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Key words: Subsidized Housing，Management model，Exploration
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
1.前言
目前，我国正在大力构建多层次的城镇住房保障体系，“十二五”末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，但大量的保障性住房社区的后期运营管理却没有形成有效的模式，并且较早投入使用的保障性住房小区的后期运营管理问题已初现端倪，所以保障性住房社区后期运营管理模式很值得探索，这对改善居民生活品质、促进社会稳定、社会公平和完善社会保障体系具有重要意义。
本文研究对象是竣工交付、分配入住后的保障性住房社区的运营管理模式，着眼于对保障性住房社区特点及居民诉求等软件的分析，涉及物业服务企业、政府相关部门、居委会、非政府等组织的合理定位等。
2.国内外保障性住房社区后期运行模式研究综述
住房保障问题是各国政府关心的问题。马泽发指出：在实践中，美国形成了以地方住房局（PHA）为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理体系[1]。对于住房补贴，美国在1998年国会通过的《高质量住房和工作责任法》在为居住在政府房的市民提供了一些优惠保证的同时也规定，所有居住在政府房内的18到62岁的居民，如果没有工作或者不是全时在大学深造，每个月必须至少参加8个小时的社区服务。
国内各地住房保障安居工程的推进速度不一，保障性住房社区后期运营模式处在探索阶段。吴鸿根提出：如何按照“政府主导、法律支撑、资金保证、税收减免、市场运作、社会参与、住户满意”的原则，探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式，对“十二五”期间物业管理行业的发展有着极其重要的作用[2]。马万里指出：廉租房社区物业管理新模式在具体的实施过程中可以考虑汗水入股、阶梯定价与爱心互助等模式要素[3]。此外，保障房建设走在前列的成都市房管局探索出“公共服务进小区、基层社区进小区和社会组织进小区”的“三进”模式，引导多元力量加入保障房小区的管理体系。
3.我国保障性住房社区后期运营现状及构成要素特点分析
3.1我国保障性住房社区后期运营现状
目前，我国保障性住房社区后期运营管理大多沿用传统商业社区物业管理模式：开发建设完成后引入物业公司，按行政区域划分纳入街道—居委会的管辖，同时居委会也在引导组建业主委员会。但通过对宁波市部分保障性住房社区的调研，发现在这种模式下存在诸多问题，例如：（1）物业方面：业主（对物业满意度低，物业费难以收缴、物业公司亏本经营以致物业公司弃管小区、物业公司频繁更换；（2）居民（业主）方面：居民认知程度较低，社区公共活动和公共事务参与度较低，业主委员会组建难度大；（3）居委会方面：工作面广量大，但人少，以至只能侧重行政职能的发挥；（4）其他方面：政府、开发建设企业对社区基本公共设施投入不足，非政府组织参与度较低等问题也加大社区管理的难度。究其原因主要是目前保障性住房社区没有形成系统的、相互监督制衡的管理模式，经济上没有形成一定的保障和监督链，管理服务方面相关机构定位不明确、权责关系模糊，组建过程没有处理好市场调节与政府主导的关系等。
3.2我国保障性住房社区构成要素特点分析
3.2.1保障性住房社区产权复杂
我国保障性住房规划、建设情况决定了目前我国同一个保障性住房社区内经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房等多种类型的产品共存，在商品房竞配保障性住房的开发模式下，商品房和保障性住房也会共存于同一个小区。产权方面，经济适用房、拆迁安置房归业主所有，公共租赁住房产权归国家所有，并且还存在同一套房屋，部分产权归业主所有，部分产权归国家所有的情况。保障产品的多样性和产权的复杂性增大了保障性住房社区后期运营管理的复杂性。
3.2.2保障性住房社区被保障对象群体构成复杂
从申请保障性住房的条件来看，保障对象包括城市个人或家庭年收入、财产总额低于限额的低收入、中等偏下收入阶层和住不上“公租房”，没资格买“经适房”，更买不起“商品房”的夹心层群体。根据访谈了解的实际情况是入住群体失业人员多、残疾人多、归正人员多、低收入无收入者多、孤寡老人多。现阶段被保障群体不仅仅是中低收入阶层，更多的是需要关怀的群体。他们对社会比较敏感，自我约束能力普遍较差，对居住环境没概念，甚至当生活不顺时还聚众闹事。这就要求保障性住房后期运营管理要考虑到居民的收入、消费水平、消费观念及价值重塑等问题。
3.3.3保障性住房社区居民生存能力较低、依赖性强
目前保障性住房社区的居民学历一般较低，其较低的文化水平及综合素质使其生存能力较低，很多居民无稳定的收入来源，这将导致后期运营中出现无法交物管费和房租等情况，影响社区正常用转。还有可能有些居民由于生活所迫将房屋出租或转租来降低生活成本，而二次租赁者又不参与社区事物和活动，这也将使保障对象的服务管理逐步走向边缘化。另一方面，部分居民心理上认为他们是弱势群体，本来就应得到政府的保障和照顾，集中入住保障性住房后对政府的依赖性更强了，并且他们个体诉求量的累加会引起是质的变化。这就要求在保障性住房社区后期运营管理中要引导居民及时表达需求，提供其需要的服务。目前来看，社区自组织管理在引导居民积极参与社区运营管理方面具有一定的优势。
4.保障性住房后期运营模式的新探索
保障性住房社区运营管理现状和其构成要素的特殊性要求保障房社区不能像商业社区完全市场化运作，也不能让政府一管到底，结合国内外社区治理经验及教训，认为政府以顾问团体的身份及早介入的社区自组织管理模式是保障性住房社区后期运行管理的新视域。
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一是引进信息技术、高学历人才，优化现有公司高层次人才结构比例，应用信息化技术手段，改造现有传统物业维护、绿化养护、保安、清洁等低附加值管理流程，提高员工工作效率。把公司从劳动密集型企业变成智力密集型企业，打造“智慧沪东”品牌。二是成立专家顾问团队，成立由高校、行业主管部门、信息化专家等组成专家顾问团队，加强企业信息化顶层设计和战略规划指导。
2.实施信息化和物业服务融合战略，建设社区物业管理三平台。
一是搭建社区物业管理平台。采用先进的信息技术手段对社区做全面的智能化升级，把现有60多家物业统一在一个平台上管理，通过建立可视对讲、视频监控、安全防护、车辆管理、物业管理、事务管理、社区服务、商圈整合等功能，强化协同和管理信息化，打造基于云服务一站式社区服务平台。并与安全管家、物业管家服务相结合，改变原有社区便民服务中，各种服务孤立分散、不成体系、附加值较低，居民个性化需求无法满足的现状。从而将基本物业服务更为形象地转化融合落地到社区，带来不一样的基础物业服务体验，为社区住户提供除基础物业管理服务外的增值服务，以创造更多的商业价值。二是搭建社区电子商务平台。随着电子商务的快速发展以及生活节奏的加快，人们已经十分习惯通过网络查找消费指南、进行购物。淘宝、大众点评等网站虽然知名度高、应用广泛，但其服务对象太广，缺乏针对性，不能保证商品和服务对所有社区居民的方便性，往往存在外卖不送、消费无保障等情况。智慧沪东提出了“服务500米”的理念，电子商务平台提供的消费指南和在线购物将尽可能的贴近居民的日常生活，以社区居民为服务对象，并且能够在更短的时间内将商品送货上门。三是搭建社区金融服务平台。沪东建设与上海银行、普天支付等企业合作，联名推出的智慧社区卡。“一卡通”解决住户物业缴费、购物、门禁、停车等最常用功能，极大地方便居民社区生活。智慧社区卡实名登记具有金融理财功能，社区居民可持卡申请小额贷款、购买T+0“慧财宝”理财产品；智慧社区卡用做电子钱包能够方便业主进行小额资金管理，如委托保姆持卡买菜、发放子女零花钱等；该卡作为停车卡、门禁卡，还能避免群租，解决社区居民持卡多、管理难的问题。试点实施一年来，社区业主反响良好，正逐步向其他物业推广。
3.实施“社区服务运营商”战略。
把传统的物业公司通过互联网基因重组，由被动管理到主动服务，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。“社区服务运营商”战略就是围绕住户的衣、食、住、行、娱、购、游，打造社区服务全产业链。“为客户创造价值”的同时“为公司带来商业价值”。
