁个人承揽分包工程业务。
3．分包中心应当加强对建设工程分包活动和分包企业的监管，所有有资质的专业施工企业以及劳务分包企业应当在分包中心备案，分包中心应建立一套完整的分包企业档案。
4．部分专业工程需要进行发包、施工总承包单位需要将工程的部分专业工程分包的，应按照《*市房屋建筑工程施工分包管理办法》的要求，施工总承包单位与分包单位统一签订《建设工程分包合同》（示范文本），分包合同中必须明确承发包双方的职责、权利、义务和范围，以及约定支付工程款和劳务工资的时间、结算方式以及保证按期支付的相应措施，确保工程款和劳务工资的支付。分包合同报区建工局备案，在施工现场公示并出具分包明示牌。
5．在承发包双方进行分包合同登记备案时，分包中心应书面告知施工企业在分包工程的工地设立分包工程公示牌，挂在工地醒目位置，并标明总包单位、分包单位、分包项目等内容。
6．区建工局在办理安监登记和质量报监手续时，将该工程的分包备案手续作为办理安监登记、质量报监手续的必备条件之一。
7．按照建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（建设部第124号令）规定，严格规范分包活动。特别是针对转包、违法分包或者允许他人以本企业名义承揽工程及无证、越级承接工程以及使用非成建制、无分包企业资质的专业承包及劳务队伍和私招乱雇行为，加大处罚力度，严格按照《建筑法》、《招标投标法》和《建设工程质量管理条例》的规定予以处罚，发现一起、处理一起、曝光一起。
8．建设单位不依法分包，或者与勘察、设计、施工、监理企业串通，允许其转包、违法分包，甚至强行指定转包、违法分包的，给予通报批评与曝光。对监理单位所监理的工程有转包、违法分包或者挂靠行为的，按《建设工程质量管理条例》予以处罚，并取消其在*区域内承担新的工程项目监理业务和参与投标资格。
五、进一步严肃责任追究制
（一）各镇镇长（街道办主任）、园区总经理是本辖区范围内建设市场管理与监督的第一责任人，分管工程建设的负责人是直接责任人，并层层落实各级工作责任制和责任追究制，各镇街、园区建设管理机构具体负责本辖区范围内建设市场监督管理，并配备专职管理人员负责日常工作。
（二）各镇（街道办）、园区和区属各部门、各企事业单位直接投资建设的工程项目违反招投标管理规定、未按国家相关法定程序办理完善各项工程手续，导致工程因违规建设而发生重大工程质量、安全生产责任事故和国（公）有资产流失的，将首先追究该镇（街道办）、园区和单位主要负责人第一责任人的行政与法律责任，并层层追究相关责任人的行政与法律责任。
（三）因镇（街道办）、园区对本辖区内业主投资项目的监督、巡查不到位；工程项目违反建设程序、工程手续不完善擅自开工建设导致发生重大工程质量、安全生产责任事故的，将追究该镇（街道办）、园区主要负责人的行政与法律责任，并层层追究相关责任人的行政与法律责任。
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一、《工程建设法规》课程内容的特点
教学大纲建议的课时是60学时，从内容可以看出这门课的特点在于：
1.是建筑知识和法律知识的结合，同时也是相关法律在建设行业的应用。比如，《安全生产法》讲的是对安全规范的相关法律，这门法律在规范所有安全生产行为的基础上，又结合了建筑行业的特点，作为建设安全规范来运用。所以，如果脱离建设行为，或是对建筑知识一窍不通，那教师单纯讲授法律知识便失去了意义。反过来，如果学生熟悉建设的流程和技术，却不晓得哪些事情不可为，那学校培养出来的不是人才，而是可怕的建筑杀手。
2.是某些法律的延伸和细化。如《合同法》在规范所有合同的前提下，专门将建设工程合同单列出来，针对建设工程合同自身特点做出更加具体的规定。
3.是理论性和实践性结合。对于完全没有法律基础的中职生而言，要让枯燥的法律条款硬生生地搬进他们的大脑，是一件吃力不讨好的苦差事。假如教师在教学中换一个方法，找一些实际的案例，这样就能帮学生搭起一座走向现实生活的桥梁。
二、应用案例教学法的必要性
从这门课程的特点可以看出两点，第一职业教育需要一种优于口头传授的教学方法，以更贴近实践的要求，为即将踏出社会的学生打开一扇接触职业的窗口。第二是教师如果单纯用传统的灌输式教学法，是不能在有限的学时里，保证学生能真正理解所学的知识。所以，目前比较见效的做法就是，教师可以适当地应用另一种教学方法――案例教学法。
案例教学法始创于英国哈佛大学，是指在教师的指导下，由学生对典型案例进行分析和讨论，从中提出问题并找到解决问题的方法。这种教学法以培养学生分析问题和解决问题的能力为核心，有以下几大优势：
1.依据记忆的特点，比口头传授理论知识的形式更容易让学生接受那些文字化的法规条文。
2.侧重理论联系实际，突出工程中法律的应用，缩短了教学与实际生活的差距，加强与工作岗位的联系，以便学生工作后更容易上手。
3.以能力为本位，着眼于对学生创造性思维的培养，每个案例的问题都可以由浅入深，给学生多打几个问号，培养他们遇到问题时能养成独立思考、分析的习惯。
4.突出学生的主体地位，充分发挥教师的引导作用，真正做到把课堂还给学生。
三、案例教学法的实施
1.精心设计案例。课堂上的案例必须在教师备课时先挑选好，这是原则之一。因为好的案例更容易让学生接受和有所启发，而不恰当的案例既会打击学生的积极性，又无法贴近生活。比如教师在准备《工程报建》这章节的案例时，应注意以下几点：
（1）针对教学目标来设计案例。这章的教学目标之一是让学生知道违背了报建和开工的先后顺序会有什么后果；教学目标之二是如何遵守《城乡规划法》和《土地管理法》这两个主要法律。所以教师应围绕这两个教学目标来设计案例，这样有的放矢的做法可以让学生更明确哪些内容是自己必须掌握的。
（2）一般挑选的案例不要太长太复杂。教师要切合实际，即使参考习题也不能全盘照搬，要删掉一些与本知识点无关的内容，突出重点，才不会给学生的思考带来一些干扰信息
（3）教师在描述案例时应尽量使用生动、生活化的语言，帮助他们理解案例的字面意思。如讲到《城乡规划法》时，教师可把生活中的例子自然地搬进了课堂，选择班里学生所在的乡村的规划方案作为案例，让学生自己通过平日的观察和感受，分析和判断乡村的规划是否合理。
（4）教师要结合学生所学的专业和执业资格证的内容。如果学生的专业是工程造价，那教师就应该在《招投标法规》、《合同索赔》等章节多加案例；如果学生是工民建专业，那教师就把侧重点放在《工程发承包》、《工程生产安全》等章节。以此类推，如果在考取执业资格证方面，学生是房地产类的，教师就应在《房产与物业法规》、《验收与保修制度》等章节下功夫。
2.建立有效的学习组织。当案例的答案是开放性的，无标准答法时，教师可以根据需要，把学生分成几个小组展开探讨。这样做既可以培养他们集思广益的合作精神，又有利于培养他们的创造力和发散思维能力。比如教师在讲到施工合同工程款的纠纷有多种防范措施时，就可以通过分组来实施。但在这个过程中由于课时紧迫，如果要让学习组织更有效地建立，教师就需要注意几点，首先，组员过多难管理，每组以六人为宜。其次，选好组长，才能确保顺利完成课前准备、课上讨论、课后总结的任务。再者，教师要给不配合的学生做思想工作，引导和督促他们认真对待，积极参与。
3.教师要与学生共同配合。学生都能踊跃参与其中并收获知识，这是每个教师希望达到的课堂效果，但在现实生活中，还需掌握五个技巧。
（1）对于一年级的学生来说，对建筑知识和法律知识比较陌生，很多答案都不可能马上能回答准确完整，教师应该给与理解，不求其回答能一步到位，而是要做两次引导，第一次引导是让学生结合课本主题去思考，第二次引导是鼓励学生提出心中的提问，一步一步靠近答案。这种方法可以让学生获得成就感，增加对案例的兴趣。
（2）如果学生的答案与教师不一样，教师仍应对其发言的行为给与肯定，并及时和标准答案做对比，让大家评选出最佳答案。这种做法也是从另一个方法让学生参与到案例活动中。
（3）教师的指导重点应放在引导学生运用所学过的建设法规知识去寻找正确的分析思路上，而不是用自己的观点去影响学生。
（4）教师不要直接说出自己的观点，避免学生产生依赖和懒惰的心理，而是要充分为学生创造独立思考的机会，在整个过程中，教师只把握时间和指导思想。
（5）教师应在案例教学法结束后进行总结，向学生讲评分析问题的技巧、思路和方法。
