引论：我们为您整理了13篇地产考察报告范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。
第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。
第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。
第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。
出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。
最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。
以下是各楼盘的价格：
楼盘
楼层
最低价
楼层
最高价
均价
宁江新城三期
3楼
3700
25楼
6000
4850
金河湾
2楼
3188
23楼
4388
3788
亲水湾
5楼
3638
25楼
4900
4269
海兴花园
3楼
3268
11楼
3908
3588
碧水湾B区
2楼
3580
19楼
5140
4360
兴盛豪庭
2楼
3280
19楼
4980
4130
永盛豪庭
3楼
3030
17楼
4030
3530
均价
3383
4764
4074
8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：
1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。
2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。
篇2
（一）临沭县“创建全国优质化肥(复混、复合肥料)生产基地先进县”的基本情况
临沭县位于山东省最东南部的苏鲁交界处，因濒临沭河而得名。东、南分别与江苏省赣榆、东海两县交界，西、西南与河东区、郯城县相连，北与莒南县接壤，距临沂市经济技术开发区不足10公里。辖12个乡镇，300个行政村；总面积1038平方公里，总人口63万人。，全县实现生产总值117亿元，地方财政收入3.2亿元，完成规模以上固定资产投资56.3亿元。
临沭复合肥产业自上世纪90年展至今，打造了史丹利、金正大、迈金农、金沂蒙等20多家品牌复合肥生产企业，年生产复合肥达到800万吨，约占全国1/3强。在全县3.2亿元的财政收入中，有1.5亿元来自化肥、化工等企业。据介绍，目前，临沭县已有4家企业6个产品获产品质量国家免检，4个产品获山东省名牌产品，这4家企业的产品占临沭肥料产量九成左右。近年来，该县坚持一手抓监管、提质量、创品牌，一手抓扶持、扩规模、增效益，有力地推动了全县肥料行业持续快速健康发展。目前，企业数量由的56家整合到34家，年生产能力由的450万吨增加到的800万吨，全县肥料行业实现主营业务收入、利税由的35亿元、2.1亿元增加到的83.7亿元、6.2亿元，分别增长139.1%、195.2%。拥有现代化生产线76条，从业人员达2.1万人，逐步由初级产品生产者成长为复合肥产业的技术创新者、专利拥有者、品牌领先者和国家行业标准的制订者。获得“创建全国优质化肥(复混、复合肥料)生产基地先进县”称号。
（二）费县“创建全国优质人造板生产基地先进县”的基本情况
费县地处沂蒙山腹地，总面积1893平方公里，辖18个乡镇、565个行政村，总人口93万。，实现生产总值168.2亿元，完成地方财政收入4亿元，完成规模以上固定资产投资62.1亿元，
费县木业从1992年开始起步，经历了自我发展、政府推动、整治整合、质量提升4个阶段，截至目前全县共有各类板材加工企业6931家(其中小旋皮厂6058家，各类人造板生产企业326家，配套企业547家)。年加工木材600万立方米，年产值136亿元，利税5亿元，从业人员16万人，销售收入占全县工业销售收入的60%。人造板外贸出口占全县出口额的40%以上，对财政贡献率达到22%。涌现出28个产值过亿元的木业加工专业村，11个专业木材市场。主要分布以探沂镇为中心，辐射到刘庄、新桥、马庄、汪沟、方城等东部乡镇，形成了较为完备的产业链条和产业集群。
在该县板材业起步初期，由于起点低、准入门槛不高，板材加工方式多为家庭作坊，90%的企业老板以农民为主，产业发展不规范、企业规模小、产品档次低、质量问题突出。7月12日，临沂市委、市政府决定开展“人造板质量专项整治暨创建全国优质板材生产基地”工作，确定了“规范整治、优化提升、加快发展”的工作思路，主要围绕“提升、整合、配套、关闭”做文章，三步推动，整治创优。经过近两年的整治，费县的人造板企业各方面有了很大提升。6月13日，被国家质检总局授予“创建全国优质人造板生产基地先进县”。
二、两县创建优质产品生产基地的成功经验
综合两地情况，在创建优质产品生产基地的过程中，都走的是先整治、后规范的路子。主要采取了以下措施：
（一）加大宣传，强化措施，全面推动整治工作深入开展。
一是广泛宣传发动，增强创优意识。充分发挥电视、广播、报纸、网站等舆论媒体的宣传导向作用，对质量整治和创优工作的重要性进行宣传，动员全社会力量参与专项整治和创优活动。在电视台开辟专栏，对整治创优典型进行大张旗鼓宣传，对久拖不办、无证生产的企业公开曝光。通过宣传，提高了企业对整治创优工作重要性的认识，营造了良好的专项整治和创优工作的社会氛围。
二是加强领导，落实责任。针对相关产业数量大、规模小、产品质量差、缺乏有效的监督，市场秩序不规范的情况，两县由县政府牵头，抽调质监、经贸、工商、民营、林业、环保等部门成立了由县长任组长，分管工业的副县长任副组长，有关乡镇和部门主要负责人为成员的专项整治及创建优质产品生产基地领导小组，严格落实了责任制，县政府与有关乡镇签订了整治目标责任书，并逐级分解任务，层层落实责任，明确标准要求，限期整治，为成功创建提 供了组织和制度保障。
三是以申办生产许可证为抓手，健全企业质量管理、检测检验和执行标准“三大技术体系”，规范企业生产和管理，杜绝生产不符合国家强制性标准的产品。狠抓了生产许可证办理及产品合格率的提高，坚持以服务促办证，以联合执法保办证，以巡查提高产品合格率。大力宣传质量是企业发展的生命线，办理生产许可证是保证产品质量的重要手段，提高产品合格率是创优的重要保证。引导企业以争创名牌和免检产品为抓手，牢固树立品牌意识，加快技术改造，全面加强质量体系控制，实现由数量到质量和品牌的跃升，鼓励更多企业争创国家、省名牌。
四是摸清企业底子，分类进行整治。对企业进行分类建档管理，对条件成熟的a类企业在办理生产许可证的基础上实施创名牌工程，积极引导他们争创名牌、免检产品和驰名、著名商标；对条件稍差一点的b类企业，通过督促办证，进行提升改造，完善基本条件，按照国标组织生产；对部分积极性较高的c类企业，走与骨干企业配套的路子，由骨干企业为其提供技术、人员等支持，尽快完善生产条件，获得生存发展机会。对质量意识较差、产品质量严重不合格、提升无望的d类企业，坚决予以停产关闭。
（二）大力实施品牌战略、培植骨干企业，实施龙头带动、提升产业形象
打造优质生产基地，培植龙头企业是关键。在整治过程中，两县把骨干企业的培育、龙头企业的带动作为优化提升的重中之重。
如费县，以安信、森工、鸿宇、龙腾、华鑫等企业为重点，推动不具备办理生产许可证条件的中小企业与其标准化配套，在输入技术的同时，由骨干企业对其技术指导，实现企业低成本、快速度扩张。在整治过程中，已有18家企业与安信木业实现了配套、7家中小企业与龙腾木业实现了配套，企业规模迅速膨胀。同时，对重点培植的骨干企业，积极引导争创名牌产品、免检产品。全县已有安信木业、森工木业、龙腾木业、华鑫木业等4家企业被评为市人造板生产基地示范企业，安信木业获得了全市首块人造板山东名牌。品牌效应提升了产业形象，带动了产业发展。
