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篇1
1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。
一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。
一、保障性住房缺失
我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。
二、土地制出让制度缺陷
从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。
三、房屋供给结构不合理
我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。
四、特殊文化背景下的投资偏好
高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。
中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。
以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。
参考文献:
篇2
1 前人研究成果及本文研究的基本假设
1.1 前人的研究结果
学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。
曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。他认为消费结构升级拉动房地产业发展。我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。而这些需求必然影响房地产的供给情况，造成房地产的价格波动。
王文婷[3]分析了城镇化对我国房地产市场的需求影响。认为城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的。城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业的发展，反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。房地产业是国民经济运行中的先导性、基础性产业，房地产商品则是社会必须的生产资料和生活资料，是各种社会经济运行的基础和物质载体。任何城市的发展都要依靠房地产开发先行，城市空间利用和资源开发都依赖于房地产业的运行。城镇化所伴随的城市人口聚集、城市规模扩大，以及城市结构的变化都会为房地产业的发展提供空间条件。长期以来，国内关于城镇化建设对房地产业发展的影响研究仅限于定性讨论，近年来已有不少学者开始采用数理分析对两者的关系进行实证研究。
朱嫒玲[4]（2005）研究了土地供给量对我国区域房地产价格的影响。采用1999年——2009年我国30个省市土地供给量、房地产价格等相关数据，建立Panel Data计量模型，研究了我国房地产价格区域差异，旨在土地供给量对我国区域房地产价格的影响程度。结果表明，土地供给量的确是影响我国区域房地产价格重要因素，土地供给量对我国各地区房地产价格的影响差异程度各不相同。土地供给量对东部地区房地产价格影响程度最为显著，中西部地区房地产价格对土地供给量的敏感程度相对较低。
1.2 本文的基本假设
基于上述学者的研究成果，本文从投资者投机、消费者需求、城镇化的发展和土地的稀缺度四个变量作为自变量来探讨这些因素对北京市房地产价格的影响。认为这四个因素与北京市房地产价格存在相关性，并探讨其相关程度。
2 研究方法与设计
本文通过问卷调查的方式针对这些因素的对房地产价格的影响开展实证研究。调查对象的指定总体就是所有北京房地产企业。
论文的抽样元素是房地产企业销售负责人与企业员工。调查研究对象都是在这些界定人群中随机抽取出来的。
本论文采用的是分层随机抽样的方法，可以比随机抽样的方法更具有普遍性。设计的抽样元素比例分配分别为：北京房地产企业负责人50%、企业员工50%。
本研究论文在所发放的调查研究问卷是240份，实际回收有效调查研究问卷数量是232份，所以本研究论文采用的抽样大小是232份，有效率达到96.7%。
本论文采用李克特等级测量量表来测量所涉及的四个变量，投机者的投机、消费者的需求、城镇化率的发展、土地的稀缺。里克特量表一般分为：“十分同意、同意、无所谓、不同意、十分不同意”等五类形式的回答。每个问题的每种可能的回答都被赋予一个的数值来反映应答者不同的同意态度，对应答者的态度进行测量就是通过对这些数值进行加总得出来的。
本论文通过为调查问卷中的每个问题的每种可能的答案都分配一个阿拉伯数字作为代码，用1-5来进行数据赋值。
本论文中使用Cronbach α系数来测试信度，所使用的系数指标为0.6，即只有大于或等于0.6时，才视为测量量表所得出的研究数据是符合信度设计要求的，是可以采用的。
由于自变量和因变量采用的研究数据都是定距型数据，所以本论文对变量进行相关分析。
用来测量定距型数据变量之间相互关系的系数一般是皮尔逊（积矩）相关系数，本论文就用皮尔逊相关系数来表示变量间假设关系的相关性。
篇3
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
二、中国房地产行业政策现状
1、第二套房贷
第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。
2、存款准备金利率
存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。
4、限购政策
限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。
三、中国房地产业发展存在的问题
1、房地产市场还不够稳定
房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。
2、房地产市场客户量不稳定
目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。
3、房地产市场开发商的能力大小
据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。
4、房价过高
房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。
四、改善房地产行业现状的建议
房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。
（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）
参考文献：
[1]熊婕（导师：吴中宇） .我国低收入群体住房政策研究[D]. 华中科技大学硕士论文， 2006-10-01.
[2]张勇（导师：朱玲怡） .对构建武汉市城镇居民住房社会保障制度的探讨[D]. 华中科技大学硕士论文，2004-04-01.