4.培养学生适应案例教学法的能力。结合所学专业进行案例教学是中职教学中常见的方法，但对这个刚踏出初中校门，习惯于应试教育的学生群体来说，还是有些无从下手。如何让学生在课堂上自觉养成独立思考、并勇于表达的学习习惯，是实施案例教学法成败的关键。首先，教师可提前下发案例的讲义，这样在无形中延长了学生准备答案的时间。其次，在每章节结束后，教师应该安排时间应用案例教学法，帮学生梳理思路。最后，让学生通过体会，明白案例教学法的好处。这样，学生便会从养成习惯，开始慢慢喜欢上这种教学方法。
5.提高教师的综合能力和素质。作为整个课堂的设计者，教师的综合素质也会影响到案例教学法的应用效果。教师应具有威信、耐心、语言表达能力、场面控制力等能力，才能让课堂达到想要的效果。在业务上，由于工程法规制度经常修改，教师也要随时更新自己的业务知识，以设计出符合实际的案例。
四、案例教学法实施中的注意事项
1.为调动学生的积极性，课堂表现应与期末分数挂钩。
2.案例教学法比较费时，为了更好地把握学时，教师可以让学生在课后完成案例，作为平时作业上交。
3.教师要创造一个宽松和谐的互动式教学情境，鼓励学生更多地提出解决问题的方法，吸引每一个学生都能参与其中。
中职教育具有专业针对性、技术应用性、职业适用性等特点，它对学生搜索和运用知识能力的要求要比普高教育高。如《工程建设法规》这门课，教师无需要求学生死记硬背法律条文，只要学生在以后实际工作中碰到类似问题时，能熟练地搜索到相关的法规政策，能把课堂上学到的知识运用自如，那就达到了职业教育的目的。案例分析法是一种更注重学生应用知识的教学方法，符合职业教育观，是一种值得推广的教学观念和方法。
[ 参考文献 ]
[1] 王锁荣、张培新.工程建设法规.高等教育出版社.
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西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。
土地流转亟待制度的完善
据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。
去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融资与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。
在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。
李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”
然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。
如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。
创新土地流转试验新模式
“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。
近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51U49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。
采访中，李教授向记者详细解读了该试验的内容：根据国家现行法律法规对农地的三项要求（土地集体公有制性质不变；土地承包关系不变；土地用途不变）和农民对农地的三项要求（农民对土地在国家和集体层面的货币化社会保障要求；农民利用土地实现生存就业和发展就业的要求；农民利用土地作为商品实现其财产收入的要求），我们的试验提出了建立农地产权比例化市场流转机制的创新思路。这一思路遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，借鉴国有企业划分国有股、企业股和企业全员持股的经验及城镇住房公积金改革的做法，将农地产权（农地承包使用权等）在集体和农民之间按集体占51%、农民占49%的比例分配，然后再市场化流转。
当然，该比例划分不是绝对的，也可借鉴“金股”制度等灵活性处理。“我们主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制（参见图表），最终科学解决人多地少条件下农地产权市场化所产生的社会震荡问题，及农地产权自由进入和退出问题，探索一种集体土地市场化和规模化的新途径。该试验还将对农地产权比例市场流转所需的配套措施，如农民利用土地实现社会保障和就业保障、农地金融支持等方面进行系统性的综合探讨。”李录堂说。
走出土地流转的悖论瓶颈
新西部：李教授，近年来许多研究农村土地股份制、土地流转问题的学者似乎都走入了死胡同，我国土地是公有制形态，在土地所属权问题难以明确的情况下谈土地市场化流转，是否真的可行？
李录堂：现在人们一谈土地市场化，就要首先否定土地集体所有；一谈坚持土地集体公有制，土地似乎就无法市场化。实际上是可以在“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的《宪法》框架内探索出一种新形式的，然后让土地产权比例化自由买卖。也就是说，本着《宪法》为主导，既坚持了土地集体所有制的主体地位，又实现了集体土地市场化，这样，一切问题就都会迎刃而解。
新西部：这就是您最近一直在做的“51U49”式土地集体公有制试验吗？按照您设计的农地产权集体占51%，农民占49%的比例进行自由买卖，会不会致使土地变相私有化呢？
李录堂：这个问题我必须回答，否则总会有人和你一样怀疑的。这决不是变相私有化，为什么？因为从静态看，该“51U49”式土地集体公有制完全符合《宪法》，毋庸赘述。从动态交易过程看，转出或卖出土地的农民，获得了49%的土地货币收入，集体得到了51%的可用于农民将来生存保障和就业保障的货币收入，这部分收入农民会因为永远离开农村而转移接续至城镇社保基金或退休最终拿走。也许有人会据此怀疑这部分正是土地变相私有化所在，其实这是一种误解，是把土地货币化的社会保障理解成了私有化。接下来可以从转入或买进实物性土地者的角度清晰地看到，他所买入的土地产权，他只能占该实物土地产权的49%，集体仍然占该实物性土地产权的51%。也就是说该土地以集体公有为主的格局没有任何改变。因此，不管农地买卖多少次，“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制永远不会变。
新西部：您致力于土地流转研究是基于怎样一种考量？
李录堂：一部分是来自于我的本职和兴趣，另一部分是出于一种悲悯情怀吧。一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品和提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。
新西部：那么当下我们以农地家庭联产承包为基础的农村双层经营制度存在着哪些弊端呢？
李录堂：规模太小。规模小不利于现代科技使用，不利于良种化和机械化，不利于农艺技术与机械技术结合；不利于农业专业化和标准化，不利于农民增产增收，不利于农村劳动力向非农转移；这些弊端显而易见，无需太多的论证。更大的弊端在于产权不清，纠纷不断。
新西部：就您的土地集体所有制流转新形式，听起来十分诱人，目前所遭遇的实践难题有哪些？
李录堂：就农地产权不清而言，农地为集体所有，但其所有的具体内容是什么？是仅仅为实物性的土地，还是土地上的各种具体功能？不清楚。农地集体所有的主体边界在哪里？近年来讨论较多，但无定论。如果有边界，该边界是静态的，还是动态的？几乎没人研究。实行农地集体所有，据此相关法律法规从定性的角度规定集体拥有农地统一经营权，农民拥有农地承包经营使用权，如果把这两种权力都理解为财产权利，那么，它们两者之间是否有科学合理的数量比例关系？仍有待研究。
党的十八届三中全会后，不少人主张土地所有权、承包权和经营权三权分立，同理，这三者之间是否有科学合理的数量比例关系？这三种产权各自的具体内容和功能又是什么？则无人回答。所有这些不清楚、无人回答和待研究的问题，都成为现实中土地纠纷的根源，尤其是成为城镇化过程中农民土地权益被屡屡侵害的根源。我的研究就是试图回答和找到解决这些问题的途径。
新西部：如何真正有效地维护好农民的利益？