临沭县出台了《临沭县人民政府关于深入实施品牌战略意见》，把创品牌的过程变为提高企业整体素质和质量的过程，以产品的高质量创造更多的品牌，通过企业品牌的集聚，打造“品牌临沭”。目前，全县肥料企业累计争创中国驰名商标1个、省名牌8个、省著名商标5个。山东临沭复合(混)肥产业集群荣膺中国产业集群品牌50强，该县被山东省政府授予“山东省实施名牌战略先进县”称号。
（三）强化部门服务意识，为企业提供全方位的服务
费县质监部门针对绝大多数企业都没有获得生产许可证的情况，派出业务水平较高的人员对企业进行质量、标准、计量、特种设备等方面的培训，指导企业建立质量管理体系，使企业清楚了国家法律法规，掌握了质量管理要求，主动改进工艺，规范标识，按照国家标准要求组织生产。为更好的满足企业需求，质监部门还在板材企业最为集中的探沂镇成立了木业监管分局，高标准建立了板材检测中心，承担了原材料(甲醛胶、面粉等)进厂、成品板材出厂检验等工作。全方位的服务助推费县板材企业在短时间内管理水平、获证率、产品质量状况等方面发生了质的飞跃。
临沭县强化了人员培训。先后两次聘请省质检院和省标准化研究院的专家对全县肥料行业200多名质量管理人员、化验员和标准化检查员进行培训，举办了三期厂长(经理)培训班，帮助企业建立健全质量保证体系、标准体系和计量体系。目前，有23家复合肥生产企业通过is09000质量管理体系认证，20家企业采用国际标准，10家企业使用采标标志。建立了临沭县肥料行业管理和发展网站，举办了临沭县复混(合)肥行业发展研讨会、全国控释肥研究与运用高峰论坛、中国缓控释肥产业化发展论坛，承办了21世纪中国复混(合)肥质量管理与行业发展研讨会，通过专家报告、论坛交流、发展研讨，帮助企业家开阔眼界、提高认识水平和决策能力，为全县复合肥产业发展明确了方向。
三、当前我市创建优质轴承生产基地存在的问题
轴承产业作为我市特色产业之一，至今已有50余年的发展历史。目前发展成为以烟店、潘庄、唐园三个乡镇为中心，辐射全市及周边县区，市场发达、规模突出、配套齐全、业户众多的产业集群，被评为“山东省十大（工业）产业集群”。现有加工生产企业1120家，轴承经销户1.2万余户，从业人员6万余人，形成了轴承钢、轴承钢管、轴承锻造、机加工、热处理、轴承组装等专业化分工明确、配套能力较强的产业链条，可生产0—9类和非标轴承等十一大类，5000多种型号的轴承，产品销往全国各地以及欧美、东南亚等40多个国家和地区。，烟店轴承市场实现销售收入45亿元，该产业实现主营业务收入141.7亿元、利税11.4亿元。
从我市的轴承产业来看，和临沭、费县两县特别是费县创建优质产品基地前相比，有许多相同的地方，如加工单位数量大，规模小等，但要成功创建优质产品基地，面临的困难不少：
一是缺乏龙头企业的带动。尽管目前我市轴承加工生产企业达到了千家以上，但没有一家真正的顶天立地的龙头企业。从临沭、费县两县创建优质产品生产基地的情况看，缺乏龙头企业的带动，创建优质产品基地困难较大。
二是缺乏在全国叫得响的品牌，自主品牌不多。目前我市轴承企业有注册商标42个，其中山东省著名商标2个。但许多企业满足于用其他企业品牌“借鸡生蛋”，一些企业虽然也创出了一些品牌，但知名度不高，没有做强做大，没有形成品牌，没有在国内外叫得响的名牌产品。
三是企业间协作化程度还不够高。目前我市规模以上轴承企业普遍存在生产能力大而全现象，虽然个别企业开始走专业化生产路子，如只生产轴承内外环锻胚、车胚、内外套圈，有的只搞热处理加工，但总体协作程度还有待加强。
四是宣传力度不够。多年来，尽管经过多方努力及企业自身的发展，我市轴承质量有了大幅度提高，但是由于历史原因和宣传力度不够，“烟店轴承”质量较差的印象仍未彻底改变。
五是缺少资源整合提升和综合整治的总抓手。临沭、费县两县在复合肥和人造板优质基地的创建中，都把生产许可证的办理作为总抓手，整治时因为标准统一，工作较为容易。但目前轴承未进入工业产品生产许可证管理范围内，我市在下步的整合过程中，缺乏一个总的抓手，成为下步资源整合提升和综合整治最大的难题。
四、创建省优质轴承生产基地的几点建议
创建优质产品生产基地，对提升优势产业和区域经济的知名度、号召力、影响力和竞争力，推动企业走以质取胜、品牌发展的道路，促进区域经济又好又快发展具有十分重要的意义。近期，省政府已经下发了《关于创建优质产品生产基地的意见》（鲁政办发〔〕22号文），要求在全省大力开展创建优质产品生产基地工作，我们应抓住这一良好机遇，采取得力措施，争取尽快把我市创建为全省轴承优质产品生产基地。
（一）强化领导，加大宣传和整合力度
成立创建优质产品生产基地领导小组，出台创建规划，制定实施方案，严格落实责任。烟店、潘庄、唐园等有关乡镇也要成立相应组织。市政府要与相关单位、乡镇签订责任状，明确工作职责，任务目标，强化工作措施，确保创建活动有序开展。同时，充分发挥舆论媒体的宣传导向作用，对轴承质量整治和创优工作的重要性进行宣传，动员全社会力量参与专项整治和创优活动，在全社会营造良好的氛围。质监、公安、工商等部门要加强联系沟通，充分发挥联合执法的整体合力，严厉打击制售假冒伪劣产品的违法行为，曝光典型案件，营造打击声势，落实打假责任，依法严惩假冒伪劣不法行为，增强企业诚信意识，促进企业提高产品质量。
（二）调查摸底，查清底数，分类管理
组织质监、经贸、中小企业、工商、科技等部门及有关乡镇办事处，对全市轴承生产企业开展全面调查摸底。一是摸清轴承企业产品质量状况：如与国际、国内同行业的比较，产品质量方面存在的主要问题，发生产品质量问题的主要原因，行业质量提升空间等。二是摸清企业基础管理现状：如执行标准情况、计量保证状况、认证状况等。三是摸清企业品牌建设情况：如自主品牌销售情况、商标注册情况、产品出口情况等。四是摸清企业技术创新情况：如技术改造、专利技术、自主创新、科技开发能力等。调查中要切实加强质量监管基础信息建设，建档立库，实现一企一档，动态管理。
在调查摸底的基础上，梳理出轴承产业比较突出、存有共性的问题。根据所属产品类别、企业质量管理水平和企业质量诚信度等情况，对企业进行分类，针对不同类别企业的具体情况，制定相应政策，实施分类指导，有针对性地解决其技术、标准、管理、诚信等方面存在的问题。
（三）大力实施品牌战略，培植骨干企业，实施龙头带动
树形象、创品牌是振兴临清轴承产业，创建优质产品基地的必经之路。要出台有关政策，帮助、指导企业培育提高产品品牌和档次。对经济实力强、质量水平高、区域经济特色突出的骨干企业，进行结对帮扶，帮助、指导企业做好中国名牌产品、山东名牌产品的申报工作。同时，鼓励名牌产品生产企业通过收购、兼并、控股、联合等多种途径做大做强，加快形成一批主业突出、核心竞争力强、名牌带动作用明显的大企业、大集团，努力培育一批技术创新能力强、产品市场占有率高的名牌产品生产企业。3—5年内力争在本地企业中培树起3家以上固定资产过亿元的产业龙头。
（四）加强质量监督，构建全方位质量监管体系
有关部门要进一步完善产品质量监督检查制度，不断提高监管工作的有效性。对问题比较多的企业要进行全面的监督检查。采取一曝（曝光严重不合格企业）、二查（依法查处、查清去向）、三找（找明原因、找到责任、找出解决问题的办法）等措施，提高生产企业的自律意识，促进产品质量的提升。要大力推行先进管理方法。要深入宣传、推介全面质量管理、零缺陷管理、5s管理、卓越绩效管理等先进的质量管理模式和理念，积极鼓励和推进企业进行iso9000、iso14000、iso18000、iso/ts16949等体系认证，导入先进的质量管理方法，提升管理水平，提高产品质量，促进资源节约型、生产清洁型、生态环保型企业发展。
