引论：我们为您整理了13篇股权转让的纳税筹划范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
在市场经济十分发达的今天，如果投资者手中有足够的资金，那么，既可以进行直接投资，也可以进行间接投资。对于直接和间接投资的优劣暂不讨论，这里仅讨论当机构投资者面临股权转让时，从纳税筹划的角度分析，如何选择股权转让时机。对于机构投资者来说，股权转让涉及的主要税种是企业所得税，其他税种影响不大，暂不考虑。
一、间接投资方式下，股权转让时机选择的纳税筹划
间接投资方式中最常见的就是通过二级市场购买股票从中获利，也就是人们通常所说的“炒股”，这种方式下获得的投资收益可分为两类：股票转让价差收益和股息红利收益。
例1：甲公司于2012年3月10日以每股10元的价格购买了乙公司发行在外的股票50万股，2013年3月1日乙公司股票价格升至每股17元，当天乙公司发出公告：2013年3月12日发放股利，每股2元（税后）。2013年3月8日，甲公司急需资金900万元，董事长决定出售这支股票以收回投资款，当日乙公司股票价格为每股18元。假设乙公司除权前一天股票交易价格为每股18元，除权以后股票的净值不变，即每股16元。甲公司如何决策才能取得最大化的收益？有两个方案可供选择：
方案一：甲公司于3月8日以每股18元的价格出售这支股票，获得银行存款900万元。
方案二：甲公司于3月12日以每股18元的价格出售这只股票，获得银行存款900万元，3月8日，向银行取得短期借款800万元，利率8%。
首先分析方案一：取得的900万元包括两部分，其中100万元（50×2）为股息红利收入，由于这笔股息、红利等权益性投资收益是在乙公司宣告股利发放日之后，实施发放日之前实现的，且时间没有达到12个月以上，所以属于应税所得。其中的800万元属于股权转让收入，根据现行税法规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，股权转让所得需缴纳企业所得税。
那么甲公司需要缴纳的企业所得税=（900-50
×10）×25%=100（万元）
甲公司税后投资收益=900-50×10-100=300（万元）
再看方案二：取得的900万元也包括两部分，其中100万元（50×2）为股息红利收入，甲公司2012年3月10日取得该笔股票，并于2013年3月12日通过二级市场转让乙公司的股票50万股，连续持有时间超过12个月以上，根据现行税法的规定，如果居民企业连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票达到或者超过12个月以上，其取得的投资收益是免税收入。其中的800万元属于股权转让收入，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，股权转让所得需缴纳企业所得税。
甲公司需缴企业所得税=（800-50×10）×25%=75（万元）
甲公司借款5天的利息费用=800×8%÷360×5=0.89（万元）
现行税法规定，向银行的借款利息费用符合规定的可以税前扣除。
那么甲公司的税后收益=100+800-50×10-75
-0.89×（1-25%）=324.33（万元）
通过以上分析，可以发现方案二的税后收益优于方案一，应选择方案二，在连续持有时间超过12个月以上时转让股权，可以享受免税的优惠。
二、直接投资方式下，股权转让时机选择的纳税筹划
在直接投资方式下，股权转让时机该如何选择，笔者通过下面的例子来说明。
例2：甲食品股份有限公司是一家食品专业生产企业，投资者为乙财务公司和一自然人股东。其中，乙财务公司的投资额为2 400万元，占实收资本的60%，开业以来取得了良好的业绩，至2012年末，其实收资本为4 000万元，资本公积为1 000万元，未分配利润为6 000万元，所有者权益合计为11 000万元。
在一次展销会上，乙财务公司的董事长李先生认识了农业大学的刘教授，刘教授是食品领域的专家，甲食品公司发展前景良好，刘教授也想入股，李先生觉得刘教授的加入对公司未来的发展很有好处，于是双方签订股权转让协议，乙公司将其持有的30%股份转让给刘教授，转让价格按照所有者权益乘以持股比例来决定。现在又遇到一个问题，乙公司是在利润分配之前转让股权还是在利润分配之后转让股权对乙公司更有利呢？
方案一：利润分配前转让股权。
转让价格=11 000×30%=3 300（万元）
乙公司的股权转让所得为：3 300-4 000×30%=
2 100（万元）
按照《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号文件）第三条的规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。文件同时规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。也就是说，虽然体现在留存收益中的税后利润一般为免税收入，但如果不进行分配而随着股权一并转让的，不视为免税收入处理。
乙公司股权转让所得应缴企业所得税=2 100×25%=525（万元）
乙公司股权转让后的实际收益包括两部分：
一部分是股权转让净收益=2 100-525=1 575（万元）
另一部分是股息红利收入=6 000×（60%-30%）=1 800（万元）
那么乙公司股权转让后的净收益=1 575+1 800
=3 375（万元）
方案二：利润分配后转让股权。
甲公司对未分配利润全额分配，乙公司可分得利润3 600万元（6 000×60%），属于股息红利收入，不需缴企业所得税。如果企业的资金比较紧张，支付大额股利会影响企业的正常经营，也可以把这部分资金暂时挂在“应付股利”账户上，待以后分期支付。
分配股利后，甲公司的所有者权益=11 000-6 000
=5 000（万元）
股权转让价格=5 000×30%=1 500（万元）
股权转让所得=1 500-4 000×30%=300（万元）
乙公司股权转让所得需缴企业所得税=300×25%=75（万元）
乙财务公司股权转让后的净收益=3 600+300-75
=3 825（万元）
两种方案的对比如表1所示。
通过两个方案的对比分析可以发现，方案二比方案一多实现收益450万元（3 825-3 375），其实这450万元就是方案二比方案一少缴的企业所得税450万元（525-75）。
从乙企业的角度来看，方案二优于方案一。那么，对于股权的受让方刘教授来说，哪个方案更好呢？
方案一中刘教授需支付转让款3 300万元，方案二中刘教授需支付转让款1 500万元。对于刘教授来说，方案二能使现金流出减少1 800万元（3 300-1 500），刘教授可以少支出1 800万元，同时也降低了1 800万元的机会成本。并且，刘教授之所以加盟甲公司，看重的是未来的发展前景，而不是目前的留存收益。所以，对股权的受让方和转让方来说，在利润分配之后转让股权都是一个更好的选择。
三、结论
综上所述，无论是直接投资还是间接投资，在利润分配之后转让股权对双方都有利。由此，可以找到一条有关股权转让的纳税筹划思路，即投资者在股权转让之前先进行利润分配，合法降低股权转让价格，就可以少缴所得税。同时，对于股权受让方来说，也可以用较低的价格取得相同的股权，降低资金的机会成本。同时，对于间接投资而言，要注意股息红利所得免缴所得税的前提条件是连续持有居民企业公开发行上市流通股权12个月以上。
篇2
key word: Stockholder's rights transfer; Tax payment preparation; Case analysis
前言
随着我国资本市场的发展成熟，越来越多的企业采取参、控股方式进行对外投资，股权投资已成为企业资产的重要组成部分。与此对应，股权转让行为也日益频繁，在转让过程中如何进行税收筹划已成为众多企业所关注的问题。
一、企业股权转让所得税的相关规定
《国家税务总局关于〈印发改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发[1998]97号）文件规定，股权转让收益或损失=股权转让价-股权成本价。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。
《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得依法缴纳企业所得税。
《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）文件规定，企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按国税发[2000]118号有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。只有在企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按照国税发[1998]97号的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。
二、股权转让纳税筹划案例分析
a公司持有b公司80%股权，同时a公司的全资子公司c公司持有b公司20%股权。b公司的注册资本为5000万元，a、c公司的出资额分别为4000万元和1000万元。a、c公司因调整投资结构，拟将b公司股权全部转让给d公司。截至股权转让日，b公司的账面净资产为6000万元，其中盈余公积400万元，未分配利润600万元，商定转让价格与b公司账面净资产相同。（假定a、b、c公司企业所得税率皆为25%）
转让方案一：按照账面价值转让。根据国税发[2000]118号文件规定，a公司股权转让所得为800万元（6000×80%-4000），应交所得税200万元；c公司股权转让所得为200万元（6000×20%-1000），应交所得税50万元。a、c公司实际股权转让收益合计为750万元。
转让方案二：分配股利后再行转让。b公司先将未分配利润800万元全额分配，a公司可获得股利480万元（600×80%）；c公司可获得股利120万元（600×20%），因a、b、c公司所得税率相同，根据税法规定，分得股利无需补税。分配后b公司所有者权益账面值降为5400万元，a、c公司分别将股权转让给d公司，根据国税发[2000]118号文件规定，a公司股权转让所得为320万元（5400×80%-4000），应交所得税80万元；a公司股权转让所得为80万元（5400×20%-1000），应交所得税20万元。a、c公司实际股权转让收益合计为900万元。
转让方案三：股权整合后再行转让。a公司先按c公司投资成本受让b公司20%股权，持股比例增至100%，投资成本增至5000万元（4000+1000），再将股权转让给d公司。根据国税函[2004]390号文件规定，a公司的股权转让应按国税发[1998]97号文件执行，a公司股权转让所得1000万元（6000-5000）应确认为股息性质的所得，不需交纳所得税。c公司因为股权转让所得为0，无需交纳所得税。a、c公司实际股权转让收益合计为1000万元。
分析上述转让方案，方案三最优，应交所得税0；方案二次之，应交所得税100万元；方案一最差，应交所得税250万元。
篇3
一、企业并购重组的含义
企业重组指企业在非日常经营活动中，发生的改变法律结构，或者改变经济结构重大的交易事项。其主要表现形式为会计主体变化和会计要素的变化，会计主体的变化包括企业法律形式的改变、合并、分立；会计要素的变化主要包括债务重组、股权收购、资产收购。本文所指企业并购重组是指以股权收购、资产收购的企业合并事项。
二、股权收购的财税政策
股权收购指购买企业收购被购买企业的股权，以实现控制为目的的交易。股权收购的流程如下图所示，主要包含了股权收购协议的签订；股份的支付形式和股份转让。
1.签订股权转让协议属于印花税产权转移书据税目，按所载金额0.5‰贴花。
收购企业不同支付形式涉及的税收：
2.根据支付形式的不同，相关涉税规定是不一致的。如果以股权支付全部对价，则根据相关规定不涉及流转税和暂不确认所得税。如果以非股权支付形式，则要根据非股权支付的不同形式分别讨论。非股权支付形式是指以本企业或其控股企业的股份以外的实物资产或者承担债务作为支付的形式。
（1）根据相关规定，以货币资金作为对价不涉及流转税和暂不确认所得税。（2）根据相关规定，以存货作为对价，则存货的交易视同销售行为应当缴纳增值税及附加税，并且处置存货涉的收入在期末还涉及所得税。（3）根据相关规定，以专利权、专利技术等无形资产作为对价。专利权和专利技术的转让协议应当按照相关规定缴纳印花税。并且专利权、专利技术的收入应当缴纳增值税及附加税，同时在期末应当缴纳企业所得税。
3.被收购企业转让股权涉及的税务处理。企业并购重组涉及的交易方是收购企业和被收购企业的股东，被收购企业的股东可能是自然人，因此还涉及个人所得税的处理问题。
（1）个人所得税处理。关于《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局公告2014年第67号）自2015年1月1日起，个人转让股权以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。（2）企业所得税。财税政策关于企业所得税一般性税务处理原则：①被收购企业应当确认股权转让所得或损失。②收购方取得股权的计税基础应以公允价值为基础确定。举例说明：
例1：A公司收购B公司20%的股份，该比例股份公允价值为2000万元，其计税基础为1000万元。如果A公司全部用股权支付。则B公司股东确认股权转让的所得是1000万，即2000的公允价值万减去1000万合理费用；B公司股东持有A公司股权的计税基础以2000万元的公允价值为基础确定。A公司收购B公司20%股份的计税基础也是以2000万元的公允价值确定。
如果A公司用股权支付对价的40%，其余用现金支付。B公司股东确认股权转让的所得仍然是1200万；B公司股东持有A公司股权的计税基础以公允价值为基础按比例计算的800万；A公司收购B公司20%股份的计税基础仍然是以支付的对价的公允价值2000万。