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2004年国务院出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》，其中规定：以“书面申请-审核-公示-登记-调查-核实-排队轮候-公布结果”的基本程序安排保证廉租房的配置。可是在实际的操作过程中，由于工作量大以及取证困难等原因，基层监管程序往往流于形式，进而导致廉租房申请人在申报财产时，相关房产部门难以评估其真实性和全面性，同时对廉租房的后续管理我国仍缺乏系统性的方案。从住建部公布的有关统计数据可知，从1998年到2008年8月，全国有95万户通过廉租房保障制度改善了居住条件，可是为收入水平提高而腾退的人却很少。
二、对骗租行为惩罚力度不足
我国廉租房退出机制在惩罚违规行为上有两个特征，一是轻惩罚，二是法律位阶较低。
首先，我国在廉租房退出制度上法律责任性远大于惩罚性，目前，各地对于“骗租”行为的惩罚规定主要是“罚款”、“收回廉租房资格”等，而实际中，骗租违约的收益要远远大于违约成本，对不具备廉租房保障资格的群体构成一定的负激励作用，增加了钻政策漏洞的风险。
其次，我国关于廉租房退出的规章法律层次均比较低，目前只有《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》两部部门规章。各个地方上也出台了自己的相关政策法规，但往往内容上变动频繁，缺乏稳定性，不利于实际中的操作。
在对居民个人申报不实的情况的惩罚上，《廉租住房保障办法》规定，城市低收入并有住房困难的家庭隐瞒有关情况的或提供虚假材料申请租房的，住房保障部门将给予警告，例如取消住房资格，责令退还补贴等。这些规定使得蓄意虚报骗取保障资格的人不必担心这会使他们担上任何法律责任，只要在被发现时退出即可。这种和缓的规定实际上助长了“骗租”行为的发生。
三、相关法律制度不完善
廉租房退出机制的可实施性与支撑其的法律效力有着密不可分的关系，但目前国内关于廉租房的法律制度相当不完善。首先，我国大多数的廉租房制度法规出自住建部，这就造成了现行的廉租房制度法规的法律效应仅限为规范性法律文件，效力很低。其次，我国缺乏专门的针对住房保障的法律，更缺乏对廉租房的法律。最后，各个地方立法各异，实施情况也不尽相同。我国廉租房制度建设时间不短，但却仍然未形成一套较完整的廉租房法律体系。
我国目前实施的廉租房制度在法规条款内容上也存在一些缺陷。例如，《廉租住房保障办法》未将城市中既买不起房又达不到规定的城市低收入标准的“夹心层”列入廉租房保障的范围内，这将大大消减廉租户主动腾退廉租房的意愿，进而对廉租房退出机制的运行产生不利影响，并可能随之带来巨大的社会隐患。
四、完善廉租房退出机制的相关建议
（一）设立专业的廉租房退出管理部门
廉租房制度建设在我国是一项长期性的工作，它涉及税收、财政、土地、规划等多个部门，唯有成立一个专门的机构管理廉租房的相关事务，政府才能按计划有步骤的实施好此制度。香港的经验表明，专业化的管理部门提高了效率和管理水平，切实地保证了公共房屋资源分配的公平性。
其职责如下：管理机构根据城市整体收入水平、政府财政收入变动以及住房水平等情况，对申请廉租房的居民进行资格审定，再根据收入分级进行分层支持；制定标准的监督和调查程序及内容；动态跟踪调查已被保障的廉租房家庭的收入变动情况；负责审查核实社会投诉内容等等。
内地可以参考香港的房屋委员会的模式，在住房和城乡建设部的统筹下，组建一个独立的非营利性的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设置分支，专门负责各地的廉租房建设、运营和维修事务，这样即可保证专项资金的高效运作、后期的正常运营维护和相关政策的真正落实。
为了加快该机构的成立，我国政府可以考虑整合部分国有大中型房地产公司参与该机构的组成，使他们专门负责廉租房等保障性住房的建设、管理、维护和运营。选择国企的原因在于他们不同于普通房地产商，他们在贯彻相关政策上更有力，同时与政府相关部门的统一管理也更方便。
（二）建立奖惩兼备的退出机制
1.具有激励效应的相关政策
我国目前在廉租房保障退出机制上主要采取惩罚而非激励的措施。激励机制涉及到公平与效率的关系。首先按经济实力高低将廉租房保障户划分为不同等级，以经济实力由弱到强实行租金和补贴标准梯度递减为原则，从而使较高收入的住户因为收益降低而自行退出。而对于长期依赖廉租房保障并确实无支付能力的家庭，当其经济状况改善后，政府有义务通过提供以租代购、降低首付比例、较低售价和优先购买权等方式“助推”这类家庭购买住房，最后达到加快房屋腾退和减少行政成本的目的。对于经济实力相对较强的家庭，可以采取调高住房公积金的缴交额、提供低价经济适用房和提高存款利率、放宽购房贷款贴息条件和加大贴息额度和减免购房税费等措施来“激励”租户“自动”退出。
引入激励机制到我国廉租房退出环节主要作用有三个：1.保证廉租房的房源充足，为后续的弱势群体腾出住房2.帮助被保障群体向社会上层流动，并有利于解决租户对房子的所有权问题3.减少腾退阻力，节约相关的行政成本。
为了确保廉租户在退出后可以平滑地过渡到更高的保障住房层次，激励机制的设计关键在于实现廉租房保障同其他保障措施间的有效结合。
2.具有惩罚效应的相关政策
我国目前廉租房退出环节“骗租”行为屡禁不止，最大的原因在于相关的惩罚措施还不够严厉，我国必须建立在严刑峻法护航下的惩罚机制。
首先，提升与退出相关的法律法规的层次，通过高阶位的法律来确保退出工作的开展。其次，强化处罚力度，尤其是加大对弄虚作假等严重骗保行为的罚款，甚至是刑事处罚力度。香港在相关方面的做法值得我们学习借鉴。通过舆论宣传的压力来使民众对骗保行为的严重后果拥有清醒的认识。同时建立专门的监督执法机构和队伍，查处打击各类违规行为。可能政府为前期的监管执法要付出一定的经济成本，但就长远看来，这有利于社会诚信氛围的形成。最后，我国必须建立规范的退出执行程序，严格确保相关处罚措施的落实与实施。
【参考文献】
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篇7
在存款储蓄方式下，商业银行等金融机构的负债是储蓄存款，具有中短期性质，其资产住房抵押贷款具有长期性，一般都在十年以上，因此资产和负债在期限上出现结构性倒挂，这种倒挂会导致商业银行面临流动性不足、资金周转不畅，问题严重时甚至发生挤兑风潮和支付危机。
解决问题的出路在于增加商业银行抵押贷款债权的流动性，把这种长期的资产变成流动性很强的资产。美国的住房金融市场在经历了上述结构性矛盾引发的一系列储蓄银行支付危机和破产风波后，进行了金融创新，在抵押贷款一级市场之外创造了一个资产证券化的二级市场，商业银行及时将抵押贷款债权卖断给特殊目的载体（special purpose vehicle），特殊目的载体再通过证券化，将所购买的债权转变成分割开了的和可流通转让的证券，出售给投资者。美国的这种抵押贷款资产证券化不仅解决了商业银行的资产负债期限结构上的倒挂，而且扩大了存款储蓄融资方式在住房金融市场上的份额，也促进了住房金融市场和住房产业的发展。但是，抵押贷款证券化需要很高的前期准备成本，包括证券定价、倍用增级、一级市场债权规模、证券化市场上作为投资的买方力量、会计准则、税收优惠、法律法规条款、证券市场环境、监管的制度安排、人才和技术上的准备。这些准备成本有的是短期性的，有的是长期性的。短期性的可以通过跨越式和爆炸性的发展来完成，长期性的则必须通过积累和消化才能解决。有的成本属于环境因素，有的属于制度因素，制度因素可以通过制度创新或改进来实现，但环境因素却是离不开一个培育和成长的过程。
我国的资产证券化面临基础脆弱、制度条件和环境条件缺乏的问题。有人认为我国缺乏大量、持续、长期和稳定的资金供给，即机构投资者的现状不能支撑资产证券化，一方面我国能够参与各种证券投资的机构投资者比较少，类似于国外那种典型的机构投资者之数量更少；另一方面，机构投资者能真正用于投资的资金规模也很有限。虽然我国已有8万亿元的居民储蓄存款和800多亿美元的外汇储蓄，但是由于抵押贷款证券化的复杂性和个人投资者自身各方面的局限性，我国的个人投资者更不可能成为大规模资产证券化稳定持久的主要投资者。也有人认为我国的资产证券化面临制度和环境障碍，存在信用限制、法律限制、市场环境限制、监管问题、人才和技术限制。还有人通过观察和分析美国住房抵押贷款二级市场，认为我国一级市场的交易规模不大（到2000年底，住房抵押贷款仅占gdp的4%，并且限于沿海地区的少数发达地区），不足以形成足够的债权集合来形成证券化的“资产池”（asset pool）。而且对证券定价等实务问题的研究不够充分。国有商业银行也并未出现流动性不足的资金瓶颈制约。事实上，大部分商业银行目前只对不良资产证券化感兴趣，个人住房抵押贷款相对于其他资产来说还是优良资产，不仅能给银行创造效益，还能优化资产结构，而且违约率很低（目前仅为0.3%），所以商业银行对住房抵押贷款证券化热情不高。另据统计，截至2001年底，我国个人住房抵押贷款余额总计6380亿元，分别仅占到当年gdp和银行信贷的7.9%和6.6%.在实行抵押贷款证券化的发达国家，银行抵押贷款余额与银行信贷余额的比例通常是30%到40%，可见我国住房抵押贷款的规模显然还不够。
