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在测绘工程专业中，房产测绘是一个很具特点的测绘学分支，而其所测绘的对象和范围主要是针对房屋以及相关的土地所实施的。房产测绘中，其测绘的成果对房屋权利人的切人利益有着重要的关系，受目前房产测绘中问题存在较多的影响，测绘行业加强对房产测绘中的质量控制，对测绘质量的提高，以及房产权利人切身利益的保障有着重要的作用和价值。
1 房产测绘的内容
从房产测绘的实际操作出发，基础测绘和项目测绘是房产测绘中的两种基本形式。其中，房产基础测绘是在一个城市和区域内进行的，是对整体房地产平面控制网基础图纸的测绘。基础测绘中，其对测绘人员的素质、测绘单位的资质、仪器装备等很多方面的要求都比较高。而房产项目测绘所指的是房地产权属管理、经营管理、开发管理等一系列管理过程中，对需要测绘房地产相关图、表、数据等所展开的一种测绘活动。房产项目测绘和房产权属中的管理、开发等活动紧密相连，测绘的对象主要为房屋和土地权属证件附图。
2 房产测绘过程中的质量控制
由于每一个人的思维角度存在着一定的差异性，房产测绘的过程中，对于测绘规范的理解不同的生产人员有着不同的认识，这就造成了房产测绘中，测绘人员对同一套商品房和测绘对象采用不同的计算方法和计算依据予以测绘的情况，因此，每一个测绘人员所得出的测绘面积就会有所不同。基于此，房产测绘过程中，对技术路线设计、作业过程以及检查验收三个环节实施质量控制非常重要，并对房产测绘的质量产生着直接性的影响。
2.1 技术路线设计的质量控制
房产测绘中，技术路线设计所指的是，根据测绘的目的，测量房库的规划以及其他的建房资料，先对房产的产权档案进行查询，然后再对房产测绘的依据、方法和分摊模型的步骤予以确定，所实施的一项设计。一般情况下，房产测绘中技术路线的设计实施，是从整体到局部的原则，由粗到细的一个过程下进行的。因此，房产测绘中技术路线设计的质量控制需要从三个方面实施：
（1）从房产测绘的类型和目的出发，对测绘过程所应用的技术标准和测绘精度予以明确；
（2）从待测房屋的图纸和计划采用的技术标准出发，对房屋空间的具体算法和楼层整体共用部分的分摊层次进行确定；
（3）房产测绘中的相关技术负责人，需要联合质检和负责此测绘项目的组长，对房屋的具体算法、技术标准中没有明确的地方、整幢房屋共用部分的分摊原则等各方面的解决方案，以会议的方式进行讨论，并提出确定和解决的方案。技术路线设计方案确定后，由组长传达给此项目的负责小组。
2.2 作业过程的质量控制
房产测绘中作业过程的实施，是从外业数据的采集、内业图形的处理两个方面进行的。对于房产测绘的整体质量来讲，作业过程的完成情况对房产测绘结集的产生有着直接性的影响，同时也是房产测绘中质量控制的关键部分。
2.2.1 外业数据的采集
外业数据的采集需要使用经过检定合格的仪器和工具进行，同时，采集的实施需要遵循先整体后局部的原则。此作业在实施的过程中，不仅需要对外业数据进行仔细的采集，还需要在采集的同时核对测量草图中所标注的数据，并对两者在质检上的差值是否超过技术误差进行检测。检测结果中，若误差比较大，需对误差较大所产生的原因进行分析，并作出相关的调整。例如，在对房屋长度进行测量时，一般外墙抹灰的偏差长度允许有2-3厘米的误差，外贴瓷砖的长度允许有3～4厘米误差，而石材、玻璃、外贴装饰板的测量需要根据现场的实际情况来定，误差在5～15厘米，或15厘米以上，是不需要进行纠正处理的。若误差的出入非常明显的超出了上述标准，此时，不仅要对误差较大的原因进行分析和调整，还需要对房屋的建造尺寸进行变更确认，变更确认中需要委托单位对图纸进行重新提供。
2.2.2内业图形的处理和分滩计算
为了避免遗漏返工现象的发生和对问题及时的纠正，内业图形的处理需要在外业数据采集完成后及时进行。同时，业内图形在处理完成之后，与内业计算之前需对所有的数据进行全面性的核对。核对过程中，针对技术标准、房屋算法和分摊原则没有给予明确规定的部分，一定要按照房产测绘中既定的技术路线去实施。
2.3 检查过程的质量控制
通常情况下，测绘单位针对检查过程的质量控制所采用的形式均为：“二级检查，一级验收”。其中，一级检查的进行是在全面互检和自查的基础上进行的，并由测绘作业组中的专业检查人员对产品质量实施过程检查。二级检查建立在一级检查的基础上，检查的实施由专职检查人员和施测单位质量检查机构，从产品的质量检查出发进行最终的检查[3]。在测绘工作的验收上，由一级验收中的相关人员去执行，并对两次检查的结果进行总结分析，最后将测绘报告提交给客户。从现行房产测绘中检查过程的质量控制来讲，检查制度只要落实到位，工程的质量就能得到基本的保证。
3 结语
综上所述，房产测绘对公众的切身利益产生着直接性的影响。同时，在房产测绘实施比较复杂的前提下，测绘人员需要加强房产测绘中质量控制的力度，对房产测绘的市场发展状况合理分析，制定科学的发展战略，实施严格的测绘程序，这对房产测绘质量的提高和房地产行业的稳定有着重要的影响。
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随着经济技术的迅速发展，商品房的价格迅速上涨，人们对商品的权属意识也不断在增加，因而客户对商品房建筑面积的准确性也越来越关注。关于房产测绘的管理，我国出台了《房产测量规范》（GB/T17986- 2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》等一系列关于房产测绘的准则，同时对于商品房建筑面积的测绘，省建设厅测绘局也出台了相应的补充规定以及地方性技术文件等。国家对房产测绘的具体标准也越来越高，那么如何来控制房产测绘的质量呢，本文就以引起房产测绘质量控制的主要因素和引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施进行阐述。
1 引起房产测绘质量控制的主要因素
对于国家出台的一系列测绘文件和规定，都是大同小异，基本的原则都是一样的，但是有些细节上有出入，那是因为考虑的角度不一样，因此导致了房产测绘计算面积不一。要提高房产测绘的质量控制，首先应该分析引起房产测绘质量控制的主要因素，然后对这些因素采取进一步相应的质量控制措施。
房产测绘质量控制的主要因素包括测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理等，以及技术人员对各类规范文件掌握和理解程度，以下就是对这些主要因素进行了分析。
房产测绘人员可以分为内（外）测工作人员，检查质量成果人员，这些人员都是经过专业培训，掌握一定的岗位技术，在工作中具有较强的责任心，能明确自己的工作职责和权限。
房产测绘仪主要有经纬仪，全站仪,皮尺、手持红外测距仪、GPS接收机、办公室软件、绘图软件等。
外业测绘主要包括外业测绘的准备阶段、外业测绘的作业阶段即外业测绘的数据采集和数据分析即对外业测绘的误差处理，然后按照施工单位的竣工图和设计单位的设计图，绘制出房产测绘的草图，并标注出各个尺寸，将图纸按比例打印出来，提供给外业测绘使用。
外业测绘的数据采集：在进行实地测绘时，测绘人员应该对测绘出来的房屋进行有关数据的采集，外业采集应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。外业实测建筑物物外墙勒角以上的水平尺寸。多层或者高层商品楼除实测尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.2米层高应缩进的尺寸。商品房内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台长宽、房屋高度均为实际测量。
内部数据分析和误差处理：在数据采集完毕后，应及时进行对照实测和测绘草图中标注数据是否一致，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题应及时纠正。应避免测绘时间过长产生错量、漏量、提高工作效率。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在房产测绘中，如果实际尺寸与设计尺寸相差不大，相差数据在限差之内，这样就不需要改正，这个属于误差范围内的，如果数据相差超过限差的，那就需要分析到底是什么原因导致误差的。
2 引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施
房产测绘的质量控制主要依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《测绘质量监督管理办法》等。那如何对引起房产测绘的主要因素进行质量控制措施呢？本文就对房产测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理进行质量控制采取措施。
2.1 对房产测绘人员的控制措施：对房产测绘人员应进行系统专业的培训，制定培训计划和培训材料，组织员工进行培训和考核。对于那些检查人员以及其他需要的培训人员，都应进行培训措施的控制。主要培训学习《房产测绘质量管理法规》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《房产测量规范》和有关房产测绘和商品房测绘的一系列文件。
2.2 对房产测绘仪器及资源配备的控制措施：检查房产测绘仪器是否能正常使用，计算机软件及需要的各种物资配置是否合格，是否齐全。还要及时检查房产测绘单位的年检和持证职业情况，更为重要的一点，还应对房产测绘单位质量管理情况进行了解，主要包括对质量体系、质量管理制度的建立情况和质量运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。
2.3 外业测绘的质量控制措施：对外业测绘的质量控制措施主要包括对房产测绘单位的房产测绘要素调查、测量及房屋面积测绘进行质量控制。
2.3.1 对房产测绘要素调查加以控制主要体现在调查房产测绘单位对外业测绘填写的内容是否齐全、正确；还应调查在调查表中的用地范围和房屋权界限的范围是否一致，所用的标注符号是否一致；
2.3.2 对房产测绘要素测量加以控制主要体现在调查房产测绘单位的测量方法是否准确标准、记录和计算方法是否正确，还应调查误差精度的控制范围是否符合标准要求。对房屋测绘的精确度要求按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》中各类房屋建筑面积的精度要求来执行。
各类房屋建筑面积的精度要求
房屋建筑面
积的精度等级 中误差 最大误差（限差）
一 0.01×+0.0003×S 0.02×+0.0006×S
二 0.02×+0.001×S 0.04×+0.002×S
三 0.04×+0.003×S 0.08×+0.006×S
注:S为房屋建筑面积，m2
2.3.3 对房屋面积测绘进行质量控制措施：主要体现在对原始房屋面积的数据是否记录规范，填写的内容是否完整，对建筑面积的分摊是否合理有效。具体的建筑面积分摊规则参考《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。
2.4 对内业数据处理进行质量控制措施：对内业数据的质量控制主要体现在对房产测绘单位成果图的控制，对测绘人员资料整理的控制等。对成果图的尺寸，技术要求，填写的内容和对房产的表达是否符合规定要求。
2.5 特殊情况处理建议：随着时代的发展，很多新型建筑名词不断出现，有些部位认定及设计造型是规范和文件没有涉及的，因此，作业人员有很多异议，比如一部楼梯既有露天又有顶盖、走廊既有有柱部分又有挑出部分、多层地下室坡道面积、筒体部分有入户花园、屋顶风机房有门洞但无门、多功能综合楼认定层比分摊等问题有些比较含糊，期望地方性规范及早出台补充，更好的指导房产测绘工作。
2.6 重点说明的是，所有操作严格按照作业流程，外业数据采集要有多余观测，采用平均值法或加权平均。草图要格式规范清晰、信息全面，在分摊前要确定分摊方案，层次逻辑清楚，做到步步环节有依据，对于规范没有详解有异议的地方要单位会审，做到合情合理又不偏离规范要求。每个项目都要做到“二级检查，一级验收”应有专职的质检人员或机构，上述基本都在单位《质量手册》的可控范围，重在严格执行，一丝不苟，高度的责任心。
总之，从分析引起房产测绘的主要因素和加以采取质量控制措施，能维护房屋权利人的合法利益，形成一套完整的、事实可靠的、保质保量的、房产面积测绘成果。对房产测绘质量加以控制，还能保证商品房健康的销售，推动商品住房的制度的改革和发展顺利进行。
参考文献:
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1.1为房屋交易提供有利的法律保障
房产测绘工作不仅与房地产企业有着非常密切的关系，同时也关系到业主的切身利益。在实际的房产测绘工作中，其具体测绘过程、精度标准、计算方式都必须严格按照相关规定来进行，因为它能够在房产交易双方出现纠纷时提高最有力的法律保障。房产测绘工作的质量就直接代表着实际的建筑面积，这同时也是房产交易双方最为关注的内容之一，加强对房产测绘中面积测绘的质量控制研究，能够大大地提升房屋购买者的信心，从而促使房屋交易的完成。与此同时，房产测绘的相关数据也是核发房屋所有权证和土地使用权证必不可少的一个部分，它会以原始资料的形式存储在房地产档案当中，以待有需要的时候进行查阅。
1.2有利于维护房产市场的正常秩序
