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篇1
当他们赶到医院时，还是迟了一步。黄琛南因伤势过重，来不及见亲人最后一眼便魂归天国。黄亚生老泪纵横，郑梅则瘫倒在地。这时，黄琛南的妻子孙琼也从单位赶到了医院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……
悲痛过后，一家人慢慢地回过神来，他们从医生那里弄清了黄琛南出事的经过。原来雨天路滑加上黄琛南的车速过快，摩托车不慎翻下了路边的沟坎。更不幸的是，他失去控制后头部着地，重重地撞在了_一块岩石上，当即昏迷不醒，当他被人发现送到医院时，因伤势过重，医生也无力回天。
儿子安葬后，黄亚生和郑梅开始担忧起往后的生活。原来，年近七旬的他们没有退休工资，一直与儿子儿媳住在一起，他们居住的那幢四层楼房也是由儿子出钱修建的，房产登记在儿子的名下如今儿子去世了，儿媳没准会改嫁，他们因此感到不踏实，不得不为以后的生活考虑。
在黄亚生的提议下一家人召开了家庭会议，他们居住的楼房成为了焦点。房屋归到公婆名下儿媳不同意；归到儿媳名下公婆又不赞成。商量来商量去，一个折中的办法让双方皆大欢喜。
2008年12月23日，黄亚生、郑梅夫妇和孙琼经平等自愿协商，就黄琛南去世后的家庭财产分割达成了协议：一、双方现共同居住的四层房屋的产权归黄琛南的儿子黄明所有；二、黄亚生、郑梅、孙琼、黄明对该幢房屋均有居住权，其中一楼、四楼归黄亚生、郑梅夫妇使用，二楼、三楼归孙琼、黄明母子使用……
家庭风波不请自来，协议反倒变成诉讼的导火索
黄琛南去世不久，孙琼的父母和亲友们不停地劝她再找个伴侣。一开始，孙琼念及儿子还小，丈夫去世时间不长，一直拒绝。可后来她也招架不住众人的劝说，点头答应了。亲友们四处为她介绍对象，也时不时地有男子来孙琼家附近打听。
儿媳要改嫁，黄亚生夫妇也知道这事儿是拦不住的，司儿媳总是在眼皮子底下张罗着，他们看在眼里，心里难免有些难受。每当他们与儿媳碰面时，老俩口因心情不佳，总会给些脸色，日子久了他们与儿媳的关系变得越来越僵。
2009年6月28日，孙琼与郑梅在家门口擦肩而过，郑梅说：“你现在看到我连招呼都不打我儿子才死了几个月啊。再怎么着，我还是孩子的奶奶呢。”面对婆婆的责备，孙琼抱怨：“妈，咱们天天见面，您怎么变得那么生分了而且我正想着事，走神了。”“我看你是急着找个老公再嫁出去吧!”说到这，郑梅满肚子伤心，禁不住落下泪来。孙琼没有理睬婆婆的情绪变化，上了楼后重重地把门关上了。
此后，黄亚生夫妇和孙琼的关系急剧恶化，争吵不断，虽住在同一幢房子里却形同路人。2010年4月，他们再次争哦黄亚生拨打了“110”。后来他们在警察的主持下达成了一份“补充协议”。按照“补充协议”的规定，房屋的所有权仍归黄明所有，房屋的一楼由黄亚生夫妇和孙琼共同出资进行隔断，各自使用一半。
10月的一天，黄亚生突然想起把房屋产权归到孙子名下的争情一直没有办理。为此，他来到房产管理局咨询该如何为孙子办理房产证。咨询完后，黄亚生火冒三丈。原来3个月前，孙琼背着他们偷偷地把房子转到了她的名下办理了以孙琼为所有权人的房产证。
“这怎么行。”黄亚生回去跟老伴一说，郑梅同样怒气冲天，他们要找孙琼问个清楚。“咚咚咚”，他们使劲地敲孙琼的房门。孙琼一开门，黄亚生夫妇便怒气冲冲地指责她，并责令她马上把房子过户给黄明。面对公婆的责问，孙琼说：“按照协议，房子是给黄明的，黄明又是我的儿子我是他的监护人，他的房子自然由我来管理，我爱登记在谁的名下就登记在谁的名下。”黄亚生夫妇顿时无言以对。
孙琼的回答让他们感到不满，房子若变成孙琼的，那他们的居住权会随时打水漂，而且孙子长大后，也不一定能拥有房屋的所有权。该怎么办?黄亚生夫妇静下心来，思考对策。
到了这地步，他们想去法院孙琼。可这诉讼请求该如何提呢?他们面临着两种选择。第一种是要求执行协议，请求法院判令孙琼把房子过户到黄明的名下同时保证他们老两口对房屋享有部分居住权；第二种是请求撤销协议，那么房子便是黄琛南的遗只他们就能以继承人的身份参与继承分割。
遭遇法律瓶颈：没过户的房产到底归谁?