对基础薄弱和无标生产的中小企业，质监等部门要积极提供标准化服务，引导企业完善企业标准体系，要求企业严格按标准组织生产;对标准体系完备、拥有技术开发能力及产业链的龙头企业，鼓励采用国际标准和国外先进标准，并通过与技术改造结合，把关键技术及拥有自主知识产权的专利技术及时转化为国家标准，利用标准提高产品质量和企业核心竞争力。
（五）完善规划，加大扶持力度，进一步优化产品结构
一是加大引导力度，完善发展规划。高标准制定临清轴承产业中长期发展规划，做到规划目标具有超前性、规划内容具有导向性，科学确立临清轴承今后发展的思路和目标。把高精尖产品作为主攻方向，进一步加快中低速产品的更新换代步伐。二是加大投资力度，提升产业档次。进一步对烟店轴承市场进行升级改造，建设高标准轴承物流园区和烟店轴承会展中心，打造全国一流的轴承生产加工基地和全国最大的轴承交易基地，筹备中国（临清）轴承产业博览会，加强与国际国内知名企业的合资合作，努力提升轴承产业档次。三是加大管理力度，增强企业核心竞争力。加快建设企业技术创新体系，积极建立省级乃至国家级研发中心，大力研发高、精、尖和性能优良、拥有自主知识产权的中高档轴承产品，下大力培育一批知名品牌。加强与国内权威轴承科研机构和知名技术院校的合作，切实提高企业家和企业职工的综合素质。认真做好企业技术指导和产品检测工作，进一步提升临清轴承产品形象。四是加大扶持力度，提升服务水平。进一步完善鼓励扶持政策，加大与国家扩大内需政策的对接力度，努力解决好企业发展的瓶颈问题，引导企业不断做大做强，为轴承产业发展营造良好的环境。
（六）强化技术支撑，搞好服务
篇3
而更激烈的环境则是，由于监管层打破了原有各守自家一亩三分地的格局，公募基金的变革在所难免。
从外部来看，商业银行、信托公司、保险公司、证券公司等机构都在积极参与财富管理业务，并不断扩大市场份额；从内部来看，随着市场化的深入，基金管理公司的数量将不断增多，业务更加多元，行业格局面临调整，竞争压力也将不断加大。
基金公司下一步怎么走？一份来自中国证券投资基金行业协会的英国资管机构调研报告悄然跃出水面，而“并购”亦成为了报告中的关键词。
81家基金公司大资管时代转型
6月1日，新的《证券投资基金法》实施，基金管理公司在业务范围及投资标的等方面或将有较大突破，基金管理公司正在面临着一个全新的竞争环境，在面对机遇的同时面对的却是重大的挑战。
如果说，2012年是中国基金业的发展年，那么2013年则是突破年。
“转型”即成为今年基金行业中重要的关键词之一。基金投资和基金销售作为基金行业的两条肩膀都面临重要转型，基金投资面临从传统公募产品投资向“大资管”转型，基金销售也面临从交易通道式的产品销售，向以客户为中心、多产品理财配置的投资顾问模式转型。
南方一家基金公司高层认为，2013年将是决定各家基金公司结构性格局的关键性一年，今年逐鹿的结果，将影响整个行业的未来三五年发展。
对于目前的81家公募基金公司如何转型把握机遇？大公司早已做好了准备。比如，博时基金表示，产品创新和国际化等是其谋求转型的关键。嘉实基金则认为，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是这样产出的结果是好的。”其实，大家都在寻求差异化，从而实现财富管理的多元化发展。
目前公募基金公司所面临的资产管理行业也是与银行、保险、投行、证券公司、信托及私募等共同竞争的市场环境，在拥有更多自由空间的同时，也面对着前所未有的巨大挑战。可以说，竞争策略是各基金公司需要思考的问题。
5月31日，新基金法正式实施前一天，证监会主席助理张育军在中国证券投资基金协会（下称“中基会”）举办的一个会议上表示，“必须保持政策的连续性和稳定性，坚定不移地推动基金公司创新。”同时他强调，“既要坚定不移地放松管制，又要旗帜鲜明地加强监管，使监管工作紧紧跟上行业和市场创新的步伐。”
中基会建议行业并购
据Wind资讯的统计显示，2010、2011和2012年的三年间，市场上基金总数分别为704只、914只和1174只，呈现逐年上升的势头，每年新增的基金数量超过200只。
基金公司所面临的挑战，一方面因素来自于市场依然不景气；另一方面则是投资者对固定收益类产品的关注度进一步提升，导致投资资金由管理费率、托管费率较高的偏股型基金向管理费率、托管费率均较低的债基、货基、理财基金几个较低风险品种转移的趋势，基金公司的管理费收入不断下滑。
数据显示，尽管基金产品数激增，但基金公司的管理费收入却从2010年的296.00亿元，下滑至2012年的259.04亿元，跌幅高达12.48%。而且基金公司之间的管理费收入相差更达百倍以上。
在这样的背景下，无论大小基金管理公司，都担心被瞬息万变的时代潮流所抛弃，大的公司担心被超越，小的公司则担心被兼并或者被注销。除了同业竞争激烈，还要面对银行、券商等方面挑战，81家基金公司应如何面对“大资管”时代的生存压力呢？
“鼓励资产管理行业收购和并购。”今年上半年，中国证券投资基金协会（下称“中基会”）参加了英国另类投资管理协会在英国伦敦召开的2013年全球政策与监管年会，并对英国资产管理行业进行了考察，考察报告中，提出了这样一个建议和想法。
篇4
一、实践教学体系建设
音乐学专业首先要求实施学科基础实验教学；专业研究的特殊性要求实施专业实验教学；为使实验成果得以具体呈现，还需结合学年论文和毕业论文教学，开展综合实验以及拓展创新实验。根据理论与实践的辨证关系对实验教学提出明确要求。由理论到实践要求实施验证性实验教学，主要涉及学科基础实验教学与专业实验教学，以培养学生对理论的认知能力；由实践到理论要求实施研究性实验教学，主要涉及综合实验以及拓展创新实验，以培养学生的综合创新能力。
二、课程结构：三个层次，综合互补
所谓多层次的课程结构包括三类课程：理论课程、实践课程、综合课程。实践课程由田野考察、实验性课程及讲座类课程组成，该类课程重于实践操作技能和拓展学生专业视野的训练。理论课程由民族音乐学概论和音乐考古学两门课程组成。综合课程，主要包括论文写作，分为音乐学写作和毕业论文写作（后者是前者的延伸）。理论课程重点从理论方面讲授田野考察的方法及实践中会遇到的各种问题以及对应的解决方案，还涉及到在考察过程中应该以怎样的视角、态度和方式进行考察操作等文化和伦理方面的问题。对田野考察的实践操作起到了重要的理论储备作用。实践课程重于实践操作技能的培养，包括培养学生基本实验操作技能（古乐器测音、民间音乐田野考察、城市音乐田野考察），训练学生专业实验技能（测音数据分析、记谱分析、频谱分析），协同理论教学内容，强化学生在专业研究中解决问题的能力以及学术创新能力。综合课程的教学目的是训练学生用所学的知识、方法从事音乐学研究，并最终以论文的形式呈现。自从在教学计划中设立田野考察课程以来，在教师指导下，学生在论文写作过程中越来越多地运用田野考察的方法，增强实践操作，获取第一手研究资料，锻炼了艺术实践能力和学术研究能力。综上，田野考察课程侧重于培养学生的实践操作能力，但是没有理论指导的田野考察实践活动是盲目的，因此理论课程（民族音乐学、音乐考古学）的开设与之形成了良好的互补。仅有以上两类课程是不够的，因为音乐学的培养成果最终是以论文形式体现的，因此综合性的论文写作课程则成为学生最终学术研究成果实现的重要途径。由此，以田野考察为平台的多层次课程结构得以建立，并成为音乐学专业近年来人才培养的有效模式。此外，讲座类课程进一步引导本科生培养的专业方向，增强学生对后续课程的求知欲望，开阔学生的专业视野，体现了本科教学“厚基础、宽口径”的培养定位。
三、充分利用网络教学资源