房屋面积是房产测绘工作的基本组成内容之一，同时也是我国进行城市规划管理、产权登记、产籍管理、房产交易、房屋拆迁安置等工作的基础计量单位。由于房屋测绘工作的专业性与复杂性，让绝大部分的非专业人士都不能对其进行全面的了解，而在一些房产交易中，部分商家为了获取更高的经济利益，经常会以概念偷换的方式去误导消费者进行房产交易。为此，加强对房产测绘中测绘面积的质量控制，可以大大的提升房屋销售面积的准确性，避免或减少房屋交易过程中的纠纷，更好地维护广大消费者的合法权益，同时也在很大程度上维持了我国房产市场的秩序。
2影响房产面积测绘质量的相关因素
2.1测绘标准和测绘规范不够完善
房产测绘是一项非常复杂的工作，而且对技术性和专业性都有着非常高的要求。然而，在目前我国的房产测绘领域中，有关房产测绘标准和房产测绘规范都过于简单，没有能够随着房地产企业的发展而进行相应的优化[1]。随着房屋建设的不断发展，越来越多的设计理念和建筑形式都应用到了实际的房屋建设施工中，房屋设计的变化也给房产测绘的工作带来了很多新的问题，由于测绘标准和测绘规范上的缺陷，导致在实际房产测绘中，经常出现无据可查的情况，房产测绘单位只能根据自己对标准和规范的理解去进行房产测绘工作，这样的测绘必定会存在着非常大的争议，从而引起房产交易中的各种纠纷。
2.2测绘工作复杂，测绘过程不够严谨
随着建筑行业的不断发展，房屋的设计方式也变得越来越多，这也让房产测绘工作逐渐复杂起来，而且房屋测绘过程中会涉及到大量的数据，计算量非常大，这就在很大程度上加大了测绘工作的难度，使得房屋面积测绘的质量下降。再加上实际的房屋测绘中，测绘单位质量保证体系不健全或测量人员工作不严谨的情况，就很容易造成房屋面积测绘的偏差。此外，测绘单位的整体管理水平、资质等级、测绘人员的技术水平等相关因素都会对房屋测绘结果造成很大的影响，让房产面积测绘质量变得无法保障。
3房产测绘中测绘面积的质量控制措施
3.1严格实行一级验收、二级检查制度
房产测绘中的检查制度必须严格的按照相关规定进行，在全面贯穿自查和互检的基础上，再由专职的检查人员和质量检查人员进行测绘结构的检验，并委托相关单位组织进行最后的验收[2]。在实际的检查过程中，应该严格的按照下面的几点规定进行：第一，各级的检查验收都应该独立进行，并且不可随意替换检测人员。第二，及时提出并处理好检查过程中可能出现的分摊方案或面积计算口径等特殊问题。第三，企业负责人必须全面进行图纸、成果、质检单等相关资料信息的检查。第四，检测过程中，如果出现意见分歧，应该交由专职质量检查人员进行一级确认，然后在交由相关领导进行二级确认。
3.2控制前期收件图纸及资料的审查质量
在进行房产项目面积的预测过程中，委托方所提供的建筑施工图纸必须在相关部门的审核通过后才可以将其提交各房产测绘部门。在实际的房屋面积测绘中，如果出现更变的情况，还应该连同更变图纸一起提供，其中必须包含：建筑工程的立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗、阳台大样图等，争取做到尽可能的详细，这可以大大提升房屋面积测绘工作的准确性，同时也可以为测绘工作的相关尺寸数据查阅提供非常大的便利。除此之外，在收件资料中还应该包含建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门所发出的用房功能部位和房屋配套设施、民政部门发出的幢号及楼牌、门牌号批准文件等相关资料文件。
3.3加强测绘过程中关键环节的质量控制
房屋面积测绘不仅是房产测绘机构经济收入的重要方式，同时它也是房产测绘机构所必需承担的一种责任，如果在实际的测绘工作中，因为房屋面积测绘工作上的疏忽，导致房价出现明显的偏差，必定会对其造成巨大的经济损失，所以房产测绘机构必须严格控制好每一个环节中的测绘质量，确认好相关数据信息，对存在模糊的数据应该从新进行测量和计算。其实际房屋面积测绘的质量控制应该做到以下几点要求：第一，确保房屋套型边长数据的准确性与精准性；第二，对房屋计算面积的部位进行重复确认；第三，房屋面积的计算分摊应该严格地按照规范要求进行。
3.4测量精度的质量控制
我国房产测绘中的房屋面积测绘对其精度有着一定的要求，一般情况下，在我国末级控制点的数位控制中，其实际误差应该控制在0.05m以内，如果相邻点为独立观测量时，其相邻点间的间距误差也应该控制在0.05m以内，与此同时，为了更好的提升房产界址点、房角点测量过程中的精确度，首先应该设立一个高精度的、高质量以及高标准的控制网，并在此基础上进行房屋面积的测绘工作。在我国的相关规范中，也对其二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位进行了明确的规定，其实际测量误差不得大于0.025m，这些相关测量标准都是实际房屋面积测量中所必须严格遵守的。
4结语
总而言之，社会经济的不断发展使人们的生活得到了很大的改善，同时也给房地产企业带来更好的商机，提高房产测绘过程中的质量控制，有效的解决房产测绘中存在着的问题，不仅可以有效的保护房地产市场交易中各方的合法权益，还有利于房地产企业的长期稳定发展。
【参考文献】
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如今，我国的城市化进程正以其迅猛的发展速度不断壮大起来，这也就直接的促成了房地产事业的发展。与此同时，直线上升的房价也让社会大众逐步的意识到了房产权属的重要性，因此人们对于房产面积测绘的要求也越来越高。关于房产测绘的各类规范性文件也相继的被制定出来，这也给房产测绘提供了相应的数据，并促使其规范化起到了巨大的作用。所以，相关工作者必须要加强房产测绘技术的掌握，提供更高质量、更加准确的测绘数据。下面我们即从现代房产测绘技术概述、房产测绘主要的技术、房产测绘质量控制方法三个方面来对现代房产测绘技术进行分析讨论，希望能够对相关研究有所补益。
2 现代房产测绘技术概述
2.1 现代房产测绘的内容和目的
房产测绘的根本目的是将测绘取得的数据和信息录入到数字城市与房地产信息管理系统，以此作为房地产数据给房地产产权申请登记、房地产的交易以及房产建设项目提供参考。具体来说，房产测绘的内容主要有：房产面积测算、房产变更测量、房产要素测量、房产图绘制、房产调查以及房产平面控制测量等。
2.2 房产测绘的基本流程
房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和GPS等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。
3 房产测绘主要的技术
3.1 房产的测量中RTK技术的应用
RTK技术应用以后，以其准确的数据传输优势越来越受到相关工作者的重视。在运用RTK技术进行定位时，基准站接收机会把已经取得的数据和观测的实际数据快速的输送到流动站的GPS接收机上，之后流动站则开始对一个星期的数据进行快速的计算求解，把流动站厘米级的动态位置迅速的解出来。可见，房产测绘中运用RTK技术能够对一些地面物体坐标进行准确的定位，并对权属界的址点进行有效的测定，还能够有效的呈现厘米级的动态位置。把在全球定位系统中得到的数据进行梳理后传送回GPS系统中，进行实时的录入，进而准确、及时的对房产图进行绘制。
3.2 房产的测绘中全站仪的应用
全站仪是现代房产测量时经常出现的一种数据采集设备，具体而言全站仪就是一种新型的测量仪器，主要和集微处理器、测角装置以及测距装置来一起进行使用。通过它可以完成自动测量和计算的工作，还能够直接完成电子簿的自动输出、存储和记录。我国目前所使用的全站仪，其精密度很高，不仅仅局限于传统的人工操作，已经有了技术含量更高的自动操作和远距离遥控操作和机载模式的应用。
3.3 房产的测量中GPS技术的运用
GPS技术是近些年来发展最为迅速和广泛的一种数字定位技术，凭借着其精准定位和便捷操作的优势，已经被人们应用到越来越多的领域中。在房产的测绘系统中利用GIS可以对图形及其属性进行准确的绘制，让图形属性更加的清晰明确，对于房产面积的测算更精确，使得测绘的结果更加接近真实情况。
3.4 房产的测量中数字化测图技术的应用
运用一定的方法采集数据，并将这些数据输入到计算机当中，经过数据处理后生成图形，之后把生成的房产数字化图传入设备或者数控的绘图仪中进行编辑，绘制出房产图的这一过程就是房产的测量中数字化测图技术的应用。这一技术已经被广泛的应用于地籍测量和房产地形测量中，相比于一般的测绘方式，数字化测图技术可以承载更多的信息、节省劳动力、方便快捷、所生成的图片质量更好，也因此成为了房产图测绘的主要应用方法。
4 房产测绘质量控制方法
4.1 有效完善内部质量的控制机制
房产测绘的质量控制机制主要是通过完善内部质量来实现的，主要包括房产测绘质量控制内容的确定和质量控制制度系统的有效健全两方面。首先，房产测绘质量控制内容的确定。数字测绘质量的控制是通过控制数据的准确度和操作程序的规范化来进行的，在实际的操作过程中要选择适当的测量方法和软件、硬件条件，根据实际情况进行核查，获取数据和资料，确保数据的科学存储和精密准确。其次，质量控制制度系统的有效健全。在制定测绘计划时需要考虑到全局，要科学实行、加强责任监督、明确分配岗位，让参与的工作人员形成一个整体，规范、科学、有序的展开测量工作，提高测量的整体水平，保障相关工作顺利的开展，提高工作效率。
4.2 建立、健全房产测绘市场质量的控制机制
建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不败之地。
4.3 加大相关工作人员的培训力度
加强房产测绘人员的培训力度十分必要，只有不断的提高相关工作人员的素质，才能确保房产测绘工作的有序展开，得到更加准确的测量数据。不但要更加规范、详尽的编写房产培训材料、制定房产培训计划，而且还要规范房产测量的规范及法规，督促房产测绘工作人员严格的按照相关的管理规范进行操作，通过系统的培训，提高房产测绘人员的作业能力，保证房产测绘数据的准确性。
5 结束语
现代房产测绘是一项十分复杂的工作，需要搜集较大的信息量，并绘制繁琐复杂的测绘表格，撰写详细繁杂的测绘内容，在GIS 系统上建房产测绘是很重要的。对于房产业来说，房地产测绘是各项工作开展的基础，在整个地产行业中有着举足轻重的地位。因此，相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作，适时地进行相关工作者的技能培训，提高有关技术人员的业务素质，只有这样才能让房产测绘越来越规范，并在更为广阔的领域得到更多的应用。
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一、前言
房产测绘是一项政策性很强的法规测绘工作，其成果质量关系到消费者以及房屋建设者的切身利益。对我们国家来说，这项工作起步比较晚，目前，我国正在不断完善和发展，尽量使其和国际接轨。但是，房屋测绘工作存在着很多问题，因此，我们必须使用一切手段和方法，尽量解决在房屋测绘工作中遇到的问题。
二、房产测绘的重要意义
1.它是解决房产纠纷保护产权人合法利益的依据。房产测绘直接关系到业主的切身利益。房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门确认房屋产权的重要依据，也是为产权人提供法律保护的重要依据。当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准确而发生争议时，房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分（置）的权利受到侵犯时，就可以通过房产测绘划清产权界线、测准产权面积、明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产受损失确保社会的安定团结。而且这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2.有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一,也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计的重要指标，其中的计量单位由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念，误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益有利于维护房产市场的正常秩序。
三、共有面积的测绘规划
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
商住楼共有建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同，使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积；商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法,多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
