引论：我们为您整理了13篇前期物业管理合同范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
二OO三年十月
说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于物业建设单位与其选聘实施前期物业管理的物业管理公司签订。使用之前，双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。
2、为体现合同双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3、本合同文本中有【】符号的为选择项，选用【】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。
前期物业服务合同
（编号：）
第一章总则
合同双方当事人
甲方（物业建设单位）名称：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
乙方（物业管理公司）：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条本物业基本情况
物业名称：
物业类型：
坐落位置：市区路（街道）号
四至：东南
西北
占地面积：方米，其中绿地面积平方米。
建筑面积：平方米，其中:
住宅平方米（多层，高层）；
商场平方米；
写字楼平方米；
停车场平方米；
工业厂房平方米；
。
物业管理区域范围示意图见附件一。
物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。
第二条甲方按照法律、法规和有关规定，采用【招标】【议标】方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。
第三条乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第四条本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章委托管理服务事项
第五条本物业在未竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容，并达到以下服务质量。
1、
。
服务质量及要求：
。2、
。
服务质量及要求：
。3、
。
服务质量及要求：
。
第六条本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生
服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
【】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
【】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
【】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；
【】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
【】每日对保洁服务范围内的区域进行次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
【】公共卫生间每天清洁次；
【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等日湿拖一次；
【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，日进行一次清洁；
【】;
【】；
【】。
2、绿化与建筑小品的维修养护与管理
服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】制定绿化维护管理制度并实施；
【】绿地无改变使用用途；
【】无破坏、践踏、占用现象；
【】花草树木长势良好，修剪整齐美观；
【】无病虫害，无折损现象，无斑秃；
【】合理控制水肥，无杂草；
【】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土现象；
【】；
【】；
【】。
3、治安防范
服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。
人员配备：门岗个共人；
巡逻岗个共人；
大堂岗个共人；
。
服务要求及质量：
【】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
【】制定突发事件应急方案；
【】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
【】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；
【】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于次的防范检查和巡逻，巡逻不少于人，做到有计划，有记录；
【】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
【】；
【】；
【】。
4、交通、车辆停放秩序、停车场的管理
服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理
人员配备：停车场岗个共人；
巡逻岗个共人。
服务要求及质量：
【】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
【】有健全的机动车停放管理制度和管理方案；
【】对进出本区的机动车辆进行登记；
【】保证车辆停放有序，定时巡逻；
【】使用固定车位及长期停放的车辆，应当建立车辆档案；
【】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案；
【】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；
【】；
【】；
【】。
5、装饰装修管理
人员配备：
。
服务要求及质量：
1、有健全的装饰装修管理服务制度；
2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；
4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。
【】；
【】；
【】。
6、消防管理
服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、。
人员配备：。
服务要求及质量：
【】健全消防管理制度，建立消防责任制；
【】建立消防设施设备台帐；
【】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；
【】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
【】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
【】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
【】无火灾安全隐患；
【】消防控制中心24小时值班；
【】；
【】；
【】。
7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；
【】以上共用设施设备的日常维修养护；
【】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
【】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好、通畅；
【】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；
【】清洗外墙一次；
【】；
【】；
【】。
8、生活服务设施的维修养护和管理
服务范围：物业服务区域内，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】商业网点管理有序，符合卫生标准；
【】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
【】；
【】；
【】。
9、社区文化建设
【】制定社区文化活动计划并实施；
【】；
【】；
【】。
（二）定期服务
1、【日】、【月】用水清洗楼梯一次；
2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；
3、【日】、【月】清洗水池一次；
4、【日】、【月】清疏化粪池一次；
5、【日】、【月】清疏排水系统一次；
6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；
7、【日】、【月】检修水泵一次；
8、【日】、【月】检修电梯一次；
9、【日】、【月】检修发电机一次；
10、【日】、【月】检修中央空调一次；
11；
12、；
13、；
服务要求及质量：
（三）综合管理：物业管理区域内，涉及共用财产和公共事务的管理。
1、全体员工统一着装，持证上岗；
2、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
【】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；
【】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；
【】夜间有人值班，处理急迫性报修小时内到现场；
【】协助成立业主委员会的筹备工作；
【】管理规章制度健全，服务质量标准完善；
【】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；
【】公开服务标准、收费依据及标准；
【】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
【】每个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于%，满意率不低于%；
【】；
【】；【】。
二、特约服务
（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造：
服务内容：共用部位的范围包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围包括【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、
。
服务要求及质量：
【】编制物业年度维修计划及维修预算；
【】建立并落实维修服务承诺制；
【】建立维修回访记录；
【】；
【】；
【】。
费用支出方式：
【】保修期内的，由物业建设单位承担；
【】保修期后由产权人共同承担；
【】；
【】；
【】。
（二）部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、
服务要求及质量：
【】；
【】；
【】。
费用支出方式：
【】保修期内的，由物业建设单位承担；
【】保修期后由全体产权人共同承担；
【】；
【】；
【】。
（三）其他特约服务
【】；
【】；
【】。
三、有偿服务
业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
四、其它服务
【】；
【】；
【】。
第七条乙方在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营。
第八条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。
第三章物业服务费用
第九条本物业工程未竣工验收交付使用前，物业服务总收入包括以下项目：
1、物业服务费（物业建设单位支付）；
2、；
3、；
4、；
第十条本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总收入包括以下项目：
1、物业服务费（业主或非业主使用人缴交）；
2、；
3、；
4、；
第十一条本物业工程竣工验收交付使用前，物业服务总支出包括以下项目：
1、服务成本；
2、；
3、；
4、。
第十二条本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总支出包括以下项目：
1、服务成本；
2、；
3、；
4、。
第十三条物业服务费的收取方式和物业服务酬金
一、本物业工程竣工验收交付使用前，甲双方按如下约定执行：
1、；
2、；
3、；
4、。
二、本物业工程竣工验收交付使用后采用以下第种方式收取物业服务费和提取酬金：
1、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、另行分摊。乙方按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、
另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
5、
6、
。
第十四条本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。
1、住宅【建筑面积】每月每平方米元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米元收取：写字楼按【建筑面积】每月每平方米元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米元收取；。
2、已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位【全额】【半价】收取物业服务费。
第十五条乙方应在本合同生效后的年月日开始实施物业服务工作。并从年月日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。
第十六条物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】。
2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下项处理：
（1）从逾期之日起按每天元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金；
（3）。
3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第项处理：
（1）从逾期之日起按每天元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金；
（3）。
4、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
当物业服务费收缴率低于%时，乙方可在告知甲方后日无条件单方终止前期物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对甲方、业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院权。
第十七条本物业工程竣工验收交付使用后，车位使用管理费或停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）
（一）露天车位：
1、车位管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
2、车位使用管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。
4、。
（二）车库或停车场：
1、车位管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
2、车位使用管理费
【小型汽车】元/月；
【中型汽车】元/月；
【大型汽车】元/月；
【摩托车】元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。
4、。
二、停车保管费
1、元/月；
2、；
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担相应责任。
第十八条物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十九条本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内的，由甲方承担；
2、保修期后由全体业主承担，用专项维修资金支付；
3、
；
4、
第二十条本物业按以下第种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、
；
2、
；
3、
；
4、
。
专项维修资金的使用与管理，由当事人按照法律、法规和有关规定另行约定。
第二十一条业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人合法权益损害的，的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第二十二条本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备的保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务总收入中支出，计入成本；
3、。
具体投保的保险险种为
。
附加险险种为
。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业务主使用人自行办理。
第二十三条其它费用
。
第四章双方责任
第二十四条甲乙方双方责任
一、甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、起草《业主临时公约》，在销售物业时向业主（指买受人）明示，并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3、起草《前期物业管理服务协议》，在销售物业时与业主（指买受人）签订。
4、本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家规定的验收标准。如存在质量问题，按以下第种方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；
（3）
；
返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。
5、在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房、平方米建筑面积保安宿舍，由乙方按下列第项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
6、在本物业竣工验收交付使用之日起日内向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房、平方米建筑面积保安宿舍，由乙方按下列第项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
7、收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于本物业竣工验收交付使用之日起日内向乙方移交。资料包括：
（1）竣工验收资料，包括但不限于物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等；
（2）技术资料，包括但不限于设备设施的安装、使用和维护保养等资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）与业主签订的《前期物业服务协议》；
（5）物业管理所必需的其他资料。
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
9、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
10、
。
11、
。
二、乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理活动；
2、编制物业年度维修养护计划、方案、预算并组织实施；
3、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项，订立书面协议，并负责监督；
4、按本合同第十四条第1种或第2种收费方式执行的，每个月向业主或非业主使用人公布一次物业服务总收入和总支出帐目；
5、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将本物业的管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；
6、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能；
7、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
8、本合同终止时，乙方必须向业主大会、业主委员会或甲方（指业主大会、业主委员会尚未成立时）移交各类物业管理用房及物业管理全部档案资料；清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域；
9、
。
第二十五条乙方未能履行本合同的约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或非业主使用人可依法向法院提讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章违约责任
第二十六条甲方违反本合同第二十四条第一项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。
第二十七条乙方违反本合同第五条、第六条和第二十七条第二项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用，造成甲方、业主或非业主使用人经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十九条甲方根据第二十七条或乙方根据第二十六条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当在二十日内对物业管理有关事项进行交接。
第三十条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第三十一条本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。
第三十二条业主或非业务主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，甲方应当制止，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、等措施。
第三十三条物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十四条因房屋建造质量、设备设施质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承担相应责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国定规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第三十五条因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担相应责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第六章服务期限
第三十六条委托管理期限暂定为年（一般最多不超过5年）。自年月日时起至年月日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第七章附则
第三十七条自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十八条本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十九条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第方式解决：
（1）提交珠海仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人法院。
第四十一条甲乙双方应将本物业的《业主临时公约》作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将《业主临时公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理服务费用等费用的交纳情况。
第四十二条本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满天前向对方提出书面意见。
第四十三条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力。本合同由甲方存份，乙方存份，在份。
第四十四条本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。
甲方（签章）：乙方（签章）：
代表人（签名）：法定代表人（签名）：
篇2
一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。
二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物[XX]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。
三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。
前期物业管理服务合同（示范文本）说明
1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2．本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。
3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5．本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。
6．对合同文本[?]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[?]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
7．在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。
8．本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。
前期物业管理服务合同备案表
合同备案号：（?? ）
一、合同双方当事人
委托方（以下简称甲方）：_______________
（签章）
联系人：_______________________________?
