引论：我们为您整理了13篇农村房屋买卖合同范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
甲乙双方就甲方所有的位于 房屋及宅基地转让事宜，经协商达成协议如下：
一、标的物
该宗房屋位于，共宅基地。
二、房款及支付
该宗房屋及宅基地共计作价元，乙方于月 日前交付转让款20xx年月日之前付清。
三、标的的交付
甲方在 年 月 日之前交付转让标的。
四、权利义务
1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金 元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。
2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。
3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。
4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由乙方承担。
5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担， 与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。
五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。
六、本协议自双方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村房屋买卖合同范文2卖方：(甲方)，姓名： 身份证号：_____________
买房：(乙方)，姓名： 身份证号：_____________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
1、 甲方所售房屋位于 房屋占地面积约为 平方米，院子占地面积约为 平方米，房屋为正房四间、东西偏方各一间。房屋平面图见本合同附件;
第二条 房屋价格及其他费用： 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币 万 千元整(￥ );
第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清;
第四条 特别约定：
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后过户办理房产证和土地使用证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;
第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;
第七条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;
第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;
第九条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村房屋买卖合同范文3甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲方现有位于 的私房一套，结构是 联 层，建筑面积 平方米，合计面积 平方米，已办理土地使用证、城建用地许可证、房产证，另有一处有使用权的院落共计 平方米，甲方自愿转让给乙方，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：
1、甲方房屋及院落总价 万元，乙方愿以此价格成交。
2、甲方须确保自己的土地、城建、房产证件真实合法、有效，且必须确保乙方改建施工过程中，与四邻没有纠纷。如果乙方在城建与施工中与四邻有产权、界限、风 水等纠纷，甲方必须负责处理、调解。
3、甲方有义务提供资料协助乙方办理相关证件的过户手续，费用由乙方承担。
4、付款方式：本协议签字之日付 万元，除下部分 万元在过户手续完成后一次性付清。
5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
篇2
宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。
关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。
3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。
从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。
二、农村房屋买卖现状和法条分析
目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：
1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。
2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。
同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。
目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。
第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。
第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。
1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”
笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。
在1999年5月6日的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。
2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”
以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。
当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定
还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。
三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则
笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利，而对集体土地的使用权也没有实质的影响
而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。
在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。
宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。
据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。
因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。
这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。
因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想如下：
篇3
一、甲方愿将座落张楼乡茶庵村丰李组北边建设用地，路西侧，门面两间宅基地面积宽_______,南邻以人民币给乙方。
二、乙方先支付作为预付款，在甲方付款________元(大写元(大写)个月做好建房准备后，开始在该)。
西邻，元(大写米，长东邻米，北邻，)的价格出售处建房时，无四邻权属纠纷，顺利做完地梁后一次性付清余三、甲方保证宅基无任何四邻纠纷，无与宅基相关的债权纠纷，若有纠纷，甲方有权全力协助乙方调解。
四、本合同甲乙双方签订后不得违约，一方若违约，将支付对方该宅基款50%作为违约金。
五、本合同受《合同法》保护。本合同未尽事宜另行协商。
六、本合同签字之日起生效。
七、本合同一式叁份，甲乙双方及公证人各持一份。
甲方：
篇4
1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
裁判
登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。
一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。
郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析
篇5
身份证号：__________________
买房：__________(乙方)
身份证号：__________________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 房屋概况
甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面积约为______平方米，院子占地面积约为______平方米，房屋为___楼，一楼为___个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为______平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;
第二条 房屋价格及其他费用
甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币______万元整(￥______);
第三条 付款方式
签订合同之日一次性付清;
第四条 别约定
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方全部，甲方负责积极配合;
第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;
第十条 本合同附二、三楼平面图;
第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;
甲方(签印)：____________住址：_________________联系电话：_____________
乙方(签印)：____________联系电话：_____________
签订日期：___年___月___日
农村房屋买卖合同模板
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条 甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。
第五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。
第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条 甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新造假证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条 未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条 本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条 本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
甲方：乙方：
见证人：
年月日
有关于农村房屋买卖合同范本
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲方(签字捺印)身份证号：
篇6
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人同意，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在房屋院落(包括：正房间、厢房间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方，。该院落具置为：
东邻：西邻：
南邻：北邻：
登记长度为：米、宽度为米，面积共平米。
二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：
三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写;即人民币小写元。乙方在合同生效时一次性付清。
四、甲方应在前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等，
五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。
八、其它：
1、本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。
2、本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。
3、本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。
甲方(卖方)：(印)身份证号：
住址：电话：
年月日
乙方(买方)：(印)身份证号：
住址：电话：
年月日
村委会意见：
村委会盖章：年月日
有关农村房屋买卖合同范本
甲方(卖方)
身份证号码：电话：
乙方(买方)
身份证号码：电话：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：
一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)_________________________________，即人民币(小写)______________________.