网络教学是今后教学的必然发展趋势，充分利用校园网络资源，构建功能强大的实验中心网络管理及教学平台，是规范实验中心管理、提高管理效率的重要途径。①实验教学中心信息化。利用先进的计算机网络，建立以音乐学学科网站、专题网站及教师个人教学网站为主体的教学应用网站；按学科课程建立音乐学教学实验中心专用的数据库；进行多媒体素材、课件和网络课程等的开发与整合建设，学生可以通过高效的网络信息平台，实现数据共享，网络教学，使实验中心教学效率得到整体提升。②网络化建设及应用。采用多媒体课件、网络教学等教学手段，形成多元化的、全面开放的教学环境，实现资源共享，进行设备借用预约等，实现网络化的开放管理。
四、推进实验室开放
面向学生开放实验室，是培养学生创新精神和实践能力的重要途径。通过制订《实验教学示范中心建设与管理办法》、《实验室建设与管理办法》等制度，采取以实验项目带开放的办法，鼓励教师和学生积极参与实验室开放工作。运用专业版测音系统、视频处理剪辑系统、音频处理系统和专业频谱分析系统等开展学科基础实验、专业实验的教学，注重培养学生的实验技能；利用综合实验和拓展创新实验培养学生的创新能力。学生们将课堂所学的理论知识与工作实际相结合，通过田野考察、信息数据采集、分析研究、策划与设计解决实际问题。
五、加强校外实践教学基地建设
校外实践教学基地是联系学校和社会的桥梁，是培养学生综合运用多学科的知识去解决实际问题的纽带，也是培养大学生动手能力和创新意识的一个关键所在。打破传统实践教学模式，学生利用假期到校外实习基地参加各类实习实践。如定期为博物馆新进和馆藏乐器测音，定期赴文化馆举办民间音乐或城市音乐田野考察汇报等。系部多方筹措经费扩大投入，保证实践教学经费充足；提高经费使用效率，合理利用，确保实践教学稳步进行；整合实践教学资源，探索校外实践基地建设与管理的新模式；多途径、多形式建立校外基地，加强与基地的共建和广泛交流，提高基地建设与管理水平。同时利用实验室开展学生创业活动，鼓励学生通过实践活动，积累工作经验，提高创业能力，以便更好地产生社会效应。
六、管理模式：统一规划，动态管理
没有规范化的管理制度和考核机制，实践教学体系建设将大打折扣，所以将课程建设、实践操作、学术活动、考评机制纳入统一的建设规划，将田野考察操作能力、理论创新能力和艺术实践能力结合起来，最终以“田野考察报告”或学术论文的形式体现教学成果。在管理过程中，通过两级管理制度，规范化的考核机制，依托“实验教学中心”，搭建实践教学平台；统筹安排教学内容，规划多层次的课程结构；定期开展学术活动，构建多元化的实践教学体系。①制定两级管理制度。所谓两级管理制度是指院级（教务处）和系级（音乐学系）各司其职，统筹兼顾的管理方式。教务处主要负责宏观调控：修订与田野考察相关的教学计划；制定与考察活动具体实施有关的管理方案；确认具体的学分认定方案和教学效果测评等内容。音乐学系则主要负责微观的管理：教师安排；课程的具体运行；考试与试卷管理；田野考察档案和资料的管理；学分统计和报备；组织学术活动等等实际运行环节中的内容。同时两极管理部门在制定管理规定和具体运行过程中经常相互沟通，以达到制度合理化（符合实际情况）、运行规范化（符合管理规定）的目标。②制定动态考核模式。艺术实践教学以田野考察项目为主要内容，结合学生在校期间参与讲座类课程及其他艺术实践，以固定考察（以实习基地为主）、流动考察和自主考察三种方式构成，实践教学考核采取以固定学分制和申报学分制相结合的考核模式。流动考察需按事先规划的考察队伍分组提交考察报告和考察资料（录音、录像资料及测音资料等），由各组带队考察的教师评分；固定考察需按照要求完成提前布置的考察任务，并分组提交田野考察报告和考察资料，由各组带队考察的教师评分；自主考察需提交田野考察报告及考察资料，经专业指导教师确认后评分。其中流动考察和固定考察列入教学计划，是学生必须完成的教学内容，属于“约束”机制———固定学分制；自主考察不列入固定的教学计划，但可根据学生的论文选题自行安排、完成考察活动，经确认合格后，仍给予艺术实践学分，属于“激励”机制———申报学分制。音乐学专业具有非常强的系统性和针对性，实践教学管理需适应新的人才培养目标，只有不断发展音乐理论教育模式，才能为艺术院校的人才培养模式和课程体系建设提供保障。
参考文献：
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邯郸市县级政府法治建设指标体系及其实施机制研究——以永年为例
影响和制约邯郸公路建设地方问题的思考
人力资源管理风险预警分析及其对策
基于灰色系统理论的金融人才需求预测
人力资本管理会计视角下企业剩余索取权分配的博弈
微博与民众话语权的回归
当前统计工作存在的问题及应对措施
我国烧结烟气脱硫现状分析
弯矩调幅法在砼框架结构抗震设计中的运用
汽车燃油的回收利用装置
固话漏电宝业务拓展“固网＋G网”来电提醒一体化
主题图工具Ontopia在邯郸地方文献数据库中的使用
工学结合下高职经济类课程体系构建与开发
高职《人身保险业务》课程项目化教学改革与实践
高职院校教师职业倦怠的现状调查与分析
广东优秀民办院校教师职业发展经验分析及启示——以惠州经济职业技术学院为例
高职院校信息素养教育的价值与策略探究
针对教学对象灵活开展课堂教学——以美国、埃及、韩国三国学生个案为例
浅谈高职数学课程的教学现状
高等职业院校机电专业教学方法的改革
体育游戏教学对促进女大学生心理健康研究
大学生恋爱心理的特征及原因分析
钢琴即兴伴奏对学生创新思维的开发与培养
论档案管理工作规范化、标准化之建设
摄影：赵津
摄影作品：李燕
台湾高等职业教育考察报告
邯郸大学校名的由来
论战国时期赵国与周边国的商贸往来
磁州窑民国釉下彩瓷瓶上《黄鹤楼》的戏曲文化杂谈
张之洞和盛宣怀关系评析
网络游戏《开心农场》成功的背后
邯郸地方文献资源范畴研究
邯郸赵文化功能文本型翻译研究
浅谈邯郸旅游资源开发
邯郸模具产业发展趋势及对策分析(二)
国企改制过程中企业所有权与经营权分离探析
完善商业银行个人高端客户管理的若干思考
浅谈房地产投资与房地产现状
通过合理的税务策划合法减少企业应税消费品的税额
露天矿中压电网接地方式的选择
职业院校教师心理资本开发策略的思考
如何加强新时期教师心理健康教育
高职院校辅导员队伍职业化建设的探讨
浅谈高校大学生社团文化建设
如何提高高校多媒体教育效果
浅谈如何提高学生的俄语写作能力
制图课堂教学方法探析
在古筝基础训练中使学生掌握好"放松手型"
太极拳在高校的发展
全民健身与草根体育参与的社会学分析
建立档案、图书、情报一体化信息中心之我见
图书馆信息资源整合模式分析
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（一）项目管理进行委托的模式
以国际惯例来看，在房地产企业将工程管理工作委托给其他机构负责管理的过程中，房地产企业属于业主身份。具体来看，项目管理委托模式又可以具体划分为以下三种：其一是房地产企业与咨询公司达成合作，但是工程管理的全部工作，由房地产企业自己负责，咨询公司仅向房地产企业提供咨询服务；其二是全权委托模式，在这种模式下，房地产企业将工程管理工作，全部交由咨询机构来负责管理；其三是房地产企业将工程管理工作，委托给业务咨询机构，然后在项目管理实际工作的开展中，由咨询机构与房地产企业的工作人员共同进行管理。房地产企业方面的工作人员，需要在业务咨询机构方面的项目经理的指导下，进行具体工作。
（二）施工的任务进行委托的模式