（二）创新特点：
1.塑造社区消费者互动体验。
在推广社区O2O电子商务平台和社区金融服务平台业务时，针对社区中老年群体，强化社区消费者协同体验，让消费者感受邀约和参与其中，建立社区消费体验中心，配置专职业务人员现场指导和商品解读，同时及时反馈消费信息调整营销策略和方式。即以服务为核心，以商品为道具，以消费者体验为中心，带动消费者参与、引起消费欲望的互动体验。
2.构建基于消费信用的社区金融服务平台。
推出以社区智慧卡端口，构建基于消费信用的社区金融服务，不仅提供了银行为社区业主客户提供理财、融资等各类金融服务，同时也搭建了业主缴费、社区消费等主动服务的渠道平台。
3.探索社区B2F商业模式。
B2F结合现有电子商务（B2B\B2C\C2C）的优点，以社区家庭为服务切入点，依托社区服务最接近业主的优势，打造以社区服务（物业、家政、代购、快递、房屋托管）为核心、辐射周边一公里商业生态圈平台，将服务直接转化成了商业管道。
二、主要成效
沪东建设定位于社区服务运营商，不仅为企业自身发展开创了新的运营模式，也为传统物业管理变革，实现跨越式发展提供了示范效应。
1.贴近服务，提升能力。
由被动服务到主动服务，不仅贴近了业主的服务需求，而且通过理念转变，人才引进，规范服务，进一步提升小区管理能力和小区安全服务范围。如设立社区体验中心，推行三合一智慧卡，方便居民就近消费，杜绝售假、消除群租现象；贴近服务，开辟家政、代购、房屋托管等业务等。
2.平台管理，提升效率。
建立面向区域性管理服务平台，进一步提升管理效率。如建立统一电梯安全运行监控平台，通过模式创新，让兄弟物业的电梯运行纳入统一监控平台，进一步提高电梯安全运行效率，从而使原来每一小区配备一名电梯维修人员，到相邻物业三四个小区仅配备一名，不仅减少了用工人数，而且降低了管理成本。
3.社区电商，提增效益。通过建立社区电商服务平台，不仅改变了依赖收取物业管理费生存的方式，而且通过电商平台，进一步提增企业效益。
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关键词 综合护理干预；社区孕产妇系统管理；孕产妇
孕产妇系统管理指的是从孕前开始，直到产后42 天之内，将母婴作为共同监护对象，进一步采取系统化的检查、监护及保健指导等；同时，在高危状况下采取及时有效的治疗及住院分娩措施等，最终达到母婴健康的目的[1]。本组重点综合护理干预在社区孕产妇系统管理中的应用效果，现报告如下：
1 资料与方法
1.1 一般资料
辖区内自愿接受管理的240 例孕产妇中（观察组），年龄23 ～ 39 岁，162 例为初产妇、78 例为经产妇；为接受管理的240 例孕产妇中（对照组），年龄22 ～ 40岁，161 例为初产妇、79 例为经产妇；两组患者在年龄、文化程度及家庭情况等方面无明显差异（P>0.05），具有可比性。
1.2 方法
（1）产前孕妇随访指导;
（2）产妇家庭护理干预。
1.3 统计学分析
两组患者的统计数据均使用spss16.0统计学软件进行分析，计量资料使用均数± 标准差（ ）表示，计数资料使用频数和率（%）表示。计数资料使用x2 检验，计量资料和组间比使用t 检验，以P<0.05为差异有统计学意义。
2 结果
2.1 两组产妇产褥期情况比较
经积极护理后，观察组产妇产褥期问题明显减弱，与对照组相比数据差异明显（P<0.05），有统计学意义，详情见表1。
2.2 两组新生儿情况比较
经积极护理后，观察组新生儿情况：母乳喂养障碍3 例（1.25%）、脐部感染7例（2.92%）、病理性黄疸14 例（5.83%）、
红臀4 例（1.67%）、湿疹12 例（5.00%）、消化不良14 例（5.83%）、腹泻6 例（2.50%）。
对照组新生儿情况：母乳喂养障碍10 例（4.17%）、脐部感染25 例（10.42%）、病理性黄疸36 例（15.00%）、红臀11 例（4.58%）、湿疹24 例（10.00%）、消化不良29 例（12.08%）、腹泻8 例（3.33%）。观察组新生儿情况明显优于对照组，两组数据差异明显（P<0.05），有统计学意义。
3 讨论
对于孕产妇定期查体与产后访视保健质量，社区护理干预均在其中取到了至关重要的作用[3]。社区护理指的是具备一定技术能力及专业知识的人员以社区作为范畴，并将疾病防治、健康促进作为目的，为社区人群提供科学规范的医疗护理服务的一种手段。对于孕产妇而言，由于产褥期可能会发生各种不良情况，例如子宫复旧不良、产褥感染、皲裂及便秘等；同时，新生儿也可能会引发各种不良情况，例如消化不良、红臀、母乳喂养障碍及腹泻等[4]。因此，采取综合护理干预便显得极为重要。
综上所述：基于社区孕产妇系统管理中，应用综合护理干预能够提升孕产妇自我保健能力，降低孕期及产褥期并发症的发生率，同时能够有效促进母婴健康水平；因此，值得在临床中推广及应用。
参考文献
[1] 方志群. 心理干预对社区孕产妇抑郁症的改善效果[J]. 中国伤残医学,2014,07:209-210.
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健康教育随着医学的发展和医疗体制的改革， 健康教育已成为现代医学的重要组成部分，其通过研究传播保健知识和技术、影响个体和群体行为达到预防疾病、促进健康的目的。健康教育是提高孕产妇保健工作水平的有效途径，各级妇幼保健机构包括社区开展多种形式的、系统的、规范的妇幼保健知识讲座，以提高孕产妇自我保健意识，全面提升妇幼健康教育水平。
1 健康教育的内容及方法
根据调查结果分析，不同学历孕妇首选健康教育内容均为新生儿护理⑴，而孕妇对孕期营养和保健、孕期胎儿监测、母乳喂养知识、孕期用药的关注度也非常高，特别是产前健康教育可以有效消除孕妇的恐惧心理更增强产妇自然分娩的信心，促进产妇顺利分娩⑵.由于流动人口卫生保健知识缺乏，自我保健意识淡漠 ，故强化健康教育服务对促进妇幼保健工作的安全性更为重要⑶。
1.1 一般资料
选择2009年1月～2011年12月我市我社区孕产妇449例，包括常住、暂住以及流动人口，从确诊妊娠起到妊娠结束之后的42天。将其中自愿接受规范化健康教育的180例作为研究组，将因各种原因无法接受或不愿接受规范化健康教育的269例作为对照组。研究组中孕妇年龄21-41 岁 .初产妇108例，经产妇 72例； 对照组中孕妇年龄19-38 岁， 初产妇161例，经产妇 108例。两组从年龄结构，产孕经历等方面均无明显差异，p>0.05，具有可比性。
1.2 方法
按照孕产妇系统管理的办法，自领取结婚证后，新婚夫妇纳入社区跟踪管理。如发现女方怀孕后纳入社区孕产妇系统管理。对照组采取常规定点孕检 自主入院生产。研究组采取孕产妇规范化健康教育，在社区专职妇保人员的督促管理下，并根据孕妇情况进行相应的健康教育。教育以电话咨询、 上门服务、集中授课等相结合的方式进行，使孕妇定期接受各阶段的健康教育知识培训。培训内容包括： 孕产妇健康管理的操作流程、日常注意事项、营养和保健、胎教、孕期胎儿监测、新生儿的护理、母乳喂养知识及技巧、分娩方式的选择等。并与妊娠晚期或入院时进行健康教育知识问卷答题，分娩后医院将产妇及新生儿相关资料转交回社区中心，由社区中心的专职妇保人员跟踪至产后42d。
1.3 效果评定
两组均于妊娠结束后统计孕产妇生产结局，围生儿死亡情况以及新生儿情况
1.4 统计学处理
采用 统计软件进行相关数据处理，计数资料进行两独立样本χ2检验，等级资料进行两独立样本Wilcoxon秩和检验 α=0.05。
2 结果
2.1两组孕产结局及出生儿比较
两组中无孕产妇死亡，对照组中有一例31周引产，其再无死胎、死产。研究组中低体重出生儿、畸形儿、围产儿死亡发生率均明显低于对照组 ，P
2.2孕产妇及母婴保健知识知晓率情况
对两组孕产妇在入院期间，进行保健知识问卷调查，结果对照组问卷知晓率明显低于研究组P
3 小结
规范化的健康教育提高了孕产妇的自我保健意识。研究组的孕产妇在接受规范化、系统化健康教育后， 知晓了整个孕前、孕期、产期、产后及新生儿护理等相关保健知识，最大限度地满足其身心需要， 使其在遇到健康问题时有能力做出抉择， 减少或消除影响健康的危险因素，有效降低了围产儿的死亡，避免了畸形儿、低体重儿的出生，从而达到促进母婴安全的目的。
参考文献
[1] 金绍辉，贾本君，刘理力.孕妇健康教育需求调查分析.检验医学与临床，2010年12月第7卷第23期.