联系电话：_____________________________
受托方（以下简称乙方）：_______________
（签章）
物业管理负责人：_______________________
联系电话：_____________________________
二、物业基本状况
物业名称：________________________
篇3
单位名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
受托方（以下简称乙方）：_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号
四 至：_________东_________南_________西_________北_________
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。
第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。
第十六条 其它委托事项：_________
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理服务期限
第十七条 委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方拟定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支出全部费用；
（3）_________。
6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；
7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________
（1）_________；
（2）_________。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；
14、_________。
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；
2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；
7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；
10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；
11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；
15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；
16、_________。
第五章 物业管理服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观；
2、设备运行；
3、房屋及设施、设备的维修、养护；
4、公共环境；
5、绿化；
6、交通秩序；
7、公共秩序维护与协助消防；
8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。
3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。
4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。
5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；
（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；
（3）_________。
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；
2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。
3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十一条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第八章 附则
第三十二条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十三条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十四条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十六条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：
【一】提交_________仲裁委员会仲裁；
【二】依法向人法院起诉。
第三十九条 本合同自_________起生效。
甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
法定代表人：_________ 法人代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件：
一、本物业构成细目
二、本物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
四、成都市前期物业管理服务合同备案表
合同备案号：（_________）
（一）合同双方当事人：
委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________
受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________
（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；
按物业类型划分，具体是：
①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；
②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；
③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；
④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；
⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；
⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。
（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。
（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时
（五）乙方向甲方出示的证件：
1、企业的营业执照，编号：_________
2、企业的物业管理资质证书，编号：_________
3、其他有关业绩证明文件，_________。
（六）备案时间与备案机关：
备案机关：_________（盖章）
备案时间：_________年_________月_________日
说明：
1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。
2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。
3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。
4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。说明特别提示一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。
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坐落位置： 市 区 路（街道） 号；
占地面积： m；
建筑面积： m。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 甲方就 住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：
1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。
2.公共设施的修缮和管理。
3.社区服务配套设施的经营和管理。
4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。
5.物业档案资料管理。
6.建筑管理。
7.公共环境卫生。
8.保安。
9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。
第三章 委托管理期限
第五条 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。
第四章 双方权利义务
第六条 甲方权利义务
1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方制定的物业管理方案。
