引论：我们为您整理了13篇城中村改造面临的问题范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
以唐山市高新区为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。高新区规划面积31平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，高新区现辖20个村，目前中心区9个村已全部纳入全市城中村改造计划。新划转的11个村，按照外环线10公里之内全部纳入城市总体规划的要求，也将全部纳入城市建设范围。在未来几年内，高新区城中村改造将全部完成，高新区村民变市民就要变为现实。
1.市政基础设施配套差。
2.公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要，餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。
3.城中村传统的村落文化面临断层。在城市文化和大量外来人口的冲击下，城中村传统的村落文化面临衰落，同时，村民的角色又没有转变成现代城市市民，村民面临角色转变的阵痛。
4.城中村村民的就业率普遍较低。
二、根据上述的问题。对城中村改造提出以下的建议
1.实行分类指导与“一村一策”相结合的改造策略
城中村改造，既要根据城市未来的发展方向确定改造的目标和方向，又要根据城中村的具体特征，采取“在整体改造战略上实行分类指导，在具体改造措施上实行“‘一村一策’相结合”的改造策略。实行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造与防止新城中村的产生相结合”的指导方针。
2.严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。
篇2
1.引言
随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。
三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。
规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。
2.技术路线的提出
为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。
图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线
3.三亚城中村改造“地”的确定
3.1 城中村是否改造的判定条件
改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。
3.1.1比较劣势
城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。
（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）
（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）
（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；
反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。
3.1.2城市空间层级结构
比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而
作为城中村是否改造的一个理论依据。
（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居
住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。
（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性
乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。
（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：
某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
3.2三亚主城区空间层级结构的确定
城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。
下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。
表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型
3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定
通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:
1阳光海岸（四更园） （图A处）
2儋州村及周边地带 （图B处）
3吴春园片区周边地带 （图C处）
4建设街及周边地带 （图D处）
5群众巷及周边地带 （图E 处）
6红旗街及周边地带 （图F处）
7水居巷及周边地带 （图G处）
8港门上村及周边地带 （图H处）
9商品街及周边地带 （图I处）
10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)
空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。
因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。
为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。
表2三亚城中村改造“地”一览表
当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。
3.4 三亚城中村改造“地”的分类
结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。
（1）旧城改造区型
该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。
（2）城中村型
该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。
4.三亚城中村改造“时”的确定
4.1 城中村改造“时”的判定条件
改造“时”即是改造效益最高的时间段。
（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成
本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。
图3改造机会成本曲线图
（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。
（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。
（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集
不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。
图4改造影响因素的交集图
4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。
表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表
注：优先1——已达到改造程度
优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）
优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落
政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。
5.三亚城中村改造“度”的确定
5.1城中村改造度的判定条件
城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：
（1）宏观层面上“度”：
改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：
1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；
2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
（2）微观层面上“度”：
1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；
2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；
3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。
5.2 城中村改造“度”的基本类型
几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。