2011年春节后，黄亚生夫妇以一纸诉状，把儿媳孙琼和孙子黄明告上了法庭。他们诉称，当初双方签订的协议中，产权归黄明所有的约定是一种赠与，他们和孙琼都是赠与人。对房屋这样的不动产来说，只有办理过户手续，赠与才算完成，如果没有办理过户手续，赠与人可以随时撤销赠与。现在，该房屋还没有过户到黄明的名下他们作为赠与人，可依法行使撤销权，同时请求对黄琛南的遗产即房屋进行分割。
孙琼表示，2008年12月达成的协议不是赠与合同，而是继承协议。那是她与黄亚生夫妇为分割黄琛南的遗产达成的协议，应当适用继承法的规定。分割遗产的协议合法有效的话，只存在完全履行的问题，不存在撤销赠与的问题。黄明年龄小，她是黄明的母亲，又是黄明的监护人，将房屋过户到她的名下是对未成年人实现权利的一种方式。既然黄琛南的遗产已经分割完毕，继承协议也就履行完毕。
继承协议PK赠与合同，二者之间究竟有没有冲突，法律又该如何抉择呢?2011年4月初，当地法院开庭审理了这起纠纷案。
主审法官表示，本案的焦点在于那份协议的效力是适用继承法，还是适用合同法。2008年，黄亚生夫妇与孙琼签订的协议是为分割黄琛南的遗产、处理继承事宜签订的，本质上属于继承协议，但协议中关于房屋产权归黄明的内容，又具备赠与合同的性质。可以说，它既属于继承协议，又属于赠与合同。
篇2
二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。
三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。
七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
篇3
原审法院查明：投资公司诉李世公司合资合作开发房地产合同结算纠纷一案于20xx年11月12日在沈阳市中级人民法院立案，投资公司要求返还投资款743.1万元、迟延履行违约金及利息，沈阳市中级人民法院于20xx年3月15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258号民事判决，该判决已生效。关于李世公司的违约金责任，该裁判文书作出了如下论述：由于20xx年协议书明确约定，如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款，则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金，因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任，且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况。李世公司虽提出最高法院有关于违约金标准的司法解释，应按司法解释标准给付违约金，但《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》均是指当事人没有约定逾期付款违约金“标准”而依据的“计算标准”，而本案双方当事人明确约定按日万分之五计算违约金，不属于没有约定违约金“标准”。
故李世公司以按司法解释确定违约金标准的理由不能成立。由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，李世公司承担违约金责任后仍须继续给付合同价款。由于双方约定的是分期付款，故违约金的计算方式亦应分别计算，即其中247万元的违约金从20xx年5月21日起计算，另247万元从20xx 年6月21日起计算，其余249.1万元从20xx年7月21日计算。由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到20xx年10月30日，诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，本院对发生在20xx年10月31日后的违约金不予处理，即根据投资公司的诉讼请求本案的违约金计算截止日期为20xx年10月30日。最后判决李世公司给付投资公司743.1万元的迟延履行违约金482700元。上述事实，有投资公司向法庭提供的(20xx)沈民(2)房初字第258号民事判决书副本等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。
原审法院认为：投资公司要求李世公司基于违反合资合作开发房地产合同给付迟延履行违约金的诉讼请求已经沈阳市中级人民法院作出生效判决，李世公司在该次诉讼中提出违约金过高的抗辩理由虽未得到法院支持，但并不能据此证明投资公司可以依据该判决的认定增加违约金数额另行诉讼，投资公司在该诉讼中请求的违约金标准及期限、数额是在诉前预知诉讼风险前提下的选择，在法院支持其违约金计算标准后另行增加违约金数额进行诉讼，不符合相关法律对违约金性质、目的的规定，也不符合民事诉讼程序的效益性原则，投资公司本次诉讼的诉讼请求没有合同依据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决驳回投资公司诉讼请求。案件受理费12810元由投资公司负担。
上诉人投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人投资公司与被上诉人李世公司间的合资合作开发房地产合同纠纷已由沈阳市中级人民法院依法判决，案件已进入执行程序。该判决确认李世公司确系违约，在判令李世公司继续履行合同的同时，对违约金部分以双方合同约定的“按未给付金额的日万分之五”作为计算违约金的标准。由于投资公司是于20xx年10月末提起诉讼，所以对20xx年10月以后被上诉人是否仍继续违约等事实难以确定，因此在诉讼中仅主张了截止到20xx年10月30日的违约金，而对该日之后新产生的违约金在当时无法主张。
因此，沈阳中级法院判决：“由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到20xx年10月30日，诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，本院对发生在20xx年10月30日后的违约金不予处理，即根据投资公司的诉讼请求，本案的违约金计算截止日期为20xx年10月30日。”对上述判决显然可以看出，沈阳中级法院仅仅是因为投资公司对 20xx年10月31日以后新产生的违约金未在该诉中同时主张，因而未加以审理，这并不代表投资公司对20xx年10月31之后产生的违约金已经放弃，更不是沈阳中级法院对新产生的这部分违约金已经进行审理并予以驳回。正是由于投资公司对这部分新违约金“未告”，沈阳中级法院对新产生的违约金“未理”，所以投资公司完全有权通过另行诉讼对产生的新债务加以主张。我国《民事诉讼法》第十三条明确规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。