存款储蓄和抵押贷款证券化、抵押银行债券都是达到发展我国住房消费金融市场和住房产业，发展我国债券市场三重目的的两种手段。但是，由上所述，现在在我国实行抵押贷款资产证券化不仅前期准备成本很高，所带来的收益小，而且我国证券化的时机也不成熟。所以目前主要不是在抵押贷款一级市场之外创造一个二级市场，实行资产证券化达到三重目的，而是在于除了继续壮大抵押贷款一级市场之外，要努力发挥另一种手段的作用，即发展抵押银行债券。抵押银行发行抵押银行债券筹集住房贷款资金，恰好不仅前期准备成本小，收益大，而且不存在时机问题。
二、抵押银行债券的优势分析
（一）成本分析
抵押银行筹集的资金和发放的贷款都是长期性的，资产和负债的期限结构对称，所以抵押银行不仅很好地衔接了债券市场和长期借贷市场，而且不存在存款储蓄制度的内在缺陷。同时，我国现有债券市场的发展程度基本上可以支持发行抵押银行债券，其优势在于：避免了证券化那样的高准备成本和时机成熟问题；不存在证券化那种很复杂的定价问题（如：提前还款模型和期权调整价差法）；无需一个抵押贷款一级市场来支撑；在人才和技术上没有特别要求；现有的税收政策、会计准则和监管主体完全适用；在法律法规上，只需对抵押银行和抵押银行债券做出有关的法律界定即可。由于抵押银行债券不仅适合机构投资者，同时因为对投资者的投资技术没有较高的要求，所以也完全适合广大中小投资者，因此，抵押银行债券有足够的、持久的和稳定的资金供给。
我国的债券市场自1981年财政部正式发行国债以来已经发展了二十多年，尤其是近几年来发展十分迅速。发行方式和承销程序越来越规范；实行一级自营商制度；交易品种增加较快，包括政府债券、企业债券、金融债券公司债券、可转换公司债券和可赎回债券等。市场发行主体和参与者迅速扩大，当前我国债券市场的发行主体包括政府、金融机构和企业等；市场交易主体包括居民、企事业单位、非银行金融机构和银行机构等在内。债券交易系统、登记、结算和托管等基础设施建设加快；市场交易规则日趋完善；市场规模不断扩大，现在主要有证券交易所上市交易的债券市场和银行间债券市场两大市场；债券市场化程度显著提高。与此同时，为了完善资本市场结构和进行我国金融体系第三阶段的改革，我国将大力发展债券市场，由此采取的有关举措更将为抵押银行债券的发展创造良好的条件。
（二）收益分析
1.通过完善住房消费金融市场，实现住房投资的大众化和机构化，进而促进我国房地产业进一步发展。住房业是我国国民经济发展的主导产业之一，它不仅可以带动住房消费和扩大内需，还可以通过产业关联性带动建筑材料、装饰材料和服务业的发展。同时，住房是我国居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一个重要反映指标。抵押银行通过发行抵押银行债券不仅可以将小额的闲散的资金集合起来，而且也可以吸收机构投资者的投资资金，然后再放贷给需要住房融资的人，这样实现了住房投资的大众化，扩大了住房消费容量。同时这种直接融资方式融资迅速，成本低，数额大，期限长，能很好地满足居民住房消费贷款的需要。居民的住房消费会带动和刺激住房的生产，从而促进房地产业的更大发展。根据国家统计局投资统计司的资料，我国房地产业有着广阔的发展空间。我国城镇居民人均居住面积还有待提高，2000年底我国城市缺房户有156万户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有34.6万户，640个城市尚有2200多万平方米的危房需要改造。在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房。此外，我国城市人口每年大约净增800万人左右。另据建设部的消息，新世纪前5年，我国住房建设的发展目标是：全国城镇新建住宅27亿平方米；
农村新建30亿平方米。由此可见，我国住宅消费市场潜力巨大。无论是从我国具体实际还是国际实践经验来看，一个如此巨大的市场，仅仅依靠存款储蓄制度和我国目前的公积金制度是满足不了住房消费金融市场上的融资需要的，也带动不起住房产业的壮大。我们必须要利用另外一种主要融资方式，即抵押银行债券。
2.有利于推动我国融资方式的非中介化和国民经济的证券化。西方经济学者rybczynski将直接融资和间接融资相互发展过程的关系分为下列三个阶段。第一阶段是以银行间接融资占主导地位的“银行主导”阶段，银行通过吸收存款，然后向企业和家庭发放贷款。第二阶段是金融市场直接融资占主导地位的“市场主导”阶段。该阶段以初级证券化为典型特征，企业通过在金融市场上直接发行票据、债券和股票实现融资，产生金融业上的脱媒现象（disinterm ediation），即融资的非中介化。第三阶段是“强市场主导”阶段，仍以金融市场直接融资为主，并且继续侵蚀间接融资的传统阵地。该阶段以二级证券化（即资产证券化）为主要特征。我国金融市场显然还没有发展到“强市场主导”的第三阶段，但是融资的非中介化趋势正在发展之中。抵押银行债券是属于典型的初级证券化，因此它的发展必将促进我国金融业的脱媒，也将促进我国金融市场的升级，从而提高国民经济证券化率（指证券市场总市值与国内生产总值的比率）。目前我国国民经济的证券化水平还很低，1999年证券化比率是33%，流通市值占国内生产总值的比率是8.25%.而1996年美国的证券化水平是115.6%，英国是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亚是79.5%，泰国是53.9%，印度是34.4%。
3.增加投资者的投资品种，进一步促进我国的储蓄分流。从微观上来说，抵押银行债券作为一种金融工具，因为有银行信誉、个人财产抵押、政府的担保或者其他形式的债权保证，安全系数高，信用等级一般与政府债券一样，都为aaa级。抵押品住房具有增值保值的投资作用，尤其是在通货膨胀时期。利率通常比政府债券高，因而投资收益率比较高。交易很活跃，可以随时转让。抵押银行债券还有很多不同的档级，可以满足投资者的不同投资需求，所以对投资者来说它是一种优异的投资产品。从宏观上来看，抵押债券的发行意味着居民储蓄向投资转化的渠道增多，有利于我国目前储蓄分流的进一步发展，防止储蓄的沉淀，居民的储蓄转变为生产性投资，提高了资金的使用效率，也不会造成证券市场上的泡沫。同时，储蓄分流是一种金融深化，而金融的深化提高了国民经济的金融化程度。
4.推动债券市场的发展，进而扩大和完善资本市场。目前我国债券市场地进一步发展面临以下主要问题：规模不够，目前债券余额只占gdp的24%；各种债券的发行量严重不平衡，国债和政策性金融债券占主导地位；债券品种单一；流动性差和市场需要改革与创新。抵押银行债券作为债券市场和住房消费金融市场中的一个重要品种，它的产生与发展不仅是我国金融体系第三阶段改革的重要内容，也是债券市场的改革与创新的要求和表现，而且有利于改变目前债券市场发展中的不足，推进债券市场的发展。虽然抵押贷款证券化同样也能促进债券市场的发展，也是成熟债券市场的重要组成部分，但是因为我国金融体系还没有发展到上文所述的“强市场主导”阶段，而且抵押银行债券目前具有相对于抵押贷款证券化的明显优势，所以我们不应急于把证券化债券作为第三阶段改革和债券市场发展的重点。当股市出现较大规模的下跌，使股票投资收益率或安全性降低时，股市资金就会大规模撤出。又因为债券市场的发展相对于它在资本市场中的地位和股市的发展来说处于弱势，所以流出的资金最后只能流入银行，变成银行储蓄。而由储蓄带来的银行贷款主要是向企业提供短期性流动资金，即使提供长期贷款也主要是面向大型企业，并且附带有限制性条款（包括一般性、例行性和特殊性条款）。可见股市和债市在发展上的这种不平衡导致股市的波动对直接投融资市场和资本市场的影响太大。更重要的是，问题还在于我国股市的发展虽然一直很快，但一直不规范和不健全。这种不规范很容易造成股市的大幅波动。即使今后我国股市规范健康地发展，股市的波动也是不可避免的。首先是企业业绩波动与分化比较大，企业业绩和生存的变化莫测决定了股票价格和股市指数是波动型的；其次，因为人民币不是世界货币，一旦汇率水平受到国际投资者怀疑，加之我国稳定汇率的政策操作空间有限，这种怀疑会很容易带来股市的波动。股市的波动明显会影响股市投资收益率的变化。因此，我国必须有一个与股票市场的发展比较对称的债券市场来调节储蓄资金在股市和债市之间的流动以及在资本市场和货币市场之间的流动。抵押银行债券作为债券市场上一个极为重要的品种，它的发展有助于改变我国股市与债市发展上的不平衡，并且也有利于凋节储蓄资金在金融市场上的流动。
三、抵押银行债券的制度安排
（一）抵押银行机构的设立
抵押银行是抵押银行债券的发行主体，因此设立抵押银行是抵押银行制度的重要一环。从国外的实践来看，抵押银行一般是其它金融机构的附属机构，所以我们可以在我国现有金融机构的基础上考虑抵押银行的设置。根据抵押银行的所有者之不同，本文认为以下几种模式很值得考虑。
模式一：国内的商业银行组建自己的附属机构抵押银行
虽然抵押银行不需要众多的银行网点来吸收存款作为贷款资金来源，但是，抵押银行需要借助于广泛的银行网点把住房贷款发放给分散的住房资金需求者。而商业银行不仅有广泛的网点和分支机构，而且还有众多的客户渠道。同时，抵押银行的贷款还可以与母公司商业银行的住房贷款（一般是中短期贷款）形成组合贷款，这样整个集团公司通过这种“一站式”服务更好地满足了借款人的资金需要，在住房金融市场也尽量实现了最大化收益。当然，随着网络经济的发展，抵押银行可以通过互联网受理贷款申请，一定程度上会减少对银行网点的依赖。
模式二：由几家商业银行联合出资成立抵押银行
这种模式下的抵押银行资本雄厚，信誉等级更高，从而可以降低发债的利率，实现低成本融资，有利于资产的扩大。同时，抵押银行也相当于可以利用投资各方之商业银行的客户渠道和银行网点来推销住房贷款。这种模式有点类似于前面提到的在美国有几家银行联合成立发行抵押银行债券的财务机构。
模式三：商业银行与保险公司联合出资成立
一个成熟的住房抵押贷款市场，离不开保险公司的参与。例如：美国规定贷款成数超过80%，必须由保险公司担保，不足80%的则鼓励保险公司参与；英国的保险公司保险借款人的支付能力；澳大利亚的保险公司保险因借款人违约给贷款机构带来的损失；日本规定住房借款人必须购买人寿保险；香港的按揭证券公司为贷款人提供保险。保险公司的参与可以提高贷款成数，扩大消费容量，降低抵押银行等住房贷款机构的贷款风险，最终促进住房金融业的发展。所以商业银行和保险公司共同出资设立抵押银行，可以使抵押银行享受两者在住房金融市场上的资源优势。保险公司因此而进入住房贷款市场，商业银行因此而找到一种新的筹集住房资金方式，降低了贷款风险，进一步扩大了住房贷款。
（二）抵押银行债券业务经营和操作上的制度安排
在债券品种上，除了发行固定利率等普通抵押债券外，还可以借鉴我国发行可转换债券和可赎回债券的经验，发行可转化抵押债券和可赎回抵押债券。这两种债券是抵押银行债券中很重要的品种。可转化抵押债券是指抵押债券持有者可以在债券到期时要求发行人还本付息，也可以要求购买住房，投资抵押债券的本息转换为住房预付款，根据债券本息和预付款的差额，抵押银行对债券持有人多退少补。这意味着债券到期时投资转换为住房投资或者是住房消费。可赎回债券是指在抵押债券上附加提前赎回条款。抵押银行有权在发行一段时间后按约定价格赎回部分或全部债券。这样当市场利率降低时，抵押银行会行使赎回权，偿还以前发行的高利率债券，再按当前的低利率发行新债券借人资金。可赎回债券大大降低了抵押银行负债的利率风险和期限风险，也降低了其住房抵押贷款的利率风险和期限风险。此外，抵押银行通常只能就房产价值的60%进行债券融资。所以，在有保险公司参与住房贷款市场和抵押银行的资本充足率较高时，抵押银行可以发行信用债券。当住房贷款需求大于资金供给时，在一定条件下抵押银行可以通过货币市场获得短期融资。在发行方式上，可以借鉴美国联邦住房贷款银行统一债券的做法，短期筹资循环不断，新老交替，这样短期融资也就变成了长期融资，负债和资产期限结构还是对称的，不会出现资产负债的结构性倒挂。
因为住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房产业又是我国的主导产业主一，所以在抵押银行的制度安排上，政府还应该对抵押银行债券的筹资收入实行税收优惠，或者政府在债券发行上提供担保，也可以由政府引导建立抵押银行债券担保基金，从而增加债券的信用等级，降低抵押银行的筹资成本，政府相当于只以或是负债的形式或是少量财政资金就实现了自己在住房产业上的相关利益。
（三）法律法规的安排
抵押银行是通过发行抵押债券筹集资金和发放住房贷款的银行机构，是一个自主经营，自负盈亏的企业法人，因此有必要制定一部专门的（抵押银行法），对抵押银行的设立、变更和撤销，经营和管理，专业化原则，抵押银行债券等诸多方面做出严格的法律界定，并且把上述有关的制度安排上升为法律的意志。同时，因为抵押银行发放住房贷款，所以也必须遵循人民银行颁布的（贷款通则）。严格限制经营范围和实行专业化经营是抵押银行制度成功的重要保证，也是德国抵押银行制度成功的重要经验之一。
（四）加快利率市场化的改革，扩大利率市场化的覆盖范围
抵押银行债券是利率产品，对利率的过多限制使得不同债券的投资价值和风险难以得到有效实现。此外，人民银行货币政策司司长戴根有认为，随着外资金融机构进入我国，带来的新型经营方式和金融产品将使中央银行在与其博弈中处于不利地位，这种不利地位将促进利率市场化。除了利率市场化外，也还需建设一个全国债券市场而形成真正反映以市场供求状况为基础的市场化利率。社科院的李扬博士认为，我国债券市场已基本上实现了利率市场化，如国债和政策性金融债券的发行，未来要做的就是扩大市场化的覆盖范围，井且鼓励银行发行和购买债券，这意味着我们需要在发行抵押银行债券时借鉴和参照国债的发行方式。
「参考文献
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篇8
住房公积金制度在我国发展多年,在实践中其存在的风险问题日渐显现。
(一)监管机制风险
我国现行的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”,形式上似乎完美,但是实际运作中,房委会是一个虚设机构,加之成员多为政府官员,储户代表比重低,所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一套班子、两块招牌,并非独立的能承担民事责任的法人代表,在中国法律观念较淡漠的环境下,可能在地方或部门利益的驱使下,挤占、截留、挪用职工的公积金存款。
(二)住房公积金的运作模式存在风险
1、委托运作模式存在的风险。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》,住房公积金中心不能从事金融业务,而只能委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。由于委托方公积金管理中心与受托方银行是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽订立了委托合同,仍难以消除在运作过程中产生的利益冲突。
从银行方面来看,这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了公积金的贷款风险;二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收着力不够。
从公积金管理中心来看,公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与公积金管理的中心信息不对称,在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,公积金管理中心对银行进行制约和追究力度也不够。公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付,中心本身并无任何法人资本金,运作的资金都是职工的住房公积金贷款,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险也就只是空话。