企业所得税特殊性税务处理：
《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税[2014]109号的相关内容，特殊性税务处理条件如下：
自2014年1月1日起，关于企业收购中股权收购的规定，如果购买方收购的股权比例不低于被收购方的50%，且购买方在支付过程中支付的股权比例占到所支付金额的85%及以上，则交易双方的股份支付应当按照以下原则处理：（1）被收购方的股东取得的股权的计税基础应当以股权的原有计税基础确定；（2）购买方取得被股权的计税基础应当以股权的原有计税基础确定。（3）交易双方的原有各项资产和负债的计税基础及其他相关所得税事项保持不变。目前国家有关并购重组的各方按在特殊性规定处理交易时，暂不确认有关资产的转让所得或损失的。但是其非股权支付的部分应当确认相应的资产转让所得或损失并调整计税基础。
非股权支付转让所得或损失=（资产的公允价值\资产的计税基础）×支付的公允价值对价中中非股权支付的比例
三、资产收购的财税政策
资产收购是指购买方收购被购买方的实质性的经营资产的交易。经营性资产是企业用于从事生产经营活动的资产。比如企业经营所用的各类实物资产以及企业的技术、经营活动产生的投资资产等。
资产收购协议涉及的税收基本可以参照收购股份的税务处理，在资产收购过程中所涉及的交易资产为房地产时，涉及的赋税比较多，比如房地穿转让协议的订立涉及印花税，除此之外，房地穿销售还涉及营业税及附加税和还有土地增值税。
（一）一般性税务处理
与股权收购规定类似，转让企业的一般税务处理也有如下规定：（1）转让方应当根据资产转让的实际情况确认收益和损失；（2）受让方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。（3）转让方的其他相关所得税事项原则上保持不变。
（二）特殊性税务处理
财税[2014]109号《通知》文件的相关内容，如果企业满足下列条件，则可特殊性税务处理原则进行处理：
受让方收购的资产的比例如果不低于转让方资产的50%，且受让方在该交易过程中以股权形式支付对价不低于支付金额的85%，则交易各方可以按以下规定处理：（1）转让方取得股权的计税基础以原有计税基础确定；（2）受让方业取得的资产的计税基础以原有计税基础确定。
四、结论
从企业层面讲，并购重组中的税收是企业并购的重要成本，合理筹划并购重组过程中的税收可以减轻企业负担，更好的促进资本市场的交易。从国家层面讲，国家也能从企业纳税筹划中获得好处，企业合理的纳税筹划可以使得国家能够依法进行税收征收并发挥税收对经济的调节作用。因此这就要求无论是企业财务人员还是国家财税人员掌握好关于并购重组中的财税政策，为国民经济又好又快的反正添砖加瓦。（作者单位：1.西华大学管理学院；2.成都大学经济管理学院）
参考文献：
[1] 刘文杰.企业并购过程中的纳税筹划.税收与筹划，2010.
[2] 庞新红.公司并购过程中的纳税筹划.实务探索，2009.
[3] 林松彬.企业并购纳税筹划的作用点与实务分析.税务与审计，2010.
[4] 李常青.企业并购中的纳税筹划.财会月刊，2007.
[5] 胡正燕.企业并购中的纳税筹划文献综述.当代经济，2013.
篇4
中外合资企业A经过10年的经营严重亏损，所有者权益仅剩1000多万元(其中资本公积金900万元)，现合资企业A进行了以下股权重组：
1、日方股东乙将其持有的企业A49.3％的股份，以18日元(折合人民币1.26元)的价格转让给企业甲，甲因此持有了合资企业A的全部股份，乙退出了A，A的法律性质转变为全资内资企业。
2、乙退出后，甲将其持有A的25％的股份，以25万日元(折合人民币1.75万元)的价格转让给另一日方企业丙，同时丙放弃了对合资企业)4000万元人民币的债权，这样A的法律性质依然是中外合资企业。
税务机关对企业甲的稽查认为，甲以25万日元的价格转让其持有的合资企业A25％的股权，价格极度偏低，是有意识的规避股权转让所得，因此应当予以纳税调整，并同时提出方某个人也应该缴纳个人所得税，对方某的应纳个人所得税额作了如下调整计算：
方某的股权转让收入是根据合资企业A的资产状况推算出来的。现A资产负债表的状况是：资产总计7690万元；负债2199万元；所有者权益5491万元，企业甲25％的股权的公允价值应当是(5491×25％)1372.75万元，减去实际收到的转让收入1.75万元，转让股权少申报收入为1371万元。方某拥有企业甲28％的股权，因此方某的转让收入应该为(1371×28％)383.88万元。
方某的股权转让成本是根据其取得股权的原始投资成本推算出来的。方某取得28％股权的初始投资成本是300万元，以此首先推算出企业甲对企业A的原始投资总额的公允价值为(300÷28％)1071万元。企业甲以18日元(折合人民币1.26元)的价格，购买了日方股东乙持有的合资企业A49.3％的股份后，人民币1.26元价值可以忽略不计，企业甲的原始投资成本仍然是1071万元，甲转让其持有的企业A25％的股权成本为(1071×25％)268万元，相应的方某转让股权的成本为(268×28％)75万元。
税务稽查机关认为方某应缴纳股权转让个人所得税为(383.88万元－75万元)×20％＝61.75万元。
案情原始状况分析
对方某提供的情况进一步分析后，对整个案件又进一步得出以下情况：
1、企业甲将其全部资产投资合资企业A后，虽然不从事生产经营活动了，但作为“空壳法人”依然存在，其作为中外合资企业A的投资主体，依然保持独立法人的法律地位。
2、根据方某300万元的债权取得企业甲28％的股权得知，2003年11月份企业甲的全部财产的公允价值为1071万元。
3、根据合资企业A被稽查时的资产负债表情况，我们推出两次股权交易及债务重组前A的资产负债表为：资产总计7690万元；负债6199万元；所有者权益1491万元(其中：注册资本6500万元；资本公积金900万元；累计亏损5909万元)。
4、根据合资企业A被稽查时的资产负债表情况，可推出两次股权交易及债务重组中，中外合资企业A的财务处理状况。
(1)企业甲与日方股东乙之间的股权转让，只是引起合资企业A的股权结构变动及企业性质的变化，其资产负债表不发生变化。
(2)合资企业A的日方股东丙以25万日元(折合人民币1.75万元)的价格从企业甲手中购买了合资企业A25％的股权，并同时放弃4000万元的债权后，经工商变更登记后日方企业丙成为合资企业的股东，财务部门对这项经济活动的账务处理方法有两种。或依据《企业会计准则一债务重组》(1998年制定，2001年修订)和《企业会计制度》进行账务处理；或根据《企业会计准则第12号－债务重组》(2006年修订的新准则)处理。但A不是上市公司，2006年修订的新会计准则要求上市公司自2007年1月1日执行，鼓励其他企业执行，因此A有权选择对其有利的第一种账务处理方式。两种账务处理方式如下：
①第一种：
借：应付账款一日方企业丙4000万元
贷：资本公积金一债务重组收入4000万元
当月末A的资产负债表是：
资产总计7690万元；负债2199万元；所有者权益5491万元(注册资本6500万，资本公积金4900万元，累计亏损5909万元)。
②第二种：
借：应付账款一日方企业丙4000万元
贷：营业外收入一债务重组收入4000万元
当月末A企业的资产负债表是：
资产总计7690万元；负债2199万元；所有者权益5491万元(注册资本6500万，资本公积金900万元，累计亏损5909万元，当月利润4000万元)。
5、税务稽查机关对甲的纳税调整：
(1)甲以18日元(折合人民币1.26元)的价格，购买了日方股东乙49.3％的股份，1.26元的金额只是一个象征性的转让价格，只是为了证明股权转让是一个买卖法律关系，其价值微乎其微，可以忽略不计。估计甲企业自身没有任何资金，乙是A的股东，依法不能动用A的资金来购买乙的股份，乙放弃股权后获得了什么补偿不得而知。
(2)根据甲转让25％股权时A的资产负债表的所有者权益为5491万元，推算出A25％股权的公允价值为5491×25％=1372.75万元，减去实际支付价格1.75万元，转让股权少申报收入为1371万元。
(3)推算甲转让股权成本，2001年方某的300万元债权转为甲28％的股权，由此推算出甲的全部原始投资成本为300÷28％=1071万元，25％的股权成本为1071×25％=267.75万元。
(4)甲转让股权所得应缴纳企业所得税为(1372.75－267.75)×
33％=364.65万元。
各方当事人的税务法律分析
(一)日方企业乙的税务分析
日方企业乙将其持有的合资企业A49.3％的股份，以18日元(折合人民币1.26元)的价格转让给中方企业甲，由于转让价格远远低于其初始的3200万元的投资，没有转让股权所得，根据(《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业转让股权所得税处理问题的通知》(国税函[1997]207号)文件的规定，日方企业乙不计征企业所得税，因此甲也毋须代扣代缴预提所得税。
(二)日方企业丙的税务分析
日方企业丙在购买中外合资企业A25％的股份前，其仅仅是中外合资企业A的债权人，对中国只承担债权利息所得的法定纳税义务，在债转股的交易中，其不存在所得税的纳税义务。
(三)中外合资企业A
A是股权交易的对象而不是股权转让当事人，是债务重组的当事人，因此A不是股权交易的纳税人，而是债务重组的纳税人。A债务重组收入的纳税义务分析如下：
A在两种账务处理方法下的税务分析：
(1)第一种账务处理方法下的纳税义务：因为4000万元的债务重组收入计入了资本公积金，A没有所得额，因此没有所得税纳税义务。
(2)第二种账务处理方法下的税务：A将4000万元债务重组收入计入“营业外收入”，月末结转入A当期的利润总额，如果A的5909万元亏损是在法定的弥补期内，当期实现的利润，首先可以用于弥补亏损，如果A公司的亏损已经过了法定的五年弥补亏损期限且已经享受完“两免三减半”的税收优惠政策，弥补亏损后的利润应当按照税法的规定缴纳相应的企业所得税。
(3)A采用第一种账务处理方法是否违反税法：
企业所得税暂行条例规定，企业的会计处理办法与税法规定不相符合，在计算应纳税额时以税法规定为准。关于企业债务重组收入，税法方面相关法律文件有以下几条，我们分别对照适用后会发现这里存在着税法上的漏洞。
①《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)(2003年1月23日)，该办法第六条规定：“债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中，”将此文件对照A企业，问题是该文件的适用对象是内资企业。
②国家税务总局《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]071号)，该文件很具体的规定了外商投资企业在合并、分立、股权重组、资产转让法律行为的所得税处理办法，但问题是其中没有关于外商投资企业债务重组后所得税如何计征的规定。
由于税法在这里存在漏洞，因此A采用了第一种账务处理方法，不需缴纳债务重组收入的企业所得税且现行税法无法调整。
(四)自然人方某的税务分析
方某是甲的股东，是甲转让股权的最终受益者，但是税务机关要求方某缴纳个人所得税是不恰当的，理由是：
甲虽然是“空壳法人”，但作为A的投资主体，是A利润的享有者和亏损的承担者。本案中，甲转让其持有A25％的股权行为是甲法人主体权利的行使。方某是甲的股东，不是A的股东，甲转让其拥有A25％的股权，方某拥有甲28％的股权并没有发生变化，方某无权直接主张甲转让股权的所得，只能等待甲年终利润分配后，方某才享有股利、红利的分配权，并依法履行个人所得的纳税义务。税务机关对方某应纳个人所得税所进行的价格调整，收入、成本的计算都很有道理，但是忽略了方某的纳税主体资格的法律问题，方某不是甲转让股权所得的纳税义务人。
最终税务机关认可了方某的辩解，没有征收方某关于转让股权的个人所得税。
(五)中方企业甲的税务分析
这是个比较复杂的问题，甲将25％的股份以25万日元(折合人民币1.75万元)的价格转让给日方企业丙，根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定，甲应当对转让所得．缴纳企业所得税，下面我们来分析计算甲转让股权应当履行的企业所得税的纳税义务及税务稽查的调整是否有道理：
1、甲股权转让收入的确认
以下两个数值该确认哪一个：
(1)25万日元的价格转让收入(折合人民币1.75万元)；
(2)税务机关按照A股权转让当月的所有者权益进行纳税调整后计算出1372.75万元。
采用哪一个数值的法律判断：25万日元(折合人民币1.75万元)的价格转让25％的股权，价格明显偏低，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条的规定予以合理调整是合法的。
2、甲股权转让成本的确认
以下两个数值该确认哪一个：
(1)甲在与乙组建A的时候，经资产评估后的原始投资为3300万元，其25％股权转让的原始成本应该为3300×25％=825万元。
(2)税务机关根据方某300万元的债权折合28％的股份，推算出甲的初始全部资产原值为1071万元，25％股权转让的原始成本为1071×25％=267.75万元。
(3)两个数值该采用哪一个分析判断：
①判断标准的文件也有两个：
A《财政部、国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》[财税[1997]77号]，纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，投资时发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额，不缴纳企业所得税，待到中途或到期转让、收回该项资产时，将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。