本案中，投资公司在沈阳中级法院诉讼中对20xx年10月31日以后新产生的、在诉讼当时还难以确定的违约金未予主张，是当事人依法有选择地行使自己的诉讼权利、处分民事诉讼权利的一种体现，并未违反法律的禁止性规定。这与违背民事诉讼效益性原则的恶意“缠诉”、“拆诉”、“分诉”有本质上的区别。沈阳中级法院的判决中一再强调其判决确定的违约金截止到20xx年10月30日，对当事人当时未主张的后产生的违约金未进行审理，本身就体现了对当事人依法选择行使自己的诉讼权利的一种尊重，也是对当事人有权依法选择通过另行起诉或其他途径来主张后续违约金的一种肯定。投资公司对新产生的违约金(新债务)另行起诉，正是当事人对诉讼权利的合法行使。一审法院以效益性原则为由驳回投资公司的诉讼请求，是对投资公司实体权利和诉讼权利的无理剥夺，缺乏法律依据。
我国《合同法》中规定的违约金是对合同当事人不履行合同或履行合同不符合约定等违约行为的一种惩罚，其产生的事实依据是违约、产生的法律依据是法律规定或当事人的有效约定。本案中，双方约定如被上诉人未在约定期限内付款，则“按未给付金额的日万分之五”给付违约金。这是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，而且该违约金计算标准已经为生效判决所肯定。如果被上诉人未在约定期限内支付上诉人全部款项，上诉人就有权按上述标准计收违约金。
因此，从20xx年10月31日至今，被上诉人李世公司仍然未向上诉人支付欠款，其违约行为一直继续，上诉人对新产生的这部分违约金作为该合同的新债务加以主张，既有事实依据，也符合合同的约定、更有法律依据，不存在一审法院认为的“违背法律对违约金性质和目的的规定”的问题，一审法院据此驳回投资公司诉讼请求明显错误。在本案中上诉人投资公司在起诉中所主张的20xx年10月31日以后新产生的违约金仍然是依据合同约定的上述违约金标准计算出来的，所以在被上诉人李世公司至今未还清欠款的情况下，其违约天数在增加，就必然会产生新的违约金。这当然不是对法院已经认定的计算标准的擅自增加;相反，恰恰是依据和执行了法院所认定的标准。因此，不存在一审法院认为的“在法院确定了违约金计算标准后，新增加违约金数额另行起诉”的问题。
因此，上诉人依据已经为法院生效判决所确认的、也为被上诉人所承认的继续违约的事实、依据双方合同明确约定的、已为法院生效判决所肯定的计算标准对由于被上诉人后续违约所新产生的违约金(新债务)依法起诉，事实清楚、证据充分。请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人从20xx年10月31日至实际还清全部欠款之日止的违约金(至20xx年5月30日的违约金为780225元)并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李世公司答辩称：
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明：20xx年10月12日，辽宁华厦饭店作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称20xx年协议书)，约定：一、甲方将饭店土地使用权作价1716万元(占地面积2332平方米)和前期工程款2760万元(含甲方已付工程款1360万元，四建二公司执付工程款1400 万元)，总计4476万元作为同乙方合作联建辽宁华厦大酒店工程的投资。对乙方的合作投资，在工程结束后，以甲乙双方认可的审计中介机构出具的审计评估报告为依据确定，并明确双方的投资比例;二、对补办、续办工程手续发生的费用，均由乙方垫付资金。其中应由甲方负担的部分，从甲方的投资额中抵减;应由双方共同承担的部分，作为乙方的工程投资;三、对乙方已替甲方偿还的债务，经甲方与债权单位确认后，可以抵减甲方的投资额;四、本协议签字盖章后，即为生效，对以前就本工程与乙方在20xx年9月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店协议书》、20xx年12月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店补充协议》、20xx年12月28日签署的《协议书》等有关协议同时废除。
20xx年12月10日，辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称20xx年协议书)，约定：一、双方同意将甲方在辽宁华厦饭店主体工程的投资额认定为4476万元;二、由乙方替甲方垫付的甲方原工作人员工资款79万元，市四建二分公司工程款1400万元及甲方自建期间尚欠的工程款15.1万元，共计1630万元，由乙方承担支付，抵顶甲方投资;三、甲方原欠的电费13.8万元，水费 10.4万元，电费滞纳金50万元，共计74.2万元，由乙方负责支付，抵顶甲方的投资;四、在后期补办手续过程中发生的土地出让金、公房拆迁补偿金以及其它费用等，由甲方承担400万元的费用，并从甲方的投资额中冲减;五、综上，甲方尚余投资额计2371.8万元，由乙方偿还甲方，偿还方式：自本协议签订之日起，由乙方用现在开发建设的富通花园的14#楼房产作价偿还，每平方米4300元，偿还面积为5516平方米，乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款，并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费。
20xx年3月24日，辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《补充协议书》(以下简称20xx年协议书)，约定：一、甲乙双方经友好协商对20xx年12月10日所签《协议书》中的第五条作如下修改：乙方偿还甲方尚余投资额计2371.8万元。共中一部分以位于和平区抚顺路66-13号富通花园小区的14#楼23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作价支付给甲方，该部分金额为 1306.77万元。乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款，并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费用。乙方保证甲方购房者于20xx年6月末前进住。剩余投资余额乙方以贷币资金743.1万元偿还甲方。
