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对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
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一、房地产企业存在的财务风险
目前房地产企业由于缺乏健全的内控制度或没有认真执行内控制度而出现房地产项目建设办负责人只重视工程进度而忽视工程建设资金安全的现象，为了加快工程进度，项目建设办负责人常常会冒风险向承包商大量借款，几乎完全无视制度的存在。房地产企业会在向承包商大量借款的情况下产生极大的财务风险，比如，如果承包商不讲诚信、具有较差的履约能力，那么其从建设单位得到工程借款之后可能会将这些款项用于支付非本项目的各种费用等，从而对房地产企业的资金管理带来严重的不良影响。自筹资金、国债资金等是房地产企业的主要资金来源，其中向银行借款筹集是大部分的款源，而统借统还的管理方式是一些地方管理银行借款资金的主要方式，它使各工程建设资金及时用到各工程项目得到切实的保证，但是由于一些项目建设办的财务人员没有成本核算意识，在申请资金的过程中经常一次性大量或频繁申请，无视本项目对资金的实际需求，资金到位后，又没有进行及时的计量结算，因此在建设项目的银行账户上沉积了大量的工程建设资金，大量的资金在较长的沉积时间的影响下被闲置，这一方面使筹资部门筹集工程建设资金的压力增加，另一方面也使贷款利息支出无法被项目取得的存款利息收入所抵销，从而造成房地产企业资金无法很好地发挥其使用效益的后果。
二、房地产企业财务风险的防范对策
（一）明确财务风险理念， 加强对风险隐患的防范
首先，房地产企业财务管理者要提高财务的风险意识，财务风险的客观性及重要性，要求财务管理者要不断地更新理念，透过现象分清财务风险的本质所在，了解其存在规律， 以最佳的管理方法来规避财务风险， 将其风险隐患消除在萌芽阶段。其次，加大风险管理文化培养的力度，明确风险管理理念，将这种理念渗透到企业文化的建设当中，不断增强职工的风险意识， 进而转化为员工共同的认知及自觉的行动， 推动房地产企业建立系统化、规范化、及高效化的风险管理体制。再次，企业管理者不能盲目地追求经济利益而不考虑风险， 更不能害怕风险， 必须牢牢掌握规避风险的方法，加强承受风险的能力，正确处理财务风险问题。最后，财务管理者在工作过程中要不断地增强风险意识， 通过制定正确的会计政策并不断完善会计策略来处理企业财务在现阶段及将来可能遇到的风险，将风险防范意识贯彻在财务管理工作的细节中。
（二）建立健全风险管理体系
首先，房地产企业财务管理人员对银行系统化的兼顾管理，强化监督，提升审计水平。企业应该建立健全风险管理体系，重视风险管理在房地产业务中的管理作用，加强企业的内部控制，完善风险机构，在企业的内部管理中，提高管理人员的水平。此外，要根据实际来参考外部风险管理专家的建议和意见。企业要设立自己单独的审计机构，不断提高和完善自身的审计能力，提高审计的准确度。相关部门要充分利用审计结果，提高企业的风险管理水平。
（三）加强监督管理，建立有效的绩效评价体系
从房地产建设项目立项开始，包括可行性调查，工程概算，工程建设以及竣工等环节都要有相应的评估体系，还要考核项目工程的数量完成率和资金完成率等。确保项目决策的前瞻性和可行性，对于房地产建设项目，财务管理要做好相关的市场调研，确保资金准备充足，项目概算合理，对项目进行财务方面的可行性分析，并且提供足够的理论依据；认真审核投资方案，从源头防止项目的亏损。确保房地产投资项目资金的落实，项目的建设资金主要来源于项目资本金和借入资金，要审核自有资本金的到位情况；审核银行是否出具贷款意向书；审核招商引资的资金是否到位，是否符合工程建设计划；还要审核是否和年度预算、投资计划相符合。在确保资金到位后，要注意审核相关的出资合同是否和工程计划匹配，做好工程计划和预案。只有在确定了资金和计划的落实后，才能进行开工建设。
三、结束语
房地产企业财务风险是客观存在的，财务风险发生的时间和概率都是不确定的，如果不及时采取措施对风险进行处理，就会导致企业承受更大的损失。因此，房地产企业只有采取有效的控制措施防范财务风险发生，不断提高企业财务风险控制管理水平，这样才能提高房地产企业经济效益和社会效益，保证房地产企业健康良好发展。
参考文献：
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一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
[1]陈志高．最新房地产工程项目财务管理及风险分析与内部会计控制规范实物全书［M］．中国工程建筑出版社，2007．
[2]张艳平，张康．浅谈我国房地产企业的财务风险控制［J］.中国商界（下半月），2009，（03）．
[3]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2008，32(3)：34～35.