B《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)，纳税人在投资与转让投资两个时段都需要计算缴纳企业所得税。
首先，纳税人以经营活动的非货币性资产对外投资时，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
其次，企业股权投资收回、转让或清算处置时，股权投资的收入减除股权投资成本后的余额，并入企业的应纳税所得额，依法缴纳企业所得税，而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。
②两个文件的不同点及其法律适用：
两个文件的不同点主要体现在投资时是否
缴纳企业所得税方面，如果甲在投资时按照评估价入账并缴纳了评估增值的企业所得税，那么甲转让股权的成本就应当以评估价值的3300万元作为依据，反之则应当按照投资财产评估前的原始价值1071万元作为转让股权的成本依据。由于甲投资组建A的时间早于(国税发[2000]118号)文件的，因此甲投资时经资产评估的3300万元作为对A的投资额，其资增值额不可能缴纳(国税发[2000]118号)文件规定的因为投资交易而发生的企业所得税，因此甲25％股权的初始投资成本应当是267.75万元，即税务机关的调整是合法的。
3、企业甲股权转让所得税的计算缴纳
依据《中华人民共和国税收征收管理法》和[财税[19971 77号]文件的规定，税务机关对甲所作的纳税调整是合理的，因此甲转让股权应纳企业所得税为364.65万元。
案中纳税筹划的评价
通过案件分析我们看到，此案中虽然涉及的当事人较多，涉及的经济活动项目较多，但实际上经济活动的操纵者是企业甲，且由于甲仅仅是一个“空壳法人”，因此甲的实际经济活动对象一直是企业A，所以其税务安排一直是站在企业A的角度进行的。
(一)合资企业A纳税筹划的高明之处
分析案件各方当事人的纳税义务我们看到，现行税法关于中外合资企业在债务重组所得的纳税方面存在漏洞，因为：(1)《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)(2003年1月23日)的适用对象是内资企业；(2)《企业会计准则第12号――债务重组》(2006年2月修订)生效的时间与实施范围不包含没有上市的合资企业；(3)《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]071号)文件中没有关于外商投资企业债务重组的所得税如何计征的规定。合资企业A纳税筹划的高明之处在于利用这里的漏洞，将4000万元的债务重组收入计入了资本公积金，规避了债务重组的4000万元所得的税纳义务。
(二)合资企业A纳税筹划的疏漏之处
1、没有穷尽所有可能的税务、法律风险。企业A实施的一系列法律行为事先经过了认真的筹划安排，但其筹划安排的角度是只考虑了企业A一方，虽然企业A的实际操纵者是A的控股人企业甲，但他们却忽视了企业甲及其他参与人的潜在风险分析把握。
2、忽视了税务机关的纳税调整权。企业甲采用很低的价格转让股权，是为了证明其股权转让是买卖法律关系而排除其他法律关系，为了规避转让所得税。但是转让价明显偏低，即使不考虑丙放弃40130万元债权后A净资产增加的因素，单就A自身的资产状况来看，转让股权时A的所有者权益还有1491万元。因此，日方企业乙49.3％的股份的公允价值应该是735万元，企业甲25％的股份的公允价值应该是373万元，但是却分别按照18日元(折合人民币1.26元)．的价格和25万日元(折合人民币1.75万元)的价格进行了交易。股权转让价格的确定是股权所有人依法行使其财产处分权，但不能忽略与之相关联的其他法律关系的存在，此案却忽略了法律赋予税务机关的价格调整权。
3、债务重组的时间安排不当。合资企业A4000万元债务重组收入是造成企业甲被调整缴纳364万元所得税的主要税基，如果安排恰当，这364万元的税款是可以避免的。我们分析如下：
企业A在接受4000万元债务重组收入前，A的累计亏损为5909万元，所有者权益仅剩1491万元，此时其25％股权的公允价值也只有372.75万元(1491×25％)，比企业甲初始25％的投资成本267.75万元(税务机关的调整数额)只高出了105万元，按此股权价值计算转让股权所得的税额，仅仅是34.65万元(105×33％)。当A接受4000万元债权后，A的股东权益增加到5491万元，25％股权的公允价值也随之增加到1372.75万元，按此股权价值计算转让股权的应纳税额，就达到(1372.75－267.75)×33％=364.65万元，多了330万元(364.65－34.65)。
因此，如果在进行筹划安排时将债务重组的时间从股权转让完成后向后推一段时间(最好跨年度)，就可以避免多产生的330万元的应纳税义务。
但是需要注意的是：假如A企业推迟了债务重组的时间，必将产生新的法律关系。因为原来甲以很低的价格转让给丙25％的股权是以丙放弃4000万元的债权为前提条件，推迟债务重组时间将原来的股权转让并债务重组的法律行为拆分成了两个法律行为，因此甲需要重新审查设定以下风险防范措施。
1、甲转让股权的风险。若只进行股权转让，甲与丙的权利义务是不平等的，此时A的所有者权益虽然只有1491万元，但25％的股权价值也是372.75万元，以25万日元(折合人民币1.75万元)的对价转让股权，显然是不公平的交易。同时，从丙获得25％的股权后到其放弃债权之前这段时间，甲在A的财产权益价值也只有1118万元，丙的25％股权加上4000万元的债权，将成为A的实际控制人。
篇5
2010年年底，山东兴业房地产开发有限公司购置了一块位于青岛市区的土地，购置价为6 000万元。2012年年初，由于公司的资金周转出现困难，董事会研究决定将还没有开发的位于青岛市区的土地转让。经过评估，该土地当前市价为12 000万元。黄河实业有限公司欲以12 000万元的价格购买该土地。假设在具体转让过程中发生的其他费用和印花税等忽略不计，公司期间费用为零。兴业房地产开发有限公司为此进行纳税筹划，以实现最佳的节税效果。
二、案例解析
（一）税法依据
1.营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第3条第20款的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第1条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。第2条规定，对股权转让不征收营业税。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人在转让销售不动产时，土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，实行四级超率累进税率，按次征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款的规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用和开发土地所需的成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
3.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条的规定，契税税率为3%-5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
（二）筹划思路
企业将拥有的土地使用权进行转让，通常采用直接交易的方式。在转让过程中主要涉及到营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，税收负担较重。因此，企业可以考虑对土地进行适当的操作，如进行“三通一平”等工程的处理，将生地变熟地，然后再进行转让交易。这样在计算土地增值税时，不仅允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地所需的成本以及在转让环节缴纳的税款，另外还可以加计扣除取得土地使用权时支付的地价款与土地开发成本之和的20%。这种方案比直接办理土地转让交易少缴纳税款，从而减轻了企业的税收负担。另外，公司还可以考虑先开发整理土地，再用土地注册公司，然后以转让公司股权形式转让土地使用权。此种方案下，以土地这项无形资产投资入股，参与利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税。后将股权转让给欲购买土地的黄河实业公司时，对股权转让也不征收营业税。对于以上三种方案，企业在实务操作过程中应从整体上比较税负，对各种方案进行综合筹划以实现最佳的节税效果。
（三）案例分析
方案一：直接办理土地转让交易。
该公司应纳营业税=（12 000- 6 000）×5%=300（万元）
应纳城建税及教育费附加=300×10%=30（万元）
土地增值税扣除项目金额= 6 000+300+30=6 330（万元）
土地增值额=12 000-6 330=5 670（万元）
增值率=5 670÷6 330=89.57%
应纳土地增值税=5 670×40%- 6 330×5%=1 951.5（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-300-30-1951.5）×25%=929.625（万元）
兴业公司各税合计=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125（万元）。
兴业公司净利润=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875（万元）。
黄河公司应缴纳契税=12 000×3%=360（万元）
双方合计纳税=3 211.125+360= 3 571.125（万元）
方案二：先将生地变熟地，然后再进行转让交易。
在此方案下，兴业房地产开发有限公司需要将土地进行开发整理，如进行“三通一平”等工程的处理。假设该公司当期投入建设费用20万元，土地转让价格不变。
该公司应纳营业税=（12 000- 6 000）×5%=300（万元）
应纳城建税及教育费附加=300×10%=30（万元）
土地增值税扣除项目金额= （6 000+20）×（1+20%）+300+30=7 554（万元）
土地增值额=12 000-7 554=4 446（万元）
增值率=4 446÷7 554=58.86%
应纳土地增值税=4 446×40%-7554×5%=1 400.7（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7）×25%=1 062.325（万元）
兴业公司各税合计=300+30+ 1 400.7+1 062.325=2 793.025（万元）
兴业公司净利润=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975（万元）
黄河公司应缴纳契税=12 000×3%=360（万元）
双方合计纳税=2 793.025+360= 3 153.025（万元）
方案三：变土地转让为股权转让。
兴业房地产开发有限公司用10万元现金注册一个全资子公司甲，并以位于青岛市区的土地对全资子公司甲进行增资，土地过户后，子公司甲以20万元的费用对土地进行开发整理。然后，将甲公司100%的股权以12 010万元价格直接转让给黄河实业有限公司。根据财税[2002]191号文件的规定，兴业房地产开发公司投资（以土地作投资增加了子公司的注册资本金）转让土地不征收营业税。
土地增值税扣除项目金额= （6 000+20）×（1+20%）=7 224（万元）
土地增值额=12 000-7 224=4 776（万元）
增值率=4 776÷7 224=66.11%
兴业公司应纳土地增值税= 4 776×40%-7 224×5%=1 549.2（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-20-1 549.2）×25%=1 107.7（万元）
兴业公司各税合计=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（万元）
兴业公司净利润=12 000-6000-20-2 656.9=3 323.1（万元）
兴业房地产开发公司以名下土地对其全资子公司甲进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司甲承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。另外，由于兴业房地产开发公司将甲公司100%的股权作价12 010万元转让给黄河实业有限公司，对于股权转让也不征收营业税。因此，兴业房地产开发公司与黄河实业有限公司双方合计纳税为2 656.9万元。土地转让应税比较见下表。
篇6
引言
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理
中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①
但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据该批复，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该文件所规范的行为界定问题。
第一，国税函[2000]687号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力，但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，国税函属部门规范性文件，具有一定的法律效力，效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，同时也对抄送的机关也有法律效力，但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。