具体支付时间如下：20xx年5月20日前支付247万元; 20xx年6月20日前支付247万元;20xx年7月20日前支付249.1万元。如乙方未在以上约定的时间内向甲方支付价款，则按未给付金额的日万分之五向甲方支付违约金。二、原协议其他条款继续有效;三、该补充协议与原协议具有相同的法律效力。但李世公司未按该《补充协议书》的约定履行付款义务。投资公司于20xx年11月向本院提起诉讼，要求李世公司给付欠款743.1万元、利息12.5937万元及截止20xx年10月30日的违约金 50.5082万元。本院于20xx年3月作出[20xx]沈民二房初字第258号民事判决，判令李世公司给付投资公司743.1万元，截止20xx年 10月30日的迟延履行违约金482700元。该判决于20xx年3月18日送达于投资公司及李世公司，20xx年4月2日系双方上诉期届满前的最后一日，由于该日为星期六，次日为星期日，均为法定休息日，故上诉期应依法顺延至20xx年4月4日。20xx年4月5日该判决发生法律效力。自20xx年 10月31日起截止20xx年4月4日止，李世公司尚欠投资公司743.1万元，应支付迟延履行违约金579618元。
另查明：辽宁华厦饭店亦系独立的企业法人，与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系，但辽宁华厦饭店表示所有权利均由投资公司行使，其不再主张对李世公司的合同权利。
还查明：辽宁省投资集团公司于20xx年经辽宁省国有资产管理委员会批准改制为国有独资有限公司，更名为辽宁省投资集团有限公司。
上述事实，有本院[20xx]沈民二房初字第258号民事判决书，辽宁华厦饭店《关于不参加诉讼的说明》，当事人陈述等佐证，本院予以确认。
本院审理认为：
1、关于投资公司在本院[20xx]沈民二房初字第258号民事判决生效后是否有权再向李世公司主张20xx年10月31日后的违约金的问题。本院[20xx]沈民二房初字第258号民事判决已明确认定20xx年协议书的效力并依照该协议书作出裁判，具有既判力。该协议书明确约定，如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款，则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金，因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任，且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况，且该违约金标准已被本院生效判决所确认。
由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金，只要债务未清偿或迟延清偿，该迟延履行违约金就继续发生。本院[20xx]沈民二房初字第258号民事判决所确定的违约金系基于当时投资公司的诉讼请求计算截止到20xx年10月30日，因此，就本院生效判决未审理的在20xx年10月 31日后实际发生的迟延履行违约金，李世公司负有继续支付义务，原审判决驳回投资公司诉讼请求不当，应予纠正。
2、关于上诉人投资公司所主张的违约金的终止日期。上诉人投资公司所主张的迟延履行违约金系基于与被上诉人李世公司签订的协议约定而发生，其产生的基础为协议中约定的743.1万元债务，即自然债务。只要该自然债务未清偿或迟延清偿，即发生迟延履行违约金。但由于投资公司曾向本院起诉，要求被上诉人李世公司给付743.1万元，本院[20xx]沈民二房初字第258号民事判决已判决李世公司向投资公司给付743.1万元，自本院 [20xx]沈民二房初字第258号民事判决于20xx年4月5日生效后，投资公司与李世公司在协议中约定的自然债务业已转化为具有法律拘束力及强制执行力的强制给付之债。
在20xx年4月5日之后，李世公司如未给付743.1万元，则属于不履行法院生效判决，而不是违反投资公司与李世公司签订的协议，其法律后果是应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，由李世公司加倍支付迟延履行期间的债务利息，不存在再行依据原协议中约定的违约金条款继续计算违约金的问题。因此，上诉人投资公司要求被上诉人李世公司给付20xx年4月5日之后(含5日)的迟延履行违约金没有法律依据，本院不予支持。
3、关于上诉人投资公司所主张的计算违约金所依据的债务金额。投资公司与李世公司系合同关系，李世公司的合同义务为付款，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李世公司对付款负举证责任，但李世公司未能举证证明在20xx年4月5日之前向投资公司支付过款项，因此，本院确定计算迟延履行违约金的基础债务金额仍为743.1万元。
4、需要说明的是，辽宁华厦饭店与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系，应作为本案一审共同原告参加诉讼，但辽宁华厦饭店明确表示与李世公司合同中所有权利均由投资公司行使，不再向李世公司主张权利。因此，投资公司有权单独主张对李世公司的合同权利。
综上，原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院[20xx]和民合初字第478号民事判决;
二、被上诉人辽宁李世房产开发有限公司给付上诉人辽宁省投资集团有限公司743.1万元的迟延履行违约金579618元[自20xx年10月31日至20xx年4月4日，计算方式为：743.1万元×0.0005×156天]，于本判决生效后10日内付清;
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文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
篇5
委托人周亚敏，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海口龙兴房地产开发公司，住所地海口市振东区君尧新村115号9栋。
法定代表人毕凯，该公司经理。
委托人孟繁旭，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。
委托人贾新明，黑龙江省哈尔滨市新型建材房屋建设综合开发公司法律顾问。