这种模式又可以划分为以下三种不同模式：其一是由房地产企业通过招标的形式，将施工任务委托给一家或多家专职从事工程施工的承包单位，然后，承包单位在承接施工任务后，又会根据施工任务的需求，再与其他施工单位进行合作，将施工任务分担给其他施工单位来负责管理；其二是在房地产企业以施工单位之间，加设一步环节，即由多家施工企业联合组成的合作组织，在这种模式下，房地产企业现将施工任务委托给合作组织，再由合作组织将施工任务合理分配给下属的施工单位，虽然合作组织的存在，提高了双方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，为房地产企业选?窀?加合理的施工单位，从而促进施工效率和工程管理质量的提升。其三就是由房地产企业将施工任务直接分发给不同施工企业，而无须借助承包单位以及合作机构的人力资源，这种模式可以有效增加房地产企业对于施工任务的管理效率。
（三）设计任务进行委托的模式
房产工程的设计任务，常见的委托方式有两种。房地产企业将设计任务委托给某个独立的设计机构、或由多个设计机构联合组成设计组织，然后由设计合作组织，根据设计任务的实际需求，分配给摸个或多个具体设计机构来完成；其二是房地长企业直接将设计任务委托给设计机构，而无须再经过中间的组织机构这一环节。
（四）项目总承包模式
项目总承包模式可以理解为，房地产企业将工程项目对外承包给施工单位，其中包含采购、设计、施工等所有工程环节，承包内容既可以所有工程环节，也可以是其中某一部分施工环节。而承包方只能够是一个单独的施工单位。具体来看，项目总承包模式又可以划分为以下几种形式：
其一是设计―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业与施工单位拟定合同，施工单位需要在合同规定范围内，完成工程的设计以及施工环节，在此过程中，施工单位还应当确保工程造价、施工进度符合房产企业的要求，同时，施工单位还要保障施工安全与工程质量；其二是设计采供―采购―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业也需要与施工单位签订合同，而施工单位除了要完场工程的设计以及施工环节以外，还要负责施工所需物资的采供工作，而且同样要保障工程造价、施工进度、工程质量等，符合房地产企业的要求。总的来说，项目总承包模式能够实现工程设计与施工环节的有效连接，进而加强对工程项目的管理效果，压缩施工成本为房产工程增值。
（五）物资采购模式
在国际范围内，物资采购环节的管理通常有以下三种模式：其一是由房地产企业安排专职人员，负责对于物资采购环节的管理；其二是房地产企业在于承包单位协商后，共同指定物资的供应商；其三是在房地产企业将施工任务承包给施工单位后，由施工单位自行负责对于物资采购工作的管理。[1]
三、加强房产企业工程管理的对策
（一）选择优秀的施工团队
施工团队的工作效率和施工质量，对于房产工程的质量具有非常重要的影响。具体来看，一个优秀的施工团队，能够对施工现场加以严谨的勘察，向房地产企业提供全面且详细的考察报告，并保障报告的真实性和准确性，而且会在地下管线等设施处作出明确的标记，为施工环节做好基础准备工作；另外，优秀的施工团队还能够全面且详细的记录房屋的各项数据，在房屋设计阶段做好结构优化，在确保工程质量的前提下，最大限度地压缩施工成本，减少不必要的资源和资金浪费；除此之外，能够从施工准备阶段到工程验收阶段，全面保障工程质量和人身财产安全，提升工程管理效果。[2]
（二）选择合理的工程管理模式
房地产企业在工程管理工作中，要结合企业自身情况，并遵循标准化、规范化原则，建立完善的工程管理制度，对企业管理流程及标准作出规定，从而做到对工程施工的整体管理与控制。[3]在具体的工程项目施工前，要全面考察工程的需求，从而选定最合理的工程管理模式，选择合理的承包单位，并安排监督管理人员对工程设计、采购、施工等环节加以全面且严格的监督，确保房产工程能够高质高效的开展。在此基础上，房产企业还应当组建战略合作同盟，建立与各施工单位、投资机构、监管机构的合作关系，并加强相互之间的信息交流与沟通，并对供货商加以考察，选择适合本企业发展的合作伙伴。[4]
（三）加强工程管理力度
工程管理不能仅停留在理论层面，还应从具体的工程环节着手，加强工程管理力度，确保房产工程的高质高效完成。在队伍管理方面，要明确每名施工人员的具体责任，对施工人员进行安全教育，督促施工人员按照施工进度和施工要求完成施工；在材料管理方面，为确保工程质量，应选用优质材料，并对材料的采购数量和使用数量加以严格的核算，提前做好材料的分配和输送工作，为工程施工做好基础准备工作，加快施工高效率的同时，还有助于压缩施工成本。
篇7
Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures
中图分类号：TU723.2文献标识码：A 文章编号：
前言：房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等等，笔者逐一进行分析与阐述，力求起到抛砖引玉的作用。
一、 房地产开发工程招投标的基本形式
房地产开发工程招投标的模式基本上都必须都采用招标的形式，合理低价中标。
基本上包括以下几种确定中标单位的方式：
1、公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；
2、询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购、比较紧急的售楼工程、政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；
3、直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购、比较紧急的售楼工程、垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；
4、战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式；
房地产开发工程采用招投标模式的一般包括：
① 前期工程：包括前期设计、咨询、勘察测绘、监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；
② 建筑安装工程：包括基础工程、总承包施工工程、精装修工程、外立面工程、门窗工程、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、电梯及装修工程、强电、弱电、消防、燃气、夜景照明工程等；
③ 基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程、给水工程、电信工程、数字电视工程；
④ 配套设施工程：配套学校、幼儿园、居委会等工程；
⑤ 物业前期服务类工程：物业服务单位招标等
二、 房地产开发工程招投标的程序
招标程序包括：
1、 招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，
2、 招标准备阶段：
（1）、进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核、实地考察或二者结合的方式进行。应负责写成考察报告。
（2）、确定合同形式、编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
a、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
b、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
c、当采用费率招标时，应尽量明确人工费、材料费、机械费、总包服务费等的计价方式；
d、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
招标文件通常包含投标须知、技术要求、商务要求、投标格式、工程量清单、招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。
（3）审批入围单位，审批招标文件
在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。
3、 招标实施阶段；
包括发放招标文件、踏勘及答疑、回标、开标、评标（技术标评标、商务标评标）、定标、合同签订
4、 合同签订阶段
包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。
三、 主要存在的问题
房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利、能否顺利实施，是房产开发的生命线！
但是同时也是房产开发过程中比较复杂、难度较大和风险可控要求较大的一环，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易呀，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：
1、 招标的时间紧
要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，
2、 成本制约要求很高
开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。
3、 往往不具备整套完善的施工图
招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图、甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。
4、 开发、设计、招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。
四、 如何解决存在的问题---相应的对策分析
针对以上的分析，笔者试着进行一一的对策研究与探讨如下：
1、 给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；
2、 对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理、施工队伍要严格考察，不能流于形式；
3、 施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通，；
4、 尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做东啊最大程度的公开公平和公正；
5、 对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；
6、 前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；
7、 房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。
篇8
关键词 ：养老管理基金；投资；创新
中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01
一、澳大利亚养老金定义及投资现状
澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。
根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。
截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。
二、澳大利亚养老金投资回报
据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。
中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。
安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。
三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊
中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。
同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。
中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。
另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。
然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。
2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。
最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。
四、澳洲养老金的投资前景
澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。
随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。
参考文献：
[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.
篇9
在工程建设项目中,项目工程管理影响着工程的质量、进度和成本控制,是施工企业能否获取效益的关键因素。因此,必须充分认识项目工程管理实践的重要性和必要性,不断创新项目工程管理的方法,切实提高管理实效。
1.房地产建设项目管理概述
在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。
其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。
房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。
2.房地产建设项目管理措施
房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。
2.1成本管理
成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。
2.2进度管理
房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。
2.3合约管理
在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。
2.4目标责任管理
在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。
2.5质量管理
在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
3.结束语
房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。
【参考文献】：
【1】王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制【J】.甘肃科技, 2005,(01).