[3]褚超孚（导师：贾生华）.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学博士论文，2005-06-01.
[4]祝亚辉（导师：傅鸿源） .城市社会弱势群体居住问题研究[D].重庆大学硕士论文，2004-05-10.
篇4
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。
图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
篇5
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
篇6
1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。 1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。 2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。 4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
篇7
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。
本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型
1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：
假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；
假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；
假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。
其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。
通过分析可得：
房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。
房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。
复制动态方程为：
房地产开发商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
银行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。
对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、 演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。
同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。
在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。
当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。
针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。
虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。
但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。
3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。
则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。
在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。
则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。
在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、 结语
在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。
而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：
（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。
（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。
（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。
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6. 达庆利.有限理性条件下进化博弈均衡的稳定性分析.系统工程理论方法应用,2006,（3）:279-284.
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“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。
到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。
2.关于房地产泡沫评价的研究
目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。
从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。
2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。
张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。
2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。
2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。
2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数
在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:
年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}
2.5评论：
上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。
3.总结
国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。 [科]
【参考文献】
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［5］张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研，2010，02．
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然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
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然而，在传统经济理论中，房地产（real estate）一直被认为是一种最重要的实物资产（real assets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。 ②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的gdp增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[j].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[d].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［d］.南开大学2005年博士学位论文.
篇11
当前我国经济进入新常态，经济发展模式正在转型升级，我国房地产业既要防范化解现存的房地产泡沫风险，又要为经济增长和转型升级提供稳定的动力。建立房地产泡沫预警系统既可有效地评判市场所处的状态，也可为房地产业提供相关的参考指标，促进房地产业的协调发展，在一定程度上避免房地产业的过度泡沫对居民经济造成冲击。
国内学者关于房地产泡沫相对有代表性的专著是中国人民大学谢经荣教授主编的 《地产泡沫于金融危机》以及徐G庆教授编写的《泡沫经济与金融危机》，两本书的侧重点也不同，前者主要研究房地产泡沫产生的背景、原因等，后者侧重于泡沫经济与金融危机。两者对泡沫经济的预警都没有进一步的研究。
由此可知，国内对于房地产泡沫预警系统的研究仅仅刚开始，还未有相对系统的研究，目前国内仍缺乏系统、深入的研究。因此，本文基于河北省房地产泡沫产生的原因，通过收集并分析数据，采用功效系数法构造预警系统，并计算综合预警值，最后判定预警级别。
二、河北省房地产泡沫预警体系构建
（一）预警系统指标的选取
本文根据房地产预警指标的选取原则以及河北省房地产业市场的发展状况，将房地产预警指标分为四大类，即投资类预警指标、生产类预警指标、交易类预警指标和金融类预警指标，然后用主成分分析法在一级指标的基础上选取了10个二级指标（具体指标如下表所示）。
（二）预警系统各指标数据的收集
本文所采用的数据选自于《中国统计年鉴》，经过整理得到本文所选取的10个指标2001-2014年的相关数据，并通过图表说明数据的变化趋势。
房地产开发投资额/全社会固定资产投资额X12：它反映的是房地产开发投资规模是否合理的基础性指标。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如下图所示。
根据历年的数据可知房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范围处于大于37%、小于15%的区间范围内，即在以上时间段内，房地产在整个城市的固定资产结构中是不合理的。而由图1的比值趋势也可以看出，国家和政府一直在尝试着、摸索着想办法改善房地产的泡沫状况。
商品房施工面积/竣工面积X21：指的是以上一年全年统计的施工面积除以竣工的房地产面积为准。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如图2所示。
由图2竣工面积的趋势（低-高-低）可知，河北省的房地产市场一直处于调控和摸索状态，房地产市场在经历高峰期后更趋于稳定，未来的供应日趋理性。而施工面积的直线上升则说明了企业对房地产的投资力度逐渐加大，意味着未来可售的商品房面积逐年增加。但是综合来看，施工面积直线上升，而竣工面积却没有跟上施工面积的节奏。也就是说，未来几年河北省的商品房供应量会增大，而烂尾楼的风险也在提高。
房地产开发投资额增长率：它是指当年房地产企业投资的总额与前一年投资额度的比值。如果一段时间内房地产投资增长过快，那么说明房地产存在虚拟泡沫的情况。
根据房地产开发投资额增长率相关数据可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的时间内房地产投资额增长过快，说明了在以上时间段内房地产是存在虚拟泡沫的，需要加强防范的措施。
（三）房地产销售额/房地产开发投资额
主要测量的是房地产行业相对国民经济的扩张速度，根据所统计数据可知，2009年数据比值大于2了，说明2009年房价虚长泡沫显现；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的数据比值介于1-2之间，说明以上时间短内出现泡沫预警，应该提起重视并加强措施预防。
三、实证研究
（一）预警系统的各指标临界值的确定
查阅相关文献，综合大多数学者的研究，本文建立了房地产泡沫预警系统五级量化指标的数值范围，其分别为：“异常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“异常”。
本文根据河北省房地产市场的基本情况，将各指标区间及其对应的泡沫测度值进行划分，具体划分区间如下表所示。
（二）各指标功效系数的计算及其权重的确定
各指标功效系数的计算查阅相关文献可知，功效系数的计算公式为：
其中，Yi为对应Xi的功效系数值；Xi为第i个指标的功效系数；Xia为第i个指标的不允许值；XiA为第i个指标值的满意值。
各指标权重的确定。本文利用层次分析法（AHP法）对本文以上所选取的预警指标进行两两比较，确定其权重。根据本文所选预警指标的重要程度等，对以上10个预警指标进行了排序，构造两两判断矩阵，并计算可得特征向量为：
利用Matlab可得判断矩阵的最大特征根为：λmax=10.113985，根据一致性指标公式：
计算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。
根据相关公式：
计算可得：CR=0.0085
因此本文的10个指标X11，，X12，X13......X41，X42的权重如表4所示。
表4 各个指标的权重列表
（三）综合预警值的计算以及预警级别的确定
综合预警值的计算。根据表12中各个指标的功效系数计算综合预警值，将每个指标的功效系数进行简单算数平均或是加权平均便可求出综合预警值K。
其公式为：
其中，i为预警系统中所选取的指标个数，Wi为功效系数Yi的权重。
预警级别的确定。由综合预警系数K的大小，可确定河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别如下表所示：
表5 河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别
已知，当综合预警值K60，则表示可能没有警情，也可能房地产泡沫处于崩溃状态，需根据河北省房地产具体运行情况进行分析。
四、结论和政策建议
通过上面分析得到的主要结论， 可以归纳总结如下：
（1）2002年以后，综合预警指标一直在临界值左右变化，表明了虽然房地产业的市场变化程度不断加深，市场力量的拉动推动了近几年房地产业的大发展，但是我国经济体制市场化过程中的种种弊端，仍然在困扰着房地产业的进一步发展。
（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的调控下，一直处于安全状态。
（3）自2008年起，河北房地产市场就已经出现泡沫现象，处于泡沫危险跟警戒的级别，因引起河北省政府的重视，需要采取相关措施进行调控，防止河北省房地产泡沫程度加深。
根据以上结论， 本文认为应该采取以下政策措施，防止河北省房地产泡沫的危险：
第一，调整产业结构，改善供求关系。X21说明了河北省房地产市场的需求关系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相对较旺盛，供应略紧，从而能够拉动房价的上涨，2008年以后，其值逐年上升，可见河北省房地产投资商投资热度不断高涨，有泡沫的危险。
第二，规范土地市场，加快。政府就应该不断进行，并且涉及到土地资源配置的各个细小环节，引导土地资源的合理开发利用，严厉抑制投机行为的产生。
第三，完善健全住房体系。政府应根据社会经济的不断发展，适时调整住房保障范围，切实落实住房服务体系。政府要完善住房租赁市场，引导居民能够根据实际情况进行合理适度消费。
参考文献：
[1]杨永利.合肥市房地产泡沫实证研究：[硕士学位论文]，上海：复旦大学，2008.
[2]金长宏.论房地产泡沫测度方法.技术经济，2005.