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理：
（1）甲方负责返修。
（2）委托乙方返修，支付全部费用。
（3）其他。
6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：
（1）无偿使用。
（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。
8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
11.其他。
第七条 乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。
6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
9.其他。
第五章 物业管理服务要求标准
第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。
1.房屋外观：
2.设备运行：
3.房屋及设施、设备的维修、养护：
4.公共环境：
5.绿化：
6.交通秩序：
7.保安：
8.急修：
小修：
第六章 物业管理服务费用
第九条 物业管理服务费（略）。
第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。
第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1.露天车位：
2.车库车位：
3.其他：
第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。
第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。
第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：
1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。
2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。
第七章 违约责任
甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。
第八章 附 件
第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。
第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。
第二十三条 本合同自签订之日起生效。
篇5
1、财务监管在企业经济合同管理中的目的
财务监管是企业经济管理的核心部分，它对企业能够持续长远的发展起着推动作用，它贯穿了企业经济活动的全过程。企业与各界签订的经济合同都会涉及到财务部门，企业的经济合同管理与财务监管是密不可分的，二者相辅相成，都能规范企业成本开支，保证企业资金的规范使用，提高资金的使用效益。
2、财务监管在企业经济合同管理中的责任
经济合同管理涉及到了企业管理的多个方面，是企业经营管理中非常重要的内容。它是企业在市场经济竞争中保护企业自身利益的手段。但仅靠经济合同的管理不能完成整个管理职能，因此需要完善合同管理制度。这就需要财务部门与之协调配合，发挥其财务监管职能，并落实到企业经济合同全过程的责任目的。
二、财务在经济合同管理中的控制作用
1、合同订立前的风险预测
在合同订立前，财务部门与合同管理相关部门配合可以对合同可能存在的风险进行分析预测。在这个阶段财务部门工作人员要仔细调查研究对方的资信情况及履行约定的能力，把可能存在的风险一一分析，制定相应的对策。合同最为重要的一个风险来源于合同本身，财务人员要重点关注合同的格式、类型、变更事项、纠纷等等，尽量选取国家统一颁发通用的格式文本，财务人员要仔细核对合同内容，合同的条款不漏项，文字表达清晰无意思不明确词语。同时，还要利用法律资源，降低和转移合同条款中存在的风险。
2、合同订立阶段的财务监管
企业对于发生的经济业务活动除即时结清方式外都需要订立书面经济合同，以便更好的管理约束对方。企业在签订经济合同过程中，要严格执行企业的授权与审批程序，业务部门在与客户签订经济合同时，必须是经过企业授权同时经管理层审批的，未经授权或审批则无权签订合同。在此过程中财务重点关注的内容是：标的是否符合企业经济效益；双方企业是否具备履行经济合同的能力；合同所涉及的财务数据是否严谨准确、计算方式是否正确；资金的来源及使用是否合法，结算方式是否合法等。
3、合同备案阶段的财务监管
企业经济合同签订后，负责合同签订的承办部门要立即将签订好的合同副本送予合同的管理部门及财务部门进行备案，方便监督管理合同中经济事项的工作人员进行款项的收付。如合同内容有变更或者达成解除协议，应及时与合同管理部门与财务部门联系备案。企业经济合同正本应由合同承办部门保管、执行，合同内容全部履行完后要及时将合同归档保存。
4、合同履行及收尾阶段的财务监管
财务部门要密切关注送存备案的经济合同的实际履行情况，对不同经济事项的合同设立不同的收益成本核算体系。企业财务部门还要制定费用管理控制相关规定，针对不同的经济事项建立不同的明细账，保障核算时清晰准确。对不按合同条款履行或项目验收未通过的，财务部门有权利不予款项结算。在会计期末，财务人员还应根据合同的不同性质区分其是否履行完成，及时确认该合同收入。在合同收尾时，财务人员要严格依照合同内容，处理好债权债务，对于需要催收合同款的及时催收。最后，财务人员还要编制决算报告，对合同整体履行情况进行评估。
5、建立合同管理及保密制度
企业的经济合同作为财务档案，备案及后期的存档保存都应设置专人管理，并设置管理制度。同时，企业财务部门的工作人员应有较高的职业道德修养，这有助于财务工作的顺利展开，更有助于防止经济合同在订立及履行的过程中商业和技术秘密被泄露，保障了合同信息的安全。
6、合同的变更和索赔工作
经济事项完成情况或有意外，如未按合同时间完成，这就涉及到索赔。它是合同管理的一部分，贯穿合同履行全过程。企业财务人员要具备并加强合同变更索赔意识，明确变更和索赔的职责。在经济合同履行过程中如发生合同变更或索赔，财务人员要积极发挥其财务监督管理的职能，遵照规章制度，做到有章可循。财务监管在此环节主要注意的是：合同的变更理由是否符合法律法规，以及相关文件的规定；原始记录、原始资料是否完整；对相关费用要进行核查。
7、财务监管理论在实际中的应用
企业经济活动包括采购、生产、销售三个环节，而采购质量的好坏直接影响着企业的经济效益，因此，企业在采购合同管理中财务监管更应发挥好其自身的作用。一个企业的采购合同订立是发生在采购计划的基础上，财务监管对其的首个任务是审查采购计划是否通过了审批，尤其是技术部门对物资的要求。财务人员要核对账面库存，判断库存资源是否满足该需要，避免造成材料积压。第二，采购部门确定购买数量后，财务人员协助其遵循企业订货报价制度，选取最有利于企业生产的供应商。第三，审核付款条件。供应方要求预付部分货款，要掌握好预付的度；如供应商没有要求的，企业尽量采取分期付款或者货到付款方式，这样可以节省财务费用。第四，采购合同签订过程中，财务人员着重对质量条款进行审查，并尽量明确、细化验收的标准。第五，审核交货时间、方式，同时注明运费哪方承担。第六，监督核定发票约定。供货方要按采购数量及时准确的为我方开具增值税发票。第七，采购合同按约定付款时，审核企业验收部门是否切实履行验收职责，是否出具完整的书面验收报告。
三、实施财务监管对经济合同管理的意义
1、保证了合同管理制度的实施
企业按照合同内容付款时，财务部门工作人员有责任对经济合同的原件和结算所需的材料与合同核对是否与收款单位的信息完全一致。并且要对质量保证金、预付款比例和合同标的进行控制，对于不符合要求的不可予以结算。财务部门通过对合同付款环节的监督管理，使得企业合同管理控制作用得到了进一步的发挥，为企业经济合同管理制度有效的落实奠定基础。
2、遏制了超范围支出的问题
企业普遍认为只有缩减成本、费用等才能使企业提高经济效益。但在实际工作中，超出规模范围的投资和超预算的支出现象也是影响企业成本的重要因素。在此可以加大合同管理及财务监管的协同力度，充分调动起各个部门之间的关系，一同规避超范围支出的问题。对那些可以控制或可以避免的支出适当加大财务监管的力度，对于不符合规定的财务部门可以不予以结算付款，更有效的遏制了成本费用超支的问题。
3、完善了各部门协作，加强合同管理水平
要想加强企业经济合同的管理，除了要与财务监管结合外，还要使财务部门与其他各个部门相互之间协调配合起来，这样能够提高企业对合同管理的整体水平。各部门间协调一致的配合可以使企业合同在签订时更加公开化，还可以有效地规避违规现象的发生，加强了企业经营风险的可控性，最为重要的作用是保障了企业资金的安全，使企业资金合理高效的被使用，完善了企业的经营状况，提高了企业的经济效益。（作者单位：厦门市体育行政事业会计核算中心）
参考文献：
[1]刘慧如何使财务管理成为企业管理的核心[J]今日科苑，200814
[2]赵润慧.我国企业财务管理理论发展现状及其策略[J].中小企业管理与科技.2009（03）
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一、企业财务预警系统概述
财务预警系统就是以企业信息化为基础，对企业在发展过程中潜在的风险进行实施的监控。它贯穿于企业经营的全过程，主要以企业的财务报表、经营计划和其它财务资料为依据，利用金融、企业管理、市场营销等理论，采用数学模型的方法，发现企业存在的风险，并向管理者发出警报。
建立企业综合财务危机预警系统应注意的问题