四、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定、无据可查。在实际操作中难以处理容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则。房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解，在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。房产测绘特别是对复杂建筑的测绘情况，如结构复杂、数据繁多、计算量巨大时测绘计算人员就难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
五、提高房产面积测绘质量的措施
1.对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算人员和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应经过认真仔细的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
2.对外业测绘质量进行有效控制
外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致；房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理；房产面积测绘原始记录是否规范，内容是否完整。
3.内业数据处理上的控制是否到位
内业数据处理上要严格从以下几个方面入手：房产图的规格尺寸、技术要求、表达内容、图廓整饰是否符合要求；房产要素的表达是否齐全、准确、是否符合要求，对有关地形要素的取舍是否恰当，图面精度、图边处理是否符合要求；房产面积的计算方法是否准确，是否符合要求；房产测绘报告的编号是否规范，内容是否完整。
4.建立自我检查、自我完善、自我改进，机制单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核，结合技术质量工作，奖惩制度来实现质量控制的目的。同时单位质量主管领导、质管工作人员应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因制定切实可行的预防措施，以正式文件下发责成有关部门制订措施计划，并组织实施对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
六、结束语
随着技术的不断增强，我国在房地产行业做的也比较完善。但是，我们知道房产测绘具有很多的特点，比如设计面积较广，内容比较复杂，图表复杂等等。因此我们需要建立当代城市的地理信息统计，为了方便我们对城市有更加明确的了解，本文介绍了的房产测绘方面的知识也让我们对建筑测绘有了进一步的了解，本着维护群众利益，依法依规办事，不断拓展房屋测绘的服务意识，服务手段，服务质量和效率，全面提升房屋测绘水准。
参考文献
[1]孔祥元控制测量学
[2]徐伟房屋建筑面积的测算范围
[3]张闻字分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制
[4]刘丽敏房屋建筑面积测绘研究
[5]马既林关于企业技能人才培养的探讨《中国科技纵横》
篇6
一、测绘技术在房产测绘中的应用
1.1GPS技术在房产测绘中的应用
GPS技术即全球卫星监控测量技术，在房产测绘中起着非常重要的作用。在房产工程中，GPS技术应用于各个环节，提高了测量的精度和效率。实际测绘过程中，使用GPS定位对选定地点进行数据采集，GPS技术通过对其坐标的三维定位，测定房屋的结构图形，分析复杂的分摊计算。根据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》规定，分割测点中相邻控制点点位误差不能超过±5cm，这要求测量精度要准确到厘米，GPS技术能够达到这样的标准。同时，GPS技术的应用为建立GIS数据库提供了准确的数据依据。
1.2GIS技术在房产测绘中的应用
GIS技术即地理信息系统技术，它是随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术，有空间数据的生产、图形的绘制、多方式查询和数据管理等功能。GIS技术利用地理信息系统平台，对采集的数据进行有效地处理。在房产测绘过程中，需要采集的数据非常多，其中包括房屋边长数据、建筑标高测量的数据、层高测量的数据等。GIS技术分为三个体系，包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。房产测绘系统是将采集的数据将作为地理信息系统的底层数据，为系统提供查询、统计的功能；项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息，而基础测绘是为用户提供房屋的平面图；房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析，得出最终的结果。
1.3RS影像技术在房产测绘中的应用
RS技术即遥感技术，该技术主要用于空间数据的采集。RS影像技术为房产测绘提供了一个立体空间的测绘图方式，为房产测绘的发展起到了重要的作用。在房屋建筑面积测绘技术规范中规定，建设工程竣工图测图的比例尺为1：500，当建筑面积较大时，测图比例尺可采用1：1000，遥感影像技术可利用多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星获取图像，各个比例尺的影像图都可以快速地获取。目前，RS影像技术能够准确地对房屋进行测绘，在这方面具有广阔的发展前景。
1.4全站仪在房产测绘中的应用
全站仪是房产测绘中经常采用的一种数据测量设备，它是通过点的坐标来显示房屋的形状和计算房屋的面积。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不规则的图形，并且在施工图中找不到相应的图形，这时使用全站仪将测出图形的点坐标，便可以计算出图形的面积。另外，在测量房屋边长时，有时会遇到边长过长，无法用常用的测量工具测量，或者在校验总边长和分段边长总和是否一致时无法直接测量总边长，可采用全站仪测量边长的坐标，然后计算出结果。全站仪通过自身的微处理器、测角及测距装置可以对测量困难的房屋进行自动测量并计算出结果，大大提高了数据采集的效率和准确率。
1.5RTK技术在房产测绘中的应用
RTK技术即实时动态分析技术，是GPS技术中的一种新的测量方法。传统的GPS测量方法是无论动态的还是静态的测量都需要进行计算才能准确到厘米级的精确度，而RTK技术利用载波相位动态实时差分法，将数据实时传送给GPS的接收机，并把厘米级的数据流进行求解，能够实时得到厘米级的精度。在房产测绘过程中，RTK技术应用十分广泛，它能够对房屋的边长、位置的界限有效地进行厘米级的精度，提高了房产测绘的质量。
二、提高房产测绘质量的措施
2.1建立完善的测绘市场质量控制体制
市场控制对测绘质量的提高发挥重要的作用，一方面，利用市场机制的有效调节对测绘行业形成竞争关系，消费者在选择时可采用招标方式，在招标过程中，消费者结合测绘供给者的测绘技术、服务及价格等多方面进行考虑，这样会促使测绘供给者严格按照房屋建筑面积测绘技术规范进行房屋测量，在提高测绘从业人员自身专业水平的同时，提高测绘质量的控制。另一方面，健全质量控制系统，明确各个部门的职责，实行质量责任制，在房屋测绘过程中，对每项工作分配到相应的负责人身上，出现问题及时找到相应的负责人，并迅速解决问题，提高工作效率，并保证工作的质量。
2.2加强测绘人员的综合素质
测绘人员是进行房产测绘的直接实施者，其综合素质决定了房产测绘的质量。目前，测绘技术人员的水平良莠不齐，特别是一些县级市的地区。因此，要定期对测绘技术人员进行培训。首先，对房屋测绘理论知识的培训。理论是实践的基础，在房屋建筑面积测绘技术规范中，对测绘的基础知识做了详细的说明，为了更好地掌握实际房屋测量技术和提高测绘的质量，必须熟练房屋测绘的基础知识。其次，对测量的仪器的培训。在房屋测绘过程中，常用的仪器有钢卷尺、全站仪、红外测距仪等。仪器的使用关系到测量数据的准确率，为了保障房屋测绘的质量，必须对测量仪器的使用方法十分清楚。最后，对测量技术的培训。先进的测绘技术是提高测绘质量和工作效率的有效手段。
2.3加强测绘工作的审核和监督
目前，很多地区出现业主提出自己房子的面积和实际不符的情况，造成业务和开发商之间的纠纷。这要求在房产测绘过程中数据的精确。因此，在房产测绘工作过程中应加强对其质量的审核工作，及时发现错误，避免给客户造成不必要的麻烦。对房产测绘的控制管理上，制定有效地监督管理制度，在测绘过程中设置监理人员，监控测绘技术人员对测绘仪器、测绘手段的正确使用，以及最终结果的核查，有效地监督测量的过程，对于违反管理制度的工作人员，进行考核。
2.4加强政府的宏观调控作用
国家对市场经济的调控起着先决性的作用。国家相关部门通过制定房屋测绘质量控制方面的制度，并确立相关的法律法规，对房屋测绘人员做到有法可依，同时，在房屋测绘的过程中，消费者在自身利益受到损害时，可以依据法律保护自身利益，促使测绘人员依法办事，从而保证了测绘事业的健康发展。
结语：目前，在房产测绘工作中，工作内容复杂，涉及的方面很广，因此，测绘工作人员要基于房产测绘的技术，即GPS技术、GIS技术、RS影像技术、全站仪技术、RTK技术等，通过严格遵守房屋建筑面积测绘技术规范，建立完善的测绘市场质量控制机制，提高测绘人员的综合素质，加强测绘工作的审核和监督等手段，提高房产测绘的质量。
篇7
一、前言
依据以往北京市房地局的房屋统计资料，可以得知早在2003年北京房屋的销售已突破了1000亿元人民币的销售金额，而在这将近10年的发展形式下，虽然也起起落落，但总体来说房产开发的数量得到了很大幅度的提高。直至目前，许多大中小城市的房屋需求都得到了极大的提高。对此，商品房的销售面积、竣工面积、新开工面积、施工面积也都得到了逐年的增长，这也说明了房产测绘的市场有着很大的潜力，而越是达到这么突出的成绩，就越显示了房产测绘中的严重问题。因此，房产开发商和业主因房屋面积而发生的严重纠纷都已成为商品房交易中的普遍现象。为了能够使房产测绘的管理得到有效的加强，并不断地实现房产测绘行为的规范，有效保护业主在房产交易中的合法权益，我国已出台了有关商品房测绘规则和标准的一系列法则与制度，如国家标准《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与此同时，商品房测绘实施的暂行规定和细则、商品房建筑面积计算方法等也都得到了各级省市以及有关部委的制定和出台，如国家建设部出台的《住宅建筑设计规范》、国家经委出台的《建筑面积计算规则》等相关规则和文件。
对于房屋测绘的工作来说，它具有两个方面的特征。一是，千家万户的老百姓是其服务的对象，而房屋的商品质量由房屋的测绘结果决定，以及充当房产市场中的“秤”，实现公平原则；二是，房产测绘工作有着一般意义上的测量意义，也就是依据相关的标准进行客观量的衡量，并使客观对象的空间关系得到科学的描述。由于一幢楼房的数量是房产测绘的作业单元，所以第二特征表现的并不明显，但第一特征却与其它的一些测绘工作有着本质的区别。如海洋测绘、地图编制、地理信息、行政区域界限绘制、地籍测绘、遥感与摄影测绘、工程测绘、航空测量、土地测量等。作为房产的测绘工作，工作量非常的大，进行服务的对象也非常的多，并直接与市场进行参与。总的来说，房产测绘单位要对房产测绘行业的广阔前景进行充分的认识，并依据市场的发展情况，实现发展策略的制定，促使地产业的有效推动和发展。
二、房产测绘的质量控制点
房产测绘的暂行规定、实施细则、规范、以及标准，在基本原则上都是比较一致的，但在一些实际的问题中，也有着不同程度的出入。由于在房产的具体测绘中，问题考虑的角度有所不同，也就影响了计算的方法和计算的相关依据，致使计算出来的房屋建筑的面积出现了一定的出入。在实际的测绘工作中，只有对房产测绘质量的控制点的影响进行分析，在进行相应的措施实现测绘的质量控制，才能使房产测绘得到有效的质量控制。房产测绘工作的质量控制点有：人员的培训、资源配置和仪器设备的管理、内业数据的处理和外业测绘。
（一）人员的培训
产品检验的人员、资料整理与内业计算的人员、外业测绘的人员都是房产测绘的人员，而这些人员在测绘工作中都要得到有效的培训，并对自身的岗位技能进行掌握，明确各自的权限和职责。
（二）资源配置和仪器设备的管理
内业——房产测绘软件、AutoCAD绘图软件、计算机等。现在用得比较多的房产测绘软件有清华三维和现代房地产测绘软件。作为房地产测绘工作者要熟练掌握，这样就会大大提高作业的效率和精确度。此外，完善的质量管理体系和相应的测绘资质也应是房产测绘单位所应具备的重要内容。
外业——玻璃纤维尺、钢尺、标尺、水准仪、手持测距仪、皮尺、棱镜、全站仪等。
（三）外业测绘
1.工作准备
主要依据规划部门提供的规划报建图进行施测，施工图和竣工图为辅，在外业之前先熟悉规划报建图上的内容，包括房屋每条外墙边的长度、是否有圆弧形（圆弧形外墙边要借助全站仪来辅助定位测量）、阳台是否落地或者是隔层阳台、标准层与非标准层的区别等等。这样我们的外业工作就事半功倍了。
2.外业数据的采集