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一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析
鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。
二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施
房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。
总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。
参 考 文 献
[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）
[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）
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随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。
一、我国房地产企业财务风险现状
1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险
偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。
2.利率和通货膨胀风险
金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。
3.现金流不稳定带来的财务风险
现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。
4.投资回收风险
投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。
5.政府宏观调控带来的风险
国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。
6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险
由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。
二、房地产企业财务风险分析
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
（一）融资风险分析
融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
（二）投资风险分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。
在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
（三）投资回收风险分析
房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。
（四）收益分配风险分析
收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。
（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析
近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。
1.金融宏观调控政策
近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。
2.土地宏观调控政策
土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。
3.税收宏观调控政策
房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。
（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析
1.财务管理意识薄弱
我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。
2.对预算管理职能重视不足
很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。
3.内部财务监控机制不健全
内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。
4.资金管理低效
大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。
5.成本费用控制不严
很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。
三、完善房地产企业财务风险防范的措施
（一）加强财务管理观念和作用
1.强化财务管理地位
首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。
2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力
首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。
（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险
1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。
2.避免购置的土地闲置。
3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。
4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。
（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证
针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。
（四）构建多元化的筹资渠道
房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。
（五）加强全面成本管理
以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。
房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。
（六）建立财务内部控制制度
在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。
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狭义的财务风险仅指筹资风险，是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。而广义上的财务风险则作为企业经营风险的一种，特指企业在生产经营中的资金运动（包括筹资，融资、投资和资金使用等）中，由于内外部环境及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预期收益发生偏离，从而蒙受损失的各种风险。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义的财务风险体现了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。（1）筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。（2）投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。 由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。（3）资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后， 由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、房地产企业财务风险的防范
（1）合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。（2）实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。（3）实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费；企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。（4）提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
参考文献
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引言
本文主要阐述房地产企业财务风险的相关问题，并且进行简要的分析，提出了几点合理化建议，充分的结合房地产企业在近几年的真实发展情况和行业的发展形势，详细的介绍了房地产企业财务风险的概念和特点及风险的主要产生原因，再有就是房地产企业风险的有关分析。通过对企业财务风险的研究，可以说明房地产在未来经济市场中仍占有重要的位置，需要国家对房地产企业进行关注，同时利用有效的风险防范措施，减少企业的经济损失，较可能的规避潜在的财务风险。
一、房地产企业财务风险的相关研究
（一）企业财务风险的概念
所谓的财务风险就是一种与企业内部经济相关联的微观经济风险。在企业财务风险中，主体就是在经济市场中的利益相关者。从狭义方面来说，企业财务风险就是筹资风险或者说出融资风险，由于企业管理者没有进行准确的市场决策，导致企业面临大量的经济损失，使得企业内部的利益相关者身处风险之中。或者就是由于企业在发展的过程中，以高速运作的态势，造成负债过多，无法偿还而引发财务风险。从广义的方面讲，企业财务风险就是指在企业的经济活动中，由于外界和内部环境的变化，使得企业财务出现问题，进而企业损失经济利益。
（二）房地产企业财务风险的特点
我国的房地产企业在开发投资方式基本都是进行商业银行信贷。近几年有很多的房地产企业利用商业银行进行利益获取，这也就导致融资渠道过于集中，使得房地产企业对信贷政策的变化要十分的关注，如果国家的信贷政策发生变化，就有可能导致房地产企业内部财务发生问题，所以商业银行的信贷政策对房地产企业财务的影响十分巨大。房地产企业所需的资金较多，如果通过商业银行信贷方式是很难进行融资的，所以房地产企业的融资对象仅限于商业银行，使得房地产企业面临的财务风险较高。再有就是由于房地产企业大量的进行资金借贷，导致企业的负债率较高，财务杠杆过度的使用，如果处理不当，就会引起公司面临巨大的还款压力。房地产企业在运营时，通常开发投资会达到几千万，甚至是几十亿，所以房地产企业的资金流动频繁，并且在实际的开发过程中，现金流量分布不均匀。
（三）房地产企业财务风险的产生原因
对房地产企业财务风险的研究可以分为两个方面，内部因素和外部因素。由于外部因素而引起的财务风险主要就是宏观经济环境，随着我国经济市场的不断扩大，市场经济在逐年的增长，所以经济就是一种在不停的扩张和缩紧的过程，对于房地产企业来说，受到我国宏观经济环境影响的程度较大。我国的宏观经济环境良好时，房地产市场就会相对繁荣，如果宏观经济环境在不断的变化，波动的频率和浮动较大，就会直接影响房地产企业的经济市场，导致房地产企业面临财务风险。我国的法律法规及通货膨胀都对房地产企业有较大的影响，例如2008年美国次贷危机就是由于通货膨胀导致全球的经济市场崩溃。其内部因素主要就是指企业自身的经营方式，房地产企业的开发经营工作是一个长期缓慢的过程，涉及到的部门较多，同时还要对市场进行调研，保证市场环境良好，市场决策的好坏等这些因素都能引起房地产企业的财务风险。
二、房地产企业财务风险的有关分析
（一）房地产企业的融资风险
我国的资本市场在刚刚起步的阶段，所以有很多的制度没有很好的完善，还需要很长的时间进行建设。随着我国经济的快速发展，在市场结构上就存在一定的问题，还没有进行及时的解决，首先从宏观方面来看，我国的房地产企业主要为负债融资的方式进行对房地产业的开发，这就会导致企业整体上的融资格局较小。从国外的房地产市场上看，国外房地产企业得到了长时间的发展，已经在发展体系上有很多的先进之处，相比较我国的房地产市场是较为成熟的。同时对于房地产企业而言，我国目前的房地产业没有进行层次上的划分，企业之间的竞争压力较大，很多的信誉机构，担保机构等都十分缺失。再有就是对于商业银行来说，提供大量的资金就是为了能够得到相应的收益，可是我国的房地产市场环境极不稳定，使得企业会承受很高的风险。
（二）房地产企业的投资风险