（一）提高企业防范风险的意识
企业想要建立一个有效地财务预警系统，就要不断提高企业全体工作人员特别是企业管理层在思想上对未来有可能发生的财务危机有一个清醒和正确的认识，提高对风险的警惕程度[1]。 企业员工要及时发现企业财务管理发展中产生的问题，并且及时的向企业领导进行反馈，企业管理层要重视员工所提出来的问题和建议，对于合理的建议要及时的进行采纳，不断提高财务管理人员的业务水平，培养财务人员的风险观念，使对财务风险的控制成为企业财务工作人员自觉的行为。
（二）建立以财务风险预警指标系统为主要内容的报表分析和信息披露制度
企业的财务部门要及时准确的将财务预警系统分析的结果和信息及时的传递给企业的管理层，只有这样，企业的管理层才能根据数据有效迅速的各种指令，采取有效的措施，防止企业发生风险失控局面的发生。
（三）保持企业财务预警系统信息传递线路的畅通
企业财务预警系统能够有效运行的关键，就是信息传递线路的通畅，和企业对策反应能够及时。想要做到这一点，企业的财务预警系统就必须由专人负责与管理[2]。只有这样，财务预警系统产生的信息才能迅速的传递到相关的部门进行及时有效的处理，企业管理层才能及时做出正确的决策。
（四）对企业财务预警系统进行综合的分析
企业的财务预警系统不能之简单的对对比量的模型和指标进行分析，还应该考虑到非量化的因素，把非量化的因素与经验分析人员的直觉判断综合的结合在一起进行全方位的分析，只有做到定性和定量的预测能够有效的结合，才能提高企业财务预警系统有效率。
二、建立企业综合财务危机预警系统的有效措施
（一）建立短期财务预警系统，编制现金流量预算
现代企业财务理财的主要对象就是现金以及现金的流动，从短期来看，企业能够正常运行的关键就是企业能否有足够的现金，来支撑企业的各种支出[3]。企业想要建立短期的财务风险预警系统，就要先对现金流量预算进行编制，而现金流量的编制主要是通过现金流量来进行分析完成。
企业的经营状况主要是与企业应收款项、应付款项和存货项目息息相关，如果其中任何一项出现问题，就会引起企业的财务危机。所以，企业可以把这三项当作短期财务风险预警系统的警源。企业将企业中各个具体目标进行统一的汇总，将预期未来收益、现金流量、财务状况和投资计划编制在预算中，以此来预测未来企业现金流量，起到财务预警的作用。
（二）建立长期财务风险预警系统，构建风险预警指标体系
企业在建立短期财务风险预警系统的同时，还要建立长期的财务风险预警系统，只有这样才能有效避免财务风险的出现。首先，从资产获利能力来分析，主要监测的指标是总资产报酬率，它表示的是每元资本的获利情况，能有效的反映出企业的获利能力。而成本费用利润率反映的是企业的每元获利的水平越高，企业的获利就越大。其次，从债偿能力分析，检测的指标有：流动比率，该指标反映的是企业资产的流动性，比率越高企业的偿债能力就越强。但是，当企业投资报酬率大于借债利率时，企业的财务风险就会越大。
（三）加强企业资产管理，提高营运的能力
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一、施工企业财务部门参与合同管理的必要性
（一）可对施工合同是否符合国家法律法规进行把关
财务部门参与施工企业合同管理，可对拟签订的施工合同是否符合国家的法律法规进行监督，让企业在守法的基础上拓展业务，获取收益。
（二）可为施工企业签订合同提供准确的信息
财务部门参与施工企业合同管理，凭借其对财务风险的识别和判断，可及时发现或估计项目工程潜在的风险，从而采取必要措施把风险降到最低。
（三）可确保施工合同的顺利履行与结算
施工合同订立后，如果建设单位违反合同条款，不按合同约定的时间，金额或者方式支付工程价款。财务部门参与施工企业合同管理，可与其他业务部门一起做好合同管控措施，做到发现问题及时与建设单位磋商，保证合同的顺利执行，确保施工企业资金的安全与顺利回笼，提高企业的盈利能力和管理效率。
二、财务部门应全程参与施工企业合同管理
（一）配合投标部门进行建设单位资信调查
施工企业的产品是工程项目，建设单位为确保建设项目顺利实施，一般会在招标文件中对投标企业的规模和资质以及业绩等方面作一些限制。符合投标条件的施工企业，也不能“有奶便是娘”，盲目进行投标。应该在投标前对项目实施风险进行分析，最主要的风险就是能否及时、足额收到工程价款。此过程中需要财务部门与投标部门相互配合，先对招标单位的财务状况和信用情况等进行调查分析，根据分析的结果评定其信用状况，然后决定是否参与投标。
（二）参加投标前的项目评审工作
投标前的评审，施工企业应组织法律部门、技术部门，财务部门等其他专业人员共同参与。通常是各部门分别从各自角度对拟投标项目进行评审。财务部门在其中承担的主要工作是：
1.测算企业自身是否具备足够资金实施投标项目。建设工程投资额大，实施周期长，如果预付款比例不高，施工企业则需要垫资投入。企业需要考虑资金的供应以及外部融资成本，还应该考虑与其他正在施工的项目是否会发生资金需求方面的冲突。
2.对项目利润进行财务预测。目前建筑市场僧多粥少，竞争激烈，企业要控制经营风险，利润的预测十分重要。如果测算不准确，以不合适的报价去投标，可能因报价过高无法中标与项目失之交臂，也可能因低价中标但出现亏损的后果。财务部门在配合进行利润测算时，要充分考虑材料费，人工费，机械使用费等合同主要成本，还要考虑在不同的付款方式下，因资金的占用而带来的机会成本。
（三）参加合同签订时的评审工作
施工企业中标后，紧接着面临的问题是与建设单位签订正式合同。合同签订过程的审核是不可缺少的。在这个环节中，仍需要企业各部门共同参与，进行把关，并在必要时参与商务谈判。财务部门在此环节中承担的主要任务是：
1.审核合同中所涉及的单价及金额等是否正确;
2.审核合同的工程款支付方式是否与标书文件一致，必要时参与商务谈判，以获取更有利于施工企业的工程款支付方式。
3.审核合同中所列条款是否符合国家财经税收法律法规。
（四）对合同执行过程进行监督
工程建设实施周期长，如果在执行过程中控制不好，则会出现施工期延长，利润空间下降的情况。在这个环节中，财务部门承担主要职责是根据合同的内容进行监督。
1.在合同执行过程中，财务部门应该及时核算合同成本和合同利润。每月末将合同已发生的材料成本、人工成本、机械使用成本与合同报价进行比对。如出现利润降低或即将亏损的迹象，应及时汇报公司管理层，由管理层组织相关人员分析原因，寻找对策。这样及时对合同执行成本进行监控，能有效防范合同执行过程中风险。
2.对照合同的工程款支付条款，及时申请建设方支付工程价款，并协助管理层对各工程项目部进行业绩考核。根据合同条款，对于建设单位应该支付工程价款的项目工程，如工程项目部未及时申请支付，财务部门应督促他们及时申请，催要合同价款。资金是施工企业的血液，只有及时收回工程价款，才能是企业各项经营活动正常运转，避免施工企业因资金不足而陷入业务停顿或瘫痪状态之中。
（五）参与对合同履行情况的评估工作
施工企业应当建立合同履行情况的评估制度，至少于每年年末对合同履行的总体情况和重大合同履行的具体情况进行分析评估，财务部门在评估工作中，与其他部门一起参与合同的总结与分析，找出合同管理中的不足之处，制定相应的措施进行改进和完善。
总之，施工企业的合同管理工作，财务部门参与其中是非常必要的。施工企业财务人员应与其他业务部门一道，全程参与到合同管理工作中去，不断提高企业财务管理水平。
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当前经济社会全面高度发展的形势下，企业经济往来大多通过经济合同来实现，经济合同的种类和数量也越来越多，企业必须加强对经济合同的管理。合同管理的好坏直接影响企业的经济利益，高水平高质量的合同管理势在必行。但在企业合同管理实际过程中，财务监管力度不够，财务人员主动参与意识不强，财务报表与真实经济业务脱节，合同管理效率低下，风险防范不足。为做好合同管理工作，企业必须高度重视财务监管在合同管理中的重要性，加强财务部门在监管合同签订到执行等各环节的职能作用，从而把合同风险降低或进行有效规避，以便能有效提高合同管理的效率。加强对经济合同中财务监管职能，是财务部门必须履行的职能之一，有利于提高合同管理水平，有利于维护企业经济利益，有助于提升企业的经济利益。
本文主要关注财务监管在合同管理中的重要性，通过对合同管理过程中存在的主要问题深入分析，提出完善合同管理方面的一些建议。
二、从财务监管角度强化企业的合同管理
企业的经济业务和往来事项大部分都是通过不同的合同来实现的，可见合同在公司开展的对外经营活动中起着重要作用，公司必须将“合同管理”作为公司最基本的管理制度之一，并围绕合同的一系列具体环节，展开对合同的风险预防和实时控制活动[1]。
企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。合同管理一般可划分为四个阶段：合同准备阶段，包括合同策划、调查、初步确定准合同对象、谈判、拟订合同文本、审核等程序；合同签署阶段，包括正式签署、将合同分送相关部门等程序；合同履行阶段，包括合同履行、变更或转让、终止、纠纷处理等程序；合同履行后管理阶段，包括合同归档保管、执行情况评价等程序[2]。
加强财务部门对合同的监管非常重要，不容忽视。一方面，财务部门进行业务核算和编制财务报表需要以企业签订的经济合同为依据，属于企业会计原始资料之一，加强合同的有效管理，充分发挥财务部门的监管作用，是财务管理工作的一项非常重要的内容，可以实现财务部门对合同涉及的经济事项的前、中、后不同阶段的管理。此外，合同管理的主要目的是通过有效手段减少企业合同风险，提高合同管理过程中的效率，明确合同的管理责任，有效控制合同发生的费用，降低各项成本，最终提高企业的经济效益。可见，合同管理是财务管理的重要组成部分之一，加强对合同的管理也是财务部门要履行的重要职能之一，有利于企业严格遵守内部控制规范，完成预期的经济效益目标。
