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1、建立纳税评估模型
基本原理：按税种设定，根据需要确定重点评估项目，通过评估软件内设的公式，输入房地产开发面积、销售价格等相关信息，由评估模型科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。
注意事项：要选准企业的关键环节和因素；要本着简要、科学、精确的原则。尽可能采用直线线性方程模型，可以避免制作过程中的繁琐化倾向；要注意行业特点，收入、成本、费用配比关系，成本、费用的合理分摊。
2、纳税评估指标体系
根据房地产开发企业的的行业特点，确定如下特性指标。
A：收入指标分析
(1)按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额
开发产品的销售额=该项目缴纳的契税额÷契税征收率
=该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率
说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
(2)按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收人
预售收人流人量=经营性资金流入量－销售收入资金流入量一收到的税费返还
说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
(3)按照成本结转额分析销售收入
销售收入=销售成本结转额×(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
B：开发产品成本分析
(1)按照销售收入分析销售成本
实际结转的销售成本=销售收入÷平均销售价格×单位建设成本
说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。
(2)按照项目销售利润率分析销售成本
销售成本=销售收入÷(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
C：开发产品的期间费用分析
单项费用率=单项费用÷期间费用×100％
财务费用率管理费用率销售费用率
说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题；管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。
二、开展房地产行业纳税评估
(一)评估的重点及难点――预售收入和成本核算
房地产企业存在问题最多的税种是营业税、企业所得税和土地增值税。如预售房预售定金未纳税、设多个销售点、结转滞后导致纳税不及时等等。
1、预售回款不及时申报，往来帐上做文章。
开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难”。由于房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打人各类公司的账户，其科目为“服务费”或“其他应付款”。由于预收款多以现金形式取得，开发商将其计人“应付帐款”，做为还款(与其它关联企业)其它往来款。缓报销售进度，为应计未计或少计收入做掩护，为开发项目的汇算拖延找借口。
2、混淆成本对象，人为加大成本费用，降低利润。
由于房地产行业实行滚动式开发、连续性作业，具有开发工期长、时间跨度大、成本核算难的特点，企业在费用核算时混淆成本对象，有意在各成本对象之间进行调节，减少本期利润，进行虚假申报。
综上所述，要求我们在对该行业进行评估时，紧扣工期结算成本和企业预售收人两个重点，从审核当期费用、完工进度、成本对象等难点人手，划清各个核算年度的成本与收入，准确核算应缴纳税额。防止企业混淆成本对象，缓报工程进度，借机偷逃税收。
(二)实施房地产行业纳税评估具体步骤
1、利用评估模型，人机分析、筛选，确定纳税评估对象
2、通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工案头分析分析，确定评估疑点
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当前，随着我国房价的不断上涨，政府出台了不少政策以调控房价。其中，房产税征管的改革在调节市场供需，促进房地产健康发展等当面均发挥了十分重要的作用，本文即针对我国房产税征管的改革问题展开具体论述。
一、我国房产税的发展及其征管现状分析
1.我国房产税的发展
我国房产税的发展过程可以划分为四个阶段，具体如下所示：（1）建国后，我国政府于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，其标志着我国开始正式征收房产税；（2）1973年，因为简化税制的缘故，政府将对企业进行征收的房产税也并入到了工商税计征；（3）改革开放后，我国于1984年展开第二步利改税以及工商税制的改革，把城市房地产税分为了两个部分，一是房产税；二是城镇土地使用税；（4）1986年我国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自此我国正式进入了房产税全面开征阶段[1]。
2.我国房产税征管现状
当前，我国房产税征管中还存在着不少问题亟待解决，具体如下所示：
（1）房产税征政策存在不明晰之处，纳税主体难以确定
我国税法中的相关规定指出：房产税的纳税人是其产权的所有人或是承典人，而城镇土地使用税的纳税人是其使用权的所有人或是单位。若是产权的所有人或是承典人不在房屋所在地，城镇土地使用权的所有人或是单位存在纠纷，则应是代管人、实际使用人或是单位进行纳税。但是在实际征管过程中，因为“所在地”这一概念未能够清晰界定，导致纳税人之间存在扯皮的题，税务机关难以确定纳税主体。
（2）税务机关计税依据确定难度大
当前，我国计税依据主要分为两类：一是根据房产计税余值；二是根据按租金收入计征税额。其中，在第一种计税方式中，极易因为一些避税行为，导致房产原值计价出现失误。例如：一些企业的房产借着设备的形式计入资产，从而减少房产原值，实现避税；一些企业通过不将房屋记账、无条件提供给股东使用的形式，拒绝缴纳房产税。在第二种计税方式中，因为税源十分分散、隐蔽性强，因此征管的难度也极大。
（3）相关部门协税护税积极性小
房产税的征管范围十分广，工作量也大，因此若是仅仅依靠地税单位进行税源监管，难免会存在不到位或是遗漏之处。从我国当前房产税征管情况来看，“以地控税、以税节地”这一工作依旧处于一个摸索的状态之下，部分地方因为缺少完善的部门协作与信息共享机制导致地税单位很难及时获得相应的房屋、土地登记、变动资料，导致房产税的征管工作开展难度大大增加。
二、我国房产税征管的改革对策分析
1.完善税基评估机制
（1）完善评估主体的界定。立足于我国当前国情，建议设立准政府性质的专属房地产税税基评估机构，一方面其属于事业单位，另一方面其又能够独立于税务部门，确保其评估工作更加公正。（2）做好房地产税批量评估。随着信息技术的不断发展，建议利用计算机、GIS、GPS为房屋价值进行批量评估、实时跟踪以及动态的分析，完善计算机辅助批量评估系统；若是在进行房地产税评估时出现纠纷，建立采取单宗评估的方法重新进行评估，以增强准确性。
2.改进税收征管方式
（1）构建以自主申报为主的税收征管方式。在“两税”征管中，纳税人需进行自主申报，在房地产税改革后，应沿袭该种方式，以培养自主纳税意识。在进行为法人组织所有的房产税征管时，主要采取的是现行征管的方式，也就是按年计算、分期缴纳，由地方政府确定设计的纳税期限；在进行为个人所有的房产税征管时，主要采取的是自主申报的方式，通提交申报表、相应的减免税材料，办理纳税。（2）通过其他辅助征管方式进行补充。由于当前我国个人自主纳税意识有所欠缺，加上一些监管机制不到位，相关部门应构建房屋产权证年检制度，对于欠缴房地产税的个人或是组织，采取限制或是冻结产权证书的惩处方法。此外，可辅以委托代征、代扣代缴以及代收代缴等方式，规范税收征管流程，加强征管管理。
3.建立社会综合治税网络体系
针对我国地税部门长期以来“孤军奋战”的现象，必须加强各部门的配合，通过信息共享、部门协作，实现房地产税的高效、成功征管。（1）构建全国统一的房地产信息管理平台。该平台应通过全国联网的方式，动态掌握各个地区的房价、房屋交易以及住房供求等信息，并且能够直接查询到每一个人或是家庭的房产信息。当前，我国部分省市已经建立了区域性的房地产信息管理平台，但是需要进一步完善其信息的共享制度。（2）科学确定纳税人。在进行纳税人的确定时，除了要参考纳税人自主申报信息，还需通过多种方式自主收集相应的纳税信息。一方面，可通过国土部门以及房管部门，获得相应的存量、新增房产信息；另一方面，也可通过民政、公安部门，验证纳税人家庭成员关系，以确定相应的房产税优惠政策。（3）采取成熟的税源管理方式，通过“以地控税、以税节地”加强房地产税管理，并抓好合不动产登记制度的落实机会，在电子地籍图上叠加相应的应税房产信息，以达到房产与土地税源一体化管理的目的[2]。（4）在进行税款征收时，具体应强化以下几个方面的工作：一是税务机关必须实现做好纳税人银行账户信息的采集工作；二是税务机关应和相关部门通力合作，构建房地产税联合控管机制。三是通过构建纳税人信用联动体系的方式，不断提高纳税人的自主纳税意识，对于欠缴房地产税的个人或是组织，可由媒体相应的欠税公告，并将其纳入个人征信系统，以督促其及时进行相应税款的缴纳。
三、结语
综上所述，我国当前房地产税的征管过程中还存在不少问题，例如：纳税主体难以确定、税务机关计税依据确定难度大、相关部门协税护税积极性小等等，对此必须加强房地产税的征管改革，通过完善税基评估机制、改进税收征管方式、建立社会综合治税网络体系、完善税收法治保障框架，增强房产税征管系统的权威性与科学性。
参考文献：
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2011年1月28日，重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点，我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来，仅在两个城市试点，试点范围小，而且试点城市的房产税政策温和，涉及面窄，对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看，两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产，只有重庆针对存量独栋商品住宅，而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少，对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税，不能体现对存量房征税的问题，使房产税的试点作用削弱。
（二）全国范围内征收存在技术难题
首先，我国各地个人住房信息系统都不完善，给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础，全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统，这不仅需要投入大量的资金和时间，此外还面临体制的障碍。
其次，我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏，评估技术落后，评估机构的公信力也尚未达到标准。
（三）土地制度加大房产税改革难度
我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。
（四）税收征管机制和民众纳税意识均不健全
房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，而在征管上又不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但是房产税就缺乏这样的机制，只能靠“强收”，所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上，在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面，我国民众的纳税意识尚不健全，所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计，否则会出现的大量偷税漏税，甚至面临大面积僵持的现象。
（五）特殊时期赋予了房产税过多的功能
近年来，我国房地产价格不断攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税在全国范围内推进。
二、国外房产税制度的概况及其特点
（一）国外房产税制度概况
世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。
（二）国外房产税制度特点
纵观世界范围内征收房产税的国家，房产税制度特点主要有：
1．房产税是地方税收收入的主要来源
世界上大多数国家的房产税都为地方税种，由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出，西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方税的重要税种，房产税是地方财政的主要来源，而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。
2．征收目的明确
大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。
3．税收要素设制合理
从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能够保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来源。