表4 改造度“度”的基本类型
5.3 三亚城中村改造“度”的确定
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。
图5三亚城中村类型与改造“度”
6.结语
随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。
篇3
我国各大城市都普遍而又不同程度地存在“城中村”现象，它在城市建成区内形成复杂的城乡二元格局，在经济、社会、环境和景观等方面都产生了很多的问题和矛盾，已经成为了全国大部分城市所面临的难题，引起了政府及社会各界的广泛关注。国内学者对于“城中村”这一问题的研究主要集中在其特征及改造模式方面，并且，全国大部分城市已经开始实践改造，在东部一些发达城市，改造已经完成，取得了一定的经验和成绩。我国幅员辽阔，城市数量众多，每座城市都会有其自身的特点，其“城中村”自然也会存在地方特色。因此，每个城市的“城中村”改造都有适应其特点的改造模式。“城中村”的改造模式的选择取决于村落的经济、地理、交通区位、城市总体规划和发展走向等因素，是政府、村民和市场三方面共同作用的结果。因此，目前我国的“城中村”改造模式按照改造项目主体基本可以分为三类：政府主导型改造模式、村民主导型改造模式和市场主导型改造模式。
二、政府主导型改造模式
政府主导型改造模式，即政府在整个“城中村”改造中从立项、拆迁、安置、建设、监督、管理及协调等各个环节都发挥主导和重要推动作用的改造模式。在整个改造过程中，政府扮演着发起者、组织者、管理者和推动者的角色。政府根据要实施的项目情况，制定针对项目的一系列政策和目标，由村集体或者委托开发商来实施。从整体大局来看，政府主导型有着其自身的优势：政府能够综合考虑社会、环境和经济等多方面因素，做出最有利于改造的举措。地方政府运用行政权力，通过行政命令制定统一的拆迁安置政策，可以更好地保护村民的经济利益。同时，由政府出面，能够更好地协调各职能部门之间的关系，减少阻力，提高效率，最大程度上达到资源的合理配置，加快“城中村”的改造步伐。由此看来，如果由政府全权负责改造工作，一定会事半功倍。但是目前，除了少数由国家特殊政策扶植或财力特别雄厚的城市外，大部分的城市政府没有能力承担如此巨额的改造资金。因此，此种形式比较适合于城市基础型项目建设。
作为较早开始进行“城中村”改造的城市之一，深圳市采取了政府主导型改造模式。在整个改造过程中，坚持政府主导、市场化运作的原则。强调政府在整个改造过程中的宏观调控作用，保证改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有“城中村”和最广大的村民。
三、村民主导型改造模式
村民主导型改造模式是指政府无须投入财政资金，仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动，以村为操作主体，以集体经济为基础，由村民通过民主协商、集体讨论的形式确定本村的改造方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。对于这种改造模式来说，其优点是充分调动了村民的积极性。农民作为直接的受益者，有动力投入改造工作。同时，在改造过程中，确立了政府的指导者地位，从而理顺了政府与村民、“城中村”经济组织直接的关系，减轻了政府的财政负担，有利于政府服务职能的发挥。但是，这种改造模式同样也会面临资金问题。一般村集体经济都比较薄弱，很难拿出改造所需的巨额资金。再者，村集体缺乏改造的专业知识和经验，不同的“城中村”的补偿标准也不尽相同，村民作为一个整体需要进行太多的内部协调工作，改造工作面临着重重困难，这也制约着村民主导型改造模式的实现。所以此种改造模式适用于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强且规模适中的“城中村”。本着“谁受益，谁投资”的原则，广州市采取了村民主导型的“城中村”改造模式。以村集体和村民个人出资为主，坚决杜绝房地产开发商插手，通过“三个一点”的办法落实资金问题。“三个一点”包括当地村的集体经济或改制后的股份经济实体拿一部分资金，原村民共同集资和银行优惠贷款等方式筹资，区政府财政再拿出一部分资金。政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。广州市在改造过程中按照“先行试点，一村一策”的原则，选择位于中心城区的7个自然村作为改造试点，针对不同的“城中村”采取不同的改造措施。同时，根据实际，制定了详细的政策措施，力求保护农民合法利益，保障村集体资产不流失，使“城中村”改造可以顺利进行。
四、开发商主导型改造模式
由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限，难以独立支撑旧村改造的大任，因此，投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。开发商主导型是由政府完成前期土地收储，然后采取市场化的招标拍卖方式出入土地，由资金雄厚，开发经验丰富的开发企业来完成开发改造。这种方式可以充分利用市场资金优势，缓解政府资金压力，使财政资金可以投入到更多的基础实施及公益事业上。开发商的介入加剧了市场竞争，同时避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾。改造项目的成功与否依赖于开发商的商业信用，村民常因安置或回迁协议难以落实而处于进退两难的尴尬境界。开发商可能因为过分追求利益最大化而忽视城市规划，导致容积率或建筑密度过大。实际上，这种改造模式属于政府改造模式的一种变形，在实际操作中，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了一味追求经济利益，而损害村民和城市的长久利益。珠海市的“城中村”改造采取的是开发商主导、市场化的综合开发模式。即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等。珠海市“城中村”改造之所以能够在短短数年内顺利进行并取得很好的效果，根本原因在于政府配套政策得当，能够很好的兼顾村民、开发商和政府的利益。对于开发商，实行“拆一免二或三”的优惠政策，及根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2～3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。同时对于开发商的选择高标准严要求，确保村民的利益得到最大程度的保证。
综上所述，不论是“政府主导型”、“村民主导型”还是“开发商主导型”，这些改造模式都存在着自己致命的弱点，在实践操作之中，都会遇到各种各样难以解决的问题。由于上述三种改造模式都都存在不足，我们急需一个新模式来解决这些问题，综合这三种模式的优点，摒弃其缺点，“政府――村集体――开发商共同参与型”这一模式应运而生。它建立在其他三种模式的宝贵经验之上，提出了“政府引导，开发商出资，村民参与”这样一个新构想。我们对于“城中村”改造模式的探索孩子继续，相信在不久的将来，更完美的改造模式将会出现，而在此过程中，勇于实践和创新是成功的关键。
参考文献
[1]吕宏芬，王积瑾．城镇化进程中“城中村”的成因及对策研究[J]．农村经济．2005（4）：104～105
[2]王福定．城市化后的村庄改建模式研究[J]．人口与经济．2004（6）：60～62
[3]袁伟．我国城中村改造模式研究[J]．华东经济管理．2010（1）：60～62
[4]石迎军．城中村改造模式研究[J]．河南社会科学．2011（1）：206～207
[5]吕霁，陈丁．城中村改造模式选择[J]．硅谷．2010（8）：211～212
篇4
1 城中村的特点
“城中村”是乡村DD城市转型不完全的产物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策的直接后果，主要体现为依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。另一方面，许多城市规划与建设脱节现象突出，由于在城市规划尤其是总体规划当中，圈地现象严重，往往造成城市规模盲目扩大，随着城市一扩再扩，城市周边的村落大多沦为城中村。同时由于市场作用，城市新区开发与建设用地的导向性选择非常突出DD拆迁量小、交通便利、地价低等成本低廉的村庄耕地被优先选择，最终形成“城市”包围农村的格局。
2 城中村拆迁安置面临的难题
2.1拆迁补偿标准复杂
城中村的房子一般情况下都是多层，从四五层到十多层不等。这种情况下采取什么样的政策进行补偿，且如何使得村民及开发商都满意，这都是需要深入探讨和研究的。有些村民为了能得到更多的赔偿款，便加紧时间加盖房子，本来是三层的房子就会在原有的基础上接到六层甚至七层，对于这种情况，采取什么样的政策使得没有违规加盖的村民得到实惠，使得加盖房屋者目的无法得逞等都是需要斟酌的。
2.2城中村改造开发商难觅
承接城中村改造任务的开发商必须得是有实力的，但是与商业地产开发对比，城中村改造利润较低，还会面临比较多的民事纷争，对于开发商来说并不是一块肥肉而是一块难啃的骨头。有实力的开发商并不是很愿意接受这种工程，而小型开发公司又没有实力进行开发。一些有实力的外地开发商对当地村民等状况不熟悉，也会有所顾虑。总之，非常难找到合适的开发商。
2.3村民难以适应改造后的城市生活