有相关的数据表明，我国的房地产业在近几年的时间内，得到了快速的发展，很多的企业都愿意融入到房地产企业中，以获取高额的利益，但也由于过多的开发商进入这个行业，导致房地产企业开发投资的规模越来越大，销售的价格也是逐年升高，在房屋的建设方面对别墅等商业用房投资加大，经济适用房的投资逐年减少。而且房地产企业的过度开发，也导致我国的空房率较高。一般而言，空房率高，就会导致房价较低，两者是成反比，但在我国的房地产业中恰恰相反。再有就是我国的房地产企业的投资行为及其不合理，不能迎合市场的需要，使得企业收益时间较长，影响企业的发展周期。对于我国的房地产企业来说，投资资金过多，收益期较长，如果在投资决策方面出现失误，就会造成企业经济的损失，不能保障企业利益相关者的基本权益，由此看来房地产业的投资约束较强，但是我国目前的实际情况所反映出来的问题是投资约束薄弱。导致企业利益相关者的权益没有最基本的保障，企业利用资金进行盲目性的投资，很可能会造成财务风险。
（三）房地产企业资金回收及收益分配风险
资金回收风险就是指企业的应收账款出现相关的问题，虽然不能使企业的经济得到增长，但是能够影响企业的资金回收，能够提高企业的现金流动。如果资金回收受到了外界的影响，就有可能导致企业的资金链断裂，不能进行下一步的实际工作。而房地产企业的收益分配风险就是指企业在生存和发展的过程中，对资金收益的分配问题分析，如果企业内部缺少收益分配方面的制度，就会影响企业内部的财务结构，间接的造成财务风险。如果不能有效的对相关的收益进行科学性的分配，不利于企业融资成本的降低，很大程度上限制了企业进一步的发展。不同的分配政策也会导致不同的融资结果，虽然房地产企业的收益分配较为随意，但是不能违反正常的分配制度。
（四）在我国宏观经济机制调控下的财务风险
随着我国经济的发展，房地产企业在我国的市场经济体系中占有重要位置。在房地产企业得到发展的同时，国家也相应的出台了政策，宏观调控房地产市场，主要通过对金融货币，土地及税收方面的政策对房地产市场进行调控。早在2003年的时候，国家就对房地产市场出台了金融宏观调控政策，这是为了缓解某些地区房价较高的趋势，国家通过对房地产金融的管理，进行一系列的调控，帮助房地产市场回复原有的状态。房地产开发的对象就是土地，所以国家对土地的要求较高，而且我国对土地的需求越来越高，只有对土地进行宏观调控，才能让我国的市场经济进行可持续性发展。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）加强对多元化直接融资方式的发展
在我国房地产企业一般都是通过商业银行信贷方式进行融资，而这种融资方式属于间接融资，所以为了能够扩大我国的房地产企业的融资渠道，要加强对多元化直接融资方式发展。首先可以通过股票融资方式进行筹集资金，目前我国的房地产企业想要在股票市场上发行股票，需要满足各种需要，这也导致很多的企业没有权益进行股票发行。所以我国可以适当的放宽股票发行限制，让更多的房地产企业进入股票市场，进一步的提高直接融资的比重，能对房地产企业财务风险有一定的限制作用。再有就是可以将房地产企业进行资产证券化，这样能使企业资产的流动性增强，进一步的吸引投资者的关注，这也是新的融资方式之一，能有效的降低企业的财务风险。
（二）建立健全间接融资体系
近几年的时间，我国很多行业的发展都开始选择间接融资的方式扩充自身的资金，目前也是我国房地产企业主要的融资方式，想要通过这种融资方式给房地产企业更多的服务，就需要建立健全间接融资体系。首先可以使间接融资方式多样化，我国的商业银行在房地产融资方面的创新力度还不够，没有提供更多的信贷方式，不能给予更好的信贷服务。如果能够让商业银行的信贷方式多样化，就能很大程度上降低企业的财务风险。同时目前大多数的房地产企业会选择间接融资的原因就是商业银行信贷较为大众化，所以可以对直接融资方式进行创新，转变成间接融资方式供予房地产企业扩充资金。
（三）提高融资决策的合理性
对于房地产企业来说，要制定出合理性的融资政策，这样企业能够按照标准化的规定，对企业进行合理化分析，选择不同的投资项目，并且了解项目的可行性，根据企业内部的经营情况选择合适的决策，这样对有助于房地产企业的发展。还需要合理的安排还款计划，合理的安排时间，企业的发展和资金是否及时到位有很大的关系，所以房地产企业的资金要满足企业的正常发展。如果企业能够制度出合理的还款计划，就能有效的规避财务风险，对于房地产企业来说，资金具有时效性，如果不能在一定的时间入账，就会失去原有的作用，导致企业造成一定的经济损失。因此房地产企业在融资前就需要对项目后期的还款等情况进行计划，并进行规范性操作。
（四）对资金回收和收益方面的防范措施
首先要制定出有效的销售计划，这样能够保证企业在开发后能有足够的资金回收。这些计划一定要在房地产企业进行开发工作之前实行，这样能够保证企业有更多的时间进行销售方面的准备。利用多种销售渠道，进行相关的促销方式，不断的进行宣传，以保证在物业开发后资金的迅速回笼。再有就是要保证房地产企业尽可能的规避财务风险，所以就需要对应收账款进行严格的要求，防止资金回收不及时，造成市场经济的损失。为了能够有效的强化企业的应收账款，需要加强客户和企业之间的信用等级，进而减少空房率，保证企业的发展。
（五）加强企业财务管理机制的建设
对于我国的房地产企业来说，还有很长的一段路要走，所以需要在内部不断的加强财务管理机制的建设，这样能够有效的帮助企业在未来的发展中占据先机。首先要培养企业的基本决策能力，财务管理机制就是为了能够在实际工作中，对市场经济环境的改变，做出相应的市场决策，使得企业不被外界因素影响，获取经济利益。再有就是要拥有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企业的财务信息需要及时有效的总结和分析，这样能够保证企业信息使用者能清楚明了的了解当前企业的经营成果和财务状况，帮助使用者做出有效的决策。建立合理化科学化的财务管理机制能推动房地产企业的进一步发展，促进我国房地产市场规模的扩张和体系的完善，总而言之，房地产作为人类生活的基本物质设施，需要进行系统性的研究和分析，保证我国房地产市场的进一步开发。本文主要对房地产企业财务风险问题进行说明，帮助企业有效的规避财务风险，减少不必要的经济损失。不断的对直接或间接融资方式进行开发和创新，使得房地产企业在融资投资方面减少不必要的财务风险，再有就是对企业内部的财务管理机制进行合理化的建设，保证融资决策的合理性，才能确保房地产企业在未来的发展中有更大的潜力和空间。
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2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。
3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。