[3]中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014
篇12
房地产业在国民经济中扮演着极其重要的角色，它不仅是国民经济的基础性产业，也是国民经济的先导性产业，更是国民经济的支柱性产业。我国的房地产增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地产开发的投资额在社会固定投资的比重以及房地产的发展对国民经济增长的贡献异常突出。本文旨在通过对房地产市场的研究分析我国房地产业对经济增长的影响，论证调控政策的必要性，并以实证结果为调控政策的制定提供有益的帮助。
二、房地产业与房地产市场
1．房地产与房地产市场的特征。房地产的特性主要是由其组成物质的自然性及其由自然特性衍生的社会经济特性所决定的，主要是自然特征与经济特征，其中自然特征该特征主要体现在三点，即是位置的固定性和异质性，数量的有限性和独占性，寿命的持久性与效用的多层次性。与此相对应，经济特征则是指房地产的经济价值的积累性和衰减性，产权的分割性与权益的流动性。房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。由于空间上各个区位的人口、环境、文化、教育、经济等因素不同，房地产市场在各个地域间有不同的供给需求状况，因此其特征有房地产交易对象以及交易方式的多样性，市场消费与投资的双重性，市场供给与需求的不平衡性。
2.房地产业在国民经济中的地位与作用。首先，房地产业是国民经济的基础产业。所谓基础性产业，是指房地产在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济中社会再生产和各种经济活动的载体，为国家的经济建设，科学研究，医疗保健，教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础；房地产业在国民经济中扮演者重要的角色，因而是国民经济不可缺少的组成部分。其次，房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产业的景气波动直接影响着上游许多产业，原材料工业，重工业，而房地产商面对竞争，引入新技术改善居住环境吸引消费者的过程则同时带动了许多新兴产业。最后，房地产业是我国国民经济的支柱产业，该点表现在如下五点：（1）房地产业是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径；（2）房地产业为国民经济各部门提供物质空间条件，是产业部门固定资产的重要组成部分；（3）房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础；（4）房地产业能促进和带动国民经济相关行业共同发展，优化产业结构，提高集聚效益；（5）房地产业是国民经济建设资金的重要来源。
三、房地产业对经济发展贡献的实证分析
房地产业对国民经济的影响也主要表现在房地产投资对GDP增长的贡献作用，房价对居民消费、其它资产价格变动也有重要影响。房地产如果发展过热将产生泡沫，对国民经济有很大的消极影响。
1．房地产投资和GDP关系的实证研究。2000年以来，我国房地产市场发展迅猛，从2000年至2010年房地产投资额和GDP的数据情况来看（表1、表2）房地产投资增长速度在20%以上，占GDP的比重(表3)稳定在5%以上，因此考察这个阶段的数据对研究房地产业和国民经济之间的关系很有价值。下面我们将采用Granger因果关系检验法以及协整理论分析方法研究房地产投资和GDP之间的相关关系。可以看出，两变量都呈现明显的上升增长态势，并且房地产投资完成额的增长幅度远快于GDP的增长幅度。下面我们给出将要采用的研究方法和实证研究过程及结论。
表1近几年房地产投资总额（单位：亿元）
表2近几年GDP数据（单位：亿元）
(数据来源于中国国家统计局网)
表3房地产投资额占GDP的比例
对以上数据进行平稳性检验可以发现GDP数列以及房地产投资数列的ADF值分别为0.52与2.15小于10%显著性水平下的临界值，不能拒绝原假设，因此可以认为两数列是非平稳的。再对两数列进行协整检验，由于样本较小，用Johansen极大似然法，结果表明GDP和房地产投资在5%显著性水平下存在协整关系。最后在此前检验的基础上，利用Granger因果检验，在5%的显著性水平上检验出房地产投资对GDP的因果关系。
2．小结。通过本节的分析，得到以下结论：（1）房地产投资已成为固定资产投资的重要组成部分，对国民经济的增长具有非常重要的作用。（2）房地产业投资完成额和GDP二者关系密切，房地产市场健康发展能够带动建筑行业、相关的原材料行业和金融业等行业的发展，进而加快国民经济的发展，带动GDP增长；（3）协整检验表明，房地产投资和GDP之间存在着长期均衡关系，房地产投资额对国民经济发展具有重要的促进作用。房地产在拉动其他生产上和消费上起到极大作用的同时，也是目前国内经济过热的主要根源之一。
四、政策建议
（1）健全法规体系。在我国，房地产业作为一个新兴产业，要使其与国民经济协调发展，客观上需要国家制定一系列法律、法规，对房地产业加以引导、规范和保障。现行房地产法规体系还不够健全和完善，需要对现行房地产法规体系进行重塑和完善。（2）建立住房保障体系。国家要阻止房价的不合理上涨，防止出现泡沫。坚持深化改革，消除影响人们住房消费的体制性和政策，完善适合我国国情的住房保障制度。（3）改革土地出让制度。重新调整土地出让利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。首先，降低地方政府分成比例，加大中央财政集中的力度，抑制地方政府大幅抬高土地价格；其次，改革土地二级市场的收益分配制度，减少中间环节，维护土地价格的稳定；再次，土地出让金收支公开透明，减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本。
参考文献
篇13
房地产的真实价值是难以确定的，正因为如此，中国房地产市场有没有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以来是学界政界商界争论较多的话题之一。如果知道房地产的确切价值，判断有没有泡沫最简单且最有效的办法是将房地产价值与价格相比，价格与价值越脱离就说明泡沫成分越大，这种偏离当然是当指价格高于价值的情况下，当价格低于价值，经济紧缩，也就没有泡沫。房地产的真实价值主要分为两部分，首先，作为一种产品，必有其成本，也就是各种各样的物质成本，反应在会计报表中的，作为成本核算的依据，一般情况下，造价高的住房价值相应较大。另外，房地产的价值，更主要体现在住房的居住效用上，同一处建筑，不同经济状况水平的人所愿付出的代价是不一样的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度来衡量住房价值，不同人会得出不同结果。假如某一房产，行市50万，有人愿出70万买，有人肯付100万，双方获得的实质效益可以相等，这时，真实价值按哪个标准来算，就不好确定了。
二、相关理论回顾
许多经济学家将资产价格与资产基本价值相联系，将资产价格泡沫定义为资产价格对资产基本价值的偏离。正如彼特·加博（PeterGarber）所说，在大部分经济研究中，资产价格泡沫都是指价格中不能由基本因素解释的那一部分（1990）[①]。基本因素又称为“经济基础条件”或“基本面”，指影响某种资产价格的实体经济因素。三木谷良一认为泡沫就是资产价格（具体指股票与不动产价格）严重偏离实体经济（生产、流通、雇用、增长率等）暴涨，然后暴跌的过程[②]。金融专家铃木淑夫博士则认为，经济学上所说的泡沫，是指地价、物价等资产的价格，持续出现无法以基础条件来解释的上涨或下跌[③]。1992年度日本经济白皮书指出，“现实的股价和地价，如果超出了经济的基础条件和理论价格暴涨，泡沫经济就产生了”。1993年度，日本经济白皮书进一步指出，所谓“泡沫””一般来讲是指资产价格大幅度偏离经济基础条件而上升。由此看来，日本学者基本上趋向于把泡沫定义为资产价格偏离经济基础条件的膨胀过程。
类似的，约瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）认为如果今天价格高仅仅是因为投资者相信明天价格将更高，即基本因素不能证明价格的合理性时，资产价格泡沫就产生了（1990）[④]。王子明综合此类定义，对资产价格泡沫进行了直接的定义：资产价格泡沫是由投资者对价格或收益的预期引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏移，并将偏移的数学期望作为泡沫的度量（2002）[⑤]。
三、实证研究与结果
资产泡沫是一种经济失衡现象，是资产的实际价格相对于经济基础条件决定的理论价值(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性偏移。③因此，要度量某种资产的泡沫大小，我们必须首先求出其理论价值和实际价格。在此，我们提出用资产泡沫度的概念来反映资产泡沫的大小，所谓泡沫度就是资产实际价格偏离其理论价值的程度，用公式表达如下:
其中，表示第i种资产的泡沫度，表示第i种资产的实际价格，表示第i种资产的基础价值。这个公式比较简单，但泡沫的含义被表示出来。资产的实际价格可以从统计数据中获得，关键是资产的基础价格难以确定。如果能把基础价格确定下来，那运用公式就可以轻松地把泡沫程度计算出来。
确定房地产的基础价格的模型也有不少，这里只用资产边际收益法来简要测度一下。根据泡沫经济源于实体经济的特点，引入RamseyModel进行了分析。这个模型是新古典经济增长理论中的基本模型之一[⑥]。在该模型中,经济系统是一个纯粹由家庭和厂商组成的交换系统。家庭不消费自己生产的产品，其所消费的产品全部从市场上购买，并通过出售其所拥有的生产要素获取收入，在收入约束下实现其效用的最大化。厂商只生产不消费，从家庭购买所需生产要素,在技术约束下实现其利润最大化目标。尽管该理论被新兴古典经济理论批评为忽略了对经济增长具有重要作用的分工问题的研究，但作为一种抽象的理论,其分析结果对确定资产价值的基准具有重要的意义。
我们在此略掉推导过程，该模型最后得出一个公式，即著名的修正黄金分割率，为，说明在经济处于最优均衡稳定状态下，资本的边际产出率等于人口增长率与时间偏好之和。此时的资本边际回报率即为资产基础价值。由于在实际经济中还存在通货膨胀因素，因此，最优均衡稳定状态下的资本边际回报率，应当剔除掉通货膨胀率的影响，资产的基础价值可以进一步由下式表示:。这意味着,经济最优均衡稳态下资本边际回报率也就是资产的基础价值,取决于三个因素。第一个因素是消费者的心理因素，即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度。它一方面与消费者收入的多少相关，另一方面与当前储蓄的未来预期的增长有关，因此其大小等于利率。第二个因素是通货膨胀率，通货膨胀率越高，其对资产价值的侵蚀就越严重，因此，应当将其剔除。第三个因素是人口增长率n，其值越大，说明劳动力增长率越大，资产的价值越大。
此方法具有简单明了的特点，在理论上也讲得过去，但对于中国这样一个利率还未完全市场化的国家来说，不好确定利率，因而模型的实证结果会受到影响，准确性就受到质疑。虽然有这样一个缺点，我们还是可以参考一下。在此，说明利率的选择问题，基于房地产的周期性特点，我们选取了金融机构人民币存款基准利率中的一年斯和三年期定期利率为对象，表示资产的机会成本。由于中央银行调整利率的时间不稳定，所以我们根据当年最后一次调整为参照，在下一次调整之前的时间段里保持不变，于是有些年份利率与上年相同。具体看下面数据。
表1
其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相当于，人口指数为n，通货膨胀率用表中的价格指数来表示，表中的价格指数是根据国家统计局的数据经过简单计算所得，不是原数[⑦]。这样我们就得出了资产的边际收益率，分为最小和较大两个值，即，也就是我们上面所说的资产的基础价格。然后，我们根据历年房地产价格计算出相应的指数，对比两组数据，就可以粗略地判断房地产泡沫程度。
从表中对比，可知2000年到2002年，中国整体房地产市场的泡沫不是很大，程度比较轻，但是2003年以后，泡沫急剧扩大，2004年资产基础价格最小为0.112，较大为1.102，而房地产实际价格却远远大于这一基础价格，达到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一样，但总体来看，这两年的泡沫最大。2006年的泡沫水平较前两年有所下降，但也处于高位运行状态。
四、中国房地产泡沫指标分析
房地产价格增长率与GDP增长率
该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。
GDP增长率反映的是用货币表示的居民最终消费的商品和劳务的实际增长率。平减指数是指当年价格表示的GDP与基期价格表示的GDP之比，它不仅反映了私人部门的消费商品，也反映了公共部门的消费变化状况，同时也反映了生产资料和成本、进出口商品及劳务的变动程度，比其他几种物价指数如消费价格指数、生产价格指数更全面、更综合。房地产业及与房地产相关的行业如建材、装潢等行业的价格变动作为平减指数变动的一部分，两者的变化趋势自然表现出一定的一致性。
并不是说房价增长率与GDP增长率的比值一旦大于1，就能判断房地产市场上出现了泡沫成份。只有当房价增长率明显地背离GDP增长率时，这个指标才具有较强的说明作用，也就意味着房价的增长有可能超出了实体国民经济的有效支撑及超过了人们的消费能力。房价的虚高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成与膨胀。
年份GDPGDP增率(1)平均房价房价增率(2)(2)/(1)
199884402.2802063.000
199989677.0550.0622053.000(0.005)
200099214.5540.1062112.0000.0290.270
2001109655.1710.1052170.0000.0270.261
2002120332.6890.0972250.0000.0370.379
2003135822.7560.1292359.0000.0480.376
2004159878.3380.1772778.0000.1781.003
2005183084.8000.1453167.6570.1400.966
2006213131.70.1643367.0000.0630.383
2007251483.20.1803864.0000.1480.820
表2
房价收入比分析
房地产收入比这一指标是根据房地产泡沫成因中的一个因素，即过度的投机需求，来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。由于房地产业的属地化特征和各国经济发展水平的差异，各国房价收入比的差异也很大。所以，在比较国内外房价收入比时，不能一概而论。
近几年来，全国各地区房地产开发活动活跃，建设规模庞大，开发贷款迅速增长，市场成交持续升温，房价在住房按揭贷款的消费信贷支撑下也随之不断攀升。过高的房价与居民购买力之间的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到银行业的消费信贷支持，积压空置面积将与日俱增。其结果必然是陷入房地产开发贷款越多，房屋积压越严重，银行信贷资金越难以回收的恶性循环。从房价收入比这个指标，我们可以看出房地产市场的泡沫程度，因为收入这一经济变量中也包含实体经济因素，用现实房价与之相比，正是虚拟与实体之比。但是，房价收入比能否作为房地产市场泡沫的衡量指标是有争议的。
有人认为房价收入比不能很好地反应居民对房地产的消费能力，因为居民实际可支配收入可能要比政府统计部门数据高，由于市场要素分配方式的多样化，居民收入状况透明度不高，有可能造成房价收入比的低估。另外，一套房屋的总价是由平均房价乘以面积得出的，在计算房价收入比时，面积选择不同，结论就有差别。
表中房价为全国平均房价，“平均”在这里有两层含义。一是指地域范围，即这个房价是全国性的，有些地区可能高一些，或低一些。二是指各物业形态的平均，别墅和高档公寓价格比普通住宅要高，商业地产与住宅价格又不一样，这是一个平均值。我们的模型选取家庭规模是三口之家，这与城市现实是相符的，而且房地产主要集中于城市，三口之家的选择应该是合理的。在此，我们计算了两组房价收入比，一是按人均面积为70平米，另一个是按人均面积80平米来算的。应该说，这两个面积的选择还是符合现阶段中国经济生活的实际，其实，最好的面积应该是未售出房地产的平均面积。
从表中可以看出，模型中房价收入比还是很高的，但也并不是高到无法容忍的地步。有几个原因可能导致我们所得的房价收入比偏。第一，全国平均房价偏低，数据与现实可能有些不对称，有失真的嫌疑。有些城市的房价远远高于平均价格。所以说，房地产业具有城市区位性或地域性，最好是将某个城市作为研究对象。第二，目前房地产开发市场，普遍存在着“大”的倾向，倍受欢迎的小面积房屋比较少，如此实际房价收入比会这两个数都大。
空置率分析
另外，房地产市场上的空置率也是衡量房地产市场是否有泡沫的一个重要指标。如有的酒店建起来之后，入住率不高，造成浪费。有些房屋造起来之后，种种原因导致房地产实现不了销售。因为从空置率我们可以看出房地产供求双方的力量对比，如果市场上房屋空置率上升，说明房地产市场处于供大于求的状态，此时为买方市场，理论上对消费者有利，不利于开发商或房地产供应者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地产市场总会存在一些结构性空置，这部分空置我们可以暂时地称为自然空置率，这是市场经济客观存在的一种失衡常态。其次，空置率低，说明房地产市场上销售强劲，但在房地产市场上存在泡沫时，由泡沫所消化地那一部分也能导致空置的下跌。不过，一般来说，认为房地产空置率低一点比较好，因为空置造成巨大的市场资源浪费与损失。
运用空置率指标来衡量房地产泡沫，在对分母的问题的选取上存在着争议，各国做法也有差别，所得结果也是不同的。关于分子没什么分歧，即为空置面积。但如何计算空置面积，是把空置一年的房屋算作空置还是把三年或五年空置的房屋计算成空置，不同人持不同意见，都有道理。分母的选择也有好多种，美国是所有现存的房地产的总量。而我们国家计算空置率时，通常选择近三年内房地产供应总额。也有人用当年新增房屋数量作分母，或用五年来累计的房屋增量作分母。目前，我国尚未正式颁布房地产空置率的计算标准和计算方法。在这里，也只好用国家统计局的数据进行一些粗略的推断。
如表所示，我们用竣工面积与销售面积的差作为空置面积，然后用它除以竣工面积，得出一个大概的空置率。应当说明的是，在竣工面积中，可能有很多房屋年底竣工，但销售前景良好，这个空置率也把这一部分暂时空置的房屋算进去，明显夸大了空置率，但囿于统计数据的完整性不够，也只能做到这一步。从表中我们可以看出空置率处于下降趋势，与此相对应的是销售面积递增速率明显快于竣工面积的增速。也就是说，房地产市场受到买方的追捧，但从空置率这一指标不能看出销售面积中有多少是炒作或投机的。所以，空置率指标对于衡量还是有很多局限性的，数据要求的准确性高，且不能销售的具体情况。
资料来源：根据国家统计局数据整理
五、结论与建议