上诉人海南省演出公司（以下简称演出公司）因合作建房合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，演出公司的法定代表人王学忠委托人肖明德、周亚敏，被上诉人海口龙兴房地产开发公司（以下简称龙兴公司）的委托人孟繁旭、贾新明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定双方签订的合作合同有效，认为双方所签合同中的约定，既存在房屋交付的债权也存在其他违约责任的赔偿权，演出公司依约提起的各项诉讼请求，从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止，均已超过法定的诉讼时效，据此判决，驳回演出公司的诉讼请求，案件受理费由演出公司负担。宣判后，演出公司不服原判向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不公，双方合同均约定上诉人享有产权分配及获得加层补偿费等权利，一审判决以产权分配完毕来否定上诉人享有获得加层补偿费等权利是错误的，明星大厦应以规划验收为准，办理房产交接手续前，双方的合建合同尚在履行过程中，因此，起诉时并未超过诉讼时效，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。龙兴公司答辩称：合同中的违约罚款是约定的而非法定，其截止期限及时效起算点也应以约定为准，加层补偿费上诉人选择了现分配的房屋面积而已放弃，宿舍楼加层扩建费，由于2号宿舍楼未拆，没有损失而不应发生，已得到的款项应退还，其他费用的发生与被上诉人无关，同时，依法上诉人所提出的请求即使成立，也已全部超过诉讼时效，一审判决应维持。
经审理查明：1993年4月30日，演出公司与海口龙兴经济贸易开发公司（1994年1月12日双方协议将其更换为龙兴公司）经协商签订了一份《合同书》，约定由演出公司提供其位于海口市公园北2号1350平方米的土地，龙兴公司提供建设资金，双方合作建设＂明星大厦＂，该大厦楼高十层，工程投资每平方米2000元。演出公司负责做好拆迁准备，解决拆除旧房时所发生的纠纷，协助办理前期手续及土地使用证、产权证；龙兴公司负责组织设计、报建、施工、装修、验收等工作并承担费用，双方按演出公司35％，龙兴公司65％的比例分配房产。分配以十层为基数，每增加一层，龙兴公司补给演出公司30万元，增加面积归龙兴公司所有。若建筑不足十层，演出公司实得面积也以十层计算，分成不小于2100平方米，剩余部分归龙兴公司所有，楼层以演出公司分配1至3层，不足部分自由选择为原则，若余数不足一单元但超过单元的50％的，可按工程成本价向对方购买此单元的剩余面积。龙兴公司的施工期12个月，报建时间半年，总计18个月，除不可抗拒因素延误外，每超过一个月罚款10万元。龙兴公司同意帮助演出公司进行宿舍楼房的扩建和顶上加层或支付加层扩建费60万元。协议签订后，龙兴公司分三次付给演出公司加层扩建费25万元。1993年6月24日，双方签订了一份《借款合同》，约定龙兴公司借给演出公司人民币100万元。1993年10月28日，双方签订了《合作兴建＂明星大厦＂补充协议》，约定按实际进展情况，演出公司同意报建时间拖延一个月，从11月1日起每延一天，龙兴公司赔偿其经济损失2000元等内容。1993年11月2日，双方签订《补充协议》，约定明星大厦主体占地面积设计若不能达到应有的密度率（45％）时，分配给演出公司的实得面积不少于2100平方米。1993年12月4日，双方签订《明星大厦继续延长报建期限的补充协议》，约定延长报建期限到12月31日，但龙兴公司自1993年11月1日起的延期赔偿费于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，双方又签订了一份《明星大厦继续延长报建期限的补偿协议》，约定报建期再次延长至1994年6月25日止，若龙兴公司在此前不能支付按实际天数结算的赔偿费，则该款视为其向演出公司的借款，归还期限至1994年12月31日止，年息按20％计算。1993年11月20日，海南省文化广播体育厅以琼文函［1993］399号文批复同意双方合作兴建明星大厦。1994年7月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划临时许可证，批准明星大厦报建层数为十层，1997年5月20日又为第十一至十三层颁发了建设工程规划临时许可证。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544号文批复同意双方合作建楼转受让用地。1994年9月19日，演出公司与海口市公路分局签订了一份《协议书》，约定演出公司因施工需占用公路分局的通道临时行车，每年的使用费为1200元，使用至建楼完工为止。该协议书上除演出公司加盖有公章外，龙兴公司的全权代表邱杰在协议上也签了名。明星大厦于1994年11月25日开工。1997年1月10日，双方代表召开了＂关于明星大厦收尾工程问题联席会议＂，会议纪要第三条的内容为：＂第一层三面外墙在大厦工程验收后30日之内按双方原协商意见和标准维修＂。1997年11月8日，明星大厦经海南省建筑工程质量监督站等单位验收，并颁发了工程质量合格的竣工验收核验证书。1998年1月15日，双方签订了一份《借款及有关事项协议书》，约定明星大厦工程于1994年11月25日正式动工至1996年10月31日竣工，因种种原因及双方协商同意将大厦整体销售，故未进行实体面积分配，由于暂时未定确切的购房者，演出公司要求将大厦一层先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龙兴公司同意预借10万元给演出公司，该款将在双方合作项目清算中本息一并处理。明星大厦建成后，因与原规划报建方案有异，海口市规划局未给换发建设工程规划许可证。为此，双方于1998年4月20日向该局提交了＂关于明星大厦规划验收的请示报告＂，＂关于明星大厦规划验收的请求报告＂，1998年11月18日，又提交了＂关于明星大厦规划验收存在问题的承诺＂。三份函中均提出直接影响明星大厦规划验收的是400平方米五层宿舍楼（即演出公司2号宿舍楼）的拆除问题没有解决，并说明了未能拆除的原因和存在的困难。1998年11月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划许可证。2000年4月29日，演出公司与海南大名装修工程有限公司签订了一份《合同书》，约定演出公司将明星大厦首层外墙工程发包给大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一审法院起诉。2000年8月24日，双方签订《明星大厦房产移交协议》，约定龙兴公司将明星大厦1至4层房屋移交演出公司，其中1至3层已于1999年11月10日移交使用，现将剩余部分全部移交，面积以房产证为准，实行多退少补原则，双方合作产权利益的分配即告终结。之后，房屋所有权证办妥，演出公司实际分得房屋面积为2319.2平方米。
上述事实有合同书、协议书、收付款凭证，海南省文化广播体育厅批复、海口市土地管理局批复、土地使用证、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等已经法庭质证的证据为证。