三、防范企业合同管理中财务监管的缺位现象
在企业管理事务中，大部分企业都会专门设立相应的管理部门进行合同管理，但财务管理部门与合同管理部门之间缺乏有效沟通，无法做到信息资源共享，使得财务部门的合同监管作用受到抑制和约束，合同管理的效率不高。财务部门出具的财务报表与企业实际发生的业务脱节，导致财务部门提供的各项数据难以为企业管理者和各级投资者提供有价值的参考信息。
在整个合同管理过程中，财务部门的管理人员主动合同管理的积极性不高。在一系列的合同管理过程中，从合同前期谈判、到合同中期签订、合同过程履行，以及合同后期结算和合同保管等环节，财务人员往往没有主动对合同进行监管的意识，只是在合同履行后收到业务部门随时传来的结算单据，依据财务人员对合同结算单据的基本理解进行财务核算，简单发挥报销、结算、统计的作用，而不进行合同相关业务的学习和及时沟通。这种经济信息的传递过程是不准确的，也不及时，加上财务人员对有些经济业务性质不了解、对合同的具体执行情况不清楚，导致财务核算滞后、财务数据也不够真实，财务报表反应的情况与企业真实的经济业务缺乏关联性[3]。这种情况下，财务部分出具的数据不能给企业的经营管理者提供有用的支持，也不能为投资者提供有价值的参考信息。
为了改变上文描述的现状，财务部门的管理人员要积极寻求各种方式方法，积极参与到企业的合同管理中来，确保财务管理部门在企业经济正常运行过程中的知情权，发挥财务部门的监管职能。财务管理人员要凭借自身对合同风险敏感的专业判断力，准确而又及时的发现和评估潜在的合同风险，还要熟练运用各项会计制度和准则，利用相应的政策，采取有效措施把企业合同风险降低到可接受水平。因此企业的合同管理需要财务管理人员对合同进行全过程的跟踪监管，将财务监管从企业合同协商、合同起草的初始环节就开始渗透进去，在合同的起草环节做好财务控制，事前防范，事中控制，事后补救，还要求财务人员全面更新经营管理观念，努力改变财务工作环境，同时提升财务人员的自身综合素质。
四、加强企业合同管理中财务监管的关键职能
企业管理的一项重要内容就是合同管理，并且合同管理也是财务管理的一部分内容，财务管理的主要目标包括下面三项，一是优化合同管理的流程、二是降低合同管理的风险、三是提高合同管理的效率。财务部门如何才能够在企业经济合同的管理中发挥监管的重要作用值得深入剖析探讨，本文就从合同管理的四个阶段进行分析探讨。
（一）合同订立前重点做好风险防范
风险预测和风险辨析工作要在合同签订前完成，其要由财务部门配合相关部门来完成。财务管理部门的工作人员要认真分析即将进行的合同活动中可能存在的风险，并保持积极沟通[4]。在风险分析过程中财务管理人员要认真严谨，仔细调查合同签订关联方的资信情况、财务情况、业务水平和履约能力，把可能涉及到的风险进行逐一的分析研判，确定可能发生风险的类型，制定有效的风险防范对策。合同本身就是合同风险一个重要的来源，财务部门需要注重相应细节，对合同中涉及财务的条款给予适当的意见。财务人员要重点关注合同标的是否符合企业业务范围；合同中提及的经济事项和相关数据是否符合企业的预算和利益；合同的格式和合同类型是否规范；合同内容和条款是否合理齐备。如合同价款的确定和支付结算方式、金额大小写、产品和服务的数量、质量或技术标准、履约期限和地点、违约责任的归属、争议的解决等。
（二）合同签署阶段重点监管合同签署权限及备案程序
强化财务管理部门对合同签定阶段的监管，包括两部分，一是合同正式签署环节的管控，二是分送合同到相关部门环节的管控。财务人员应重点关注签署的合同是否属于经过审核管理程序同意签订的合同；是否超越合同签署权限，严格执行企业的授权审批制度，做到重大事项审批签字有效，严禁未经授权擅自签订；签署加盖的合同印章是否与财务备案表中的印章一致。如存在授权委托的情况，财务部门还应该审查是否存在委托备案书，合同受托签字人是否与委托备案书中受托人一致，是否超出委托事项范围以及委托期限等细节。
完整合同需要专门编号并加盖公章或合同专用章，合同管理部门应当第一时间将一份完整合同的原件或副本送财务管理部门备案。财务部门应履行同签收制度，并指定专人负责合同的管理，对合同的管理实行责任追究制度。合同发生任何变更或达成解除协议的时候应该重新走审批流程并及时报送财务部门签收登记备案。
（三）合同履行过程中及时结算并设定索赔工作流程
企业财务部门对合同签订部门送存备案的合同应关注履行过程的各种情况，依据合同中的各项条款审核执行结算业务，按照合同内容的要求，严格清理债权债务，做好合同款项的催收，对合同的履行情况进行及时评估。凡是没有按照合同条款履约的，或者验收未能通过的业务，财务部门有权拒绝拨款。
这包括两个方面，一是要密切关注对合同生效后涉及的税收政策、收入情况、费用情况、资金使用情况以及合同执行情况，执行严格的合同管理及审核流程。二是，在资金管理方面要遵循集中管理、统筹安排、综合平衡和优化投向的原则。资金管理需要由财务部负责和具体实施。对照合同履约的实际情况，把握好资金的使用和费用的结算等方面。对于合同款项的支付，要做到各项合同支出都必须履行计划申报程序，并严格以批准的付款计划为依据。
在企业合同有任何形式的变更或任何金额的索赔过程中，财务管理人员应发挥监督检查的重要职能。重点的监督包括：第一，合同变更必须符合相应的程序，符合有关法律、法规和政策；第二，变更应通过协商达成书面协议，作为原始合同的补充，做好原始记录、原始资料的保管；最后，严格按照变更后的合同内容和条款对相关费用进行审查，及时进行财务核算。需要强调的是，财务管理人员要提高合同变更后的索赔意识，明确合同变更和合同索赔职责，把合同监管工作贯穿于企业经营活动的全过程。财务监管还要制定合同变更以及索赔的操作流程和需要注意的事项，尤其是合同中重要条款的变更，要按照内控要求，履行企业内部的领导会签和各级审批程序，做到有章可循，照章办事。
（四）建立合同管理在履行后的保密及评价制度
送存财务部门备案的经济合同要指定专人保管，并定期对合同进行编号、统计、分类和归档登记，以实现重要文档的管理，同时还要注意财务人员职业道德，严禁以任何形式泄露合同涉及的商业秘密和技术秘密。此外，财务部门要制定合同执行情况的评价制度，按照兼顾全面和突出重点的原则，定期对合同执行情况进行分析评价，并实施责任追究制度，做好合同履行后管理阶段的财务管控。
五、健全涵盖财务监管的企业合同管理体系
经济合同的管理需要有内控和政策的支持，才能减少风险，达到合同管理的目的。同时一个健全的合同管理体系也离不开专业人才队伍的参与。
（一）完善企业合同管理的组织架构
企业管理本身就是一个相互关联的系统工程，各部门应保证充分沟通，密切配合，单纯强调某一方面往往使管理失衡，进而影响全盘。企业应建立起由企业高层管理者主管、合同归口管理部门统管、业务部门分管、合同管理人员专管、财务部门监管的企业经济合同管理风险评估和预防体系，并建立囊括企业合同审查制度、企业合同文档管理制度、合同变更事项管理制度等在内的全面的完善的合同管理制度，从结构和制度层面进行规范，每个环节相互协调，如果企业签订合同的部门、执行合同的部门、审批合同的人员，对合同的管理的流程没有调整好，那么财务的监管就会孤立无援，也就失去了财务监管的基础和存在的必要性。只有在完善的合同管理制度和严密的合同管理内控体系的支撑下，对经济合同进行动态化管理，各部门相互协调配合，财务部门对合同管理的监管作用才能得到充分的发挥。
（二）建设合同管理的专业化队伍
企业合同管理部门中人员素质的高低会直接影响管理效率和质量。所以财务部门要做好合同管理工作，企业必须要高度重视包括财务人员在内的合同管理人员的继续教育和专业培训，可以采取的途径有讲座、培训、技术交流会等。培训内容涉及很多方面，例如，可以是强化与经济合同有关的法律知识的培训，如《合同法》等，通过培训强化经济合同管理人员的法律观念和意识；也可以是加强对合同管理人员的业务水平、知识面的培养，提高其处理经济合同中各种事务的能力，让其进一步掌握专业知识，熟悉合同处理手段，以此强化其专业能力。总之，采取多项举措加强队伍建设至关重要，建立一支专业化的人才队伍，切实保障企业合同管理体系的正常运行和高效执行。
六、小结
合同是企业日常经营活动中必不可少的内容，加强合同管理具有重要意义。合同管理离不开财务监管，加强财务管理部门对合同的监管是财务部门的职能之一，这就需要企业的财务部门主动参与到合同管理中来，充分发挥财务的监管职能作用，降低或规避合同风险，维护企业利益。在合同订立前，财务部门要做好风险预测、风险辨析工作；在合同签署阶段，财务部门应对签订合同权限、合同印章使用管理、分送合同给相关部门等方面进行监管；在合同履行阶段，财务部门应严密P注合同实际履行情况，及时结算并清理债权债务，制定合同变更索赔工作流程和相关注意事项；在合同履行后管理阶段，财务应做好合同的归档保管工作，建立合同管理及保密制度。加强财务在合同管理中的职能，除了在合同管理的四个阶段进行监管外，还需要企业依据实际情况建立健全企业合同的管理体系，做好包括财务人员在内的合同管理人员的培训。相信有了财务部门的监管，企业会更好的实现合同风险管理，避免企业合同执行的潜在风险，并提高合同执行水平，从而更好的维护企业的利益。
参考文献
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[2]张桂祖.企业经济合同内部控制管理初探[J].现代经济信息，2014，（1）：67-69.
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1.2 物流外包合同风险
