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一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。
2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDP增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。
二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较
(一)房地产金融市场风险
我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
(二)利率风险
从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
(三)信用风险
我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。
(四)银行的风控管理水平
我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
(五)结构性风险
美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。
此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。
三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
(一)制度建设及风险意识方面
第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作环节方面
首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。
美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。
参考文献:
1、王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学管理学院,2004.
2、张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院,2008.
3、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究,2008(1).
4、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸,2009(7).
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一、我国商业银行个人住房贷款业务的现状
截至2014年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额 4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高 15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。
而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2014年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。
随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。
二、商业银行个人住房贷款业务的风险分析
面对楼市下行，不少地区放开了此前的限购政策，因此房地产风险已经成为某些地区商业银行不良贷款上升的主要原因。前几年，部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，大量企业和个人参与房地产投资，银行贷款激增，风险迅速上升。2014年以来，随着国内经济下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，这样的风险迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，加剧了金融和经济波动，造成不良贷款上升。
由万德数据显示，2014年第四季度末，商业银行不良贷款余额比第一季度增加1064.22亿元，增长26.62%，不良贷款率为1.04%，比年初上升0.04个百分点。本文预计，银行业金融机构不良贷款增长仍将继续。
（一）购房者引发的风险
对于购房者来说，由于投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有很好的保值增值功能，许多人就把购买房地产当做一种投资手段。但是对于那些具有刚性需求的购房者来说，限购松绑并不能使他们获得真正的优惠，反而会放进来一部分投机者。如果消费者购房属于自住的，对还款相对重视，逾期或不还款的情况相对较小；但如果消费者买房是投机之用，可能会对市场的行情判断不准确，投资不理性，加之房价波动较大，会导致投资失败，违约概率上升。正是因为很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行。因此，商业银行需要承担更多的风险。
（二）房地产开发商引发的风险
由于房地产开发商的经营管理不善，也会导致银行风险上升。经营不善导致楼盘烂尾、施工企业的工程款未结、未及时给购房者办理产权证、或是因房屋的质量问题影响交房日期，继而使已购房者不能按期入住。这时购房者可能会提出解除购房合同的要求，从而造成银行的损失。而且，在实际商品房建设中，通常都是由施工方垫钱修建的，或者是开发商以各种理由拖欠施工款，在一段时间内开发商手中就会拥有银行贷款。如果开发商把这些资金用了，就会导致在经营上出现了混乱，最终导致银行的风险不断升高，造成重大的经济损失。
（三）商业银行内部的风险
商业银行为了追逐利润而激烈竞争，银行信货部门为完成专项考核任务，降低货款准入门槛并对借款人的货款资料放松审查，尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，银行所承担的风险就会相应的提高。此外，个人住房货款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生的因工作人员变动而造成个人住房货款业务档案流失的案例也很多。银行内部有人与外部勾结，问题会更加严重，若出现个人住房货款业务档案的失真、失实，银行的货款就会面临极大的风险。
三、防范个人住房贷款风险的建议
（一）建立完善的个人信用体系
首先，建立个人信息共享平台。在各金融机构内部建立信息资源库，通过对信息共享平台的运用，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联网，实现信息的共享。力争通过一个透明公平的公共平台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷款的透明化。其次，制定完善的个人信用制度评估标准，在个人住房货款业务的受理过程中，客户经理对货款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房货款中的信用风险是非常重要的。最后，完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房货款的违约风险。对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长货款期限、降低利率水平等优惠政策。
（二）加强对房地产开发商的审查与监管
加强开发商的货款申请审查，应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。另外，建立对开发商的动态跟踪系统，商业银行应该通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段，实时掌握开发商所开发项目的工程进度、资金投放运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。
（三）改善商业银行内部管理体系
首先，完善商业银行对于货款机制的建立。建立偿还比例机制，根据借款人的收入、负债、支出、资产、贷款用途、担保情况等条件进行分析对比，对借款人申请的借款金额进行风险衡量，给出合理的贷款额度与贷款年限，控制好每一笔房贷每月的支出与收入的比例，保证借款人每月实际收入足以偿还每月的房贷支出。其次，建立个人住房货款前期评估制度，通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目。最后，强化对个人住房货款业务的档案管理，银行应由专人负责保管个人住房货款业务档案，加强内部监督、内部牵制，对每月施欠银行货款的借款人进行及时催收，加强贷后管理工作。
（作者单位：河北经贸大学）
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（一）借款人造成的风险
1、信用风险
个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险，也就是不良的个人抵押贷款。迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右，最高达到过2%。按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，不可忽视这样的风险。伴随着我国的个人住房抵押贷款相关业务的演变，同时国家对于房地产业的调控力度逐渐加强，城市房价的下跌可能会导致抵押物不能够覆盖贷款的本息，从而不良贷款率以及理性违约的比例会大大上升。拿个人住房抵押贷款相对成熟的上海市作为例子，在04年的时候，商业银行个人住房抵押贷款不良率平均只有零点一个百分比，截止到06年9月底，个人住房抵押贷款不良率平均上升了7倍多，并且截止11年7月底，个人住房抵押贷款不良率仍平均保持在零点八个百分比。
2、提前还款风险
个人住房抵押贷款额度较大，期限也较长，个人需要支付大量的利息，并且期限越长，这个比例会越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，因此一定市场收益的损失在所难免。
（二）外部宏观环境变化造成的风险
1、政策风险
市场政策风险主要指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险，一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失和政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。例如首套房贷政策，借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋，房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%；二套房贷政策，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，按第二套房贷政策执行，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，颁发限购令后，一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。此外还有“新国八条”要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等一些调控风险的政策。
2、利率风险
利率风险是金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均会直接或间接的对个人住房抵押贷款利率造成一定影响。
除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外，直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉，也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务的利率风险。
3、由抵押物引起的风险
商业银行的第二还款来源是抵押物贷款，抵押物包括了个人或者企业名下已取得房产证的经济适用房、住宅、危改回迁房、成本价住宅、别墅、商品房、厂房、商铺与经营性用房、土地等，但商业银行也会面临一些抵押风险，例如：（1）抵押处置的风险。当抵押物的变现成本高，渠道窄、商业银行就不能够顺利合法的变现，遭受到抵押处置的风险。（2）抵押物价格的风险。商业银行抵押物价格的风险主要包括市场的风险与人为的风险。市场的风险是指抵押物由于房地产的市场变化以及房屋磨损导致的抵押房屋的价格下降。房地产市场在调整期或者不景气的时候，房屋价格的下跌就能够导致所抵押房屋的价格低于银行的本金与利息。人为的风险是指抵押人在房屋抵押期的限内损坏房屋所造成的抵押物价值下跌，也可能是估价人员因自己的过失过高的估价所抵押物导致的风险。
（三）商业银行内部产生的风险
从组织结构、管理流程、贷款政策、技术基础等一些方面来看，当前我国的商业银行个人住房抵押贷款的管理处于比较低下的水平。例如商业银行一般在个人住房抵押贷款方面注重业务上拓展、而轻视了业务管理之间的冲动去抢占个人住房抵押贷款市场的份额；贷款业务的运作过程随意性大，还没有形成合理的评价标准与业务的流程；匮乏熟悉抵押贷款专家人才，相关的培训也跟不上业务发展速度。
二、个人住房抵押贷款风险防范对策
（一）尽快建立完善的个人信用体系
1、建立个人资信登记体系
银行发放个人贷款前，需要查询了解借款人的资信状况，按照这个要求，资信登记的内容应该包含：个人身份信息；投资及经营活动信息；商业信用记录信息；社会公共信息记录；影响个人信用状况的其他信息。
建立客户个人信用账户。主要指的是居民个人在商业银行实名制储蓄基础上开设综合性的信用账户。以身份证IC卡的名字为依准，一人一号，在高度发达电子信息网络系统的基础上，将客户个人资金往来归纳到这个基本账户之下，个人的资产与负债业务进行统一的治理，为客户个人提供一切所需的金融服务。在实行IC卡多功能的网络身份证之后，客户个人的资产信用情况全部及时的一一记录在这个加密过的个人IC卡上以及相应的商业银行数据库之中。这样一来，全国各地的银行都可以随时的调阅客户个人资信的情况。
（二）开发和建立内部评级体系和内部评级模型
目前我国的商业银行信贷管理是围绕单一的贷款人风险而展开，但是现代的商业银行信用风险管理不但包含了单一的贷款人风险管理，值得注意的是，需要以优化配置风险资本以及配置信贷资产组合作为风险管理的模式，商业银行所面临的整体风险需要进行监控、测量与主动管理，所以就要求商业银行对于整体的信贷业务建立完善的内部评级体系，可以采用内部的评级法，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑贷款人的个人资料与已有的历史信用信息，科学的建立偿债能力与资信评估的模型，逐步的去完善借款人的信用评级体系，细分借款人市场，并将此当做开展业务的一项重要依据。
（三）加强个人住房抵押贷款的利率管理
1）发展可以调整利率的抵押贷款。抵押贷款的利率需要根据市场利率的变化不断做出周期性的调整，调整利率的周期可以是1季度或者1年。相比于我国当前的浮动利率，这种方式饿优点在于周期性利率调整有利于改善我国商业银行存贷款期限匹配的状况，将商业银行所承担的利率上升风险成功的转移到了贷款人身上，与此同时也将由借款人所承担的利率下降风险转移到了商业银行。2）开发出固定利率的抵押贷款。在抵押贷款合同规定的还贷期限之内，借款人所贷款的贷款利率固定不变。商业银行如果能够获得固定利率的资金来源并通过与借款人所贷款相匹配，则可以避免利率错配与资金流动性的风险。3）规范房地产信托管理。房地产投资信托项目都是中短期的某一独立项目的融资，要建立信息披露制度，要对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露等专项信托管理办法。加强信托投资公司内控制度一是要建立完善的法人治理制度；二是要建立起全面的内部控制的框架作为我国房地产投资信托计划。
（四）完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
1）加强对于借款人的借款资格与偿债能力方面的审查。2）完善借款人贷款的相关手续程序。在对手续简化的同时，还要完善借款人的个人住房贷款抵押、公证、保险等相关手续，加强贷款相关的基础管理工作。3）重视贷款后的管理工作。银行需要对已经发放的贷款相关的还款情况进行跟踪监控，对有可能影响正常回收贷款的情况发现并及时处理；对逾期的贷款需要加强催收和抵押物处置的力度。4）提高个人住房信贷的业务人员具有的业务素质。
参考文献：
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1.个人住房贷款的特性。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，贷款不得用于购买豪华住房。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。个人住房贷款风险具有分散性、多样性、隐蔽性和滞后性等特点。
2.个人住房贷款业务的风险。我国的个人住房贷款于1992开始发展，自1997年以来规模不断扩大。到2005年年底，中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％。与此同时，个人住房贷款的风险也日渐突出，特别是个人住房贷款风险往往是在业务大规模发展后的3年～8年里才集中地暴露和显现，具有一定的滞后性，所以个人住房贷款风险控制已成为当前值得关注的重要课题。
二、个人住房贷款的风险分析
1.银行的流动性风险。由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。随着国内资本市场的逐渐壮大，必然导致国内居民资产从银行存款大量分流，到时银行很可能面临资金流动性问题。特别是一旦房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本，这些抵押贷款将会迅速转变为不良贷款。
2.开发商的风险。个人住房贷款的抵押物大多是开发商开发的房产，在未正式过户到购房者名下并办理抵押登记手续之前，开发商一般都需要承担阶段性保证责任，有时银行还会要求开发商承担回购责任，因此，开发商将给银行带来经营风险、虚假贷款风险、信用风险、营销风险、超值抵押风险。
3.个人住房贷款的操作风险。银行对贷款的调查不深人细致，只求数量扩展，不求质量提高。从制度或管理上放宽贷款要求而造成的违规操作。另一方面，银行对借款人的资信情况难以做准确的评价。贷后贷款档案管理不健全不规范。因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失，使收贷无据可依。银行监控催收不力，造成借款人赖账或拖欠不还。根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。
4.个人住房贷款的信用风险。个人住房贷款单笔金额相对较小,受信的消费者分散,加之现代人口因素具有较强的易变性,因而在个人房贷的授信与受信中存在着严重的信息不对称,可能导致信贷的逆向选择效应和道德风险。
5.住房贷款的利率风险。房地产消费信贷的利率风险是指在贷款期限内，因市场利率的变化而使消费信贷的提供者从消费信贷中所得到的利息收入受到影响，导致利润下降的可能性。我国对个人住房贷款实行浮动利率制度，商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，住房贷款一般期限较长，借款人的利息支出始终处于不确定状态。在这种制度下,当利率上升时，借款人只有通过提前还贷的办法，来减少损失，规避风险。
三、个人住房贷款风险的控制对策
1.开展住房抵押贷款证券化。中国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主，而商业银行的资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。开展个人住房抵押贷款证券化，可以调节商业银行短存长贷的结构匹配，缓解商业银行流动性压力，增强商业银行整体抗风险能力。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险可以通过证券市场得到转移。
2.加强对开发商的审查和监管。首先加强开发商的贷款申请审查,主要包括资信审查和开发项目的审查。其次强化开发商的担保责任。从市场经济的发展来看,银行贷款的安全性越来越差,为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。
3.提高从业人员的政治素养与业务水平。经办人员严把贷前审查关。要对借款人的个人信息进行认真核对及审查、核实借款人的收入证明，使收入证明体现借款人的真实收入状况。强化对个人住房贷款业务档案的管理。由专人负责保管个人住房贷款业务档案，逐步建立、完善借款人的违约档案，实现电脑和文件资料(原件)的双重管理。
4.建立社会信用体系。建立科学有效的个人信用档案体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。可以银行内部的信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库,鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享；另外，应建立一个公正、权威、独立的资信评级机构。该机构可由央行牵头建立并进行业务指导,联合各金融机构、政法部门、企事业单位等,搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录，评估个人信用等级,为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。
5.加大对个人住房贷款利率风险的控制。在借款人提前还贷的情况下，必然造成银行预期利息收益的降低。当银行提高贷款利率时，会加重借款人的利息负担，甚至会因此导致借款人的违约风险。大力发展衍生金融工具，例如利率期货、期权和互换等金融衍生品，可以把风险控制在一定的范围内。
篇5
近年来，各家商业银行积极发展以个人住房贷款和个人商业用房贷款等为主的个人贷款业务。其因高收益、低风险、高稳定性带来了较高的价值贡献成为同业竞争的焦点。随着宏观经济和金融监管政策迭出，个人类贷款业务呈现的一些风险苗头和新的风险特征，其隐含的操作风险、信用风险和外部监管风险值得关注。
一、主要业务风险之案例实证
风险特征之一：“零首付”或降低首付，银行风险被转嫁
开发商采用个人住房贷款“零首付”的方式营销客户，与客户达成一种“默契”来套取银行资金。如开发商在销售的商品房过程中，以装修房的价格与客户签商品房买卖合同，客户以装修房总价向银行申请贷款，客户实际购买的商品房为毛坯房，客户实际购毛坯房总价与贷款金额大致相同，形成了零首付或降低首付的情况。
风险特征之二：土地性质随便改，“阴阳”合同存隐患
在有些城市或区域“商业公寓”不受“限购令”限制，“商业公寓”销售随之热销，使其成为越来越多购房者的选择。如：某开发商利用变造的商品房预售许可证（房屋用途性质由“商业”变造 为“住宅”），向某行某机构申请个人住房按揭贷款。售房时与借款人签订的购房合同“商品房用途”为“商业公寓”，使用年限40年，向某行申请按揭贷款时，购房合同却为“住宅”，使用年限70年。这种“阴阳”合同极易引起法律纠纷，对银行社会声誉带来不利影响。
风队特征之三：中介机构利益驱动，出现集中贷款、骗贷等现象
近年来，二手房市场发展迅猛，二手房市场已经成为各家金融机构竞争的又一焦点之一。二手房贷款的准入门槛较低，客户群体复杂，所交易房数量众多且地域分散，加之房产中介机构良莠不齐，中介机构及推荐的个人贷款出现骗货、套贷事件时有发生。由于贷后管理流于形式，导致不法分子骗取贷款后未能及时发现，贷款资金拖欠后形成不良。
风险特征之四：虚假消费套个贷，资金回流存隐忧
部分借款人采取虚假的贸易背景，与开发商或者经销商协商，以虚假交易向银行申请个人贷款。贷款发放后，按照受托付的要求转入开发商或经销商等合同约定的交易对象，然后再通过交易对象转回借款人账户。该类贷款不具备真实的交易背景，借款人往往通过伪造或变造交易协议、首付款记录、抵押权证等方式套取贷款。此类款用途往往与合同约定用途不符，资金出现“回流”现象。
风险特征之五：员工贷款问题多，参与集资风险高
银行员工特别是个贷重要岗位的员工，由于熟悉贷款申请条件和业务流程，往往更容易申请到个人贷款。从近几年来，内部员工利用职务便利，套取贷款或者参与企业或民间集资的现象也时常见之报端。
风险特征之六：个贷存在公司化倾向，信用风险易放大
个别基层机构为规避上级行信贷政策约束，以个人贷款的名义，化整为零变相为公司类客户发放贷款。表现为：民营企业借款人采用关系人共同贷款的方式，突破个人贷款单户（笔）金额限制，放大信用风U；或贷款资金用于异地企业经营，加大贷后管理难度，增加风险隐患；或多户个人贷款被企业客户集中控制、使用，部分借款人利用金融机构信贷产品之间的控制缺陷，规避额度控制，放大个人贷款风险等。
二、商业银行应对策略及风险管控措施
1.加强国家宏观政策研究，提高风险识别能力。经济下行期，对一些资金实力相对较差，对银行开发贷款依存度较高的开发商，应给予特别的关注。
2.牢守个人信贷真实性关口。落实“三查”制度，严格审查借款人身份信息、房屋交易背景真实性，密切跟踪、监控信贷资金流向；严格审核首付款真实性，做实“ 面谈、面签”，严防开发商、借款人利用假按揭套取信贷资金。
3.加强楼盘准入管理。重点加强对开发企业资信、项目建设及销售合法性、建设资金、销售价格、销售前景等方面的调查；严格控制酒店式公寓、工业园区、厂房等类型商业用房贷款项目；禁止个人商业用房贷款投向采取售后返租、承诺有固定回报及类似变相方式销售的商业用房。
4.做好合作项目存续期间的监控与管理。加强项目实地走访、客户回访以及区域各类媒体信息的采集与监控，及时掌握项目和客户动态；发现楼盘项目出现停工缓建、开发商涉及经济纠纷或案件等风险，要暂缓合作，第一时间组织进行调查，及时化解风险。
5.提高对“假按揭”特征贷款的识别和防范能力，将风险消除在萌芽状态。加强对经办行个人贷款业务的指导与管理，提升客户经理专业技能；要求从业人员熟练掌握重点环节风险防范措施及重要岗位履职尽责要求；加强系统工具运用，强化对合作项目与客户的动态监控和风险监测，严密防范欺诈骗贷风险。
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我国个人住房贷款整体上属于上升过程。在20世纪90年代以前，并未在住房信贷上有过多侧重。随着城镇化的发展，从1991年起，有了初步的起步，同年建设银行、工商银行成立信贷部，着手处理个人信贷业务。较1997年，1999年个人住房贷款增加了1182亿元。步入21世纪，开启了一个新篇章。2003年个人房贷首次突破1万亿，在06年与08年又分别突破2万亿与3万亿元。至2009年，我国个人住房贷款余额为43800亿元，较1997年的235.46亿元增长了约185倍。
我国个人住房贷款同其它贷款相比，具有以下特点：
第一，额度高。考虑政策、房产抵押等因素，对比于其它贷款，个人住房贷款具有更高的额度，为购买力有限的居民提供便利的同时，也相应隐藏了部分隐患。
第二，周期长。这一特点与居民支付能力，贷款额度以及货币政策等各个因素都有关系。我国个人住房贷款年限从几年到30年不等，无固定年限，居民可根据自己需求选择。
第三，分散交广。住房方面，我国申请贷款居民较多，每笔申请金额与申请年限都有所不同，早就的庞大的信息基数。而个人信誉又因人而异，所以该类贷款对银行的信息收集与处理能力有较高的要求。
（二）我国个人住房贷款现状评价
在政府与市场的双向引导下，个人房贷呈蓬勃发展的姿态，二十年来，贷款余额提高了几百倍。飞速的发展下，必定会存在一些相应的隐患。房地产是一个较为典型的资金密集型行业，因可将产权作为抵押物，相对安全且收益较高，银行对其更是青睐有加，资金变会不断的流入其中。此行业也能带动临近如钢铁、水泥、木具等一系列行业的发展，可谓是牵一发而动全身。住房贷款高速发展所带来的风险，若我们不能加以重视，必将出现重大的危机。
二、我国个人住房贷款中的相应风险
（一）银行自身存在的风险
房贷人群基数较大，对商业银行信息处理能力要求较高。部分银行审核要求较低，没有对申请者的经济实力仔细审查，亦没有制止部分申请人对申请资料的弄虚作假行为。为了增加业绩争取市场，些许并不具备或是还款能力较低的申请者都被大开绿灯，这对银行后期的经营埋下了风险。另一方面，银行缺乏有效的评估措施，致使评估额度与应得差异较大。
（二）借款人方面的风险
借款人没有提供真实有效申请资料，大多单位也会帮助申请人提供虚假证明，这对信贷评估有着不小的影响，若借款人自身有较大的投机行为，购房时利用信息不及时对等这些手段，会导致房产泡沫增加过快。贷款年限长，申请人自身家庭、健康等因素都会或多或少影响个人支付能力。利率的变动也会使贷款者出现违约现象。
（三）借款契约存在的风险
合同与贷款担保都会存在相应的风险，签订协议时，由于协议中并未存在应有的解释或存有漏洞而导致后期纠纷；担保面中，个人房贷是一个长期的还款方式，企业的担保并不会长期有效的保证申请人的权益。
（四）对资金流动的影响
房产的高速发展，使个人信贷急速上升。其在银行贷款项中的比例过高，则会使得一段时间内，银行资金链紧张，倘若购房人未能有效及时的对贷款项进行偿还，进一步则会使得银行资金链断裂，从而引发更加严重的资金问题危机。目前，我国相当一部分地区已经存在了这些隐患，必须引起我们对其的重视。
三、我国个人住房贷款的风险防范
无论是什么贷款都存在一定的风险，需要我们采取合理的方式方法进行防范和应对。对于我们所讨论的个人住房贷款也不例外，我们提出几个措施加以防范。
（一）积极推进个人信用制度建设
我们利用信息技术将个人信用记录和信用评估集中起来，以此建立全国性的信用档案管理系统，?y行可以比较便捷的审查借款人是否有可靠的资金来源，是否存在其他债务、抵押物等一系列的相关信息，这一系统可以让银行更加客观的来判断客户信用度，由此针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。目前来看，我国的个人信用评分模型基本开发完成。该模型是基于全国统一的个人信用信息基础数据库的数据，采用数据挖掘和统计分析方法，以及综合的考察个人信用行为特征，以得到借款人在还款意愿和还款能力方面的个人信用分值。据中科院虚拟经济与数据科学研究中心副主任介绍，该评分系统的分值范围在0～1000分之间，分数越高，说明受评者的信用风险越低；分数越低，说明受评者的信用风险越高。此系统是依托中国人民银行个人信用信息基础数据库它可以给授信决策和贷后管理提供了一种新工具。
（二）健全抵押物处置制度
应积极的培育发展资产拍卖市场，可以做到有效实施抵押贷款并让它能够发挥其真正的效用。此外还必须培育和发展有关的中介机构与资产拍卖市场，定制房地产拍卖规程，积极的解决好合理合法处分抵押物的问题。我们还应健全对房屋使用者的安置制度，规范市场房地产评估业务行为，从而保证对抵押物的估价是真实有效的。并且确定出准确合理的抵押率。
（三）尽量减弱个人住房贷款的流动性风险
商业银行采用市场化的手段来转移流动性风险，积极推进资产证券化市场发展。我们要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创建出来之后，再转售给其他的投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分数流动性风险。
（四）加强立法以防范法律风险
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经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。
一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点
1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。
2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。
3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。
4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。
二、个人住房贷款业务面临的主要风险
1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。
2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。
房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。
3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。
实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。
4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。
三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议
1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。
2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。
3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。
4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。
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一、我国商业银行个人贷款风险管理现状与问题分析
个人信贷征信体系不完善。个人信贷的最大风险主要来源于客户的信用风险和其还款能力下降，而个人信贷风险识别主要依靠个人信用征信体系来完成。目前中国个人征信系统只限于人民银行的个人征信系统，但是其所包含的内容很不全面，仅限于客户在全国所有银行的借款情况。所包含的范围相对狭窄，对客户的收入、工作和文化程度等直接与诚信和信用等有关的资料都没有形成统一的记录。有时甚至根本查不到申请人的信用信息，银行只能根据掌握的申请人的有限的资料，在风险识别时缺乏相关依据和有效手段。
缺乏科学的个人信贷决策模式和决策标准。长期以来，我国商业银行的贷款对象都是企事业单位，而个人信贷业务主要是面向个人开办，业务人员不可避免地存在对风险认识不足的问题。在对个人资信的审核上，现阶段我国商业银行基本上沿用对法人的信贷审查原则与规则，使得决策效率低下，同时个人信贷业务决策缺乏标准尺度，以决策公司业务的思维方式和风险控制标准进行个人信贷业务的决策，无法做出科学合理的判断。
个人信贷业务缺乏足够的流动性。当前我国商业银行个人信贷业务主要集中在住房、汽车等消费贷款上，都具有期限长、金额大、客户分散、与商业银行负债期限不相匹配等特点，导致商业银行流动性风险的增加。在发达国家，商业银行会将个人信贷业务打包出售或者进行证券化，使得这些风险较高且流动性差的资产能够在二级市场变现，能够较好的实现资产负债、风险和收益的适当匹配。而当前我国资本市场并不健全，个人信贷业务的二级市场至今还未建立，商业银行无法通过资产证券化等手段建立长期资金的融通渠道，造成“短存长贷”的局面，使得资产负债期限结构不匹配，流动性风险显著上升。
二、加强个人贷款风险管理的对策
（一）完善社会范围的个人信用体系
建立和完善的个人信用体系是银行控制个人信贷风险、识别客户质量的前提和保证。建立和完善个人信用体系，要从以下几个方面着手进行：
（1）完善相关的法律法规。首先，是要用法律的形式来加强数据的收集。数据的收集并予以传播是个人征信的生存基础，得先有数据才能提供服务，所以以立法的方式保证征信数据采集这条是首要的。其次，建立界定数据开放范围的法律法规，规定清楚必须开放哪些数据以及对不开放数据的机构和个人如何惩罚。最后是要加强数据保密的法律法规，即在强制公开征信数据的同时，确定必须保密的部分，以保护机构和个人的合法权益，不至于私人信息被滥用。
（2）加强数据采集。先进国家的征信经验告诉我们，有效甄别借款人资质的征信系统务必要建立在最广泛的数据采集机制之上。例如：建立个人财产申报制度，保证个人财务数据的完整；建立个人基本账户制度，保障个人征信能及时主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。
（二）建立科学的个人信贷决策模式和决策标准
在贷款审查阶段，银行要加强对于借款人的资信审查。要认真审查借款人的身份、家庭成员、工作单位、住址、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。对于住房贷款，除要求购房人提供收入证明，还应要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据，还要要求其提供银行缴款凭证，以防开发商伪造。
商业银行在深入确定借款人信息的基础之上，再根据个人征信系统和商业银行内部的客户信息系统的信息，结合社会经济的发展，不断改进资信评估指标，并且不断优化资信评估方法，从而建立科学的个人信贷决策模式和决策标准。
（三）采取措施提高个人信贷业务的流动性
（1）加快个人信贷业务的资产证券化进程。资产证券化是把具有未来收益缺乏流动性的金融资产转化为可以在金融市场流通的证券的过程。通过个人信贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，化解信贷流动性风险，而且可通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给众多投资机构，从而提高自身系统的安全性，增强商业银行整体抗风险能力。
（2）完善个人信贷担保管理。个人贷款经常会遇到借款人还款能力下降的情况，而这是个不可控因素，因此作为第二还款来源的贷款担保是防范风险的重要条件。因此，在发放个人贷款时，用抵押、担保做还款保证就显得十分重要而贷款担保中最重要的就是抵押物管理。
商业银行要认真得分析现有的法律条款，圈定法律争议少、执行容易的标的物作为抵押物。或者应合理界定保证人的范围。对借款人自身条件较好，收入稳定，可实行保证担保方式的贷款，保证人应该选择信用度高的高端客户，且至少自身综合条件不低于借款人。
此外还要规范抵押物的评估行为。该步骤要特别防止评估公司不负责任的过高评估抵押物价值，银行一定要对抵押物特别是房产建立时时更新的估值区间和参考价值数据。
三、结论
通过以上分析，我们基本上了解了我国商业银行个人信贷风险管理中存在的问题，我国商业银行在大力发展个人信贷业务的同时也应该注意其中所蕴含的风险，加强风险管理，才能在竞争激烈的市场中获得生存和发展。
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邓某租赁了一栋房产，原计划投资设立一家康复医院，总投资2000万元左右，因资金不足，向某银行贷款100万元，由张某、李某、吴某等3人担保。该房产的所有权人有2人，由张某、刘某共有。邓某租赁该房产时只与张某1人签订了租赁合同。协议签订后，邓某对租赁房产做了必要的装潢，已具备了基本开业经营的条件。
但是，邓某没有想到的是，由于房产共有权人刘某与张某之间产生矛盾，刘某以对此租赁行为不知情为由，阻挠邓某医院正常经营，并采取了封门、断水、断电等手段。邓某无法开业经营，欠某银行的贷款到期无力偿还，担保人则以邓某有过错为由拒绝承担代偿责任，由此产生合同纠纷。银行将邓某告上法庭，担保人未到庭应诉。
审视本案，虽然庭审中原被告双方没有激烈的辩论过程，债权债务关系明确，但根据被告向法庭陈述事实时透露出的信息可以发现，银行信贷人员对贷款难以收回有着不可推卸的责任：
一是贷款调查不到位，不能及时揭示风险。
根据银监会“三个办法一个指引”中《个人贷款管理暂行办法》的规定，“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，包括但不限于以下内容：借款人基本情况；借款人收入情况；借款用途；借款人还款来源、还款能力及还款方式；保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力”。银监会颁布的《商业银行授信工作尽职指引》也规定，“商业银行应酌情、主动向政府有关部门及社会中介机构索取相关资料，以验证客户提供材料的真实性，并作备案”。
显然，本案中客户经理并未对借款人经营项目的基本情况进行实质审核，从而导致对借款人还款来源和还款能力的错误评估。根据现行《物权法》规定不动产登记制，邓某签订的瑕疵租赁协议是完全可以通过进一步验证核实租赁房产的产权关系而发现的。
二是对保证人的调查不实，导致第二还款来源难以落实。
根据上述《个人贷款管理暂行办法》的规定，贷款人应对保证人的担保意愿和担保能力进行调查核实，而《商业银行授信工作尽职指引》也提出了“应对第二还款来源进行分析评价，确认保证人的保证主体资格和代偿能力”的要求。本案中虽然有三个担保人，但都没有到庭应诉。据了解，其中两个担保人明显没有代偿能力，还款意愿较差；另一个担保人张某就是房产的所有权人之一，已经卷入与共有权人的侵权官司中，代偿能力难以评估，贷款清收变得异常艰难。
三是贷款审查未尽职，第二道风险防线薄弱。
根据银监会“三个办法一个指引”的要求，“贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等”。而《商业银行授信工作尽职指引》也明确了“商业银行应对客户的非财务因素进行分析评价”。本案中，贷款审查岗未能按照要求进行全面审查，忽视了对非财务因素的风险分析，未能及时揭示风险隐患。
本案庭审虽已结束，但本案透露的风险信息对信贷人员的从业行为仍具有很现实的教育意义和警示作用：
一是贷款调查必须深入、细致。客户经理在受理客户申请时，应对客户投资项目的可行性进行充分论证。如本案中，客户经理应该对借款人的租赁行为的有效性进行充分认证，对其租赁协议和租赁房产的产权关系进行仔细核对、延伸检查，及时提醒借款人获得所有产权人的书面确认，否则应拒绝贷款。
二是对担保人偿债能力和担保意愿进行认真评估。在注重第一还款来源的同时，不仅要充分核实担保人的担保能力和担保意愿，还应明确告知担保人的担保责任和后果。
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一、商业银行住房抵押贷款现状
1. 住房贷款额急升
根据中国人民银行的2010一季度金融统计数据报告,个人贷款,增加9202亿元,同比多增4979亿元,反映出房地产市场的火爆。
2.住房按揭贷款市场准入标准宽松
个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,首付比例低,且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
3.地产金融参与者相对单一, 过度依赖银行贷款
在目前的房地产资金链中, 商业银行参与了房地产开发的几乎全过程,企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制,使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
二、我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险
1.违约风险
违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险,它是指借款人不还贷款的风险,包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,因为支付能力不足,有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,通常是比较住房带来的收益与抵押贷款债务的大小,再作出违约与否的决策。
对被迫违约风险影响较大的因素有家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。而对蓄意违约,或者说理性违约影响较大的则是房价、利率的变动。当房地产市场价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时,借款人为了转嫁损失,即使有偿还能力,也有可能主动违约拒绝还款。
2. 利率风险
利率上升是导致大量违约的关键。2004 年开始,我国的楼市升温已成趋势, 为抑制房地产价格非理性上涨,央行开始加息。自2004 年10 月29 日到2007 年12 月21 日,中国人民银行连续10 次加息,其中,5 年以上的贷款基准利率从5.76%上升至7.83%。在未来20-30年里, 中国经济繁荣, 利率上升、优惠利率政策的改变难免发生。利率持续上调, 将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受, 偿贷能力将普遍下降,银行房贷的违约风险将明显升高。
3.流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。
另一方面,如果房地产市场降温,则会导致抵押房产变现能力不足。若按揭购买人断供,银行会收回此房产将进行拍卖处理,一般拍卖的价格会比购房当时的成交价格低,再加上拍卖时发生的费用,以及安排人力来办理相关的繁杂手续,都将给银行造成损失。
4. 政策风险
为了遏制房价过快上涨,政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨,解决城镇居民住房问题。5月31日,中国政府网公布《国务院批转发展改革委的通知》,提出“逐步推进房产税改革”。6月2日,发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示,“逐步推进房产税改革,将避免重复征税”,并对地方试点房产税表示支持。
一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷,政策风险可能会带来房价下跌,从而引发违约风险,并导致借款人抵押的房产价值缩水,给银行带来巨大损失。
三、结语
住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益,更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化,三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系,在贷款产品的设计中充分考虑风险因素,强化风险控制,完善个人住房抵押贷款的品种,使其适合不同的住房需求者,最大限度的确保住房抵押贷款的安全,推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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[3]李晓芳:美国次贷危机对我国住房抵押贷款风险防范的启示[J]. 商业文化(学术版), 2010,(02)
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个人住房贷款；风险分析；防范措施
0引言
美国的次贷危机为我国个人住房贷款敲响了警钟，促使我们逐渐开始重视个人住房贷款风险问题的研究。随着我国房地产行业的发展，房地产的泡沫越来越大，商业银行面对的个人住房贷款的风险也越来越突出。
1我国个人住房贷款的发展和现状
1.1我国个人住房贷款的发展历程
20十世纪90年代，随着我国房地产行业的发展，个人住房贷款作为银行的一项新业务开始快速发展。到了90年代末，个人住房贷款在各大商业银行均已经成为了举足轻重的信贷业务，成了商业银行的一项重要收入来源。随着经济的发展、经济形势的变化和国家宏观政策的调整，商业银行在个人住房贷款上面临着新的考验。
1.2我国个人住房贷款的特点
我国的个人住房贷款一般是通过个人申请、房产抵押、开发商负连带责任的方式办理。也就是说首先由个人在缴纳了一定比例的首付（现在没有零首付）之后，向商业银行申请以房产为抵押物的贷款，经商业银行审核符合条件后发放贷款，贷款直接打入开发商账户。个人按期（贷款期限不超过一年的到期一次还清，超过一年的按月还款）偿还本息，当个人无力还款或由于其他原因终止还款时，房产由银行收走拍卖，房地产开发商一般承担回购的责任。在我国，个人住房贷款的期限为30年以内。
1.3当前个人住房贷款中出现的新情况
当前，随着经济结构的调整和国家宏观政策的变化，房地产市场出现了一些波动，这些波动在个人住房贷款方面体现较为明显，使商业银行面临着新的风险压力。例如：有报道称当前已经出现了一部分业主选择弃房断供的现象，个人住房贷款对商业银行带来的风险越来越突出。
2商业银行的个人住房贷款风险分析
2.1审查不严带来的风险
对于个人住房贷款资质的审查直接关系到将来放出的贷款能否按时收回本息，关系到商业银行的经济利益。由于我国个人住房贷款业务发展时间较短，还没有形成比较健全合理的个人住房贷款资质审查的制度和和规则，这导致了审查中出现走形式的现象。
当前的个人贷款资质审查通常采用的是个人提供相关材料的形式，这就导致了一部分不符合资质的人通过弄虚作假的手段贷款，从而为将来银行在收回本息时的不确定因素埋下伏笔。这是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素。
2.2操作不规范带来的风险
我国商业银行在个人住房贷款实施程序上还存在较大的漏洞，操作上的个人随意性比较大。银行内部负责房贷的工作人员为了谋求个人的不正当利益有时候会采取一些违规操作，导致贷款风险的产生。
例如：贷款批准与否很大程度上还是由相关负责人一人拍板就能决定的。对于个人信用不好的借款人，银行本应该拒绝贷款，但是，有时候存在只要借款人能够付给相关人员一定的利益（例如超市购物卡、贵重物品等），本不符合条件的借款人就能顺利取得贷款，这就导致了个人住房贷款的一个较大的风险。
2.3个人经济状况变化带来的风险
个人住房贷款能否按时偿还的直接决定因素就是个人的经济状况，个人经济状况的变动会直接决定商业银行所放出的住房贷款的安全性。公民都会面临生老病死、失业等风险，这些风险一旦产生会使其经济状况迅速恶化，从而导致无力还贷的现象。
在我国，业主往往承担的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于达到家庭总收入的二分之一。这时一旦家庭遇到重大疾病或者突发事故都会使家庭迅速变得经济拮据，为了解决燃眉之急，这些业主只能选择停止供房。
2.4个人理性的利益权衡带来的风险
作为贷款购房的业主，会对于还贷产生的投入与自身所获得的房产的价值进行比较，当业主认为还贷付出大于得到的收益时，就可能会选择弃房断供，从而导致商业银行个人住房贷款不能按时收回。
2.5政策调整和楼市波动带来的风险
近些年我国房价一路飙升，尤其一些一线城市楼价达到了数万元一平米，楼市的泡沫越来越大。为了防止房地产泡沫的破灭带来国民经济的波动和社会的动荡，国家出台了限购令。限购令的出台另许多炒房团逐渐变得无利可图，房价不升反降，许多为了炒房产谋利进行贷款购房的人由于房产无法出手，每月都要支付大量的银行贷款，权衡利弊下他们宁愿损失首付而选择弃房断供，这是当前银行个人住房贷款风险产生的一个重要原因。
例如：近期报道的杭州业主弃房断生的主要原因是，楼价暴跌以及限购令的出台导致炒房团手中的房产无法出手，最终选择了断供。
由于楼价的波动使得当初发放贷款时对抵押物的估价高于现在，致使抵押物贬值，当抵押物（房产）的价值远远低于贷款本息总额时，业主选择弃房断供的可能性就会增大，商业银行个人住房贷款的风险也会随之扩大。
2.6楼盘开发过程中的风险
我国大部分开发商在开发楼盘时垫资较少，他们的资金多来自于业主交的首付和银行贷款，一旦开发过程中遇到一些不可抗因素导致楼盘开发中断，则商业银行所承担的贷款风险就会成倍增加，甚至于血本无归。
还有一些开发商采取虚假按揭的方法从银行骗得贷款，将这些款项用于风险更大的投资项目，投资一旦失败将会导致楼盘开发出现较大的问题，这也是一种导致商业银行个人住房贷款风险的重要因素。
2.7利率波动带来的产生
随着经济形势的变化，银行存贷款利率也在发生变化。我国的个人住房贷款利率采取的是固定利率的办法，一旦随着利率的变化存款利率高于贷款利率，那么给商业银行带来的便是直接的经济损失。
2.8抵押物带来的风险
个人住房贷款一般是通过抵押房产的方式进行，一旦借款人违约，则抵押物由银行处置。作为抵押物的房产一方面价格在波动，当房价急剧下降时抵押物就会贬值，商业银行将会蒙受较大的经济损失。一旦开发商违约不再回购作为抵押物的房产，银行掌握的房产将不能及时变现，将意味着商业银行发放的贷款不能及时收回，另一方面对于这些抵押物的管理还会消耗大量的人力、物力和财力，这同样会给商业银行带来不可估量的损失。
3个人住房贷款风险的防范措施
3.1.加强法制建设，使工作有法可依
健全的法制是社会文明进步的重要标志，同时也是解决社会问题的准绳。当前个人住房贷款风险产生的一个重要原因就是法制的不健全，致使个别人钻法律空子。为解决这一问题，国家必须加大立法和执法的力度，切实做到有法可依、执法必严、违法必究。对于一些恶意骗取个人住房贷款的行为、恶意违约的行为必须加大执法惩处力度，使他们由于从事这些违法行为付出的代价远大于收益而不敢犯险。
3.2加强标准的制定，使操作得心应手
严格而科学的标准有利于更好地执行，有利于防患于未然。个人住房贷款审查上的问题很重要的一个原因就是标准不够科学不够细致，导致了实际操作中的模棱两可的现象。制定出完备的、科学合理的、可操作的标准，有利于银行工作人员在实际操作中有科学的依据，有利于杜绝不符合条件的贷款者通过不正当手段骗取贷款资格，降低风险。
3.3规范操作，建立和落实责任追究制
违规操作是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素，为了避免由于违规操作带来的风险，应该建立科学健全的操作管理机制，坚决杜绝当前存在的一人拍板的现象。建立健全监督机制是防止不规范操作的重要手段和途径，各商业银行和人民银行都要加大对于个人住房贷款审批的监督管理工作，使各项工作能够公开、透明、规范。强化工作人员的责任意识，建立和落实责任追究制，谁审批谁负责，谁出问题谁负责，将问责制落在实处，减少风险产生后出现的推诿扯皮现象。
3.4建立个人信息联网查询体系
申请个人住房贷款需要对申请人资格进行审查，当前的审查过程一般是通过申请人提供相关个人信息资料由银行审查。目前，由于个人信息没有完全实现联网查询，导致了一些弄虚作假骗取贷款的行为屡有发生。例如：外地户口在一些一线城市买房需要提供累计一年以上的当地个人所得税缴税证明或者社会保险缴纳证明，在这个过程中便有许多弄虚作假现象，由于审查不严格或者查询不方便，使得一些不符合条件的申请人取得了贷款资格。
解决这一问题必须建立起统一的个人信息查询系统，使个人资产、信用等信息能够在系统中一览无余，最大限度地避免弄虚作假骗取贷款的行为发生。当前，我国已经建立了个人信用查询系统，然而这一系统仅限个人在银行的资金信用，并不能完全反应其其他的个人信息，给贷款申请的审查工作带来了不便。
3.5实行浮动利率机制
利率的变动对于贷款风险来说是最明显的，为避免存贷款基准利率上调后可能出现的早期贷款利率低于当前存款利率的情况，个人住房贷款利率应当采取浮动利率。也就是说贷款利率采用与市场利率变化相符合的可变利率，既避免了基准利率降低时借款人产生较大的实际损失，更有利于避免基准利率提高后给银行带来较大的实际损失。既有利于风险的防范同时又能够使借贷双方的关系变得融洽，有利于和谐社会的构建。
3.6加强对借款人经济状况的监测
为了防止个人住房贷款中风险的扩大，作为商业银行必须对借款人（业主）的经济状况和信用状况的变化有及时的了解，以便及时做出相应的化解风险的对策。在对借款人的经济状况进行监测时，银行可以借助自身的优势对借款人的投资理财提出合理化的建议，以避免借款人因出现较大的失误而导致的经济拮据。一方面有利于银行贷款的及时收回减小风险带来的损失，另一方面有利于借款人理财能力的提升和经济条件的改善。
3.7加强专家团队的建设
个人住房贷款风险还表现为抵押物评估失误和抵押物变现困难等方面，这就需要商业银行有一支专业素质较高的专家团队来进行把关。首先要有一支素质较高的不动产评估专家团队，对于抵押物的价值以及未来可能的价值变动有一个比较科学的评价，减少因抵押物贬值带来的风险；要有一支市场营销团队，建立起多种抵押物变现的渠道，以解决业主断供后抵押物难以变现的问题，减少损失。
3.8积极与第三方合作
当今，商业保险在我国已经有了长足的发展，商业保险的险种几乎可以覆盖生产生活的方方面面。商业保险的作用简单说就是集众人力应对突发事件，是一种事后保障，是缓解风险的一种重要方式。商业银行可就个人住房贷款风险问题与保险公司合作，由银行投保，当风险发生时银行向保险公司索赔。这样一方面有利于借助商业保险的力量缓解风险带来的危害，另一方面，商业银行与保险公司合作有利于双方业务的扩大，促进商业银行和保险公司共同发展，实现双赢。
4结语
个人住房贷款业务为房地产行业注入了资金、为人民买房提供了贷款，促进了房地产行业的发展、人民生活水平的提高，同时也给商业银行带来了可观的银行利益。随着条件的不断变化，个人住房贷款的风险越来越明显，给商业银行带来了新的压力。导致这些风险产生的因素是多方面的，既有客观的也有主观的，既有制度的也有人为的，因此为了化解风险，作为银行必须深刻认识导致个人住房贷款风险产生的原因，针对风险产生的原因采取具有针对性的措施，把风险消灭在萌芽状态，把风险带来的损失降到最低限度。
参考文献：
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[4]赵玉梅，宋雪飞.浅析商业性个人住房贷款业务的风险及对策[J].吉林省经济管理干部学院学报，2013，27（1）：3941
篇12
一、个人住房按揭贷款存在风险
（一）系统风险
个人住房按揭贷款的系统风险主要是指，因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化，对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响，金额所导致系统性风险[2]。如下：
1、利率风险：个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长，在五年以上，最长可达三十年。在这种跨度较大的时间内，可能会出现几次大型经济波动，导致市场利率出现变化。在商业银行的经营过程中，当个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时，利率的变化就可能会给其带来无法避免的经济风险。
2、流动型风险
银行的资金大都始终处于一个流动状态，当银行的流动资金无法满足其流动需求量时，就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的风险，个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务，其资金流动特性比较低，而在银行中的资金来源大都期限不长，会导致其将短期资金用于长期运作，造成支付现金无法达到支付需求的风险[3]。
3、住房贬值风险
新世纪以来，我国的住房价格一路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银行的贷款造成一定的风险。
（二）银行后期管理风险
个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控[4]。在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失；②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；③贷款发放以后，银行因监控管理以及催款不力，导致借款人出现拖款和赖账行为。
（三）开发商带来的风险
新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，大量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩，成为各银行所争夺的合作对象，但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机，使用各种不法手段对银行进行欺诈，以虚假信息向银行申请住房按揭贷款，达到目的后即进行资金转移。
（四）项目存在的风险
项目风险也是按揭贷款的源头风险，其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足，致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多，主要有：开发商的后续资金缺乏，导致无法按期完工交房；开放商缺乏预售资格进行违法售房，预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现，就会导致客户拒绝还款，解除购房合同，银行就会成为风险直接承担者[5]。
（五）信用风险
首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；最后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。
（六）抵押风险和欺诈风险
由于价值评估的方式存在差异，可能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外，因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。
二、个人住房按揭贷款风险的主要防御措施
（一）加强银行业务人员的培训
个人贷款操作手续在不断被完善，但其操作过程比较繁琐，需要建立一支高素质的客户经理队伍，重视各岗位的人员配置，对客户经理进行培训，让其对工作具有强烈的责任心，并拥有加高的职业素质。此外，可建立有效的奖惩考核机制，促进银行业务的健康、和谐发展。
（二）加强银行对房地产开发企业的审查
主要审查方向有：①对开发商企业的项目土地出让金支付情况以及出让金来源等进行核实，并评估其资金实力和筹资能力；②对开发生的房地产开发资质等级证书进行审查，并了解其从业时间和经验；③对开发企业的组织架构进行调查，并以此了解该企业和各相关企业之间的关系，防止出现假按揭情况；④对开发商的工程款支付情况进行查询，防止其将贷款挪用到其他方面，出现假按揭情况，并了解其经营实际情况，剔除拥有不良信誉的企业。
（三）加强银行内部的管控建设
①对于借款人进行严格的款前调查，详细询问其购房产的价格、结构、户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况，并对其实际情况进行核实。严格审查借款人的各项证明文件，以及购房首付款的支付人。此外还需要按照国家规定，对借款人还款能力、抵押物品价值以及信誉度等进行审查；②坚持合同面签制度，坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续。③加强档案管理的日常检查，监控每一项售房款的去向，且客户经理需要严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度。
结束语
个人住房按揭贷款是一种具有成长和厚利特性的个人金融产品，这一业务的推出，在很大程度上加速了房地产销售以及我国市场经济的发展，已成为目前我国商业银行发展的主要支柱之一。但该业务中存在一些缺陷，导致银行面临的风险极大，需要及时得到解决。（作者单位：中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行）
参考文献：
[1]张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略[J].中国农业会计，2014，22（03）：52-58.
[2]兰花.商业银行个人住房贷款法律风险分析及防范研究[D].中国社会科学院研究生院，2014.
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收录日期：2017年3月6日
一、我国商业银行个人住房贷款业务现状
个人住房贷款是随着房地产经济的发展而产生的，个人房贷业务是各大银行在传统贷款业务基础上发展的新业务。这一业务是所有银行信贷业务中质量最好、涉及面最广的信贷业务之一。各个商业银行都在大量开办个人住房贷款业务，相互竞争。在越来越激烈的竞争中，各大银行纷纷制定出更加优质的服务和最大化的优惠政策，吸引更多的人办理个人住房贷款业务，使个人住房贷款业务形成一个广阔的空间。
（一）个人住房贷款的优势。一般的公司贷款手续都比较繁杂，公司贷款的期限一般在5年以下，贷款时需要评估资产保险等。并且经常出现转贷办理，利率又高，贷新还旧。每一次转贷客户都需要支付一定的抵押登记、评估、公正、保险等费用。银行在经办部门和审批部门都要承担繁琐的手续，要投入一定的人力和资源，使银行经营增加成本。由于公司贷款的风险相对集中，如果公司经营不善会给银行带来重大的损失。
个人住房贷款不需要繁琐的手续，住房贷款期限长达30年，手续简单，不存在转贷，不会有贷新还旧的问题，而且贷款利率低，并且贷款人负担的费用少，致使银行经营成本低。再加上个人住房贷款针对每一个个人，它的贷款涉及面广，个人承担力小，风险比较分散，对银行来说风险程度较少。个人住房贷款的存在对整个社会的效用非常大，有利于扩大银行的业务，更好地吸收资金，有利于调整信贷产业结构，让银行拥有长期稳定的客户群和商业效益。
（二）个人住房贷款实施的新分配政策。我国实施了新的个人住房分配政策，实行货币化分配，正式停止福利式分房。此政策对房地产金融业务的开展和房地产市场的发展有着深远影响。国家积极鼓励个人买房和建房，并且鼓励银行开办个人住房贷款业务，这不仅刺激了房地产消费市场，同时对银行业务的发展有一定的促进作用。
（三）个人住房贷款成为主要的个人信贷业务。在我国，个人贷款的需求还不是很大，个人贷款中如信用卡消费贷款、助学贷款、汽车消费贷款、耐用品消费贷款、旅游贷款以及奢侈品消费贷款等都赶不上个人住房贷款的个人群体数量。
大公司贷款随着现代企业制度的建立，企业所需求的资金可以通过债券、发行股票等方式直接融资，对贷款的需求减少。银行在这种状态下需要十分激烈的竞争才能产生效益。银行对一般的中小型企业都有一定的贷款风险。中小型企业由于自身的经营管理不完善，抗风险能力相对较弱，所以银行很少贷款给中小型企业。因此，个人住房贷款就成为个人贷款业务中的主干，谁拥有个人住房贷款的群众数量越多谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
二、商业银行个人房贷业务风险分析
任何产业的经营都会存在一定的风险。风险是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。经营的风险与交易的时间成正比，最短时间内收回成本和利润就能缩短风险。个人住房贷款的贷款年数最长为30年，这就在金融理论上形成实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大，因此形成的风险也会增大。
（一）信用风险。信用风险其实是人与人之间相互信任时另一方不遵守信约而导致另一方受到损害。个人住房贷款的信用风险是指借款人在还款期内由于各种原因，如失业、天灾人祸、死亡或者收入锐减而不能按期足额偿还放贷月供的情况；这种风险会对收回预期的贷款和贷款利息造成影响。
由于在我国现阶段个人信息管理难以全面掌握，商业银行在进行个人放贷时很难准确的判断风险。再加上国外的金融危机间接的影响着我国实体经济，使得借款人工作不稳定，收入减少，导致还款能力降低。甚至有的借款人直接放弃房屋产权，给银行带来违约风险。还有的购房者故意欺骗银行，伪造个人收入进行银行贷款。由于个人住房贷款还贷年限较长，购房者如果收入过低，欺骗银行购得房屋，又无力偿还房贷，这样就把贷款风险转换给银行。还有一种情况就是“假按揭”现象。按揭贷款一般是指购房人在购房过程中因没有足够的资金而以所购买的房屋作为抵押向银行借款的一N形式。假按揭实际上是购房人钻了法律的空子以没有实际付款的房子作为抵押，购房人不需要付出太多的损失。银行得不到保证资金，一旦出现购房人无力偿还房贷，会给银行信贷资金带来巨大的损失。
（二）流动性风险。由于个人房贷的贷款年限比较长，而且贷款群体数量又比较大，银行资金过度集中投放在期限较长的个人房贷业务中，这将会造成商业银行面临流动性不足的情况；这种情况一旦出现，银行将面临资金不足的问题。
虽然由个人住房贷款引发的银行整体流动性风险并不明显，但是对于银行来说也是需要重视和面对的重点问题。在一段时间内对于资产负债期限过长，商业银行是可以接受的，但是对长期负债必须控制在一定的比率范围之内。当商业银行对流动性风险管理和利率风险管理在个人住房贷款比率接近20%，才会对商业银行总体流动性和中长期贷款比例形成显著突出的问题。
（三）利率风险。银行贷款利率和存款利率应该适当的调整。当个人办理住房贷款时往往是按照当时的利率每月提供月供。当利率有所调整或有浮动时，借款人每期的还款金额会因为利率的变化而变化。利率调整一旦变化较大，会增加借款人的还款压力，信贷风险将会变大。商业银行有可能遭受损失。
（四）市场与法律风险。任何商品都有价格涨幅的情况，当整个房地产市场大幅度降价，房子贬值的时候会对银行造成损失。很多人现在都是采取以房养房的方式还房贷，当房子贬值时，房租也会随之下降，有可能导致借款人还款能力降低。
国家本身具有对经济进行宏观调控的能力，因此国家宏观调控会直接影响到国内的投资市场。在国家鼓励个人住房贷款业务的时候，国内市场会呈现繁荣景象。可是一旦国家出台有关房地产市场和个人房贷业务相关政策的负面政策的时候，国内商业银行的个人房贷业务会遭受巨大影响。
三、规避个人房贷业务风险的对策
在我国，由于个人住房贷款业务对商业银行造成的风险，商业银行应当采取相应的措施规避这一风险。第一，要做到以法律作橐谰荩按照房地产与市场相关管理的法律，制定《房地产管理条例》与法律挂钩，使房地产市场健康发展；第二，通过充分的调研市场和市场分析，根据各家商业银行提供的意见及建议，遵循个人住房贷款的基本原则及禁忌，制定严格的信贷程序，规范各大银行个人房贷业务市场的无序竞争；第三，各大商业银行再不能为了扩大业务就放松信贷条例，商业银行认识要改变，必须严格按照信贷条例对贷款人进行详细的个人调查，这样才能将信用风险降低。
个人房贷符合我国持续的产业政策，也是对我国商业银行利润的一个增长项目。商业银行不可能也不会错过这个发展良机。但是，一定的机遇必将迎来一定的风险，商业银行必须有足够清醒的认识，重视风险，思考对策。
（一）做好贷款业务的贷前调查。任何贷款，银行都应该做好贷前调查，个人住房贷款也不例外。商业银行对个人住房贷款的调查应该调查清楚贷款人的资产、抵押、工作、收入、消费支出、常住地址及身体状况。不能出于形式的调查，一定要认真调查清楚，如果出于形式调查，会对银行带来一定的风险。
（二）管控制度的不断完善。降低银行个人住房贷款的风险，除了要对贷款人进行贷前调查和银行正确的经营理念外，还要完善银行自身的管控制度。第一，加强上下级行的沟通和协调，很多时候上级行并不了解下级行所承接的贷款业务真实情况，这样很难从贷款人资料上了解贷款人的实际信息，难以做到风险控制；第二，避免一房多贷；第三，完善贷后管理体系，确保贷款人按时还贷。
（三）金融改革可以降低个人住房贷款风险。必须稳妥引进新的金融产品和商品，很多发达国家选择导入房地产投资信托和资产证券化，确保银行流动资金，降低在个人住房贷款方面的风险，更好地处理房地产信用贷款风险。
（四）完善资产证券化市场。商业银行一般会采取市场化的手段解决个人住房贷款带来的流动性风险，将其风险转移给证券市场。首先，商业银行将推行住房抵押贷款，从而形成二级市场。二级市场建立后，房地产贷款本质上发生了改变，它由贷款银行或其他金融机构和房地产市场创造出来的一种借贷关系。购房者通过向银行借款购买房子，对房子进行投资，或用房子作为担保抵押给银行进行贷款，从而促进抵押贷款债券市场的发展。抵押贷款经过一级以及二级市场的衔接，使银行资金的流动性逐步提高。银行为了满足个人信贷资金的需求，发行抵押贷款债券从证券市场获得充足的资金。抵押贷款债券发行量和额度应当匹配，这样不但减小了流动性风险，而且可以使个人住房贷款的证券化日益完善。
（五）内控制度的建设。商业性房地产贷款管理应当按照要求制定可实施性的规则，建立完善可行的个人住房贷款政策控制信贷风险。在商业性房地产贷款过程中，应当根据其专业性的特征，严格按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节详细地做好相应的放贷程序，进行严格的贷款操作和监督管理，明确权责和考核管理，避免银行风险。
（六）个人住房贷款保险制度的建立。保险业务是降低风险的最有效的办法之一，商业银行将贷款业务风险部分转移给专业保险公司，为贷款降低风险从而找到一定的保障。高质量的保险公司会以保障贷款抵押物的安全，对抵押物进行受保，可以保证信贷资金的安全贷入贷出，从而使借贷制度更加完善，内控监督更加严密，来避免和控制个人住房贷款风险。
四、总结
我国商业银行的业务群体中，个人房贷业务是商业银行的一个极为重要的客户群体，它对于商业银行既是机遇也是挑战。商业银行作为一种商业活动，与之而来的利益和风险是对等的。商业银行个人住房贷款业务中存在很多潜在风险，减小及规避这些风险，尤其中小商业银行应该早做一些防范和控制的方法和措施，以使我国的商业银行个人房贷业务能够更好地、更快地、更安全地发展。
主要参考文献：
[1]盛美月.商业银行个人房贷违约风险的实证研究[D].浙江大学，2015.
[2]王文轩.商业银行个人住房贷款信用风险防范对策研究[D].天津商业大学，2014.