篇10
参加人员：潘工 聂瑞生（建设单位） 陈志国（北区监理）
公司以“冀峰”商标注册，主要产品有：
空调系列产品：FP系列风机盘管、ZK系列空调机组、FK系列铝合金风口、FHF系列防火调节阀、HYF系 、
排烟风机，消声器、冷却塔等：
工业搪瓷制品：SMC水箱、不锈钢水箱、搪瓷水箱、镀锌钢板水箱等。
管道、罐系列产品：管道、罐、大口径PVC、PE管道、瓦斯管道等：
消毒剂系列产品：一元化粉状二氧化氯消毒剂、中央空调清洗剂、油井解堵剂、灭藻剂、脱色除臭剂等：
新材料系列产品：防眩板、护栏、护网、污水厂用转碟曝气机、拉挤型材、格栅、填料、采光板及各种玻璃钢制品等30个系列、280多种规格，产品覆盖全国各省市。
首先去的是通风管道加工基地，查看风管加工情况，加工区正在加工通风管道，原材料为热镀锌板，经检查为？0.75mm，外表镀锌层光亮，没有氧化脱层现象，板材平整。管道法兰平整，风道规矩。车间各种设备正在运行，有折边机、咬口机、数字折方机、等离子切割机等。加工完的通风管道标准，工艺先进。然后去可库房查看人防专用通风设备，有防爆波阀和除湿机，过滤器和人防两用风机，库房宽大平整，设备码放整齐。
最后去玻璃钢水箱生产基地考察，首先查阅厂家资质原件，经查阅核实资质齐全有效。然后去车间实地考察生产情况，车间内各种设备在运行，设备齐全、先进。水箱的玻璃钢板块尺寸一致，孔距一致，韧性大，板材码放整齐。
对该公司考察分影像资料介绍、查看生产现场和参观材料库、成品库。总体感觉原材料存充足、生产工艺先进、质量达到国家标准，使用该公司产品应放心，质量有保证。
参加人员（签字）：
建设单位：***
监理单位：***
设备考察报告范文（二）
一、美国物业管理的现状
美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。
美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为CPM的职业要求
申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。
正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。
其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：
专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容
（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。
（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点
2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
篇11
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、商业地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商业地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
(一)商业地产项目产品国际市场调查
(二)商业地产项目产品国内市场调查
(三)商业地产项目产品价格调查
(四)商业地产项目产品上游原料市场调查
(五)商业地产项目产品下游消费市场调查
(六)商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
(一)商业地产项目产品国际市场预测
(二)商业地产项目产品国内市场预测
(三)商业地产项目产品价格预测
(四)商业地产项目产品上游原料市场预测
(五)商业地产项目产品下游消费市场预测
(六)商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 商业地产项目建设地与土建总规
一、商业地产项目建设地
(一)商业地产项目建设地地理位置
(二)商业地产项目建设地自然情况
(三)商业地产项目建设地资源情况
(四)商业地产项目建设地经济情况
(五)商业地产项目建设地人口情况
二、商业地产项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序
和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、商业地产项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、商业地产项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、商业地产项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、商业地产项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、商业地产项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 商业地产项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、商业地产项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、商业地产项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 商业地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、商业地产项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、商业地产项目实施进度表
三、商业地产剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 商业地产项目财务评价分析
一、商业地产项目总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、商业地产项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、商业地产项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、商业地产项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设
项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财
务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投
资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准
收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计
算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，
项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现
率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态
回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现
正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可
行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前
利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总
投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利
润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑
接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润
(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利
能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民
经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计
算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析
和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要
也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现
值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进
行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图(设有等高线)
2、 总平面布置方案图(设有标高)
篇12
招商考察团在上海活动期间，李新增、张修起先后出席了永城市、夏邑县、虞城县、梁园区、睢阳区、市直单位、柘城县、宁陵县、睢县和民权县的重点项目签约仪式。我市有81个项目签订了合同和意向书，签约项目总投资达40.6亿元。其中签约合同项目41个，签约合同项目投资23.8亿元；签约意向项目40个，签约意向项目投资16.8亿元。
（二）参加了在上海市国际农展中心举办的首届中国淮海经济区绿色产品博览会