在村民这一方面，改造就意味着要让这些在这里生活了几辈子的人们改变自己的生活方式和生活环境，难免会有一部分人会很接受不了。另外，这些城中村的村民一直靠收房租维持生活，一些房屋一年的租金加起来比城市市民的工资要高很多。改造后这些村民不但没有了这么高的年收入，而且连以后的生活都难以保障。大多数村民文化水平并不是很高，那么失去稳定收入之后，村民要想到社会上找到一个好工作是非常困难的。改造以后，如何能使村民的生活得到有效保障，也是拆迁管理者要解决的一个棘手的难题。
3城中村拆迁补偿存在的问题
3.1拆迁补偿标准不统一
对城中村的拆迁，政府方面现在没有统一的补偿标准。因为每个不同的城中村有不同的情况，有些村庄在市区内，有些在城市的边缘地带，因而不但地价有着不同，繁华程度不同，人们的思想也不一样。由于这个原因，需要开发商和村民协商制定补偿标准。在协商补偿这个过程中，又会出现这样那样的问题。拆迁补偿标准的不统一，必定会使村民感到拆迁补偿的不公平，又会给拆迁改造工作带来很大的障碍。
3.2部分土地产权不明
与一般国有土地不同，“城中村”因土地产权不清晰而产生的大量违法建筑，给“城中村”改造带来很大障碍。现在国家对土地的控制越来越严，好多年前村内划的宅基地到现在还没有土地使用证，但是已经有了建筑物，有些有土地证的住宅，还存在加盖现象。这样，既要制定有土地使用证的建筑物如何补偿，又要确定没有土地使用证的这种情况如何补偿，还要考虑一些加盖的房屋及没有产权的附属物等如何补偿。如果不解决这个问题，在拆迁补偿过程中定会出现更多的问题。
3.3拆迁过渡期的补偿费用标准不明确
城中村在拆迁过渡期的补偿费用，也很难做出明确的规定。为了能使村民的生活能够正常进行，拆迁过渡费是必须要给付的。这个补偿标准的明确也就是政府和开发商在拆迁重建过程中对村民安置的一种承诺。没有这个补偿标准村民就会认为政府和开发商对村民的搬迁过渡期的生活不负责任了，那就会引起村民们的抵制情绪，最后造成村民搬迁和村庄拆迁难以顺利进行。
4 对城中村拆迁补偿方案的建议
4.1以人为本，明确产权
政府有关部门要在土地房屋的测量时应对产权不明的土地和房屋进行具体统计。针对这样的情况政府应做出明文规定，凡是没有土地使用证的建筑物或者违章建筑一律不予补偿。所有房屋的补偿面积应以土地使用证为准。对于一些特殊情况，例如多年前村里批的宅基地现在作为村民住宅使用的，但是由于某种原因没有签发土地使用证的，或者土地使用证丢失的，由村内统一登记并和政府有关部门协商统一补办。
4.2明确拆迁过渡期的补偿费用标准
在拆迁过渡期的补偿费用不明确方面，笔者认为这是政府、村民和开发商三方的极大失误。拆迁过渡期的补偿标准是应该而且是必须明确的。拆迁过渡费标准要根据市场的情况进行制定，既要保证村民能够正常生活又不能使开发商损失过大。由于这个问题牵涉到开发商和村民的切身利益，因此，应由政府出面秉着公正的态度来派专人进行市场考察，最后制定出合理的拆迁过渡期的补偿费用标准。在这个补偿标准中应包括：生活费、拆迁过渡费及搬家费等。另外，如生活费应多长时间发放一次，以及生活费的补助对象也应该明确。其他补偿费的补偿方式也应明确。
4.3明确安置房面积比例
安置房比例的明确是大的问题。这个问题不解决就无法使整个拆迁改造工作顺利进行。政府已经明文规定原则上安置房面积比在1：2，但是在各个城中村的规定可能会有所出入。拆迁管理者要根据村里的实际情况，及时合理的明确的规定安置开发比例。既要保证居民的利益，又要让开发商有利可图。
4.4为村民提供社会保险及技术培训
篇5
一、相关概念
1.城中村
城中村是城市化发展阶段不可跨越的产物，也是城市建设急剧膨胀作用下的结果。国内学者一般从城乡二元结构的角度来对城中村进行定义。所谓“城中村”，又称“都市里的村庄”，它是指在城市化建设进程中，由于农村土地被征用，农民的身份由农民转变为居民，但他们仍居住在由原村改造成的居民区里，这样一个由改造区聚集而成的区域，我们通常称为“城中村”。
2.城中村的现代化改造
所谓城中村的“现代化改造”是指，在城市化建设中运用现代先进的科学技术对城中村进行改造，并与当地居民合理协商，以“以人为本”为宗旨，争取和谐改造城中村，以达到双赢的目的。不仅使城中村和城市环境得到改造和美化，还使得城中村的居民能享受到政策优惠，积极配合城中村的改造。
二、西安市城中村的现状
1.西安市城中村的经济现状
由于原有土地被征用，农民不能再靠原有的农田生活，现在他们的收入主要靠出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是他们主要的收入来源。随着西安市城市经济的快速发展，大量的外来人口不断涌入西安就业，然而因为一般住房租金太高，所以大部分外来人口会选择租金较低的城中村居住，并且城中村处于市区内，交通便利、离工作地点也近，这些优势条件使得城中村成了他们暂居的第一选择[2]。然而，这种靠出租屋来获取收入的方式，也带来了一些问题。很多村民以出租房屋为其唯一的生计，不愿参与市场经济活动，随着时间的推移，村民们将渐渐形成一种不劳而获的思想，这对村民素质的提高有很大的影响。
2.西安市城中村的社会现状
（1）人口状况
本地村民一般很少，主要是城中村中流动性很大的外来人口，人口结构相当复杂，来源非常广泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，这就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素质也显得越来越紧迫。
（2）治安状况
城中村人口结构复杂，来源非常广泛，这样的人口状况决定了村里存在的严重的治安问题。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各种违法犯罪活动也是层出不穷，屡禁不止。例如，在西安市城中村里我们可以看到许多发廊和美容屋，而且这些面店已经超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散环境也成为了交易的罪恶温床，这一系列的治安问题也不是一时半会儿能根除的，所以需要政府实施强有力的手段以此坚决打击违法犯罪活动，加强执法力度与监督，不断改造城中村。
（3）社会保障
城中村村民的社会保障来源于房屋出租，而且他们的福利保障都是村集体承担，所以村民担心城中村改造后会失去原有的这些福利保障，致使自己的生活没有着落。具体来说，在城中村改造的过程中，村民们不得不面临着“进退两难”的境况，他们由村民身份变成了居民身份，失去了其赖以生存的土地，与此同时他们又没有享受到城市居民所拥有的社会保障[3]，所以他们有后顾之忧，这一定程度上就对城中村改造带来了很大的阻力。
三、西安市城中村改造中面临的问题
1.两个中心难题
通过分析西安市城中村的经济和社会现状问题，可见改造城中村已势在必行，但是在改造过程其困难程度可想而知，通过进一步分析我们可以总结出要进行改造主要面对的两个中心难题：
（1）城中村一般占地面积较大，政府暂时还不能承受起收购城中村所支付给村民的巨额资金或者说还不能一次性支付这笔巨款。
（2）村民们通过出租房屋等方式利用城中村土地能获得巨大的利益，所以他们不会轻易放弃城中村土地。
这两个难题，从本质上来说，就是如何处理好城中村问题涉及的两个利益主体――政府和农民之间关系的问题[4]。只有处理好了这个问题，才能从根本解决城中村问题，促进城市化发展。
2.城中村改造缺乏国家政策支持
篇6
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
二、*“城中村”现状
*城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新*建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是*建设和长远发展的一个根本性措施。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
篇7
目前，我国城镇化处在高速发展阶段，成为推动中国经济增长的新引擎和新动力。根据统计数据，1978年至2013年，我国城镇常住人口从1.7亿人增至7.3亿人，城镇化率从17.9%增至53.7%，年均提高1.02个百分点，全国城镇人口数已接近欧洲总人口数。到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。然而，城镇化速度的加快和城镇化发展质量的提升面临着各种困难与挑战。其中，“城中村”改造是最为突出的问题之一。无论是2007年的“重庆最牛钉子户”事件，还是2012年的“太原最牛钉子坟”事件，均反映出城中村改造是一个复杂的系统工程，涉及到不同利益主体的利益关系，各方利益冲突时常发生。并且，协调各种利益关系以及推进各项工程建设等都需要大量资金支持。如果不能切实解决好城中村改造工作，那么城镇化发展质量将难以得到保障，势必会影响城镇化健康、可持续性发展。因此，做好城中村改造文章，扎实推进新型城镇化已经成为“十三五”时期乃至未来较长时间内势在必行且迫在眉睫的重点工作。
二、城中村改造面临的问题
（一）空间布局欠优化
各地在城中村改造过程中为顺利推进工作开展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具体落实中，由于各个城中村发展基础、改造路径不同，其局部的利益就很难与城镇整体利益相协调，导致旧城改造与整体城镇空间布局协调性较差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏长期、整体性规划设计，空间布局的科学合理性缺乏必要论证。这将会阻碍城市功能完善，影响城镇化发展质量。