从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同，例如美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。
除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外，大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。
4．配套设施健全
为了配合房产税制度，各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础，查找所有可征税的房产，同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室，如果房主对评估价值有异议，可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。
5．征管体系严密
各个征收房产税的国家，在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件，房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国，征税官员会根据软件系统计算的应纳税额，将税单打印出来，然后寄给纳税人，也有些是寄给银行等金融机构，由其代为征收。纳税人接到税单以后，如无异议，按照税单列明的应纳税款开支票，在规定时间内连同税单一起寄回税务机关，也有些委托金融机构代为缴纳，很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人，各国家都会有高额的罚款，税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序，降低了税收成本。
三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示
（一）明确征税目的
目前我国房地产市场处于特殊的时期，房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能，相关部门要明确房产税的征收目的，减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看，房产税收入大多是地方财政的支柱，主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度，与OECD成员国相比（见图二），房产税占地方税收的比例很小，对地方财政的作用极为有限，地方政府过于依赖短期的土地财政，因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用，少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此，我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制，增加地方财政收入，税收收入用于保障性住房的建设和公共服务，同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。
（二）加大投入破解技术难题
首先，尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程，涉及到很多部门和单位。因此，建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合，国家方面应由住房和城乡建设部负总责，地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上，逐级成立全国住房数据库建设领导小组，把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中，各司其职，各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作，可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。
其次，从实践经验来看，征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关，也可以独立于税务机关。相关部门设立后，要引进评估人员，这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度，提高素质，也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员，高校增设相关专业，同时注重实践环节。此外，房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制，征收房产税后，房产评估纠纷事件会大量增加，评估部门要公平处理。
（三）合理设制税收要素
税收范围的设定要兼顾合理与公平，目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产，同时设有相关的税收优惠，例如美国对老年公寓免征房产税，在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看，我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平，房产税的征收范围应该是全部的房产，但是为了不加重低收入者的负担，可以制定相关的税收优惠。从图4看，个人一生30-50岁养房能力最强，养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合，对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5），而对于养房能力强的群体可以稳定征收。
税率的设定短期内可以参考美国的做法，首先人大授权国务院制定一个税率范围，在此基础上，地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法，地方政府可以参考美国，由财政收入、房产价值等数据计算税率，也可以根据试点的经验，在试点税率的基础上进行修改。长期来看，房产税的税率应该采用累进税率，能够在调节二次分配上发挥功能。
房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。
（四）建立科学的征管机制
目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上，所以首先要加快改革税收体制，为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本，尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡，鼓励纳税人通过银行账户转账的方式，当然这需要金融等其他机构部门的配合。
为有效控制税收漏洞，减少偷税、漏税现象，加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下，直接税的税收体系会得到很大改善，公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传，主要是对税收目的宣传，征收房产税是取之于民，用之于民，税收收入用于公共服务，无形之中会增强纳税人的纳税意识。
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一、房产税改革困境分析
（一）房产税改革触动多方利益分配
在现行房产税征管体制下，利益分配格局已基本固化，不同利益主体间的博弈为改革带来了主观方面的巨大阻力。一是中央和地方之间。1994年分税制后税收管理权高度集中于中央，地方税体系建设相对薄弱，地方政府缺少主体税种，导致土地财政模式形成，对房产税改革积极性不高。2014年我国一般财政收入为75876.58亿元，房产税1851.64亿元，仅占2.4%，而同期国有土地使用权出让收入42606亿元，是房产税收入的23倍。如果要通过改革矫正土地依赖症，使得房产税逐步成为地方稳定财源，地方政府必将维持现状与中央政府间展开博弈。另一方面，根据受益性原则，地方政府对公共产品和服务投资力度越大，公共设施和公共服务越完善，房产市场价值越高，基于房产市场价值征收的房产税收入也越高，反过来为地方政府维持公共产品和服务提供财力补充，形成良性循环。而我国房产税对地方财政收入贡献微薄，难以充分发挥房产税促进公共服务水平提高的作用。二是既得利益者和中低收入群体之间。既得利益者是房产和土地的主要持有者，相对于中低收入群体而言，能够直接左右房价的走势，对房产税政策的变更施加压力。来自这些既得利益者的阻碍和反对，正是掣肘改革前行的阻力。由于房地产相关税费经提高房屋价格转嫁由购房人承担，如果不优化设计税制就直接征收房产税，纳税人纳税痛苦感明显，容易产生抵制情绪，纳税遵从度不高。2011年以来沪渝房产税改革也主要只针对增量住房、独栋商品住宅和高档住房等，没有涉及存量住房及普通住房，始终没有触及改革核心。
（二）房产税征管面临多重挑战
目前房产税税收环境也不容乐观，征管手段相对落后、信息化专业化程度低及配套制度相对欠缺的现状为改革形成了客观方面的困难。一是房产税基础信息不全面。加快推进不动产登记制度的落实是房产税改革的重要基础工作，实现不动产信息联网有利于测算全国房产税整体规模，为深化改革提供数据支撑。按照国土资源部的统一部署，我国不动产登记信息管理基础平台建设正在稳步推进中，但目前仍处在起步建设阶段，没有形成全国性的房产税信息管理系统，难以准确掌握居民房产信息。单纯依赖“一人盯多户”征收模式，因信息不对称导致的税款流失现象难以避免。二是房产税评估制度不健全。房产税评估制度是房产税制中的重要组成部分，也是房产税实际征收过程中最重要的征管工作。现行房产税以房产原值或租金为计税依据，导致房产税税收弹性低，难以体现市场经济活动中房产价值变动。而以房产评估价值为基础，既能客观地反映应税房产的真实价值，合理确定纳税人的税负水平，也有利于房地产资源的有效利用和配置。这也是国际上通用的做法，应用于美国、加拿大等国家。因此，逐渐健全房产税评估制度是下一步改革必须攻坚的难题。三是房产税监管措施不完备。我国房产数量众多，情况复杂，随着房产价值飙升，房产税实际逐步演变为一种特殊“消费税”，极易造成税款转嫁，如果后续监管保全措施不健全，纳税人不遵从成本很低，会加剧征管难度和税款流失程度。
二、房产税改革路径探析
房产税作为财产税的重要组成部分，对完善地方税系、增强地方政府财力、引导房地产业健康发展有着不可或缺的作用。面对现有困境，唯有积极应对。本文试图对房产税改革路径进行探析。
（一）提高房产税征管信息化水平
房产税改革必须在对居民房产基本信息全面掌握的基础上逐步推进，因此要做好以下工作：一是继续推进不动产登记信息管理基础平台建设，将分散在国土、税务、城建等部门的不动产数据信息进行集成整合，形成全国性的不动产登记数据库，并通过信息依法依规互通共享，建成全国性的房地产税信息管理系统，提高征收效率，防止税款流失。二是以立法形式建立完善不动产申报制度，明确纳税人申报义务和申报规范，在不动产发生新建、购置、改造、产权转移等事项时如实申报，并使申报信息与房地产税信息管理系统衔接整合，提高基础数据的完整性和准确性。三是继续打造实体办税、网上办税、移动办税三位一体的综合性征收管理平台，提高网上办税、移动办税的服务质效，增强税前宣传辅导和税后权益维护力度，为纳税人提供自由选择的申报纳税方式及方便快捷的完税情况查询和完税凭证出具，改善纳税人办税体验，提高纳税人税法遵从度。
（二）建立房产税价格评估机制
建立完善的房产价格评估机制主要从以下几方面入手。首先应明确评估主体。与社会评估机构和税务部门主导房产评估相比，设立地方政府指导下的独立房地产评估机构更加可靠。房产税评估机构与税务部门及房地产管理机关同等级别并建立共同联动机制，既保证税收征管、房地产管理与评估工作相互独立，互相监督制约，又能共同协作、保证评估的公平性和透明性。其次要完善评估方法。世界通行的房地产价值评估方法有市场售价比较法、重置成本法、收益现值法三种，分别适用于不同性质的房产。税务部门在税基评估时，应根据不同应税房产选择评估方法，使评估结果既能够考虑经济波动和通货膨胀情况，又能结合经济周期进行动态调整，以提高房产价值评估的准确度，确保房产税负真实公平。最后要建立评估争议解决机制。规范房地产税税基评估争议的处理流程，明确评估机构、评估机构管理部门、复议管理部门、诉讼管理部门等主体职责，严格依法依规管理，保护纳税人的合法权益。同时，在复议和诉讼程序流程设置上引入复议前置。
（三）制定相应配套政策推进改革进程
为减少改革阻力，切实推进房产税改革，配套政策的制定十分必要。一是建议在稳定总体税负的前提下，配合税收结构优化，合理应用税收抵扣减免政策，包括界定扣除项目及减免人群。如对购房者在购买房时已缴的土地出让金和相关税费应适当扣除，避免重复征税；同时对中低收入阶层、特殊行业房产实行税收优惠等。二是在传统的扣押查封保全方式外，根据房产税征收的特殊性，探索创新房产税保全措施。可考虑在房屋流转环节设置，将纳税情况作为产权转移的前提，如上海房产税改革试点规定“应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款”；也可考虑与房产坐落范围内准公共物品（如教育、医疗、交通等）的提供与受益相结合，由于准公共物品的使用和消费往往与当地房产价值呈高度正相关，可规定“享受当地教育时需出示房产税缴纳情况”，以实现对纳税人纳税情况的监督。三是提高房产税收入的使用与管理水平，如规定房产税收入专项用于当地基础设施建设，让纳税人从地方公共服务水平提高的过程中受益。确保随着改革推进，地方政府提供的公共服务质效明显提升，形成良性循环，最终实现房产税补充地方财力、改善地方公共服务水平的目的。
参考文献：
[1]白彦锋，吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析[J].中央财经大学学报，2011（05）：1-5.
[2]李永刚，赵海益.个人住房房产税制度改革路径研究-基于20国的房产税制度借鉴[J].国家行政学院学报，2014（01）： 103-107.