第二，该批复仅是根据个案的批复，并未给出适用情形的界定标准。例如，在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”？转让 100%以下股权就可以不征？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？
在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下，财政部、国家税务总局于2006年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
然而，该文件只对财税 [1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说，48号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000年已经出现相关批复的情况下，为何财税[2006]21号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48号文“暂免征收”的情形之外呢？下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析，认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。
二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析
（一）土地增值税随“流转”而生，适用四级超率累进税率
土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4条、第6条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节，其承担的税负可以转嫁，亦即在房地产交易中如果上个环节（因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件）免征，在下个环节必须补上或者有收益时再收。
土地增值税的计税公式可以简单地表示为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额，土地增值税税额的扣除项目，主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中，取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下，如果取得土地使用权所应支付的成本高，则扣除的金额增多，则土地增值额较低，反之土地增值额较高。
同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。
因此，土地增值额越高，则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下，如果取得土地使用权所支付的成本越高，则扣除的金额越多，由此土地增值额越低，导致适用的税率就可能越低。反之，如果取得土地使用权所支付的成本低，则土地增值额高，故可能导致适用较高税率而多纳税款。
（二）48号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”
“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠，是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称，是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的，根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免，以体现量能课税原则，并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定，但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言，税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠，在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。
48号文第3条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”首先，这种暂免征收不等于免税，即对于该部分的土地增值税不是被直接免除，免税条文的表述如48号文中的第5条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”其次，这种暂免征收的具有期限性、临时性。48号文第3条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间，根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质，我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节，由于下一次的土地流转环节发生时间不确定，因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然，也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度，如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定：“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者，其所得税得选择缓课五年。”
通过上述分析可知48号文第3条仅是规定土地增值税的暂免征收，不等于该部分税收被直接免除。同时，暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。
三、常见的以股权转让房地产案例分析
A公司是房地产开发公司，实收资本5 000万元。2012年A公司通过拍卖取得一宗土地使用权，支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000万元开发非普通住宅项目。2013年A公司投入该项目开发成本1 500万元，发生期间费用200 万元。后因资金原因无力开发，欲将该在建项目以 8 500万元转让给 B公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费，要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算（两家企业所得税税率均为25%，单位：万元）。
（一）交易环节税赋测算
1.以股权转让方式应纳税金额
2.以房地产直接转让方式应纳税金额
从两张计算表可看出，以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。
（二）后续开发销售应纳税额
房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B公司受让后投入7 500万元继续修建，发生期间费用800万元。销售收入26 000万元，均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时本环节主要应纳税额
2.当上个环节以转让房地产方式转让时本环节主要应纳税额
（三）两开发环节税赋分析
结合受让后继续开发销售环节来看，以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196万元，而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节，采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929万元税额。由此可以看出，以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税，得到的结果是整个环节缴纳的税金最多。
结论
48号文规定企业兼并过程中的土地增值税暂免征收，而以股权转让的方式转让房地产并不能依据该条文达到节约税收成本的目的。因为土地增值税随土地的流转环节而生，交易环节的免征部分会在下一环节进行递延征税，且由于土地增值税适用四级超率累进税率，上一环节暂免征税部分可能导致可扣减税额的减少，进而导致适用更高的税率，导致最终纳税数额的增加。
股权收购与资产收购相比，有负债风险、政府审批、第三方权益影响等诸多差异，企业应当结合自身情况、通过充分的尽职调查，基于对目标公司主体资格、经营管理合法性、主要资产和财产权利、债权债务、税务等情况的尽职调查，谨慎合理地选择并购方式。在房地产转让环节，转、受让双方应当进行全面的税负分析，将日后目标公司开发或继续开发该房地产项目所产生的税负特别是土地增值税等体现在股权转让的价格当中，以确定合理的房地产转让方式及价格。
参考文献：
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一、创业投资企业及其有关政策规定
(一)创业投资业务赢利模式
创业投资企业，是指在中国境内注册设立的主要从事创业投资的企业。所投企业主要为具有成长空间的中小企业，特别是中小高新技术企业。希望所投资的企业能在发展初具规模或上市后，通过股权转让获得资本增值收益。股权转让所得主要包括两部分：被投资企业实现的留存收益和企业价值提升股权溢价。
(二)不同阶段的股权转让税收政策
1.1997年，关于外资企业股权转让所得，对股权转让价包含有未分配利润或税后持有的各项基金等股东留存收益的，允许扣除。2.2004年，将该项政策延伸到内资企业，即企业出现清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业三种情况时，股权转让所得可以扣除留存收益。3.2008年，在新税法颁布时，《企业所得税法实施条例》规定，企业清算所得，投资方分得的剩余资产，可以扣减累计未分配利润和累计盈余公积金。4.2010年，《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知规定》“企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额”(国税函【2010】79号)，从税收管理趋势上显示，对股权转让所得的纳税上不再区分留存收益和股权溢价两部分，一律纳入征税。
二、两种股权转让定价模式纳税分析
M创业投资企业(下称M公司，税率25%)对N高新技术企业(下称N公司，税率25%)股权投资1000万元，占N公司股权比率80%。在经营24个月后，N公司已初具规模，未分配利润为800万元。M公司欲以2000万元的价格将其拥有的全部股权及留存收益协议转让给L公司(称A模式：包含留存收益定价模式)，计算M公司股权转让让所得及应纳所得税？M公司股权转让价2000万元，投资成本1000万元，股权转让所得1000万元，其中实现的留存收益640万元(800*80%)；企业价值提升股权溢价360万元。按照国税函【2010】79号文件，虽然分配的股利640万元在企业属于税后收益，但是不能在股权转让所得中扣减，应纳所得税为250万。如何避免会出现对税后利润来源所得的重复征税？M公司可以选择另一种定价模式进行股权转让(称B模式：不包含留存收益定价模式)，即M公司先对N公司800万元利润进行分配，即分得640万元，然后再以1360万元价格协议股权转让给L公司，总计得到的价款还是2000万元，但会适用不同的税收政策。在B股权转让模式下，此时股权转让所得360万元股权转让缴纳所得税90万元。M公司按照股权分得640万元由于分得是税后利润，依据《企业所得税法》第二十六条，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。因而M公司从N公司分得640万元，属居民企业之间的股息，无需缴纳企业所得税。通过上述分析可知，分别采用包含留存收益股权转让定价与不包含留存收益股权转让定价模式，纳税结果是不同的，这给创投企业纳税筹划提供了空间。
三、对转让股权转让业务的进一步思考
(一)对被投企业无现金流可分时，建议可宣告分红
按照文件规定，企业权益性投资取得股息、红利等收入实现的确认，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期。因而，对创业投资企业能控制的被投企业，安排召开股东会(或董事会)，宣告分红后再转让。一旦履行程序后，原未分配利润便形成对股东的负债，从而减少股权转让所得。
(二)对其它留存收益，建议先转增资本后转让
按企业会计准则及有关规定，企业税后利润一般按10%提取盈余公积。可先将累计盈余公积转增资本后再进行股权转让，以增加计税基数，降低股权转让所得。需要说明的是，该项安排有所局限，因为根据《公司法》规定，盈余公积转增资本后，剩余的盈公积金不得少于转增资本前注册资本的25%。因而这部分留存收益从股让转让所得中无法扣减，还需纳税。
(三)延迟股权转让的纳税义务时间
股权转让协议签订且在完成工商登记变更手续后生效，因而企业在一定程度上可以适时安排纳税义务时间，因为即使股权转让协议已经签订，只要在工商部门变更手续没有办结，税务上不确认股权转让所得。从而延迟了纳税发生，赢得资金的时间价值。
参考文献：
[1]朱恭平.等.创业投资企业运用税收政策应注意的问题.财务与会计,2016(4).