企业物流外包的目的是建立企业与第三方物流公司的战略同盟关系。这是一种基于相互信任，通过彼此间的信息沟通实现风险共担和利润共享的一种企业合作关系。双方通过精诚合作所产生的利润比各自独立运作所产生的利润更大，可以说这是一种1+1>2的对策[2]。但是，如果合同不完善，不能通过合同来明确双方的权力、义务，那么，就无法有效地约束当事双方的行为，结果双方都会为单方面追求自己的利益而损害对方的利益。例如第三方物流企业以自己为中心而不是以客户为中心来处理每一个环节；第三方物流公司不按客户要求来完成物流业务；为了大客户的业务而放弃小客户的业务或推掉小客户的业务；泄露对方的商业信息等。合同不完善最周会导致物流外包的失败。Barthelemy（2003）调查分析了近百家企业外包案例后，发现有近69%的企业物流外包失败的原因归咎于合同管理不当[3]。根据中国企业家调查系统的调查显示，2001年实施物流外包的企业92%遇到合同纠纷，其中20%的企业遭受到合同纠纷5起以上。
2.物流外包工程的合同风险分析
2.1 社会环境风险因素
从社会环境的角度看，物流外包工程风险可以分为政治风险、经济风险、不可抗力风险[4]。经济风险主要是指经济社会中出现的物价非正常上涨的风险、金融风险；政治风险主要是指地方保护主义、行业保护主义、异域歧视政策、差别政策所带来的风险；不可抗力和自然环境风险是指施工建设过程中出现的非正常不可预见、不可抗衡的自然灾害（地震、台风、洪水等）。这些风险都会导致不能按照合同条款来执行。
2.2 信用机制不完善，合同信息泄露
企业在将物流业务外包的同时，也不得不将公司经营的相关信息告知第三方物流公司。但是，第三方物流公司并非只为一家企业提供物流外包服务，在掌握了众多客户的信息资源后，物流公司有可能会把有价值的信息透露给企业的竞争对手，企业商业机密的丧失会使企业在市场竞争中失掉先机，给企业的经营带来巨大风险。例如，企业在与物流公司签订外包合同时，必须告诉对方本年度的销售额，另外也要向对方提供需要送货的客户信息如客户名称、送货地址、联系人、联系方式等。这些商业机密一旦被不良物流服务商卖给竞争对手，则客户可能被挖走，或者企业被迫要降价或采取其他的方法才能留住客户。而第三方物流企业在违约后并没有受到任何惩罚，也没有相关信用档案。违约的低成本导致很多中小物流企业服务意识薄弱，在签约前做出很多空头支票，一个地方的客户骗过来了，换个地方照样开业，又用同样的手段对付新客户。
2.3 合同管理人员的素质
合同管理人员素质是导致合同管理风险的重要因素，主要涉及人员的知识结构、能力水平等因素。知识结构因素是合同管理人员由于知识结构单一或对经济社会变化的敏锐性不想，缺乏对国际国内经济环境变化、政策和法律法规等的准确分析、预测，造成合同在签订和履行过程中存在一定风险。能力水平因素是合同管理人员未能发现合同中条款不合理的风险；发现问题，但未提出合理性改进意见的风险；起草合同人员未采纳合同审核人员提出的合理化建议的风险等，致使合理管理过程中的存在风险。
2.4 合同管理过程风险
企业在合同管理的每一个过程中都存在风险。但常见的合同风险因素主要有合同审核风险、合同的正式签署风险、合同履行风险、合同纠纷处理不当风险。
2.4.1 合同审核风险是在合同审核过程中没有风险或纠正合同不当内容和条款的风险。这种风险主要表现为：合同审核人员因专业素质或工作态度的原因未能发现合同文本中的内容和条款不当的风险；虽然发现了问题但未提出恰当的修订意见的风险；合同起草人员没有充分考虑合同审核人员提出的改进意见或建议，导致合同中的不当内容和条款未被纠正等。
2.4.2 合同正式签署风险是指正式签署合同过程中存在不当行为的风险。这种风险主要表现为：合同文本不合理，超越权限签订合同等。合同条款不合理主要表现在合同条款存在不合理、不完整、不严密；合同违反法律法规等方面。
2.4.3 合同履行过程中风险是指合同履行过程中存在的风险。这种风险主要表现为违约风险，即本企业或对方没有恰当地履行合同中约定的义务。
2.4.4 合同纠纷处理不当的风险是指在处理合同纠纷过程存在不当行为的风险。这种风险主要包括：物流服务购买方及供应方未及时向相关领导报告合同纠纷和拟采取的对策；未及时采取有效措施防止纠纷的扩大和发展；未与对方有效协商合同纠纷解决办法，或合同纠纷解决办法未得到授权批准；未收集充分的对方违约行为的证据，导致本企业在纠正处理过程中处于举证不力的低位；未按照合同约定追究对方的违约的责任等。
3.合同风险的防范管理
3.1 完善物流外包合同条款，明确分工，同时建立激励机制
企业可以与物流服务商签订两份协议，一份为一般性条款，规定一些非操作性的法律问题，如保险、保密、赔偿、不可抗力、解约等法律问题的内容；另一份为工作范围，尽可能明确具体内容，可操作性要强，避免产生歧义的条款，内容要明确具体，合同中明确合同终止条款。如果协议中缺乏终止条款，双方合作关系在应该终止或变更时，无疑会为是否终止合作关系产生一系列的纠纷。
物流外包合作是基于分工基础上的合作，因而要求物流服务供应方和购买方和磋商合同时，必须对合作中各自的责任在合同中进行明确分工。从总的责任分工来说，物流服务购买方在程序和系统的设计方面起领导作用，而物流服务供应方则在执行这些活动时起领导作用。具体执行物流合作方案是，必须在明确合作各方的工作任务的基础上，根据合作目标制定完成各项任务的规则和要求，并按照供应商的绩效评估指标（质量考评指标，供应考评指标、经济考评指标、合作与服务指标）对工作绩效进行适时评估。当合作中出现问题时，就可以及时进行协商改进，避免事态的恶化和造成严重损失，从而防范合作风险。
同时，合同要建立激励机制，建立专门的合同管理部门，设计完善的合同条款。也可以聘请专家参与谈判，建立合同跟踪管理制度，在合同执行前，执行的过程中及执行后对其进行跟踪，保持信息的顺畅。另外，签订合同需要双方反复的磋商，直到取得一致的意见，合同才告成立。所以待合同的主要条款确定后，双方可以选择先草签合同，等其他次要条款确定后，再正式签订合同。也可以选择在签订合同前先进行合同的试运作，时间长短根据合作业务的复杂程度而定，让服务商对企业的物流业务有一个了解熟悉的过程，然后再切换到正式合同来运行。
3.2 建立健全信用评价体系
建立健全信用评价体系是使合同双方增强互信、加强合作、确保合同签订和履行顺利进行的平台。为此，应建立并完善分级信用等级制度，对合同当事人的组织机构、经营现状、财务状况等情况进行信用评价，划分等级，建立合同对象的商业信用档案等，并纳入日常动态管理。在合同签订和履行的过程中，对于信用良好的单位可给予优先考虑，反之，则从严管理。
3.3 设置专门的合同管理机构及人员
物流服务购买方和供应方都应建立一支包括经营管理人员、合同管理人员、业务管理人员、法律顾问等在内的专业团队人员，负责合同的订立、签订、实施、控制。建立专门的合同管理机构可以一定程度保障物流外包合同管理的连续性和一致性。因为每一位新人员参与外包合同管理都要经过一定的磨合期才能顺利开展工作，会破坏整个物流外包管理流程的连续性，专职的合同管理机构和队伍有利于企业快速积累物流外包管理经验，不利于企业积累物流外包合同管理方面的经验和技巧。
物流外包合同涉及物流服务需求方及供应方、服务需求企业的客户、销售市场中的顾客，涉及物流活动中的运输、仓储、包装、加工、信息处理、配送、验收等各环节，过程长、环节多，因此要求合同管理人员必须有爱岗敬业、有较高的专业素质水平，具备一定的合同谈判技巧和心里素质，熟悉业务，掌握合同的有关知识，熟练掌握与合同签订、管理相关的法律法规。
3.4 建立健全合同管理体系
合同流程管理一般是由合同调研、策划、谈判、拟定合同文本、审核、签订、履行、变更或转让、终止、存档的等环节构成。明确合同流程管理各个环节的责任主体、目标任务和工作措施，确保每个环节有制度、有落实是合同管理的重要内容。实施对合同的全过程监督，就要在合同的准备阶段、签署阶段、履行阶段和履行后管理结算，制定专人进行监督，开展综合评价，以确保签约合同主体合法，内容合法、合同表示真实、条款完备、表示规范、签订手续和形式完备，能有效防范于控制合同管理风险，实现合同流程管理的制度化、规范化、标准化。
3.5 建立健全信息化管理体系
企业与第三方物流服务商的合作是一个长期的过程，需要双方经常进行信息交流，通过沟通及时发现并解决问题，这就要求建立健全信息化管理体系。信息化管理体系可以通过互联网或单位内部局域网实现各单位的互联互通，实现数据的实时更新，全面掌握合同管理的全过程。信息化管理体系的推广实施，在一定程度上能够解决执行力差、管理人为因素大的问题，能够有效实现过程管理控制，适时反映合同管理状况，最终达到对合同管理过程加以控制的目的。
4.结语
物流外包合同是物流外包管理中的重要，也是防范物流外包风险的主要杠杆。物流外包合同管理是物流外包管理的主要内容，它贯穿于整个物流外包过程，物流外包中的成本控制、风险控制、服务质量控制都可以通过合同管理来完成。物流外包合同管理的目的是充分体现物流需求企业对物流服务的要求，并使物流服务外包商能完全理解这些要求，从而能帮助企业对货物、服务及相关信息进行有效率与有效益的流动和存储的计划、实施与控制，提高企业客户的满意度。加强物流外包合同管理，规范并完善物流合同，实时监督物流外包合同的实施，能有效控制物流外包项目的质量、交货期、成本，规避风险，减少纠纷，保证按期、按量、按质地完成物流任务。
参考文献
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[2]戴艳玲.物流外包风险防范探析[J].经济师，2010（3）.
[3]Barthelemy，J.The Seven Deadly Sins of Outsoucing[J].Academy of Management Executive，2003，17（2）.