（二）商业模式趋同化
在城中村改造过程中，各地在改造项目推进过程普遍存在缺乏统筹协调性。主要原因在于政府的统筹全域商业项目机制尚未健全，各级基层部门“各自为政、彼此分割”，很难从全局和长远视角来准确把握整个城市商业经济发展脉络。从商业发展规划本身来看，各地做法普遍在村民集体协商基础上决策，这些决策更多是追踪市场热点，注重短期效益。这必然出现各村商业项目同质化竞争的趋势。
（三）资金筹集单一化
在推动城中村改造中，各地普遍反映出资金筹措手段单一，大量依靠政府自有财政，从而加大财政支出压力。另外，市场化的资金也存在较高风险，在具体项目操办上有一定难度。比如，虽然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中发挥重要作用，但是优秀企业参与开发的积极性却不是很高。特别是在市场行情一般的三四线城市，由于容积率限制等因素导致企业开发利润薄、风险高、投入意愿低。所以，构建多元化、市场化的融资渠道也是城镇化的难题。
（四）利益诉求多元化
在城中村改造过程中，存在多个有不同利益诉求的主体，很多问题难以达成共识。由于地方政府、居民、企业对城中村改造目标函数不同，彼此间利益诉求差异化较大。在实际操作过程中，几方利益诉求者博弈时常发生，甚至存在利益冲突。不同层级政府、政府部门内部的各个局委办，各类开发企业间、拆迁农民与市民间、不同区位的被拆迁群体之间都是不同的利益代表。面对多元利益诉求，在有限的可分配资源约束下，利益协调难度必然制约城镇化推进速度。
三、政策建议
（一）加快研究制定城中村改造法律支撑机制
“城中村”改造，需要有完善的法律法规予以支撑。拆迁补偿标准上下限以及各区域内各类拆迁安置补偿政策和标准要以法治手段来明确和统筹平衡，充分体现物权法平等保护的原则。拆迁安置补偿模式也要逐步统一规范化，杜绝拆迁过程中抢建加盖风潮。只有通过完善法律法规来解决城中村改造出现的无法可依尴尬局面，才能够减少居民思想顾虑与抵触情绪，有利于城中村改造的顺利推进。
（二）分阶段、分步骤推进“一村一策”改进机制
政府相关部门应当在整体改造上统筹规划，并在具体项目上分类指导，推进“一村一策”的改造机制。具体而言，应当结合城市发展的主体功能区定位差异，对不同地带的城中村采取不同的改造模式。比如，对位于中心地带重点发展区的城中村，可能需要改造发展为档次较高的商业综合体；而对开发尚不成熟的地带，同时又具有重要生态功能的地带，则应当适度改造、提升其绿化水平和环境美化效果，将其改造成为城市景观带，必要时要进行拆迁居民异地安置。在不同地带、不同改造项目推进中，需要的资金投入是差异较大的，因此，要权衡改造的迫切性和改造资金承受力，从而确定合理的推进时序，积极稳妥进行。
（三）创新城中村改造的投融资机制
根据不同村集体经济发展阶段以及筹资能力，分类探索创新城中村改造的投融资机制。对于村集体经济薄弱及村民筹资能力不强的城中村地区，可以考虑先“引凤”后“筑巢”，即通过政府政策优惠等引进实力强、信用等级高的开发商参与城中村改造，共担风险，共享改造开发红利；对于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强的城中村，应当探索如何按照自身意愿与相关企业进行合作。
（四）建立城中村商业业态与城市发展战略规划融合机制
在城中村改造项目中，发展商业要避免短期化、盲从化，而应与整个城市商业布局规划相结合，以保证商业的差异化和可持续发展，避免恶性竞争。可以考虑发展城市综合体，吸引城市运营商、投资商，从而使城市商业发展均衡化。
（五）创新农民在“城中村改造”的利益分配机制
城中村改造决策既要本着村民自治的原则，由村民组织自行决定是否改造，以及如何改造。在法律法规框架下可以适度引导，但不能够强行干涉。政府需要适时进行居民间的利益协调，避免集体内部出现“以强凌弱”。但是，政府部门绝对不能做开发商利益代言人或者以出政绩为目的直接同村民进行无休止非对等的谈判。同时，在整合土地产权基础上，应当赋予原住村民土地升值开发权，使村民可以利用土地向银行贷款，或以土地入股联合其他主体合作进行改造开发，从而解决集体建设用地开发融资难问题。
参考文献：
[1].协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择[J].行政管理改革，2012（11）
[2]王海龙.建构新型城市化时期包容性城中村改造模式[J].北京社会科学，2014（3）
[3]师旭辉.新型城镇化发展中的几个难题和风险[J].中国财经信息资料，2014（7）
篇8
二十世纪五十年代，我国政府把城市和农村从管理体制上鲜明地区分开来，从而使得在相当长的历史时期，城市和农村在经济、政治和文化上相互独立，形成了典型的“城乡二元结构”。随着世界政治与经济格局的变化，特别是我国步入改革开放时期，该管理体制的弊端开始显现，由于城乡经济相互独立，使得资源无法实现最优配置，造成城乡间经济发展极不平衡。
1“城中村”现状
“城中村”既带有农村的特征，同时也具有一些不成熟的城市居民区的特征，是转型中传统农村社区和城市社区的混合体。在这混合体之中，社区结构较为复杂，管理难度较大。
“城中村”土地利用混杂、建设开发无序，并且由于建设管理的混乱，违法、违规建筑现象非常普遍。“城中村”建筑以单家独户为主，各户之间间距极小，以致采光、通风等条件较差，加上道路狭窄、弯曲，更难以满足消防要求，安全隐患极大。“城中村”村内多商铺(住宅底层)而普遍缺少公共绿地、中小学、文化、体育等设施。市政管线工程更是薄弱，防灾救护能力很差。
2“城中村”改造的必要性
2.1“城中村”改造是我国城市化发展的必然结果
1949年，我国城镇化率为17.6%，2011年城市化水平为44.9%。可见我国城市化发展速度之快。而城市化实质就是农业人口向非农业人口的转变，土地作为极为重要的生产资料对城市容纳人口起着重要的作用，“城中村”往往占有了城市中的黄金地带，由于缺乏城市的统一规划和管理而未得到有效的利用，未能使土地的潜在效益得以开发[1]。由此可见，对一个城市的宏观发展而言，“城中村”的存在导致城市宝贵的土地资源未能实现其效用与效益的良性循环，未能发挥其最大的经济效益、社会效益和环境效益。
在我国土地资源日益紧缺，城市逐渐从粗放型的外延式扩张向集约型的内涵式发展转变的现实情况下，改造“城中村”，盘活效益低下的“城中村”土地己经成为历史的必然，合理的改造将会大大提高城市土地的潜力，加快城市经济的发展。
2.2 “城中村”改造是解决村民长期出路的需要
“城中村”的村民大多数已经不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业与土地经营，如出租厂房所得的分红收益，生活方式上发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。农村集体组织经营土地、房屋等资产，由于经营本身的风险性和当权经营者的趋利性，总会使得一些集体资产无法实现保值或增值，这就意味着“城中村”的那些食利阶层将会逐渐无利可分、无利可食，那些基本上没有土地又没有多大劳动能力的村民就可能会面临危机，甚至沦落为贫困农民，生活将变的没有保障，以致成为社会不安定的隐患，而其最终的负担也会落在政府身上。
2.3“城中村”改造是构建和谐社会的需要
“城中村”改造不是一个孤立的问题，而是与城市化进程和实现城市现代化宏伟目标紧密相关的一项工作，是优化城市土地资源的重要举措，是全面提高人民生活质量和社会发展水平的必然选择。
3“城中村”改造过程中村民合法权益的保证措施
在“城中村”改造过程中，农民面临失去土地与就业空间狭小等威胁，同时也面临经济利益保障及观念的转化等一系列由农民向城市居民角色转换的问题。在失去土地后，如何使得其在思想观念上由小农型向现代型转变，正是“城中村”改造过程中问题的本质所在。改造并不应简单等同于将农民转为城市居民户口，同时给予标准不高的经济补偿，它必须应该包括农民失去土地后的就业养老、医疗等社会保险和社会福利，必须推动农民的生活方式发生根本性的变革，必须把农民转变成有收入、有保障、有就业岗位的城市人[2]。如此方可从根本上帮助农民提高生活质量，解决其实际问题，响应国家构建和谐社会的号召。具体措施如下：
3.1加快“城中村”土地产权制度建设
按照社会主义市场经济发展的要求，完善“城中村”土地产权制度，是保证“城中村”征地安置工作顺利进行的前提和基础。当前，可考虑在坚持现有土地所有制前提下，运用现代产权理论，合理界定和安排“城中村”土地产权，使“城中村”土地的占有权、使用权、收益权和处分权都逐步做到有规可循、有法可依，从而构建起一套与我国市场经济相适应的“城中村”土地产权体系，以切实维护“城中村”农民的根本利益[3]。
3.2建立失地农民培训与就业制度
对失地农民进行培训并给予就业优惠政策, 同时建立再就业培训机构, 培训再就业技能, 以增强失地农民的就业竞争力。政府应积极鼓励当地企业就地招工。并且应当将失地农民纳入城镇就业体系, 积极开发公益性岗位,安置农民就业。
解决好城市化进程中失地农民的就业, 通过实现失地农民职业的转换和身份的转化, 城市化主体可变阻力为动力, 与失地农民一起来推进城市的发展, 实现城乡经济社会一体化, 实现农民和城市共同发展。
3.3住房安置货币化
对“城中村”农转非人员采取住房安置货币化的方式，可有效避免由统一修建农转非安置房集中安置所产生的问题:
(1)有利于保持社会稳定。
“城中村”农民转非农业生产者之后，用住房安置费自行购买住房，分散居住，这样其集中闹事的机率则会大大降低。