篇5
一、房产税的基本理论阐述
（一）房产税的基本属性
1.房产税是对特定财产征税。房产税是一种针对特定财产设置的税种，通过税基和税率的调节，合理引导资源流向，充分发挥土地资源的效益，实现帕累托最优。所以，房产税并非一味地打压房价，也不是触动居民的基本住房保障，而是针对房地产投机行为，引导投资，调节收入。
2.房产税对保有环节征税。房产税实质上是国家凭借政治权利，依据法律规定向不动产保有环节的所有者或使用者征收的税负。因此在法律上房产税的征收体现的是人与人之间的关系而非人与物之间的关系。
3.房产税是地方税的主体税种。对于大多数国家来说，房产税是地方财政收入的主要来源之一，并直接用于科教文卫等公共支出。因此，房产升值的多少直接影响着地方公共服务质量的优劣，对本地区的房产进行课税，显示了负税与受益对等的原则，企业和住户在享用政府提供高质量的公共服务的同时，应该承担相应的纳税义务。
（二）房产税的功能属性
1.调控房价
房产税的征收将直接增加住房成本，一方面指导人们转变住房形式（如以租代购），降低住房市场的需求；另一方面，直接剥离住房投机者一部分利润，抑制投机行为，增加住房市场的供给。从这两方面综合来看，房产税将导致住房价格下降。
2.增加财政收入
房产税具备“取得财政收入、筹集公共资金”的功能，按照“受益——成本”的分摊法则，企业和个人享受政府提供的公共服务，就要承担相应的义务。企业和个人在享受政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务的同时，就要承担相对应的义务，例如缴纳税收，在住房上就表现为房产税，这符合公共财政理论关于税收内涵的界定。企业和个人缴纳房产税，可以增加税收收入，增加地方财政收入，为政府增加公共服务支出提供物质保障。因此，房产税的增收功能成为政府征税的基本依据。
3.调节收入分配
房产税是财产税，对不动产进行征税，但是税收来自于纳税人的收入，这实际上是一种收入再分配。因为房产税直接面向纳税人征税，税负不易转嫁，征税过程便是收入再分配的过程。此外，政府在宏观调控中，通过转移支付对社会财富再分配，进而达到调节收入分配的目的。
（三）房产税征收依据
1.溢价回收说
按照Henry George的说法，土地价值的增值取决于两个因素，一是人口的增长，二是土地条件的改善，即由于公用设施的改进带来的土地价值增值。因此在经济社会发展的过程中，房产价值增值实质上是土地价值的增值在房产上的体现，政府理应回收土地价值增值的部分。
2.房地产市场的失灵
“市场失灵”主要是由于不完全竞争、外部性、信息不对称等因素导致市场不能有效提供商品和劳务。房地产市场的失灵，其原因主要为：国家对土地的垄断及其自身的不可再生性导致土地市场竞争是不完全的；房地产外部性中的价格效应对房价产生直接影响；房产交易过程中的信息不对称等。“房地产市场失灵”直接导致资源配置无效、宏观经济波动。因此，需要政府运用税收调控手段来维护市场秩序并推进房地产市场的健康发展，而房产税是一种有效的手段。
二、房产税的相关国际经验
1.房产税是地方主体税种，是地方财政收入的主要来源
国外的房产税大多数属于地方税种，由地方政府征收和管理，房产税是地方财政收入的主要来源。美国的房产税收入约占其地方财政收入的30%，占税收收入的50%～80%，成为地方政府最大和最稳定的收入来源。在英国，房产税是最大的地方税种，更是地方政府财政收入的重要来源。例如在英格兰，45%左右的本级收入来源于房产税。据统计，16个经济合作与发展组织国家的房产税收入占地方财政收入的比重平均为43%，加拿大、新西兰等国的房产税收入在地方财政收入中也占据着较高的比重。
2.在保有环节征税，纳税人为所有者或使用者
不同国家和地区对房产税的纳税人有着不同的规定，但大都是以房产的所有者或者使用者为纳税人。在美国，拥有房地产的自然人和法人为纳税人。而荷兰房产税的纳税人是房产的消费者或使用者，英国则是年满18周岁的房产所有者，日韩两国都是房产的所有者，中国台湾地区规定房屋的使用者或承租者为房产税的纳税人。
3.税基设置合理，房产评估体系健全
从征税范围来看，房产税的税基较宽，房产税征税对象为全民房产，甚至是设备和设施，对特殊群体（比如老人）设定优惠政策。这样既保证了公平，又保证地方税收收入，提供了稳定的财源。征收房产税时，设立财产评估机构，包括财产登记和信息管理，也是世界各国的的通行做法。英德等国为有效评估房地产的计税价值，专门设立了房地产评估机构和专业评估师，而美国则在各地设置评估官，并与征收机构相分离，委托社会评估机评估，提高了财产评估的效率和准确性。
4.拥有严密的监管体系
征收房产税的国家，征管环节具备较为严格的制度设计。大多数国家都采用征税软件，简单快速地完成房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系工作。在美国，征税官员根据征税软件计算出应纳税额，将税单交给纳税人，或交给金融机构，由其代为征收。纳税人如无异议，在规定时间内缴纳税款。征税机关对于偷逃税款有严厉的处罚措施，降低了税收成本。
三、国外房产税对中国的政策启示
中国目前房价高涨，中央采取了一系列调控措施抑制房价过快上涨，但作用十分有限，甚至还助推房价持续上涨，或者引发一些社会问题，如夫妻双方为逃避缴纳二手房交易税，选择假离婚。这本不是中央出台房价调控措施的初衷，但上有政策下有对策，必须采取多种措施，从根本上调控房价，同时把社会影响降低到最小程度。国外房产税的一系列经验值得我们去借鉴，对于中国房产税改革也有很好的政策启示。
1.培植房产税为地方主体税种
房产税的国际经验表明，房产税成为地方主体税种是大势所趋。在中国，房产税相对于增值税、消费税等税种，地位较低。2009～2012年，中国房产税收入占地方税收收入的比重分别为3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，这远远低于增值税、消费税占税收收入的比重，与发达国家和地区房产税占地方税收收入的50%左右显然存在较大的差距。房产税的税源便于区分、征税对象稳定，地方政府可以采取有效措施，监控本地税源，提高征收效率。中国目前正在进行房产税改革，地方政府可以采取有效措施提高房产税收入，发挥房产税的优势，将房产税培植为主体税种，使房产税成为地方财政收入新的增长点。
2.完善产权制度，确定纳税主体
中国房产税的纳税人是房产取得和所得的单位或个人，根据房产税的国际经验，房产税的纳税主体都有明确的房屋产权制度，将房产的所有人或使用人作为纳税主体，更能加快房产的流转，体现效率原则。目前，中国亟需完善个人住房信息系统，推行房屋登记实名制，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个放大的系统工程，牵涉到民政、公安、人力资源和社会保障部门、人民银行、银监会、税务部门等众多职能部门，各个部门必须通力合作，各司其职。同时要注重明晰存量房产权这项工作。明晰产权是为了更好地对房产征收房产税，及时掌握空置住房信息，确定房屋产权归属，完善纳税人制度。
3.扩大房产税税基，建立健全房产税减免税制度
当前，中国主要对“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产征收房产税，这极大地限制了房产税作用的发挥。根据国外房产税的征管经验，房产税要对房产本身和土地增值征税，而中国在这方面做得还不完善。中国要拓宽房产税的征税范围，逐步把城市自由居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，要更加注重对存量房征税，对空置房征收高额房产税，增加房屋持有成本，增加房产市场投放，扩大市场供给，满足日益增长的房产市场需求。可以根据个人养房能力设置税率，对于初期购买者和老人制定税收优惠，把房屋折旧和房产升值考虑在内，创建房产专业评估制度，根据房产市场价值征收房产税，完善计税依据。实行房产税累进税制，高收入者多纳税，低收入者少纳税甚至不纳税，真正体现税收的公平原则，实现社会公平正义。
4.完善房产税的配套措施，加强税收征管
国外的房产纳税已经成为完善的税种，税制顶层设计严格，对偷税、漏税行为处罚措施严厉。当前中国的房产税改革要想顺利推进，必须以较高的税收征管水平和良好的税收管理体制为依托，正如贾康（2012）所说，开征房产税需要有产权登记与保护、信息管理与沟通、征收管理等方面的专业力量和条件。中国应该完善个人住房信息系统，鼓励个人申报，降低税收征管成本。在顶层设计上，税制制定应该合理，完善税收法律法规，严厉打击偷税、漏税行为。此外，还应培养纳税人的纳税意识，减少偷漏税现象，控制税收漏洞。增强税务工作人员的业务技能，配备评税或估价专业人员以应对房产税征收和管理的复杂性。
四、结论
我国实行房产税制时间较短，现有的制度当中仍存在着较多的不足，我国房产税的改革是一项长期艰巨的任务，在全国范围征收房产税还面临着诸多障碍。因此，我国的房产税的改革要在借鉴国际房产税的成功经验的基础上，根据自身实际情况，合理制定房产税制度，更好地推进房产税改革，抑制当前过快上涨的房价，严厉打击房地产投机行为，增加房产市场供给，满足房产市场需求，加快经济适用房建设，实现“住有所居”的目标，调节收入分配，缩小收入差距，实现社会公平正义，早日实现中华民族伟大复兴的中国梦。
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二是存在征管不到位的现象。因“两税”占地税收入的比重偏低，属于零散型小税种，且征管难度较大，检查过程费时费力，容易被忽略。基层税务机关一般选择在年度汇算清缴时结算，日常检查大多不深入。
三是存在人为修改信息的主观因素。在征管数据平台中，信息录入、修改门槛过低，存在人为造假的空间。如“两税”目标管理考核时，为了考核过关，管理员按已征税额，人为修改征管信息平台内数据，使得“两税”信息严重失实。
四是企业故意隐瞒计税依据的真实性。未按税法有关规定将土地使用权计入房产原值，漏缴房产税，企业新增土地使用权未纳土地使用税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税等。
五是存在日常欠税管理漏洞。近几年，由于税收任务下调，地方税源相对充裕。而流转税实行“以票控税”后，很少形成跨年度欠税，“两税”新欠现象相对增加，并成为调控的“主力”。基于“清理旧欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠税游离于系统管理之外，能否及时足额征缴主要依赖于管理员的素质，且资料收集、传递、保管和人员换岗过程，都较易造成税源流失。
二、确保“两税”评估的质量与效率
（一）信息比对锁定案头评估
遵循“从点上发现问题，从线上分析问题，从面上解决问题”的工作思路，对企业自查填报的表格和资料进行汇总，比对逻辑关系，发现错误通知修改或重新填报；将企业自查申报的涉税信息与系统内“两税”信息进行比对；将企业自查申报信息与日管中，特别是征收管理台账中的登记信息进行比对。对企业应登未登记、应变更未变更、登记数据不实、应缴而未缴或未足额缴税等错误信息，统一进行了更正，逐户填写“两税”税源（变更）登记表。
（二）疑点复核确保数据准确
针对评估比对发现存在重要疑点、与日常掌控的信息误差较大的企业进行了下户核查。而对有可能存在问题的企业列入待核查企业序列；对税企双方存在争议的涉税情况，由各税务所转入日常检查；对未发现问题的企业，按照不低于总户数20%进行抽查。复核、更正对企业的相关信息登记，弥补上一阶段的不足，确保了与系统数据对应和匹配。
（三）归档建制科学规范管理
按照规范化管理要求，各税务所对“两税”相关资料进行了整理、归类和建档。统一制订了目录，建立起规范的管理台账；加强“两税”信息的动态管理，明确了凡下户必查“两税”信息的管理规定；制定了《征管档案一户式管理办法》，进一步完善了对“两税”信息的管理内容。
三、利用数据融合与增值，适时比对做好预警反馈
（一）风险排查，找准薄弱环节，做到“分级负责、评估预警”
依照《征管法》规定和分类改革方向，调整征管岗位和流程，确定“两税”评估的重点部位，充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值、租赁情况等逐户输入计算机；实行“巡查制”，要求管理员日常加强巡查。对税源信息进行一户式的风险排查，实施风险监控，对存在问题及时处理与预警反馈。
（二）更新信息，建立信息交换平台，实行长效采集机制
税务机关要依托征管平台，加强同国土、建设、房产等部门沟通与协调，加大信息交换获取力度。对企业房产和土地使用情况，定期核对调查，及时更新基础信息，做好跟踪管理防范风险。当前，税务部门应借助现有社会上的资产评估力量，着手建立一个高水平、不以盈利为目的的财产评估机构。这样既可降低财产评估费用，又可保持评估的权威性和公正性，为房产税、土地使用税提供较为准确的计税依据。
（三）运用“人+机”模式，强化数据利用
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一、辽宁省二手房税基核定的现状