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一、企业风险的产生与分类
1.企业风险产生的因素分析
企业风险是指在经营过程中，由于某些难以预知或无法控制的因素的影响，使企业实际利润与预计利润发生离差而给企业带来的损失。由于长期贷款利息、折旧、人员费用、税费等企业固定费用的存在，导致企业经营有杠杆效应，这是产生企业风险的主要原因。
2.企业运营管理中风险的分类
企业运营中风险是由于企业存在固定财务费用和固定制造费用，即存在固定成本费用杠杆由此产生，原因上看，可分为经营风险和财务风险。经营风险是由企业的生产管理决策和外部市场变化引起的；财务风险来自于企业盈利能力和企业融资决策的变化。
二、经营风险的分析
经营风险指企业在运营中因经营管理上的各种失误、缺陷而导致利润变动的风险。具体可以理解为公司的管理决策人员在经营管理中出现失误而导致企业盈利能力降低从而产生预期收益下降的风险。
1.企业经营风险强弱程度
在企业产品结构和资金结构都保持不变的情况下，不论企业的市场销量如何，企业的固定费用都是相对稳定的。企业市场销售量越多，分摊到每个单位产品上的固定费用就越小，企业所获得的经营利润就越大，反之，销售量越少会使企业的获利水平降低甚至出现亏损。企业的销售额变动引起企业利润的变化，则表明经营杠杆风险影响的强弱程度。根据企业经营风险程度分类，可划分为经营风险明显型企业和经营风险不明显型企业。
2.影响经营风险的因素
企业的生产经营受内部和外部等诸多因素的影响，这些因素有很大的不确定性。影响企业经营风险的主要因素有：产品销售量、产品价格、单位产品变动成本、固定成本。
3.企业的经营风险对利润的影响
企业由于产品价格、战略选择、销售手段等经营管理决策引起的未来收益不确定，特别是企业使用经营杠杆而导致息税前利润变动形成的风险叫作经营风险。因为在企业生产经营管理过程中，由于影响企业经营活动的内外部因素经常发生变化，结合杠杆效应的存在，使影响被放大，使息税前利润降低，从而导致企业未来的净利润大幅度下降。
三、企业财务风险的分析
企业财务风险是指企业在整个财务管理活动过程中，由于各种外部不确定性因素所导致企业蒙受损失的机会和可能。企业的财务风险贯穿于生产经营的整个过程中，可将其划分为投资风险、筹资风险、资金回收风险和收益分配风险四种。
企业财务风险产生的原因一般有以下几点：
1.宏观经济环境复杂多变，企业管理系统不能良好适应外部环境
企业宏观经济环境的复杂性是企业产生财务风险的外部原因。这些因素在企业外部，但对企业财务管理过程产生重大影响。目前，我国许多企业的财务管理系统，由于机构设置不完善、财务管理人员素质不高、财务规章制度不够健全完善、会计核算基础工作不够完善等原因，导致企业财务管理系统无法快速适应和应对外部环境的变化要求，具体表现在不能科学预见外部环境的不利变化、应对措施不力、反应滞后，由此产生财务风险。
2.财务管理人员对财务风险的客观性认识不足
财务风险是客观存在的，财务风险必然伴随在财务活动中。然而很多企业财务管理人员风险意识淡薄，风险意识的淡薄是导致财务风险的一个重要的原因。
3.财务决策不够科学
导致财务风险的另一个原因就是财务决策不够科学恰当。为了避免财务决策失误，财务决策的科学化是必须的。许多企业财务决策都有主观经验拍板的现象，“一言堂”、家长制、情感用事的决策风格在企业的决策、管理仍然大量存在。决策失误经常发生，造成财务风险。
4.企业内部财务关系不够明确
企业财务风险另一个重要的原因就是企业内部财务关系不够明确，企业内部各单位间、企业与上级企业间，资金的管理和使用，收益分配中存在的管理不善，权责不明确现象，导致资金使用效率非常低，资金发生流失现象，资金完整和安全的需要得不到保障。
四、企业经营风险和财务风险的异同及协同性分析
企业经营风险关系到市场的不断变化，也关系到企业战略方向、内部管理、技术水平等，经营风险是相对长期的一种风险，而且企业在防控经营风险上，要投入很多资源和精力。
而财务风险更多地与企业内部财务状况相关联，财务风险相对经营风险来讲，比较短期，存在着资金链断裂的风险。应对财务风险虽然没有应对经营风险那么复杂，但是却需要时时刻刻小心谨慎。
公司经营风险和财务风险在产生机制上的相互依存性深刻地影响着公司的财务管理决策，对公司的风险管理起着重要的指导作用。两种风险的管理必须具有一定的协同性，才能达到最优的管理效用。
五、加强对经营风险与财务风险的防控管理措施
1.经营风险的防控管理
（1）明确受托责任、完善公司治理
公司治理实质的实质就是基于一种受托责任的法律合同关系，并以此来规范各利益相关者的权利和义务，并让它们充分发挥各自的作用。有效的公司治理是防范企业经营风险，增强公司价值的组织架构上的保障。从表面上看，世通和安然公司的倒闭是因财务舞弊引起的。但实质上都是由于公司治理上存在严重缺陷，才导致公司在财务管理上造假行为成为可能，公司倒闭的根本原因在于公司治理。因此，控制企业经营风险，不但要有完善规范的公司治理架构，更主要的是要有基于受托责任下的企业治理各责任主体的法律责任的有效履行。
（2）建立有效的内部控制制度
企业应当借鉴先进企业的经验并根据自己的情况，建立健全企业内部控制制度。在实际的生产经营中，根据各职能部门的特点，建立防堵查为主递进式的监控措施，建立事前、事中、事后监督体系。在生产经营的第一线，改变以往注重事后监督的现象，建立预防为主的监督机制，还要明确内部控制的全面性、全方位、全过程的原则。但全方面、全过程的监督控制还要分清重点，有选择、有重点地对高风险点进行重点控制，以保证内控高效性和有效性。
（3）建立完善的风险管理制度
必须建立一套有效的企业经营风险防范制度。在经营管理过程中可能遇见的各种具体风险，必须建立相应具体风险防范制度进行防控。
2.企业财务风险的防控措施
企业财务风险是客观存在的，因此完全消除财务风险是不可能的，也是不现实的。只能采取尽可能的措施，将其影响降低到最低的程度。防范企业财务风险，主要应做好以下工作：
（1）分析宏观环境及其变化，制定财务管理战略
面对不断变化的财务管理环境，企业应设置高效的财务管理部门，配备高素质高水平的财务经理，健全完善财务管理制度，加强财务管理和会计核算的基础工作，使企业财务管理体系能够做到有效运行，以防止由于财务管理体制对环境变化不适应而产生企业财务风险。不断建立和完善企业财务管理制度和体系，以适应企业外部环境的变化，提高企业对外部环境的应变能力和适应能力。
（2）提高财务管理人员的风险意识和防控水平
通过会计政策和策略防控当前和未来的企业财务风险。财务风险存在于企业财务管理工作的各个步骤和环节，任何步骤和环节发生错误都会给带来财务风险，财务经理必须始终贯彻财务管理工作的风险防范。要注重建立对企业资金使用效益的监督系统，有关部门应定期对资产管理比率进行考核。
（3）提高财务决策的科学化水平，防止因决策失误而产生的财务风险
财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险，企业必须采用科学的决策方法。
在决策过程中，应充分考虑各种影响因素的决策，采用定量计算与分析方法，并运用科学的决策模型做决策。对各种可行方案的决策，应避免主观臆断。在融资决策过程中，企业应首先根据生产经营的情况合理准确地预测资金需要量，再通过资本成本的计算和分析各种融资方式及风险分析，选择合适的融资方式，确定合理的资本结构，在此基础上作出正确的融资决策。资本流动是周而复始的，可以说流动资金是企业的生命，企业必须加快库存和应收账款周转率，做到良好的资产流动性和资金链的高速周转。根据上述方法进行决策，会大大减少发生失误的可能性，可避免财务决策失误带来的财务风险。
（4）大力贯彻执行全面预算管理系统
全面预算管理形式上是一种财务计划，反映企业未来的特定时间的所有生产和经营活动。全面预算管理以实现目标利润为宗旨，把销售预测作为起点，进而预测生产运营，经营成本和现金收入和支出，并编制预计资产负债表和预计损益表等预算表，来反映在未来期间的经营成果和财务状况。推行全面预算并不是为了最终实现全面预算本身，是为了将公司战略与经营绩效通过全面预算紧密联系。全面预算立足于企业整体战略需要，经过科学预测、分析和决策，以实物和货币、证券等多种形态来反馈企业未来一定时期内财务成果和运营成果等综合性的管理体系。良好的全面预算执行能使企业将资源更合理有效地分配和运用，对企业各部门的业绩也能更好更准确地衡量、监控，使公司战略目标得到有效的贯彻。
参考文献：
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一、业务重组、合并的必要性
（一）业务重组、合并是企业自身发展的需要
随着经济的不断发展，企业面临巨大的市场压力，技术创新速度不断加快，产品生命周期不断缩短，竞争更加激烈，客户要求更加苛刻，优化集团产业结构和企业组织结构，提高规模效益，减少交易成本，做强公司专业生产领域的能力成为A集团公司迫切需要解决的问题。通过对现有业务进行梳理，并反复论证，A集团确定了以集团内部业务重组为核心，整合集团内部优势资源，将A集团的传媒业务整体注入拟上市主体C公司，实现传媒业务与非传媒业务的严格划分，以提高整体竞争力的集团内部业务重组、合并方案。通过上述对传媒业务的重组，拟上市主体C公司完善并延伸了产业链，以做大做强传媒业为主要战略目标，较好地实现了规模效益，资产、收入、利润规模均较重组前增长约80%；A集团剥离传媒业务后，转型为新兴文化产业及投资控股公司，实现文化企业的多元化发展，摆脱了经营业务单一，过分依赖传统业务的困境。
（二）业务重组、合并是证券监管部门对拟上市企业规避同业竞争、减少关联交易的现实要求
近年来，控股股东利用同业竞争和关联交易侵占上市公司利益成为最受投资者诟病的问题。控股股东通过关联交易、同业竞争侵占公众公司的利益，严重影响投资者对市场的信心，破坏了资本市场的公平性和有效性，扰乱资本市场的资源配置机制，亦加大了市场的投机性，由此导致的各种违法违规行为也是层出不穷，致使股市不能客观反映宏观经济的运行状态，更不利于进行长期价值投资的机构投资者。我国在公司的上市、再融资、重组、收购等方面都严格禁止同业竞争。因此，作为C股份公司控股股东的A集团，如果不能有效解决同业竞争和关联交易的问题，那么C公司的上市方案将不会得到证监部门的认可。
一般来讲，解决同业竞争问题有两个途径，消除竞争性业务或者消除竞争性的股权关系。处理同业竞争问题最常见的四种方法是监督与承诺、托管与租赁、资产重组和整体上市。由于承诺和监督在证监部门难以获得认可，托管与租赁不够彻底，而整体上市难度太高，A集团选择了对C股份公司定向增发，将传媒业务、资产注入C公司，彻底解决同业竞争与关联交易等问题。
二、适用的法规
资产注入C公司之前需要先对A集团的传媒业务、资产进行清产核资，并评估，以确认这部分资产的作价金额。在清产核资工作中主要参照《国有企业清产核资办法》（国资委令第1号）、《国有企业清产核资工作规程》（国资评价〔2003〕73号）等有关规定。资产清查结果经主管、财政部门审批后，涉及到资产损失的按照《企业资产损失财务处理暂行办法》（财企〔2003〕233号）确认。