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币(大写)_________________________，即人民币(小写)_____________.
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币(大写)____________________________，即人民币(小写)_____________.
五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币(大写)________________，即人民币(小写)____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方)
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。
七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。
八、经双方确认，_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。
十、附加条款：_____________________________
____________________________
甲方(卖方)
身份证号：电话：
住址：
乙方(买方)
身份证号：电话：
住址：
签定日期：________年____月____日
签定地点：__________________________________________
农村房屋买卖合同参考
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条 甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于 年 月 日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。
第五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。
第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条 甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新办理证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条 未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条 本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条 本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
篇7
刘某某与老伴是北京居民，因为北京房价过高，二人承受不了经济上的负担，在1998年2月的时候向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李某买了一个房子（该村25号），面积约300平米，房款约定为5000元。此后刘某某夫妇正式入住该房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出诉讼，请求法院确人双方于1998年签订的合同是无效的，并且判决刘某某应当将房屋尽快返还给自己。2011年3月，在法官的调解下，原被告双方当庭达成了调解协议。
二、争议的核心问题
本案的核心问题是：农村房屋买卖合同的效力认定问题。
（一）原告人认为
我国在《民法通则》中规定了，在没有制定有关法律的前提下，公民应该遵循国家的政策。而纵观我国目前已经出台的《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等文件可知，国家现在的政策是明确禁止城镇居民来乡下购买农房的。在本案中，身为城镇居民的被告不具备使用宅基地的资格，所以刘某某无权使用农村宅基地，刘某某与李某的房屋买卖合同违反了国家政策，属于无效合同。故法院应确认原告李某与被告刘某某之间的房屋买卖合同是无效合同且判决被告将所涉农房返还给原告李某。
（二）被告人认为
第一，在本案中，刘某某和李某签订的买卖合同没有违反法律法规的有关规定，也没有损害国家利益和社会利益，且村委会见证了李某某和刘某某签订合同时是出自双方真实的意思表示，并且村委会还在合同书上盖了章，如果认定其为无效合同则违背了《合同法》的明文规定和其中的诚实信用的原则，所以，应当认定其有效；第二，我国在《农村宅基地管理办法》中强调：农村村民一户只能拥有一处宅基地。李某某此时已经拥有了一处宅基地，若仍然判决被告返还宅基地，就会导致原告拥有两处宅基地，这样的结果并不符合国家的有关规定；第三，刘某某和老伴在农房居住的12年间，对该房屋进行了改建和装潢，还加盖了房间和院墙，可见其花费了大量的心血和精力，加之二老生活贫困，如果让二老返还房屋，则会流离失所，剥夺了二人的居住权。
三、调解结果
原告与被告于1999年6月10日签订的房屋买卖合同是无效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，国家若不宣布拆迁，那么被告在规定时间内将房屋及其附属物交与原告，原告应当支付40万元于被告，以确保其不会因交付房屋而颠沛流离；如果2016年5月1日前国家宣布拆迁，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告所有，其余房屋拆迁利益归被告所有。