2、贷款运作模式存在的风险。这是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。
(1)贷款对象受到限制。住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,但中低收入者收入不稳定,偿债能力不强,严重影响了贷款的安全性。事实上因中低收入阶层没有贷款偿还能力,很少申请贷款。目前公积金贷款者绝大部分是中高收入阶层,贷款者享受的贷款低利率是低利率存款者的一种贡献,造成了事实上的贫帮富。若仅从公积金资金运用的安全性角度看,此现象并不构成风险,但与政策性金融的服务宗旨有差异。
(2)公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄低进低出,封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策,且贷款的期限长,最长可达30年。在贷款期限内,社会经济和金融市场必然会发生变化,比如,发生通货膨胀时,住房公积金将蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。
(3)区域管理产生的矛盾。在住房公积地方化管理原则下,一方面地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性;另一方面,现在大多数公积金贷款实现区域性贷款,即在本区域内缴纳了住房公积金的职工,只有在该区域内买房才能申请贷款,这就阻碍了一个区域的公积金流动,不利于风险分散。
(三)政策和法律风险
我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但相关操作细则还不完善。
1、对受托银行如何协助委托人收贷, 应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束。
2、由于社会住房保障机制还没有建立, 市场上少有廉租房可供租用, 而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住, 维护合同信用, 当借款人无力还贷, 抵押物被处置时, 会产生一些负面影响, 引发社会稳定问题。在这种情况下, 还款的法律约束被软化, 抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解, 这就需要有一套行之有效的具体配套办法与之衔接。
二、贷款主体操作不当
操作风险对贷款业务的影响日益突出,所谓操作风险是指在贷款操作过程中一系列可能的损失,是与业务操作之间关联的风险。操作失败风险一般来源于经办人员、业务流程或管理技术的失败或违规,贯穿于整个贷款发放及回收过程。在没有形成规范化管理的标准体系之前,这种操作风险的发生甚至频繁出现,将直接影响贷款业务的整体发展。
(一)针对政策规定的操作不当
针对政策规定的操作不当表现在公积金管理的相关工作人员职业素质不高和法律法规意识不到位造成的。一是行政领导批条打招呼贷款,或由领导担保不抵押造成风险;二是工作人员操作不当造成风险,如经办贷款的人员在审查贷款的过程中由于审查不过硬,某个环节出现失误,或者由于产权登记部门的工作人员在产权登记过程中出现失误等情况,都会给贷款带来一定的风险。
(二)对物业审查不清带来的操作性风险
1、期房贷款风险。以所购期房作抵押,由开发商提供阶段性担保,是目前各地发放住房贷款,防范房贷风险的有效形式之一。在公积金贷款的过程中,从期房贷款发放开始到住房公积金管理中心取得抵押的《房屋他项权证》、确立抵押权益之前,还存在不小的潜在风险。
当前,由于国家宏观调控政策的影响,在一些地区房地产投资开始回落,同时,由于房价的快速上涨,使得群众的住房购买力受到了较大的影响。
前几年,由于房市处于供需两旺的态势,发生上述楼盘抵押处分的概率极小,目前则不然,供需态势发生较大变化,不确定因素很多,抵押未登记住房公积金贷款潜在风险增大。
2、国家保持对房地产市场重点调控的态势下,一些规模与实力较小的房地产开发公司,在预售情况不好、资金链一旦断裂会形成“半拉子”工程,在建的楼盘无法竣工,预售楼盘无法交付使用,已按揭预售的期房将因不能进行产权登记而使抵押物“悬空”。这是银行和管理中心都不愿看到的结果。
3、房地产市场进入盘整期,如果市场销售不畅,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地产开发项目,将面临贷款到期无法偿还的困境,个人住房公积金贷款不能及时偿还,银行一旦采取措施通过处分抵押土地或在建工程来清偿逾期的项目贷款,那么管理中心对上述抵押项目楼盘所发放的个人住房公积金贷款,由于事前不能办理抵押预登记备案而处于非常被动的地位。
4、期房从预售到竣工交付时间短则半年长则一年以上,只要管理中心未执管按揭贷款住房的《房屋他项权证》,那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期,管理中心就面临无法处分“抵押物”的风险。由此可见,对期房发放按揭贷款的风险远高于现房放贷的风险。
(三)产权产籍审查不清的风险
产权产籍审查不清会出现的风险有:
虚假抵押,贷款人伪造根本不存在的或不是自己的房屋的产权证,骗取贷款。
多头抵押,也称重复抵押,指用同一房产证进行多次抵押。
遗漏共有人抵押,借款人把与别人共有的房屋单独抵押,导致中心与其他产权拥有人发生纠纷而不能处置抵押物。
旧契抵押,房屋产权超过一定期限需要重新登记,过期的房契或产权证没有法律效力。
三、借款主体违约
借贷主体故意引起的风险主要是信用风险。信用风险主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险是否发生取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系。现行的个人住房消费信贷是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的, 信贷部门对个人资信情况了解较少,个人守信意识不强,较难规避个人信用风险。在这种情形下,发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。
1、个人信用信息不全。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长,个人信用制度尚未建立。在个人信用信息残缺不全的条件下,贷款人对贷款人的资信调查评估只能依赖职工所在单位,而单位为其职工出具的资信证明有较大的随意性,有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入,使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的,个人收入常有起伏,并不能完全反映一个人的信用状况,以此作为信用依据,隐含的风险极大。
2、借贷主体违约。被迫违约,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成无法继续按期清偿中心贷款本息造成的违约,它来源于对借款职工未来收入的不确定性和对未来事物发展的不可预见性。造成被迫违约的情况主要有:借款人可能因为疾病、事故等不可抗力因素导致部分或全部丧失劳动能力或失踪、死亡等;借款人要能因从事的行业整体经济效益衰退或就职的单位盈利能力下降、机构改革、人员分流、企业破产等社会因素导致收入下降或无稳定的收入来源,从而无力按期足额偿还贷款。
3、借贷主体理性违约。指当抵押房产价格下跌,其价值波动给借款人造成的价值损失大于职工在该房产上已有的权益积累,意味着借款人放弃还款反而会带来更大利益,出于经济理性,借款人主动违约。在市场经济持续快速发展的同时,社会中的个体会越来越显现其作为“经济人”的性质,在发达市场经济国家已有研究的理性违约现象也会出现。在房价一路走高的情况下,不存在理性违约的问题,但房地产市场供求关系一旦反转,房价不断下跌时,则难保此种情况不会发生。
参考文献:
1、张东,陈柏东.房地产经济学[M].华中科技大学出版社,1998.