无论商品房建筑或者是工业厂房、个人住宅，对标准层和非标准层的整个尺寸进行一次整体的有效的实测。每层量完后要非常注意内部的尺寸检核。确认无误后方可以进行下个层次的测量。房屋内部的夹层、中空部分都要准确定位测量出来，共用建筑面积与非共用建筑面积要区分开来，这对内业面积分摊至关重要。除了对房屋进行尺寸的实测外，还要对顶层尺寸和结构有变化部位的尺寸进行实测，尤其是有斜屋顶的测量，如测量的位置层高不超过2.20m，就不应该计算建筑面积，反之则应计算建筑面积，所以对于这个临界点值的位置应该把握好。当然房屋的公用建筑部位与主体结构相连，也应实现其尺寸的实际测量。如檐廊、走廊、室外楼梯（有无顶盖应区分开来）、雨篷(无柱的进行顶盖投影尺寸的测量，有柱的进行柱尺寸的测量)等。
【摘 要】随着社会经济的发展，带动了我国房地产开发行业的经济和发展，而在快速发展的房地产开发中，也逐渐兴起了房产测绘，并且发挥着越来越重要的地位，对此，在日后的房产测绘中，更高的要求也被提了出来。作为房产测绘的专业测绘工作，是依据一定的房产产权的合理需求，运用科学的测量方法，以房产的面积、平面位置作为重点，在单元界限为基础的条件下进行房产图的有效绘制，在根据房屋用地调查表和房屋的实际情况进行全面的补充，完成房产图面信息的充分显示。房产测绘质量的有效控制和提高对现有的测绘工作来说，是房产开发中最为关注的一个重要话题，其也是一项政策性与技术性非常强的专业测绘工作。本文就依据房产测绘的一些实际内容对房产测绘的质量控制进行一定的分析和研究，以便更好地促进房产测绘工作的发展。
【关键词】房产；房产测绘；商品房；质量控制
在房产开发的管理过程中，房产测绘工作具有很强的技术性和政策性，是一项法定的测绘工作，而其中的房产权利人的切身利益，在房产项目管理中受着房产测绘成果质量的重要影响。由于房产测绘工作起步的比较晚，其工作的实际发展正处于规范化和专业化建设的起步阶段，因此，在目前的房产测绘工作中，存在着许多严重的问题，而房产消费者也会对有些质量问题进行投诉，使测绘工作的问题成为社会的热点问题。所以，提高房产测绘的质量控制，已经成为房产行业日常工作的重要问题。
一、前言
依据以往北京市房地局的房屋统计资料，可以得知早在2003年北京房屋的销售已突破了1000亿元人民币的销售金额，而在这将近10年的发展形式下，虽然也起起落落，但总体来说房产开发的数量得到了很大幅度的提高。直至目前，许多大中小城市的房屋需求都得到了极大的提高。对此，商品房的销售面积、竣工面积、新开工面积、施工面积也都得到了逐年的增长，这也说明了房产测绘的市场有着很大的潜力，而越是达到这么突出的成绩，就越显示了房产测绘中的严重问题。因此，房产开发商和业主因房屋面积而发生的严重纠纷都已成为商品房交易中的普遍现象。为了能够使房产测绘的管理得到有效的加强，并不断地实现房产测绘行为的规范，有效保护业主在房产交易中的合法权益，我国已出台了有关商品房测绘规则和标准的一系列法则与制度，如国家标准《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与此同时，商品房测绘实施的暂行规定和细则、商品房建筑面积计算方法等也都得到了各级省市以及有关部委的制定和出台，如国家建设部出台的《住宅建筑设计规范》、国家经委出台的《建筑面积计算规则》等相关规则和文件。
对于房屋测绘的工作来说，它具有两个方面的特征。一是，千家万户的老百姓是其服务的对象，而房屋的商品质量由房屋的测绘结果决定，以及充当房产市场中的“秤”，实现公平原则；二是，房产测绘工作有着一般意义上的测量意义，也就是依据相关的标准进行客观量的衡量，并使客观对象的空间关系得到科学的描述。由于一幢楼房的数量是房产测绘的作业单元，所以第二特征表现的并不明显，但第一特征却与其它的一些测绘工作有着本质的区别。如海洋测绘、地图编制、地理信息、行政区域界限绘制、地籍测绘、遥感与摄影测绘、工程测绘、航空测量、土地测量等。作为房产的测绘工作，工作量非常的大，进行服务的对象也非常的多，并直接与市场进行参与。总的来说，房产测绘单位要对房产测绘行业的广阔前景进行充分的认识，并依据市场的发展情况，实现发展策略的制定，促使地产业的有效推动和发展。
二、房产测绘的质量控制点
房产测绘的暂行规定、实施细则、规范、以及标准，在基本原则上都是比较一致的，但在一些实际的问题中，也有着不同程度的出入。由于在房产的具体测绘中，问题考虑的角度有所不同，也就影响了计算的方法和计算的相关依据，致使计算出来的房屋建筑的面积出现了一定的出入。在实际的测绘工作中，只有对房产测绘质量的控制点的影响进行分析，在进行相应的措施实现测绘的质量控制，才能使房产测绘得到有效的质量控制。房产测绘工作的质量控制点有：人员的培训、资源配置和仪器设备的管理、内业数据的处理和外业测绘。
（一）人员的培训
产品检验的人员、资料整理与内业计算的人员、外业测绘的人员都是房产测绘的人员，而这些人员在测绘工作中都要得到有效的培训，并对自身的岗位技能进行掌握，明确各自的权限和职责。
（二）资源配置和仪器设备的管理
内业——房产测绘软件、AutoCAD绘图软件、计算机等。现在用得比较多的房产测绘软件有清华三维和现代房地产测绘软件。作为房地产测绘工作者要熟练掌握，这样就会大大提高作业的效率和精确度。此外，完善的质量管理体系和相应的测绘资质也应是房产测绘单位所应具备的重要内容。
外业——玻璃纤维尺、钢尺、标尺、水准仪、手持测距仪、皮尺、棱镜、全站仪等。
（三）外业测绘
1.工作准备
主要依据规划部门提供的规划报建图进行施测，施工图和竣工图为辅，在外业之前先熟悉规划报建图上的内容，包括房屋每条外墙边的长度、是否有圆弧形（圆弧形外墙边要借助全站仪来辅助定位测量）、阳台是否落地或者是隔层阳台、标准层与非标准层的区别等等。这样我们的外业工作就事半功倍了。
2.外业数据的采集
无论商品房建筑或者是工业厂房、个人住宅，对标准层和非标准层的整个尺寸进行一次整体的有效的实测。每层量完后要非常注意内部的尺寸检核。确认无误后方可以进行下个层次的测量。房屋内部的夹层、中空部分都要准确定位测量出来，共用建筑面积与非共用建筑面积要区分开来，这对内业面积分摊至关重要。除了对房屋进行尺寸的实测外，还要对顶层尺寸和结构有变化部位的尺寸进行实测，尤其是有斜屋顶的测量，如测量的位置层高不超过2.20m，就不应该计算建筑面积，反之则应计算建筑面积，所以对于这个临界点值的位置应该把握好。当然房屋的公用建筑部位与主体结构相连，也应实现其尺寸的实际测量。如檐廊、走廊、室外楼梯（有无顶盖应区分开来）、雨篷(无柱的进行顶盖投影尺寸的测量，有柱的进行柱尺寸的测量)等。
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（四）内业数据的处理
1.误差处理与数据分析
当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。
2.内业的成果整理和计算
根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。
三、房产测绘的质量控制措施
（一）技术路线设计的质量控制
所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。
（二）作业中的质量控制
作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。
1. 外业的数据采集
在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。
2.内业的分摊计算和图形处理
外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。
（三）检查过程的质量控制
检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：
1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。
2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。
3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
四、房产测绘质量的控制途径
（一）加强质量的控制和管理
只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。
（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高
测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。
（三）政府部门监督管理的发挥
要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。
结束语
总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。
参考文献
[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）
[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）
[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）
[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）
[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005
作者简介：
张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院
（四）内业数据的处理
1.误差处理与数据分析
当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。
2.内业的成果整理和计算
根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。
三、房产测绘的质量控制措施
（一）技术路线设计的质量控制
所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。
（二）作业中的质量控制
作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。
1. 外业的数据采集
在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。
2.内业的分摊计算和图形处理
外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。
（三）检查过程的质量控制
检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：
1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。
2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。
3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
四、房产测绘质量的控制途径
（一）加强质量的控制和管理
只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。
（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高
测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。
（三）政府部门监督管理的发挥
要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。
结束语
总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。
参考文献
[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）
[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）
[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）
[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）
[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005
作者简介：
张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院
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（四）内业数据的处理
1.误差处理与数据分析
当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。
2.内业的成果整理和计算
根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。
三、房产测绘的质量控制措施
（一）技术路线设计的质量控制
所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。
（二）作业中的质量控制