[2] 肖洪鑫.接受产前健康教育对孕妇分娩结局及效果的影响.健康教育，2011年5月第49卷第14期.
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校外实习基地是高校开展实践教学的重要场所，是校内实践教学的重要补充，也是理论教学联系实践教学的重要桥梁。旅游管理应用型本科专业的人才培养目标要求学生具有较强的实践技能和动手能力，能较快地适应旅游行业相关岗位的需求，以解决工作实际问题;要求具有较强的沟通能力、实践能力和理论应用创新能力;要求具有很强的岗位适应性和自主学习能力，不仅具有胜任旅游行业职业岗位的技能，而且具有适应其他相关行业的就业能力，以拓展就业面。实际工作中的这些要求，很大程度都是需要依靠校外实习基地的培训来完成的，所以加强校外实习基地的建设与管理很有必要。
旅游管理应用型本科专业的校外实习基地一般包括高星级酒店、旅行社、旅游景区等，这三个行业的经营环境、行业特点甚至人力资源供求关系等都存在不同。所以，对于在景区类旅游企业进行校外实习基地的建设与运营，需要采取不同的策略与方法。
二、目前旅游管理应用型本科专业景区类校外实习基地建设存在的问题
1、学校对景区类校外实习基地的建设缺乏规划与投入
目前，许多学校在建设旅游专业的校外实习基地时，一般由学校领导或教师的人脉信息传达合作意向，或按照课程的教学计划安排，临时找到提供实习岗位的旅游企事业单位进行接洽。而从与酒店类校外实习基地比较来看，由于酒店行业竞争更为激烈，酒店企业寻求学校合作的意愿更加突出，市场上（尤其中心城市）也存在大量的人力资源公司为学校与酒店企业的合作积极牵线搭桥，所以学校的酒店类校外实习基地的建设与管理相对较为有序。我国的景区类企业仍处于急速发展中的阶段，对于与高校旅游专业的合作迫切性仍不高（对比酒店行业）。而学校由于管理机制的问题，也缺乏主动寻求景区合作的动力。这就导致许多高校在选择景区类校外实习基地时，以临时性的应急安排为主，缺乏合理的规划与设计。
另外，由于在各种评比检查中，校外实习基地的数量往往是衡量一个学校专业建设质量的硬性指标，校外实习基地的数量建设很受学校的重视。在实践中，往往是校外实习基地协议签订了许多，而使用效率不高，而由于旅游管理专业的文科属性，对实习基地的经费投入更是基本为零。
2、学生对校外实习效果满意度不高
旅游管理应用型本科专业的学生对于到校外景区进行实习，对进入真实的工作环境进行体验有一种踊跃的心态。但在经过了最初的兴奋期后，学生开始对实习的体验进行客观的评估，从而发现了理想和现实的差距。在景区类企业，学生实习岗位多为基层一线岗位，如接待部门、验票部门、运营部门等，学习到的专业技能较少，又无法获得中层或基层管理岗位的锻炼，不少学生在实习结束后，产生了将来不在景区行业就业的想法，这与校外实习的设计初衷是相背的。
3、景区类企业对实习学生缺乏针对性的人力资源管理措施
企业为了尽快让实习生上岗，通常会安排一周左右的集体培训，如果遇到人员短缺甚至仅安排两三天的时间让实习生熟悉环境，之后都到各自的岗位上边干边学了。景区企业通常把实习生作为上岗的员工与其他的正式员工一样对待，在培训、激励和考核等人力资源管理方面，没有考虑到实习生的特点，进行针对性地管理，因此会造成酒店和学生之间立场不同，沟通不良的状况。
三、景区类校外实习基地建设的思考
1、积极申报，争取列入学校的有关建设计划中，获得支持。
相对于校内实习，校外实习成本要高昂的多，经费是校外实习的重要保障。许多高校目前用于实习的经费非常有限，不足以支付教学所需成本。因此，为保证学生在企业实习的教学环节有效开展，学校应加大投入。但在争取学校支持的过程中，各个专业的主动性和积极性也应当充分体现。
在某校的校外实习基地建设专项活动中，学校共投入约数百万元经费，建设六个校外实习基地。该校旅游管理应用型本科专业积极申报，组织专业教师遴选合作企业，在对合作单位的实习现状、实习效果、管理规范等方面进行评估后，由专业实习带队老师撰写申报书。在经历了学校的答辩、评估等环节后，最后成功获得立项，成为六个建设项目中唯一一个在外省建设的校外实习基地建设项目，得到宝贵的建设经费、学校重视等支持。
2、积极改善实习条件，稳定景区类企业实习学生参与实习的积极性
基地建设目标是满足校外实习教学需要，企业也希望通过合作减轻招聘员工的压力。所以应当通过对硬件设施的投入，争取在短时间内达到提升学生实习效果的目标。比如，学校与该企业合作，投入资金，购买专业书籍与专业期刊，在该企业建立图书资料室;同时购买多台电脑与学术期刊网的上网帐号，供实习师生与企业管理层查阅资料。另外，该企业大型活动较多，实习学生也很感兴趣，但企业无法让很多学生参与策划这些大型活动，该校同时在该企业建设实习案例分析室与市场营销策划活动室，组织学生模拟整个策划活动。
3、针对企业需求，提升合作质量
双方建立稳定的合作关系后，进合人才培养阶段，提升实习活动质量是基地建设重要内容之一。广东观音山景区是我国首个民营资本管理和运营的国家森林公园，在其探索、发展的道路上有较丰富的经验与曲折的道路。企业有自我总结的需求，大学也应当进行前沿的理论探索。双方组织骨干教师、实习学生和企业核心管理人员，对广东观音山国家森林公园的发展道路进行深入的典型案例剖析，研究出民营资本管理和运营国家森林公园的一般规律。同时，在此过程中，双方也在企业管理水平、教学科研、实习合作内涵上得到提升。
参考文献：
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济南市西客站片区位于济南市主城区的西部，规划建设用地约26.1平方公里，规划居住人口规模为30万人，距市中心10km。济南西客站（京沪高速铁路全线5个高速始发终到站之一）就位于该片区。济南西客站片区开发项目启动建设，是济南城市建设史上一次难得的机遇，对于实现济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间战略，形成“一体两翼”的城市发展格局，具有十分重要的意义。
西客站片区要打造成富有商贸活力和财富创造力的新城区，必须建设完善的排水系统，这对保护生态环境，改善城市的环境质量，防止地下水的污染，保护人民健康与安全，实现经济可持续发展战略，吸引更多的公司投资西客站片区有着积极的意义。片区开发前没有污水处理厂，污水均排入了河道。济南市水质净化四厂是该片区内规划的唯一一座污水处理厂。为保障西客站有一个良好的环境，并配合南水北调东线工程的开展及小清河流域的水质改善，污水处理厂的建设势在必行。
1. 相关前期规划研究结论
根据《济南市西客站片区雨水、污水、回用水专项规划》，西客站片区规划排水体制为雨污分流。污水处理厂服务范围为西客站片区26平方公里，污水处理规模为6万吨/日，污水处理厂处理后的水质应达到国家现行标准《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）中的一级A排放标准。
2. 济南市水质净化四厂建设运营管理前期研究
2.1. 济南市水质净化四厂的选址及用地
污水处理厂选址原则[1]：
1．从城市总体布局与发展趋势出发，结合环境保护，合理确定污水处理厂的位置。
2．近期建设与远期建设相结合，做到统一规划，留有余地，分期实施。
3．便于污水再生回用，提高水的重复利用率。
4．位于供水水源下游、规划区域的下游、夏季主导风向的下方，且靠近受纳水体，并考虑防洪问题。
5．充分考虑工程地质、交通运输及水电供应等条件，尽可能节省投资，方便施工。
根据《济南市西客站片区控制性规划研究》，考虑以上原则，污水厂拟选址于小清河与腊山河交汇处的西南部。选择此处优点：（1）地形低，处于排水主干管最下游；（2）靠近腊山河下游，污水厂排水出路方便；（3）位于夏季主导风向的下方。