2、周战强.行为金融――理论与应用[M].清华大学出版社,2005.
篇9
一、引言
当今世界服务贸易迅速发展，全球经济竞争的重点正从货物贸易向服务贸易转移。服务贸易已日益成为衡量一国国际竞争力强弱的一项重要指标。改革开放以来，中国服务贸易虽然取得迅速发展.但其总体发展水平仍然相对滞后，加快服务贸易发展已经成为中国对外贸易发展的主要任务。
二、中国服务贸易发展现状
自改革开放以来，中国经济飞速增长，对外贸易逐年增加，中国服务贸易发展迅速。据统计2007年中国服务贸易进出口总额为2560亿美元比2006年增长33.5%较1982年的43.4亿美元增长了近59倍。中服务贸易年均增长率超过17%远高于同期发展中国家和全球服务贸易的平均增长速度。同时，中国服务贸易出口占全球的比重不断上升。2007年中国服务贸易出口1270亿美元比上年增长38.9%占世界服务贸易出口总额的比重为3.9%比上年提高0.6个百分点，出口排名由上年的第八上升到第七位。但是，中国服务贸易的产业基础还比较薄弱。2006和2007年中国服务业的产值占GDP的比重只有40%左右，而据世界银行统计发达国家服务业产值占GDP的比重一般都在70%以上.美国近80%.发展中国家平均达到50%左右。由于服务业发展滞后导致中国服务贸易在对外贸易整体中的地位偏低。长期以来，中国服务贸易出口占贸易出口总额的比重不到世界平均水平的一半。
1995年以后中国服务贸易出口额都小于进口额呈现逆差状态，说明中国服务贸易整体竞争力在全球趋于劣势。不过2007年中国服务贸易总体逆差20亿美元比2006年下降了69.1亿美元延续了2005年、2006年逆差下降的趋势，而且下降幅度很大逆差减少主要源于旅游、和信息服务、其它商业服务等项目顺差的增加，这也体现了中国服务贸易随着出口增长幅度超过进口增长幅度逐步趋于改善比较劣势也并非一直衰退下去。
一个国家（地区）服务贸易整体国际竞争力强弱直接表现为其服务贸易出口。一国服务贸易出口在世界市场上的占有份额即国际市场占有率。2007年世界10个主要国家（地区）服务贸易出口额排序及占有份额，中国服务贸易出口额排名虽上升到世界第七位，但出口额为1270亿美元，国际市场占有率仅为3.9。2007年世界服务贸易出口前十位的国家除中国外均是发达国家美国仍居于霸主地位。中国与这些发达国家相比存在很大差距，仅为美国的27.97、英国的48.29、德国的64.47。这说明我国服务贸易整体国际竞争力还很弱.
（一） 服务贸易竞争力指数
服务贸易竞争力指数，即TC指数是对一国 （地区）服务贸易国际竞争力分析时较常使用的测度指标之一。它表示一国进出口贸易的差额占其进出口贸易总额的比重。即TC指数常用于测定一国服务贸易总体及各行业的国际竞争力。该指数作为一个与贸易总额的相对值，它剔除了经济膨胀、通货膨胀等宏观总量方面波动的影响.
（二） 比较优势指数分析
显示性比较优势指数，即RCA指数可以反映一个国家（地区）某一产业贸易的比较优势。它通过该产业在该国出口中所占的份额与世界贸易中该产业占世界贸易总额的份额之比来表 示剔除了国家总量波动和世界总量波动的影响，可以较好地反映一个国家某一产业的出口与世界平均出口水平比较来看的相对优势。如果一国RCA指数大于2.5则表明该国该产业具有极强的国际竞争力.RCA介于2. 5 ～1. 25之间，表明该国该产业具有较强的国际竞争力，RCA介于1.25～0.8之间，则认为该国该产业具有中度的国际竞争力，RCA小于0.8则说明中国服务贸易缺乏比较优势.
从总体上来说，中国服务贸易不具有竞争优势。此外 CA指数是从出口的比较优势中减去该产业进口的比较优势 ，得到该产业真正的比较优势.所以中国服务贸易的比较优势受服务业进口的影响比较小，主要受服务贸易出口情况的影响。
净出口显示性比较优势指数，即NRCA指数是用一国某一产业出口在总出口中的比例与该国该产业进口在总进口中的比例之差来表示该产业的贸易竞争优势。NRCA指数值大于0表示存在竞争优势.指数值小于0表示存在竞争劣势.指数值等于0表示贸易自我平衡。NRCA指数剔除了产业内贸易或分工的影响，反映了进口和出口两个方面的影响，更能真实反映进出口情况。该指数值越高，国际竞争力越强，该指数值越低，国际竞争力越弱。如果考虑贸易壁垒的影响，这种比较优势与真实的比较优势可能出现一定的差距。
（三）服务贸易的规范化
服务业是服务贸易的基础产业，服务业发展的落后严重制约了了中国服务贸易的发展。所以要想改变这一状况，必须大力发展服务业，增强我国服务业的整体实力，全面提高我国服务业的竞争能力。政府要重视和支持我国服务贸易的发展。
中国服务贸易在传统的劳动、资源密集型行业中具有比较优势，有较强的国际竞争力。如旅游业，今后应在保持传统优势的基础上，继续深化传统服务项目的发展，同时重点培育现代服务业大力发展同人民生活息息相关的金融、信息、教育、文化以及社区服务等资本、知识密集型服务业，以国际需求为导向，促进贸易发展。
为保证服务贸易健康发展，使中国的服务贸易尽快融人世界这个大环境，我们应加强对GATT、GATS及WTO等有关条款原则的研究，尽快建立健全符合我国整体经济发展目标的服务业和服务贸易法律体系，以增强服务业发展的法律支撑和规范力度，增加我国服务贸易的透明度，使服务贸易真正实现制度化和规范化。因此，要做到以下几点：①制定一部我国服务贸易基本法。②加快各服务部门的立法进度建立系统的服务贸易法律体系。③增加服务贸易政策法规的透明度。④按照国际标准完善我国服务贸易立法，使我国的服务贸易立法能够与国际接轨。
目前，世界上大部分发达国家对服务贸易实施间接管理模式，政府部门侧重于宏观政策的制定，为企业创造良好的软环境，一般不直接面向企业实施贸易服务。而我国现行的对外贸易管理体制是直接型管理模式，主要的管理工作都是由各级商务主管部门或其直属的事业机构来实施，容易产生官僚作风、不经济甚至腐败。因此我国可尝试采用间接型模式，首先应迅速建立一个权威性的服务贸易宏观管理和对外开放协调机构，从战略角度制定出中、近期的服务贸易对外开放的战略和策略。其次明确各级政府商务机构、相关服务产业发展部门、各种半官方机构和民间社会机构的职能，形成一个分工明确、层次分明的服务贸易管理体系。再次，建立健全服务贸易行业协会组织，充分发挥行业协会对服务市场的协调作用。
伴随着世界产业结构的不断升级优化，服务业迅速崛起，服务贸易持续增长，对全球经济的发展产生了巨大的影响与推动，各国之间的竞争在服务市场激烈地展开，服务贸易已经成为商品贸易、FDI之外的一种重要的国际经济活动方式。因而在世界和各国经济中的重要性日渐凸现，被当作考察综合国力的重要指标。
三、提高服务贸易国际竞争力的对策
只有进一步增强我国传统服务贸易国际竞争力，提高我国现代服务贸易国际竞争力，优化我国服务贸易结构，才能促进我国服务贸易国际竞争力的提升。
（一） 增加人力资本投资，培养高级人才，构筑服务贸易竞争优势
波特在把生产要素分为初级要素和高级要素时指出：初级生产要素的重要性已越来越低，政府、企业、行业协会和个人应共同对高级生产要素进行持续性投资，刺激其发展，一国政府要对生产要素进行动态地开发和升级以获得可持续的竞争优势。随着世界经济、产业结构的全面升级，国际竞争的比较优势由物质属性的资源和成本优势，转变为以教育、知识表现的人力资本优势。因此加强人力资本积累，成为提升竞争力的重要因素。
目前，我国人力资本投资和积累方面，主要有以下两大问题，即人力资本投资不足和人力资本投资收益较低，造成高级人才的缺少。这就阻碍了对我国目前发挥人力资本的促进服务贸易提高竞争力作用，特别是在优化国际服务贸易结构上面。人力资本对美国服务贸易出口具有显著的促进作用，对中国人力资本对服务贸易出口的促进作用则不是那么明显。而相对于服务贸易结构上来讲，中国人力资本对传统服务贸易中的交通仓储运输虽然有促进作用，但是其促进作用也不如美国明显；中国人力资本对现代服务贸易中的金融服务贸易的促进作用则更小，而美国人力资本对现代服务贸易中的金融服务贸易的促进作用更明显。这就显著的说明了，中国人力资本还没有发挥到促进服务贸易竞争力提高的作用。人力投资主体多元化过程中，应坚持以政府投入为基础，个人和企业投入为主体，各有重点、互相配合。良性互动的原则。政府投入可以为个人和企业投入创造基础条件，并有效降低社会投资资本。另外，政府还要加强制度共给，深化教育体制改革，加大对基础教育的投资，加强保护知识产权力度，从各方面保护和尊重人力资本。
技术进步作为提供服务贸易竞争力的主要因素，其影响服务贸易主要表现在以下两个方面：一方面，技术进步直接带来新兴服务业的诞生和成长，促进现代服务贸易的发展；同时技术进步也深刻改变了传统产业的技术面貌，交通运输工具由马车变为汽车、火车和飞机，就使得运输服务贸易的结构发生巨变。因此提高服务贸易竞争力，特别是现代服务贸易竞争一力，就必须增加R&D投入，促进技g进步与创新。重视体制创新，构建符合社会主义市场经济体制的国家创新体系。科技创新体制涉及经济与科技的关系，政府、研究机构、大学和企业间的关系，研究开发的激励机制和约束机制，以及社会支撑服务体系等。在市场经济体制下，科技创新活动要更多地发挥市场机制的作用，政府要在一定范围内和一定规则下发挥作用，如自然科学基金把竞争机制引入基础研究领域己被证明有效；风险投资把市场机制引入技术创新领域亦被证明有效。通过对企业的研发费用进行抵税、免税，提供优惠贷款给企业用以研发支出，或者直接给予研发费用的支持，估计企业进行研发。在政府鼓励企业进行研发的同时，必须通过科研机构保证基础性研发的进行，以巩固国家科学技术的根基。此外，进一步完善诸如技术合同法、专利法、商标法、著作权法、技术推广法、科学技术进步法等一系列从科学研究到技术推广等各项法律制度，完善保护知识产权的法律体系，为我国科技进步营造一个良好的法律环境。
（二） 提高国内服务业发展水平，为服务贸易发展提供坚实的基础
服务业和服务贸易存在着千丝万缕的内在关系，服务业的发展水平直接决定了服务贸易的发展方向和发展状况，而服务贸易对国内服务业的发展也能起到促进作用。因此要提高服务贸易竞争力水平，就必须大力发展国内服务业，优化服务业结构，增强我国服务业的整体实力，全面提高我国服务业的竞争力，为扩大服务贸易出口创造有利条件。对于发展服务业来讲，要分两个不同的发展方向：首先，对于传统服务业可以继续发扬其在量上面的优势，加强技术运用，以传统服务业的发展带动传统服务贸易竞争力的提升；其次，对于现代服务业来讲更多的是优化其内部结构，在优化结构的基础上发扬现代服务业提升服务贸易竞争力。具体而言，中国服务业发展应重点突出，循序渐进：首先，优先发展那些知识密集型现代服务业，主要包括信息服务业、金融保险业、综合技术服务业等。因为知识密集型的现代服务业，正成为企业提高劳动生产率和服务贸易竞争力的关键投入，更是企业构成产品差异和决定产品增值的基本要素，因此，一个国家社会生产力的长远发展，一个产业/企业的国际竞争力的普遍增强，现代服务产业己经构成某种特定的具有战略意义的决定性因素。其次，国家要继续制定和完善产业政策，使产业政策适度向服务业倾斜，并明确服务业发展的重点；要“积极发展第三产业”，特别要“积极发展、信息、咨询、技术、法律、会计服务等新兴产业”，“规范和发展金融、保险业”，“健全资产评估、业务、行业协调等中介服务”；必须强调其关键是抓好信息产业，因为这是新型服务业赖以生存和发展的物质技术基础，也是从根本上改造我国传统服务业的物质技术基础。最后，抓住有利时机，及时建立新兴产业，如展览、房产、咨询、教育、网络服务等行业，以缩短乃至消除与发达国家间在行业发展上的时间差；提高传统服务业如旅游、劳务、餐饮、运输等的科技含量，调整和优化产业结构。
（三） 加强服务贸易的立法工作，完善服务贸易管理体系
应客观地根据我国国情、现行的法律法规和服务贸易法律原则，构建我国服务贸易法律框架。中国作为GATS的成员国，应当以GATS为原则制度，国内有关服务方面的条文应该与国际法规相接轨，减少我国现行服务贸易法律与服务贸易总协定规范的冲突。以规范和约束国内市场的国际竞争。政府应及时对外公开立法法规、法律政策，并增加法规的可操作性，确切地落实到具体工作上。针对我国服务贸易管理仍存在的问题，应明确或建立国家统一的服务贸易综合的管理机构，确立其管理的范畴，平衡各服务业主管部门的利益；明确服务贸易各行业主管部门应负职责，按照国际国内服务业行业的法规条文进行管理，统计和掌握本行业的情况。
（四） 内外并重，渐进有序地对外开放
开放国内服务业市场，推进垄断行业管理体制改革，打破国家垄断。通过竞争鼓励创新，不断提升服务企业的效率和国家竞争力。重视国内需求，积极引进外国的先进技术及管理、资金，积极引导外资投向服务领域。创造条件鼓励国内服务型企业到境外投资，开办市场，建立营销网络，提高国际服务业的市场份额。“引进来”和“走出去”相互结合，服务企业的国际化经营将会得到一个新的发展。但就服务业部门之间而言，不可能没有一点保护的开放，要采取适度的隐性保护措施，循序渐进。服务离不开国家的管理，实现贸易自由化，服务贸易并不能完全脱离国家的管制，在公平竞争环境的前提下，中国实行贸易自由化应保持适度的原t，保护本国企业和国民的利益，有选择，分步骤地开放我国服务市场。
（五）以服务外包作为扩大服务出口的突破点
中国巨大的制造业市场、优质低廉的劳动力尤其是日益普及的通信设施以及入世之后在服务领域不断加大的开放力度，使其成为承接跨国公司服务外包的重要目标国之一。2006年，我国对外承包工程完成营业额为299.93亿美元，比05年增长了37.8%。 在新一轮产业转移和跨国公司全球生产要素重组中，我国可以通过承包软件开发等远程服务、招商引资、对外投资以及外派劳务等途径，获得外包服务，进一步发挥我国劳动力资源丰富、知识结构多元化的优势，提高服务业在国民经济中的比重，增加就业机会，促进我国更有效地融入世界经济贸易体系，努力形成新的竞争优势。
参考文献：