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情况为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016年6月，土地取得的日期为2016年4月30日之前，甲乙均为房地产企业一般纳税人。甲企业原取得土地成本1000万元，拟转让持有的该块土地，现市场评估价格为5000万元，账面除土地外，其他资产与负债账面价值相等，暂不考虑印花税。五种模式分析如下：模式一：直接以5000万（含税价格）办理交易转让。（1）增值税：根据财政部和国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号文），纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。甲企业选择简易计税应缴增值税=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为22.86万。（3）土地增值税，应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值率=土地增值额/扣除额=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%，应纳税额1914万元。（4）企业所得税，税率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17万。
以上合计应缴纳2405.03万。
模式二：生地变熟地后再办理交易转让。甲公司将地块进行开发整理，投入建设费用100万元。销售价格为变为5100万元（含税价格），相当于收回原投入的100万元（未考虑资金时间价值）。（1）增值税：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。故甲企业应缴纳增值税=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为23.43万。（3）土地增值税：根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。甲公司投入建设费用100万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。即土地增值税扣除项目金额为1000+100+100*20%+23.43=1143.43万元，增值额为5100-195.24－1143.43=3761.33万元，土地增值率为3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要缴纳土地增值税3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6万元。（4）企业所得税。甲公司应缴企业所得税为（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18万元以上合计应缴纳2361.21万。
模式三：将土地开发建设投资总额超过25%后，整体转让项目。假设甲公司2016年4月30日后通过办理相关房地产报建手续，开工日期在2016年6月30日后，继续投资2000万元，达到投资总额的25%，然后以含税价格7000万元进行出售。（1）增值税：根据《国家税务总局关于的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）故应缴纳增值税=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为71.35万。（3）根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第三款规定，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。即土地增值税扣除项目金额为（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35万元，增值额为7000-594.59－3671.35=2734.06万元，土地增值率为2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要缴纳土地增值税2734.06×40%－3671.35×5%=910.06万元。（4）企业所得税。甲公司应缴企业所得税为（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606万元以上合计应缴纳1587.41万。模式四：甲公司直接转让100%股权。假设甲公司转让股权按照5000万元价格出售。应缴纳税额如下：（1）土地增值税：土地使用权权属没有变化，土地成本遵循历史成本。故应纳土地增值税为0元。（2）企业所得税：（5000-1000）*0.25=1000万元
以上合计缴纳1000万元。
模式五：甲公司以土地出资，乙公司以现金出资，成立丙公司，然后甲将丙公司股权转让给乙。
假设土地做价出资为5000万元。分析：（1）增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1：营业税改征增值税试点实施办法（以下简称实施办法）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，实施办法第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。以无形资产投资入股取得了其他经济利益，应缴纳增值税。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%。（3）土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。（4）企业所得税：企业以经营活动的部门非货币资产对外投资的，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得和损失。因为相关计算同模式一相同，此处不再赘述，甲方合计纳税2405.03万。
二、案例比较分析
根据以上比较分析，模式四纳税金额最低，方案最优，其次是模式三。但是还存在以下几个方面的问题在纳税筹划时需要注意：
1.模式四中变卖土地为卖股权，甲公司节税金额巨大，但是随着《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号）文件出台，让原本简单，明确的政策变得复杂起来，现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未参照执行的。笔者认为该规定有不合理的地方，股权转让时未改变土地的计税基础，受让方取得股权后继续开发土地会造成增值额巨大，相当于把土地增值税递延到受让方，从这个角度来讲，受让方未必同意接受该模式，双方可能会选择方案三，方案三从理论上讲土地增值税税负最低。
2.模式三中，（1）增值税的计算采用一般纳税人按新项目计税，如果满足老项目，采用简易计税方式，增值税税负可能更低。（2）房地产企业一般纳税人在一般计税方式下转让在建房地产项目是否可以扣除土地价款存在争议，笔者倾向于可以扣除土地价款，因为房地产企业处在一个特殊的行业当中，其运作既可能是从头到尾开发，也可能是半路转让，半路转让既可能是在建项目转让，也依然可能是土地使用权转让，本质上并无不同。因此应当在同一个问题上采用相同的逻辑。再加上从甲和乙来看，整个项目开发虽然跨越两个主体，其实处在延续之中，如果甲的土地出让金不允许减除，从整个项目开发来看，税负陡然加重，出现明显的不合理结果。
3.模式一中，可能受限于法律约束。根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。由于以上条件限制，实际操作中多采用模式二。
4.模式五中，由于以无形资产投资入股要缴纳增值税，与原营业税政策相比，不享受税收优惠，导致营改增后该模式节税效果不如以前。如果考虑先用现金成立丙公司，然后申请为一般纳税人，再以增资形式入股，乙方可抵扣进项增值税，将也有双方谈判操作空间。
三、案例启示
通过以上案例税收筹划模式分析，给我们带来以下启示：1.税收筹划不仅要关注税法的规定，同时也要考虑其他法律法规的规定，违反其他法律法规的方案也不可行。2.进行税收筹划要全局考虑，不能把单方面把税负转嫁到对方，这样的税收筹划方案往往得不到对方的配合，显然会以失败而告终。3.税收筹划过程中，要关注税法变化，加强学习，以前筹划的最佳方案往往由于税收政策的变化而不具有可行性。
参考文献：
[1]黄洁.《“营改增”后房地产企业税收筹划之道》.时代金融.2017.02.