图1济南市水质净化四厂厂址示意图
根据《城市污水处理工程项目建设标准》，济南市水质净化四厂建设规模为6万m3/d，属于IV类污水厂。该厂出水水质要求达到GB18918-2002中的一级标准A标准，因此处理工艺为二级处理+深度处理。根据标准中IV类污水厂建设用地指标，二级污水厂最高为0.85m2/（m3.d），深度处理最高为0.35m2/（m3.d），二级污水厂用地+深度处理用地最高为1.20 m2/（m3.d）。因此6万吨/日规模的污水厂最高用地为7.2公顷。控制济南市水质净化四厂建设用地为7.2公顷。
2.2. 济南市水质净化四厂建设模式的选择
污水处理厂的建设模式主要包括BOT模式、DBO、BT等模式。
2.2.1 BOT模式：
即建造(Build)－运营(Operate)－移交(Transfer)模式,是指政府与投资者签订合同,由投资者组成的项目公司筹资和建设污水处理厂,在协议期内拥有运营和维护该设施,通过收取服务费回收资金并取得合理的利润,协议期满,投资者将运营良好的污水处理厂无偿移交给政府。
2.2.1.1. BOT模式的优点
BOT方式组建污水处理厂可以解决目前我国污水处理厂所面临的两个最重要的难题:一是建设资金问题,另一个是运行管理问题。由于BOT方式是专营公司出资建设污水处理厂,这样从根本上解决了建设资金的问题。专营公司从切身的利益出发,必须使所建的污水处理厂处于良好的运行状况,否则其经济问题将面临危机,因此,建成的污水处理厂亦不存在运行管理的问题。
2.2.1.2. 模式的风险性分析及防范与应对
城市污水处理是公益事业，原则上是属于由政府承担并组织实施的项目。污水处理市场化过程中，政府的风险从整体上说是项目能否按计划如期、保质保量地实施，起到净化污水，保护当地环境的作用。围绕这一目标，政府的风险主要可分为政策、商业和自然灾害等三大类。政府可以通过以下方式来防范与应对风险：如选择有实力、有资质的投资商公开招标；投标期由投资商提供投标保函；建设阶段由政府进行全过程监督；运营期由投资商提供运营保证金以及特许经营权的约定及处置等等。
投资运营商的风险从整体上说是投资能否按计划如期收回，具体可分为政策法律、商业和技术等三大类风险。投资运营商可以通过以下方式来防范与应对风险：如呼吁国家颁布相关法律法规，要求政府明确主管部门，负责组织协调、服务；要求政府在预算中明确污水处理费的收取标准与收集方法，并设立专用资金账户；要求政府尽可能完善配套设施；争取项目用电采用工业用电谷期电价标准；争取税收优惠；确定合适的投资收益率；同商业银行建立战略合作伙伴关系；选择合适成熟的污水处理工艺，优化设计；同政府签署详细的法律文件，明确双方的权利、义务与法律责任；精心组织建设施工和运营管理，尽力降低建设和运行成本等等[2]。
2.2.2 DBO模式：
即设计（design）-建设（Build）-运营(Operate)模式，这种模式适合于政府投资的新建污水处理厂，政府确定建设规划和投资来源之后，通过竞争机制选择一个统一的设计者、建设者和试运行者。承包商设计并建设污水处理厂，并且运营该污水厂，满足在工程使用期间政府相关部门的运作要求。承包商负责设施的维修保养，以及更换在合同期内已经超过其使用期的资产。该合同期满后，资产所有权移交回给政府。
2.2.2.1. DBO模式的优点
DBO决定了承包商（责任主体）要承担从设计到建造和运营的全过程，原来的三个角色变成了一个角色，减少了摩擦和争议。同时因为责任主体承担运营，它更有动力优化设计和施工，在整个工程周期过程中就有很多机会来应用创新创造高效益。
面对中国目前污水领域大量的国债投资，DBO模式无疑是最佳选择。对于专业企业来说，改变了没钱就没项目的局面，减少投资环节，充分发挥自己在建设、运营方面的优势。
DBO模式的最大特点是可以优化项目的全寿命周期成本。从时间角度看，DBO合同可以减少不必要的延误，使施工的周期更为合理；从质量角度看，DBO合同可以保证项目质量长期的可靠性；从财务角度看，DBO合同下仅需要承担简单的责任而同时拥有长期的承诺保障。
2.2.2.2. DBO模式需要注意的问题
DBO模式采取风险分担的原则，在合同结构的设计上，会明确“DBO的责任方不应该承担商务风险，DBO的最大特点是最大程度的解决效率问题”，所以建设费用、运营管理的固定费用，都应该在建设完成之后由业主付给建设方。
DBO模式责任范围的界定需要非常清晰。招标的过程需要很仔细地去规划，一般得有专业的咨询公司来介入，法律的框架要比较明确。关于DBO在中国并没有相关的法律法规，所以合同非常重要，在合同里头必须详尽的规定责任和义务。
2.2.3 BT模式
即建设（Build）-转让(Transfer)模式,是指城市污水处理厂由地方政府立项，建设资金全部由投资人垫款建设，建成后即交由政府相关部门运营，投资人不占股份，不参与运营收益。建设资金由地方政府在5―6年内分期偿还。 BT建设模式类似于当前政府试行的工程代建模式。
2.2.3.1. BT模式的优点
1） 解决了政府在项目建设中的资金压力，政府无需投入资金即建成了城市污水处理厂。
2） 项目前期工作，操作更加规范、成熟，风险降低、融资成本大大减少。政府运做污水厂BT项目与其他国有产权工程的前期工作基本相同，只不过是付款方式不同，政府操作起来得心应手。
3） 污水厂建成后，即交由政府运营，纳入市政整体水循环体系，规划、运营、管理、维护主体（当地政府）统一，收费合理，管理规范，将更好的保证污水厂正常的运行。
2.2.3.2. BT模式的缺点
由于投资者只是出资代建，利润很少，很少有投资商投资。因此，实际运作过程中，几乎没有污水厂最终采取BT方式建设。
2.2.4 BOT模式与DBO模式的不同：
1）BOT架构下承包商要承担项目融资，而在DBO架构下，融资是由政府负责；
2）BOT架构下承包商在运营期结束后将项目所有权转让给公共部门，而DBO合同下，项目所有权始终归公共部门所有；
3）在BOT下，承包商要收回成本，既可以通过直接用户收费，也可以通过用户收费和政府部门付款相结合的方式。而DBO下，承包商收回成本的唯一途径就是政府部门的付款，当然以其提供必须符合政府部门预先设定的产量及规范为前提。
4）从合同制定的角度上来说，由于不必考虑到融资、资本性支出的补偿等方面的复杂问题，DBO合同相对更为容易。DBO合同下，设计和施工成本在竣工时由政府全额支付(或者有些情况下在竣工后分期支付)，而BOT需要在设施的使用年限，例如20到30年的期间内分摊到运营费用中来支付。
5）在运营期，DBO模式中政府部门只需要对承包商的运营服务付费，而在BOT项目中还需要考虑对承包商资本性支出的补偿。
2.2.5 济南市水质净化四厂的建设模式的选择
近几年新建市政污水处理设施主要的模式是BOT，就省内而言，济南水质净化三厂采用的是BOT模式，另外，诸城污水处理厂、青岛经济技术开发区镰湾河污水处理厂、单县污水处理厂、曹县污水处理厂、罗庄污水处理厂、泰安开发区污水处理厂等等，许多新建的污水处理厂都采用了BOT模式。
污水厂建设模式的选择，选择BOT模式，还是DBO模式，主要在于投资主体是政府还是其它的投资商。如果政府能够投资（资金筹措有银行贷款和财政拨款两种方式），建议采用DBO模式，可以实现产权主体与运营主体的分离、投资与建设环节的分离，同时也有利于污染责任与治污责任的转移和分离，从而提高了建设和运营的效率。如果政府无法投资，建议选择BOT模式。
由于政府资金紧缺，无法投资，另外BOT模式运作有一定的经验，因此选择BOT模式。
2.3. 投资估算
污水厂投资按照水量初步估算。污水厂投资估算的参数选取依据《城市污水处理工程项目建设标准》中城市污水处理工程项目投资估算指标：6万m3/d新建污水厂投资按1600元/立方米/日。因此，该污水处理厂投资估算约9600万元（不含征地拆迁费）。近期建设规模3万m3/d，预处理部分土建按照规模6万m3/d，近期投资约6000万元。
3. 济南市水质净化四厂建设运营管理前期专项研究主要结论
1）污水厂选址于小清河与腊山河交汇处的西南部。东起腊山河西路，西至大金路，南起清河南路，北至滨河南路。污水厂占地约7.2公顷。
2）污水厂的建设采用BOT 模式。
3）济南市水质净化四厂投资估算约9600万元（不含征地拆迁费）。近期建设规模3万m3/d，预处理部分土建按照规模6万m3/d，近期投资约6000万元。
参考文献：
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1 概述
根据《水利风景区评价标准（SL 300-2004）》，水利风景区是指以水域（水体）或水利工程为依托，具有一定规模和质量的风景资源与环境条件，可以开展观光、娱乐、休闲、度假或科学、文化、教育活动的区域。自我国发展水利旅游事业以来，水利部先后制定了《水利旅游区管理办法（1997年）》、《水利风景区评价标准（2004年）》、《水利旅游项目管理办法（2006年）》、《水利旅游项目综合影响评价标准（2008年）》、《水利风景区规划编制导则（2010年）》等相关标准及规范，对促进我国水利旅游事业的发展发挥了重要作用。但同时为适应水利旅游进一步发展的需要，部分标准规范需进一步细化、一些新标准规范需被制定，以形成服务与管理的依据和
抓手。
2 水利风景区标准规范体系现状
如表1所示，水利风景区标准规范体系应涵盖水利风景区评价、水利风景区规划设计、水利风景区开发、水利风景区运营、水利风景区管理、水利风景区社会责任和义务等各个方面和环节。
2.1 水利风景区评价标准
水利风景区评价标准主要包括水利风景资源评价、生态环境质量评价、开发利用条件评价、运营管理现状评价这四个方面的内容。2004年，水利部即了《水利风景区评价标准（SL 300-2004）》，在水利旅游事业发展中发挥了重要的指导性及支撑性作用。但若对相关评价角度及评价内容进一步完善和扩充，可进一步增强标准的实用
价值。
2.2 水利风景区规划设计规范
《水利风景区规划编制导则（SL 471-2010）》从规划编制程序、规划任务、规划调研、规划期限与目标、规划原则和范围、规划布局、专项规划、风景区容量、投资估算及效益评价、规划环境影响评价、规划成果及要求等诸方面对水利风景区规划提出相应要求，内容较为全面和细致。为适应水利旅游发展变化形势，需适当完善补充一些新的内容，如表1所示。
2.3 水利风景区运营规范
水利风景区运营规范应包括“景区绿色运营导则、旅游设施质量标准、旅游服务质量标准、特殊人群服务办法、景区层面投诉受理与处理办法、员工培训要求、景区标识系统标准、景区卫生环境标准、安全运营规范、社区参与硬性要求”等诸多方面。如表1，目前该方面规范尚处于缺失状态。
2.4 水利风景区管理规范标准
水利风景区管理规范标准应包括审批管理、经营管理、市场管理、违规管理、投诉管理、淘汰管理等方面的内容，水利风景区管理规范标准是为水利风景区管理机构的管理实践提供抓手，同时规范管理者的管理行为，通过有效管理推动水利旅游事业的发展。
水利部综合事业管理局2006年了《水利旅游管理办法》，对旅游项目的申请、审批变更、监督检查、奖惩进行了规定。目前除具有上述“审批管理”的相关规范标准之外，其他管理规范基本上仍处于空白状态。
2.5 水利风景区社会责任和义务
在民生水利战略指引下，水利风景区应积极发挥其社会责任和义务，树立良好的社会形象。水利风景区的社会责任和义务包括：水生态保护及修复责任、水文明及水知识传播责任、促进地方社会社会经济发展责任、为相关个体创造幸福感及身心健康的责任等。目前尚未有专门对水利风景区社会责任和义务的相关规定。
3 水利风景区标准规范体系补充完善建议
3.1 水利风景区评价标准的补充完善
第一，进一步丰富水利风景资源的评价角度。休闲度假、康体养生等旅游形式已在旅游消费中占据相当份额，游览观光旅游所占的比重在下降，所以除了从“游览观赏价值”角度对水利风景资源进行评价之外，还应从“舒适度”、“功能性”等角度对水利风景资源进行评价，以判断特定水利风景区“休闲度假”、“康体养生”等旅游业态的开发潜力。
表1 水利风景区规范标准体系及现状
规范标准名称 具体内容 存在现状
水利风景区评价标准 水利风景资源评价标准 已存在、可进一步完善
生态环境质量评价标准 已存在、可进一步充实
开发利用条件评价标准 已存在、可进一步完善
运营管理现状评价标准 已存在、需进一步完善
水利风景区规划
设计规范标准 规划编制程序 已存在
规划任务 已存在
规划调研 已存在
规划期限与目标 已存在
规划原则和范围 已存在
规划布局 已存在
风景区容量 已存在
投资估算及效益评价 已存在
规划环境影响评价 已存在
规划成果及要求 已存在
规划编制者资格要求 需制定
规划的增值作用 需制定
规划强制性条款 需制定
水利风景区运营规范 景区绿色运营导则 需制定
旅游设施质量标准 需制定
旅游服务质量标准 需制定
特殊人群服务办法 需制定
景区层面投诉受理与
处理办法 需制定
员工培训要求 需制定
景区标识系统标准 需制定
景区卫生环境标准 需制定
安全运营规范 需制定
社区参与硬性要求 需制定
水利风景区管理规范标准 审批管理 已存在
经营管理 需制定
市场管理 需制定
违规管理 需制定
投诉管理 需制定
淘汰管理 需制定
水利风景区社会责任和义务 水生态保护及修复责任 尚不存在、可被制定
水文明及水知识传播责任 尚不存在、可被制定
促进地方社会经济发展责任 尚不存在、可被制定
为相关个体创造幸福感及身心健康的责任 尚不存在、可被制定
第二，水体虽是水利风景区最核心的生态资源，但景区的生态环境由水体、空气、土壤、植被覆盖率、生物多样性等多个方面共同决定。因此在对景区生态环境质量进行评价时，应对空气质量、生物多样性等因素给予考虑。另外还需考虑景区的生态功能，如固碳功能、除尘功能、制氧功能等。
第三，市场条件是水利风景区开发利用条件的重要影响因素，在评价时应考虑当地及周边区域的旅游市场需求及其他潜在客源市场的旅游需求潜力，设置当地及周边区域人口数量、消费潜力等旅游市场条件评价指标。
第四，水利风景资源状况、旅游开发条件、景区经营管理水平共同决定水利风景区的发展潜力，因此对水利风景区运营管理现状进行评价时，须考虑旅游经营状况、游客满意度、环保管理等方面的内容。
3.2 水利风景区规划设计规范的补充完善
水利风景区规划设计规范除当前已有内容之外，还可增加规划编制者资格要求、水利风景资源吸引力提升规划、规划强制性条款等方面的内容。
规划对水利风景区开发运营具有非常重要的导向及约束作用，但由于规划编制者水平参差不齐，导致部分规划内容空洞、项目设计夸张并脱离实际，甚至部分规划有导向性错误。因此为提高水利风景区旅游规划水平，需首先对规划编制者的资格及规划组的人员组成提出严格要求。
在休闲旅游市场竞争日趋激烈的形势下，水利风景区规划的职能不仅仅是设定发展目标、布局生产要素等，还应通过对景观、旅游活动内容、旅游运营方式、市场营销推广等的规划设计，提升水利风景资源的市场吸引力，达到充分挖掘和利用资源价值的目的，即规划要产生一定的增值作用，水利风景区规划规范可在此方面提出明确要求。
就当前情况来看，各类规划的执行落实情况不甚理想，其原因包括水利风景区开发运营管理人员的随意性太强，不能较好地遵循景区发展规划，规划自身缺乏可操作性等。可要求在水利风景区旅游规划中设强制性条款，为规划的落实创造抓手，避免无视规划的无序、低水平开发建设行为的发生。
3.3 制定水利风景区运营规范
虽然不同水利风景区的具体实际情况有所不同，但水利风景区管理部门仍可出于规范引导之目的，编制较宏观的通用型水利风景区运营规范，并作为景区提升运营质量的抓手，为水利风景区的具体运营提供依据。目前宏观层面的水利风景区运营规范尚处于缺失状态，可优先考虑制定“旅游设施质量标准、旅游服务质量标准、景区卫生环境标准”等对景区运营影响作用较突出的相应规范，然后对其他各项运营规范逐步完善。
制定水利风景区运营规范对提升运营标准、确保服务质量有重要作用，在生态文明建设背景下，景区运营规范应考虑“绿色运营导则”等新的内容。但若规范过于具体细致，则可能会使各具体水利风景区的服务丧失特色，因此在制定运营规范标准的过程中，需处理好规范化与个性化之间的关系。规范应着重描述景区软硬设施、服务效果、环境卫生所应达到的标准，并使经营者在具体经营过程中有发挥创意的空间。
3.4 水利风景区管理规范标准的补充完善
除相关已有规范标准之外，根据当前我国水利风景区旅游经营效果总体欠佳、景区发展水平差距悬殊、部分运营管理者积极主动性不够等发展现状，亟需建立景区经营管理、淘汰管理的相关规范标准，以规范标准为依据、以管理为手段促进景区旅游运营水平的提升，并淘汰不合格的水利风景区。市场管理、违规管理、投诉管理等相关规范标准有助于规范市场竞争秩序及景区运营者的旅游开发运营行为，也需要伴随水利事业的发展被逐步完善。
3.5 制定水利风景区社会责任和义务的相关规定
设立水利风景区社会责任和义务的相应规定有助于凸显水利风景区的存在意义，树立良好的社会形象，获得社会各界的广泛支持，更好发挥水利风景区的社会服务价值等。在规定景区社会责任和义务时，可规定水利风景区必须将景区内水体质量提高至或维持在怎样的标准，或植被覆盖率必须被提高至或维持在怎样的比例，每年至少向多少青少年儿童进行水科普教育，每年免费接待多少老人或残障人士，景区经营收入中须被用于社区建设的比例等。
4 水利风景区标准规范制定及执行的相关建议
4.1 水利风景区标准规范的制定
（1）以严谨、科学、务实的态度制定或提升完善水利风景区各类标准规范。（2）水利风景区标准规范制定的参与者应包括政府官员、水利专业学者、旅游专业学者、景区规划实践经验较丰富者、景区开发建设操作经验较丰富者、水利风景区实际运营者、水利风景区一线服务人员、游客代表等，并根据标准规范的具体内容要求相关人员参与标准规范制定。（3）在标准规范制定过程中，就初稿应至少咨询论证两次，然后形成评定稿。（4）就标准规范的评定稿举行评定会，评定人员组成应与标准规范制定人员大致相同，但具体参评人员中不包括规范的制定者。评定人员需提出书面修改意见。（5）根据评定意见，对标准规范进行修改形成试行稿。（6）就标准规范试行稿，选择合适的试点进行试用，广泛收集反馈意见，尤其应关注市场反馈状况。（7）根据试行反馈意见对标准规范内容进行修改完善，最终形成标准规范定稿。
4.2 水利风景区标准规范的执行
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一、投资开发
若想构建一个良好的生态旅游景区，投资开发是首要实施且会直接影响运营是否能开展的重要项目。其中投资可决定生态旅游景区运营服务的基础建设质量，现阶段可通过引资、股权、自主等多种投资来源获取运营投资，且可通过一次性、翻滚或分期等资金投入时刻形式进行资金投入运营，而其投资形式还需根据景区的实际情况作综合考虑来进行选择[2]。而开发则是影响生态旅游景区是否能够吸引游客，并构建景区品牌特色的关键项目。在生态旅游景区开发又可依开发战略分作拳头商品、旅游地产、金字塔商品等开发形式，还可根据旅游商品定位分作参观式、休假式、探险式等开发形式。而在决定相关开发形式时还需综合考虑相关景区的地理条件、发展形式、资源特色等因素来进行选择。但在开发景区时若是盲目破坏或改变景区原有地形、植被等原生环境，则会对景区原有生态完整性造成破坏，甚至是景观污染。这也就会造成景区开发直接失去了区域原有特色，并对景区品牌特色的形成与发展形成了严重的阻碍。因而，在开发景区当中还需考虑景区生态景观对自然环境的依赖程度。可通过划分旅游区域的形式来进行开发，以确保在通过景区景观特色吸引游客的同时，还能保障该区域的自然环境能够安全生长。
二、营销推广
由于生态旅游景区虽然符合当下人们对于生态可持续发展的旅游理念，但同时也因具备较高的环境承载定量性、开发生态性、商品文化性等特色，因而在实际服务中会较普通旅游景区更多限制[3]。在目前旅游推广竞争日趋激烈的环境中可见，若想促进生态旅游景区能够吸引游客，形成品牌旅游特色，其营销推广的开展也是尤为关键的运营模式构成项目。在生态旅游景区推广形式中可分作理念、运作、战略、方针等四个渠道。其中理念是以推广促使游客达成消费行为的渠道，运作是景区办理、推广、出售等体系构成的渠道，战略是由推广战术及组合构成的渠道，方针是由商品、品牌、社会等方针构成的渠道。在此四个推广渠道的运作过程中可对景区推广拓展至商品推广，从而能建立完整性较高的一个生态旅游景区特色理念，并由此显著地提升了景区的运营质量。在营销推广的过程中，首先需要明确景区特色方向，深入发掘具特色的景观、文化、风俗等资源，以构建景区品牌价值。其次，应对景区服务人群、目标市场等方向进行确定，并就大致方向选定推广手段。最后应积极通过互联网新媒体、电视广告、网站推广、旅行社合作等形式来实施推广工作。
三、产出运营
若想促进生态旅游景区得以可持续发展，在运营模式当中也应重视产出运营的模式构成部分，只有在为游客提供持续的景区服务，才能确保景区能在持续运营当中能开展良好的维护工作。产出运营模式中又包括了收入与盈利两种模式，收入模式是确定景区运营服务费用收取方面的问题，其费用收入的界定需根据景区主题性质、面向群体、服务项目等因素来决定。盈利模式则是衡量景区旅游服务项目利润方面的问题，其可通过汇总运营成本、市场运作情况、市场竞争情况、景区资源利用情况、景区服务创新情况等项目可获取。在产出运营模式管理当中，相关管理人员首先应重视开发景区特色美食、纪念产品、居住环境、精神享受等方面的服务。再有，还需对确切了解当下游客对景区在生理及心理方面的需求，以为游客提供全面的旅游服务。最后，还要充分考虑与吸收时下旅游新要求，积极推出探险、自驾行、农家乐等旅游项目，确保能不断创新景区服务，提升景区的市场知名度。
四、风险防控
由于生态旅游景区属于一种帮助游客贴近自然、感受自然的旅游形式，加之其运营成本、难度等本就较高，因而在运营过程中肯定会存在一定的风险。其风险又包括了环境、财务、游客安全等，这就要求景区运营相关管理人员应充分掌握识别风险、防控风险的关键内容，以对生态旅游景区的运营提供良好的保障[4]。这就要求在景区运营当中首先需构建完善、规范的景区管理组织，确保在景区运营管理均可按规范化制度来_展，以提升景区各方面工作开展的规范性，降低管理风险。再有，应重视各项基础设施的完善建设，其中包括餐饮、住宿、享受、购物等各项设施，并制定严格的管理机制，确保可为游客提供优质的旅游服务，控制其运营风险。还要重视消防、医疗、活动安全等方面的运营制度制定与实施，并落实医疗救护、消防设施、危险警示等安全设施的配置，确保能对游客安全风险起良好的控制作用。
五、结语
总而言之，在生态旅游景区运营中可见由投资开发、营销推广、产出运营、风险防控等构成了基本运营模式。而在现阶段人们对于生态旅游需求与条件不断增加的环境中，景区相关人员不但需完善景区旅游服务水平，优化景区规划方案，还应重视探究在此运营模式开展中如何保障生态旅游景区的景观、文化、环境等。以此才可真正地构建全面、完善、良好的生态旅游运营模式，并由此为提升人们旅游生活水平、促进景区当地经济发展提供了稳定的景区管理助力。
参考文献
[1]孙海波.生态旅游景区经营模式创新思考[J].中国市场，2015（13）：189-190.
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2．1生态型住区的内涵问题目前既有的研究成果中，对于“生态型住区”的定义较为庞杂，基本概念不明确，使“生态住区”的研究及推广举步维艰。当下有很多有关“生态型住区”的概念阐述，也有一些相关的概念，例如“绿色住区”“环境友好型社区”等等。应理清“生态型住区”与各种相关概念的关系，为进一步开展与生态住区相关的生态建设、技术规范、住区环境设计的研究找到切入点。目前被引用较多、较广泛的生态住区的概念定义来自于沈清基、陈易、王如松、颜京松等学者，其中以沈清基的阐述被引用次数最多。生态型住区的概念和内涵研究，呈现多学科多角度阐释的局面，各有侧重点，但并不全面。概念和内涵不明确即对其建立规划体系、建设体系、规范体系和评估体系造成实施上的困难，影响生态型住区的推广。另外，目前普遍认为生态型住区只适用于新建住区，但笔者认为已建成的住区更需要进行生态化建设，使其向生态型住区发展，改善原有的人居环境。
2．2生态型住区规划的主要客户———居民的参与性问题目前投入运营的打着“生态”旗号的居住区，更多的是在规划建设阶段进行一次性设计，包括有生态技术，基本后期运营只依赖物业管理，对与生态型住区规划的主要客户———居民意愿关注极少。但是，笔者认为，住区的“生态化”应当是一个过程，在这个过程中，应当由长期在其中生活的居民占主导地位，包括“生态型住区”的概念理解，规划阶段的居民诉求，后期相关生态手段的实施配合以及维护方面，都应当注重居民的参与。
2．3生态型住区的适应性规划问题阐述在进行生态型住区规划时，仅仅考虑有多少绿色住宅、绿地率、绿化覆盖率、水的循环利用率、垃圾回收率等“数字”，是相当片面的。在规划建设之前应当对于住区所在地的环境状况(包括气候、人文环境、人工环境、自然环境等)做详细的分析，确定适应该生态型住区的发展方向、发展容量、发展强度及发展时序，以此做生态型住区的适应性规划，而非一刀切的统一标准。
2．4生态型住区的运营维护问题目前有些生态型住区，仅仅是为了一个称号或是响应某种趋势亦或是一个卖房子的噱头。当评估过了审批过了房子卖完了，就放松了运营管理的力度，紧接着出现植被衰败水体干枯，高含氧量、大片绿地等承诺成为空话。这就是生态型住区的后期运营和维护的问题。这其实也是跟第二个问题，居民参与问题息息相关的。发动居民一起进行住区生态化维护和持续建设，使其置身其中有自豪感和成就感，住区环境也会越来越好。本文来自于《山西建筑》杂志。山西建筑杂志简介详见
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一、项目概况
本小区位于城市中心，定位为高端住宅小区。
小区所在之处，水上公园和沿河景观绿化带分别沿两岸展开。在小区的正南面，莅临一个近万方的亲水公园，紧密地将小区与水面连接在一起。由于亲水公园整体呈飘带状，因此小区的每户业主不仅能在家中尽览园上美景，又能亲身进入园中与生态美景亲密接触。
二、系统组成
（1）信息设施系统（ITSI）：
1、综合布线系统
2、有线电视系统
3、背景音乐系统
4、信息引导及系统
（2）信息化应用系统（ITAS）：
1、物业运营管理系统
2、客服服务管理系统
3、社区服务系统
（3）安全技术防范系统（SPS）：
1、视频安防监控系统
2、入侵报警系统
3、数字可视对讲系统
4、停车场管理系统
5、人脸识别系统
6、离线式电子巡更系统
（4）机房工程及防雷接地系统
三、信息设施系统（ITSI）
为确保小区与外部信息通信网络的信息畅通，对各类多媒体信息数据（语音、数据、图像）的接收、交换、传输、存储、检索和显示等进行综合处理的各类信息设备加以组合，提供实现小区通信、数据业务及管理等应用功能的信息通信基础设施。
1、综合布线系统
综合布线（PDS）首先是为通信与计算机网络而设计的,它可以满足各种通信与计算机信息传递的要求, 对基于各种系统资源的总体功能的发挥并保持各部门长期、高效率的运转发挥着重要的作用。目前主要应用于通信和数据交换，即传输话音、数据、传真、图形影像信号。
本工程采用FTTH(即光纤到户)方式组网方式：一般采用从局端的OLT、光分路器引出大对数光缆到楼栋，然后通过小芯数管道光缆或新型的小芯数直埋光缆连至用户家中的ONU，可以根据用户需求在用户家中连接交换机或Hub供多个设备连接。
综合布线单元系统示意图
2、有线电视系统
温州市有线电视传输网络，采用862MHz传输带宽。上行传输频带为5~65兆赫，下行的广播电视、数据传输频带为87~862兆赫。
网络采用HFC双向传输模式，它采用光纤到服务区，而在进入用户的“接入网”采用同轴电缆，合理有效地利用了当前的先进成熟技术，融数字与模拟传输为一体，集光电功能于一身。能传输高质量的有线电视节目外，同时还能提供较高质量和较多频道的传统模拟广播节目与数字立体声广播节目；利用其带宽的优势，能传输高清晰度的数字电视节目。该网络可开展电话服务、高速数据传输服务和多种信息增值服务，甚至还能逐步开展交互式数字视频应用。
3、背景音乐系统
采用100V定压广播的馈电线路，主要用于公共广播、背景音乐；当遇到紧急事故时，消防广播时强切输入，转换成应急广播。
4、信息引导及系统
小区入口大堂、单元电梯厅配设全彩LED电子显示屏/液晶电视，用于播放音视频信息或小区内各种物业信息。
信息引导系统示意图
四、信息化应用系统（ITAS）
根据物业公司的规范化管理需求，量身定制物业管理系统。
主要用于提供小区运行信息，支持小区的物业管理，实现增值服务。各系统采用统一的信息化应用系统平台框架，实现集成化管理。
小区的信息化应用系统（ITAS）主要由三部分组成：物业运营管理系统主要用于物业运营信息的采集及管理；客服服务管理系统主要用于物业管理服务信息的管理及应用；社区服务系统主要用于信息的及交流。
物业运营管理系统
应用B/S结构的软件应用系统，对物业进行全面的无纸化管理。
物业管理部分，包括：房产资料档案管理、客户资料管理、收费系统、业主车位管理、设备管理、物业经营管理、综合查询、行政人事、环境管理、社区文化、安全管理等功能模块。
客服服务管理系统
应用B/S结构的软件应用系统，对物业管理服务信息进行管理。
客服服务部分，包含模块有：今日任务、接待中心、服务规则、信息中心、服务规则设定、工作报表统计、工作查询等功能模块。
社区服务管理系统
应用B/S结构的软件应用系统，对于针对小区内业主的各类服务进行管理。
社区服务部分，包括：社区介绍、物业通告、网上费用查询、投诉保修、业主论坛、会所预定、网上订餐；一卡通余额查询、家庭智能化系统工作状态查询、社区电子商务、生活百科全书、可以扩展到社区视频点播（VOD）等。
物业管理系统示意图
五、安全技术防范系统（SPS）
充分利用小区内视频监控、入侵报警系统等设施，构建小区多层次的综合安防体系。
1、视频安防监控系统
本系统采用基于IP网络的数字化系统，主要由设在小区内的视频监控摄像头及设在弱电控制室的记录设备（硬盘）、控制设备（核心交换机、视频服务器）、显示设备（监视器），以及传输线路组成。系统利用视频技术探测、监视设防区域并实时显示、记录现场图像。
监控的安防区域主要是小区内的各出入口、一层及地下室单元门厅、电梯轿厢、地下室车道、地下室车库出入口等处。
2、入侵报警系统
（1）在小区四周围墙配置红外对射探测器，使整个小区周界全面设防，无盲区和死角。
（2）在小区商业部分女儿墙上方配置红外探测器，有效防止盗贼攀爬入户盗窃等问题。
（3）于联体别墅处设置泄露电缆入侵探测系统。通过入侵者进入泄漏电缆区域引起的电磁能量波动，从而接收信号的变化发出报警信号，起到安全防范作用。
3、数字可视对讲系统
本系统采用IP网络型可视对讲系统，分机为免提7寸液晶屏可视对讲分机。
数字可视对讲系统将管理中心、门口、住家三者紧密联系起来，使外来人员必须与住户联系并经过住户认可后才能入楼，从而有效地防止外来人员自由进出楼内，降低盗窃案件发生的可能性，同时住户可以通过钥匙 /刷卡自由开启梯口的大门（一层及地下室单元出入口）方便地进出；并且在电梯内通过刷卡功能直接到达指定楼层。当住户或访客需要联系物业管理人员时，也可以直接呼叫管理中心，以便及时处理各种问题。
在主卧室内设置紧急按钮，报警信号由对讲传输线路传输至消控室，实现住户户内安防功能；其余防区预留。
4、停车场管理系统
配设中央收费管理系统的停车库管理系统，对进出地下停车场的车辆进行自动登记、监控和管理。
5、人脸识别系统
采用人脸识别技术，主要针对各业主忘记带卡的情况下的身份认证。
6、离线式电子巡更系统
离线式实时对讲调度/巡更系统，作为周界防范报警、视频监控、楼宇对讲和住户报警等系统的补充，为小区提供全方位的安全防范体系；并且能加强对巡更人员的智能化管理，确保保安人员能按时、按顺序地对小区内的各巡逻点进行巡视。
图
巡更系统示意图
六、机房工程及防雷接地系统
1、机房工程
机房工程包括电信机房、有线电视机房、安防监控机房等，各机房均按照规范要求进行设计，并满足功能需求。机房工程作为整个小区的智能化设备的载体将为各系统弱电设备提供一个稳定、有效的载体，应保证各弱电系统的设备能够正常运行。由以下子系统组成：
机房照明系统；弱电供配电系统；机房装修系统；机房环境监控系统。
2、防雷接地
防雷接地系统是涉及多方面的综合工程，不仅关系到弱电各系统的正常运行，而且还关系到弱电设备和工作人员的安全。
接地系统：
交流工作地：接地电阻≤4Ω
直流工作地：接地电阻应按计算机系统具体要求确定：
安全保护地：接地电阻≤4Ω
防雷保护地：应按现行国家标准〈建筑防雷设计规范〉执行
参考文献
1.《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006
2.《综合布线工程设计规范》 GB50311-2007
3.《入侵报警系统工程设计规范》 GB50394-2007；
4.《视频安防监控系统工程设计规范》 GB50395-2007；
5.《出入口控制系统工程设计规范》 GB50396-2007；
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公众是社会参与的主体，指一个或多个自然人或法人，以及按照国家立法或实践兼指自然人或法人的协会、组织或团体。社会参与包括非政府组织、企业、媒体和社会公众。社会参与有三个基本要素：参与主体：个体公民和各种民间群体和社会组织；参与客体：参与哪些公共政策或哪些方面，参与范围按不同梯度分类实施；参与渠道：制度化渠道和非制度化渠道，主要是司法裁决、人大政协、公共舆论、政府机关、个人接触五种基本渠道。
一、研究进展
国内旅游景区开发模式分类庞杂，喇明英将景区开发分为：自主开发模式、合资开发模式和整体租赁模式。段刚分析了PDCA的循环景区开发的方法。李志飞认为景区管理为分而治之模式、县（市）直管模式、管理局管理模式和乡镇管理模式，并建议应实施两权分离的管理体制和社区参与的开发模式。徐柯建发现景区开发过分追求经济效益、景区管理存在三权混淆、国有资源所有者代表的地位模糊等等，建议通过立法保护环境和社区居民的权益，以此促进该地区的可持续发展。罗盛锋等认为BOT模式会带来：决策风险、道德风险、招标不成功的风险、对项目失去控制的风险、产生圈地行为的风险和造成环境破坏和生态恶化的风险。
二、景区开发中政府、开发商和社区的职能分析
景区开发中政府、开发商和社区角色不同职责也不同，三者职能分析如下：
（一）政府
无论何种模式的景区开发，都是在政府主导下开展，需协调相关部门统一协作，为社区争取利益最大化，保障开发商的投资和运营顺畅。职能包括：制定相关法律法规及规章制度、提供政策支持和经济支持、加强基础设施建设、为社区争取利益最大化、提供社区从业培训、为社区权益提供法律服务等。
（二）开发商
开发商是景区开发与发展的执行主体，对目的地发展有积极作用和消极作用。积极方面：1、为政府增加财税收入和外汇收入；2、为社区提供就业或创业机会；3、开发旅游资源及产品，拓展发展渠道。消极方面：忽视环境与社区利益的保护；提供的工作无长期保障机制。职能包括：环境友好型开发模式、产业开发多元化、景区科学系统化建设、社区可持续发展、社区的优先就业等。
（三）社区
社区是景区开发直接参与者和承受者，对于可持续发展具有关键性作用。但是社区权益难以得到保障，旅游发展的核心需纳入旅游开发的管理、决策、利益分配体系中，才能使利益得到凸显。职能包括：信息平等获得的权利、规划建设意见决策的参与、景区运营管理的参与、利益分配透明化、利益享有的平等性等。
三、景区开发中的社会参与
政府、开发商和社区在景区开发中需相互制约均衡实现共赢，便于长期合作和发展，但政府和开发商是独立的经纪人，会主动争取利益，而社区基本无法参与，导致社区权益受损。
政府和开发商的职责明确，而社区利益的保障依赖于政府，更谈不上参与，社区的主动参与表现为极端的反抗行为或过激的处理方式等等。只有参与能力的提升，才能使社区有效地参与，实现权力约束，不依赖于政府的情感照顾和开发商的慈善救助。社区需能力提升，政府更需能力提升。政府对社会资源有主导权和协调权，但从事于行政事业，对于专业知识很欠缺，如果对涉及领域了解不深，将会造成恶劣影响。两者能力提升的目标不同，社区是为了实现有效参与，而政府是可从专业角度行政决策，而非唯政绩导向决策，更利于决策的合理性和可持续发展的长期性。
无论任何一方，过多的将责任强加于某一方或经济效益为唯一指标都不合理，对自身职责负责和不侵犯他人权益下，彼此约束保持均衡。在景区开发政府处于社会资源主导方，根据可控资源规划选择开发商，约束其社会资源的重新整理，保证政策环境；开发商根据市场运营特性，将资源“市场化包装”，创造经济效益兼顾社会效益；社区从专业角度参与意见，可对利益侵占进行否决，保障利益并控制无理的“欲望”，不损害其他的利益。社区的否决权需媒体等社会部门进行保障，实现对政府和开发商的约束，最终实现政府决策、开发商市场运营、社区监督的完美搭配。
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生态文明视域下的两型社区建设策略，必须基于人与自然和谐这一基本准则，建立社区两型化发展的物理空间，社区居民在这一空间内将更容易形成两型化的生活方式和消费理念；建立社区两型化发展的制度环境空间，为社区两型化运营管理提供持续保障；最终在社区人文环境建设中营造社区生态文明氛围，建设社区两型化的公民社会。物理环境建设是两型社区建设的物质保障基础，其建设可分为三个阶段：第一阶段为社区的规划阶段。城乡规划管理部门对于社区的开发建设提出两型化的指导管理意见，包括社区土地资源的节约使用指标、社区内部倡导非机动车模式的出行设计以及内外部衔接顺畅的交通出行规划、社区绿化基础设施及其与城市整体绿地系统的衔接、社区在整个城市空间布局中的地理位置安排，应避免出现“睡城”，从而减少因职住分离导致的“钟摆式”交通出行产生环境污染并造成一系列社会问题。对于大部分的城市已建社区，应积极补充配套引导社区居民资源节约、环境友好生活方式的公共设施。如降低社区机动车使用率的社区巴士、社区自行车租赁等。以及增强社区对外的公共交通衔接能力，避免现有大型城市社区中普遍存在的采用三轮电动黑车出行，从而加大社区局部大气环境污染的问题。第二个阶段为社区的建设阶段。社区的建设开发部门应在城市规划管理部门指导意见下，除积极采取绿色建筑策略外，社区绿化环境建设、社区垃圾分类体系建设、水资源循环利用系统建设也是极为重要的内容。以社区绿化环境建设为例，通过建设以绿化草坪为形式的透水地面，不仅可以积极补充地下水，适度缓解城市水资源紧张问题，同时也可以有效缓解社区热岛效应，降低社区居民的空调使用频率，从而更有效引导居民向资源节约、环境友好型的生活方式转变。第三个阶段为社区的维护运行阶段。这一阶段包括公共服务配套设施的日常运营和维护管理以及社区生态环境的维护与建设。后者在建设中应注重乡土植物的应用和植物多样性的实现，以增强社区绿化生态环境的稳定性，提高社区绿化生态系统的服务功能。社区绿地、公园的建设有利于陶冶社区居民情操、形成生态文明的生活观念。与以上物理环境建设相对应，两型社区制度环境建设也分为三个阶段：第一个阶段为社区规划阶段的制度建设。如何通过城乡规划管理部门的制度建设，从而引导社区建设开发部门（商）在成本允许下，积极建设倡导生态文明的两型社区，是摆在城市规划管理部门面前的一项重要课题。这一建设应侧重通过规划管理制度的制定，引导社区开发建设商开展社区建设中，以人为本，更多考虑居民生活、出行的便利以及社区生态环境的建设和保护。第二个阶段为社区建设阶段的制度建设。政府应建立两型社区的政策扶持制度、资金奖励机制、两型社区示范区建设管理监督机制等，从制度层面对倡导生态文明的两型社区予以制度引导和资金支持。同时将两型社区建设成绩纳入政府绩效考评系统，从而建立保证其长效发展机制的建立。第三个阶段为社区运营管理阶段的制度建设。这一阶段的制度建设最为重要，是社区两型化发展得以持续推进的关键。主要指社区环境的维护管理体制和机制。具体包括社区公共服务配套设施和社区自然生态环境的维护管理。两型社区人文环境建设的主体包括社区社会组织和社区居民。其中社区社会组织主要负责社区生态文化活动的组织与生态文明的宣传；社区居民是以上活动和宣传的受众，也是社区两型文化建设的主要参与者。两型社区人文环境建设的重要载体是社区生态文化建设，其实现路径包括生态文化软实力的打造、生态文化建设投入机制的建立、生态文化组织的创建、党社联席服务机制的设立以及生态文化活动的组织。社区文化精英是生态文化内生发展的重要因素。最终目的在于培育社区居民资源节约、环境友好型的生活方式和消费理念，从而在社区这一基层层面回应整个城市两型社会建设，成为城市两型社会建设中的关键基础环节。