目前，辽宁省地方税务局二手房交易的税收征收以就近方便纳税人为原则，分别在市、县房产交易大厅派驻人员设立地税窗口受理涉税事宜。在办理涉税事宜时，纳税人须持房产转让合同、房屋价值评估报告、身份证件复印件等有效资料办理二手房纳税申报。其计税依据主要有以下三种：
（一）据实申报征收。纳税人如实申报办理纳税事宜的，税务机关依据房产转让合同据实征收。
（二）评估申报征收。对于协议交易价格明显偏低的，税务机关结合实际情况，要求纳税人到房产评估机构进行评估，持评估报告进行纳税申报。
（三）税务机关核定征收。对于评估后价格明显偏低的，地税机关依据税法相关规定，对二手房进行核定征收。
二、二手房交易税基存在的问题
国家有关部委、财税部门相继出台了二手房税收调控政策，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。具体政策复杂性估计不足、政策针对性不强、延续性较短，导致在政策执行过程中出现一定的问题和缺陷，主要表现在以下几个方面：
（一）房产交易价格难以核实，税负公平性缺失。二手房是以交易金额为计税依据，为逃避税收，纳税人往往隐瞒其实际交易价格，做成“阴阳”两份买卖合同，或用其他手段取得价值较低的房产评估报告，蓄意致使房屋成交价格远远低于市场价格。此外，相关部门没有制定较为合理的房产税基核定标准，税收执法出现弹性，致使纳税人对执法的公正性产生怀疑。
（二）税收优惠、减免项目难以界定。一是家庭唯一生活用房界定难。仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定，这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。二是减除项目金额认定难。根据《国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定，以前办理房产证不需提供税务发票，购买人大多都没索取发票；开发商除非购买人索取一般也不开具发票；即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，还有许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。三是真假赠与难以甄别。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系的甄别，单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。
（三）信息共享体系不完善。二手房交易涉及地税、房产、工商、物价等多个部门，由于种种原因，二手房交易未建立相应的信息传递机制，信息交流不畅，不能做到信息共享；部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；税源登记档案和税源数据库缺失，从而失去了本应掌握的前期主动权。
（四）二手房交易缺乏有效监管。鉴别房屋买卖合同真实性的权力机关不明确；房屋转让过程中的链条机制以及相关部门之间的权力与义务不明确；某些评估机构因利益驱动进行不实评估；负责二手房税款征收的税务干部权限过大，导致人为暗厢操作、“人情税”、“关系税”等不规范执法行为的产生。这些问题的存在，既损害了国家的利益，也破坏了税法的刚性。
三、二手房交易税基不实的成因分析
（一）缺乏统一、科学、合理的计税依据核定方法。二手房具有独特性、唯一性，受位置、年限、楼层、朝向、房屋现状等因素影响，二手房价值千差万别。没有统一、科学、合理的二手房计税依据核定方法，仅靠房屋买卖合同、房产价值评估报告来核定二手房计税依据，会致使税务机关税款征收处于被动地位。
（二）纳税人主观避税严重。无论税收公正、公平、合理的程度如何，对于纳税人而言，征税都是一种直接的经济利益分配。因此，纳税人采取了“阴阳合同”、做低房产评估价格、贿赂税收征管人员等各种不法手段，以达到少缴税款的目的。
（三）评估机构利益驱动。当纳税人申报的二手房交易价格相对较低时，税务机关要求其提供房产评估机构的评估报告。但现行房产评估市场不规范，评估机构为了抢拉业务不按规定评估，致使评估价值和真实市场价值的误差较大，不同评估机构对同一房产评估结果不同的现象时有发生。
（四）税务机关专管干部权限分散。统一、科学的二手房税基核定方法的缺失，评估报告由税务人员人工审核，计税依据核定弹性空间过大，客观上致使在二手房税款审批、核定、征收过程中税务干部主观执法随意性、人为因素干扰、甚至是“权力链”现象的产生，滋生腐败。
（五）税收宣传缺乏力度。纳税人甚至部分税务人员对二手房交易税收知识缺乏基本了解，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。此外，对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力、震慑力不够，导致纳税人甘冒违法风险。
四、二手房税基核定及税收征管的对策选择
税务机关应以“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”为原则，全面引入分级分类最低计税价格管理办法，推行房地产税收征管一体化模式。
（一）二手房计税价格的核定设想
按照房地产评税原理，在测算二手房基准价格和价格影响因素修正系数工作的基础上，核定出二手房交易最低计税价格，税务机关用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照“就高计税”原则确定计税价格，若纳税人申报的房屋销售价格高于核定后最低计税价格，则按纳税人申报的销售价格计算征税；若纳税人申报的房屋销售价格低于核定后最低计税价格，则按最低计税价格计算征税。设想的二手房最低计税价格核定方法如下：
1、计算公式：计税价格 = 基准价格 × （ 1 + 相应的修正系数之和）× 建筑面积 ― 应补交的土地使用权出让金
2、二手房交易基准价格的确定。由政府部门牵头，抽调建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员组成调查组，分别对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列房产价格进行一次全面普查评估。制定出分用途、分区域多级二手房基准价格，如：一级区甲等地段，三级区丙等地段，并以此作为二手房计税价格的核定基础。二手房基准价格以一年或两年为期进行调整，以适应市场价格变化，为增强其透明度，基础价格须责成某一部门在每次调整后3日内对社会公示。
3、住宅用途、区块的划分。按照用途将二手房地产分为住宅、商铺，住宅划分为小区住宅和非小区住宅；商铺分为主街道商铺、中小街道店面、小区店面。按照区块划分二手房范围，小区住宅细化到各小区名称；非小区住宅细化到路、街等自然地名、地域。计税价格确定到小区或街道，参照修正系数，精确计算到户。商铺以路段分类确定，以所处道路（街、小区）为基础,划分路段（以两个路口之间为一个路段），再按路段进行商铺分类确定计税价格，再参照每间商铺的修正系数，计算到每一间。
4、修正系数的建立。修正系数的作用是在计税价格的基础上精确计算到当期每一户(间)的计税价格，修正系数须对社会公示。修正系数应包括：
（1）经济浮动系数：适用于物价浮动、宏观经济政策实施、政府大型项目建设、市政规划出台而对房地产价格产生的突然性影响。该系数由政府会同相关职能部门确定，每季度调整一次，以减少基准价格滞后性、持续性所产生的影响。
（2）土地使用权年限修正系数。
（3）建筑物成新修正系数：二手房折旧时间原则上以房屋产权证上登记的时间为准，按每年2.5%的折旧率计算折旧。
（4）建筑结构修正系数：砖混、框架。
（5）楼层（商铺的相对位置）修正系数。
（6）朝向修正系数。
（7）辅助用房修正系数：指的是车库、车位、储藏室、地下室、阁楼等。
（8）环境修正系数：典型小区或高档住宅、城市规划、周边交通、社区服务情况。
（9）其他因素修正系数：指的是每套住宅的建筑质量、室内装修以及保养状况产生的差价，必要时，由评估人员进行适当的修正。
（10）应补交土地使用权出让金调整：指的是以划拨方式取得土地使用权，交易过户前必须补缴出让金，将土地使用权取得方式由划拨改为出让，此调整项目为总额调减，非比例系数。
（二）发挥税收调控职能作用，审慎出台二手房税收措施
财税部门应当重新思考现行二手房税收政策实际调控功效，审慎出台二手房税收优惠政策措施。在充分调研基础上，尽快制订出台《房地产行业税收征管办法》，《办法》应当重点涵盖二手房交易环节税收政策和管理措施，强化监督管理，严格审核流程、规范减免程序、加大打击力度，以达到规范房地产交易市场、健全二手房税收征管的目的。
（三）加强申报审核，有效控制虚假交易
针对二手房交易中出现的“阴阳合同”避税、现时交易延期办证、假赠予真买卖暗箱操作等情况，应采取有效措施积极应对。一是核对交易手续，加强基础管理。加强同房管部门的信息共享，对明显低于目前市场成交价格进行交易的，要联合房管部门开展调查。二是核对交易年限，加强税源管理。对免缴个人所得税的二手房交易纳税人，按买卖协议认真核对协议签订的时间。三是核对卖方身份，加强源泉控管。对一些专业“倒家”，建立税源监控台帐，切实加强税源控管。四是核对交易合同，加强纳税申报审核。在审核合同真实性的基础上，推行“双重申报、第三方制约”的办法，税务机关可制定相关二手房信息数据统计表，如“二手房交易基础信息申报表”，在表中详列关于二手房、买卖双方、见证人或中介人的详细信息，买卖双方、见证人或中介人均须对所提供的信息出具真实性声明，而从提高申报治税的震慑力。
（四) 部门协调配合，加快建立信息平台，促进房地产税收一体化管理
为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，税务机关应尽快建立二手房交易征收管理系统，科学设置参数并及时更新，自动生成房产交易最低计税价格和相关信息，实现对二手房交易税收征管的科学管理。建立税源信息数据库，采取一房一户一档形式，创建完整的税源信息档案，力争达到只要在相关系统中输入当事人的基本信息，就能查询出该人及其家庭在市内及外埠的房屋登记情况。充分利用现有的设备和资源，由地方政府牵头，协同财政、地税、国土、房产、规划等部门，以房管部门现有信息为基础，建立房地产信息交换平台，进行数据集中整合，逐步实现省级房产广域信息联网，以达到数据统一开发、集中处理、信息共享、综合利用的最终目标。各部门间应加强交流与协调，及时传递税款征收和土地、房产等权属证件的相关信息。地税部门应对各部门提供的信息及时整理、归集、比对，并将结果及时反馈到相关部门。定期召开职能部门联席会议，通报情况、反馈信息、研究对策。
（五）成立二手房交易价格参数专项组
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一、房地产税制改革的意义
（一）解决重流转、轻保有的弊端
我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。
（二）增加地方政府的税收来源
根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。
（三）对调控房地产市场有一定的作用
房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。
（四）调节收入分配
房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。
二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性
如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。
三、我国房地产税税基评估体系的构建
房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。
（一） 选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体
房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。
（二）房地产税基评估周期的确定
国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。
（三） 建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系
在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。
（四）房地产税基评估信息数据库的建立
以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。
（五）形成纳税人争议处理机制
在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。
参考文献：
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[2] 范信葵.物业税评估制度的国际比较与借鉴[J].北方经济，2006，（9）.
篇9
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一）不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。
篇10
物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物，故应在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。
2土地税的设计
2.1课税对象
对于农村土地税的课税对象，应对土地类型、土地使用者的身份及土地使用的用途综合考虑，以确定是否征税。根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的。因此，不能对属于集体经济组织内部成员所承包经营的农地、林地、宅基地征收物业税。另一方面，为了保护耕地，耕地占用税的征税对象应从用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地，扩张到全部农业用途的土地，即林地、草地、养殖等非耕地的农业用地。
对于土地使用权的征税，鉴于我国农村土地制度的特殊性和复杂性，应对农村土地的不同类型加以区分，具体分析如下表：
2.2纳税人
土地税的纳税人为土地的使用者，对于农村土地税的征收应实行征税对象一体化，除具有公益用地性质的土地之外，将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种。例如，对房产占用土地，不分房产权利人的国籍，不分地域，统一征收土地税。对不当利用土地的行为征收物业税。对于占用农用地进行非农生产的应实行重税，以保护耕地。对闲置全民所有土地的，对荒芜农民集体所有土地的，应实行重税，以示其惩罚性。
3房产税设计
3.1课税对象
对房屋所有权征税应当依据房屋价值规定相应的起征额，房屋价值高于起征额者纳税。这样物业税在农村的征税范围就局限于部分富裕地区的居民，既保证了公平又实现了效率。同时这种设计能够适应形势的变化，当部分地区经济发展，房屋价值达到了征收物业税的标准，就可以直接按照相应的税率进行纳税，保证了税收法律制度的稳定。
3.2纳税人
应是在农村拥有房屋产权、土地使用权的企业、事业单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。
3.3计税依据
我国现行房地产税制以土地面积或房产原值为计税依据，这两种计税依据既不科学又无弹性，根据国际的通行做法，以评估价值而不是房产原值作为计税依据最为可取，评估周期一般为两至三年。借鉴国际上较流行的方法：市场比较法，将应税房地产与近期已发生交易的类似房地产比较，并以后者的交易价格为基础，通过价格影响因素修正得出评估价值。⑦这一方法适用于房产交易频繁的城镇，但不适合农村的现状。对于农村房产价值的评估，笔者建议：
第一，在经济发达的省份，农村应税房屋数量多，可根据各地实际情况对农村住房分门别类，对有代表性的房屋进行价值评估，同类型房屋借鉴使用，可允许有较小的浮动范围。
第二，在经济不发达的省份，绝大多数农村住房属于免税范围，政府的评估压力小，只针对少数富裕农村进行评估即可。
3.4税率
物业税税率水平的设置是物业税制度设计的关键，关系到纳税人的纳税负担和政府的财政收入，必须综合各方面因素谨慎选择。笔者认为，税率水平的设置应遵循以下原则：
第一，支持农业发展。为了鼓励农业生产和保证农业的再生产能力，应对农村物业税与非农村物业税加以区分，对农村物业税征收较低的税率。同时为了保护耕地，对占用耕地用于非农业生产的物业税应确定较高的税率。
第二，因地制宜。我国地域辽阔，各地经济发展水平差距明显，农民的纳税能力也有很大差距。因此，在确定我国物业税税率水平时，应当充分考虑到我国经济发展不平衡的现状，设置幅度税率。由中央政府决定物业税税率的幅度，而具体税率由地方政府根据本地农村的发展状况决定，因地制宜，充分体现公平与效率。
第三，对房屋、土地设置不同的税率。物业税的征税对象包括土地和建筑物，两者具有不同的自然属性和经济属性。土地为稀缺资源，以长期看价格将会不断上涨，且波动不大，较稳定。而房屋价格受供求关系的影响，波动较大，并且我国农村土地制度产权复杂，故宜将土地和房屋分别征税，根据各自的特性确定相应税率。
3.5优惠政策
根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的，因此对价值不超过起征额的房产以及集体经济组织内部成员承包自用或流转给他人的农地、林地应免征物业税。税收优惠也可起到政策引导的作用，为了鼓励贫困农村脱贫致富，可对贫困农村的经营性用途的不动产及外来投资给予减免优惠。也可对西部农村的初始投资给予税收优惠，以支持西部地区的经济发展。另外，为了体现税收公平原则，对于老弱病残应该根据个人境况给予适当的减免。
3.6评估机制
房地产评估机制的建立是房地产课税的基础，开征物业税的各国无一不重视房地产评估制度的建设。由于我国还不具备完善的物业税评估机制，所以建立一套完整、科学、公平的房地产评估机制迫在眉睫。那么评估机构由谁来担任才最合理呢？对此，理论界大体有三种观点：一种观点认为，随着市场化改革的深入，原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担，并相应明确其应担负的法律责任。⑧笔者不同意这种观点。首先，我国从事物业评估的社会中介机构还没有能力承担起全国物业评估的重任，由于社会中介机构的发展只能随着市场的发展而发展，不能依赖政府的力量短时间内聚集人力、物力来组建完善评估体系，所以，依靠社会中介机构来形成完善的物业评估体系需要相当长的时间。其次，由社会中介机构负责对房地产进行评估，能否保证公平还有待商榷。从现实来看，许多市场经济发达的国家，如：美国、新加坡等都是由政府来组建房地产评估部门。另一种观点认为，在税务机构内部设置房地产评估管理机构最为合适。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以由税务机关担当物业评估的重任最为合适。⑨这种评估机制将税款的征、评工作合为一体，提高了工作效率。但是这种管理模式欠缺监督机制，税务部门集征收和评估的权力于一身，易导致暗箱操作和腐败的产生。另外，评估价值的高低直接影响税务部门所征税款额的高低，税务部门能否做到公正评估呢？还有一种观点认为，应当由房屋国土部门负责评估。因为物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，由该部门担任评估工作，大大降低评估成本。⑩同时，房屋国土部门具有比税务部门更加专业的评估水平和丰富的评估经验，因此就我国现状来看，由房屋国土部门负责房地产的评估工作比较妥当。笔者同意这种观点，建议在中央建立一个主管评估工作的机构，负责对地方评估工作的监督和指导。由地方房屋国土部门设置专门的物业税评估机构。
3.7纳税期限
在纳税期限上，国外的财产税大多采取的是分次缴纳的方式，例如澳大利亚的新威尔州、智利、丹麦、日本等允许纳税人分四次支付税款；以色列分六次征收；英国分十次征收。我国的物业税可实行按年计税、分次缴纳的方法。但考虑到我国农村地广人多，纳税征管体系还不够健全，缴纳次数过多会增加相应的征收费用且不易管理，可以考虑采取按年计税、半年缴纳一次的方案。
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篇11
世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税，并已成功建立较为完善的房地产税制，使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源，而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展，近百年来，英国、美国、德国、日本等发达国家，都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求。
近几十年以来，印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中，也开始了不动产税改革，并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期，俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。
世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人，少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产，有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值，向市场现值加一定优惠或折扣计算，发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率，有些国家如美国大部分州没有固定税率，而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后，除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上，有些国家按照房地产用途确定，主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定，如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式。
税收也是政府调控房地产市场的重要政策，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用，遏制房地产投机行为，稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化，通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨，而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究，以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现：一些国家并没有取得预期的效果，如比利时、法国、荷兰等，还有一些国家取得了预期的效果，如丹麦、瑞典、德国、美国等。在各国房地产税制改革过程中，都不同程度地在吸收民意的基础上，对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期，直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。
二、房地产税收制度国际比较及借鉴
国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴，归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。在这些较为成熟的房地产税收模式中，存在一些共性，主要体现在以下几个方面：
（一）税制要素方面
课税对象由土地、建筑物分离，向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论，对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离，重点对土地进行课征，但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。在税率方面，由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势，税率设计也逐步简化，由多重的复合型税率向单一税率方向发展，适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求，以增强税收的合理性，提高不动产税征管效率。减免项目逐步减少，税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时，将减免数量减少，数额降低，税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于，可以使税收具有成长性，具有财政收入弹性，以适应地方政府财政支出不断增长的需求。
（二）征管基础建设方面
重视征管信息共享机制建设。包括：建立不动产的产权产籍登记系统，加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中，广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术，以提高征管效率，降低税收成本。
（三）税收民主化：透明、参与和保护
不动产税收入一般是地方收入，支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务，课税对象明显。同时，不动产税收入支出的对应性强，税收的损失感明显，所以通过政府公共服务提供税收补偿的要求更加强烈。因此，不动产税改革不同于其他改革的地方在于，它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很多国家的改革中，就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与，保护纳税人的合法权益，从而提高不动产税的税收遵从度。
三、国外房产税改革成功经验
（一）国外房产税功能定位
国外关于房产税的研究历史比较悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：
1. 财政收入说。首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。其次，由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。房产税的征税遵循财政的税收原则，重视房产税的财政功能，房产税用于增加地方财政收入，支出于地方公共设施建设，真正做到取之于民用之于民。
2. 效率说。该理论主要观点是，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用，最终达到合理配置资源的目的。这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效，在现实中经常存在市场失灵现象，这就要求政府在必要的时候进行调控，而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式。房产税政策如果运用得当，可以有效的发挥调控市场的作用，促进房地产市 场的资源有效配置。房产税遵循税收经济效率的原则，把房产税功能定位在合理配置资源，调控房地产市场上，通过合理的设置税收要素加强针对性，严厉打击房地产市场的投机性需求。
3. 公平说。这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产作为一项重要的财产所得，不同的人拥有的财产数量不同，过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平。遵循房产税的公平原则，房产税功能定位在调节收入差距上，通过累进税率等使富裕者负担更高的税负，而税收收入用于基本的保障住房建设，从而达到调节贫富差距的功能。
明确房产税的功能，根据房产税的功能定位，科学合理有针对性地设置税收要素，可以更好的发挥房产税的作用。从国外的典型国家的房产税政策来看，不同国家的房产税定位不同，但是都定位明确。在定位明确的基础上，合理的量化和标准化税收原则， 据此来设计房产税税收要素，从而保证了房产税发挥应有的作用，因而明确定位房产税的功能，以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用。房产税改革的首要任务就是明确税收目的，结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系，对房产税进行正确的功能定位，从而更有针对性的设置税收要素，更好的发挥税收的作用。
（二）国外房产税的制度设计
纵观世界范围内征收房产税的国家，在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴。
1. 房产税是地方税收的主体税种。整体来看，房产税是世界上大多数国家地方的主体税种，这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源，房产税收入占地方税收收入比例较高，这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例。如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右，而加拿大则高达92%，另外，西方国家特别是地方房产税权较 大的国家，房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方的主体税种，房产税收入是地方财政收入的重要来源。这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能，长期来看，房产税是地方稳定的主体税种。
2. 税收要素设计合理。从征税范围看，国外房产税大多坚持宽税基的基本原则，因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源，与提高税率相比，拓宽税基相对比较隐蔽，这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能。同时大多数国家在宽税基的基础上，设定一个合理的税收优惠，例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积，税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力。
从税率来看，各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同，但是都在功能定位的基础上，当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率。例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自，房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的，这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同，但大多都在0.8%-3%这个范围之间。英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率，累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能。总体上来看，各个国家的税率普遍较低，较低的税率是考虑到纳税人的税收负担，减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收。
从计税依据来看，大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据，也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据。当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制，包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制。
3. 保障措施完善。首先为了保障房产税制度顺利实施，实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制，这有利于减少税源的流失。住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息。除了完善的住房信息系统，国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制，科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障。因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构，如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议，纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉， 从而保证评估值公平科学。
其次，为了减少房产税征管的阻力，提高房产税征管的效率，大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管，房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成。同时对于纳税人的逃税行为，各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度，逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款，同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权。完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本。
参考文献
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[2] 谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京：中国大地出版社.2005
篇12
保本估税法是根据税收征管法、有关法律和地方政策的有关规定，以个体工商户实际支出的“三费”信息资料为基础，运用倒推方法，对已经核定的纳税情况的真实性、准确性进行审核，分析和综合评定。通过评估及时发现、纠正核定税中的错误，并对异常核定情况进行调查研究和分析评价，为征收、管理、稽查提供工作重点和措施建议，从而对征纳情况进行全面、实时监控的一项管理手段。
（二）保本估税法的内容
以成本租金、人工工资、水电费用三项基本固定费用，通过保本测算个体工商户的税收负担，是保本估税法的基本原理。个体工商户在生产经营中发生的费用很多，本文通过简化的办法，只对发生的三项主要固定费用关注，而忽视其它发生的费用，是从实际出发对个体工商户的实际情况正确考量，是落实科学治税观的体现，从建设和谐社会的指导思想出发，对个体工商户弱势群体进行必要的扶持正是体现国家这一政策，双定征收是对个体工商户的“生存型”经营的实际支持。
1.成本租金。是指个体工商户为了生产经营向承租人实际缴纳的金额。成本租金是房屋、设备租赁交换时要维持简单再生产所商定的最低租金标准,是房屋设备租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金是以折旧费、维修费、管理费、利息、地租等五项构成。正常情况下，个体工商户在生产经营之前，与出租人通过协商，议定一个一定时期的租金合同，确定租金额，通常是一个季度，一年，这个租金额就是保本估税法核定的成本租金。为了确保评估结果的准确性，要求纳税人在纳入税务机关管理，在核定“双定税”时必须提供房产、设备租赁时签订合同的原件和复印件，经税务机关审核后，原件归还纳税人，税务机关备存复印件。如果纳税人提供的合同租金额相差甚远，税务机关根据征管法规定，可以比照同地段的房产租金、相同或类似设备租价确定纳税评估使用的成本租金。
2.人工工资。人工工资是指纳税人在生产经营中为顾佣生产经营人员而支付的人工费或者纳税人因从事个体经营而支出的必要生活费用。人工工资是纳税人实际支付给用工者的支出，可以直接从纳税人列支的工资清册中获得，没有工资清册的，按照当地政府部门规定的各个行业最低工资标准列支。在确定人工工资时，对使用人数的确定，税务机关有必要对部分个体工商户进行实地调查，可根据业主向劳动保障部门缴纳的“三金一费”核定其实际顾佣人数，不能只根据纳税人向税务机关报告的数字评估。
3.水电费用。是指个体工商户为生产经营实际支付的水电费支出。水电费用是通过向供水局、供电公司缴纳的费用，资料来源水电局、供电公司收取费用的有关凭证。
4.行业毛利率。行业毛利率是经过当地政府、税务机关每年核定的，以法规形式颁布实施具有法律效力有关行业经营数据。毛利率是用以反映纳税人每一元营业收入中含有多少毛利额，它是计算净利润的基础。计算公式如下：营业毛利率＝(主营业务收入-主营业务成本)／主营业务收入×100%。
5.保本估税法的计算。以成本租金、人工工资、水电费用三项费用之和除以（1－行业毛利率）得出本期生产经营收入，以本期生产经营收入乘以税率得出本期应缴纳税额。
特别强调的是，在收集资料时要依靠科技手段获取数据，广泛采集各方面的信息，努力保障评估信息资料的全面性、真实性、有效性。纳税评估信息资料的缺乏性、真实性，仍然是目前纳税评估的一大难题，纳税评估难免要扮演“难为无米之炊”之“巧妇”。要保障信息资料的全面性，纳税评估信息资料不仅包括税务机关内部各岗位在日管中整理形成的种种资料、数据，而且还应该包括其他涉税资料，如账簿、凭证等。同时要保障信息资料的真实性，单凭税务机关内部的资料是很难确认其申报的真伪性，所以，有些纳税人对不同部门报送不同的资料数据，如：报送税务是一套数据，报送银行又是一套数据，数字不相同，评估结果相差甚远。所以，外部信息资料与内部信息资料的比对，就能发现评估信息资料的真伪，找出问题的根源。要保障纳税评估资料的有效性，是做出准确的判断或认定的基础。所以，对纳税进行评估，首先，要有纳税人纵向涉税资料的比较，如跨年度比较，其次要有横向的涉税比较，如跨行业的比较，这样才能做出公正、客观的评估。因此，在现有的征管资料的基础上，要重视纳税人的涉税资料信息，加强与工商、银行等部门的横向联系，获取最新数据；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况。
二、个体工商户纳税评估现状
（一）纳税评估促进税收管理工作质量提高的作用未得到充分认识
现阶段的纳税评估工作的重点只限于企事业，对企事业开展纳税评估的作用得到了较高的认识，国家税务总局在制定纳税评估实施办法时，也只有对企事业的纳税评估办法。但是对个体工商户进行纳税评估，税务部门就没有那么重视，税务部门征管的纳税人不仅限于企事业，还有个体工商户，随着我国经济的不断发展，虽然个体工商户税收收入占税务部门组织收入中的比重很小，但是税法的贯彻不能因为是个体工商户就另当别论，因此，对个体工商户开展纳税评估要有一个高度的认识，亟需在对企业纳税评估的经验基础之上，尽快开展对个体工商户进行纳税评估形成共识。
（二）纳税评估工作缺位，评估工作未能得到充分开展
个体工商户的纳税评估工作，目前《税收征管法》及其《实施细则》均无规定。*年3月国家税务总局下发的《国家税务总局关于印发开展纳税评估的通知》的规范性文件，详细规定了对企业进行纳税评估规定，针对建帐企业使用的财务指标进行详细的设计，但是工作开展起来较为复杂、繁锁，操作难度大。对没有建帐核算的个体工商户来说难以适用，因此许多地方税务部门虽然成立了专门的纳税评估机构，其实就是针对企业开展纳税评估而成立的。正因普遍对个体工商户纳税评估的认识不足，如何开展纳税评估思路不清，重视程度不够，致使评估工作迟迟没有开展，工作上还处于缺位状态。
（三）核定的“双定税”被误解就是评估税
目前，个体工商户的纳税方法主要是通过双定税进行，个体工商户是否按照税法规定正确履行了纳税义务，税务部门核定的定税额度是否正确、合适，没有人再作衡量。“双定税”是片管员个人通过纳税人报告的数据经核定后报税所所长审批确定下来按期征收的税款，可以说“双定税”是经过评估过的税，但是所长在审批过程中多数只是简单地对双定表上的数字进行表面审核，对数据的逻辑关系进行审定，至于表里面数据来源的真实与否就不得而知。
（四）没有系统性的合法的信息来源渠道
当前，个体工商户一般都是采用“双定办法”征收税款，在日常的税收管理过程中，税收的管理资料主要是由管理部门收集，税务人员往往重企业、轻个体，个体工商户的征管资料非常有限，大部分的资料是纳税人口头提供的，这样税务部门从资料中得到的真实信息很少，因此利用现有的信息资料开展对个体工商户进行纳税评估是困难重重，评估结果经不起检验。
（五）个体工商户的纳税评估指标设定存有一定的局限性