因资产注入的目的是为了将来IPO，所以在资产注入拟上市公司的环节，需遵循《首次公开发行股票并上市管理办法》第十二条发行人最近三年内主营业务没有发生重大变化的适用意见――证券期货法律适用意见第3号。法律适用意见第3号明确规定了视同主营业务没有发生重大变化的条件：被重组方应当自报告期期初起即与发行人受同一公司控制权人控制，如果被重组方是报告期内新设立的，应当自成立之日即与发行人受同一公司控制权人控制及被重组进入发行人的业务与发行人重组前的业务具有相关性。本案中，拟重组的传媒业务与C公司均一直受A集团控制，完全符合此项条款。此外，适用意见第三条根据重组业务对发行人资产总额、营业收入或利润总额的影响情况，分别按以下规定执行。被重组方重组前一个会计年度末的资产总额或前一个会计年度的营业收入或利润总额达到或超过重组前发行人相应项目100%的，为便于投资者了解重组后的整体运行情况，发行人重组后运行一个会计年度后方可申请发行。此条款是对拟上市公司重组后经营情况进行检验的时间要求，现实情况中，许多拟上市公司为避免申报材料过程中的“一年运行期”，多采取分期注入资产的做法，以使重组业务的收入、资产、利润不超过发行人相应项目的100%，避免触发“一年运行期”的条款；被重组方重组前一个会计年度末的资产总额或前一个会计年度的营业收入或利润总额达到或超过重组前发行人相应项目50%，但不超过100%的，保荐机构和发行人律师应按相关法律法规对首次公开发行主体的要求，将被重组方纳入尽职调查范围并发表相关意见。本案中，重组业务的收入、资产、利润达到了发行人相应项目的80%，需对A集团进行尽职调查，并由中介发表相关意见；被重组方重组前一个会计年度末的资产总额或前一个会计年度的营业收入或利润总额达到或超过重组前发行人相应项目20%的，申报财务报表至少须包括重组完成后的最近一期资产负债表。
三、业务重组、合并的程序
就A集团公司来看，因其属于国有大型集团公司，所以A集团涉及到资产评估、注入方案均须通过主管部门及财政部门批准。具体来讲，有以下几个方面。
（1）A集团拟重组资产清查方案报主管、财政部门批准
（2）A集团拟重组资产清产核资结果报主管、财政部门批准
（3）A集团拟重组资产评估结果报主管、财政部门批准
（4）A集团拟重组资产注入C公司及对C公司增资方案报主管、财政部门批准，其中如涉及到国有股权转让，还需在公开市场挂牌转让
（5）C公司股东大会通过定向增发方案，与A集团签署资产注入协议，并完成资产交割
四、业务重组、合并账务处理涉及的几个特殊问题
从合并方式来看，C公司重组原属于A集团的传媒业务、资产，属于《企业会计准则第20号-企业合并》第三条中提及的业务合并，应该参照企业合并准则中关于吸收合并的规定来进行账务处理。
C公司在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日在A集团的账面价值计量。本案中，因A集团注入的传媒业资产均属于盈利水平较高的轻资产，评估价格较账面价值增值很多。C公司发行20000万股本作为对价，取得A集团传媒业务的净资产15000万，重组资产的账面价值与发行股份面值总额的差额5000万，应当调整C公司资本公积；资本公积不足冲减的部分，调整留存收益。会计处理如下：
借：净资产15000
盈余公积2000
资本公积3000
贷：股本20000
C公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，应当于发生时计入当期损益。但在企业合并中，C公司定向增发股票的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
按证券期货法律适用意见第3号的相关规定，被重组方合并前的净损益应计入非经常性损益，并在申报财务报表中单独列示。本案中合并日为3月31日，即A集团拟注入传媒业务当年一季度所产生的利润应该在C公司合并日后的报表中单独以非经常性损益来列示。
参照《会计准则讲解2008》中对于同一控制下吸收合并编制合并报表方面的做法，C公司在合并当期期末比较报表应区别两种情况处理。情况一：如果C公司在期末仅需编制个别财务报表，那么在编制前期比较报表时，无须对以前期间已编制的比较报表进行调整；情况二：如果C公司在期末需要编制合并财务报表，那么在编制前期比较合并财务报表时，应将吸收合并取得的被合并方前期有关财务状况、经营成果及现金流量等内容比照同一控制下控股合并的报表编制原则，并入合并方前期合并财务报表。本案中，C公司在重组前需编制合并财务报表，所以需将重组业务的财务状况、经营成果及现金流量并入前期比较合并财务报表，视同其一直存在。
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（1）物业管理合同中主体的变更主要发生于业主或开发商一方转让合同权利义务。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权或使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务之相应转让，也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。至于开发商或业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人时是否须经物业管理企业同意，一般认为，物业管理合同中业主或开发商在进行物业所有权使用权转让时发生的相应的转让，无论是权利转让还是义务转让，都不必经过物业管理企业的同意，只要通知物业管理企业即可。
（2）物业管理合同另一方主体物业管理企业能否转让物业管理业务呢。《物业管理条例》规定，物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织，只可就部分专项业务委托给第三人。至于物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业是否需要征得业主一方当事人的许可，法律未有明确规定，但由于物业管理企业不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给他人，意味着物业管理企业并不脱离合同关系，且第三人对合同关系的加入也是有利于债权人的，因而原则上也不需取得业主一方同意，只需通知业主一方即可。
2.物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的，因此，通过协商一致的方法可以变更物业管理合同内容自不待言。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商，而不是任何单个业主都可以直接参加协商的。业主要参与物业管理合同变更的协商，前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议，然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商，所以物业管理合同的变更并非是一个一个的单个业主来与物业管理企业进行协商的。在实践中，物业管理合同是实行登记或备案制度的，所以，在进行物业管理合同变更中，也必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续，只有在履行了规定的相关手续之后，物业管理合同的变更也才能生效。
二、物业管理合同的解除
1.物业管理合同解除的条件。物业管理合同的解除，是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，终止该合同的效力。约定解除物业管理合同有两种情况：一是在物业管理合同中有解除权条款约定的，当解除物业管理合同的条件成熟时，解除权人就可以解除物业管理合同；二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的，在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时，也可以解除物业管理合同。
2.物业管理合同解除的法律后果。
（1）物业管理合同的解除原则上没有溯及力。物业管理合同是继续性合同。对于继续性合同而言，在基于合同而产生的债务的关系存续中，须由债务人继续履行债务，始能实现债之本旨，而债务人继续履行债务的形态，或为实施继续性行为，或为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时，若使其具有溯及力，则使已履行部分归于无效。因此，物业管理合同的解除原则上不应有溯及力，其解除只使物业管理合同的效力向将来消灭。物业管理合同的解除后，合同义务主要包括：物业管理事务继续处理的义务、妥善交接的义务、通知义务。
（2）物业管理合同解除产生的责任承担。在物业管理合同解除时，解除方因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于解除方的事由外，应当赔偿对方的损失。物业管理合同解除后，一方因违反后合同义务而给对方带来损失的，也应当负赔偿责任。
三、物业管理合同的法律效力
物业管理合同自生效时起，即对双方当事人产生特定法律效力。
1.物业管理公司的义务。
（1）依业主团体的指示处理委托事务的义务。首先，业主团体有明确指示时，应尽可能地遵守业主团体的指示处理物业管理事务。其次，物业管理公司在情势紧急时可以不按照业主团体的指示，自行妥善处理委托事务。再次，物业管理公司在自行处理紧急情况之后，负有向业主团体报告的义务。
（2）财产转交义务。物业管理公司因处理物业管理事务而取得的财产，以及因物业自身的特点而得到的财产（如因较好的地理位置而取得的墙体广告收入），应当转交业主团体处置。
篇13
(一)前期物业的概念
关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。
对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。
其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。
(二)前期物业的特点
前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。
涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的人选聘物业公司,与业主之间又形成委托关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。
建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。
我国前期物业管理中存在的主要问题
(一)对前期物业涵义缺乏认识
前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。
(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益
表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。
(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定
在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。
解决前期物业管理中存在问题的对策
(一)明确前期物业的涵义
由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。
(二)加强对建设单位主导地位的监督
为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。
(三)规范前期物业企业的选聘制度
前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。
(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费
由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。
参考文献:
