引论：我们为您整理了13篇商业地产税收筹划范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资扣抵时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度时，利息支出尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的；应尽量向金融机构贷款，保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。
（2）通过发行债券筹资。税法规定资本红利不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列支，因此，它可以作为节税的方法加以利用。
2．主营业务收入的筹划
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，起到节税作用。
3．成本费用的筹划
（1）费用的转化。费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，借以增加费用；对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，借以增加费用；营销人员的工资、奖金合理转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，可以合理节税。
（2）固定资产折旧。折旧筹划的重点在于提高折旧额，可以通过资产评估方法确认重估价值。重估后资产在使用期间，每年折旧额较高，账面盈余减少，可减轻税负。进行资产重估可提高账面价值，从而在出售资产时，由于售价与调整后的账面价值相抵，财务利益较小，税负亦较轻。
（3）业务招待费。业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，应注意以下方面：增加经营收入，以提高限额计算基础；能在其他费用项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免超过限额标准；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，此时无限额约束；业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。
（4）避免费用和损失被剔除的纳税筹划。费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的加大费用、损失的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对税法规定了限额标准的各项费用及损失，企业可以实行内部控制制度管理。
4．合作建房经营方式的税收筹划
（1）合作建房的两种方式：
其一，合作双方通过“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的税收政策及筹划思路。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时，各自按销售不动产缴纳营业税。
合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同会导致税负不同，双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税，合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，房地产企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税的目的。
5．会计政策选择的筹划
（1）预提费用筹划。房地产企业开发过程中可以合理预提费用，预提方法主要体现在后期配套设施支出的预提、大修费用的预提，以及利息费用的预提等方面。适度、合理地预提可以减少企业所得税税基。因此，在允许的合理范围内费用预提时应就高不就低，先行足额计入成本费用，延缓纳税。
（2）开发商品与出租商品筹划。有些房屋由于原因滞销，或出于其他考虑用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从“开发商品”转入“出租开发产品”科目，按月计提出租产品摊销额计入成本，使企业库存成本接近实际成本，减少税收支出。如果把房屋继续留在“开发商品”科目提取减值准备，所提减值准备不能作为税前扣除项目。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免征营业税等，加速库存商品房流通，盘活资金。
（4）营业费用筹划。作为房地产开发企业，各年度广告费支出是一笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出在销售收入2%的限额内可以据实扣除。如果广告费由总公司统一策划、统一支付，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不能全部税前扣除，而其他关联公司广告费不足2%的情况，这时可以实现广告费的合理划转，由关联公司承担部分广告费。
（5）财务费用筹划。如果同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同期同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税负担过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
6．土地增值税的筹划
土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制：开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少。此举是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失，做出选择。
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我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
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自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。
2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析
2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大
首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。
2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象
从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。
2.3小税种漏征
大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。
3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究
3.1完善相关法律法规建设
虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。
3.2加强财务核算管理
针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。
3.3加强对小税种的关注力度
针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。
4结语
综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。
参考文献
[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.