(2)有利于加快“城中村”农转非人员的城市化进程。
统一修建农转非小区集中安置农转非人员，这种小区居民的构成统一文化程度不高，大大延缓了农转非人员的城市化进程。若实行住房安安置货币化“城中村”农转非人员势必会分散居住在各个城市居民小区，如此有助于其尽快融入城市，从生活方式、生活理念等各方面能够尽快实现城市化。
3.4为失地农民建立养老金个人账户。
领取失地补偿金的农民可自愿参保, 根据其年龄进行分段,将失地补偿金按照一定比例计入养老金个人账户, 其余部分一次性领取,等到失地农民到了一定年龄之后，便可每月领取养老金，从而满足其生活需要。
4结论：
通过以上分析可知，国家在出台一系列的土地政策切实保护农民合法权益的同时，更应注重对农民进行就业培训，并给予就业优惠政策，强调以就业带动其安置，从根本上保障“城中村”改造过程村民合法权益，提高其生活质量，以维护社会稳定。
参考文献：
篇9
改革开放以后，我国城市化进程明显加快，大量村庄向城市变迁。然而一个特殊而又普遍的重要事实是，部分村庄不仅没有被城市化发展所“终结”，而且还被城市所“包围”，并且还依然保留和实行着农村管理体制。城中村现象在我国不是孤立个别现象，随着改革开放和我国经济体制改革，我国全国各地城市化进程加快，城中村现象便日益普遍。同时，随着城镇化步伐的变快，城中村的问题也随之越来越尖锐。以奉化市为例，奉化长汀村因为人居密集、房产性质多样、民情复杂、历史遗留问题多，城中村改造更是难上加难。本文就论述奉化市城中村改造途径做了研究，提出了几种改造途径。
2 城中村改造面临的难点
2.1 规划建设问题
城中村基础设施不完善，道路状况差。不仅影响到居民的生活也影响到城市的规划建设。如在奉化城区，有一个远近闻名的长汀村，曾是当地最大的城中村也是奉化市最典型最亟需改造的城中村。这里人口密度大、房屋大多年久失修，环境脏、乱、差现象严重；同时市内的几条干道都通向这里，而到这里又“戛然而止。给城市规划建设带来了不便。
2.2 城中村的宅基地问题
城中村土地产权问题是城中村改造的一个最主要问题，也是最大的障碍、难点。政府要收回城中村土地的规划控制权，城中村居民对原有居住土地的使用权力就被削弱了。而对于城中村这样人口稠密的地区，对于政府、开放商开发政策下较难获得赢利。
与任何一种交易―样，城中村产权出售这笔交易能否达成，关键要看价格，具体说，政府、开发商出价能否为城中村的居民所接受，也可以反过来说，城中村的居民的出价是否能够为政府所接受。而城中村改造的难点很大程度上就决定在定价上。
2.3 体制的问题
城中村存在许多的社会、政治遗留问题，使得城中村未能纳入城市管理的轨道，在管理上存在重大缺陷，而随着城市的二元发展，这些问题越积越多，如户籍问题、社会保险问题等等。因此管理体制上的问题也是城中村改造的一个重点。
2.4 资金的问题
城中村改造是一个系统的城市规划问题，无论是居民的安置，房屋的拆迁，还是城中村居民政策的变更都需要投入大量的资金。目前，奉化市政府不可能承担如此大改造费用，而对于开放商来说，在缺少赢利的驱动下也不可能投入大量的资本。
3 城中村改造途径研究
3.1 市场主导建设，鼓励农村集体经济组织自行改造
政府不直接介入城中村的改造。这是因为，如果以政府作为项目改造的主体，不仅要有巨大的建设投入之外，还将承担大量的补偿包袱，背上沉重的财政压力，同时这种以行政强制力为后盾的手段会引起城中村农户的反感、抵触。因此，政府可以尝试从拆迁补偿的纷争中解脱出来，通过统一规划，制定优惠政策，积极极引、鼓励社会力量参与城中村项目的改造。允许其他开发单位参与改造，但需经改造项目所在的农村集体经济组织同意。这种做法可以解决资金不足的难题。由于农村集体经济组织的参与，拆迁补偿问题也容易得到解决，但考虑到开发单位合理的利益需要，政府需在规划或地价改策上作出进一步的调节。
3.2 统―建设、成片改造，有计划地逐步推进
为了防止再次出现分散的“据点”式开发或“把肉吃了，留下骨头”式的零星插建，奉化市改造还可以依照城市总体建设规划的统一要求来进行统一建设、统一改造。同时，为了保障城中村改造得以实现，还应确保城中村统一或分步规划改造的基本地量。同时，城中村改造事关农民经济来源、外来务工人口的住房及社会稳定，其改造不可能一蹴而就，而应在规划的指导下有计划地逐步推进。同时，城中村改造项目应纳入全市统一的土地开发供应计划，以防止造成土地供应失控，给房地产市场带来冲击
3.3 运用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节
用基准容积率和地价杠杆对城中村改造进行多方位的调节应该是政府针对辖区内城中村的实际情况，制定出一个统一的容积率――基准容积率，就具体的改造项目而言，对基准容积率高于规划容积率的那部分项目用地实行优惠地价政策，对高出基准容积串的那部分项目用地收取全额的甚至更多的地价。这样可以调节奉化市城中村改造项目的整体开发强度在可以接受、掌控的程度上。同时还可以促进平衡各城中村居民之间的不公平现象，一定程度上减少了违法滥建行为的发生。
3.4 采取房地产产权调换与货币补偿相结合的补偿方式进行改造
一般来说，房屋拆迁补偿有房地产产权调换(实物补偿)和货币补偿两种方式。考虑到奉化市城中村现状以及广大农户对城中村改造的意愿，应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给农户的房地产而积不得超过一定标准，对于超出部分一律实行货币补偿或采用人股分配红利的方式彻底解决。
4 城中村改造途径的注意事项
4.1 政策配套是城中村改造的基础
村民是城中村改造的主体，改造涉及每个村民的切身利益。在城中村改造过程中村民最关心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造应配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业及来来发展等方面问题的相关政策保障措施。同时，加大政策的推进力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。从根本上消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的基础。
4.2 加强市场引导
城中村改造能否吸引到充足的资金是改造成功与否的关键所在。要依靠单一的资金来源显然是不能整个改造和建设项目的。建议更多地强调筹资渠道的多元化和组合化，利用市场引导机制，吸引众多开发单位参与改造，不但会使改造工作顾利进行，而且也将促使奉化市城市建设形成良好发展局面。
4.3 注重科学的改造规划
科学规划是城中村的发改造规划是前提，城中村改造，要有科学合理的规划。要进行细致深入的规划研究，结合奉化市市总体现划要求，充分协调多方意见，均衡各方利益关系，仔细推敲落实各类用地空间布局，提出切实可行的城中村改造综合规划方案，确保规划方案落到实处。
5 结语：
奉化市城中村的改造涉及数以万计的城中村居民的利益，同时也涉及居住在城中村外来务工者的利益，而且还会涉及政府、地产商等等单位的利益。城中村的改造会影响到城市的整体形象和城市功能，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的重要标志。城中村的改造问题不仅仅是拆迁安置的问题，也不是单靠资金、政策手段能解决的，城中村的改造必须从科学、宏观的角度，灵活运用多种手段对改造解决。
参考文献：
[1]胡弦，刘谷一．谈城中村改造中对弱势群体的关注[J]．三峡大学学报，2008,5(12):102-104
[2]E．F．舒马赫(E．F．Schumacher) (英)．小的是美好的[M]．南京：译林出版社．2007
篇10
城中村是我国快速城市化过程中的产物，目前除少数城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村现象.城中村的存在不仅严重影响了城市的景观风貌和村民的生活环境，成为城市管理的难点；而且使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值，造成土地利用效率低下和资源浪费.解决城中村问题已经成为各级政府十分重视的要务.
1城中村的概念
从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”.从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区.
“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物.城中村作为“非正规”城市化空间已受到社会和学术界的高度关注，由于对“城中村”内部经济系统的深入研究仍然有限，尤其外来人口创建的非正规部门及其在城中村经济系统中可能扮演的重要角色长期被忽略.
2城中村改造的必要性
城中村的存在成为了所在城市发展重要制约因素之一.城中村自身的问题也层出不穷，在管理上也脱离了城市的制约，导致一系列的问题产生.城市要发展，城中村改造成为了必然事件.城中村改造的必要性主要可以从两个角度分析，一个是从城中村自身发展的需要的角度分析；另一个是从城中村所在城市的发展角度分析.
2.1从城中村自身发展的角度看，其改造的必要性主要表现在以下几点：
2.1.1城中村人口混杂，存在着严峻的安全隐患
城中村人口由村民、市民和流动人口构成，其中流动人口是城中村最主要的组成部分.由于流动人口混杂，流动人口成为了城中村犯罪（如盗窃、吸毒等）的主要群体，导致治安形势严峻.