透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：
从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。
从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。
二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制
1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。
2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。
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企业财务风险的影响因素很多，这种风险对企业的影响参透到企业的每个工作环节中，由于存在这样的风险，因此房企必须对自己所面临的财务风险进行识别并评估，为财务风险规避提供依据。
二、财务风险种类
房地产企业是涉及资金链很广的一种企业经营模式，因此影响其财务管理的风险类型也很多，主要有：基准利率变动风险、偿还能力风险、收益分配风险。
（一）基准利率变动风险
在企业资金结构复杂的今天，基准利率或者货币兑换汇率的轻微变动都会对房企资金链产生重大的影响，特别是当房企处于负债经营的情况下，通货膨胀必将使其贷款利率增长，这样的增长在影响其资金成本的同时，必将影响其筹资的难度，从而影响企业资金的流动性，严重者会造成资金链的断裂，使企业破产。为了降低由于利率波动的影响，房企应该提高应收账款的回收周期，降低被其他公司转移过来的财务风险。
（二）偿还能力风险
目前房地产行业中，房地产开发企业主要以资本金制度为主，但很多房地产开发企业在项目初期都是在债务繁重的情况下进行项目开发的，贷款是公司的重要资金来源，由于自有资金低和企业负责繁重的因素影响，公司财务成本高，这大大降低了其债务偿还能力，而这种低偿还能力使公司信誉受到影响，从而影响其再贷款的可能性和贷款金额，影响企业的资金流通，这就造成了恶性循环，使公司资不抵债，促使公司破产。比如，欧洲隧道公司就是由于先天性的资金风险影响使其被迫申请破产保护，最后进行重组，变成现在的欧洲隧道集团。
（三）收益分配风险
收益是公司资金的另一个重要来源，而收益分配是影响其收益的重要组成部分，特别是在集团公司中。由此推理得知公司收益分配方式间接的影响企业的资本来源。从资金筹集的角度来说，公司分配方法对企业投资者有一定的刺激作用，好的分配方式将会吸引更多的投资者将其资金转移到公司投资中，形成公司重要的资金来源。因此房企进行收益分配制度的制定时应充分的考虑这一点，应该结合公司的实际情况，制定能刺激投资者加大投资的收益分配政策。
三、财务风险规避
由于影响房地产企业财务因素复杂性，房企财务管理风险的规避方法也很多，以下主要从资本回收期、资本结构和投资组合的角度进行风险规避分析。
（一）缩短资本回收期
在企业的活动中，资金回收是企业财务管理的重要环节。应收账款和应付账款是影响资本回收期的两个重要因素。在企业财务管理中， 应收账款虽然是企业利润的一种表现形式，但它又是企业一种现金流出形式，是减少企业现金流的一个原因， 从而增加企业承担应收账款中产生的利税，使现金流出加速，从而影响了资本的回收期。房地产即是消费品也是投资品，这样的性质使得其回收期相对于其他投资产品来说风险要大很多。
（二）丰富投资组合
不要把所有的投资都集中到某个产品上，而是将投资资金分散到其他产品上，这是一种风险分散的方式。分散风险是一种常见的风险规避方式，为了达到降低财务风险的目的，公司应该丰富其投资组合，优化其产品种类，将风险分散到各个领域中。由于房地产行业的复杂性，不同产品所面临的风险不一样，风险严重程度也不一样，为了使公司获得稳定的利润，科学的投资组合是风险规避的重要方法。房地产企业应该结合自己的实际情况，进行合理的投资组合比例分配，扬长避短，对不同类型产品进行功能补充，调整其资金组合，适应市场变动，提高房地产企业规避风险的能力。
（三）优化房企资本结构
在现代企业中，企业资本结构种类繁多，不同企业在长期的发展过程中形成了自己独特的资本结构，从企业资本构成方面研究发现，企业资本结构大体上主要有长期债务资本机构和权益资本结构。不同的资本结构影响其财务资产的构成和企业收益的分配方式，不同的资本结构也会产生不同的财务成本。比如，债务资本会产生财务成本，如果成本结构不合理，过多的债务成本会增加公司的财务风险。
四、结语
在房地产企业经营管理中，财务风险对企业产生重大的影响。因此，加强房地产企业财务风险规避是企业管理活动的重要组成部分，为了规避这种风险，企业应根据项目风险识别和评估体系分析影响财务管理的重要因素，并建立符合企业自身情况的资本结构，实行科学的现金流，缩短资本回收期，从而达到更好的规避风险的目的。
参考文献：
[1]董邦国.房地产企业财务风险管理分析[J].商场现代化，2010（7）.
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1. 房地产企业财务风险的形成原因
1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类
1.1.1 内部原因。
(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。
房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。
1.1.2 内在财务风险分类。
在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:
（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。
(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。
(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。
(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。
1.2 财务风险形成的外部原因。
房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。
2. 财务风险的防范与控制
2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统