这次由中国经济发展研究中心、上海市农业委员会及淮海经济区20个市（地）人民政府共同主办的首届中国淮海经济区绿色产品博览会。据不完全统计，全市共有870多种产品、161家企业、280多人参加了博览会。我市在会上共发放各种招商项目简介及产品说明书近1.6万份，现场产品销售1万元，签约贸易合同项目23个，签约贸易合同金额2.67亿元。
（三）召开了恳亲座谈会，以朋会商，敬商爱商，零距离结识了一批工商界朋友
招商考察团在上海活动期间，于9月8日在上海延安饭店召开了商丘市赴上海方向招商考察团恳亲座谈会。李新增、张修起还先后会见了上海德丰企业集团董事长王继峰、中国海业投资控股集团执行董事董立人等37位工商界朋友，进行了深入的交流与洽谈。
（四）召开了商丘市—杨浦区工作交流座谈会
根据市委书记刘满仓的安排，9月9日，李新增、张修起、门峰及招商考察团的市直有关单位负责人，在上海市杨浦区参加了商丘市—杨浦区工作交流座谈会。李新增介绍了近年来商丘经济发展情况。
二、关于招商引资工作的几点体会
（一）进一步提高认识，力求思想观念大解放
思想解放一些，发展就向前一步；思想超前一些，发展就超前一步。思想的大解放，才能带来经济的大发展和社会的大进步。全市各级、各部门要立即行动起来，对照先进找差距，理清思路定目标，要做到在六个方面比学赶超：一是在发展速度上比学赶超，树立超常规、高速度、跨越式发展的新观念；二是在胆略气魄上比学赶超，树立敢闯敢冒、大手笔、大举措、奋勇争先的新观念；三是在机遇意识上比学赶超，树立与时俱进、抢占先机、乘势而上的新观念；四是在工作标准上比学赶超，树立自加压力、永不自满、争创一流的新观念；五是在发展环境上比学赶超，树立敬商爱商、讲诚信、讲效益、讲服务的新观念；六是在氛围导向上比学赶超，树立重激励、硬约束、严考核、有利于干事创业的新观念。
（二）转变政府职能，加大环境建设力度
在市场经济条件下，政府不应再去做该由市场、企业、中介机构来做的具体事情，而应把主要精力转到制定规划、政策引导、维护公平竞争市场秩序、提供公共服务上来，更多地运用法律和经济的手段管理经济，从微观管理向宏观管理转变，从直接管理向间接管理转变，真正承担起保障社会基本的秩序稳定和基本的社会安全的责任。通过切实加强政府自身建设和公务员队伍建设，加快推进政务活动公开化和管理手段信息化，改革政府审批制度，简化办事程序，建立办事高效、行为规范、运转协调的行政管理制度，提高依法行政水平。为外来投资者及企业提供信息、咨询、培训、交流以及权益保障等综合服务和信息平台。这不仅是发达国家现代市场经济的成功经验，也是沿海经济发达地区改革开放以来的成功实践，符合我市的实际。
抓环境就是抓机遇、抓开放、抓发展。抓好环境建设是取得招商引资成果的前提和必备条件。沿海经济发达省、市的做法值得我们借鉴，他们在发展民营经济上“四不限”，即：不限制比例、不限制速度、不限制规模、不限制经营方式；对待民营经济实行“三有”，即：经济上有实惠、社会上有地位、政治上有荣誉；民营企业与国有企业实现“六个平等”，即：登记申报平等、税赋平等、规模标准平等、融资贷款平等、市场准入平等、部门服务平等。结合我市实际，在市场准入方面，不仅要放宽民间资本的准入领域，而且要逐步取消政府对国有企业的补贴、配套条件，以及对民营企业的价格限制，减少行政审批。政策环境、人居环境、人文环境等对民营经济发展都很关键，而最长远、最根本的是法治环境。只有这样，投资商才乐意到你那里投资兴业。
（三）以科学的发展观统领招商引资工作
1.抓领导、层层抓。领导是做好招商引资工作的关键，要动员一大批干部（至少包括三分之一的领导干部）带头开展招商引资活动，带头联系洽谈项目，带头为项目落地搞好服务。通过领导干部发挥带头作用，使各行各业都上阵，全党全民齐参与。
2.抓质量、高起点。项目是载体，项目的质量直接关系到招商引资的成败。要根据国际经济发展趋势和世界分工，研究和论证一批符合本地产业特点的项目，论证一批事关商丘前途、对商丘经济起到支撑作用的大项目，积极做好项目组织、储备工作。重复建设、高耗能、高污染的项目要慎上
。
3.抓督察、促推进。招商引资工作不仅要量化到人，而且具体项目要责任到人，从主要领导到一般同志，要层层实行责任制，并认真督察落实。签约的项目要一个一个地登记在案，明确分管领导和具体责任人，定期通报项目进展情况。
4.抓进展，重实效。项目落地开工建设是招商引资的根本，也是体现效果的关键。要千方百计提高签约项目履约率、资金到位率、项目开工率。对签约项目要一环紧扣一环地跟踪服务。
5.抓客商，动真情。要走出去、请进来，广泛联系客户，学会与国内外客商交朋友。对那些不仅已在我市投资，而且积极穿针引线，带动其他客商来我市投资的，要建立特殊的联系和感情。要注意发挥好商丘籍在外地经商大户的作用，组织他们回乡观光考察，一是吸引其投资，二是由他们介绍外地商家来我市投资。
篇13
1现状
河北省衡水湖国家级自然保护区位于华北平原南部，地处河北省衡水市境内，东西最大宽度20.87km，南北最大长度18.81km，海拔在18~25m左右，湿地总面积为220.08km2。2000年7月，衡水湖自然保护区被批准为省级自然保护区，成为河北省历史上第一个内陆湿地自然保护区。2003年6月，衡水湖自然保护区被批准为国家级自然保护区。衡水湖属内陆淡水湖泊，具有独特的自然景观，由草甸、沼泽、滩涂、水域、林地等多种生境组成天然湿地生态系统，是国家重点保护鸟类极其理想的栖息地之一，是镶嵌在华北平原上的一颗璀璨明珠。
随着旅游业的升温，衡水市加大了对衡水湖的开发力度，目前，在衡水湖湿地东北角开发有衡水湖湿地公园，湿地公园中的衡水湖管理处办公楼体量巨大，破坏了衡水湖整体风貌，建成后一直闲置；衡水湖南岸，也就是临近冀州市的湖边，正在开发房地产，据说房子卖得很好。无论是湿地公园的建设，还是房地产的开发，对衡水湖湿地的保护都是不利的。
2衡水湖湿地保护存在的问题
衡水湖湿地保护涉及的问题很多，本文仅就关系衡水湖生死存亡的问题做浅显的探讨，期望抛砖引玉，为衡水湖的保护发挥一定的作用。笔者认为对于衡水湖的保护存在三个关键问题，其一，衡水湖湿地定位不够准确；其二，衡水湖湿地的水源没有保障；其三，衡水湖湿地的污染日益严重。
2．1衡水湖湿地定位不准确
2000年7月，衡水湖自然保护区被批准为省级自然保护区，成为河北省历史上第一个内陆湿地自然保护区。2003年6月，衡水湖自然保护区被批准为国家级自然保护区。很明显，衡水湖湿地是国家级自然保护区，对衡水湖湿地的开发和利用时有严格限制的，湿地公园与湿地自然保护区是有区别的，湿地公园可以对湿地进行更多的开发，对湿地的保护级别相对降低了。地方政府混淆了保护区和湿地公园的概念，在自然保护区内建设湿地公园，虽然增加了旅游收入，却破坏了衡水湖湿地生态系统的完整性，在湖边开发房地产对衡水湖湿地的负面影响就更大了。如果地方政府不能从根本上改变对衡水湖湿地的认识，衡水湖湿地自然保护区的前途堪忧，也许衡水湖就是第二个白洋淀。
2．2衡水湖湿地的水源问题
衡水湖原来主要靠发源于河北邯郸的滏阳河补给水源，衡水湖与滏阳河是一个完整的水系统，后来由于滏阳河污染日益严重，来水日益减少，衡水湖为了减少污染，关闭了与滏阳河相通的闸门，目前，衡水湖的水源补充主要靠每年从黄河买水维持，南水北调工程完成后，长江水将成为其主要的水源补给。如果黄河连续几年断流，衡水湖就面临干涸的危险，因此，水源补给是衡水湖生死存亡的又一关键问题。
2．3衡水湖水污染问题
由于衡水湖湖水的可贵，再加上衡水湖基本上是一个封闭的水系统，受污染后，很难在短期内恢复，因此，衡水湖的水污染已成为威胁衡水湖湿地健康发展的重要问题。
根据衡水湖污染的进入途径可分为外源和内源两种：外源污染主要包括：一，冀州市生产生活污水。二，引水自身及引水带来的沿途污染。三，周边农田产生的地表径流。内源污染主要包括：一，湖区周边农村生活排污。二，网箱养殖和拦网养殖。三，水生植物腐烂产生的二次污染。其中冀州市生产生活污水是衡水湖最主要的污染源，周边农田产生的面源污染只占很小一部分。此外，衡水湖旅游污染将逐年增加。
3衡水湖湿地保护问题的对策
3．1准确定位，严格执行
地方政府从根本改变对衡水湖湿地的认识，衡水湖湿地是国家级自然保护区，不是湿地公园，更不是房地产开发用地；衡水湖湿地是衡水市独一无二的珍贵资源，加强对它的保护，对衡水市的长远发展具有重要意义，衡水湖湿地对衡水市甚至整个华北平原的气候都有一定的影响，衡水湖湿地的生态效益和环境效益比开发它获得的旅游收益大得多。
只改变认识还不够，必须按照国家相关法律和地方相关法规，对破坏湿地的行为严肃处理，真正把对湿地的保护落到实处。
3．2多渠道引水，增加蓄水量
目前，衡水湖最有保障的水源补给是黄河水补给，必须巩固每年定期洪湖水补给；加大滏阳河流域水污染综合治理，使滏阳河重新成为衡水湖的水源之一，在黄河出现问题时，衡水湖不至于干涸；目前，南水北调工程还没有到衡水，南水北调全线贯通后，长江水也会成为衡水湖水源之一，到那时，衡水湖的水源就更有保障了。
衡水湖湿地分东湖和西湖两部分，目前，只有东湖蓄水，西湖处于干涸状态，可以疏通衡水湖河道，给西湖蓄水，这样，衡水湖的蓄水量几乎增加一倍，它的防洪蓄洪能力，抗干扰能力就会大为加强。
3．3加强监测，多管齐下
对衡水湖湿地污染问题应该监测和治理并重，加强对水质监测就可以实时了解衡水湖水污染的状况和动向，进而做出判断，采取相应的措施。多管齐下，加强对衡水湖水污染的治理，主要是对外源和内源的治理。
外源的治理主要包括主要进水河道生态修复、冀码渠入湖口生态治理及卫千渠引水河道入湖口生态治理等。河流廊道植被带植物的生长，可吸收河流系统N、P等营养物质，转化为生物量，从而达到滞污、净污功能；入湖口生态修复，可通过沉积作用、植物生长等生态过程，恢复并增强河口生态系统的净化能力，使入湖水质得以净化。
内源的治理主要包括典型村落污染综合生态治理、滨岸植被带生态修复、人工湿地生物净化等内容，通过这些治理手段，把衡水湖湿地中居民的生活生产的污水经过处理达标后，方可排入湖中。
结语
本文就衡水湖湿地保护存在的问题和对策进行了浅显的探讨，希望有更多的人、更多的专家关注衡水湖的发展，希望衡水湖的保护能够引起有关人士的重视，希望这颗华北明珠永远闪耀下去。