2.1.2城中村建筑滞后，基础设施不完善，存在着极大的消防隐患
城中村的建筑规划滞后于所在城市，违法违章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光条件差等多种因素导致城中村的居住环境恶劣.同时，城中村中基础设施不完善，卫生条件差，管线杂乱无章，排水设施差，加上街巷狭窄拥挤，容易产生火灾等情况，存在着极大的消防隐患.
2.1.3城中村的土地利用情况混乱，给管理带来了诸多不便
就广州的城中村而言，城中村土地利用类型多样，商业用地、仓库用地、住宅用地等，而且同时存在着非法交易、非法租凭等管理混乱的现象，给城中村的管理带来了一定的难度.
2.2从城市的发展角度看，其改造的必要性主要表现在以下几方面：
2.2.1城市土地高效利用的需要
城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益，社会效益和环境效益.就如广州的石牌村、猎德村等处于城市的繁华地段，具有优越的区位优势，但未能很好地发挥其经济上的优势，导致土地资源资源的浪费.在土地资源日益紧缺的情况下，合理改造城中村的用地将会大大促进城市土地潜力的提高以及城市经济的发展.
2.2.2加快城市化进程和城市社区建设发展的需要
加快城市化进程，其主要任务是提高城镇化水平，使城镇化与工业化、市场化的发展相匹配，形成同步发展、良性互动的状态，积极妥善解决城中村问题，促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市.城中村改造对推进城市社区建设具有重要的作用，积极对待城中村改造的问题，对加快城中村向社区居委转变和整个城市的社区建设具有重要的意义.
所以城中村转型发展是城中村自身发展和城市化发展的迫切需要，也是城市化过程中必须克服的改造难题.城市发展的过程中除了要将以往遗留下来的城中村改造的同时还要避免在城市的发展过程中产生新的城中村.
3城中村改造存在的问题
城中村的恶劣现状不是一日之寒，在改造过程中预料之内和预料之外的问题不胜枚举.资金缺口、村民阻挠、改造方式难以确定、思想不统一、外来人口安置等问题都困扰着各级政府.当今城中村的改造中主要面临的问题如下：
3.1城中村改造资金缺乏
目前城中村的改造已经成为了一项巨大的工程，其中管线改造，电网配套等改造需要巨大的资金投入，除了拆迁费、补偿费用等，在改造过程中重新把基础设施配套齐备等工程耗资数额巨大.改造完之后还需要巨额去将其周围环境和谐化，将外迁人口回迁入户等都需要一定的费用.又由于城中村的数目大，所以对于城中村的改造对政府来说资金是一个瓶颈，对于生活在城中村的村民更加不言而喻.
3.2村民阻力大，其阻力主要是补偿标准众口难调，改造工作难以进行，拆迁安置工作难.
城中村的村民已经没有田地，大多数村民主要以租金来维持生活，租金成为了他们唯一的收入来源，如果要拆迁，村民没有其他收入，必定会反对政府的拆迁.又因为拆迁的补偿不能根据各村民的意愿补偿，所以补偿标准也难以确定.次之，在城中村改造的时候，城中村容纳的村民和大量的流动人口难以安置，很难找到合适的地方安置外来务工人员，所以在改造的时候很容易产生新的城中村.
3.3多种条件限制，集体土地产权变更困难
城中村因为自身所存在的种种弊端，导致对城中村的改造势必是一项复杂而艰巨的庞大工程.，涉及到城市规划、土地管理、市政建设、社会保障、户籍制度等多个方面，关系到城中村居民、村集体、政府、开发商等多方利益，只有在各种条件具备与成熟，各方利益协调一致的前提下，才能顺利开展城中村改
造.另外城中村要彻底得以改造必须将城中村集体所有的土地国有化，只有将土地都转化为国有化才能更好的解决原有的城中村管理制度等多种制约性的问题.但由于村民对集体资产和个人利益出发，在补偿不能如愿时，通常不愿将集体土地国有化，使城中村改造更加困难.
4城中村改造模式
城中村改造虽然需要多方参与，但必须有一个牵头者，即改造主体.在城中村改造中发挥作用最大的政府、村集体（村民）或者开发商都可以成为改造主体.另外，改造主体也政企合作和村企合作组成，具体模式需要根据不同的城中村选择不同的改造方案，通过选择不同的改造主体，发挥其最大的改造指导作用.
4.1政府主导模式
政府主导模式是政府充当开发商的角色， 直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题， 进行开发建设， 从而达到改造目的.这种模式的前提是政府经济实力雄厚， 村民接受政府的改造方案.
该模式的特点在于：一是政府雄厚的经济实力，从一定范围内保证了改造的质量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能够从整个城市景观环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新.二是有利于调配各相关部门的资源，能够充分考虑从全社会的综合利益.由政府主导改造，能更好的整合规划局、国土局和财政局等多个部门，有利于改造的顺利进行.同时政府不仅仅将改造的视角集中在经济利益上，更多的是考虑社会、环境、资源和经济等方面的综合效益.三是能够给弱势群体充分的保护.政府作为改造主体，必然会在真正全盘统筹，保护村民的利益的基础下才主导改造，为村民生存提供了保障.
该模式耗用资金大，缺乏市场运作， 很难将土地市场价值最大化，不适合处于经济实力较弱的城市中的城中村改造，如内陆城市中的城中村和部分比较偏僻的城市.适合在经济实力强的城市的城中村改造，特别是处于重要地段和城市中心等城市核心地带城中村的改造，如广州市白云区的棠景街的改造遵循此种改造模式.
4.2村集体自建模式
村集体自建模式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、负责.与政府主导模式相对，是一种自下而上的改造思路，政府无须投入财政资金， 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动.该模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强.
该模式特点在于：一时充分调动了村民的改造积极性，村民是直接受益者，改造后居住环境将得到改善，村民有动力投入改造.二是村民对本村的情况最为熟识，改造方案的选择更能切合村子的特点，同时容易解决拆迁补偿这个重大障碍，也有利于他们自我安置.三是有效化解了城中村改造资金不足的难题， 减轻了政府的财政负担.改造需要的巨额费用由村民筹资，解决了改造中主要的问题.还有村民自我安置、拆迁补偿等费用也降低了资金的投入，有利于改造顺利完成.四是村集体改造缺乏科学指导，对村民来说是一次考验，难以确保改造质量和解决土地利用最大化等问题.
该模式在一定程度上最好的模式，因为该模式村集体已经自我解决了很多改造难题，只缺乏科学指引，只要政府适当给予改造政策指导就能很好完成改造工作.该模式在广州、珠海有一定推广，如珠海市鹿丹村、广州市海珠区石溪村等采用此种模式.
4.3开发商投资改造模式
开发商投资改造模式是指在城中村改造过程中将开放商定为改造主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造.开发商通过市场化的投标方式获得城中村改造主体资格后， 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式.
该模式特点在于：一是专业开发商开发房地产的经验丰富，同时具有巨大的经济实力，给城中村改造得到大量的资金投入，可以确保开发区域的品质和档次.二是实现了土地利用的最大价值，避免了行政权力介入引起的社会矛盾.三是村民只是政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护.四是开发商受经济利益驱使，一般城中村的容积率难以满足其对商业利润的需求，而且开发商改造存在规划管理与建设周期等问题.不同开放商的开发时间不统一，影响城中村改造进度.五是开发商直接面对村民拆迁工作容易遇到钉子户、拆迁难等问题，给改造增加难度.
该模式适用于政府经济实力较弱，村民融资能力弱的情况，河南省郑州市燕庄村和河北保定市南市区东高庄和南大园村都采用此种模式.
每个城中村普遍呈现的与城市发展不和谐的音符都需要由这样或那样的改造方式来解决.只要涉及改造，就必然需要确定改造主体，而对于任何一个改造主体必须根据各村的具体情况确定最终的改造模式.改造工作无论如何都必须选择一种改造模式或者选择两种该在主体进行组合如政企合作模式 、村企合作模式等.