对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。
2.2 结合实际，采取适当的风险策略
财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。
2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制
2.3.1 筹资活动风险控制
市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。
2.3.2 投资活动风险控制
房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。
2.3.3 资金回收风险控制
房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。
3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建
3.1 明确警义
明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。
3.2 寻找警源
警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。
3.3 分析警兆并预报警度
分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。
4. 结论
发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。
【参考文献】
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[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43
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目前，中国沪深股市中专门从事房地产开发的公司有近百家，同时，还有多家非房地产开发的公司投资房地产。在日益激烈的竞争环境中。房地产企业的财务风险也逐渐加大，如何防范和化解财务风险便成为房地产企业亟待解决的重要问题之一。
一、中国房地产企业财务风险的成因
（一）债务筹资比重大，资本结构不合理
资本结构是指企业长期资本构成及其比例关系，资本结构不合理主要表现在负债的比例远远大于自有资金的比例。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产。借入资本比例越大，资产负债率越高，伴随其产生的财务风险也越大。中国房地产企业负债资金往往占企业全部资金来源的 60%以上，有的甚至高达 90%，这将使企业财务负担沉重，偿付能力严重不足，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的概率就非常大。
（二）项目建设周期长，成本上涨可能性大
房地产企业的产品是房屋，房屋的建设周期都比较长，在建设期间，企业的资金成本及生产成本上涨的可能性都很大。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。从历史上看，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。利率变动在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。随着市场经济改革的不断深入，建筑材料的价格以市场定价为主，建材价格的不断攀升，对建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了极大的影响。为规避涨价带来的风险，一些施工企业有意放慢施工进度或干脆停工，导致工期拖延，甚至出现“半拉子”工程或“马拉松”工程。由于建筑材料价格全面上涨，工程项目成本增加，直接提高了工程造价，出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应，增加了开发企业的经营成本，企业利润空间受到挤压。在中国，经济发展与资源不足的矛盾将长期并存，因资源供应紧张而导致建材价格大幅上涨的情况在今后几年仍有可能发生。
（三）个性化需求增强，销售变现风险加大
从房地产企业销售方面看，随着中国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。
（四）财务管理内部控制薄弱
有的房地产企业只注重工程进度和质量，没有发挥财务部门资金管理、成本管理、风险监控的管理优势，主要表现在以下几个方面：
1.企业内部关系混乱。许多房地产企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保障。在前期投资、建设、销售、售后服务、财务、市场预测等各环节之间缺乏统筹协调配合，造成应收款项、存货等资产损失严重。
2.内部财务控制信息的传递不畅。有的房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。
3.内部财务监控机制不健全。中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。
4.在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
二、房地产企业财务风险的防范
（一）优化资本结构，降低筹资风险
优化资本结构主要需控制负债的规模和负债的结构。
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文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）22012802
1房地产业财务风险的原成因分析
1.1筹资过程中财务风险的成因
1.1.1资本结构不合理
房地产企业资本结构的不合理主要指房地产企业的资本来中，权益资本金和负债资本金的比例安排不合理，从而对企业投资收益产生了负面影响。在我国，绝大部分房地产企业负债比率过高，据统计，房地产企业的资产负债率一般都在70%以上，有的甚至达到了90%。高负债率给企业带来的效应体现为两面性：一方面可能给企业带来较高财务杠杆收益，另一方面又可能会带来较大的财务杠杆损失，加大企业的财务风险。如果房地产投资收益不理想时，则资产报酬率可能会低于负债资本成本，企业将会面临巨大的偿债压力，财务风险加大。
1.1.2融资渠道单一