篇9
二、房产投资联营与房屋出租的选择
按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。
为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。” 即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。
一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？
设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为A；如以房产出租，预计租金收入为X。
在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。
实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。
三、出租仓库与仓储服务的选择
出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。
仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。
一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。
设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。
如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。
如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。
如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。
如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：
企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。
企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。
房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。
四、房产转让与股权转让的决策
房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。
股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“ 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。
从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。
总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。
[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]
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一、股权收购过程中发生的费用处理
根据新会计准则的规定：无论是同一控制下，还是非同一控制下，股权收购过程中发生的各种费用，均计入当期的期间费用，并冲减当期的会计利润。
根据企业所得税法实施条例第71条（二）的规定：通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资资产的成本确定。但是，在股权转让当年的税前是不能扣减股权收购过程中所发生的各种相关费用，只能在将来公司将这次所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。
那么，在实际运作中，应该如何通过有效的税务筹划活动以获得税收利益呢？下面就通过一个典型案例来说明这个问题。
假设甲公司为了收购乙公司，用了几个月的时间进行诸如双方谈判、聘请会计师和律师的尽职调查以及收购成功进行变更登记等活动，期间发生了很多费用，全部花费共计200万元。那么，对于股权收购过程中所发生的上述费用，甲公司在进行会计处理时，会将200万元全部计入当期的管理费用。但是，在计算应纳所得税时，根据税法的规定，在股权转让当年的税前是不能扣减这200万元费用的，只能在将来甲公司将所收购的股权转让时，才能在股权转让当年进行税前扣减。这样就可能出现这样的问题，由于企业管理费用的明细项目通常较多，就很可能会出现甲公司在多年后转让这部分股权时，在转让股权当年，忘记在税前扣减当初这笔200万元的股权收购费用，从而多交企业所得税50万元（=200万元×25%）。
对于上述问题，可以通过正确选择会计处理的方法来获得税收利益。具体做法是：将200万元的股权收购费用计入“递延所得税资产”项目中，这样做，既避免了企业可能在将来转让股权时遗忘该部分股权当初收购过程中发生的费用，也使得企业的会计核算更加清晰，减少了相应的工作量和税务上失误的风险。
二、股权收购中涉及的土地增值税
股权转让中如果涉及到土地增值税的问题，处理起来一定要非常谨慎。
先看一个案例，有A、B、C、D和E五个自然人股东，十几年前在X市投资设立了甲公司，注册资本为2000万元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置买了300亩，并在该土地上建了简易厂房和办公楼，买地加建厂房和办公楼等，共计花费了0.3亿元。甲公司生产并销售一种产品，但是，生产过程存在污染。随着我国城市化进程的推进，当地政府要求甲公司从市区搬迁。因此，甲公司于2007年在Y地购买了一块地，搬迁过去了，成立的公司为乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的厂区彻底停产。正在这个时候，有一家房地产公司F通过评估后，想出资2.3亿元购买甲公司在X市的这块地，用于搞房地产开发。那么，甲公司的五个股东是否应该在这时将X市的这块地以2.3亿元的价格卖掉呢？答案是否定的，因为要交很多税，赚不了多少钱。那么，如果他们这时真的将地卖了，要交多少税呢？根据财税【2003】16号文的规定：首先，要缴纳营业税及其附加，税款是0.11亿元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要缴纳的土地增值税，税款是1.2亿元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，这五个自然人股东分到钱后，还要缴纳20%的个人所得税。
由于，甲公司卖地赚不了什么钱，有人就给它出了一个方案：五个股东不要卖地了，而是将甲公司的全部股权转让给F房地产公司，成交价2.3亿元。这五个股东分到钱时，只需要交20%的个人所得税，这样操作后的税负会比直接出售土地减少很多。所以，在2008年3月，五个股东将甲公司的全部股权转让给了F房地产公司。可以说，这个方案的税务风险是极高的，因为根据国税函[2000]687号文的规定，假如转让公司股权的时候，这家公司几乎什么都没有了，只剩下不动产比较值钱。如果公司在这种情况下将股权全部转让的话，将判定该公司是以转让股权的方式达到转让土地使用权的目的。即税局将认为该公司实际是在转让不动产，该项股权转让交易就要缴纳土地增值税。
在实践中，不少人还会有这种侥幸的想法，那就是只要股权转让交易3年之后就没有税务问题了。事实真是如此吗？虽然2009年国税总局了国税函【2009】362号文，明确了税务局的追税原则：一般情况追查3年，特殊情况追查5年，避税地追查10年。但是，税局在实际操作的时候，追查时间可能会大大超过上述规定的时间。
那么，如果回过头来重新规划甲公司的股权转让行为，是否可以通过合法的筹划以避免缴纳土地增值税呢？答案是肯定的。总结起来，具体操作办法是：在甲公司还有正常营业收入的时候，就卖掉它的股权。譬如，甲公司每个月有500万元的营业收入，在其转让股权的前几个月，还在正常地经营，正常地销售产品，并开具增值税专用发票，以确认这500万元的产品销售收入。在甲公司将全部股权转让给F房地产公司后，F房地产公司如何运作这块地，就与甲公司无关了，不会涉及土地增值税问题。
三、非居民企业的股权转让
近年来，我国关于股权交易的税收法规发生了比较大的变化。2008年的新企业所得税法实施条例第七条（三）规定：“第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（三）……权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。”也就是说，如果是直接转让中国境内企业法人的股权，那么，无论股权转让合同在哪里签订，股权转让交易在哪里发生，只要有增值，就必须在中国缴纳企业所得税。
在2008年前，我国企业为了规避上述税务问题，形成了一套较为成熟的筹划架构，具体操作手法可以通过下面这个典型案例来说明。假设我国沿海某开放城市S市的李某于2002年在香港设立了一家A公司，然后，由A公司出资，在我国境内的W市设立了一家外商独资的全资子公司C公司（居民企业），注册资本为2000万元。到2008年底时，C公司已经有留存收益900万元。2008年9月，李某在英属维尔京群岛设立了一家100%控股的B公司，再由B公司出资，在香港设了一家全资控股的F公司。2008年底时，李某将香港A公司所拥有中国C公司的全部股份平价（2000万元）转让给了英属维尔京群岛的B公司，B公司很快又将所拥有C公司的全部股份平价转让给了香港F公司。2009年6月，李某又将英属维尔京群岛B公司将所拥有香港F公司的全部股份以2亿元的价格转让给了一家德国公司E。李某在转让中国境内C公司的股权时，之所以进行了上述复杂的运作，是因为他已经考虑到了这种安排后面的税收利益：在英属维尔京群岛设立了B公司，第二次股权转让是将B公司所拥有的香港F公司的股权转让给了德国的E公司。李某的这种安排就回避了企业所得税法实施条例第七条的规定，没有直接转让中国境内企业法人的股权，转让的是香港F公司的股权，而在香港，股权转让所得是不征收企业所得税的，香港的投资收益也不征收企业所得税。
但是，在2008年执行新企业所得税法之后，特别是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前还算是较为成熟的运作模式已经面临极大的税务风险。因为在2009年我国发生了两个比较重大的税务事件：（1）国税总局在2009年12月出台了国税函[2009]698号文，该文第六条规定：“六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后，可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。”换句话说就是，如果中国的居民或居民企业在境外设立倒管公司（即四无公司：无人员、无场地、无资本、无资产），那么，中国政府有权认为这个境外的倒管公司根本不存在，视同直接转让中国境内的企业股权，要征收企业所得税，因为该境外倒管公司转让中国境内居民企业的股权，是不具有合理的商业目的交易行为。同时，国税函[2009]698号文是从2008年1月1日起开始执行。（2）2009年还出现了重要的税务信息，就是当年在伦敦召开的20国峰会，其议题就是关于避税地的问题，并列示了全球避税地黑名单。随后，中国政府就与英属维尔京群岛签订了进行完整、充分税收情报交流的协议，并于2010年12月30日起生效。到目前为止，中国政府已经与26个国家和地区签订了有关税收情报交换或者防止偷漏税的协定，从趋势看，签约的国家将不断增加。所以，在境外避税地设有倒管公司的中国企业或者自然人，其在这些地方进行过或想要进行避税操作活动的，将面临很大的税务风险。所以，上面所讲到的李某通过复杂的组织安排，转让中国境内居民企业C公司的股权，在2010年被税局查到。由于香港A公司、英属维尔京群岛的B公司和香港F公司的股权转让都被税局认定为不具有合理的商业目的，最终，李某需要就增值额1.8亿元（=转让给德国F公司的价格2亿元-原始投资额0.2亿元）缴纳企业所得税，并将面临滞纳金和罚款的处罚。
可见，非居民企业转让中国境内居民企业的股权，在税务安排方面越来越具有挑战性，必须谨慎。这里最关键的有以下两点：一是在避税地设立倒管性质的公司已经不再安全，企业要全盘考虑；二是非居民企业转让中国境内居民企业的股权，务必满足税法所规定的“具有合理的商业目的”这一前提条件，以避免税务风险的发生。
参考文献：
[1]中华人民共和国企业所得税法实施条例.2007.
[2]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.