5小结
城中村改造是事关多方主体利益的一次社会革命.在改造过程中，应尊重村集体的主体地位，坚持依法办事；在妥善处理好各方的利益关系，切实落实补偿安置资金和安置房源等情况下，根据各城中村的具体问题，在科学分析的基础上，选择适当的改造模式.
参考文献
[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科学出版社，2004
篇11
西安市城中村改造工作从2002年开始，经过几年探索和实践，形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的工作思路。城中村改造主要采用村集体自行开发、开发商主导和政府主导的城中村改造这三种模式。目前，西安市由村集体自行开发的城中村改造项目不多，碑林区北沙坡村、莲湖区五一村都率先进行了尝试。高新、曲江和灞新区，由于政府权属相对独立、行政力度较大等因素，大多实行政府主导的城中村改造模式。大多数城中村采取开发商主导的改造模式，这也是西安市城中村改造的主要模式。
西安市城中村改造存在的主要问题
高昂的社会成本，改造难度大。城中村改造是一项复杂的社会改造工程，牵涉到集体所有土地依法转为国有土地、村民委员会改制成为居民委员会、农民户口转为城市居民户口、集体经济的资产转制成为股份制企业、农民房屋产权的确认和拆迁补偿、农民进城以后的就业、农民子女上学和养老社会福利保险等各个方面的问题，除了需要耗费巨额的资金成本，还需投入巨大的社会成本。在西安市的城中村改造中，巨大的社会成本基本是以“谁改造、谁承担”的方式进行的。在开发商主导的城中村改造中，由于高昂的社会成本，安置住宅区的容积率会高出一般城市规划的控制范围。在政府主导的城中村改造项目中，为了降低开发成本，一些必要的配套设施（如天然气、集中供暖等）都没有采用。对于开发商主导的城中村改造项目来说，其“拆迁―安置房建设―回迁―开发项目建设―销售”持续的周期比一般的开发项目长，不仅导致开发项目进展缓慢，影响销售和资金回笼，而且导致购房者在购房时难以获得银行贷款，对开发商和客户均造成影响。
内部群体分化明显，管理难度大。城中村改制带来的农民市民化不仅仅指城市生活方式的渗透和市民权利的获得，还有一些难以解决的现实问题。首先，城中村村民日益“边缘化”。由于村民在短时间内难以快速完成由农民角色向市民角色的转换，使得他们的身份介于农民与市民之间，成为边缘人。其次，城中村村民面临城市生活适应的“角色不清”。农民失去土地后，面临着向市民角色的转换，而由于农民与市民之间的巨大差异，农村生活与城市生活之间的巨大不同，使得城中村村民的城市适应性不强，在向市民角色的转移过程中面临着许多困难。城中村管理方面面临的另一个难题就是内部群体分化明显，管理难度大。这突出表现在：原住村民和外来流动人口混居一处，原住村民在村社内部形成了相对封闭的利益集体，外来人口作为现代城市文化和传统农村文化之间的边缘群体，既难以获取归属感和认同感，也缺乏政治权利和社会公正，常常游离在社区管理之外，从而形成了城中村管理的“两张皮”现象。由于城中村的特殊区位与外来人口的特殊身份，使得当地管理机构对外来人口的管理不足，而村委会等机构则更不愿介入。这些因素共同作用的结果是：城中村不仅未能纳入到城市现有的管理体系，反而演化成为管理体系的“真空地带”，治安环境差，社会问题众多。
拆迁安置没有统一标准，普遍受益难度大。
首先，征地补偿标准不合理，具体表现在以下几点：第一，征地的补偿费标准过低。即使新修订的《土地管理法》提高了原有补偿的倍数，在很多地方仍然无法从根本上保证被征地农民的生活水平不因土地征用而下降。第二，征地的补偿费测算方法不科学。按照法律规定，征地补偿费是按照土地被征用前三年平均年产值的若干倍来测算的，但是由于土地利用方式、种植方式、市场情况、区域差异等条件的不确定性，这种测算方法难以准确地反映被征用土地的本质特性。第三，对土地所有权的补偿缺乏依据。征地的过程是土地所有权转移的过程，因此，在市场经济条件下如何评估所有权的价格，并以此为依据确定征地补偿费，是征地实践中急需解决的重大问题。
其次，拆迁补偿与安置补偿办法与标准不统一。西安市政府2007年9月17日出台的《西安市城中村改造管理办法》第三十七条规定，城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。也就是说，村民的住宅，不论作为何种用途，都应该按照住宅来进行补偿。但是，在实际操作过程中往往是以现有的用途进行补偿的。例如，村民住宅一层作为营业用房的，在补偿过程中按照商业用房的估价进行补偿；村民住宅用于旅馆的，则按照旅馆的估价进行补偿等。产权的不明晰造成补偿办法与标准的混乱，增加了补偿的费用。第三十八条：城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。……实行产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合房屋产权面积进行安置。但是，在很多城中村改造当中，所采用的安置办法是：村民住宅1～2层拆一还一，3层以上按重置价补偿；村集体及村民个人营业用房1～2层拆一还一，3层以上按营业用房进行补偿。由于产权的不明晰，造成拆迁费用、补偿金额等的差异。这些安置标准和措施，在实际操作过程中每个村都有所差异，往往造成村集体与政府部门的讨价还价，村民对村集体及政府的不信任。
第三，违章建筑面积大，拆迁补偿金额高，拆迁安置办法不够完善。由于城中村建设的无序，致使拆迁补偿与安置的金额巨大。城中村人员构成复杂，村规民约较多，在拆迁安置中，往往只考虑到原住村民、居民（已经农转居）、对于户口在村中的现役军人、在校学生、服刑人员、户口尚未迁出的出嫁女以及一些祖遗户的安置补偿，没有涉及到在外职工的安置补偿，使得拆迁补偿没有在公平、公正的前提下进行。
简单的拆旧建新，解决遗留问题难度大。首先，城中村改造成功与否最关键的问题是村民失去土地、出租屋之后没有了稳定的收入来源和集体分红，生活来源如何解决。据了解，西安市只有高新区的一些城中村在改造中对村民进行了再就业培训。在村民就业方面，仅有年轻村民能够获得物业保洁员、保安、物业管理员等工作。大部分村民的就业还是需要自己解决。其次，西安市目前的城中村改造工作，对城中村采取只“拆”不“治”的办法。工作重点都放在整村拆除、全面改造上，并没有将城中村的综合整治作为城中村改造工作的重要一环。第三，对外来人口居住问题并未妥善解决。城中村存在并发展的一个诱因在于市场对城中村出租屋的需求。因此，在城中村改造过程中，除了解决好原住村民的居住问题之外，应该更多关注外来低收入人口的居住问题。在监管不利的情况下，由于利益的驱动，这些城中村村民建房热情的高涨，会导致新的城中村出现。
对西安市城中村改造的建议
城中村的改造，不能是简单的拆旧建新过程，需要采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策以及物质形态空间的完善。从城中村物质形态空间方面来考虑，根据城中村的区位、类型以及区域规划的要求，分别对待。
对于那些仍在发展的城中村，在改善居住环境，综合治理的基础上，一方面要引导，一方面要限制，既不能让农民盲目投资建房，也不能任凭村庄自由发展，必须制定科学合理的规划设计方案；政府从宏观上引导村民组织成立类似住宅合作社的形式的组织，实行合作经济，政府以一定的政策优惠，以一定的基础设施投资来帮助村民，按照事先制定好的规划和标准进行开发建设。
篇12
杭州“城中村”问题的凸显。随着城市化的不断推进,外来人口大量涌入,“城中村”与杭州城市的矛盾日益凸显,“城中村”问题日趋严重,如总体规划严重滞后、人口构成复杂多变、社会治安隐患突出、物业经济层次偏低及农民生活品质难以提高等,“城中村”与杭州“天堂城市”形象形成了强烈反差,成为推进城市化的“拦路虎”、脏乱差的“代名词”、大都市脸上的“烂疮疤”、违法犯罪活动的“滋生地”,以及游离于现代城市管理之外“被历史遗忘了的古老陈迹”。研究表明,杭州“城中村”主要面临四大突出问题:一是量大面广。2001年撤市设区后,杭州市区面积扩大到3068平方公里;经三批试点已撤村建居村庄174个,2007~2011年计划改造村庄54个,再包括萧山、余杭区部分“区中村”在内,杭州“城中村”共计近300个。二是规划滞后。杭州“城中村”村民经济条件普遍优越,建房已从一代楼房升级为四代别墅,居住用地与商业用地相互交织,建筑布局凌乱,缺乏统一规划,“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”随处可见。三是环境恶劣。大多数“城中村”基础设施落后,缺少必要的市政基础设施和商业服务设施,同时,外来人员集聚,社会秩序混乱,违法犯罪现象滋生,人居环境恶劣。四是历史痼疾。杭州“城中村”形成历时20多年,期间政府的征地拆迁补偿和人员安置政策经历较大变化,在政策兑现中也存在不及时和不到位情况,给村民生产生活造成了一定影响。
杭州“城中村”问题的剖析。与国内众多发达城市一样,杭州“城中村”问题是伴随城市化快速推进而产生的一种新的社会问题,主要表现为城乡分割的户籍制度的变更,以及由此引发的产权重新界定和社会关系网络重组,主要根源在于城市高速扩张与严重滞后的村落变迁之间形成的巨大反差,进而引发了城市化社会理性与农民个体非理性之间的矛盾与冲突,同时与外来人口大量集聚、城市化进程加速推进、城市规模快速扩展,而城市基础设施配套跟不上、农村变城市和农民变居民工作跟不上等方面密切相关。“城中村”问题的出现,阻碍了城市化的推进,影响了城市总体功能的发挥,制约了城市品位和城市美学的提升,对城市持续发展和社会进步带来了严重的负面影响。“城中村”问题解决不了,推进城市化、建设新农村、打造“平安杭州”、构建和谐社会都无从谈起,杭州今日的“城中村”就有可能成为明天的“贫民窟”。
杭州“城中村”改造的实践与探索
“城中村”改造是一项浩大、复杂、覆盖面广的系统工程,涉及经济、社会、文化、政治、生活等各个方面。近年来,杭州市委、市政府以科学发展观为统领,始终坚持“改体制、翻牌子、分房子、建机制、盖房子”五位一体,科学破解“筹资难、征迁难、安置难、配套难、审批难、管理难、兑现难”等七大难题,以最大的决心、最硬的举措、最优的政策、最快的通道、最佳的效益,全力以赴推进“城中村”改造,实现“变农村为城市、变农民为市民”两个历史性转变,走出了一条具有杭州特色的科学改造“城中村”之路。
杭州“城中村”改造的模式。杭州“城中村”改造,坚持与众多民生项目点、线、面相结合,大拆迁、大建设、大安置、大整治,以大项目带改造、带整治、带开发、带建设。一是以“面”带动“城中村”改造模式。钱江新城建设、东站枢纽项目、西溪湿地综合保护,从“面”上整片推动了“城中村”改造。如钱江新城建设带动了定海等10个村的“城中村”改造。二是以“线”带动“城中村”改造模式。“以路带更新”、“以河道带更新”、沿线带动“城中村”改造,是杭州城市有机更新的一大特色。如东部地区“十一五”重大基础设施项目带动了江干、下城、下沙三区共49个村的“城中村”改造。三是以“点”带动“城中村”改造模式。如紫金港整治和文二路延伸段工程带动了西湖文新街道登云圩的整村拆建;浙江大学基础部项目带动了西湖三墩浦家桥村整村拆建。四是西湖西进“景中村”整治模式。如实施湖西农居整治和梅家坞茶文化村建设等工程,成功实现了对西湖景区梅家坞、茅家埠、龙井、金沙港、双峰村、灵隐六个村的“景中村”整治。
杭州“城中村”改造的步伐。杭州“城中村”形成已有20余年,改造采取渐进方式。一是“城中村”改造试点工作(1998―2006)。杭州自1998年起实施撤村建居改革试点,2001年起推行农转居多层公寓建设,2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4区开展30个点、40个村“城中村”改造试点。2001年以来,杭州市委、市政府陆续出台了相关“城中村”改造和农转居公寓建设的规范性文件,形成了一整套较为完善的政策体系,为“城中村”改造的正式启动打下了坚实基础。二是“城中村”改造五年计划(2007―2011)。2007年3月,市政府下发了《杭州市区“城中村”改造五年计划和2007年农转居公寓建设开竣工目标任务的通知》,确定在5年内实施并基本完成54个“城中村”的改造工作,并同步推进其它撤村建居村的公寓建设,计划建成农转居公寓400万平方米以上。杭州“城中村”改造将以“五年计划”为新的起点,总结经验,乘势而上,实现“城中村”改造的新一轮发展。
杭州“城中村”改造的难题破解。杭州“城中村”改造主要面临七大难题:一是“筹资难”。市委、市政府按照科学规划要求,坚持“一调两宽两严”和集约节约用地的原则,进一步优化“城中村”改造规划,在改善环境上下功夫、多投入,科学破解了“筹资难”问题。二是“征迁难”。科学制定政策,维护“城中村”居民的合法权益,实现国家、集体、个人“三赢”,同时严格依法依规办事,统一补偿标准和征迁程序,科学破解了“征迁难”问题。三是“安置难”。坚持就近安置和农转居公寓建设先行,科学规划和设计农转居公寓,积极探索货币安置等安置方式,科学破解了“安置难”问题。四是“配套难”。坚持分清职责、明确责任、抓好落实,确保撤村建居和“城中村”基础设施及时配套到位,科学破解了“配套难”。五是“审批难”。坚持“特事特办、急事急办、手续照办”,下放审批权限、简化审批手续、提高办事效率,科学破解了“审批难”问题。六是“管理难”。按照建设新型城市社区的要求,坚持属地管理,理顺管理体制,健全社区组织,规范物业管理,强化“洁化、绿化、亮化、序化”管理长效机制,遏制违法建筑,科学破解了“管理难”问题。七是“兑现难”。及时修订完善政策,大力宣传并用足用好政策,不折不扣落实政策,科学破解了政策“兑现难”问题。
杭州“城中村”改造的亮点。杭州“城中村”改造模式除整体拆建外,还探索了保留人文自然景观的整治模式,即“景中村”整治模式,成为“城中村”改造的一大亮点。整治前的“景中村”普遍存在生态环境恶化、人文景观受损、茶园林地减少、泉池溪流枯竭、违法建筑抬头、基础设施滞后、动静态交通受阻、村容村貌“脏乱差”等问题。自2003年以来,杭州市委、市政府围绕实现“景区美、百姓富、社会稳、班子强、素质高”目标,坚持“整治为人民、整治靠人民、整治成果由人民共享、整治成效由人民检验”,连续8年实施“景中村”综合整治工程,拆除违章建筑,完善基础设施,整治房屋立面,挖掘文化内涵,取得了明显成效。如2003年完成梅家坞村一期、茅家埠村一期整治,2004年完成梅家坞村二期、茅家埠村二期、双峰村整治,2005年完成龙井村整治,2006年完成灵隐农居点整治,2007年完成满觉陇四眼井村整治,2008年完成九溪杨梅岭村、南山村、梅家坞村三期整治。通过综合整治,“景中村”村容村貌焕然一新,生态环境得到保护,内外交通显著改善,个私创业空前高涨,集体经济得到发展,村民生活品质明显提高,杭州“景中村”逐步成为社会主义新农村建设、共建共享“生活品质之城”、世界级旅游景区“三个示范”,培养了一批与世界级风景旅游区相适应的新村民,实现了“景中村”村民从传统意义上的农村居民向现代意义上的城市居民的历史性转变。
杭州“城中村”改造的成效与意义
篇13
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