作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。
1. 外业的数据采集
在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。
2.内业的分摊计算和图形处理
外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。
（三）检查过程的质量控制
检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：
1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。
2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。
3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
四、房产测绘质量的控制途径
（一）加强质量的控制和管理
只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。
（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高
测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。
（三）政府部门监督管理的发挥
要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。
结束语
总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。
参考文献
[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）
[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）
[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）
[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）
[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005
作者简介：
张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院
（四）内业数据的处理
1.误差处理与数据分析
当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。
2.内业的成果整理和计算
根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。
三、房产测绘的质量控制措施
（一）技术路线设计的质量控制
所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。
（二）作业中的质量控制
作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。
1. 外业的数据采集
在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。
2.内业的分摊计算和图形处理
外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。
（三）检查过程的质量控制
检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：
1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。
2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。
3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
四、房产测绘质量的控制途径
（一）加强质量的控制和管理
只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。
（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高
测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。
（三）政府部门监督管理的发挥
要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。
结束语
总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。
参考文献
[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）
[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）
[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）
[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）
[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005
篇8
引言：
房产测绘属于一种法定的测绘程序，中国房产测绘的起步比较迟，发展相对缓慢，目前仍处在规范建设的初始阶段。现在房产测绘的质量管理中仍有很多需要解决的问题，而房产测绘的水平关系着千家万户切身的利益，所以很有必要强化对房产的测绘质量控制，并对其有关措施进行研究。文章通过理论与实践经验的结合，展开了针对房产测绘质量控制的措施讨论。
1房产测绘概论
所谓房地产测绘指的是使用测绘仪器和技术、手段，进行房屋或土地以及其它房地产在自然或权属状况方面，在位置或数量、质量、利用状况方面进行的专业化测绘。其可以有效增强行业具有的专业性,且能得出可靠性很高的参考依据,提升城市的整体规划水平。可以说房产测绘是对法律、经济和社会多个方面均有非常重要的意义。所以,一定要强化对房产测绘的质量管理,控制房产测绘的市场，强化房产测绘的程序检查，并制定有关政策和制度，公开房产测绘的有关数据,从而由根本上提升房产测绘的质量管理水平。
1.1房产测绘的内容
一般来说，房地产测绘为运用测绘方法、技术和仪器进行房产、土地和房屋使用情况、质量和数量、位置以及权属情况和自然状况等各个方面实施测定的一种专业测绘。而其包含的主要内容为测量和调查房产及同房产有关的建筑物,而且实施绘图工作。而且还包含对房产土地所荷载的物品进行的测量与调查和对房产数量、质量以及位置、权属各种基本状况实施的调查、测定及绘制成图纸的测绘工作。进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理，开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁，收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发，交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘，土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。
1.2 实施房产测绘的作用
做房产测绘后，可获得的数据为进行房地产抵押贷款和契税征收以及房产交易、物业收费和租赁活动等各类活动所不能缺少的根据。房产测绘的数据经过分析和处理后，能够获得很多有用的的资料，可以给城市的建设和规划等以数据支持。而且房产测绘可作为产权证办理的依据，也给房屋的面积和权属及界址等以基础资料的支持，并给房地产的管理如开发、产权和交易管理进行服务。
2 影响房产测绘质量控制的因素
2.1 对房产测绘进行质量控制的单位是否具有相应资质，其从业人员是否具备较好的技术水平，其管理水平的高低等均为制约房产测绘的质量控制的重要因素。
2.2 我国现在的房产测绘有关制度和规范仍不健全。房产测绘的技术性与专业性较强，所以有的城市已制定了相关房产测量的具体实施细则。不过仍有很多城市未进行这方面的工作。实际测量中房产测绘相关人员仅按照其自己对于有关规范和标准如《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等的理解实施测绘操作，所以使测绘工作的质量不高。因为进行复杂的建筑测绘时，其数据种类很多，情况也很复杂，数据计算的量极大，测绘工作人员的工作过程中很难保证没有失误。所以如果有关单位质量保障不到位，制度不完善，很容易导致差错产生。
3 进行房产测绘质量管控的措施
3.1 强化对房产测绘工作部门或单位的资格审查与认证管理。房产测绘工作一定要由有相关资质的单位或部门实施。《房产测绘管理办法》中有规定：“国家实行房产测绘相关单位的资格审查与认证制度”。实施房产测绘工作的单位应依据《房产测绘管理办法》以及《中华人民共和国测绘法》中的规定，必须获得省级以上的人民政府所颁发的相关资格证。实施资格审查的时候应强化对具体进行测绘活动的专业人员与进行房产测绘的技术装备实施审查。现在对有关从业人员的审查仍未完善联网措施，导致有人一证多报，甚至还有跨省市申报的情况。为避免造假，应要求相关企业出具诚信声明，保障其企业的房产测绘工作不发生人员造假的情况，对于弄虚作假的人员应取消其从业资质。而对于相关设备应小心审核，进行年检并将设备做编号管理。
必须按照市场的容量，保障房产测绘的质量，不可太早将市场进行开放，房产测绘的市场化很可能导致价格战，而不同的房产测绘部门进行的相互压价使市场价格的竞争机制得以形成，可是无序混乱的价格战可能引发房产测绘的质量降低。因为房产测绘所牵扯的经济利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果测绘单位利用不完善的制度就可能会导致很多问题产生，从而使整个行业的诚信大幅降低，使行业的秩序受到严重破坏。
3.2强化房产测绘有关单位的质量意识。对于测绘单位中所有相关人员，都应使其充分了解测绘的质量是关乎其自身利益与生产发展的，必须将质量保障措施切实落实在房产测绘的各个细节中。相关从业人员应讲究诚信，守法公正并真正做到位维护消费者权益工作，当然也不可损害开发商的合法利益。要保持实事求是的工作态度，具备良好的测绘职业道德，根据有关法规要求，实施房产测绘。相关从业人员必须不断增强自身的判断能力，用自己所掌握的技术和理论，科学化处理有关问题。
3.3 强化房产测绘的质量制度管理，及时查处违法行为
进行房产测绘的过程中应设立严格核查的制度，健全质量检查有关体制。按《房产测量规范》的要求，进行作业组的互相检查和有关工作人员的自检以及单位设置的专职人员实施检查等3级检查的制度。实施房产测绘之前需要先设计出科学可行的工作计划，并对有关图纸资料进行掌握，从而科学预测出有可能产生的各类情况，针对可能出现的各类问题找出具体的处理措施。相关的监督部门应坚决查处房产测绘有关单位偷工减料或减少检测程序以减少经营成本的行为。比如有的单位在进行房产测绘时可能按开发商的意愿来进行面积计算，有的应算的面积不被计算在内。现在房产测绘的审核仍然有仅为形式审核的情况，进行实际审核时并未对实际面积实施实质性的抽样检查就下了结论，如此一来如果有问题产生很容易导致互相推卸责任的扯皮情况。
3.4 要组织成立房产测绘的行业协会，促使行业自律
对于房产测绘的行业协会来说，其属于一种自发的民间社团组织，但是它在经济发展的过程中具有十分重大的作用。由于行业协会相对来具备针对性与灵活性以及及时性，可以快而好地处理出现的各种问题，能够有效地减少成本支出，所以行业协会有时处理相关问题更有优势。由此可知，必须尽快构建并健全各级房产测绘的行业协会，强化进行自我管理和规范发展，并促进制度建设。有关部门需要加大促进行业协会发展的力度，并推进房产测绘的行业法规制定。而且房产测绘相关单位也要不断进行自我完善和检查。在引进相关人力资源的同时重视先进设备与技术的引入，从而使测绘的质量控制与工作效率和精度等得到提升。在房产管理相关部门督导下组织形成的房产测绘行业协会应起到行业的自律作用。应对房产测绘行业中产生的问题做好积极的检讨并找出解决方法，使有关制度得以完善，并推进房产测绘的管控水平。单位的内部必须将日常质量的考核与监督进行有机结合，设置好奖罚方略。另外房产测绘有关单位主管质量管控的领导和有关工作人员必须科学地运用检查记录和过程监控获得的观察结果以及客户反馈的意见等有关资料，对出现问题的原因进行分析并找出预防措施。
结束语：
概言之，伴随我国房地产行业的快速发展，控制好房产测绘的质量成为必须重视的问题。要使房产测绘的整体质量得到有效管理和提升，必须构建房产测绘的相关资质管控机制和健全完善的督导制度。承担房产测绘工作任务的人员及单位必须认识到房产测绘将来的发展前景，并按照房产测绘的市场发展情况来确定与之相互适应的企业发展战略。必须以科学的态度和方法面对和处理房产测绘中的质量管理问题，以真正让房产测绘的质量管理水平获得持续进步。
参考文献：
[1]鞠志强,赵亚男.房产测绘技术与测绘质量的控制[J].科技传播，2013年5月.