[3]国税发[2010]4号:企业重组业务企业所得税管理办法.
[4]国税函[2010]79号:关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.
[5]国税函[2009]285号:关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.
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国务院办公厅2008年9月26日批转了人力资源和社会保障部等11个部门联合发出的《关于促进创业带动就业工作的指导意见》，这是中央政府贯彻落实党的十七大提出的“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业”的政策举措。开创基业之初，有关税务方面的长远规划往往不被创业者们及时重视。然而，一旦主体性质与其他安排确定下来，这一纳税筹划的变数就成为了外生变量，而不再是纳税人能够自由控制的内生变量，因此，纳税筹划的“预见性”和“提前量”在创业环节尤为重要。企业战略涵盖了公司层面战略和业务层面战略两个视角，设立纳税主体的纳税筹划显然属于较为宏观的公司层面战略。如何未雨绸缪、抢占先机，是每个“准纳税人”在正式成立注册并成为纳税主体之前，必须考虑与分析的。
一、设立纳税主体的类型
(一)产业或行业类型选择。高新技术产业、文化创意产业、残疾人用品生产行业、农林牧渔业、环境保护和节能节水、国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营等产业和项目均享受相关的税收优惠政策。如我国现行税收制度对软件行业在增值税、营业税和企业所得税方面均有优惠规定。按照其税式支出的政策出发点，产业类税收优惠主要分为四大类，一是以经济增长和产业壮大为目标，二是以环境资源可持续发展为目标，三是以社会文化综合发展为目标，四是以政治、军事、外交等其他领域的发展为目标。在产业优惠面前，纳税人应有足够的政策敏感性，例如，若其劳动对象既可以是普通材料，又可以是“三废”物资，就应当权衡显性与隐性的税收利益或成本，考虑是否进行废物利用，以申请获得循环经济方面的税收宽免。
(二)个人或企业身份选择。虽然创业者往往是个人，然而，即使是个人，也可以对众多的纳税主体组织形式择优采用——从个体工商户、个人独资、合伙企业到有限公司，从内资企业到外资企业。虽然不同所有制企业之间税收待遇呈现差别缩小、相互融合的趋势，但是在一定时期应当继续关注它们之间的税制异同。尤其是个人所得税与企业所得税之间的交叉、重复以及由此引起的税负差异和税负不公，是世界各国都面临的问题，也是纳税筹划的重头戏。对税后利润的影响，可通过估算企业的净利润，再应用计税公式加以计算比较；或列出方程求解，寻找节税平衡点。
(三)特定经营主体形式选择。享有税收优惠的特殊主体包括：残疾人、下岗职工、退伍军人、社区服务机构、大学生、非营利组织、高校后勤服务实体、具有学历授予权的教育机构等。如果是一个家族经营的企业，其中有下岗职工或享受减免税的其他主体，则可用其证件进行注册登记，以迎合国家对该类主体的优待政策。另外，在一些产业优惠中，规定合法的主体必须是“非营利性组织”，是否能够被税务机关认定为此类主体。也必须经过事先的规划与申报。有些免税主体资格的事先审批权并不在税务部门，例如有些企业具备相关劳务经营收入的，如果向教育主管部门争取到了“高校后勤集团”的资格，或是办理一般培训的同时也具备了学历授予资格，则可以享受较多的教育产业税收优惠。
(四)特定纳税主体形式选择。我国的增值税纳税人有小规模与一般纳税人之分，在不同的征管待遇面前，大部分企业并不能自由选择身份，而必须由税务机关依据税法的条文确认。严格按照税法的要求来进行相关纳税人的认定是企业筹划的基本准则，否则，如果超过一般纳税人的认定标准而贪恋小规模纳税人给企业带来的较轻税负会导致企业被强制认定为一般纳税人之余还要接受惩罚。然而，有些增值税纳税人处于可选地带，如“年应税销售额未超过标准的商业企业以外的其他小规模企业，会计核算健全。能准确核算并提供销项税额、进项税额的，可以申请办理一般纳税人认定手续”，其应当先匡算自己的产品增值率、增值税税率和征收率，以决定是否申请认定为一般纳税人。在税务征管实践中，很多企业因账证不健全，而被税务机关适用俗称“包税”的核定征收办法。一般而言，查账征收的实际税负要比核定征收更轻。但值得注意的是。如果企业的成本扣除项目很少，则它们虽然账证健全，也宁愿被核定征收，从而可以交纳比采用查账征收更少的税款。同理也适用于个人所得税的纳税方式选择。
二、选择纳税主体的地点
(一)国内的地区性税收优惠政策赋予纳税筹划空间。在特定的时期内，不同地区间纳税人税收负担各具差异性。例如，内外资企业在两法合并的过渡期内仍有一定的税率差别，在西部地区投资于国家鼓励行业还存在优惠税率；又如，个人在跨县区的同种劳务报酬并不被合并起来计算税款，因此针对于具有累进性的劳务报酬税，可以在条件允许时利用劳务提供地的变化以减轻税负；再如，增值税从生产型转为消费型，虽然在全国实施是大势所趋，但目前仅在东北三省及中部若干省市试点，如果企业外购的大型设备的比例较高。则通过在这些试点地区的设点经营，可切实减少增值税的应纳税额。此外，尽管中国的税法是全国统一的，但各地区政府间税收竞争引致的隐性纳税成本差异也是企业投资决策的重要参数。当一个地方为了招商引资、做大GDP蛋糕，将地方分成的税收以各种界于合法边缘的形式返还给纳税人时，企业可以将这一部分收益作为纳税成本的减项，以供选址考虑。
(二)全球化经营中纳税人“用脚投票”选择纳税的居住国和东道国。公共选择学派中有个著名的“用脚投票”理论，即个人可以移居至公共产品提供较为优裕的地点，从而实现对政府行为的选择。而税收环境即一国各项税收政策，对纳税人而言，不同国家与地区有很大的差异，对纳税人的税后收益也产生极大的影响。主要体现在以下几个方面：一是税收管辖权，有采用“属地”原则、“属人”原则，以及“属地与属人相结合”原则的；二是税种设置，相对而言，应选择税种少、税制简洁而稳定的国家和地区进行投资；三是税率高低，出于不同政策目标，各国在同一个税种上的名义税率差别是普遍存在的，而且税收优惠的不同也导致了实际税率的差别；四是税收管理，包括征税时的管理水平、公平程度，以及税务机关在签订税收协定与执行国际合作方面的能力。
(三)“地利”优势有助整合不同地点分支机构的共同利益。通过在低税地区设立上游企业，在高税地区设立下游企业，关联企业之间可以转让定价，如果将内部交易价格定得较高，或相关的成本费用则安排在高税地区企业发生，则企业集团整体的税负就会有所减轻。通过在对科技产业实施优惠的地区设立研发中心，在对金融产业实施优惠的国度设立财务公司，都能合法而有效地降低税收成本。诚然，当前我国的税收优惠正在逐渐由地域优惠向产业优惠转型，使国内的地域选择范围更为有限，这就需要纳税人扩展全球视野，实施“走出去”战略，从事离岸商业活动以寻求合法合理的避税途径。三、决定纳税主体的分合：规模效应?拆分效应?并购效应?
(一)具有规模效应的经营方案。从企业管理的角度，横向看，不同类别的产品，如替代品或互补品均可实施生产整合以提高市场占有率；纵向看，生产链的前后环节也可以合并优化以提高经营效率。扩大再生产不仅具有产业集聚效应，而且税收优惠的规模效应也在一定范围内存在。例如，在2008年之前，外商投资企业在经济特区从事服务性行业或金融行业，可享受“免一减二”的优惠，也各有投资金额最低为500万美元和1000万美元的限制。再比如，当税法规定企业的研发费用在比增达到一定比率才能扣除时，如果从事研发的企业合理规划与其他环节、其他阶段的企业的合并，则其可以扣除的金额就能相应提高。总之，在设计纳税主体的过程中，规模效应是重要的参考因素。
(二)适宜拆分的纳税筹划策略。各税种除了采用比例税率与定额税率外，累进税率的实施往往造成收入越高者纳税越多。普遍地，由于各国对于中小企业发展的扶持，较小的企业可以享受较低的适用税率。例如，我国的个人所得税，不论工薪所得、劳务所得、经营所得都是实行累进税率。我国的企业所得税。在2008年之后对小型微利企业采用20％的优惠税率。又比如，增值税纳税人如果增值率较高，超过一定程度后，以小规模纳税人的征收方式计纳税款，反而有利可图。从事货物生产或提供应税劳务的纳税人年应税销售额超过100万元、从事货物批发或零售的纳税人年应税销售额超过180万元之后，就应当办理一般纳税人认定，此时，有些纳税人往往愿意将大企业进行拆分，以便继续维持小规模纳税人身份。对于市场经济的微型主体，营业税、增值税、个人所得税都有起征点或免税额规定，因此，如果纳税人的收入总额界于起征点上下，不妨做一下平衡点分析，计算比较本纳税期内少实现的收入与可节省的税款，以决定是否需要取得最后一两笔使总所得超过起征点的收入。再比如，为了享受国家鼓励高新技术企业的优惠政策，如何达到“高新技术企业”标准是一个值得注意的问题。倘若企业已有核心自主知识产权，但由于其他固定比例要求，项目指标达不到标准，可以考虑将大企业拆分，使其中一个分设的子公司符合高新标准，再通过合法的转让定价等手段将利润移至该高新子公司。
(三)并购战略的税务成本优势。并购企业若有较高盈利水平，为改变其整体的纳税地位，可选择一家具有大量净经营亏损的企业作为目标企业进行并购，通过盈利与亏损的相互抵消，实现企业所得税的减免。如果合并纳税中出现亏损，并购企业还可以实现亏损的递延，推迟所得税的交纳。世界大多数国家的公司所得税法允许企业向后弥补亏损，少数还允许亏损向以前年度结转。亏损因此成为纳税筹划者手中一个相当有用的工具。在发达国家，企业重组已经属于较为常见的成熟行为，有不少企业每年从税务战略出发，由专人负责寻找目标企业进行重组操作。由于现行税法对不同企业规定的计税扣除项目、折旧政策和税率水平等存在着较大差异，这就为纳税筹划提供了运作空间。而且为鼓励重组，我国目前对股权整体转让也规定有免征增值税和营业税的优惠；此外，在企业整体资产转让时，如果非股权支付额占支付股权票面价值不高于20％，则被合并企业也不确认全部资产转让的所得或损失，即免予征收企业所得税。总之。在创业时，新企业除了新设成立外，还可换个思维方式——考虑并购一家老企业，而获得已有资源和税务成本优势。
四、创业时纳税筹划的其他考虑
(一)企业纳税义务发生时间的确定。例如，企业可以选择对外投资的借款费用列支时间。税法规定，企业筹建期间发生的长期借款费用，除购置固定资产、对外投资而发生的长期借款费用外，计入开办费；在正常经营期间纳税人对外投资而借入的资金发生的借款费用，符合规定的可以直接扣除，不需资本化计人有关投资的成本。可见，推迟至企业正常经营期间，借款投资于长期资产，可以不须将借款费用资本化，而直接作应纳税所得额的减项。再如，选择最优的人才激励方案。薪酬设计方面的纳税筹划直接影响到企业人力资本的激励效果，除了在个人所得税各收入名目如年终一次性奖金与其他薪酬形式间权衡之外，还可以借鉴国际上的一些最新经验。如我国税法也规定，上市公司员工接受企业授予的股票时，一般不作为应税所得纳税；而行权时，取得股票的实际购买价(施权价)低于购买日公平市场价(该股票当日收盘价)的差额。才按工薪所得项目纳税。鉴于延迟纳税义务可节省的资金时间成本，有条件的纳税人应当采取股票期权的方式吸引和挽留更多人才。
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（二）税收务划实施之前的分析 “城市综合体”是一个很有规模的商业地产项目，不论是项目的价值还是项目的投资总额都相当巨大，同时项目自身的增值幅度也大大高于200%，这里，土地增值税的税率为60%，而整个项目的总税负率也达到了46.19%。根据上述模型，计算出预算结果，通过结果可以看出：这个项目自身的税收成本已经成了项目最大的成本组成部分，远远超过其它各个单项的成本，而且已经远超开发总成本以及土地总成本之和；另外，税收成本超过了税后净收益33.7亿元，也就是企业的税收形势已经相当严峻了。所以，如果该公司不及时进行有效的税务筹划，还是沿用过去那种传统的销售模式，会严重降低自身的盈利能力，导致在市场中没有竞争优势，渐渐被市场所淘汰。
二、商业地产项目税务筹划操作流程
按照不同阶段的具体税务筹划（见表4），设计了以下方案：
（一）项目准备阶段具体的税务筹划 按照上面设计的税务筹划总方案，综合考虑该项目不同性质的建筑类型，项目准备阶段具体的税务筹划可以这样设计：
（1）经营模式的确定。因为如果将所有地产项目都出售的话，公司需要承担很高的税负率，税额差不多占到了销售收入的50%，所以，结合该项目的实际情况，需要选择其中的一些地产留作公司持有；另外，结合公司的资金情况，把销售相对容易的地产，以销售的形式推向市场，这样不但可以舒缓公司承受的资金压力，还可以降低公司的税负水平。如果具体到项目的话，那么可以将商业区以及会展区留作持有，优先公开发售酒店以及写字楼。因为它们的销售单价通常较低，但单位成本却比较固定，所以需要承担的税额比较小。
（2）开发主体以及组织形式的确定。该项目涵盖多种业态，而且又有部分自持的物业，所以在项目准备阶段进行税务筹划的时候，需要先考虑组建子公司进行具体的开发工作；同时，把开发主体以及项目结束交付之后的运营主体融为一身，以便后续的销售以及商业运作，尽量避免因为转移产权而产生的税收。
（3）融资方式的确定。该项目以债权融资为优先，通过向金融机构贷款来进行项目的开发。这种融资形式有两大优点：缴纳土地增值税的时候，能够享受到税额的加计扣除；缴纳企业所得税的时候，能够发挥税盾的优势，享受一定额度的税前扣除优惠。
该项目的投资总额是52亿元，自有资金需要占30%，所以可以向金融机构贷款投资总额的70%，按照各分项目的开发预算分配资金，具体见表5：
（二）项目开发阶段具体的税务筹划
（2）按照不同的业务类型，各个开发主体单独核算，同时和总包方分别签订施工合同；将开发主体以及经营主体融为一体，可以有效避免因为产权转移而产生的税收。
（三）项目销售阶段具体的税务筹划
（1）采取股权转让的形式将酒店整体转让。因为前期筹划已经把酒店作为了单独的主体，所以可以采取股权转让的形式将酒店整体转让出去，现行税法规定转让股权是不需要缴纳营业税的；而且房屋权属也没有出现转移，所以也不需要缴纳土地增值税。表6、表7对比了不同销售形式下的税负情况：
如果加入利息成本的影响，那么酒店的开发总成本就会增加45000万元，两种销售形式的比较见表7：
（2）组建销售公司，分配写字楼的销售收入。税务筹划计划组建销售公司进行写字楼的销售，来降低销售税负。将直接销售与组建公司销售进行对比：
具体计算结果见表8，不难发现，组建销售公司的形式为企业增加了3015万元税后收益。
（四）持有与运营阶段具体的税务筹划
（1）把商业区以及会展区对外出租。根据现金流量模型，设定资金成本为10%。具体的收益折现计算结果见表8：
三、商业地产项目税务筹划成果分析
通过上述具体的税务筹划，归纳出的综合成果见表9，和筹划之前的方案相比，企业可以增加税后净收益44.91亿元，节税收益十分理想。对该项目实施税务筹划的时候，主要做了以下工作：（1）在项目准备筹划阶段，从战略角度上改变了企业的经营模式，告别过去单一销售的模式，转为销售与出租并存的模式，从而避免了因为巨额增值收益所需缴纳的税款。（2）在项目开发筹划阶段，改变了过去都以自有资金进行开发的模式，使用“3+7”模式，也就是企业自有资金占30%，向金融机构贷款70%进行开发，从而降低了项目增值的比率，还能产生税盾效应，实现节税的目标。（3）在项目销售筹划阶段，借助分配销售收入的形式，进行分级销售，从而降低房产销售增值的比率，实现节税的目标。（4）在持有与运营筹划阶段，借助科学的筹划，将物业出租，从而避免短期内缴纳高额的税款。
四、结论
商业地产公司和普通住宅房产公司进行的税务筹划存在很大的区别。项目开发之前，必须筹划好总体的战略，因为这不仅关系到商品房的建设和销售，还关系到后续的运营，因此进行税务筹划的时候要先规划好，再实施。例如：选择哪些主体开发，选择何种开发模式，选择何种融资方式等，从而实现节税的目标。商业地产公司通常所开发的项目都牵涉到诸多方面，因此可以进行筹划的阶段与环节也非常多，需要我们从全局的角度考虑，对项目整体进行税收的分析与筹划，不能以偏概全；不同阶段的筹划工作应该协调一致，虽然个别的税收方案可能会提升小税种的缴税金额，可只要能降低整体的纳税额的话，那么就是有效的做法。
篇13
收录日期：2012年12月23日
近年来，上市公司并购浪潮风起云涌，并作为一种资源的有偿产权交易活动，已经日益成为上市公司追求价值最大化，加快成长的有效资本运作模式。研究完善支持企业兼并重组的财税政策，对企业并购重组涉及的资产评估增值、债务重组收益、土地房屋权属转移等给予税收优惠都具有重要意义，是支持企业兼并重组的重要政策手段。税收是企业并购重组过程中的重要影响因素，通过恰当的纳税筹划可以降低企业并购的成本，带来最大并购效益。
一、企业并购的定义及分类
公司并购是在19世纪美国工业化崛起的时代开始，由于并购能使公司财富迅速集中，促使公司快速成长，也能优化资源配置，因此并购活动蔚然成风。我国从改革开放到如今，并购活动也是经历了快速的发展，从1992年至今已经发展到第二次兼并阶段。公司并购即兼并和收购，其中兼并又包括吸收兼并（用公式表示：A+B=A/B）和新设兼并（用公式表示：A+B=C）；收购包括资产收购和股份收购。兼并的方法有三种：1、购买被并购公司的资产；2、购买被兼并公司的股份；3、以等价的新股票取代被兼并公司股东所持有的原有公司的股权。收购是为了达到牟取经济利益，通过产权交易的行为使一个企业取得另一公司的一定比例（一般为30%）以上的控制权的行为。在本质上，收购与兼并并没有太大的区别，我们通常讨论的并购只是这两种情况下的全部或者部分含义。
各国由于法律操作以及环境等有所不同，对并购做出的诠释也不尽相同。我国对并购定义也并不统一，在结合国际学术界通用的概念和中国的实际状况，我们将并购定义为：兼并与收购简称并购（M&A），是指在我国现代企业制度下，一家企业通过取得其他另一家或多家企业的部分或全部的产权以取得该企业的控制权的投资行为。由此可见，在我国，兼并与收购的本质是产权交易行为，而获得对目标企业的控制权是并购的目的，了解并遵守我国现代企业制度是前提。
二、企业并购重组涉及的税种分析
企业并购重组涉及营业税、增值税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税等六类税种。按照企业并购重组的不同方式和性质，所涉及的税种免征和应征形式也产生相应变化。
（一）营业税。在企业重组中以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售或转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。企业销售或转让股权（产权）转移所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该股权（产权）转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。
（二）增值税。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。但在企业债务重组中，债务人以原材料、产成品等存货抵偿债务时，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，应视同销售缴纳增值税。
（三）土地增值税。在企业兼并中，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
（四）契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
（五）印花税。以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并包括吸收合并和新设合并；分立包括存续分立和新设分立。
（六）企业所得税。对于企业重组的企业所得税处理，区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。
1、法律形式改变。企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或登记注册地转移到境外，视同企业进行清算、分配、股东重组投资成立新企业。企业全部资产及股东投资的计税基础均以公允价为基础确定。其他法律形式的简单变化，可直接变更税务登记。
2、企业债务重组
（1）一般性税务处理规定。以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。发生债权转股权的，应当分解为债务清偿和股权投资两项业务，确认有关债务清偿所得或损失。债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得；债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，确认债务重组损失。
（2）特殊性税务处理规定。企业债务重组确认的应纳税所得额占企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度内，均匀计入各年度的应纳税所得额。企业发生的债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得和损失，股权投资的计税基础以原则债权的计税基础确定。
3、股权收购
（1）一般性税务处理规定。被收购企业股东应以在交易时的公允价值确认转让被收购企业股权的所得或损失；收购企业取得被收购企业股权的计税基础应以公允价值为基础。
（2）特殊性税务处理规定。当收购企业购买的股权应不低于被收购企业全部股权的75%，收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%时，特殊性税务处理方式是：被收购企业股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购企业股权的原有计税基础确定；收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购企业股权的原有计税基础确定；对非股权支付部分，被收购企业股东应在交易当期确认相应的股权转让所得/损失，收购企业也应调整相应的资产计税基础。
4、资产收购
（1）一般性税务处理规定。转让企业应以交易时的公允价值确认资产转让的所得或损失；受让企业取得资产的计税基础应以公允价值为基础。
（2）特殊性税务处理规定。当受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%时，特殊性税务处理方式是：转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定；受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定；对非股权支付部分，转让企业应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，受让企业也应调整相应的资产计税基础。
5、企业合并
（1）一般性税务处理规定。合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
（2）特殊性税务处理规定。企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
6、企业分立
（1）一般性税务处理规定。被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。
（2）特殊性税务处理规定。被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：一是直接将“新股”的计税基础确定为零；二是以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
三、企业并购重组税负影响因素分析
并购是企业重要的资本经营方式，企业可以通过并购进行战略重组，达到多样化经营的目标或发挥经营、管理、财务上的协同作用，使企业取得更大的竞争优势。而税收作为宏观经济中影响微观企业的重要经济因素，是企业在并购的决策及实施中不可忽视的重要规划对象。通过以上对企业并购重组过程中涉及到的税收因素影响分析可以看出，不同并购方式和方法会导致税收负担的巨大差异，有些企业甚至将获得税务优惠作为并购行为的动机之一。
随着并购活动的纵深发展，出于单一动机的并购活动已不多见。在诸多动因的并购活动中，节税问题成为必不可少的考虑因素。在现有的税法条件下，企业并购最常见的几种方式为购买资产、股权收购和企业合并分立。通过比较可以发现，一般情况下直接购买资产的税收负担最重，除需要缴纳流转税外，如有溢价还需要缴纳企业所得税，而股权收购一般情况下可以规避流转税，特别是在股权收购和企业合并分立过程中以股份作为支付手段的特殊重组将越来越多。通过这种兼并方式，在不纳税的情况下，企业实现了资产的流动和转移。
在资产收购、股权收购、合并、分立中，股权支付额支付比例都不得少于85%。之所以国家给予资产重组特殊税收待遇，是因为在资产重组中，虽然资产重组交易时在不同法人主体间完成，按照法人所得税制度，其所得应当实现缴纳企业所得税。但由于在整个过程中，交易双方的股东既未收到现金，也未实现资本利益，同时也意味着转让资产、股权的企业没有“纳税必要资金”原则，或者需要筹措重组纳税资金，才使得重组业务进行，因此企业增加了筹资成本，可能使得重组不能继续，所以给予特殊性税务处理。因此这部分所得不必马上实现，而可以给予递延纳税的特殊重组待遇。
主要参考文献：
[1]关于促进企业兼并重组的意见.国发[2010]27号.