我国大多数房地产企业的资金来源主要依靠银行借款，融资方式单一，目前银行信贷仍然是我国房地产企业融资的主要渠道，只有少量地产商运用产业基金、股权投资、发行企业债券、信托融资、行股票等融资方式筹集资金。由于地产商过度依赖银行，一旦银行缩紧信贷政策，势必导致多数企业面临融资难的局面，造成在项目开工过程中存在大量资金缺口，企业面临着再筹资的风险和再次遇到筹资难的问题，最终导致企业财务风险的加大。这种情形既是由于我国房地产企业金融市场欠发达和相关法律政策严格引起的，又是房地产企业自身未能合理利用现有融资渠道，不能灵活采用多种融资方式的组合造成的。
1.2投资过程中财务风险的成因
1.2.1投资结构不合理，品种单一
尽管当前我国城镇居大量居民处于缺房壮态，甚至有许多家庭人均居住面积不足4平方米，而且我国总体上人均居住水干和质量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我国房地产企业的投资项目而言，大多数企业的投资产品结构单一，不少企业投资目标主要定位于中高端消费者，导致投资产品集中在中高端住宅，因此对经济的敏感性较强。由于外部环境总是多变的，尤其是目前国家政策的制约，再加上市场需求的不定性，结构单一的房地产项目容易使企业面临更大的财务风险。
1.2.2缺乏投资项目可行性的深入研究、盲目投资
由于房地产投资项目普遍分散在各个城市，所有项目重大决策都需要集中在集团本部中心来做决策，因而不能够随之深入到各个项目来进行调查，造成决策机构对各个投资项目了解不够充分。在管理半径过大且信息搜集不够的条件下，造成对投资项目分析不够准确，导致效率偏低。据统计，不少房地产企业现有可行性分析报告中普遍存在分析不够全面与准确，存在盲目跟从领导层意愿的现象，大部分分析报告主要针对开发产品可获得利润大小而忽略其可能存在的风险与问题。
1.3日常营运过程中财务风险的成因
1.3.1现金流管理的重视不够
房地产行业是资金投入巨大的行业之一，在“现金为王”的时代，谁的资金实力雄厚，谁就拥有强有力的竞争能力与抗衡能力。当前，房地产行业资金运作效率并不高。据统计，2008-2013年间房地产行业年经营现金净流量皆为负数，这就意味着企业将大量的留存资金用于了土地拓展，导致经营现金回流不能满足经营现金支出，需要借助筹融资维持企业正常运营，一旦国家紧缩信贷政策，企业将面临资金链断裂。再者许多房地产企业缺乏现金的收支预算，即使有现金预算也是流于形式，完全与实际相脱节，进而阻碍了资金调度，使资金周转速度缓慢，造成大量资金被占用，资金成本增加，增加企业的财务风险。
1.3.2营运能力较弱
与其他行业相比，房地产企业存货周转率、总资产周转率明显较低，这与房地产投资量大、周期长、回收期长等特点有关。近年来，我国商品房成交量持续下降，导致资金回笼缓慢。究其原因来看主要是前几年的大规模高价取得的土地，占用了大部分的资金，阻碍了资金的流动，在加上这几年房产需求受到宏观调控的制约而下降，土地房产开发的资金周转困难使得企业高盈利业务运行受阻；宏观经济的紧缩政策，使得外部融资难度加大，成本提高。由此表明房地产企业自身经营风险已经攀升，占用资金量大且占用时间长，导致资产周转率降低，这些都会给企业带来较大的财务风险。
1.4收益分配过程中财务风险的成因
我国房地产企业主要是民营企业，并且全是项目型企业，因此许多开发商并没有系统的收益分配政策，利润分配随意性较大。同时由于我国房地产行业起步晚，企业成立时间短，相关专业人才的缺乏，导致企业对未来没有系统长远的规划，因此，在企业获取高额利润之后，投资人并不是根据企业的最佳资本结构、融资需求和企业内外部关系人的要求去制定系统合理的利润分配策略，而是直接根据投资人的意愿进行收益分配，这样无疑会给企业带来较大的财务风险。
2房地产企业财务风险的控制对策
2.1资金筹集过程的风险控制
2.1.1拓宽筹资渠道，增强融资能力
现阶段，制约我国房地产企业提高效益和扩大规模最大的阻碍就是筹资渠道过于单一的问题。目前在我国宏观调控的背景下，房地产企业的债务融资比例从总体上来看基本都在70%以上，一方面来看，这有利于企业获得抵税效应；但另一方面又加大了企业发生财务风险甚至于面临危机破产的可能性。所以，房地产企业要从单一的筹资渠道过渡到多元化的筹资渠道，根据企业自身情况确定合适的资本结构。在未来的发展中，多元化的融资方式和配置合理的资金结构必然会是一种良性发展的趋势。此外，企业还应合理采用投资信托和典当融资这种新兴的融资渠道，特别是中小型企业，还应将以银行贷款为主的融资模式转变以市场为主导的融资策略，例如企业合作开发、海外融资、房地产信托基金、配股融资和银行贷款等方式。
2.1.2优化企业资本结构，规避筹资风险
企业在整个筹资环节中应该以优化资本结构为目的进行规划。企业为了实现最佳的资本结构，必须要科学合理安排权益融资和债务融资比例，这样才能提升自身价值。因此，笔者认为可从以下两方面着手：一是从企业的未来发展前景和投资回报率水平这两方面出发，建立科学的融资决策机制。并且根据企业当前的融资环境和企业规模大小确定合理的债务和权益比例，同时还要充分考虑到市场因素，在条件允许的情况下安排自有资金、预售资金以及银行贷款各占三分之一的资本结构，从而达到企业的财务杠杆平衡；二是合理分配长短期负债的比重，确保短期债务到期在企业可以支付的范围内，均衡长、短期债务比例，更有助于企业避免债务危机。
2.2投资环节的财务风险的控制
2.2.1强化投资项目的可行性研究，防止盲目投资
投资项目是否可行必须要对供需情况进行市场调查，从而把握市场方向和让项目更具有针对性。首先应以消费者的购买意向为基准，聘请专业人员进行严格缜密的市场调查，避免因盲目跟风或者个人主观意见致使市场开发出现的定位错误；其次在确定好投资方向和项目后，还要运用科学合理的团队组织来制定获取最优经济效益的具体途径，以加快资金周转速度和缩短项目的建设周期；最后，要时刻了解当地的政策信息以及开发项目的周边环境设施的变化情况，并做好相应的应对措施。只有充分的确定了项目的可执行性和可靠性，后续的工作和准备才能顺利展开，才能进一步研究该项目预期的收益和损失，有效的应对各种突如其来的风险。
2.2.2合理利用组合投资
近几年国家政策对房地产也有着明显打压并且形势变化多端。因此，我国房地产企业在这一方面可以向国外企业学习借鉴。国外房地产企业比较擅长组合投资策略，这也是有效规避财务风险的重要手段。房地产企业可以通过强强联合来化竞争为合作，采用多种经营和合作开发来降低分散企业的财务风险。特别是投资方式单一的房地产企业，可以与其他企业联营，取长补短，共同投资，从而实现风险与收益共同承担的局面，这样可以有效分散投资，避免引发财务危机。目前虽然国家现行政策对房地产的发展有一定不利的影响，但是社会对于房地产多样化的需求空间还是巨大的。随着社会的进步和发展，人们生活质量的提高，一些大型商场，写字楼，办公楼，综合型住房，公寓等诸多方面还存在较大的需求，因此，房产企业应该本着从实际角度出发广泛拓展业务，坚决杜绝单一类型投资，来规避企业财务风险。