[2]徐卫国.浅谈房产测绘的质量控制[J].科技资讯，2007年3月
篇9
改革开放以来，我国城市建设的迅猛发展，房产测绘在城市建设中发挥着重要作用，人们对房屋建筑面积质量要求也越来越高。房地产测绘部门提供的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。由此可见，房产测量并不仅仅是一个单一体系，而是牵动到整个房地产行业发展以及政府间各个管理部门相互配合与支撑的一个全局性、基础性、先进性的综合体系，它贯穿于整个房地产行业管理工作当中的每一个过程，为房地产管理提供了必要的数据和相关的资料。对于我们广大购房者来说，这也是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产测绘过程中的质量控制，是维护房产权利人合法利益的重要保障。
一、房产测绘的特点及作用
房产测绘是一项专业测绘，它与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位是受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动的，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
1、法律方面的作用
房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
2、财政税收经济功能
房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款、房产保险服务不可缺少的依据。
3、社会服务、决策参谋功能
房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。
二、影响房产测绘质量的因素主要有以下几个方面：
1、房产测绘单位的资质、整体技术力量、从业人员技术水平等是影响房产测绘质量的重要因素。
2、用于房产测绘的仪器、相关设施、设备的完好度、精确性等因素，也是影响房产测绘质量的一大因素。
3、房产测绘单位的企业体制、管理模式、水平，直接影响到测绘技术人员的敬业精神、工作责任心，影响到测绘成果的正确性。
4、房产测绘作业结束后的数据检查、复核也直接影响到最终形成的测绘成果质量。
5、房产测绘作业过程中每个细小的环节、步骤上的疏忽都会影响到房产测绘最终成果的正确性。
6、我国房产测绘的相关标准、规范存在诸多有待完善的地方。加上房产测绘的政府主管部门对房产测绘质量重要性的认识不够、疏于管理，也是影响测绘质量的一个重要因素。
三、加强房产测绘过程中的质量控制的措施
1、完善房产测绘的管理法规
相关政府部门要以测绘法和房产测量规范为依据，结合当地的具体实践，进行组织制定相关房地产测绘质量管理的配套制度，对房产测绘管理法规进行完善，对房产测绘单位与房产行政主管部门的房产测绘质量管理权责进行分工，避免形成交叉的质量管理职能，以明确房产测绘的质量管理权责；统一房产测绘的质量管理标准；规定具体行政行为时，要对办理条件、时限和程序进行明确，以规范房产测绘行为；对一些不必要的行政审批环节进行缩减，以使行政效率得到提高；同时并采取新闻会、电视和报纸等方式，来广泛的宣传报道房产测绘质量管理法规，以使社会透明度得到增加，有利于对相关部门的测绘质量管理进行监督。
2、提高房产测绘的质量管理意识
房产测绘单位的质量管理领导和质量管理人员，要充分的认识到房产测绘质量关系着测绘单位的利益和自身的生存发展，树立严谨的工作作风和实事求是的工作态度，与守法、减信和公正的质量管理理念；通过提高自身综合分析和判断问题的能力，将质量保证措施落实到实际的测绘质量管理的每个环节中，以维护开发建设单位和消费者的合法利益，保证房产测绘单位的健康可持续发展。
3、加强房产测绘的质量监督与考核力度
房产测绘单位在实际的质量管理中，要将日常的质量考核和质量监督进行有机的结合；针对房产测绘中经常出现的质量问题，房产测绘质量管理人员和主管领导要对其进行认真的分析，并制定出切实可行的预防房产测绘质量问题的预防措施，并监督关部门对预防措施的落实情况，对产品和服务进行严格考核，进而形成一个自我完善、检查和改进的房产测绘质量管理体系。
4、完善房产测绘的质量管理制度
在实际的房产测绘中，通过加强对房产测绘过程的质量管理，在房产测绘前，进行研究分析委托人提供的建房资料，预测可能出现的各种问题，并制定相关的措施；在房产测绘的过程中，确保测绘仪器性能和精度与相应的标准相符合，对比测绘中记录的数据与测量草图中标注的数据，检查是否存在技术误差；同时还要建立逐级的质量检查制度，以避免因计算量大引起的误差，这样有利于确保测绘成果的准确性，进而使测绘质量得到提高。
四、结语
房产测绘在社会经济、人民生活等方面的地位，每个房屋测量工作者应该认真工作，善于学习，才能把测量工作搞好，为房屋管理和房产权属关系确定提供重要的保障。测绘成果的准确性、公平性和合理性是房产测绘业的生命．我们要保证房产测绘业的持续健康发展，必须首先解决测绘行业运行的制约问题，特别是解决测绘市场良性运行问题、测绘技术标准统一问题．测绘规程健全问题和测绘人员素质问题．只有这样．房地产测绘业才会有序健康发展，广大消费者才能真正收益。
参考文献：
[1]吕永江房产测量规范与房地产测绘技术--房产测量规范有关技术说明
[2]唐景全测绘质量管理的几点思考[J]．中国新技术新产品，2 0 l 0 (1 0)
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房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。
1 房产测绘的特点和作用
房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
1.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
1.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。
1.3 社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。
2 房产测绘成果质量的重要性
在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。
3 房产测绘质量管理措施
3.1 控制房产测绘市场开放的有限性。
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年
度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要
有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
3.2 加强对测绘程序的检查。
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核
部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用
状况。
3.3 制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市
场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
3.4 建立房产测绘成果公示制度。
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位
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1 现代房产测绘技术概述
1.1 浅析现代房产测绘主要目的和内容
在现实生活中，房产测绘具有较高的复杂性，并不仅仅是为了掌握测绘资料，而是通过进行详细准确的测绘活动后取得相应数据，把这些数据进行归类并纳入到房产管理体系之中，以此做为城市房地产信息管理的主要内容而行使管理权限，这对城市发展起到重要作用。由于取得准确的测绘相关数据，使管理机构可以更好的掌握房产信息，并在现实管理工作中得以应用。由于取得了真实的资料，在项目拆迁、房地产产权登记、交易等活动时，可以提供第一手资料；尤其是在城市发展和规划中，这些测绘数据将做为重要参考资料发挥作用，以此为基础研究未来城市发展走向；由于房地产测绘的重要性已得到广泛公认，目前处于开发和完善时期，相关资料和信息在实际应用成为不可缺少的内容，这种功能性体现在重建、房产管理协调、构建房地产管理体系等环节中，对城市发展与进步起到重要作用，测绘数据关键在于精确性，为拆迁管理、交易管理、开发管理、产权产籍管理提供最基础的资料和数据信息服务。
1.2 进行房产测绘基本工作流程分析
房产测绘是一项技术性很强的工作，对工作流程的要求较高，测绘工作从测量之前就要开始，必须对作业项目有较深入的了解，准备必要的测绘设备并且保障其功能性，在充分结合实际的基础上制定出切实可行的测绘方案。还有一点非常重要，要与申请方进行交流，了解掌握相关人员的情况，在时间和地方上达成一致。在进行实际测量工作时，专业设备必不可少，而且必须保证设备的功能良好，避免由于设备问题而出现争议，如果情况需要可进行二次测绘；在测绘结束后，把所有相关数据进行整理后绘制出房产分户图和房产分丘图，必须保障二图的准确性，如果对面积出现异议，则要做好协商工作，并明确标出计算所取得的准确数据；在这些基本工作完成后，把所获取的资料进行保存建档；在经过上述流程后完成房产测量报告，在办理房产所有权时做为依据。
2 房产测绘的意义
追溯房产测绘的发展史，与房地产发展息息相关，在实践应用中不断成长，经过长时间的运作，行成一套规范性的测绘标准，由于测绘要求和市场处于动态变化之中，测绘精度必须要达到一定的标准，在社会和时展中的作用越来越重要。