如果纳税人提供的信息数据质量不高，资料不全，相关信息不足，但被测算的指标在正常幅度内，就难以确定结果的真实性，实际上，评估对象的规模大小，企业产品类型等因素，都会产生较大影响；另外，单凭评估指标测算很难合理确定纳税申报的合法性和真实性，企业还受到所处的环境、面临的风险、资金流向等诸多因素的影响，纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的结果和开展方向，何况个体工商户还没有企业一样的财务指标，所以各地开展起来花式多样，没有一个标准化的纳税评估体系。
三、保本估税法在个体工商户纳税评估中的具体运用
（一）保本估税法的测算
对个体工商户的纳税评估应该评估的税种有：营业税、城市维护建设税、个人所得税、印花税、土地使用税、房产税。
1.营业税的测算
纳税人每月发生固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本营业收入，用营业收入乘以税率得出测算的应交营业税。
2.城市维护建设税的测算
纳税人每月发生的固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本销售收入，把销售收入换算成不含税的销售收入，用不含税的销售收入乘以增值税率得出测算的应交增值税。以应交增值税乘以城市维护建设税率得出应交城市维护建设税。同样可以计算出应交教育费附加。
3.个人所得税的测算
用保本估税法测算出保本营业（销售）收入，用营业（销售）收入乘以随征个人所得税税率得出测算的应交个人所得税。
4.印花税的测算
一般检查个体工商户签订的房屋、设备租赁、货物进销合同，以合同签订额乘以对应印花税率得出应缴印花税额，同时检查有关的证照是否帖花。
5.房产税、土地使用税的测算
主要是检查房屋出租方出租房屋时是否已经缴纳了出租房屋的房产税、土地使用税，以出租房屋的合同乘以出租房产税税率得出应缴房产税；如果房产是个体工商户个人自用的，以使用房产的价值计算应缴房产税，同时以使用房产的土地面积计算土地使用税。
6.保本估税法的修正
保本估税法采用“三费”和“一率”对个体工商户进行纳税评估，经营业户每月发生的三费：固定租金、人工工资、水电费用相对稳定，每月发生的费用占其支付月固定费用支出的90%以上，具有普遍性，因此对一般性的个体工商户适用，但是，对于一些特殊的个体工商户，除了发生这三项费用以外，发生的一些比较固定的特殊费用也是很大，如连锁加盟店，每月发生的连锁加盟费用占固定费用的25%左右，如果按上述的“三费一率”方法不考虑该费用，评估的结果会产生巨大偏差，因此在使用“三费一率”估税方法时，对某项费用每月固定发生额占月固定费用达20%以上时，应在三项费用基础上加上该费用，变成“四费一率”，这是对“三费一率”估税办法的修正。
在评估个体工商户纳税情况时要注意二个问题：
一是不同行业的毛利率问题。不同行业有不同的行业毛利率，毛利率是地方政府经过相关部门调查定期制定颁布，相对固定，使用时要注意适用最新的规定；二是不同行业的个人所得税负担率问题。个体工商户适用的随征个人所得税率，不同地区、不同行业是不一样，是各地方税务部门根据不同情况定期调整，不是固定不变的。
（二）比较评估结果与核定定额的差异
通过保本估税法评估得出的结果，主要比较个体工商户原来已经双定的营业税、城市维护建设税、个人所得税三个税种，得出两者之间的差异，看原来核定的“双定税”是否高了还是低了，通过评估发现应该缴纳的印花税、土地使用税、房产税是否已经缴纳，已经缴纳和实际缴纳的数额差异在那里，以此做出税收征管建议。
（三）提出评估税收管理建议
纳税评估后必须有工作反馈制度，才能达到纳税评估的目的。在纳税评估工作中，为进一步加强对纳纳税评估结果的利用，应有纳税反馈制度，要求对纳税人纳税评估结束后，将纳税评估结果反馈给稽查部门与征管部门，找到相关行业的稽查方向和加强征管的方向。同时纳税评估要有告知制度，将对业户进行纳税评估的所有事项细化，让纳税人知道评估结果，目的是为了加强对纳税评估的理解，最大限度的取得纳税人对纳税评估工作的配合，保证纳税评估后对工作管理质量的提高。对存在重大嫌疑的纳税评估对象，在实施纳税评估工作前，要求制定详细的评估实施方案，保证纳税评估工作的针对性，要有专项评估实施方案。评定后续管理后完善纳税人分级分类管理。将纳税评估的结果与每年的信用等级联合评定相联系，完善信用等级联合评定办法和后续管理办法，通过信用等级的评定来加强对纳税人分级分类管理工作，把握税收征管工作的重点。
（四）保本估税法测算说明
保本估税法，之所以说“保本”，实际上是没有能够按照税法规定得出准确的数据的情况下，采用一种折扣的办法来推算一个接近实际的数，是保本估算法应用的前提，这是个体工商户的特点决定的。使用保本估税法对象只能是没有建帐的个体工商户，对建帐的个体工商户适用查帐征收办法，评估方法适用与对企业纳税评估方法相同。对个体工商户采用保本估税法纳税评估分析时，要综合运用各方面的信息，参照宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围测算预警值，综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。
使用保本估税法要建立一种信息传导机制，明确出环节间资料传递的步骤、时间限制、责任单位，纳入征管流程，并以严格的督查考核促进落实。一是要征收监控、管理服务、税务稽查及时将纳税申报资料、发票稽核、财务资料等有关资料传递到评估岗位。在现有的征管、申报资料的基础上，要重视纳税人提供的会计资料信息；依照新的《税收征管法》的规定，加强与工商、银行、政府等部门的横向联系，获取最新数据；充分考虑纳税人所处的环境、面临的风险和资金投向等信息资料；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况，实现对纳税人经营行为的全方位监控。
对企业纳税评估，通常用到几个财务通用指标：如收入类评估分析指标、成本类评估分析指标、费用类评估分析指标、利润类评估分析指标、资产类评估分析指标。对个体工商户的纳税评估就没有这些指标，只能通过上面所提出的“三费”和“一率”来开展评估，所以得出的数据只一个比较接近实际的数据。评估的结果，也只能测算已经双定的纳税额是否接近纳税人在经营保本的情况下应该缴纳的税款，这是一个比较保守的数字，但是较为合理可靠。
四、保本估税法的使用评价
（一）有效加强税收管理的刚性
1.通用性。保本估税法简单实用，合理可靠。评估的依据、过程和结果对于纳税人、税务机关双方都能接受，普通税务人员容易掌握，纳税人也容易理解，不仅适用于地税独管户，也适用于国地税共管户，不仅适用农村个体工商户也适用城市个体工商户，不管何时何地，不管何人使用，方法科学、合法、简单实用，对于目前我国的各地税务机关征管着4000多万户个体工商户来说，是一种简单易行的纳税评估方法，对于成千上万的纳税人来说，在没有建帐征管的情况下，显然是一种可靠的办法，通过在基层的实践证明，无疑是纳税人和税务人员在评估个体工商户税收负担程度时是较容易接受的方法。
2.公平性公正性。保本估税法是按照个体工商户发生的比较固定的“三费”客观存在事实的为依据，在科学划分行业的基础上，通过行业调查了解每个行业的生产经营特点、掌握行业性客观经营规律，抓住其核心问题的基础上，以事实数据说话，严格按照税收征管法的规定，完全掌握个体工商户个体生产经营的租金、人工工资、水电费用成本消耗等关键性信息指标和数据，作为评估的依据和标准，因为信息数据指标都是客观性的特点，因此评估过程和结论对于每个个体工商户来说都是公平和公正的。
3.增强服务意识。简单化纳税评估是在依法治税的前提下为纳税人减少工作干扰，增强为纳税人服务的意识，税务机关对纳税人在纳税评估过程中发现一般涉税违章违法行为或疑点后，能够及时主动约请纳税人沟通相关征纳信息，向纳税人进行税收政策法规宣传、辅导，促使纳税人主动自查自纠，减少征纳税收成本，减少税收争议的一种服务工作方式。保本估税法能使税务机关在税收管理工作中变被动为主动，有针对性地把一般涉税问题前置，且对个体纳税人起到一种有效监督，减少对纳税人的处罚，节约纳税成本，在大大提高提醒纳税人自查自纠水平。
（二）可以有效提高税务机关的税源监控能力
税收征管质量的高低，取决于税务机关对各类税源监控能力的强弱，而税源监控手段是否先进、科学、易行，又直接影响到征管的效率。在纳税人数量逐渐增多，工作人员相对不足的情况下，加强纳税评估是提高税务机关税源监控能力必不可少的措施。保本估税法就是面对几千万的个体工商户开展的一项税收监督管理手段，以“雷达检测站”的方式定期运动个体工商户的纳税情况进行评估，是税务机关实施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通过科学的评估，对监控区域内全体纳税人的纳税情况进行“扫描”，及时发现疑点，向其他管理环节传递排除疑点的意见，使各项管理措施环环相扣，有效提高税务机关的税源监控能力。通过纳税评估，树立一批诚信纳税人，促进诚信纳税；通过对不同信誉级别纳税人的征管制度设置，形成良好的体制激励，从而促进征管质量的提高。
（三）使稽查工作更有针对性
纳税评估是税务稽查实施体系的基础，有助于税务稽查明确方向，发挥整体效能。保本估税法是对个体工商户是否履行税法规定的义务，以及履行程度的一种评价。因此，是税务稽查实施体系的基础环节，是构建依法、统一、协调的税务稽查体系的重要内容，其工作质量直接影响到税务稽查的实施效果。一方面，纳税评估通过评估分析，发现疑点，直接为税务稽查提供案源，不仅可使稽查选案环节避免随意与盲目，而且可以使税务稽查的实施做到目标明确，重点突出，针对性强；另一方面，纳税评估有利于税务稽查内部的专业化分工，并对稽查实施产生制约，有利于规范税务稽查行为、完善税收征管、形成法制威慑的整体效能。纳税评估是税务机关的执法行为，通过审核个体工商户纳税情况，分析税负异常，提醒纳税人规范向税务机关报告的数据，遏制各种偷税行为，使税务机关及时发现日管工作的漏洞和偏差，避免税收征管中的人为因素所造成的影响。它通过税务机关的提前预警告知，引导纳税人自行规范纳税义务，自行纠正各种违规行为，提高申报准确率。
（四）增加税收收入
通过实地使用该办法，为地方税收增加了40%的税收收入，个体工商户在核定双定税过程中，容易产生纳税偏离的问题，在评估中，发现核定的营业额普遍低30%，有的偏离很远，税收只收了应缴税款的三成。同时使用该方法，可以使原来容易漏征的土地税、房产税、印花税征管到位。目前个体工商户租用的经营场地绝大部分是个人房地产，在小城市县镇特别突出，这部分出租户的纳税大部分被忽略了，流失的税款比经营户还要多，必须加强对这块税收的管理，在经营户向税务机关第一次报送纳税资料时，税务部门必须同时要求经营户报送租赁合同原件与复印件，不是租赁关系的，必须提供房产证原件和复印件，没有房产证原件的要提供相关的资料，证明房产是谁在管理使用，税务部门同时建立相应的出租户房屋场地电子台帐，确保对出租房屋场地的税收管理。对出租业主定期进行必要的稽查，及时发现和纠正租金的真实性，防止出租业主弄虚作假，通过税务部门的稽查工作，完善对出租户出租租金税收管理的长效机制。
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保本估税法是根据税收征管法、有关法律和地方政策的有关规定，以个体工商户实际支出的“三费”信息资料为基础，运用倒推方法，对已经核定的纳税情况的真实性、准确性进行审核，分析和综合评定。通过评估及时发现、纠正核定税中的错误，并对异常核定情况进行调查研究和分析评价，为征收、管理、稽查提供工作重点和措施建议，从而对征纳情况进行全面、实时监控的一项管理手段。
（二）保本估税法的内容
以成本租金、人工工资、水电费用三项基本固定费用，通过保本测算个体工商户的税收负担，是保本估税法的基本原理。个体工商户在生产经营中发生的费用很多，本文通过简化的办法，只对发生的三项主要固定费用关注，而忽视其它发生的费用，是从实际出发对个体工商户的实际情况正确考量，是落实科学治税观的体现，从建设和谐社会的指导思想出发，对个体工商户弱势群体进行必要的扶持正是体现国家这一政策，双定征收是对个体工商户的“生存型”经营的实际支持。
1.成本租金。是指个体工商户为了生产经营向承租人实际缴纳的金额。成本租金是房屋、设备租赁交换时要维持简单再生产所商定的最低租金标准,是房屋设备租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金是以折旧费、维修费、管理费、利息、地租等五项构成。正常情况下，个体工商户在生产经营之前，与出租人通过协商，议定一个一定时期的租金合同，确定租金额，通常是一个季度，一年，这个租金额就是保本估税法核定的成本租金。为了确保评估结果的准确性，要求纳税人在纳入税务机关管理，在核定“双定税”时必须提供房产、设备租赁时签订合同的原件和复印件，经税务机关审核后，原件归还纳税人，税务机关备存复印件。如果纳税人提供的合同租金额相差甚远，税务机关根据征管法规定，可以比照同地段的房产租金、相同或类似设备租价确定纳税评估使用的成本租金。
2.人工工资。人工工资是指纳税人在生产经营中为顾佣生产经营人员而支付的人工费或者纳税人因从事个体经营而支出的必要生活费用。人工工资是纳税人实际支付给用工者的支出，可以直接从纳税人列支的工资清册中获得，没有工资清册的，按照当地政府部门规定的各个行业最低工资标准列支。在确定人工工资时，对使用人数的确定，税务机关有必要对部分个体工商户进行实地调查，可根据业主向劳动保障部门缴纳的“三金一费”核定其实际顾佣人数，不能只根据纳税人向税务机关报告的数字评估。
3.水电费用。是指个体工商户为生产经营实际支付的水电费支出。水电费用是通过向供水局、供电公司缴纳的费用，资料来源水电局、供电公司收取费用的有关凭证。
4.行业毛利率。行业毛利率是经过当地政府、税务机关每年核定的，以法规形式颁布实施具有法律效力有关行业经营数据。毛利率是用以反映纳税人每一元营业收入中含有多少毛利额，它是计算净利润的基础。计算公式如下：营业毛利率＝(主营业务收入-主营业务成本)／主营业务收入×100%。
5.保本估税法的计算。以成本租金、人工工资、水电费用三项费用之和除以（1－行业毛利率）得出本期生产经营收入，以本期生产经营收入乘以税率得出本期应缴纳税额。
特别强调的是，在收集资料时要依靠科技手段获取数据，广泛采集各方面的信息，努力保障评估信息资料的全面性、真实性、有效性。纳税评估信息资料的缺乏性、真实性，仍然是目前纳税评估的一大难题，纳税评估难免要扮演“难为无米之炊”之“巧妇”。要保障信息资料的全面性，纳税评估信息资料不仅包括税务机关内部各岗位在日管中整理形成的种种资料、数据，而且还应该包括其他涉税资料，如账簿、凭证等。同时要保障信息资料的真实性，单凭税务机关内部的资料是很难确认其申报的真伪性，所以，有些纳税人对不同部门报送不同的资料数据，如：报送税务是一套数据，报送银行又是一套数据，数字不相同，评估结果相差甚远。所以，外部信息资料与内部信息资料的比对，就能发现评估信息资料的真伪，找出问题的根源。要保障纳税评估资料的有效性，是做出准确的判断或认定的基础。所以，对纳税进行评估，首先，要有纳税人纵向涉税资料的比较，如跨年度比较，其次要有横向的涉税比较，如跨行业的比较，这样才能做出公正、客观的评估。因此，在现有的征管资料的基础上，要重视纳税人的涉税资料信息，加强与工商、银行等部门的横向联系，获取最新数据；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况。
二、个体工商户纳税评估现状
（一）纳税评估促进税收管理工作质量提高的作用未得到充分认识
现阶段的纳税评估工作的重点只限于企事业，对企事业开展纳税评估的作用得到了较高的认识，国家税务总局在制定纳税评估实施办法时，也只有对企事业的纳税评估办法。但是对个体工商户进行纳税评估，税务部门就没有那么重视，税务部门征管的纳税人不仅限于企事业，还有个体工商户，随着我国经济的不断发展，虽然个体工商户税收收入占税务部门组织收入中的比重很小，但是税法的贯彻不能因为是个体工商户就另当别论，因此，对个体工商户开展纳税评估要有一个高度的认识，亟需在对企业纳税评估的经验基础之上，尽快开展对个体工商户进行纳税评估形成共识。
（二）纳税评估工作缺位，评估工作未能得到充分开展
个体工商户的纳税评估工作，目前《税收征管法》及其《实施细则》均无规定。*年3月国家税务总局下发的《国家税务总局关于印发开展纳税评估的通知》（国税发[*]43号）的规范性文件，详细规定了对企业进行纳税评估规定，针对建帐企业使用的财务指标进行详细的设计，但是工作开展起来较为复杂、繁锁，操作难度大。对没有建帐核算的个体工商户来说难以适用，因此许多地方税务部门虽然成立了专门的纳税评估机构，其实就是针对企业开展纳税评估而成立的。正因普遍对个体工商户纳税评估的认识不足，如何开展纳税评估思路不清，重视程度不够，致使评估工作迟迟没有开展，工作上还处于缺位状态。
（三）核定的“双定税”被误解就是评估税
目前，个体工商户的纳税方法主要是通过双定税进行，个体工商户是否按照税法规定正确履行了纳税义务，税务部门核定的定税额度是否正确、合适，没有人再作衡量。“双定税”是片管员个人通过纳税人报告的数据经核定后报税所所长审批确定下来按期征收的税款，可以说“双定税”是经过评估过的税，但是所长在审批过程中多数只是简单地对双定表上的数字进行表面审核，对数据的逻辑关系进行审定，至于表里面数据来源的真实与否就不得而知。
（四）没有系统性的合法的信息来源渠道
当前，个体工商户一般都是采用“双定办法”征收税款，在日常的税收管理过程中，税收的管理资料主要是由管理部门收集，税务人员往往重企业、轻个体，个体工商户的征管资料非常有限，大部分的资料是纳税人口头提供的，这样税务部门从资料中得到的真实信息很少，因此利用现有的信息资料开展对个体工商户进行纳税评估是困难重重，评估结果经不起检验。
（五）个体工商户的纳税评估指标设定存有一定的局限性
如果纳税人提供的信息数据质量不高，资料不全，相关信息不足，但被测算的指标在正常幅度内，就难以确定结果的真实性，实际上，评估对象的规模大小，企业产品类型等因素，都会产生较大影响；另外，单凭评估指标测算很难合理确定纳税申报的合法性和真实性，企业还受到所处的环境、面临的风险、资金流向等诸多因素的影响，纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的结果和开展方向，何况个体工商户还没有企业一样的财务指标，所以各地开展起来花式多样，没有一个标准化的纳税评估体系。
三、保本估税法在个体工商户纳税评估中的具体运用
（一）保本估税法的测算
对个体工商户的纳税评估应该评估的税种有：营业税、城市维护建设税、个人所得税、印花税、土地使用税、房产税。
1.营业税的测算
纳税人每月发生固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本营业收入，用营业收入乘以税率得出测算的应交营业税。
2.城市维护建设税的测算
纳税人每月发生的固定租金、人工工资、水电费用之和/(1－毛利率)，计算出保本销售收入，把销售收入换算成不含税的销售收入，用不含税的销售收入乘以增值税率得出测算的应交增值税。以应交增值税乘以城市维护建设税率得出应交城市维护建设税。同样可以计算出应交教育费附加。
3.个人所得税的测算
用保本估税法测算出保本营业（销售）收入，用营业（销售）收入乘以随征个人所得税税率得出测算的应交个人所得税。
4.印花税的测算
一般检查个体工商户签订的房屋、设备租赁、货物进销合同，以合同签订额乘以对应印花税率得出应缴印花税额，同时检查有关的证照是否帖花。
5.房产税、土地使用税的测算
主要是检查房屋出租方出租房屋时是否已经缴纳了出租房屋的房产税、土地使用税，以出租房屋的合同乘以出租房产税税率得出应缴房产税；如果房产是个体工商户个人自用的，以使用房产的价值计算应缴房产税，同时以使用房产的土地面积计算土地使用税。
6.保本估税法的修正
保本估税法采用“三费”和“一率”对个体工商户进行纳税评估，经营业户每月发生的三费：固定租金、人工工资、水电费用相对稳定，每月发生的费用占其支付月固定费用支出的90%以上，具有普遍性，因此对一般性的个体工商户适用，但是，对于一些特殊的个体工商户，除了发生这三项费用以外，发生的一些比较固定的特殊费用也是很大，如连锁加盟店，每月发生的连锁加盟费用占固定费用的25%左右，如果按上述的“三费一率”方法不考虑该费用，评估的结果会产生巨大偏差，因此在使用“三费一率”估税方法时，对某项费用每月固定发生额占月固定费用达20%以上时，应在三项费用基础上加上该费用，变成“四费一率”，这是对“三费一率”估税办法的修正。
在评估个体工商户纳税情况时要注意二个问题：
一是不同行业的毛利率问题。不同行业有不同的行业毛利率，毛利率是地方政府经过相关部门调查定期制定颁布，相对固定，使用时要注意适用最新的规定；二是不同行业的个人所得税负担率问题。个体工商户适用的随征个人所得税率，不同地区、不同行业是不一样，是各地方税务部门根据不同情况定期调整，不是固定不变的。
（二）比较评估结果与核定定额的差异
通过保本估税法评估得出的结果，主要比较个体工商户原来已经双定的营业税、城市维护建设税、个人所得税三个税种，得出两者之间的差异，看原来核定的“双定税”是否高了还是低了，通过评估发现应该缴纳的印花税、土地使用税、房产税是否已经缴纳，已经缴纳和实际缴纳的数额差异在那里，以此做出税收征管建议。
（三）提出评估税收管理建议
纳税评估后必须有工作反馈制度，才能达到纳税评估的目的。在纳税评估工作中，为进一步加强对纳纳税评估结果的利用，应有纳税反馈制度，要求对纳税人纳税评估结束后，将纳税评估结果反馈给稽查部门与征管部门，找到相关行业的稽查方向和加强征管的方向。同时纳税评估要有告知制度，将对业户进行纳税评估的所有事项细化，让纳税人知道评估结果，目的是为了加强对纳税评估的理解，最大限度的取得纳税人对纳税评估工作的配合，保证纳税评估后对工作管理质量的提高。对存在重大嫌疑的纳税评估对象，在实施纳税评估工作前，要求制定详细的评估实施方案，保证纳税评估工作的针对性，要有专项评估实施方案。评定后续管理后完善纳税人分级分类管理。将纳税评估的结果与每年的信用等级联合评定相联系，完善信用等级联合评定办法和后续管理办法，通过信用等级的评定来加强对纳税人分级分类管理工作，把握税收征管工作的重点。
（四）保本估税法测算说明
保本估税法，之所以说“保本”，实际上是没有能够按照税法规定得出准确的数据的情况下，采用一种折扣的办法来推算一个接近实际的数，是保本估算法应用的前提，这是个体工商户的特点决定的。使用保本估税法对象只能是没有建帐的个体工商户，对建帐的个体工商户适用查帐征收办法，评估方法适用与对企业纳税评估方法相同。对个体工商户采用保本估税法纳税评估分析时，要综合运用各方面的信息，参照宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围测算预警值，综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。
使用保本估税法要建立一种信息传导机制，明确出环节间资料传递的步骤、时间限制、责任单位，纳入征管流程，并以严格的督查考核促进落实。一是要征收监控、管理服务、税务稽查及时将纳税申报资料、发票稽核、财务资料等有关资料传递到评估岗位。在现有的征管、申报资料的基础上，要重视纳税人提供的会计资料信息；依照新的《税收征管法》的规定，加强与工商、银行、政府等部门的横向联系，获取最新数据；充分考虑纳税人所处的环境、面临的风险和资金投向等信息资料；随时掌握纳税人的经营动态信息，了解结算资金的变化情况，实现对纳税人经营行为的全方位监控。
对企业纳税评估，通常用到几个财务通用指标：如收入类评估分析指标、成本类评估分析指标、费用类评估分析指标、利润类评估分析指标、资产类评估分析指标。对个体工商户的纳税评估就没有这些指标，只能通过上面所提出的“三费”和“一率”来开展评估，所以得出的数据只一个比较接近实际的数据。评估的结果，也只能测算已经双定的纳税额是否接近纳税人在经营保本的情况下应该缴纳的税款，这是一个比较保守的数字，但是较为合理可靠。
四、保本估税法的使用评价
（一）有效加强税收管理的刚性
1.通用性。保本估税法简单实用，合理可靠。评估的依据、过程和结果对于纳税人、税务机关双方都能接受，普通税务人员容易掌握，纳税人也容易理解，不仅适用于地税独管户，也适用于国地税共管户，不仅适用农村个体工商户也适用城市个体工商户，不管何时何地，不管何人使用，方法科学、合法、简单实用，对于目前我国的各地税务机关征管着4000多万户个体工商户来说，是一种简单易行的纳税评估方法，对于成千上万的纳税人来说，在没有建帐征管的情况下，显然是一种可靠的办法，通过在基层的实践证明，无疑是纳税人和税务人员在评估个体工商户税收负担程度时是较容易接受的方法。
2.公平性公正性。保本估税法是按照个体工商户发生的比较固定的“三费”客观存在事实的为依据，在科学划分行业的基础上，通过行业调查了解每个行业的生产经营特点、掌握行业性客观经营规律，抓住其核心问题的基础上，以事实数据说话，严格按照税收征管法的规定，完全掌握个体工商户个体生产经营的租金、人工工资、水电费用成本消耗等关键性信息指标和数据，作为评估的依据和标准，因为信息数据指标都是客观性的特点，因此评估过程和结论对于每个个体工商户来说都是公平和公正的。
3.增强服务意识。简单化纳税评估是在依法治税的前提下为纳税人减少工作干扰，增强为纳税人服务的意识，税务机关对纳税人在纳税评估过程中发现一般涉税违章违法行为或疑点后，能够及时主动约请纳税人沟通相关征纳信息，向纳税人进行税收政策法规宣传、辅导，促使纳税人主动自查自纠，减少征纳税收成本，减少税收争议的一种服务工作方式。保本估税法能使税务机关在税收管理工作中变被动为主动，有针对性地把一般涉税问题前置，且对个体纳税人起到一种有效监督，减少对纳税人的处罚，节约纳税成本，在大大提高提醒纳税人自查自纠水平。
（二）可以有效提高税务机关的税源监控能力
税收征管质量的高低，取决于税务机关对各类税源监控能力的强弱，而税源监控手段是否先进、科学、易行，又直接影响到征管的效率。在纳税人数量逐渐增多，工作人员相对不足的情况下，加强纳税评估是提高税务机关税源监控能力必不可少的措施。保本估税法就是面对几千万的个体工商户开展的一项税收监督管理手段，以“雷达检测站”的方式定期运动个体工商户的纳税情况进行评估，是税务机关实施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通过科学的评估，对监控区域内全体纳税人的纳税情况进行“扫描”，及时发现疑点，向其他管理环节传递排除疑点的意见，使各项管理措施环环相扣，有效提高税务机关的税源监控能力。通过纳税评估，树立一批诚信纳税人，促进诚信纳税；通过对不同信誉级别纳税人的征管制度设置，形成良好的体制激励，从而促进征管质量的提高。
（三）使稽查工作更有针对性
纳税评估是税务稽查实施体系的基础，有助于税务稽查明确方向，发挥整体效能。保本估税法是对个体工商户是否履行税法规定的义务，以及履行程度的一种评价。因此，是税务稽查实施体系的基础环节，是构建依法、统一、协调的税务稽查体系的重要内容，其工作质量直接影响到税务稽查的实施效果。一方面，纳税评估通过评估分析，发现疑点，直接为税务稽查提供案源，不仅可使稽查选案环节避免随意与盲目，而且可以使税务稽查的实施做到目标明确，重点突出，针对性强；另一方面，纳税评估有利于税务稽查内部的专业化分工，并对稽查实施产生制约，有利于规范税务稽查行为、完善税收征管、形成法制威慑的整体效能。纳税评估是税务机关的执法行为，通过审核个体工商户纳税情况，分析税负异常，提醒纳税人规范向税务机关报告的数据，遏制各种偷税行为，使税务机关及时发现日管工作的漏洞和偏差，避免税收征管中的人为因素所造成的影响。它通过税务机关的提前预警告知，引导纳税人自行规范纳税义务，自行纠正各种违规行为，提高申报准确率。
（四）增加税收收入
通过实地使用该办法，为地方税收增加了40%的税收收入，个体工商户在核定双定税过程中，容易产生纳税偏离的问题，在评估中，发现核定的营业额普遍低30%，有的偏离很远，税收只收了应缴税款的三成。同时使用该方法，可以使原来容易漏征的土地税、房产税、印花税征管到位。目前个体工商户租用的经营场地绝大部分是个人房地产，在小城市县镇特别突出，这部分出租户的纳税大部分被忽略了，流失的税款比经营户还要多，必须加强对这块税收的管理，在经营户向税务机关第一次报送纳税资料时，税务部门必须同时要求经营户报送租赁合同原件与复印件，不是租赁关系的，必须提供房产证原件和复印件，没有房产证原件的要提供相关的资料，证明房产是谁在管理使用，税务部门同时建立相应的出租户房屋场地电子台帐，确保对出租房屋场地的税收管理。对出租业主定期进行必要的稽查，及时发现和纠正租金的真实性，防止出租业主弄虚作假，通过税务部门的稽查工作，完善对出租户出租租金税收管理的长效机制。