在这个案例中，法官采用了调解的方式，既没有违背国家政策的规定，也不会造成因为法律的缺失而使两个无辜的老人晚年流离失所，流落街头的悲惨结局。实际上，在司法审判中，这种因为城镇居民购买农村房屋引起的纠纷还有很多很多，并不是所有的法官都会向案例中的法官一样，选择用这种中庸的方式来解决问题，也不是所有的当事人都会同意以调解、和解的方式来维护自己的合法权益。在中国的司法实践中，只有极少数法官是确认农村房屋买卖合同有效的，大多数法官最终还是选择认定农村房屋买卖合同无效，判决城镇居民应当返还房屋。其实这不仅仅剥夺了农民对自己房屋的处分权，也由此造成了大量农房闲置的现象。
这种现象极其不利于中国法治进程的发展，所以我国尽快完善农房买卖管理制度是促进经济发展和保证社会稳定的必然要求。
四、我国关于农房买卖的分类及其合同效力认定的立法现状
按照购买主体的不同，我国的农房买卖可以主要分为三大类：
（一）本村村民之间的房屋买卖
《中华人民共和国土地管理法》的总共八十六条规定中，没有一条规定不允许农房买卖，只是在其中指明了不能因出卖、出租等原因再次申请宅基地。而本村村民之间的房屋买卖并没有违背我国关于土地分配制度的立法精神，反而可以达到‘物尽其用’的目的，更好的促进农村经济发展。因此，我国的有关规定和政策都认可这种买卖合同的效力。
（二）本村村民与外村村民之间的房屋买卖
《中华人民共和国土地管理法》规定，农民不能随意向本集体经济组织成员之外的人转让归集体所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的买卖行为，并不是禁止农房的买卖行为。所以在审判工作中，即使大多数法官都会做出这种不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是无效的判决，但这种做法始终在理论界存在着争议。
（三）村民与城镇居民之间的房屋买卖
至今为止，我国只在一些文件中做出了禁止城镇居民购买农房的规定，如1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就明确规定了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确禁止城镇居民在农村购买房屋的行为。虽然法律法规中没有直接确定这种房屋买卖合同是无效的，但是由于国家已经在一些文件中做出禁止性规定，在司法实践中，这种房屋买卖合同基本上都认定为无效的。
由此可见，我国关于农村房屋流转的规定并没有形成明确的法律体系，而是散于《民法通则》、《土地管理法》、以及一些红头文件之中。这些规定的模糊不清以及相互之间的矛盾，使现实生活中出现的问题无法得到妥善的解决，农村房屋买卖市场比较混乱，十分不利于构建和谐社会，也阻碍了中国作为一个法治国家的发展。
五、关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨
（一）合同无效说
合同无效说认为，由于我国是明确禁止转让宅基地使用权的，而房屋的转让和土地使用权的变动又密切相关，所以也应当认为立法精神是禁止农房买卖活动的，加上《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件对这种买卖行为的明确禁止，农房买卖合同应当认定为无效。
（二）合同有效说
合同有效说认为，根据《合同法》第52条中关于合同无效的相关规定，如果房屋买卖合同的订立并没有出现损害国家利益、公共利益等五种情形，那么合同就不应当认定为无效。而国务院的通知、国土资源部的意见不属于法律法规的范畴，所以仅凭这些文件就认定合同无效是没有说服力的。
（三）部分有效说
部分有效说认为，按照购买主体的不同，农房买卖合同可以分为三类，应当对这三种类型合同的效力分别做出规定：本村村民之间的农房买卖合同，由于不违背法律法规和宅基地使用权的立法精神，可以承认这种合同的效力，买卖双方受合同效力的约束，不得随意违反合同约定；不同集体经济组织成员间的合同效力，应当视具体的情况而定，例如要看房屋是否已经登记、房屋是否已经流转、房屋是否已经翻建等；最后一类即农村村民与城镇居民之间的房屋买卖合同，因违反相关文件规定和宅基地使用权的立法精神，应当直接视为无效合同。
本文更倾向于合同有效论说。首先，根据我国《物权法》中有关所有权的规定，公民对自己所有的房屋具有完全的处分权，对农房买卖合同效力的否定是侵犯农民处分私有财产的表现。而与城镇居民处分房屋的自由性相比，限制农民处分自己房屋的规定显然对农民来说是十分不公平的；其次，我国现有的法律法规没有禁止农民自由买卖房屋，在不违反国家利益和公共利益的前提下所订立的农房买卖合同不属于《合同法》所认定的无效合同；最后，允许农房买卖将利于市场经济的发展。农村村民向大城市发展的趋势势不可挡，如果人为地禁止农村房屋买卖，会导致大量的农村房屋被闲置，不利于经济的发展，最终损坏的是农民的利益。
六、 解决纠纷的对策
（一）确认城镇居民作为购买农村房屋主体的法律地位
对比城镇居民的经济实力，农村村民的经济实力普遍偏低，因此农民间的房屋买卖交易数量是十分有限的。这就会导致大量的农村房屋被闲置，不能物尽其用，不仅不利于市场经济的发展，也损害了农民的合法利益。因此，用法律的形式对外村村民和城镇居民的购买主体地位予以确认是必要的，可以极大的促进我国市场经济的发展。
（二）城乡房屋实施统一的登记制度
在我国，不给农村房屋发放房屋产权证而只给城市房地产发放的制度，造成了农村房屋买卖合同不能受到和城镇房屋买卖合同一样的法律上的保护和约束，不利于农村经济的发展，也为我们依法治国造成了阻碍。因此有必要对城乡房屋实行统一的登记制度。
篇8
宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。
关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。
3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。
从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。
二、农村房屋买卖现状和法条分析
目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：
1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。
2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。
同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。
目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。
第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。
第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。
1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”
笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。
在1999年5月6日的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。
2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”
以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。
当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定
还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。
三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则
笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利，而对集体土地的使用权也没有实质的影响
而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。
在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。
宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。
据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。
因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。
这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。
因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想如下：
篇9
针对农村私房买卖合同的效力问题的法律规定较少，目前适用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的规定。而司法实践中，大多是由各省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级法院的审判。这些会议纪要暂时弥补了法律的空白，有助于解决实践问题，但是缺乏统一性和权威性。目前各法院针对农村私房买卖合同的效力问题主要有三种意见。
（一）无效合同
北京市高级人民法院京高法[2004]391号文件认为：“房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。”
（二）有效合同
浙江省高级人民法院浙高法[1992]82号文件认为：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应让其补办有关手续。”
（三）以无效合同为原则、以有效合同为例外
山东省高级人民法院鲁高法[2005]201号文件认为：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
二、同一集体经济组织成员间房屋买卖合同的效力分析
随着农村进城居住人员的增多，其在农村的房屋所有或继承房屋已不再用于自身居住，他们也无力看管这些“多余”的房屋。由于这些现实的原因，农村私房买卖成为必然趋势。但由于农村房屋的特殊性，农村私房买卖合同的法律效力问题存在不同认识。
分析房屋买卖合同的效力问题，首先要确定买卖合同双方的主体身份。房屋买卖合同卖方是在本集体拥有合法私有房屋的成员，而买方则主要有三种情况：一是符合有关申请条件但尚没有分到宅基地集体经济组织成员；二是拥有尚未达到国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员；三是已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员。而前两种情况，符合条件的集体经济组织成员可以申请宅基地。