2.1 房地产行业的信息服务水平得到提升
在房地产管理体系中，测绘工作属于基础环节，其作用和功能是不可缺少的，在绘制房地产平面图的过程中，测绘数据是基础和前提条件，只有掌握了详实的测绘数据，才能把房屋的使用和分布情况展示出来，相关信息数据是房产管理体系中不可缺少的内容。
2.2 确保了房地产行业交易的可靠性
任何一个国家的房地产行业在国民经济中都属于支撑产业，我国房地产也不例外，由于发展速度较快，体现在房地产交易上信息复杂程度不断提高，为了保障交易的正常有序进行，房产测绘工作的重要性得以彰显，使房产信息的可靠性和真实性得到保障，促进房地产交易实现公平公正交易，同时也为房地产开发决策出具最有效的参考信息。
2.3 提升国家的城市规划水平
在我国国民经济中，之所以发展迅速，房地产产业功不可没，同时也反应出我国人民物质和精神生活水平的提高。正是由于人们的需求性不断提高，房地产测绘工作显得尤为重要。
3 房产测绘质量的控制要点对策
3.1 完善房产测绘市场制度
房产测绘属于技术含量较高的工作，对其管理的要体现科学合理性，一般情况采用的是政企分开制度，测绘人员要有国家颁布的资格证书，否则将失去测绘资格。政府对测绘工作起到宏观调控作用，这对测绘质量提出更高的要求，尤其是在推动房地产行业发展方面发挥不可缺少的功效。由此可知测绘事业是否能够进入良性发展轨道，政府的指导和扶持起到决定性作用，在充分考虑到测绘市场的实际情况做出详细的调研后，制定出与之适应的制度和标准，促进房产测绘事业向着现代化的发方向发展，逐渐步入国际先进行列。
3.2 提高房产测绘市场质量控制机制
对于房产测绘事来来说，质量控制是最关键的环节，可以有效的调节市场，引导市场建立衣好的竞争秩序，促进市场进入良性竞争轨道，促时市场价格体系的建立，同时质量是保障测绘产品和服务的基础，可以保障产品供应方的利益。在测绘活动中，供给者受利益的影响对市场的期望值较高，消费者会针对测绘服务进行选择甄别，这种情况下服务质量、精确度较高的单位则成为首选对象。测绘技术的高低对市场起到调节作用，促进供求关系平衡稳定，促进市场配置资源达到最优。
3.3 提高房产测绘的审核工作
房地产测绘成果审核验收是极其重要的环节，在二级检查合格后才能够进行。在验收过程中，以二级检查和验收做为基础写出检查依据，并制定出验收报告，为了使房地产档案的应用价值得到最大限度的提升，相关人员要以此为依据进行验收和审查，在审查无误后对测绘结果进行归纳和统一管理，使房地产档案的完整性和功能性得到最好的保障，使最初的测绘图件与房产测绘结果结合起来，使房产行政管理部门在测绘成果的基础上，可以及时掌控房产现状。从房产测绘的现状看，改革势在必行，测、管分离制度亟待建立，在对测绘工作要加强监督和管理的同时，对其经济活动不做干涉。
4 结束语
通过上面的论述可以看出，房产测绘工作不但技术性较强，同时也是具有多样化、复杂化的工作，随着着房地产行业的发展，对测绘工作的要求也越来越高，面对这种情况，必须要加强管理部门和工作人员的责任心，强化科技建设，运用高科技设备，对复杂的数据进行归纳和运算取得准确的数据信息，使相关部门在工作中有了依据。房产测绘事业方兴未艾，我们要致力于提高测绘技术的进步和发展，提升测绘质量，使其更好的为社会服务。
【参考文献】
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一、房产面积测绘初期准备环节的质量控制
房产面积测绘作为房产测绘的重要内容之一，它与房屋产权问题存在着紧密的联系，且关系到房地产的拆迁、开发以及交易等各项活动的合理性，测绘结果直接影响到房屋原有权利人的权益。因此，测绘人员必须在测绘工作的初期阶段，做好对于各项工作的质量控制。具体来讲，初期准备环节的质量控制主要就体现在对相关资料的收集与审查。本文下面就分析一下这一环节的控制：
1、要求委托方提供图纸
测绘人员开展房屋面积的测绘工作，是以委托方的具体要求为依据来实施，做好测绘工作的首要步骤，就是要求委托方提供所有与房产相关的资料，其资料大致包括以下几个内容：1）房产的建筑施工图，这一施工图纸必须经由相关的规划部门严谨审核以及批准，且这一图纸必须包括平面、里面、剖面的建筑图，以及建筑的阳台、大窗、楼梯等的大样图，尽可能地详细精准。2）房产的建筑竣工图，竣工图代表着整个工程的实际状况，委托方必须提供有效的竣工图纸，并将竣工图与施工图存在的差异，以变更的设计图纸以及联系资料等的形式交给测绘人员。
2、收集房产的其他资料
测绘人员在接收到委托方提供的所有资料之后，必须以具体的房产为基础，对其他相关的资料进行收集，以保证自身测绘工作的合法性、合理性，这些资料大致包括：土地承包或转让合同、建筑的规划与施工许可证、建筑的总平面图，以及由房屋管理部门出具的具有法律效力的该建筑的楼号、门牌号、房屋各配套设施的功用等批准文件。其中，房屋的配套设施在这项测绘工作主要是发电机房与变配电室、水泵房与水池、制冷机房等，这些设施的使用说明、规格型号等，都是有效资料。测绘人员只有在保证各种资料皆收集完成之后，才能够开展下一环节的面积测绘工作。
3、调查房产的相关要素
测绘人员对房产的相关要素进行调查，是其开展测绘工作的必要环节，此项工作的实施一般通过预测以及实测两个环节完成。测绘人员在进行预测的过程中，要以委托方提供的建筑平面施工图、规划与施工许可证、房产管理登记信息等资料为依据，对房屋的位置、地标、结构、用途、楼号以及室号等进行初步的确定。待预测完成之后，再开展实测工作。测绘人员进行实测工作，要进一步将预测结果与房屋资料实施精细核对，检查其部位、尺寸、户型等是否与资料一致，查看其结构、功能、楼号等与测量的规范是否相违背，与房屋产权证件是够相符合，假若出现不一致的状况，要及时地与委托方进行联系，要求委托方做出文字、图纸等方面的有效说明，一直到房屋信息与资料完全相符合。
二、房产面积的测绘中具体部位的确定环节
房屋面积的测绘工作不仅仅是一项单纯的工作，它牵涉到房屋的产权归属，容易造成法律纠纷，所以，测绘人员在进行面积测绘的工作时，还必须在确定所有的资料均已收集整合完整之后，再结合资料对测绘的具体部位进行确定。本文下面就分析一下在确定具体测绘部位时应作出的质量控制工作：
1、有效计算面积的确定
根据我国房屋建筑面积测绘的规定，房屋建筑不同部位的面积计算方式不同，在进行测绘的过程中，工作人员必须切实地把握住这一差别，才能够保证其测绘结果的精准性。
房屋建筑中的某些部位的面积需要全部计算，某些部位需要计算一半，而某些部位不需要计算，工作人员必须严格地结合《房产测量规范》以及我国各个地区具体的测量规范实施细则，对房屋中的各个部位加以归类，并确定不同部位面积计算的方式，以避免少算、漏算、多算、重算等问题的出现。
以入户花园部位的面积测量为例，入户花园是指从公共的楼梯、电梯到进入某户人家之间的部位，这一部位属于公用的部位，如果该部位是封闭的，要按照全部面积进行计算，如果面积是敞开，则按照是否处于主体建筑之内，若处于内部则按照全部面积计算，若处于外部则按照一半面积计算。
2、获取有效的边长数据
测绘人员对房屋的面积进行测绘，是以幢为基本单元，多套房屋构成一幢，套是测绘人员面临的最小单元符号，而各套房屋进行计算时，其边长便成为有效的规范数据。边长计算的结果是否正确将直接影响到房屋产权的过去，如果出现差错势必会破坏国家和人民的利益。所以，测绘工作开展时，测绘人员必须对各套房屋的边长数据进行全面精准的获取。具体来讲，边长数据的获取也是通过下文所讲的预测以及实测两个环节完成：
1）测绘人员开展边长的预测工作，可以直接地以设计图为准进行读取，而某些特殊部位则要通过换算或者利用比例尺进行测量来获取，这就要求测绘人员必须懂得怎样解读建筑的立面图、平面图、剖面图以及各图纸中的符号、线段、连接关系等代表的含义。以设计尺寸的读取为例，图纸上的设计尺寸包括轴心、内空、外墙结构等几种尺寸，与墙体的中心尺寸需要不同的计量方法，这就要求设计人员按照具体的尺寸类型对其进行精准的换算。比如，墙厚为24cm，墙体的两面粉刷厚度分别为2cm，则其实际的厚度为28cm。
2）测绘人员进行边长的实测工作，主要就是对预测的具体结果进行检验，以核定预测结果的精准度。在开展此项工作时，测绘人员首先要将预测的施工图和实测的竣工图二者进行比较，查看二者是否存在差别，并将差别与设计的变更文件进行对比，检查其变更是否准确，然后对变更地点进行适当的标记，以作为实地测量的重点工作环节。同时，在开展实地测量时，测绘人员必须严格做好对局部和整体的有效结合，在对房屋整体做出观察之后，再从局部里面对各层次的建筑进行相同点与不同点的观测与分析，尤其是要观察各层房屋的阳台部位是否一样，重点对不一样的部位做出测量。
三、房产面积的测绘中具体面积的计算工作
测绘人员在全面地掌握了房产的各项要素，并且获取了关于房屋的具体面积计算部位，以及套型与边长相关数据之后，对面积进行具体的计算，此项计算的工作是面积测绘的核心，计算结果直接关系到房产证办理、房价、税费等方面的事务，所以，测绘人员必须借用高效的测绘计量软件来辅助自身工作，并做好对各部位面积测绘结果的审核检验。本文下面就具体分析以下此环节的工作应注意的事项：
1、借助测绘软件开展计算
测绘人员可以结合所测量房产面积的具体状况，将AutoCAD软件作为基础，借助其VisualLisp开发手段制作具体的面积计算程序，对房产的总面积、各层的面积进行测量。并且，比较总面积和各层面积的具体结果，查看面积计算的结果是否存在错误，或过大的误差，如果不存在错误，且误差处于合理的范围，则说明其计算结果正确，如果结果错误或误差过大，设计人员就要针对每一层房屋进行进一步的分析调查，找出错误出现的具体楼层及住户，然后对错误进行修改。最后，检查VisualLisp和自行编制的软件二者计算的面积是否存在过大差值，若一致则证明其计算正确。
2、面积计算结果的审验