2.3日常营运过程中财务风险的控制
2.3.1强化资金的全面预算管理、控制预算外成本费用支出
房地产企业应当采用以资金预算与项目预算与为基础的企业年度责任预算管理模式。房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通、上下层互动。一方面，有计划的针对项目建设初期的借款计划、可行性研究和规划设计费用进行前期预算。另一方面，在项目建设过程中对工程开发成本和经营收入等也要进行全面预算和管理。同时将预算执行控制需要与业务授权体系的内容相结合来有效地控制预算外支出和增强企业的资金管控能力，有效的降低企业的财务风险。各项的费用支出应在预算规定的范围内，特别是防止一些施工单位将本不属于楼房建设的费用纳入结算成本，从而增加公司的成本费用行为发生。并且这个过程要反复执行审核，以达到有效地控制资金流。
2.3.2加快资金的周转、提高资金使用效率
首先，企业应充分利用内部闲置资金，在各部门相互融通后统一调度工程物资，这样既能减少物资积压，又能确保工程顺利进行，有效提高资金利用率。其次，要加强企业的应收账款的管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估客户的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。此外，多元化项目开发的大型房地产公司，可以滚动开发推动多个项目交叉进行，这样就能够有效地提高资金利用率，缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。
2.4建立健全财务风险的内控制度
2.4.1不断提升财务人员的专业素养
在房地产企业的发展过程中，各部门的相关人员综合素质决定着该企业的的财务管理水平，因此，企业财务人员的财务管理水平、相关专业能力以及决策者的敏锐洞察力尤为重要。企业应该定期对财务人员进行考核评估，积极招聘专业人才，在企业内部进行良性竞争，安排相关人员参加培训和教育，从而提高企业财会人员的专业技术水平和能力，提高财务人员的财务管理的意识和风险意识，尽可能地降低企业的财务风险。
2.4.2不断提升管理层的综合管理水平
良好的综合管理水平是企业开展一切经营活动的前提和保障。风险的防范与控制能力的提高是一项复杂、系统的工程，加强内部财务管理水平的同时更需要提升企业的综合管理水平。企业只有在供、产、销等各个环节来提高风险管理意识和水平，才能将风险维持在一个可控范围内，企业也才能真正具备较强的风险规避能力和风险抵抗能力。
篇13
一、房地产企业在财务风险管理上的明显问题
（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意
从行业发展的整体上看，我国房地产行业在一段时间内，具有良好的发展前景和市场潜力，但是从其内部的状况来看，多数房地产企业存在着业务结构上的问题，其中，在资金应用方面，很多房地产公司都是比较盲目地使用，缺乏相应的整体性计划。一些较小的房地产企业由于自身实力以及业务规模较小等原因，基本不会对项目资金进行规划处理，对企业的财务状况也缺乏足够的认识，而项目资金的最主要来源又是向银行贷款，这对于房地产企业的良好发展是相当不利的。另外，部分房地产企业并没有根据自身的发展状况进行项目选择，盲目地接受业务，导致企业的发展所需的资金链面临着威胁。
（二）每个项目所涉及的资金投入较大在
在我国，很多房地产企业不具备足够的贮备资金，其用于发展业务的资金来源往往是向银行进行大数目的借贷，而且该项目的负债状况与其所形成的规模是成正比的，换句话说，当房地产公司进行某个项目时，由于自身所具有的资源量较小以及对项目中的各项事务管理不到位等原因，该公司需要在很长时间里面临市场的考验，这也增加了房地产行业发展的不稳定性。
（三）企业发展中的资本结构存在着问题
资本的结构不当主要是指房地产公司自身的资金储备量与借贷的资金之间存在着比例上的问题，往往是借贷资本远远大于房地产公司自身的资金，而这个问题的出现，也会导致房地产企业在经营过程中的相当一大部分收益被用于还贷。另外，这一问题的出现对房地产企业的发展也产生了巨大的影响，借贷资金的状况将直接威胁到企业的业务发展问题，长此以往，该问题将会对整个房地产行业的稳定发展造成很大的问题。
二、房地产企业财务风险管理的对策
（一）完善房地产政策和法律法规
在近10年的发展过程中，房地产行业发展相当迅速，在很多大城市的房价不断刷新着历史记录，也让我国经济产生了泡沫等问题，虽然国家对房地产行业的调控作出了很多政策性的调整，但还需要对房地产行业发展的方方面面进行严格的规范，从项目的制定，实施，到销售及收益等，特别是企业财务方面，都应该制定细致全面的法律规范，这既是对房地产行业发展所进行的保护，也是进一步规范房地产企业的行为。另外，对房地产行业的健康发展，国家还需要给予政策上的鼓励和支持，使其带动我国经济的飞速发展。
（二）从细节上对财务管理风险进行控制，严格管理企业每一项业务的发展
由于房地产企业在进行业务发展过程中，每一项业务的资金投资都比较大，对资金的管理也比较困难，因此，单笔项目财务出现问题，可能导致房地产企业出现严重的生存危机，所以，企业需要对每一个项目做好科学正确的评估，并且对可能出现的问题制定多套应急处理办法，加强对项目的监管力度。另外，在项目的设计问题上，更应该注重社会群体之间的集聚效应，加强不同项目之间的合作效应，既可以以方便实惠的条件吸引更多的消费者，加快销售的速度，也可以尽快地回笼资金，降低企业所面临的财务风险，进一步提高房地产公司的抗风险能力。
（三）增强企业财务风险方面的管理，控制信贷风险
由于房地产行业的单线业务所涉及的资金量更加庞大，在项目的制定和实施过程中，更加需要加强对财务工作方面的监管，因此，企业首先需要制定科学适当的资金利用计划，统筹兼顾，合理安排，加强分散资金的使用效率，使项目中的每一笔花费都用到“刀刃上”；其次，企业内部的财务管理工作需要对项目的每一笔资金的使用状况作出评估和监管，做好企业项目中的财务管理工作，提高对财务信息的分析能力，并且对每一个阶段企业的财务状况进行科学细致的审查和评估，为企业下一阶段的发展决策提供一定的依据。
三、 结束语
在财务风险管理方面，整个房地产行业都需要更加关注以及对所面临的形势和问题给出相应的解决方案，每一个企业都需要根据自身的发展需求以及发展状况，对本公司的财务进行更加科学严格的管理，进而推动整个房地产行业的发展升级，不断带动我国整体性经济的发展。
参考文献：