本院认为：本案当事人所签协议，均是在协商一致的基础上所作出的真实意思表示。双方的合作关系已经业务主管部门同意，并经土地管理机关批准办理了合作登记手续，其形式要件和实质要件都符合法律规定，故应认定有效。双方协议所确定的一些权利义务，其具体内容及实际履行都具有相对独立性，该特点以致演出公司所提起的诉讼请求中有部分请求可分别独立存在，故其诉讼时效期间也应分别计算。当事人双方就明星大厦工程竣工期，延期报建的赔偿费转为借款的偿还期，首层外墙的施工期均有具体约定，演出公司可行使权利的时间是明确的，一审法院对该部分请求，认定其已超过诉讼时效，并作出驳回其请求的处理是正确的，应予维持。关于加层补偿费的约定，是以改变原计划报建方案为前提而议定的，演出公司就该项权利的主张，应以龙兴公司合法取得加层房屋所有权为条件，明星大厦房屋所有权证系2000年8月取得，因此，演出公司就加层补偿费的请求，未超过诉讼失效，其请求应予支持，一审法院亦以超过诉讼时效，判决驳回该项请求的认定和处理不当，应予纠正。演出公司以提供土地为合作条件，其2号宿舍楼所附土地属提供合作部分，因设计方案的调整该楼未拆除，其仍继续使用。未拆除该楼的原因和理由，双方在给政府主管部门的函中均已阐明。就加层扩建费合同虽未写明是对拆除2号宿舍楼的补偿，但却约定的是＂帮助＂加层扩建，根据双方约定和本案实际，演出公司提出继续支付该款的理由不充分，其请求不予支持，龙兴公司已支付的加层扩建费不再退还，未支付的可不再支付。演出公司、龙兴公司双方都是明星大厦房产权利的享有者，就大厦建设期间占用海口市公路分局通道约定应支付的使用费，由双方按约定分配房产的比例分担，由双方与海口市公路分局结算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同约定的工程投资标准，即每平方米2000元计价在龙兴公司应向其付款中折抵。龙兴公司给予演出公司的借款，因其未提出反诉，一审未作审理，二审依法亦不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决；
二、明星大厦加层补偿费人民币90万元，限龙兴公司在本判决生效之日起一个月之内，向演出公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、演出公司多分房屋面积计价43.84万元，限在本判决生效之日起一个月之内向龙兴公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，该款可与本判决第二项的款项折抵；
篇6
二、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
三、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
四、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
篇7
一、问题的提出
2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。
本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。
二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符
据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。
上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。
我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。
以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。
三、委托合同纠纷之诉因也存在不足
根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。
但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。
而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。
四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择
房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？
我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。
遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。
本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。
而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。
因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。
注释：
①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。
参考文献：
篇8
委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。
被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.
委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。
委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。
原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。
负责人孟庆斌，行长。
委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。
上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。
经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。
本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
篇9
2.房屋所有权争议,包括所有权归属、份额、变更、析产、交换等;
3.房屋使用权争议,包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议;
4.他项权利与相邻关系,包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务关系;
5.房屋修缮的争议,包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定、各项工程费用的承担等。
二、哪些房产纠纷不能仲裁?
下列纠纷不能仲裁:
1.人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷;
2.涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷;
3.涉及落实政策问题的房地产纠纷;
4.依法应当由行政机关公证后发生争议的房地产纠纷;
篇10
关键词 甲磺酸罗哌卡因；芬太尼；自控镇痛；自然分娩
[中图分类号] R4 [文献标识码] A [文章编号] 1674-0742（2014）10（a）－0150-02
目前国内的剖宫产率居高不下，因剖宫产手术带来的并发症也随之而来，比如子宫内膜异味症，剖宫产术口瘢痕妊娠[1]，有剖宫产手术史的产妇再次妊娠选择自然分娩有子宫破裂的危险，如果选择再次剖宫产，手术后子宫收缩不良产后出血的风险也会增加，危重的患者甚至需要切除子宫才能控制出血。国外发达国家的剖宫产率相对来说很低，美国90℅孕妇采用分娩镇痛，剖宫产率仅10℅～20℅，英国98℅孕妇采用分娩镇痛，剖宫产率仅为18.5℅，这和发达国家的分娩镇痛做的很完善有关。2013年1月以来，由于该院的分娩镇痛的开展，解除了产妇对生产疼痛的恐惧，很大程度上降低了剖宫产率，同时分娩镇痛知识的宣教普及，也使得选择镇痛分娩的产妇逐年增多。该研究选取2013年9月—2014年3月间该院收治的产妇进行研究拟针对椎管内阻滞分娩镇痛的可行性和不同给药方法的效果对比观察，为临床应用提供参考。现报道如下。
1 资料与方法
1.1 一般资料
该研究已获该院伦理委员会批准，并与患者及家属签署知情同意书。选择该院2013年9月—2014年3月之间的75例分娩产妇进行本次研究，美国麻醉医师协会（ASA）分级为I或Ⅱ级，年龄23～30岁，体重指数<27 kg/m2。所有产妇均无镇痛药过敏史，无慢性疼痛史或药物和酒精滥用史，单胎，初产，足月，无妊娠合并症和并发症，无硬膜外麻醉禁忌症，无宫颈手术（如Leep或锥切等）史，并经过各项产前检查判断具备阴道分娩条件。采用随机数字表法将患者分为A、B及C3组，每组25例，A、B和C3组患者体重[A:B:C,（72.5±4.3）kg:（73.1±3.9）kg:（71.9±3.4）kg]，孕周[A:B:C,（38.8±1.1）w:（39.0±0.8）w:（38.4±1.2）w]及年龄[A:B:C,（24.5±1.2）岁: （25.1±1.6）岁: （24.2±1.0）岁]比较差异无统计学意义(P>0.05)，试验具有可比性。
方法 A组不给予硬膜外阻滞麻醉自然分娩，B组和C组入室建立静脉通路，乳酸钠林格注射液500 mL静脉滴注，3组均监测胎心、无创血压和心率。B组和C组选择L2~3间隙行硬膜外穿刺向头侧留置导管3 cm,回抽无血无脑脊液注入试验剂量1％利多卡因3 mL并固定导管,5 min后测试麻醉平面发现无腰麻现象继续给药，B组注入0.1﹪甲磺酸罗哌卡因氯化钠注射液5 mL, 2 min后再次注入5 mL。C组0.1%甲磺酸罗哌卡因氯化钠注射液复合2 μg/mL[2]芬太尼注射液5 mL，2 min后再次注入5 mL。测试麻醉平面，基本达到T8～T10这个满意平面。20 min后接电子镇痛泵泵入和各自推注药液相同的药液，背景输注6 mL/h，通过患者自诉的VAS评分决定按压自控键追加药物3 mL/次，锁定时间为15 min，直到宫口开达10 cm，VAS评分≥4时按压给药并记录按压次数。如发生低血压加快输入晶体液或给予血管活性药物对症处置。如胎心减慢给予吸氧、左侧卧位、应用麻黄碱10 mg和硝酸甘油100 μg等药物对症处理，如应用催产素的减慢或停止给药，宫缩减弱的减少按压次数并加快催产素静脉滴注。
观察指标 观察并记录各组活跃期时间、活跃期平均动脉压和产妇心率、及宫口开达10 cm时的VAS评分、胎心率、出生后1 min(T1)和5 min(T2)的新生儿Apgar评分，B组C组加记录PCA总按压次数、宫口开10 cm改良Bromage评分、催产素应用情况、不良反应发生情况如低血压、皮肤瘙痒、恶心呕吐、尿潴留等。
改良Bromage评分测定指：0级为无运动阻滞（髋、膝、踝三关节可充分屈曲）肌力正常；1级下肢麻木感，行走时腿软；2级为不能直腿抬起（仅能屈膝、踝关节）；3级为不能屈膝（仅能屈踝关节）；4级为运动阻滞，不能屈踝关节（三关节均不能屈）；5级为下肢不能活动并无知觉[3]。
1.3 统计方法
采用 spss 16.0统计学软件对研究数据进行统计分析，正态分布的计量资料以均数±标准差(x±s)表示，组间比较采用多元方差分析(MANOVA, Multivariate analysis of variance)，计数资料用率表示，采用 χ2 检验。
2 结果
与A组比较，B组和C组胎心率、新生儿评分差异无统计学意义(P>0.05)；催产素使用情况A组4例，B组16例，C组12例(B组vs. A组,P=0.001; C组vs. A组,P=0.015) (P<0.05)；活跃期时间缩短(B组vs. A组,P=0.037; C组vs. A组, P=0.032)(P<0.05)；VAS评分明显降低(B组vs. A组,P=0.002; C组vs. A组, P=0.001) (P<0.05)；而B、C组活跃期时程差异无统计学意义。见表1。