测绘人员在得出房屋的总面积以及各层面积之后，还要采用公用建筑的面积分摊计算方式，对公用部位的面积结果进行审验。具体来讲，测绘人员应当按照《房产测量规范》与具体实施细则的规定，结合公用面积分摊的原则，对其公用部位的面积展开分摊审验。如果不能确定该部位是否应当进行分摊，则应当组织委托人员、测绘人员、建筑设计人员、技术负责人员以及质量检测人员组成会审小组，确定其分摊的可行性。同时，待分摊计算完成之后，测绘人员还要将分摊前后得出的总面积、套内面积进行分别比较，以检验其结果是否存在失误。
四、结语：
房产面积的测绘工作与房屋业主利益息息相关，具有较高的复杂性，因此，测绘人员在进行测绘的工作时，一定要认真严谨地把握住各个环节的工作要点，以保证其测绘结果的精准度。
参考文献：
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1 引言
近年来，随着城市的发展，建筑形式日益复杂，房产测绘作为政策性很强的法定测绘工作越来越重要，然而在现在的房产测绘工作中遇到了问题较多，有些问题已经成为消费者投诉的焦点，因而对于测绘单位的测绘质量要求越来越高，特别是对于大型复杂项目如何保证房产测绘质量成为测绘单位日益重要的课题。
作者在仔细研究分析大型综合项目特点的基础上，提出了引进专家技术会审机制的工作流进行测绘质量控制，通过对工作流中质量控制要点进行分析，大力提高大型综合项目测绘产品质量。
2 大型综合项目的特点
2.1外立面复杂化
随着房地产市场的开放，开发项目增多，房屋设计更加合理，品质更完美，所以有许多开发商为了更多的吸引客户眼球，在外立面的设计上越来越复杂化，玻璃幕墙作为房屋的外立面围护越来越普遍，而作为玻璃幕墙的设计和计算也越来越复杂和多样，这样，给我们房产测绘面积计算提出了更高的要求。
2.2功能多样化
大型复杂项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较大，租金回报比较稳定，对于这样的大型复杂项目开发商会追求利益最大化，相对于功能来讲就会比较复杂，这样就给房产测绘的分摊提出了更高的要求。
2.3社会关注度高
大型综合项目作为一个十分庞大的系统工程，对于一个城市的规划、建设发展有一定的影响力，对于开发商的来讲，对其企业的形象及价值效益有明显建树，而对于社会群众来讲，受益明显，所以就这样的大型综合项目社会关注高。
3 大型综合项目房产测绘质量控制要点
房产测绘成果是房产测绘单位生产的产品，而质量是企业的生命，而对于大型综合项目如何保证房产测绘质量成为测绘企业面临的严峻课题。笔者认为建立一个系统的质量保证体系成为关键所在,用规范的工作流来控制测绘产品质量。主要从测量前的准备、外业测量和调查、共有建筑的界线测量、内业处理及面积计算和检查验收五个阶段进行质量控制。
3.1测量前的准备
3.1.1项目负责人在测量前应对所测量的项目进行查阅，了解资料是否齐全，了解本项目基本情况，认真查阅报建的图纸、施工图、规划图等，对该项目有一个整体情况的了解。
3.1.2单位技术负责人应组织公司技术人员进行技术会审，由项目负责人对项目进行介绍，提出问题的疑难点，公司技术人员对报建的平面图纸、结构大样、剖面等进行仔细讨论，重点对外墙、飘窗、幕墙、门廊等进行把握，同时对项目中的计算全面积、半面积和不计面积进行重点分析，确保房屋建筑面积计算准确。
3.1.3公司技术人员对项目的分摊进行论证，确保分摊符合国家《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》相关规定。
3.1.4测量前应对测量工具进行检验，主要对手持测距仪、钢尺进行检验，同时结合项目的复杂情况，房屋是否规则、外墙走向是否需要全站仪，再确定是否对全站仪、棱镜等仪器是否检验。
3.1.5根据建设单位提供的竣工图，在计算机中绘出草图，并且标注综合楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、幕墙尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。
3.2外业测量和调查
3.2.1外业边长测量必须是水平边长的测量,每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。
3.2.2对于分段测量的边长，每段边长之和与相检核的整段测量的边长较差必须在限差范围内。
3.2.3实地测量必须依照先整体后局部，先后内部，先易后难的方法有条不紊地进行。
3.2.4不规则房屋的测量在测量时应考虑作图和计算面积的需要，应加量必要的辅助线。
3.2.5外业调查
外业调查以幢为单位进行，需要制定统一的外业调查表格，现场填写该幢建筑的用途、层数、功能区分布情况、共用分摊部位分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑式样等，使外业测量成果详细可靠，有效剔除粗差。
3.3共有建筑的界线测量
3.3.1共有建筑设在楼房中间位置的
四周的边长测量到与其他建筑分隔墙体或分隔物的中心线。
3.3.2共有建筑设在楼房外墙边位置的
楼房外墙作为共有建筑分隔墙的，边长测量至外墙的中心线；共有建筑与其他建筑共墙的，边长测量至共墙的中心线。
3.3.3共有建筑相对独立设置的
如楼顶梯间等共有建筑，测量其分隔墙体或分隔物的水平投影面积。
3.4内业处理及面积计算
3.4.1数据误差处理
将外业测量的结果，按几何条件配赋后得出各共有建筑各边的尺寸数据，将实际尺寸与设计尺寸相比，看有无变化，若无变化，或有变化在3cm以内，可视为施工误差，不必进行改正，则按照设计尺寸进行计算。若变化超过3cm，则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整还是施工出现偏差。根据不同的原因应进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算，若是由施工偏差引起的，则要按单元进行分配。
3.4.2图形绘制及面积计算
按照配赋后的边长尺寸进行图形绘制，根据测量准备时确定的面积计算方案和分摊方案计算出相应的面积。
3.5检查验收
3.5.1检查验收依据
房产测绘检查验收的依据，根据委托内容和使用用途一般有如下几种：
（一）有关的委托合同或委托检查验收文件；
（二）有关的法规和技术标准，如国家房产测量规范和浙江省房屋建筑面积测算实施细则；
（三）测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；
（四）建房资料。
3.5.2检查验收的方法
（一）房产测绘质量检查执行“二级检查和一级验收”制度。
一级检查是在作业人员自查互查的基础上全过程的检查，由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。主要检查的内容有：房屋调查及外业测绘内容是否正确、齐全；图形绘制和房号表示有无错误、遗漏；分摊方法计算结果的合理性、正确性；成果内容的完整性、准确性等。一级检查完成后应提交外业记录和计算成果资料。二级检查由单位的质量检查机构和专职检查人员完成，检查深度100%。主要检查内容除外业记录、图形绘制、分摊计算等正常检查外，还需对照该项目的委托书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书、土地证等内容进行必要的相关性检查。
（二）建立专门的检查记录手簿。
在检查中如发现差错及时督促作业员进行改正，对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后，重新进行质量检查，并做好质量检查记录。
4.提高房产测量质量的应对策略
4.1强化质量意识,全面提高测绘人员的技术水平
强化质量意识的首要问题是转变测绘人员的思想观念,充分认识到测绘质量的重要性,使房产测绘单位始终坚持“质量第一”的方针来保证产品质量,同时加大投入,通过培训努力提高从业人员的技术水平,这样才能更准确地测绘计算房屋面积,更好地为房地产市场做好服务。
4.2引入专家技术人员会审机制
对于大型综合项目房产测绘，针对项目中的特殊情况，引入专家技术人员会审机制，通过由公司技术骨干和长期从事房产测绘的专家组成专家技术人员会审小组，对测绘中遇到的新问题进行技术指导，及时研究出现的新情况，统一业务口径。
4.3建立完整统一的工作流，从制度上加强质量管理
在实际工作中，应加强测绘的过程控制，形成完整统一的工作流，从测量前的准备到检查验收，每个环节用制度来控制测绘质量，同时单位建立严格的核查制度，确保实现“二级检查、一级验收”制度，保证做出的测绘成果正确。
4.4加强房屋面积测绘的精度要求和对共有部位的认定
房屋面积测绘首先要计算的是套内建筑面积与共有部位面积，其实质都是房屋轴线的围合面积，套内或共有部位的面积精度取决于轴线长度或围合边长的精度。要使用符合精度要求的测量仪器，加强测量人员的责任心，提高测绘的精度。
对共有部位的认定，测绘公司技术人员对设计单位提供的共有部位认定应逐条核对，涉及某一部位是否构成共有部位，是否应该分摊，分摊依据是否充分，须认真分析和确定，只有在共有部位上正确认定才可真正提供测绘质量。
4.5落实责任制，实施奖惩制度，提升测绘质量
在工作流程、作业标准、检查制度健全的前提下，必须实行责任制，把测绘质量与经济效益挂钩，实行奖惩制措施，对维护单位规章制度的严肃性，增强测绘人员的责任心，提高测绘产品质量起到积极作用。
5.结束语
房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必会影响到房产测绘单位的生存，甚至产生法律上的纠纷，因此提高房产测绘质量尤其是大型综合项目房产测绘质量非常必要和紧迫。本文从大型综合项目特点分析入手，通过建立引进专家技术人员会审机制的工作流来控制房产测绘质量，提出了提高房产测绘质量应对策略，为测绘单位遇到大型综合项目提供了制度性保障，同时可作为其他同行参考之用。
参考文献