（一）未分配及分配的宅基地不足国家规定标准的买方与卖方签订的买卖合同效力分析
我国现行法律并未明确禁止农村房屋买卖，否定农村私房买卖的理由在于依据《土地管理法》第63条之规定而认为农村宅基地不可转让。但《物权法》第155条实际上明示了农村宅基地是可以转让的。因此，此两种情形的农村私房买卖合同存在合法性基础。
除此之外，由于此两种情形的买方符合申请宅基地的条件，若不购买本集体内部的房屋，就会向有关部门申请宅基地，自建房屋，不利于节省土地资源，因此也存在着合理性基础。
综上所述，存在此两种情形的买方与卖方签订的合同应该予以认可。
（二）已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体成员作为买方签订的买卖合同的效力问题分析
此类合同效力有两种不同的观点：
第一种观点认为此类合同是合同无效。持此观点的人认为依据《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”以及《合同法》第52条之规定认为，此类合同因违反《土地管理法》的有关规定，应被认定为无效合同。
第二种观点认为此类合同是有效合同。持此观点的人认为因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》的有效合同要件，原则上均为有效合同。
我认为《土地管理法》第62条的规定并非是法律的强制性规定，不能以此认定已拥有符合国家规定标准宅基地的集体经济组织成员间签订的房屋买卖合同因违反《土地管理法》而无效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是规范土地管理行为，即已有一处符合国家规定标准宅基地的集体成员不得再次申请宅基地，即使申请也不得予以批准，并不是禁止成员间通过购买房屋而取得宅基地使用权。《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》进一步明确了现行宅基地分配制度是基于集体成员身份实行的福利性分配。因此确认此类买卖合同的效力，并不违反国家的政策性规定，同时也有利于实现物尽其用的功能。
三、确认同一集体经济组织成员间房屋买卖合法有效的意义
随着新农村建设及农村改造的进行，农村房屋与未改造前相比增值几倍乃至几十倍。由于利益的驱动。出现了一大批出让房屋后又反悔的卖方，其以各种理由要求确认《房屋买卖合同》无效。由于卖方均是在房屋被明确拆迁或改造前提讼的，房屋大多是按照现有价值进行评估，而不是拆迁或改造后的价值。倘若《房屋买卖合同》被确认为无效，已长期居住的买方将丧失其“巨大”的可期待利益，同时卖方也会因违反合同法的诚实信用原则而获得“不当利益”，这有悖法律的基本精神。
因此，在没有明确禁止同一集体成员间进行房屋买卖的法律，又存在相当充分的理由可以佐证同一集体成员间房屋买卖合法有效，并且符合国家的政策性规定的前提下，确认同一集体成员间的房屋买卖合法有效，有利于维护法律的权威，有利于建设良好的社会秩序，宣扬诚实信用的社会和商业环境。
篇10
注解：
① “违章建筑”一词最早出现于1980年国务院《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》上，后来《城市规划条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城乡规划法》等都使用了这一术语。
② 刘宗胜、乔旭升. 论违章建筑侵害赔偿.学术交流.2006，（ 3）
③ 黄刚. 违法建筑上存在权利吗[J] . 法律适用. 2005，（5）：56
④ 汤树华主编.房地产案件司法实务[M].北京： 新时代出版社.1993，450
⑤ 韩苏冬. 论违法建筑[J]. 广西政法管理十部学院学报.2008，（4）：89-90
篇11
一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二、相关法律问题
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。
从目前诉争农村房屋转让协议中反映的情况来看，对于当事人之间的转让行为有的经乡政府相关部门确认，有的经村委会盖章确认，有的是当事人之间自行签订协议转让，还有的仅仅是让村支书或者其他集体组织成员做见证人进行了房屋买卖，根本没有签订书面的协议。由此可见，整体上农村房屋转让处于一种无序的状态，而且对于乡村两级的确认行为的效力是否相当，当事人之间对此也存在非常大的分歧。
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。
在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
2.城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
3.买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。
4.买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
6.对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
同时，2006年会议纪要分析指出此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而。
篇12
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