与B组(4.5±0.5次)比较，C组(1.1±0.3次)总按压次数明显降低(C组vs. B组, P=0.001) (P<0.05)改良Bromage评分降低 (C组vs. B组:0分，P=0.012；1分，P=0.010)(P<0.05)，而不良反应差异无统计学意义。3组无一例中转剖宫产,无异常情况发生，见表2。
并发症观察：低血压(B组:C组,1例：0例)、皮肤瘙痒例(B组:C组,0例:1例)、恶心呕吐(B组:C组,2例:0例)、尿潴留(B组:C组,0例:2例)。两组比较差异无统计学意义(P>0.05)。
3 讨论
分娩过程中，子宫收缩，宫口扩张，宫颈管牵拉挤压都会引起疼痛，产痛给产妇带来的恐惧和刺激会引起一些心理生理应激反应，对产妇和胎儿产生不利影响。国内外的实验表明，硬膜外分娩镇痛止痛效果确切，缩短第一产程，不影响新生儿评分[4]。
目前的实验结果显示，两组硬模外持续自控镇痛与临产前不给予任何镇痛措施组在VAS评分、活跃期时间和催产素使用率比较差异有统计学意义，而在胎心率及Apgar评分比较差异无统计学意义，实验结果说明两种不同给药方式的硬模外持续自控镇痛无论对产妇及胎儿在生命体征及感受效果良好。我们的临床观察显示，相比较硬模外持续自控镇痛泵甲磺酸罗哌卡因与硬模外持续自控镇痛泵甲磺酸罗哌卡因复合芬太尼而言，自控镇痛泵甲磺酸罗哌卡因复合芬太尼在按压次数及改良Bromage评分比较差异有统计学意义，实验结果说明复合用药能够减少甲磺酸罗哌卡因用药量同时，减低运动阻滞的发生率。
对于上述结果，我们进行了实验分析，首先，低浓度的局麻药复合小剂量的阿片类止痛药是目前专家推荐的最佳给药方式，通过这次研究我们也看到，低浓度的长效局麻药罗哌卡因对痛觉神经纤维（Aδ和C纤维）的阻滞比对运动神经纤维（Aβ纤维）的阻滞更为完全[5]，可以产生感觉和运动分离的效果，既减轻疼痛又保留宫缩，从而达到分娩镇痛的目的，产妇没有运动神经阻滞后的不适感觉，但是药物用量短时间增多会影响运动功能；其次，阿片药物和椎管内脊髓的阿片受体（μ受体）结合同样产生确切的止痛作用[6]；最后，两种药物的协同作用使得镇痛效果更加完善[7]。对于部分需要侧切的产妇，局麻药在椎管内麻醉作用同样减少了这个过程的痛苦，也减少了局部浸润麻醉带来的不便，消除了生产过程中产妇烦躁焦虑的负性情绪。布比卡因一定浓度也可以做到感觉和运动阻滞分离，不过和布比卡因相比，罗哌卡因的心脏毒性更低，使用更安全[8]。我们临床观察之所以关注国产甲磺酸罗哌卡因，因为相对于瑞典阿斯利康公司出产的盐酸罗哌卡因（耐乐品），国产的甲磺酸罗哌卡因具备经济适用的优势，更适合基层医院的推广，对降低剖宫产率和剖宫产手术带来的并发症起到重要的作用。
综上所述，硬膜外阻滞分娩镇痛效果确切可行，不影响胎心率和新生儿评分，并且缩短第一产程活跃期。应用0.1％甲磺酸罗哌卡因复合2 μg/mL芬太尼椎管内给药既增强了止痛效果又减小了各自用量，不良反应少，不易出现下肢运动神经阻滞时的不适感觉，效果优于单纯应用0.1％甲磺酸罗哌卡因。
参考文献
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篇11
理财金手指：贷款买房要留后手
篇12
篇13
房子卖了就算您一套房,但要是贷款这边的话就是二次贷款了,利率就绝对是二套房利率。
房产共有人享有同等的权利,承担共同义务共同共有房产享有共同的权利,承担共同的义务。换而言之,在共同共有关系存在期间,部分共有人无权擅自处分共有房产。在现实生活中,常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名或私章,擅自处分共有房产的行为。作为权益受到侵害的共有人,可以该行为未经自己同意为由,向法院主张该行为及相关合同无效,并且侵权人应将房屋状态恢复原状,并承担由此引起的一切经济损失。值得注意的是,一般在这种交易中,第三人取得房产的行为往往是善意的(这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有),对该侵权行为不负责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活,那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。
共有房产的分割共同共有关系终止,包括共有人死亡、婚姻关系终止、共有等几种情况。对于共同共有房产的分割,有协议的按协议分割;无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产是特定物,受不可任意分割的限制,故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割,原则上都应考虑共有人对共有房产的贡献大小,适当照顾共有人的生活、生产等。
房屋共有人的优先购买权在共同共有房产分割完毕后,一部分房产所有人需要出卖其所有房产的,如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用,那么,另一部分房产所有人享有优先的购买权。以上就是有关房产共有人有哪些权利,怎样避免共有房产纠纷相关问题的介绍和解答。在现实生活中,很多房屋共有人因为不了解双方的权利和义务,很容易产生纠纷,导致房屋权益的争夺。在遇到共有房屋纠纷不能解决时,最好是寻求房产律师的帮助,律师会为当事人提供全面的解答和服务,帮助当事人解决纠纷,维护权益。
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